今日地產新聞摘要 20150331

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2015年3月31日

【明報】指，隱形富豪肖麗秋放售12豪宅，估值4億，料看淡後市止賺離場。正當發展商積極推售豪宅新盤，市場亦有個別「大業主」散貨離場。市場消息指，在本港持有至少24個豪宅單位的隱形女富豪肖麗秋或相關人士，近期連環放售手頭12個物業，估計市值約4億元，即佔所持單位半數，過去一個多月更已先後沽出至少4伙，估計已套現近1億元。

【信報】謂，宋皇臺道擬建公營房屋。土瓜灣宋皇臺道和木廠街一帶的綜合發展區（CDA）將進一步鬆綁，規劃署建議，將最接近海濱的「CDA（3）」部分用地分拆出來，其中漁護署九龍動物管理中心和機電工程署前宿舍及車場用地，建議改為「住宅（甲類）」地帶，以興建1座提供600個單位的公營房屋。

【蘋果日報】說，今年私樓落成量料跌15%。雖然政府近年積極增加私人住宅供應，但供應始終未到位，據運輸及房屋局數字，預測今年私樓落成量僅逾1.3萬伙，較去年逾1.5萬伙，跌逾15%。

【東方日報】指，第一城兩房直撲5百萬。新辣招後，大型二手屋苑特色戶做價仍理想，市場續錄癲價成交。沙田第一城兩房戶樓價直撲「五球」，一個連天台有裝修單位售480萬元，創屋苑兩房戶新高，該類單位一個月已兩度破頂。

【星島日報】指，元朗尚築主打細戶。由百利保及富豪酒店合作發展的元朗洪水橋項目，其中分層住宅部分命名為「尚築Domus」，合共提供一百三十四伙分層戶，面積由一百九十一至四百五十九方呎不等，將推出兩個示範單位予準買家參觀。

【太陽報】報道，銅鑼灣舖叫租劈半。零售消費市場疲弱拖累舖市，核心區舖位唔少業主都調低租金叫價。有代理老友同劉Sir講，奢侈品銷貨額持續下跌之下，今年第一季截至昨日，整體舖位租務成交只得705宗，按年跌近四成。

【新報】稱，競爭白熱化，更要加把勁。政府出招進一步收緊中細價物業按揭成數，已令二手交投應聲下挫，適逢內地有股新勢力擬打入香港地產代理市場爭佔份額，加上原有經營成本持續上漲，今時今日代理行業經營滿布挑戰，競爭已進入白熱化階段，正是考驗大家韌力之時，從業員必須多走一步，多加把勁，才能保住市場佔有率。

【文匯報】指，緻藍天推換樓客過渡期貸款。為吸納細樓換大樓的買家入市，累積約收9000票，由長和、南豐及港鐵合作發展的將軍澳日出康城「緻藍天」夥拍經絡按揭推出升級置業換樓過渡期貸款計劃，換樓客只要將手上物業放售後，並同時買入緻藍天單位，可獲現有物業價值之60%減按揭貸款尚餘欠額。

【成報】稱，恒地強調購物城地只借非捐。落馬洲「邊境購物城」預計「十．一」國慶黃金周開業，分流「一簽多行」旅客，恒地主席李兆基表示，恒地不是牽頭公司，純粹短期借出土地；副主席李家誠補充，地皮只會向商場營運者租出兩年，長遠計劃在原地設立永久購物城。

40歲窮老板不知怎樣走#841

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唸sir請救命，你好

我41歲，夫43歲有一子大家都是老板

我是開hairsalon每月25000-30000

夫用貿易公司每月25000生意不好，不過我和他不用交税，有一層樓自由市場的居屋3080000買回來現值5500000，欠錢行1900000有現金有500000,

有一筆錢1600000要55歲才拿得作退休，

我和先生沒錢储蓄每月因要供5000元作退休保險和

有工人，仔私校又補習，之前輸了500000萬股票，所以想將層放先再租。

拿多D錢再計劃，好煩請阿唸sir可否指教，希望能得到你補貴意見

Answer:

此個案被選中解答之原因，是案主兩位「老板」用輕鬆口語化的模式，在短短一百字當中已交待了不少網友做左但後悔的事。我們且先討論一下再交待改善方法。

1. 關於交稅說實的每個人都不情願，當然為了符合法規每個人都要覆行此責任。稅局對於不少公司經常處於蝕錢狀態是視若無睹，至少對於賺錢不多的公司，稅局犯不著搵人到間公司門口去數下每日有幾人幫襯。令稅項太重老闆會無癮關門大吉、造成多方齊輸格局。所以工字不出頭、有其道理。但係如果老板們的盈利不足以令佢一炮過買起間樓，自己就要生性些少做好證明叫銀行借錢比佢。其實不少成功的生意人、都係同銀行關係非常好。誠哥有今日好大程度係當年匯豐銀行肯借錢比佢蛇舌象係70年代買起和記黃埔、而該公司有不少船塢用地，演變成大家的海景樓。

各位老闆們學唔到誠哥，起碼都要做好自己的入息証明，用支票或AUTOPAY出糧比自己係基本、報埋稅及交稅都可令自己好去為銀行証明自己有入息、從而得到借貸力。當然，而家無銀行會只憑客戶比幾張支票影印本及稅單就會借幾百萬個客買樓、要點做得細繳一點我們會連同借貸力計算方式係課程同大家再討論。

2. 自由市場買居屋、實在係令人摸不著頭腦的想法。點解要將同一舊磚頭稱為居屋，你因佢買此樓房可不用付地價。一旦補價，好處係可在自由市場買賣、但地點地址同鄰居全都要居屋的配套、所以係補足番錢而換取「次貨」的行為。就當有居屋而家值700萬、主因係同區更佳私樓價值更高。所以如能力許可最好係買私樓而棄居屋、另要考慮買居屋而有日若想將居屋加按套現、要先為居屋補地價動輒百幾萬。令加按十分困難而影響再買私樓的理財下步。

3. 40歲人未有儲蓄習慣多自兩個原因。一係家境太好無需理財、一係理財太差好需要從頭開始。明白儲唔到錢的原因是因為那「致命的5000蚊」: 要留5000供退休保險所以而家無錢儲。惟40出頭既讀者是要一心解決而家問題、定係十幾年後的退休問題呢? 不少人說退休要花時間部署、筆者都表認同。可是只係將錢儲起應付退休、相信十幾年通賬累積下來、到退休時儲到百幾萬真係唔知用到幾多年。在過往十幾年160萬由可以買到兩間九龍樓變做只可以係屯門買到個車位。叫你直線咁幫自己公司儲十幾年錢、筆者有感是肥了公司而害左朋友。

咁諗sir，你咪一味係度嘈! 可唔可以比個解決方法? 其實只需要叫你老闆每個月出糧比你到老而份糧又跟通賬年年加即可解決問題。當然啦，無老闆會咁做! 但租客同埋「李加乘」都會囉。你心諗:「痴x線、李生會咩?」其實有永續派息派到2049，內容如下:

CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd

86/89

OY = 6.1% p.a.

即未做融資之前都6.1%，比起而家買樓收3.0%租務回報好得多。仲有，息係每年派，唔使等份保險十幾年後到期先有得使，到時自己都唔知仲有冇命。當然睇遠些少、買樓為穩陣理財既首選、二係識借既可以用盡槓桿。關於租金同通賬在香港過往幾十年之關係如下:

SOURCE: 香港政府統計處

樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍

租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點)

SOURCE: 差餉物業估價處

見上圖，由1999年至2013年的按年CPI變動，到2013年完結累計升幅為約10%(1.10)

結論一: 過往15年買樓黎供，基本上越供越輕鬆。因消費物價指數上升而供樓月供額是固定的。時間一過供樓金額基本上少得買不到什麼。即有個極端例子，係太古城開賣時月供只係千幾蚊(當然當年千幾蚊好好洗架啦!)

結論二: 過往15年租樓比人做收租佬，所收租金越買越多野，因15年租金升幅為60%，而CPI上升不足。當然，要有時間更深度研究埋CPI各項分類才有更精準定論。

所以用收租黎對沖通賬、比起買一份到期要定額派錢的年金更有效保障退休生活。

今日地產新聞摘要 20150330

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2015年3月30日

【東方日報】指，跑贏私樓，公居屋回報逼5厘。私宅細單位租金回報率破天荒跌穿3厘，不過，買樓收租亦並非無出路，二手公、居屋回報仍勝私樓。黃大仙鳳德邨有開放式戶以實用呎租約45.6元租出，以同類公屋王做價作市值計，回報高約4.6厘，較同區私樓高約1厘。

【明報】指，居屋廣明苑，估價5月升16％，實呎9138元，貴同區私樓緻藍天。新發售居屋於上周四完成抽籤，並於5月揀樓，雖然未知會否有大量「失落」人士流入二手市場，惟據本報追蹤兩大按揭銀行。

【太陽報】報道，賣地攻「細」收益飆5成。政府呢幾年持續按季主動推地，所以每季庫房都有穩定嘅賣地收益。劉Sir知道，今季政府一共批咗8幅住宅、商業同埋工業地皮，總成交額加埋約莫144.394億元，按季大幅反彈咗約53%，仲係近11個季度以來，第十次季度賣地收益穩袋超過百億元。

【信報】謂，危危乎的置業階梯。財政司司長曾俊華在《財政預算案》中提出居屋「補價貸款擔保計劃」，在配合特首1月《施政報告》以「完善房屋階梯」為任務，有意建立市民置業的六步階梯，由公屋、綠置居、新居屋、加快居屋進入私人市場、市建撥出兩座啟德樓、到私樓，擬在私樓樓價高企下，「重建」置業階層。

【蘋果日報】說，舖位掀跌市第二波。英皇鐘錶珠寶（887）擬棄租舊舖，位於波斯富街與羅素街交界的大單邊，屬於銅鑼灣黃金地段的「橋頭堡」，位置靚到無得挑剔，業界人士指，若真的棄租，反映舖市進入跌市第二波，再差落去就推展至下一階段要裁員。

