新城市馬鞍山雙城謀

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諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答，希望可以集思廣益，多角度研究問題。

諗sir 你好，我是你的忠實fan。最近見樓價回升，想通過自己及家人手持物業做重組，以增強財務靈活性：

現有物業沙田新城市廣場（24年樓），現值約9m，前年套現了2m （每月還12k）， 現由家母持有

本人30歲，月入40k，母親已退休，但有長糧每月約25k。另外有一穩定女友為結婚對象，現月入30k。 現時兩邊供款由本人承擔。本人手上cash約有1m。

因母親一個人住，固並不需要住3房物業，所以我們有計劃在現階段把沙田新城市廣場物業賣出，可套現7m。再用4m買入馬鞍山或大圍（我自己都係住沙田，想近我現在住所方便照應母親）。既可剩出約3m作備用（留待樓市下跌時出手）或投資fixed income product， 也可以借機會舊樓換新樓。 未知由沙田換做周邊地區如大圍或馬鞍山好嗎？

樓市菜鳥上 

ANSWER:

好多人見樓價升左就會心思思想賣樓套現，心諗可以買番層細樓之餘，仲可以多一筆現金係手做其他投資，呢個做法好唔好就因人而異，因為每人對錢同居住環境既要求都唔同，以讀者朋友的情況，其實又唔一定要賣樓的，先講下賣樓再作資產重組的好處同壞處

好處：
1. 賣左層新城市，FULL PAY買番間400萬樓，無需擔心日後加息增加負擔
2. 買左層樓之後仲有300萬，加上讀者本身持有的100萬，現時可以如讀者所講，買些FIXED INCOME PRODUCT，或者再保守一點，買些收息股，回報都好過收租啦，仲唔駛煩租霸、維修、交物業稅等等。

壞處：
1. 依家400萬連第一城都未必買到好單位，係大圍或者馬鞍山都係買到最舊、最細既單位，而呢D單位就正係依家政府打壓的，最近推出一系列既壓抑樓市措施，就係針對細價樓可以做到高成數按揭既優勢，最近睇報紙都見到細價樓開始劈價，正所謂寧買當頭起，莫買當頭跌，唔係依家走去買層細價樓呀嘛？

2. 根據官方數字，截至2012年尾，A類單位，即實用面積430呎以下的，佔全港住宅比例31.7%，而讀者住緊的新城市廣場單位，按市值推算應該係B類單位，即實用面積770呎以下的，就佔48.8%，表面上睇讀者由B類單位轉去A類單位，好合理呀！不過讀者果間係3房單位，定位較接近C類單位，即實用面積770-1070呎的單位，C類單位只佔全港單位數目11.9％，咁樣由供應少的組別換去供應不斷增加的組別，應該唔係明智之舉。

3. 讀者依家由大換細，到日後結婚又要換番間大屋，就會有機會因為細價樓同大價樓差距擴闊而換唔番上去。

4. 一買一賣，佣金連印花稅都唔見20幾萬，再加裝修搬屋等開支，隨時要50萬落樓。

既然讀者本身都住緊另一層樓，而收入都唔錯 （自已4萬，女友3萬，母親長糧2萬5)，不如考慮下同母親交換層樓住，即母親住你屋企，你住新城市，再將新城市廣場層樓加按，當市值900萬，按6成再還番原本筆按揭，都有340萬落袋，又唔駛比佣、印花稅同捱3年SSD，筆者又咁後生，可以進取少少。