今日的銀主盤與往日不同

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月27日

昨日的文章講銀主盤與負資產，反應不但熱烈而且非常正面，我說正面的意思不是要網友同意我的說法，而是網友說出自己意見， 但有不少網友對銀主盤概念仍然是相當模糊，這亦難怪，連著名財經評論員，我的老對手林一鳴對於銀主盤定義亦不甚了解，所以他才會否定我的三年內將會有一萬個銀主盤說法，並且強調就算經濟相當差的2003年，亦只不過得萬多個銀主盤，現在經濟環境不俗，如何能夠可以在三年內出現一萬個銀主盤，林兄唔應該將現在的銀主盤與2003年的銀主盤比較，否則就會暴露出他其實並不太了解銀主盤，因為兩者是不盡相同，唯一相同之處就是被財務機構沒收的物業，就叫銀主盤，即使是如此，現在出現的銀主盤大多數是財務公司沒收的物業，2003年出現的是由銀行沒收，甚至是業主自己放棄，交由銀行處理。

今日，如果問財務公司借了錢買樓的人，如果他們的按揭成數高或者供款出現問題，就要非常小心，因為財務公司會隨時發信給他們，要求清還所有貸款，否則就會沒收他們的物業，有人或者會認為他們的按揭貸款只不過是所按物業價值的兩三成，距離負資產甚遠，財務公司不會沒收物業，他們就大錯特錯，在2003年時，銀行的確不會，但現在，財務公司我就唔敢擔保。亦有人會認為，財務公司的負責人宅心仁厚，只會以貸冚債，不會沒收物業，更加是錯，錯，錯，如果欠債稍為接近物業價值，財務公司為求自保，都會沒收那些物業，變成銀主盤速速出售，而現在的銀主盤有一個特點，就是財務公司將物業賣出之後，還有小小錢退回給那個前業主，為數不多是因為在沒收物業，以及在拍賣過程中的收費是非常昂貴，試過的人一定知道。

往日，銀行根本不願意沒收物業，因為那些物業早已資不抵債，銀行家只希望那些負資產業主繼續供樓，銀行甚至會作出某個程度上讓步，因為，當物業被沒收，某個時間內一定要出售，若果資不抵債，銀行就要宣佈這些是壞帳，而要撇帳，對銀行的財務報表是有極負面影響，但不少業主見物業資不抵債，自行放棄，將物業交到銀行，任由銀行處置，而那些業主就宣佈破產，四年後又一條好漢，銀行亦無可奈何，唯有將物業出售，將差額進行撇帳，如果今日仍然認為承做按揭的財務機構，不會主動將欠供款，資產價值不足的物業變成銀主盤，就大錯特錯，隨時將物業雙手奉送給財務公司。