【星島日報】指，維港峰推復活節優惠吸客。新盤市場推售步伐加快，有發展商瞄準下月初復活節長假期吸客，英皇旗下西環單幢盤維港峰，推出一批標準戶應市，英皇集團（國際）執行董事張炳強表示，項目增設二百一十天長成交期外，亦將在指定日期送出名表吸客，另外，該盤至今累售出八十七伙，佔可供發售單位一百一十七伙約七成半。

【成報】稱，料下周加推4房戶，緻藍天收逾3千票。新盤市道持續升溫，昨今兩日為長和（001）旗下將軍澳緻藍天，開放示範單位首個周末，市場反應熱烈。截至昨日下午4時，市傳首批330伙已累收逾3,800票，超額認購逾10倍。

【新報】稱，新辣招影響，遲來的小陽春。本港樓市受香港金融管理局連環收緊按揭以及二按之後，一手樓及二手樓榮辱互見，原本有機會在新春後出現的樓市小陽春，頓成泡影，但筆者預料小陽春仍會在稍後時間出現，因為樓市的剛性需求非同小可。

【文匯報】指，中原：首季成交金額料創三季新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預測，整季物業成交料錄得22,600宗及1,415.0億元，將較去年第四季的22,002宗及1,655.0億元上升2.7%及下跌14.5%。料金額繼2014年第二季1,235.2億元後，創下3個季度的新低。

小業主怎選取投資方案?#840

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世事循環不息

我們活在一個貨幣貶值的時代，有人形容現在的金融市場進入新常態。筆者睇法今時發生的事在往年已有所聞、較近的時間在國民黨主政下的中國、當局立法人民不能私藏黃金、黃金1兩等於金圓券200元，美元1元則等於金圓券4元，所有人都要根此匯率將金兌做金圓券。後來當局調整金圓券的含金量減為0.044434克， 公開宣佈金圓券貶價4/5及金圓券無限量發行。自此超級通賬在經濟體系發生、人民財富被掠奪，在上海一石白米的價格是金圓券4.4億元，根本就同現代津巴布韋無異。

王朝下社會充斥階級觀念，充滿不公平、但皇朝可以運行幾百年而不衰。可是幣值波幅太高令人民最基本要求都享受唔到、改朝換代只要幾年既事。蔣公由東北失利到退守台灣只兩年時光、三百萬國民軍輸比幾十萬解放軍，主因是國民黨將領多不戰而降、美其名體恤民間疾苦，主要是軍、商階層對政府領導無方作表態。時至今日，黃金已經同貨幣脫勾40多年，美國成功將美元推銷予全世界人而此事為美國成為霸主關鍵。踏入2015，中國力推多年的亞洲投資銀行終為世界各大國接納、英國澳洲欣然加入。那下一步將如何?

港元續擔當獨特角色

由於中國軍事實力未及美國、空有航空武艦但毫無潛艇護航，出到公海只會成為美國潛艇既練彈耙。所以中國同美國要真打仗未係時候、加上各國現多利用貨幣系統作首波攻擊，先亂人民心智再出實彈打擊。所以筆者估計，香港會成為中國同美國交手的主戰場，而港幣同美元掛勾之特色將會保有。亞投行獲得英澳撐場、令中國更易利用借貸收取附庸，人民幣之認受再度上升應可預期、而美國將無可避免要加息去加強該國貨幣吸引力。到時美方或會掉轉學番俄羅斯一晚加息1%、而香港則會被中央指派有效執行控制人幣兌美元匯價之職能，仍然將港幣掛係美元、人民幣兌美元之主兌換點就係香港。香港被委以擔此重任、有危有機。而梁錦松在美投作工作多年、此時返香港亦十分適時、有助阿爺抗敵。

小業主應如何自處?

不同以往、香港在2012年後主要受政治因素主導，由於政治因素極難預測，所以不能預計到時港元兌換價之走向。李生已早在幾年前不斷將資產投放親美的新加坡、買入英國的公用事業、又將地產業務適時在港上市、相信他已在心中訂下一套策略。筆者無能為大家預測到時貨幣升跌、但波動大增肯定出現。作為港人要自保、最上算為儲蓄硬資產、一係磚頭、二係黃金、呢個係咸豐年代的智慧、太多人知、所以磚頭既fans有增無減。如果你係未曾有樓房資產既一位、建議可在<<樓換樓>>先了解首次置業應注意之事情。

至於眾業主唔可以好似李生咁環球分散風險、可以做既就係將樓房加按。若將其再作首期再買樓、咁就要計下自己借貸力是否用得太盡、及入手資產之回報率是否吸引。在香港而言、比4成首期買間350萬樓收$11000租，現金流效率為(11000-210/259*10000)*12 /3.5MIL*40% = 2.4%，太低了。苦大家有睇筆者早前的「笨笨豬#796」個案，讀者後悔早年一間288萬收$18000租既港島東區樓房有睇無買、幾日後比人買左。呢此投資回報如何? (18000-201/259*10000)*12/2.88MIL*30% = 14.37%。筆者認為、你心中感覺到的抵唔抵、筆者可以用數字為你呈現。相信別人的經驗、不如客觀的看數字。懂得如何正確運用、數字係唔會呃人的。

講到呢度當然亦有同學問收息課程之債基回報如何啦? 其實只要投入100萬港幣、每月收息$10000-12500，視乎你想冒風險如何? 而年期一般是可隨時取回的。現金率效率為12500*12/1.0MIL = 15%，是很高回報的一個方法。當然收息之回報比買股票是低的、買股票是賺價行為、買入股份等於打本比人做生意、可以隨時蝕哂! 而收息係有「有借有還」之概念、到期本金歸還之概念很強。

今日的銀主盤與往日不同

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月27日

昨日的文章講銀主盤與負資產，反應不但熱烈而且非常正面，我說正面的意思不是要網友同意我的說法，而是網友說出自己意見， 但有不少網友對銀主盤概念仍然是相當模糊，這亦難怪，連著名財經評論員，我的老對手林一鳴對於銀主盤定義亦不甚了解，所以他才會否定我的三年內將會有一萬個銀主盤說法，並且強調就算經濟相當差的2003年，亦只不過得萬多個銀主盤，現在經濟環境不俗，如何能夠可以在三年內出現一萬個銀主盤，林兄唔應該將現在的銀主盤與2003年的銀主盤比較，否則就會暴露出他其實並不太了解銀主盤，因為兩者是不盡相同，唯一相同之處就是被財務機構沒收的物業，就叫銀主盤，即使是如此，現在出現的銀主盤大多數是財務公司沒收的物業，2003年出現的是由銀行沒收，甚至是業主自己放棄，交由銀行處理。

今日，如果問財務公司借了錢買樓的人，如果他們的按揭成數高或者供款出現問題，就要非常小心，因為財務公司會隨時發信給他們，要求清還所有貸款，否則就會沒收他們的物業，有人或者會認為他們的按揭貸款只不過是所按物業價值的兩三成，距離負資產甚遠，財務公司不會沒收物業，他們就大錯特錯，在2003年時，銀行的確不會，但現在，財務公司我就唔敢擔保。亦有人會認為，財務公司的負責人宅心仁厚，只會以貸冚債，不會沒收物業，更加是錯，錯，錯，如果欠債稍為接近物業價值，財務公司為求自保，都會沒收那些物業，變成銀主盤速速出售，而現在的銀主盤有一個特點，就是財務公司將物業賣出之後，還有小小錢退回給那個前業主，為數不多是因為在沒收物業，以及在拍賣過程中的收費是非常昂貴，試過的人一定知道。

往日，銀行根本不願意沒收物業，因為那些物業早已資不抵債，銀行家只希望那些負資產業主繼續供樓，銀行甚至會作出某個程度上讓步，因為，當物業被沒收，某個時間內一定要出售，若果資不抵債，銀行就要宣佈這些是壞帳，而要撇帳，對銀行的財務報表是有極負面影響，但不少業主見物業資不抵債，自行放棄，將物業交到銀行，任由銀行處置，而那些業主就宣佈破產，四年後又一條好漢，銀行亦無可奈何，唯有將物業出售，將差額進行撇帳，如果今日仍然認為承做按揭的財務機構，不會主動將欠供款，資產價值不足的物業變成銀主盤，就大錯特錯，隨時將物業雙手奉送給財務公司。

今日地產新聞摘要 20150327

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2015年3月27日

【明報】指，規劃署接納新地天水圍商廈發展。新地（0016）近年積極發展大西北王國，其中毗鄰西鐵天水圍站的擬建商業項目，將於今日在城規會開會。該項目位於天水圍橋頭圍，位處元朗廈村屏廈路、天華路及天影路之間，新地早前向城規會申請興建一幢樓高31層的寫字樓及商場。

【信報】謂，白表落空機會九成九，居屋分配比率應調整。事隔十二年，居屋又攪珠。由於最新一期居屋認購接獲超過十三萬份申請表格，創下歷年新高紀錄，所以昨日的攪珠結果絕對可以稱得上是萬眾期待，人人翹首以盼。

【文匯報】指，加辣後樓市成交料降溫。金管局2月27日推出第七輪收緊物業按揭，影響層面甚廣，其後3月2日再加大力度至收緊二按貸款，四日內兩度出招，按揭市場已即時降溫。從經絡客戶統計數字所見，出招前後比較，按揭申請宗數與正常市況相比，按周已減少逾三成。

【東方日報】指，上水拆僭建村屋，觸礁收隊。上水蕉徑村程屋莆發生拆屋糾紛，居住該村一間鐵皮屋多年的姓鄧老婦，早前因該屋日久失修，殘破不堪，由兒孫協助將屋拆卸重建，近日重建完成後，疑有人向地政總署投訴，指有人非法建屋，地政總署其後發信給屋主，指其涉及不合法佔用土地。

【星島日報】指，將軍澳大盤開價最低入場費603萬。將軍澳新盤激戰正式開打，區內大型新盤緻藍天昨有突破進展，發展商首度開價出擊，涉三百多伙，每方呎折實價僅九千一百一十二元，更提供最高逾一成九的折扣優惠。

