智經：收緊樓按 反推高細價樓樓價

文章日期：2015年3月5日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150305/pba01/01.txt

金管局及按揭證券公司又推出收緊按揭等一系列所謂「逆周期」措施，以期冷卻樓市。智庫組織智經剛發表研究報告，指以往類似措施，產出反而令細價樓樓價被推高的副作用，並提出了建議：

「數據顯示，（過往）在金管局及按揭證券公司的多輪監管措施下，購買價值400萬以上物業所需支付的首期金額大幅上升。在金管局的限制下，購買價值800萬的住宅物業所需支付的首期金額由2010年8月的240萬升至現時的320萬；而在按揭保險計劃下，有關首期金額更由80萬增加至320萬。在欠缺足夠首期的情況下，儘管市民的信貸記錄良好，供款能力高，也別無選擇地只能負擔較低價的物業。

監管措施亦透過壓低實際供款與收入比率，以確保在按揭利率上升時，按揭供款不會超出借款人的負擔。以一對25至34歲、月入中位數合共30,000元的夫婦為例，在金管局收緊供款與收入比率限制以前，有關上限可達60%，假設按揭利率及供款年期分別為2.15%及30年，他們的按揭貸款上限約為477萬。對比現時情況，即借款申請人的供款與收入比率在假設利率上升三個百分點的壓力測試下不能超過60%，上述夫婦的按揭貸款上限大幅減少逾三成至約330萬。

研究指出，在壓力測試下，收入較低人士主要受供款與收入比率所限，而收入較高人士雖然供款能力較強，但在欠缺足夠首期的情況下，受制於物業按揭成數限制，亦只能負擔較低價的物業。假設有意置業自住人士的儲蓄為其兩年收入，月入30,000元的貸款人士可負擔的最高物業價格由2010年8月主要監管措施剛推出時的約442萬下跌9.2%至現時的約402萬；而月入60，000元的人士，則由原先可負擔864萬的物業，下跌30.6%至600萬的物業。由此可見，現時市民可負擔的置業選擇明顯減少，當中收入較高人士購買力被壓抑的幅度更為顯著。

總括而言，物業按揭監管措施雖有助確保銀行及其客戶有充足的緩衝以應對樓價波動，但另一方面卻大幅壓抑市民的購買力。有關當局接連收緊物業按揭成數更迫使信貸記錄良好和供款能力較強的有意置業人士轉向較低價的物業，因而在一定程度上推高細價樓的價格，使市民置業更為困難。當部分人士轉投租務市場時，更會進一步推升租金，令市民（特別是低收入人士）的住屋開支負擔百上加斤。

為減低物業按揭監管措施對首次置業及換樓自住人士的影響，智經建議按揭證券公司因應他們的信貸記錄及供款能力，調整按保計劃下住宅物業價格上限和最高按揭貸款的安排。與此同時，按揭證券公司應考慮發展更多元化的按揭貸款計劃，以完善第二按揭市場、促進金融體系的穩定和協助市民置業安居。長遠而言，樓市的健康發展仍主要取決於土地和樓宇供應能否應對人口變化和工商業發展的需求。在需求殷切、供應短缺的情況下，穩定土地供應，方能更有效地解決長遠住屋問題。」

看完智經的報告，筆者便想起奧地利經濟學派所說的：「經濟進行干預，往往只會招來意料之外的後果（unintended consequences）。」所以已有人預測今回將700萬以下物業最多只可以按六成，或會將細價樓被追捧變成「納米樓」被搶高，甚至會令這邊壓樓價，那邊買不了樓的人要租樓住，反令租金被扯高。

撰文：陸振球（明報投資及地產版主編）