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Lum sir
本人收息101學生。已婚36歲，有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。
不看好3-5年後市，但因只有1層樓自住，並不想貿然放售。
現考慮到銀行加按套2～3m等機會再買1層，套出現金放直債賺息差。
跟直接放售相比，你會贊成此做法？其它好壞處須考慮？
Thanks, 庸人甲
answer:
不看好樓市、究竟係睇跌定係點? 筆者看法是樓市下跌空間有限，自2010年有SSD後樓市成交大減，見上圖2008年全類樓宇成交合約每月穩座10000宗以上，到2013及2014年每月為6000-8000宗。留意2008年係金融海嘯年(2008/9/18 雷曼倒閉)，年尾樓房買賣成交急速下跌，由一月16000宗跌至十月6054宗。時至今日成交熾熱既一個月都係9000單deal，少既4000單。即而家點比都不及有SSD實施以前的2008年，引致參與市場的人少了，即引出兩個社會現象:
1. 樓市價格由更少數人決定。之前每月買賣雙方16000對，而家每月只7000餘對。即要再推升樓價、只要少數人肯再買上去便已攪掂
2. 近幾年樓市上升帶來的財富效應只得少數人可分享，貧富對立更嚴重。
樓市要大跌必要無序大瀉，惟近年「高價」承樓的只係少數，加上金管不斷收緊按揭借貸，而家仲可以比四成首期買到第二套樓既都被歸入異能人仕、要呢班人驚青咁不問價去沽樓比人!? 難矣。成個政策只收淨一個空位比實力少既買家同呢班「異能人仕」陪跑，就後成世未買過樓既後生仔，可用廿幾三十萬首期九成上會買個上車盤做業主。
讀者顯然係現今房策既被打壓者，再買第二房的難度被收緊按揭政策提高，加按可至360萬，即360-130 = 230萬。比次前可盡套420萬又少60萬。你問筆者好唔好加按套現? 筆者繼<<樓換樓>>一書提出「專才、通才、庸才輪」之後，本文想提出兩個新類別，一係「窮中產」、二係「低稅數人仕」。
窮中產
此類朋友指收入高、而儲蓄率不高既人。呢班朋友既特徵係識享受、一年或會去3-4次旅行、而銀行儲蓄只得廖廖可數幾十萬。如有此症狀藥方如下:
1. 減少無謂支出、分清「想要」同「需要」先好用錢
2. 人工高而儲蓄少、即家庭借貸力高的、可是在買樓一事，欠缺了做首期的頭寸。如未曾買過樓可九成上會，為自己添自住房。如已買樓但小朋友長大了需要換三房，那要好行「以租養租」、即成為雙租族。
3. 如已有一房的，由於手上現金少，宜利用自己借貸力高去套出現金，補償自己手上現金少既特點。令自己借貸力及現金水平都維持在好的水平
低稅數人仕
此類朋友係「窮中產」既反轉特徵。即收入低、而又手上資金多的。可能各位心諗係咪玩野!? 即皮幾野人工但手上有500萬CASH!? 香港有呢類人架咩? 當然係有的，去除富二代一類後、有人係報比稅局既人工低、而自己每月實質豬籠入水，此類brother大多係做生意的。可能不少打工仔對老闆交稅仲可能少過你恨之入骨，呢件事其實政府唔係唔知道，打壓老闆令佢地冇心機創業，最尾中招既又咪係打工仔自己。
讀者profile當然係簡單一點既窮中產。聽完筆者講完呢個拆局之後佢都應該知點做。至於低稅數人仕點為自己補強借貸力，有一個一堂過既課程係5月開辦，先修畢買樓001知道取用借貸時有咩要注意，再學點將借貸力由冇變到有吧!
至於直接將樓放售，可即套5.2mil。要決定賣樓定加按好，要考慮到讀者自己準確的家庭收入為多少。如放售後再買配合新政策仍未令自己借貸力用超過50%，可行也!
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