【太陽報】報道，屯門兩靚地下月招標。政府啟動下年度賣地計劃，由下季最具分量的兩幅屯門地「打頭陣」，其中管翠路大型地皮總樓面逾78.5萬方呎，市場估值27.5億至39.3億元，有力問鼎屯門區地價最高項目；另一幅海榮路住宅地估值最多14.3億元，兩地將於下月十七日起招標。

【蘋果日報】說，樂融軒售2,522萬，破房協紀錄。剛入伙的筲箕灣樂融軒，乃房協首個糅合私樓及長者屋發展的住宅項目，早前以招標發售的頂層特色戶A室，獲買家以2,521.7萬元投得，實用呎價達2.09萬元，成為房協歷來開售項目中，銀碼最狼最貴單位紀錄。

【新報】稱，英皇3盤委Q房網代銷。地產代理市場競爭升溫，其中英皇國際昨正式委託新晉香港的內地地產代理「Q房網」，為銷售代理，希望可憑「Q房網」於內地龐大網絡，增加中港互動優勢，開闢更多客路。

【成報】稱，上月公屋第二市場買賣創14月新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年2月份的公屋第二市場買賣成交暫時錄得13宗，總值2,705.8萬元，較1月的21宗及3,933.6萬元，分別下跌38.1%及31.2%。

今日地產新聞摘要 20150326

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2015年3月26日

【東方日報】指，米埔擬建60獨立屋，勢威脅候鳥。有發展商日前向環境保護署提交環評報告，計劃在米埔附近的攸美新村闢建低密度綜合住宅發展項目，包括興建約六十幢三層高獨立屋和住客會所等。

【明報】指，曾淵滄：港須填海加稅，效法星人安居。剛去世的新加坡「國父」李光耀最令港人讚頌的一項政策，便是大建廉價組屋，令當地逾九成市民擁有自置居所。原是新加坡人的經濟學者曾淵滄表示，如果香港想仿效新加坡能夠擁有足夠的土地建屋，便要接受如新加坡般的大規模填海，並要接受政府因缺乏土地收入而要大幅提升稅率。

【信報】謂，億京楊屋道發展料過關。億京去年8月以近39.4億元低價投得荃灣楊屋道商住用地後，去年底便向城規會提交發展方案，申請略為放寬高限以建酒店和住宅。

【太陽報】報道，甲廈缺盤，量縮價更癲。新賣地計劃只係計劃推非核心區商業嘅用地，令到傳統商業區新盤源極之短缺，二手商廈業主自然唔貴唔肯賣。近月港島唔少指標商廈都出現高價成交，上月區內8幢指標商廈雖然只得7宗成交，按月跌咗50%，但成交金額就有約9.72億元，大升約93%。

【蘋果日報】說，姚君達銅鑼灣舖索5.3億。零售市道轉淡，舖租見頂，由米蘭站（1150）老闆姚君達持有的銅鑼灣波斯富街78至82號地下A號舖，面積約1,200方呎，現由周大福（1929）承租，市傳以4.3億元易手，較叫價低約19%，惟業主否認。

【新報】稱，一手火併看高一線。新春過後，發展商新盤陸續登場，而近期焦點首推來勢洶洶的將軍澳區，兩個新盤所涉及單位超過2,000伙，由一房戶至四房戶均有所提供，類型可謂滿足不同客路。

【文匯報】指，馬鞍山及九龍灣地明招標。地政總署早前公布，將公開招標出售在2014至2015年度賣地計劃內的一幅住宅用地及一幅商業用地。兩幅用地分別為新界沙田馬鞍山落禾沙里的沙田市地段第605號及九龍九龍灣祥業街、常怡道與偉業街交界的新九龍內地段第6313號。

【星島日報】指，天璽加推微削優惠1%。九龍站天璽將加推十伙，於本周日以抽籤形式發售，折扣優惠輕微下調百分之一。

【成報】稱，上月居二市場成交創14月新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年2月份的居屋第二市場買賣成交暫時錄得88宗，總值3.05億元，較1月的177宗及5.97億元，分別下跌50.3%及48.9%。

今日地產新聞摘要 20150326

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2015年3月25日

【東方日報】指，元朗農地拍賣搶貴3.3倍。政府未來將大力發展新界西北及東北地區，區內農地備受追捧。一幅元朗流浮山鄰近新慶村的不交吉農地銀主盤昨推出拍賣，吸引多名買家出價共達50口爭購，由開價僅35萬元，搶高至150萬元售出，呎價約792元，較開價高出達3.3倍，料為近五年來私人拍賣中搶高幅度最大的農地。

【明報】指，湯文亮：3年內有萬伙銀主盤。繼「細價樓三個月爆煲」言論後，紀惠集團主席湯文亮昨日再有新論點，預測市場「3年內將有1萬個銀主盤」出現，並提醒政府要加倍留意銀主盤情况，否則本港整體樓市將被銀主盤拖垮。

【成報】稱，未來10年甲廈供應達2000萬呎。核心商業區寫字樓面長期供應有限，惟市場需求日益增長，本港部分寫字樓的空置率於近年更跌至低於1%。根據仲量聯行昨日研究報告顯示，香港於2015至2024年間將有2,000萬平方呎的甲級寫字樓樓面新供應。

【信報】謂，戴德梁行料樓價年內升5%。政府針對細價樓市場推出措施，惟未阻住宅市場樓價走勢，DTZ戴德梁行表示，市場需求殷切，相信未來一手市場銷情可持續暢旺，支持樓價續升，預計至今年底，整體樓價仍有約5%升幅。

【星島日報】指，碧海上樓書柏傲累沽九成。恒隆地產長沙灣碧海藍天剛上載樓書，市場消息指，項目尚餘約十七伙待售，包括七個複式戶，料最快下月重推，而現樓示範單位稍後開放予公眾預約參觀。

【太陽報】報道，西區追灣仔，呎租僅差兩蚊。港鐵西港島線通車，西區交通大大改善，唔單止令區內物業價值提升，連租金近兩個月升幅都明顯咗。

【蘋果日報】說，緻藍天推定息按揭。將軍澳兩新盤埋身肉搏。長和（001）仍未開賣的日出康城緻藍天，連日來出招還擊，今日首度開放現樓示範單位予傳媒參觀。因應年內或加息，夥拍經絡按揭提供首年定息2.2厘，第二及三年定息2.4厘及2.6厘，全期P（5.25厘）減2.5厘，貸款上限為800萬元。

【新報】稱，二手續吹淡風，港島獨撐大局。金管局收緊按揭遏巿，主要針對中細價樓巿場，除二手巿道續吹淡風，連帶資助房屋交投量亦應聲下挫。

【文匯報】指，上車門檻提高，一太料租金升5%。一手住宅樓價高企，加上金管局收緊按揭成數，第一太平戴維斯資深董事及住宅租賃部主管王麗文昨日於活動後表示，年輕人置業困難，部分將轉買為租，料將帶動服務式住宅的入住率上升，並估計今年一線市場租金升幅約5%。

今日地產新聞摘要 20150324

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2015年3月24日

【星島日報】指，業界倡設「熟地倉」，穩土地供應。政府近年大力增加土地供應，但賣地表往往遇上規劃阻力影響推地工作，全國工商聯房地產商會香港分會執行委員何顯毅倡議，為穩定長期土地供應，政府應設立「熟地倉」，供未來三至五年發展用途；另外，有意見亦同意「熟地倉」理念可行，惟土地在「生地」變熟地需時及協調，故需要一段時間才可望建立。

【明報】指，緻藍天雙套房設14呎客廁。繼嘉華（0173）將軍澳嘉悅後，長和（0001）同區大盤緻藍天亦加快銷售步伐。發展商昨日首度向傳媒開放第1座鑽岸38樓左翼B室示範單位，實用面積1135方呎，採4房雙套房間隔。

【成報】稱，二手樓市淡風持續。當局早前出台收緊按揭計劃，打亂部分用家上車部署，二手市場氣氛靜淡之下，亦有業主擔心後市，不惜將物業降價促成交易。

【東方日報】指，公屋戶養狗盼遷大單位，網民怒轟。公屋輪候冊申請多達廿七萬宗，遲遲未能上樓已令市民怨聲載道，近日一名居於紅磡邨的公屋住戶竟在網上討論區留言，指她與丈夫居於三人單位已差不多四年，但其飼養的金毛尋回犬「仔仔」日漸長大，遂向網民請教如何向房屋署申請調遷至一個大單位，以「間間房畀狗狗住」。

【信報】謂，萊坊料一線舖租跌逾半成。萊坊董事及商舖部主管夏麗姬表示，由於歐羅貶值、強美元及內地社會和經濟環境改變，令旅客消費習慣改變，影響奢侈品牌在港銷量，對優質地段舖租構成一定壓力；部分奢侈品牌開始減價，從而刺激銷量。

【蘋果日報】說，日出康城分租房搶手。近年新樓興分租，鄰近堆填區的日出康城及峻瀅，由於租值不及市中心私人屋苑，堪稱是平價租務樂園。首都當年入伙，呎價低見十元，甚至個位數呎租，由於普遍供應大單位，主攻三房及四房，要在市場出租，承接力未必合意。

【新報】稱，年輕人努力置業必有回報。早前有報道講述一對80後年輕夫婦省吃儉用圓置業夢，不少讀者議論紛紛，姑勿論一眾現時未能上車的80後，是否贊同主人翁的置業方法和過程，該對新婚小夫婦確實已靠自己的能力成功置業上車，建立家庭，展開人生新的一頁。

【文匯報】指，嘉峰臺商場拆售套近億。民生消費區商場具穩定人流，資深投資者廖偉麟早前以約1.75億元購入的牛池灣嘉峰臺商場最近拆售。

【太陽報】報道，盈翠車位貴絕青衣。香港車位價錢可以話有升無跌，最近更加接連有創高價個案出現。好似舊年開始不時出現車位破頂價嘅青衣區，啱啱又刷新紀錄。

今日地產新聞摘要 20150323

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2015年3月23日

【東方日報】指，個別車位價破頂，投資者慎防接火棒。車位價格屢創新高，近年吸引不少人投身車位炒賣。近期更有港島區車位以月租八千五百元出租，媲美新界部分兩房單位租金。

