怎去讓錢為自己賣力工作? #827

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你好諗SIR, 本人剛上完收息101及買樓101及103課程, 本人為自僱人仕,三十多歲,每月收入$35,000,太太為建築師每月收入$30,000. 本人與太太早年聯名買入一個將軍澳單位,買入時320萬.現銀行估值490萬，尚欠230萬. 自己有現金100萬. 現時每月扣除每月家支出約可儲$40,000元, 我想問應該怎樣增加正現金流.應該加按連同現金都買債基嗎,請諗SIR給點意見.

ANSWER:

最決定性既，係讀者點去申報自僱月入。當然銀行唔會咁笨，你申報十萬一個月佢都信，否則師兄們就唔使上完買樓課後再花兩個月去部署點去jet大自己借貸力了。一些已很容易引起approver注意的做法，例如寫幾個月支票加公司信、公司收租作入息證明等，已被排除在可批核門檻以外。建議讀者好去為自己公司帳目、及個人支薪方法去檢視一下，細節做妥幫自己行一拆二，好處如下:

可套出490*80% - 該樓房的現欠值，那可套出資金為490*80% - 230 = 162萬。當然就咁加按現只去到六成(即只能套490*60%-230=64萬)，惟學曉一拆二可按盡至八成多套100萬。

另拆出先生單名，佢再買樓可八成上會，減低再買樓要付現金。現在若唔想比按保保費只可六成上會。

162萬套有後應再買樓定收息，要睇家庭借貸力用了多少，要假設先生人工35000是可以計足先，關於自僱人仕人工點去證明去計到哂容後再談。那借貸力為(35000+30000)/10000*2.59*45% = 7.5mil。用45%之原因，係因為大家現時買第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:

情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45%

情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40%

情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%

佢再買樓應該唔會同人講佢係租比人，否則要比5成首期及LTV因子跌至40%。讀者加按後已借392萬，借貸力已用392/750 = 52.7%，在旺市不用借貸力過半之下，讀者不應再買樓。除非看倌的借貸力只用少於25%及再買一間樓都唔超55%先好去再買一間。至於你問買樓唔係應睇升跌咩? 筆者看法是大家活在貨幣失效之主軸，揸錢要輸、有資產者贏，買家若有足夠持貨力(HOLDING POOWER)，輸面不大。何況筆者上周再去攞下料、發覺不少大屋苑成村只有1-2個租盤，看來本月租金要攀升已幾成定局。

不買樓幹什麼? 諗SIR你又話磚頭係王道? 租金會跟隨通賬上升? 建議是作中期部署，先幫樓加按再將錢收息，放得幾年等個樓市中期低位再買樓。近日聽聞銀行朋友做左張千萬元保險，好處係放兩年無風險賺30萬港紙，另第一年已可BREAK EVEN，筆大錢係客人由賣樓而黎! 聽落一年坐係度收15萬都唔錯。其實大家如習得收息之法，只要將錢投入保本直債，一年之後已收息60萬。作此只要找到6%的直債已攪掂，而堂上首提及的直債例子已9%，比6%更好。此方法遠比銀行售予各位的保險高4倍回報! 如有高一手的處理方法即幫仁兄一年賺多45萬，大家有資產者要去享受人生之餘更應花時間學好怎去讓錢為自己賣力工作。

坊間予的，是取走你的錢為銀行賣力工作、而自己只分到少部份。理財從不可求人，尤其自己已有一定資產的，若果只專心自己的專業，到想投資理財時尤如一個三歲小孩在鬧市捧住盤黃金，任由人魚肉。