樓價下跌要什麼?(上)#834

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本人38和太太 35: 共月入70K, 現租住東涌自置兩房物業, 租金供$12000, 現金約90萬 。本人和太太都在東涌工作, BB現由婆婆照頺, 現希望搬近婆婆於大圍顯徑方便照顧未夠一歲的BB, 最理想是找一間三房單位在附近以供本人，太太，母親，BB以及將來請工人照顧母親，亦需要方便每朝早將BB送往外家照顧，晚上帶回BB過夜，最好walking distance 能將BB送到婆婆住處.

由於早年賣走物業一直見樓價上升到此都未曾買回，後悔不已。相問是否應再續下一張租約加到$13500，或繼續頂貴租? 每日又將小朋友由東涌送到大圍呢? 或日日婆婆過黎都很勞心勞力，不忍見。

answer:

有一種人叫「傷租族」、泛指呢幾年間不斷租樓等價跌既人。筆者明白凡事有地心吸力，終有一日樓價會大跌，不過在此之前的付出、即等待之機會成本實在需要探索。

要樓價下跌，要等政府再出招?

其實政府已提及由2012年至今所推出的樓市逆周期措施乃是令樓市平穩的作法，辣招可推9低樓價只係不少人一廂情願之想法。不過有件事係肯定的，就係出招會令參與香港樓市的人減少。每月住宅樓市成交由2008年初約12000-16000宗成交減低至2015年5000-8000宗成交一個月。係買賣兩閒的情況下、只需要更少既人就可以令該月成交金額定在高水平。若有平價盤拋售，只消幾天便即被市場吸納，這個情況很易被確證，只消你去地產鋪待上幾天就明白

要樓價下跌，要等新增供應?

住宅供應可分為一手供應同二手供應。二手供應的實質樓字係測不準的，因你的有錢媽咪可能上晝飲完茶想間屋掛盤賣走、晚上又改變主意了。另外而家全港普遍缺盤、地產行家手上樓盤資料極珍貴不容分享，因此要查採一區入面有幾多二手供應同樣是近無可能。當然知道祥益地產是少有可掌握屯門近70%二手放盤資料的公司，因此筆者不時都會邀請老闆汪總訪問去深入了解樓市，惟祥益只在新界西紮根，要睇哂全港二手真係未有指標可示。

關於一手，運房局其實有數字提供，見下圖示(2014年12月報告)，未來三年供應估計為74,000個。表面上睇，年均74000/3 = 24666確實比之前4-5年9400-15000個多了(見下棒型圖)。

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2014年預計供應

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棒型圖

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可是估計還估計，筆者特意找來2011年同報告睇下當年估未來3-4年供應有幾多? 見再下圖是62000個。對比最尾2012-2014三年供應實積供應了多少?  棒型圖是(10100+8300+15700) = 34100

即詨差近一半( 34100 vs 62000)，那相信政府既供應量去為自己計劃人生買樓大事，真係…..

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2011當年預計供應

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今日分析先講到呢度，讀者情況是人到中年冇樓在手、薄有儲蓄。與其捱貴租再等到無了期，解決方法都係由「傷租族」變身成「雙租族」，八成單名上會再買樓送比朋友住，再叫朋友幫你交另外新三房既租金。咁起碼樓市再升，讀者衰到極都係收番朋友間樓自己住，而現時三房要付的貴租可用自己淨有50萬，行債基方案收息去每月津貼。500,000*13%/12 = $5416/月，收回利息應可作大部份幫補。
其他可引發樓價下跌的因素明天再討論。