【信報】謂，赤柱綠化地擬建住宅遭反對。政府計劃把赤柱黃麻角道一幅綠化用地改為住宅用途，上月底獲城規會同意修訂大綱圖，但遭到部分南區區議員反對，區議會今天將討論反對發展的動議。

【明報】指，Q房網經紀底薪高達1.6萬挖角。將軍澳新盤即將推售，當中代理行獲委託的代理行就包括有Q房網，成為該網在港首個參與銷售的全新樓盤，昨日市傳一則Q房網出高薪高佣吸代理，該網表示，已落實招聘底薪介乎1.6萬至2萬元，拆佣比例最高50%。

【太陽報】報道，80後情侶想靠自己買屯門樓。樓價高企，不少人都大呻買樓艱難，而「上車須父幹」更是年輕人成功上車的標籤。本報昨日直擊八十後準夫婦睇樓過程，他們聲言拒絕家人幫手，要做踏實的上車客。

【星島日報】指，西貢永隆路屋地3.4億沽每呎逾二萬。重磅豪宅買賣活動復趨活躍；消息指，由一老牌家族持有的西貢坑口永隆路三十號屋地VillaPanova，新近以約三億四千萬元易手，新買家又以雅居樂署理聯席主席陳卓賢或相關人士的呼聲最高，料購入項目作重建。

【成報】稱，入場費534萬，超額認購逾2倍。一手市道再迎熱潮，嘉華國際（173）發展的將軍澳新盤嘉悅，首批108伙開價，定價534.7萬元起，比同區二手平約1成，總市值約9.6億元。首批單位涉1至3房，實用面積介乎372至819方呎。

【蘋果日報】說，緻藍天勢平價迎換樓客。政府一招收緊按揭，將資金緊絀的買家踢出市場；相反，手頭資金相對充裕的買家則趁勢換樓，惟二手盤源欠缺下，成就一手盤出擊時機。

【新報】稱，內地持續減息，港樓企穩。香港金融管理局連番收緊本港樓宇按揭，會將部份實力比較弱的置業人士淘汰，但中國的連環放水行動，並設定今年經濟增長有7%，預計會繼續托起本港樓市。

【文匯報】指，工廈註冊額近半年新低。綜合土地註冊處最新數據顯示，2月市場錄得281宗工廈註冊，按月下跌8%。因大額成交欠奉，令月內註冊金額急挫57%至約15.99億元，創近半年新低。

樓價下跌要什麼?(下)#835

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諗sir高人：

您好，本人年近40，和丈夫有樓1層，市值400萬，尚欠260萬按揭正出租

本人是公務員，丈夫是工程師，收入共80000

手上有資金約80萬

因有囝囡、媽媽、印庸同住，一家六口，正用1.8k租樓住

看畢<樓換樓>後，很想再買多一間樓，我應該而家應該買定再等市跌?

感謝! 庸才

answer:

究竟而家應唔應該買樓，要先計個人借貸力。讀者家庭借貸力為80000/10000*2.59*50% = 10.36mil，現在已用260/1036 = 約25%借貸力。如再買樓、先要一拆二、論點不重覆。至於再買樓、除非只用少於3.0mil的借貸力、否則會令家庭借貸力在旺市消耗過半，在旺市為之不適宜。那讀者若要等樓市下跌、未來1-2(2017前)年會否成事? 昨天看過樓價會否因新增供應及辣招而下跌、令日再討論另外兩個有機能令樓價下跌之情況:

要樓價下跌、建築成本需下降?

發展商「生產」一個單位，除了宣傳及行政洗費外、淨低就係地價同埋建設築成本。2014年尾屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售！相對九龍地皮，屯門土地已經便宜很多，兩幅地之成交價格分別是以樓面呎價計2139元及2571元。若將來建成樓房出售，成本價要加添幾多建築費用? 由於每發展商的用料不同、工時亦不同，所以不能有個代表全港的實在數字，不過參考不少老行尊的意見，$4000/呎是必要的。原因首起當然是建築工人人工增加、筆者就識得有個年輕朋友放棄工作走去紮鐵，希望賺返幾萬蚊一個月捱返兩年、之後用儲到既錢搞生意突圍。呢個諗法在現時不算怪異、建築界太少人入行造就了「搵快錢」之契機，當然過程是極辛苦的。

與此同時鋼鐵的售價仍在高水平。在美元長遠走弱之下、原材料售價定受影響而走強。近月中國牽頭發展亞洲投資銀行、英國及澳洲已欣然決定加入。可預期此為未來美元被取代前的一重要章節。在人工及原材料走高之下、建築水平易升難跌、即發展商要賣樓、成本在$2200+4000 = $6200一呎，即450呎上車盤建成成本都要約280萬。那樓價要由現水平大跌真係難上加難。

要樓價下跌、要等發展商模式改變?

香港地產業生態在沙士之後改變。政府在2005年後少建公營樓、亦未有什麼大型機建。建築商(建築商例子:俊和、中國建築)要有工開必然要向發展商(發展商例子:新鴻基、長實)叩頭、自然令中標價降低、不少建築商唔再參與香港市場、中標者亦難免偷工減料、形成惡性循環。幾年過來一個市場只淨低數個參與者、形成寡頭壟斷之勢、或許不少人已有感香港住宅建成水準下降、新樓有時被懷疑合謀定價、樓花銷售過程極不透明但又冇人理、「一樓」可以藏於地底而新業主收樓後無處申冤。要改變此情況，實在要引入市場新競爭者。

梁班子上場後同意為香港地產市場找多了新參與者、成哥將「長地」上市、亦是一個啟示。佢老人家過往「戰績」，唔使多提，總之事後回望發覺「做野」時間極準。惟要將一個市場由一極端扭返去中軸、無三五七年都唔會見成效。加上不少人詬病市場新參與者有紅色資本背景、一眾排外及怕被統戰之聲正每日揚聲。係咁既情況之下要改變香港地產市場生態、引入競爭者去降價之事十分困難。

所以筆者結論是要由香港本身引發的因素去令樓價下跌實不可能。若有本案讀者類近情況、宜先將手頭現金收息。以讀者計80萬資金可收80/100*12500 = $10000/月，唔夠住可用黎津貼租三房。夠住就可以將其儲起、三年間已儲30-40萬，用5年保險方案double再倍升又得、又或債基方案隨時贖回亦可。

今日地產新聞摘要 20150321

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2015年3月21日

【信報】謂，金管局反駁，財仔按揭谷爆樓市。本港較活躍的財務公司（下稱「財仔」），截至去年底涉及的物業抵押貸款92億元，雖較去年6月底的86億元上升近7%，但金管局副總裁阮國恒表示，金額僅佔本港銀行總體未償還按揭貸款約1%，對樓市或銀行體系穩定影響甚微，似是反駁相關按揭貸款會令樓市爆煲的論調。

【明報】指，邱德根家族川龍地皮，申建洋房，共涉12幢，曾擬建宋城被拒。由已故遠東集團創辦人邱德根持有多年的荃灣川龍地皮，其中部分地段曾一度擬作重建「宋城」之用，但地皮最終未獲城規批出而荒廢。

【星島日報】指，緻藍天起動銷售部署，緊貼狙擊。將軍澳新盤市場烽煙四起，將軍澳大型項目日出康城緻藍天，有見區內新盤起動，即乘勢起動樓盤銷售部署，料最快下周開放示範單位、價單及推售，緊貼追擊同區新盤。

【東方日報】指，工廈劏房戶，轟屋署無情迫遷。屋宇署日前到荃灣榮豐工業大廈兩個僭建非法劏房單位張貼封閉令，三十多名住戶堅拒遷出，導致查封押後。

【文匯報】指，豪宅現加風，柏傲山提價12%。美國放緩加息步伐，豪宅新盤再現加風。北角柏傲山昨公布將其中兩伙逾千呎單位加價12%，九龍塘雲門亦部署本月底加價8%至10%，或取消送車位優惠。

【太陽報】報道，：「為上車而上車」恐失策。最近有關樓市的網上熱話之一，是有一位「心急上車」的年輕網民在討論區，公開求教「上車」攻略。該名網民與太太的收入合共2至3萬元，首期合計50萬至60萬左右。

【成報】稱，樓價再破頂，新界西升勢勁。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，金管局第七次收緊樓按前，樓價繼續上揚。中原城市大型屋苑領先指數CCLMass最新報140.70點，連續3周創歷史新高，按周升0.17%，連升3周共2.45%。

【蘋果日報】說，蘇民峰3,380萬沽環翠園。名人趁高位沽貨。市場消息指，堪輿學家蘇民峰持有的山頂環翠園D座一低層單位，實用面積一千四百零一方呎，有指剛以約三千三百八十萬元易手，呎價二萬四千一百多元，料創屋苑呎價歷史次高。

【新報】稱，傳姚君達4億沽波斯富街巨舖。市場有消息指，米蘭站（1150）主席姚君達及相關人士有份持有的銅鑼灣波斯富街雙號舖，獲買家以4億元洽購至尾聲。

樓價下跌要什麼?(上)#834

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本人38和太太 35: 共月入70K, 現租住東涌自置兩房物業, 租金供$12000, 現金約90萬 。本人和太太都在東涌工作, BB現由婆婆照頺, 現希望搬近婆婆於大圍顯徑方便照顧未夠一歲的BB, 最理想是找一間三房單位在附近以供本人，太太，母親，BB以及將來請工人照顧母親，亦需要方便每朝早將BB送往外家照顧，晚上帶回BB過夜，最好walking distance 能將BB送到婆婆住處.

由於早年賣走物業一直見樓價上升到此都未曾買回，後悔不已。相問是否應再續下一張租約加到$13500，或繼續頂貴租? 每日又將小朋友由東涌送到大圍呢? 或日日婆婆過黎都很勞心勞力，不忍見。

answer:

有一種人叫「傷租族」、泛指呢幾年間不斷租樓等價跌既人。筆者明白凡事有地心吸力，終有一日樓價會大跌，不過在此之前的付出、即等待之機會成本實在需要探索。

要樓價下跌，要等政府再出招?

