由細價樓產生出來的購買力

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月12日

地產商在上星期以小試牛刀式推出幾百個單位，反應何止不俗，簡直是熱烈，老實說，幾百個單位對於龐大的香港物業市場，有上佳反應是絕對不奇怪。況且，現在又沒有其他比較穩健的投資產品，投資物業，既可守，又可攻，何樂而不為。

有見及此，地產商一定不會放棄如此黃金機會，今次是吼準由細價樓產生出來的購買力，很多細價樓業主在幾年前買入的自住單位，現在升幅已不少，如果家庭人口增加，收入又有增加。於是靜極思動，會考慮將自住細價樓出售，再買入一個中型住宅單位，不過，如果現在從二手樓市場購買中型單位，是要付出雙重差額，包括樓價以及按揭成數差額，地產商當然不會不知道這個情況，所以，他們絕對不會浪費這個黃金機會，最近有地產商準備推出多三，四房中型單位，強攻中型住宅市場。說強攻，倒不如說，地產商的警覺性高，知道細價樓已經產生了不少購買力，若不消耗那些購買力，就真的是太浪費。

對於有心換樓的人，這又是一個絕佳良機，地產商為了強攻這個中型住宅市場，一定會提供不少優惠，以及設計出不少付款辦法，令到換樓人士可以輕鬆負擔，不受政府辣招或者金管局逆週期措施影響。此舉將會是一個三贏的方案，除了地產商與換樓人士外，政府亦是受惠者，那些買了中型住宅單位的人，一定要將他們的細價樓推出市場，對供應緊絀的細價樓的確有所幫助，不過，細價樓由於供應增加，樓價難免下調，對於一些最近買了細價的人可能會做成損失，但又不用擔心，如果不是向財務公司借貸上車的話，樓市長遠必升，只不過是賺少咗而已。

細價樓供應將會鋪天蓋地到來，到今年底，大家一定可以感到壓力，那時候，中型住宅單位又會受捧，屆時地產商推出的中價樓又不會提供優惠，最低限度，都會大幅減少，若果有此遠見，有心換樓的人何不趁早換樓，而且在買入中型住宅單位之後立刻將自住細價樓出售，再售後租回，否則，兩年後細價樓充斥市場，想賣也艱難，但中型單位有價有市，在迫於無奈之下，他們就算要付SSD都要將新買的中型單位出售，換樓計劃又被迫擱置。雖然我的預測不一定準確，但換樓的人應該多作考慮。我認為在買入中型住宅單位之後，立刻將自住細價樓出售，此為上策。