收緊按揭得益者

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仲達

2015年3月13日

基於篇幅所限，上星期並未詳談金管局的新一輪收緊按揭措施之得益者，傳媒普遍只聚焦這些措施的打遏對象，惟任何政策皆是雙刃劍，往往忽略了打遏政策下，還是會有得益者的。

簡單一數，也有如下得益者：

1. 發展商------自從DSD推行以來，由於大部份發展商一改高溢價推盤策略，使近年一手樓與鄰近二手樓之呎價差距大幅收窄，已使市場越來越聚焦一手新盤，而近期的數據，反映一手樓成交佔整體成交，由未出任何辣招前的約一成，已升至近期的兩成多，相信新一輪收緊按揭措施推行後，由於發展商會提供二按等措施為準買家減辣，在定價合理、省卻裝修費、首期更易負擔等幾大因素影響下，一手樓成交佔整體成交比例有機會升穿三成，發展商幾乎肯定是新政策下的大贏家。

2. 財務公司------今次金管局出招，連按揭保險的合資格條件都收緊了，迫銀行借得越少比買家，除非不買樓，否則買家向財務公司的借貸只會越來越多。筆者看了一些統計，原來持牌貸款人(即財務公司，或簡稱財仔)的已發放按揭貸款及墊款總值，已靜悄悄地由2009年約47.2億，急升至2013年約66.3億，一眾財務公司豈非豬籠入水？所以，金管局越收緊銀行提供的按揭，財務公司越得益。

3. 微型樓業主------當細價樓的按揭成數最高只有六成(不借按揭保險)，只會迫心急入市的準買家追逐總價更低的物業，由於現時不少細價樓已升至四百萬(例如沙一395，上年年初還是三百頭左右，現時卻屢創總價四百頭至四百中左右的新高成交)，準買家自然會追逐一房、甚至開放式單位，務求壓低總價以符合新的按揭規定，這些比一般細價樓更細的單位(筆者稱之為微型樓)，將會在樓市再次攀升時有不俗升幅。

4. 收租樓業主------收緊按揭，令準買家更難買樓，又被希望樓價下跌的主觀欲望主宰，轉買為租；同時原先欲放售物業的業主心有不甘，轉賣為租，這兩股力量同時存在，理論上會互相抵消，可是若果各位親身前往各區地產代理查詢租盤情況，相信不難發現放租匙盤極缺的情況，租務市場也是供不應求，業主佔上風，呎租易升難跌。想要更多租盤供應嗎？一系列打遏樓市政策又令晉升為收租佬的門檻提高，更少投資者買樓放租，使租金進一步攀升，故收租樓業主也是得益者。

行文至此，可見上有政策、下有對策，是古今中外千古不變的真理。

一言蔽之：收緊按揭雙刃劍，有被打遏有得益。