其實政府已提及由2012年至今所推出的樓市逆周期措施乃是令樓市平穩的作法，辣招可推9低樓價只係不少人一廂情願之想法。不過有件事係肯定的，就係出招會令參與香港樓市的人減少。每月住宅樓市成交由2008年初約12000-16000宗成交減低至2015年5000-8000宗成交一個月。係買賣兩閒的情況下、只需要更少既人就可以令該月成交金額定在高水平。若有平價盤拋售，只消幾天便即被市場吸納，這個情況很易被確證，只消你去地產鋪待上幾天就明白

要樓價下跌，要等新增供應?

住宅供應可分為一手供應同二手供應。二手供應的實質樓字係測不準的，因你的有錢媽咪可能上晝飲完茶想間屋掛盤賣走、晚上又改變主意了。另外而家全港普遍缺盤、地產行家手上樓盤資料極珍貴不容分享，因此要查採一區入面有幾多二手供應同樣是近無可能。當然知道祥益地產是少有可掌握屯門近70%二手放盤資料的公司，因此筆者不時都會邀請老闆汪總訪問去深入了解樓市，惟祥益只在新界西紮根，要睇哂全港二手真係未有指標可示。

關於一手，運房局其實有數字提供，見下圖示(2014年12月報告)，未來三年供應估計為74,000個。表面上睇，年均74000/3 = 24666確實比之前4-5年9400-15000個多了(見下棒型圖)。

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2014年預計供應

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棒型圖

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可是估計還估計，筆者特意找來2011年同報告睇下當年估未來3-4年供應有幾多? 見再下圖是62000個。對比最尾2012-2014三年供應實積供應了多少?  棒型圖是(10100+8300+15700) = 34100

即詨差近一半( 34100 vs 62000)，那相信政府既供應量去為自己計劃人生買樓大事，真係…..

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2011當年預計供應

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今日分析先講到呢度，讀者情況是人到中年冇樓在手、薄有儲蓄。與其捱貴租再等到無了期，解決方法都係由「傷租族」變身成「雙租族」，八成單名上會再買樓送比朋友住，再叫朋友幫你交另外新三房既租金。咁起碼樓市再升，讀者衰到極都係收番朋友間樓自己住，而現時三房要付的貴租可用自己淨有50萬，行債基方案收息去每月津貼。500,000*13%/12 = $5416/月，收回利息應可作大部份幫補。
其他可引發樓價下跌的因素明天再討論。

今日地產新聞摘要 20150319

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2015年3月19日

【東方日報】指，舊樓簷篷滿裂痕，都市炸彈遍全港。冷氣機石屎簷篷驚變都市炸彈！北角一幢大廈日前發生冷氣機簷篷飛塌擊斃外傭事件，引起社會高度關注。本報記者邀請專家巡視多個地區，發現多幢樓齡逾三十年樓宇的冷氣機簷篷，均暗藏危機。

【信報】謂，湯文亮料豪宅跑贏細價樓。政府加辣後，紀惠集團行政總裁湯文亮直言，整體樓價將逐漸向下，而中原城市領先指數（CCL）最新報138.8，已到高位，認為下周CCL將更能反映加辣對樓價的影響，預料豪宅表現較細價樓好。他又認為，輸入外勞有助降低樓價。

【明報】指，何濼生：居屋訂價應與收入掛鈎，倘人人可買，改港人急上車心態。香港樓價愈升愈有，其中一個原因是市民覺得樓價升得快過收入，愈遲買便愈難入市。嶺南大學經濟學系主任兼公共政策研究中心主任何濼生教授認為，要改變市民急於入市的心態，可在居屋政策入手，承諾全港市民一生人總有一次機會可認購居屋，而居屋訂價改為和市民的中位收入掛鈎，而非現時以私樓市價暫免補價作折讓，如此大家便無需擔心遲了買樓便再沒機會上車，可慢慢作置業決定，產生穩定樓價的作用。

【蘋果日報】說，萊坊：加辣料影響樓價微。據萊坊最新一份樓市研究報告顯示，本港二○一四年一般住宅樓價升幅達到12%，表現勝於豪宅，全年僅升1%。萊坊董事紀言迅認為，港府推出的新一輪樓市降溫措施，雖然短期內對中小型單位買家的情緒有影響，但首置需求強勁，相信措施對住宅價格的影響有限。

【新報】稱，豪宅價量看升一成。金管局於上月底推出新一輪「加辣」措施，收緊按揭借貸成數，無可避免影響部份用家和首次置業人士，尤其是700萬元以下的中、小單位物業。

【文匯報】指，無懼嘉悅爭客，330伙料下周售，緻藍天首批預告貴過二手。將軍澳兩個新盤合共2,020個單位有機會正面交鋒，長實與南豐及港鐵合作的將軍澳日出康城緻藍天最快下周開售，首批至少330伙，售價料會高於二手價；嘉華於將軍澳南的嘉悅於明日開放示範單位予公眾參觀，盡快公布價單。

【星島日報】指，赤柱村道洋房月內推。繼中海外赤柱環角徑二號後，同區由新地發展的赤柱村道五十號，也計畫於短期內推。

【太陽報】報道，居屋家維邨800萬封王。近月居屋市場連錄破紀錄高價成交，本港首間八百萬居屋王正式誕生。紅磡家維邨一個三房單位，在加辣招前以800萬元售出，打破柴灣樂翠臺最近錄得的790萬元舊紀錄，成為全港史上最貴居屋單位。

【成報】稱，永樂中心全幢放售，意向價2億。葵涌區已由傳統工業區，開始轉型至工商業綜合發展區，加上受惠於活化工廈措施，對區內經濟轉型的發展，帶起積極作用，刺激業主出售意慾。

今日地產新聞摘要 20150318

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2015年3月18日

【東方日報】指，工廈僭建劏房，30租客死守拒遷。屋宇署昨到荃灣榮豐工業大廈兩個僭建非法劏房的單位張貼封閉令，要求約三十多名居於上址的住戶遷出，多名居民以垃圾桶、狗籠等雜物「封死」大門阻止人員進入。

【信報】謂，公屋入息上限放寬獲通過。房委會資助房屋小組昨天下午舉行會議，通過調高公屋入息和資產限額的建議，一人家庭入息上限放寬至1.01萬元，二人家庭則由1.497萬元調高7.8%，至1.614萬元；資產限額亦上調7%，一人家庭增至23.6萬元，二人家庭則為32萬元。

【文匯報】指，將軍澳兩新盤或硬撼。嘉華旗下將軍澳嘉悅透過其官方手機應用程式公布，項目剛獲批預售樓花同意書，短期內將公布售樓說明書，今日將召開記者會，甚大機會公布樓書。

【太陽報】報道，環角徑二號折實1.9億入場。豪宅新盤有價有市，發展商趁勢推盤。中國海外（00688）的南區環角徑二號昨公布7幢洋房價單，售價由2.24295億至3.3846億元，扣除最高折扣近15%，折實入場費約1.91億元起。項目其中兩幢示範屋若以最高折扣計，折實呎價約5.94萬與6.85萬元，較同區一三年售出的南埼示範屋呎價8.18萬元，低27%與16%。

【星島日報】指，業界料豪宅價量齊升。去年本港豪宅樓價升勢較遲緩，有代理指出，內地進入減息周期，加上環球放寬銀根供應持續，料帶動今年逾千萬元豪宅市況，且估計出現價量齊升局面，料造價升幅達一成水平。

【明報】指，內地家長付170萬雙辣稅，購瓏門3房單位。新辣招登場後，二手盤源持續短缺，有內地家長為方便子女於區內升學，不惜豪擲逾170萬元雙辣稅，以758萬元購入屯門瓏門的一個3房戶。

【蘋果日報】說，盧吉道建酒店料過關。擬改建文物酒店而引起民間激烈反對的二級歷史建築——山頂盧吉道二十七號大宅，在城規會一再少修少補及延期至下月中審議，業主將原計劃興建十七間酒店房減至十二間，車位由五個減至三個，市場估計過關機會甚高，有機會繼美麗華（071）赤柱藍屋餐廳後，又一歷史建築改劃成功。

【新報】稱，租巿兩極，舖租軟房租硬。受零售業及旅遊氣氛轉淡影響，傳統旺舖差餉租值升幅現放緩，差估署公布最新資料，以「貴租」聞名的銅鑼灣區旺舖租值升勢回軟，租值呈現「凍結」之象。

【成報】稱，上月新界村屋買賣創5個月新高。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年2月份新界鄉村屋宇二手買賣合約登記錄得210宗，總值7.09億元，較1月的187宗及6.40億元，分別上升12.3%及10.8%。

今日地產新聞摘要 20150317

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2015年3月17日

【東方日報】指，公屋計分制，「受惠」變受害。房屋委員會上月一日修訂非長者單身人士申請公屋的配額計分制，四十五歲或以上可獲一次性加分，原意加快中年人士上樓時間，但弄巧反拙變拖長了該批申請人的上樓等候期，原因是新計分制下，疑突然吸引大批五十多歲人士首次申請公屋，推高上樓前首次審查的門檻分數近三倍。

【文匯報】指，日出康城年內推3項目。港鐵昨於業績會上公布，由現在至年底，計劃再於日出康城推出兩至三個發展項目，以及以代理人方式推出西鐵元朗站地盤，估計該批單位一共涉及7,230伙，連同去年已賣出的項目約1.06萬伙，即兩年內鐵路項目急推多達1.783萬伙。

【星島日報】指，玻璃幕牆造價新廈或石屎封景。屋宇署下月起開始規限住宅的「熱傳送值」不可超標，始能申請總樓面面積豁免，以保障樓宇的「隔熱」能力，令發展商在住宅應用玻璃幕牆難度增加。

【明報】指，成龍斥7000萬，九龍塘兩地補地價。地政總署昨公布2月份補地價資料，其中由影壇大哥成龍持有的九龍塘約道2號屋地、窩打老道125號簽訂補地價協議，總作價7000萬元，其中約道2號屋地補地價4457.2萬元，窩打老道125號補地價為2542.8萬元。

【成報】稱，灣仔酒店全幢標售，意向價12億。旅遊業作為本港經濟發展的其中一項支柱，未來幾年將有更多相關配套及基建落成，包括多幢全新酒店，反映行業前景俏，不少準買家正積極於市場物色具理想回報價值的酒店物業作投資之用。

【信報】謂，居二市場成交創14月低。委會數據顯示，2月共錄得101宗居屋第二市場（包括未補地價的公屋和居屋）成交，按月下挫49%，更屬2013年12月後14個月最少成交月份。

【蘋果日報】說，樂融軒業主，一元租車位。房協首個「長幼共融」項目筲箕灣樂融軒，推出兩個特色單位招標，分別是四十二樓A室及B室，實用面積分別一千二百零六方呎及一千二百二十六方呎，昨即日招標，本月二十四截標，單位業主首三年可月租一元承租車位。

【新報】稱，新辣招壓市買家何去何從？香港市民上車置業心切，但往往受着許多心理因素影響置業時機，一旦錯失機會未有入市，眼見樓價繼續上調，便不斷留戀過往的「低樓價」，進一步阻礙未來置業的步伐。

【太陽報】報道，旺舖冧租3成未跌完。零售市道麻麻，核心區舖位租金唔升反跌。近年坐擁舖王地位嘅銅鑼灣景隆街嘅租值都係「有升冇跌」，不過劉Sir昨日睇到最新差估署資料，發現條街有三個舖位嘅一五及一六年度應課差餉租值齊跌。

新城市馬鞍山雙城謀

http://homebloggerhk.com/?p=30349

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答，希望可以集思廣益，多角度研究問題。

諗sir 你好，我是你的忠實fan。最近見樓價回升，想通過自己及家人手持物業做重組，以增強財務靈活性：

現有物業沙田新城市廣場（24年樓），現值約9m，前年套現了2m （每月還12k）， 現由家母持有

本人30歲，月入40k，母親已退休，但有長糧每月約25k。另外有一穩定女友為結婚對象，現月入30k。 現時兩邊供款由本人承擔。本人手上cash約有1m。

因母親一個人住，固並不需要住3房物業，所以我們有計劃在現階段把沙田新城市廣場物業賣出，可套現7m。再用4m買入馬鞍山或大圍（我自己都係住沙田，想近我現在住所方便照應母親）。既可剩出約3m作備用（留待樓市下跌時出手）或投資fixed income product， 也可以借機會舊樓換新樓。 未知由沙田換做周邊地區如大圍或馬鞍山好嗎？

樓市菜鳥上 

ANSWER:

好多人見樓價升左就會心思思想賣樓套現，心諗可以買番層細樓之餘，仲可以多一筆現金係手做其他投資，呢個做法好唔好就因人而異，因為每人對錢同居住環境既要求都唔同，以讀者朋友的情況，其實又唔一定要賣樓的，先講下賣樓再作資產重組的好處同壞處

好處：
1. 賣左層新城市，FULL PAY買番間400萬樓，無需擔心日後加息增加負擔
2. 買左層樓之後仲有300萬，加上讀者本身持有的100萬，現時可以如讀者所講，買些FIXED INCOME PRODUCT，或者再保守一點，買些收息股，回報都好過收租啦，仲唔駛煩租霸、維修、交物業稅等等。

壞處：
1. 依家400萬連第一城都未必買到好單位，係大圍或者馬鞍山都係買到最舊、最細既單位，而呢D單位就正係依家政府打壓的，最近推出一系列既壓抑樓市措施，就係針對細價樓可以做到高成數按揭既優勢，最近睇報紙都見到細價樓開始劈價，正所謂寧買當頭起，莫買當頭跌，唔係依家走去買層細價樓呀嘛？

2. 根據官方數字，截至2012年尾，A類單位，即實用面積430呎以下的，佔全港住宅比例31.7%，而讀者住緊的新城市廣場單位，按市值推算應該係B類單位，即實用面積770呎以下的，就佔48.8%，表面上睇讀者由B類單位轉去A類單位，好合理呀！不過讀者果間係3房單位，定位較接近C類單位，即實用面積770-1070呎的單位，C類單位只佔全港單位數目11.9％，咁樣由供應少的組別換去供應不斷增加的組別，應該唔係明智之舉。

3. 讀者依家由大換細，到日後結婚又要換番間大屋，就會有機會因為細價樓同大價樓差距擴闊而換唔番上去。

4. 一買一賣，佣金連印花稅都唔見20幾萬，再加裝修搬屋等開支，隨時要50萬落樓。

既然讀者本身都住緊另一層樓，而收入都唔錯 （自已4萬，女友3萬，母親長糧2萬5)，不如考慮下同母親交換層樓住，即母親住你屋企，你住新城市，再將新城市廣場層樓加按，當市值900萬，按6成再還番原本筆按揭，都有340萬落袋，又唔駛比佣、印花稅同捱3年SSD，筆者又咁後生，可以進取少少。

解構樓按新招

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=60814

王美鳳

中原按揭董事總經理

細價樓升勢受到市場關注下，上月底金管局公佈第七輪樓按措施，新措施無可避免會增加上車難度，對於700萬以下物業，根據措施前420萬元按揭上限計算，600萬元或以下之物業可獲銀行批足7成按揭，新措施將700萬元以下之物業下調至6成，改變了以往傳統上購買物業可敘造高達7成按揭之模式，令上車首期負擔普遍增加1成；以一個500萬元兩房單位計，首期將由150萬元增加至200萬元，買家需多拿出50萬元首期，方可完成置業大計。

若未能多拿出首期，又希望按原定計劃以3成首期入市的買家，便需申請按保計劃，而買家需付按揭保費支出；以25年期計，7成按揭之保費為貸款額之2%，若上述500萬元單位，敘造7成按揭，保險費便需約7萬元，費用不低，但當中按證公司一般會提供保費折扣優惠。

一直以來，首期資金不足的買家或會選擇透過按揭保險計劃上車，新措施將按保計劃最高按揭成數由9成下調至8成，提高了上車門檻，雖然措施讓有固定收入及供款與入息比率不超於45%的首次置業人士，仍可申請高達9成按揭貸款，但即使上車人士可按照原有計劃以9成按保購買一個不超於400萬元之單位，所需支付之按揭保費卻靜悄悄的增加了。目前6成按揭以上部份需獲保險保障，等於按揭保險範圍增加1成，以一個400萬元單位敘造9成按揭、25年還款期為例，按揭保費由貸款額之3.35%增加至4.1%，金額增加$27,000至$147,600。

新措施亦針對第二套房及非自用物業買家需求方面加大收緊按揭力度，以往第二套房若聲明作自用，又或屬於首套房之非自用物業，供款佔入息比率仍可高達50%，現時所有非自用物業及第二套房之供款佔入息比率上限一律降至40%，並須通過上限50%之壓力測試。對於投資者、收租客及任何購買第二套房之人士，以25年期計，若要通過壓力測試，供款佔入息比率上限實則已由原初約43.6%降至不可多於約36.3%，簡單說，月入$10,000計，以往最多可運用$4,360作為樓按及債務供款，現時則降為$3,630。換言之，在相同入息及選用之按揭年期下，可通過壓力測試的借貸金額將較前減少，減幅大約17%，例如以往可獲銀行批出600萬按揭，現時按揭額卻不可高於500萬。心水清的人當然知道買家可透過延長按揭年期增加批出按揭額，不過，按上述例子計，即使買家選用30年還款期，按揭額只可增至約543萬，仍少於措施前，但延長還款期將令全期利息開支增加逾20%，說到底買家仍需透過增加首期又或選擇樓價較低之單位方可入市。

換樓客須留意，若想避免因持有原有居所而被銀行當作新居屬於二套房，宜以「先賣後買」方式換樓，但若然是「先買後賣」，便需証明將在提取新按貸款後之6個月內清還原有居所之按揭貸款，供款佔入息比率及壓力測試方可按首套房計算。

近年樓按措施下新盤流行提供二按，為買家減輕首期負擔，金管局於新措施發出後數天再就二按貸款發出指引，確保買家有充足還款能力應付高成數按揭。由於新措施要求首置人士若申請9成按保，其供款佔入息比率不可高於45%，新指引亦補充，透過另一貸款途徑如二按獲取高成數按揭，若合共按揭成數高於正常的20% (例如新盤買家申請樓價60%之首按及樓價30%之發展商二按)，買家同樣需符合供款佔入息比率不高於45%之準則，這方面較易理解，除了可令銀行的審批準則較為一致，亦變相可減少漏洞。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20150316

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年3月16日

【東方日報】指，二手樓市拉鋸，新高價乏指標。政府上月推出新辣招收緊細價樓按揭，二手市場進入拉鋸階段，成交進一步萎縮，細價樓市場既出現減價求售個案，但又持續出現新高價成交，個別成交更高於銀行估價，表面上支持樓市短期內不會大跌，但置業人士應保持清醒頭腦。

【文匯報】指，樓神之子帶飯返工，儲錢買樓。樓價高企，年輕人上車無門，最近一篇80後夫妻「慳錢上車」的文章引起城中熱議，作為長實「樓神」趙國雄之子的趙朗，大家可能以為他一定大把物業手？

【星島日報】指，天璽收約40票不乏投資客。新地旗下九龍站天璽上周公布價單後，銷售進入直路，將推售十六伙天鑽璽高層戶，周六日開放現樓示範單位，連日睇樓情況不俗，且不時錄得排隊人龍。

【明報】指，新辣招下，麗港城估值跌，十大屋苑升幅普遍收窄。金管局上月底出招再收緊物業按揭成數，相關消息一出，即時影響二手物業市場交投市况：除個別業主叫價態度回軟外，銀行對單位估值的升勢亦有所放緩。

【太陽報】報道，西環通車街坊盤有運行。西區一向以單幢樓同舊樓為主，所以買家多數係街坊，一幢樓往往一年只得3、4宗成交，不過自從港鐵西港島線通車後，區內部分物業最近成交量，拍得住去年全年水平。

【成報】稱，五大核心區商廈註冊連升三月。根據香港置業工商舖資料研究部數據顯示，2月份市場錄得134宗商廈註冊，按月急增21%；同期整體註冊金額約18.35億元，按月下跌27%，量值表現互相背馳。

【信報】謂，劏房電費濫收，各方解釋荒謬。劏房面積狹小、環境惡劣、租金昂貴……，正當基層活在水深火熱之中，業主竟然在窮人口袋淘錢，濫收電費，令基層的生活雪上加霜！更荒謬的是，政府與兩家電力公司竟可縱容業主，容讓無情無理的濫收電費持續下去。

【蘋果日報】說，貴絕北區，粉嶺車位賣138萬，新地瓏山一號單日沽38個。「月月有樓賣」的新地（016）在開售豪宅尖沙嘴九龍站天璽貨尾前夕，昨率先推售粉嶺瓏山一號五十九個車位，成為羊年第一擊。

【新報】稱，細單位還值得投資嗎？市建局福榮街項目，提供伙數僅九十多伙，也吸引多達13份標書；新地（0016）過去一年多又不斷向城規會將旗下地盤由洋房項目改成中小型單位屋苑，讀者或會想，是否意味着發展商也認為中小型單位值得投資，投資者也應跟隨？

收緊按揭得益者

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達

2015年3月13日

基於篇幅所限，上星期並未詳談金管局的新一輪收緊按揭措施之得益者，傳媒普遍只聚焦這些措施的打遏對象，惟任何政策皆是雙刃劍，往往忽略了打遏政策下，還是會有得益者的。

簡單一數，也有如下得益者：

1. 發展商------自從DSD推行以來，由於大部份發展商一改高溢價推盤策略，使近年一手樓與鄰近二手樓之呎價差距大幅收窄，已使市場越來越聚焦一手新盤，而近期的數據，反映一手樓成交佔整體成交，由未出任何辣招前的約一成，已升至近期的兩成多，相信新一輪收緊按揭措施推行後，由於發展商會提供二按等措施為準買家減辣，在定價合理、省卻裝修費、首期更易負擔等幾大因素影響下，一手樓成交佔整體成交比例有機會升穿三成，發展商幾乎肯定是新政策下的大贏家。

2. 財務公司------今次金管局出招，連按揭保險的合資格條件都收緊了，迫銀行借得越少比買家，除非不買樓，否則買家向財務公司的借貸只會越來越多。筆者看了一些統計，原來持牌貸款人(即財務公司，或簡稱財仔)的已發放按揭貸款及墊款總值，已靜悄悄地由2009年約47.2億，急升至2013年約66.3億，一眾財務公司豈非豬籠入水？所以，金管局越收緊銀行提供的按揭，財務公司越得益。

3. 微型樓業主------當細價樓的按揭成數最高只有六成(不借按揭保險)，只會迫心急入市的準買家追逐總價更低的物業，由於現時不少細價樓已升至四百萬(例如沙一395，上年年初還是三百頭左右，現時卻屢創總價四百頭至四百中左右的新高成交)，準買家自然會追逐一房、甚至開放式單位，務求壓低總價以符合新的按揭規定，這些比一般細價樓更細的單位(筆者稱之為微型樓)，將會在樓市再次攀升時有不俗升幅。

4. 收租樓業主------收緊按揭，令準買家更難買樓，又被希望樓價下跌的主觀欲望主宰，轉買為租；同時原先欲放售物業的業主心有不甘，轉賣為租，這兩股力量同時存在，理論上會互相抵消，可是若果各位親身前往各區地產代理查詢租盤情況，相信不難發現放租匙盤極缺的情況，租務市場也是供不應求，業主佔上風，呎租易升難跌。想要更多租盤供應嗎？一系列打遏樓市政策又令晉升為收租佬的門檻提高，更少投資者買樓放租，使租金進一步攀升，故收租樓業主也是得益者。

行文至此，可見上有政策、下有對策，是古今中外千古不變的真理。

一言蔽之：收緊按揭雙刃劍，有被打遏有得益。

「細價樓爆煲論」在三個月後分文不值

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月16日

中原指數近日上升，不少網友話我實輸，我的「細價樓爆煲論」不值一文，我心想，爆煲論的確分文不值，如果我是在三個月之後才發表，到那時候，有不少類似爆煲論文章早已發表，莫講話爆煲論熱爆，我唔俾人話偷橋就已經偷笑，所以，是否熱爆，時間是一個重要因素，當然，爆煲論中提及的理據亦非常重要，倘若我依然用美國加息，政府出招，經濟轉壞等理由，有人理會才奇怪，而我在爆煲論提及的四按，令人警覺到原來有那麼多細價樓按在財務公司，有一些已經到達水深火熱，當大家同意這個理據，所以爆煲論才熱爆。

三個月之後，如果政府唔出有效招數，細價樓有很大機會上升超過10%，甚至接近15%，普遍人都可以見到細價樓泡沫，有經驗的專家就會發出警告，與此同時，財務公司的多按危機亦會陸續浮現，就算不是專家都睇到樓市到了一個危險階段，如果我在那時候才發表「細價樓爆煲論」，試問還有什麼價值，頭報三両六，二報二錢四，三報分文不值，這個道理今古不變。

中原指數再創新高，有網友話我又輸，問我有沒有壓力，我覺得仍然有很多人唔明白爆煲論所講的時間，我說細價樓三個月內爆煲，即是細價樓可以再上升多三個月才掉頭向下，並不是今日爆煲，樓價從今日開始下跌，如果不明白，不如想一想，有網友說樓市會爆升，到2017年就會急跌，點解又沒有人提出質詢，因為大家都知道，他是說樓價在2017年才下跌，我說三個月內，即是大約在5月13日之前，樓價就會下跌，就算現在狂升都沒有影響我的爆煲論，愈升得高，我的「細價樓爆煲論」就越有機會成立，所以，暫時來說，我並沒有輸，賭局根本還未開始。

在這三個月，大家將會認識到財務公司對樓市禍害，不少在財務公司借錢買樓的人將會陷入困境，銀主盤逐漸增多，不但高價成交減少，成交量亦會減少，大家亦意識到樓市已是强弩之末，專家學者們亦會排隊登場，細說樓市尤其是細價樓風險，他們甚至要求政府繼續出招壓抑樓市，是否握殺上車人士機會就避而不談，大家想一想，如果那時候才發表「細價樓爆煲論」還有什麼意思，今日，很多人要求我收回爆煲論，我只是很奇怪，點解要收回，遊戲還未開始，如果我現在收回，細價樓真的是在三個月後爆煲，我不但是捉到鹿唔識脫角，而且好瘀。

今日地產新聞摘要 20150313

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年3月13日

【星島日報】指，安老「逆按揭」，四項放寬吸客。俗稱安老「逆按揭」的安老按揭計畫推行約三年，反應仍然冷淡。按揭證券公司昨提出四項優化措施，放寬計畫下的抵押物業限制，容許借款人抵押非自住物業，而抵押物業數目亦可多於一個，又容許將個人壽險保單轉讓予銀行成為額外抵押品，共同借款人數目亦放寬至三人。

【東方日報】指，房署新措施打擊雙重戶籍。房屋署被申訴專員公署炮轟縱容雙重戶籍，濫用公屋資源後，決定採取新行政措施，加強處理雙重戶籍個案，又加強聯絡房屋協會。但對於容許公屋戶主另行申請公屋，房署認為公屋戶多是弱勢社群，一旦家庭出現問題，強留他們於同一屋簷下，恐會引起更深層家庭糾紛，因此必須容許他們任何一方分拆重新申請公屋。

【蘋果日報】說，湯文亮：買樓宜待明年底。《細價樓爆論》作者、紀惠集團行政總裁湯文亮昨出席一個講及今年樓市的論壇，堅持細價樓爆煲論，強調現不是上車時機，「現在唔使咁急買樓，信我一次，明年底先考慮。」

【信報】謂，核心基金限費0.75%，50歲下六成供款高風險。積金局公布現稱「預設投資策略」的核心基金諮詢結果，並建議具體運作方向，打工仔若不懂選擇或不希望選擇投資基金，其供款將自動按預設投資策略的設計投資，但投資風險將隨計劃成員年齡增長而降低，50歲以下打工仔供款當中佔60%將投入較高風險資產，其後將逐步遞減至65歲的20%。

【明報】指，避免丟空，銅鑼灣舖短租接短租。繼全球最貴舖租的銅鑼灣羅素街，出現金行罕見短租個案後，崇光百貨對出一段怡和街，由於乏長租客承租，有業主為免丟空舖位，索性將舖位短租接短租租出。

【太陽報】報道，新盤大戰來季升級。第二季快將來臨，唔少發展商部署起動大規模推盤攻勢。今年目標賣樓至少過百億嘅會德豐地產，啱啱已經入咗紙申請將軍澳南唐賢街項目嘅預售樓花同意書，同系今年頭炮盤油塘PENINSULAEAST嘅預售文件料快到手，最快下月登場開售，年中就會接力開售今年重頭豪宅山頂MountNicholson。

【新報】稱，AlexResidences，首10伙賣560萬起。新加坡物業AlexResidences(屹岭豪庭)來港推售首批單位。發展商UIC代表王詩淳表示，首批在香港推出的單位涉及10伙，戶型由一房至三房，實用面積介乎474平方呎至926平方呎，入場費約560萬元。

【文匯報】指，業主羊年樂觀心態勝馬年。送馬迎羊，由於今年樓市存在多項隱憂，去向備受關注，因此經絡特別進行一項「羊年置業意向調查」，以了解市民新一年的置業取態，調查發現大部分業主對後市相當樂觀。

【成報】稱，上月二手豪宅買賣創27月新高。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年2月份價值一千二百萬元以上的二手豪宅買賣合約登記錄得307宗，總值73.88億元，較1月的266宗及63.97億元，分別上升15.4%及15.5%。

窮中產與低稅數人仕何需套現?#829

http://homebloggerhk.com/?p=30620

Lum sir

本人收息101學生。已婚36歲，有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。

不看好3-5年後市，但因只有1層樓自住，並不想貿然放售。

現考慮到銀行加按套2～3m等機會再買1層，套出現金放直債賺息差。

跟直接放售相比，你會贊成此做法？其它好壞處須考慮？

Thanks, 庸人甲

answer:

不看好樓市、究竟係睇跌定係點? 筆者看法是樓市下跌空間有限，自2010年有SSD後樓市成交大減，見上圖2008年全類樓宇成交合約每月穩座10000宗以上，到2013及2014年每月為6000-8000宗。留意2008年係金融海嘯年(2008/9/18 雷曼倒閉)，年尾樓房買賣成交急速下跌，由一月16000宗跌至十月6054宗。時至今日成交熾熱既一個月都係9000單deal，少既4000單。即而家點比都不及有SSD實施以前的2008年，引致參與市場的人少了，即引出兩個社會現象:

1. 樓市價格由更少數人決定。之前每月買賣雙方16000對，而家每月只7000餘對。即要再推升樓價、只要少數人肯再買上去便已攪掂

2. 近幾年樓市上升帶來的財富效應只得少數人可分享，貧富對立更嚴重。

樓市要大跌必要無序大瀉，惟近年「高價」承樓的只係少數，加上金管不斷收緊按揭借貸，而家仲可以比四成首期買到第二套樓既都被歸入異能人仕、要呢班人驚青咁不問價去沽樓比人!? 難矣。成個政策只收淨一個空位比實力少既買家同呢班「異能人仕」陪跑，就後成世未買過樓既後生仔，可用廿幾三十萬首期九成上會買個上車盤做業主。

讀者顯然係現今房策既被打壓者，再買第二房的難度被收緊按揭政策提高，加按可至360萬，即360-130 = 230萬。比次前可盡套420萬又少60萬。你問筆者好唔好加按套現? 筆者繼<<樓換樓>>一書提出「專才、通才、庸才輪」之後，本文想提出兩個新類別，一係「窮中產」、二係「低稅數人仕」。

窮中產

此類朋友指收入高、而儲蓄率不高既人。呢班朋友既特徵係識享受、一年或會去3-4次旅行、而銀行儲蓄只得廖廖可數幾十萬。如有此症狀藥方如下:

1. 減少無謂支出、分清「想要」同「需要」先好用錢

2. 人工高而儲蓄少、即家庭借貸力高的、可是在買樓一事，欠缺了做首期的頭寸。如未曾買過樓可九成上會，為自己添自住房。如已買樓但小朋友長大了需要換三房，那要好行「以租養租」、即成為雙租族。

3. 如已有一房的，由於手上現金少，宜利用自己借貸力高去套出現金，補償自己手上現金少既特點。令自己借貸力及現金水平都維持在好的水平

低稅數人仕

此類朋友係「窮中產」既反轉特徵。即收入低、而又手上資金多的。可能各位心諗係咪玩野!? 即皮幾野人工但手上有500萬CASH!? 香港有呢類人架咩? 當然係有的，去除富二代一類後、有人係報比稅局既人工低、而自己每月實質豬籠入水，此類brother大多係做生意的。可能不少打工仔對老闆交稅仲可能少過你恨之入骨，呢件事其實政府唔係唔知道，打壓老闆令佢地冇心機創業，最尾中招既又咪係打工仔自己。

讀者profile當然係簡單一點既窮中產。聽完筆者講完呢個拆局之後佢都應該知點做。至於低稅數人仕點為自己補強借貸力，有一個一堂過既課程係5月開辦，先修畢買樓001知道取用借貸時有咩要注意，再學點將借貸力由冇變到有吧!

至於直接將樓放售，可即套5.2mil。要決定賣樓定加按好，要考慮到讀者自己準確的家庭收入為多少。如放售後再買配合新政策仍未令自己借貸力用超過50%，可行也!

今日地產新聞摘要 20150312

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年3月12日

【明報】指，盛匯創辦人李根興：投資商舖基金，勝過買劏場。有說十個「劏場」，九個最終會變「死場」，但因劏場舖位銀碼細，往往能吸引資金及經驗有限的投資者入市，卻往往要輸錢收場。

【星島日報】指，悅目收250票擬提價加推。近日新盤頻頻推出搶客，紅磡單幢盤悅目早前加推「添食」後，續開放示範單位吸客，並錄不俗參觀人流，且有家庭客及父母客到場，而該批單位至今已累收約二百五十票，獲超額認購。

【太陽報】報道，巨舖遇冷，幾月賣平25%。近排零售市道麻麻，市場都睇淡舖市，但唔少投資者反而會趁機入市，事關業主叫價都無咁強硬。劉Sir發現舖位投資者黎永滔最近就以7,500萬元買咗佐敦彌敦道227號及庇利金街38號嘅一樓同埋二樓，亦即係以前老牌酒家北京酒樓嘅舊舖址，其實喺兩年前個舖曾經以8,050萬元賣出過，但後來取消咗交易，而喺上年底個舖市場估值就約1億元，依家低約兩成半賣出。

【東方日報】指，大潭篤古蹟研出租當住宅。規劃署不反對產業署擬將法定古蹟、大潭篤水塘抽水站旁的前水務署高級職員宿舍更改土地用途，出租作住宅用途，但要增設消防裝置，而物業出租後，租客亦要容許古物古蹟辦事處人員到來視察。

【文匯報】指，港置：核心舖租最多跌15%。本港零售市道放緩，再遇上內地厲行節儉風，香港置業工商舖昨日預計，今年核心區零售街舖租金將受壓，或迎來多達15%跌幅，而成交價則難有上升空間；至於民生區舖位由於相對低水，預料年內租售可追落後。

【成報】稱，新地惜售129伙餘貨，天璽38伙高層戶冀下周推。新辣招出爐多日，發展商推盤愈見踴躍。新盤市道升溫下，新地（016）發展的西南九龍天璽，部署重推129伙餘貨。

【信報】謂，赤柱藍屋重建酒店料開綠燈。多個發展商部署發展酒店項目，城規會本周五亦將審議多個酒店申請，若全數通過，可望增加約988個客房供應。其中美麗華酒店（00071）建議將已評定為三級歷史建築的赤柱藍屋餐廳，連同毗鄰用地重建為提供13個客房的精品酒店，規劃署表示不反對，意味項目很大機會成功闖關。

【蘋果日報】說，嘉湖租務成交增四倍。政府收緊按揭，首期有限的市民，上車夢難圓，轉投租務市場，推動租務成交上升。

【新報】稱，發展商推優惠助付樓稅。近年發展商亦趨向提供更多付款方式及優惠折扣，減輕買家的稅務負擔，讓成交順利完成。觀乎近期新盤的價單，假如「愛妻號」當時購買的是一手新盤單位，當中的印花稅回贈和過渡性貸款或許就能幫助他順渡危機。

由細價樓產生出來的購買力

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月12日

地產商在上星期以小試牛刀式推出幾百個單位，反應何止不俗，簡直是熱烈，老實說，幾百個單位對於龐大的香港物業市場，有上佳反應是絕對不奇怪。況且，現在又沒有其他比較穩健的投資產品，投資物業，既可守，又可攻，何樂而不為。

有見及此，地產商一定不會放棄如此黃金機會，今次是吼準由細價樓產生出來的購買力，很多細價樓業主在幾年前買入的自住單位，現在升幅已不少，如果家庭人口增加，收入又有增加。於是靜極思動，會考慮將自住細價樓出售，再買入一個中型住宅單位，不過，如果現在從二手樓市場購買中型單位，是要付出雙重差額，包括樓價以及按揭成數差額，地產商當然不會不知道這個情況，所以，他們絕對不會浪費這個黃金機會，最近有地產商準備推出多三，四房中型單位，強攻中型住宅市場。說強攻，倒不如說，地產商的警覺性高，知道細價樓已經產生了不少購買力，若不消耗那些購買力，就真的是太浪費。

對於有心換樓的人，這又是一個絕佳良機，地產商為了強攻這個中型住宅市場，一定會提供不少優惠，以及設計出不少付款辦法，令到換樓人士可以輕鬆負擔，不受政府辣招或者金管局逆週期措施影響。此舉將會是一個三贏的方案，除了地產商與換樓人士外，政府亦是受惠者，那些買了中型住宅單位的人，一定要將他們的細價樓推出市場，對供應緊絀的細價樓的確有所幫助，不過，細價樓由於供應增加，樓價難免下調，對於一些最近買了細價的人可能會做成損失，但又不用擔心，如果不是向財務公司借貸上車的話，樓市長遠必升，只不過是賺少咗而已。

細價樓供應將會鋪天蓋地到來，到今年底，大家一定可以感到壓力，那時候，中型住宅單位又會受捧，屆時地產商推出的中價樓又不會提供優惠，最低限度，都會大幅減少，若果有此遠見，有心換樓的人何不趁早換樓，而且在買入中型住宅單位之後立刻將自住細價樓出售，再售後租回，否則，兩年後細價樓充斥市場，想賣也艱難，但中型單位有價有市，在迫於無奈之下，他們就算要付SSD都要將新買的中型單位出售，換樓計劃又被迫擱置。雖然我的預測不一定準確，但換樓的人應該多作考慮。我認為在買入中型住宅單位之後，立刻將自住細價樓出售，此為上策。

今日地產新聞摘要 20150311

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年3月11日

【東方日報】指，標普料今年地產商難捱。本港樓價高位徘徊，但多家國際金融機構卻輪流唱淡。其中評級機構標準普爾報告稱，因利率上升及住房供應增加，發展商本年路途坎坷，樓價較去年高位或跌5%，新住宅銷售將較去年紀錄高位跌10%至15%。

【太陽報】報道，傲名累套10億昇薈擬加價。一手新盤銷情持續熾熱，嘉里（00683）旗下何文田傲名累售40伙，套現10億元，餘下16伙市值約3至4億元。另南豐東涌昇薈餘下約200伙，短期內部署加價。

【明報】指，新地天水圍再申建1950伙。新地（0016）繼日前為旗下天水圍112區住宅發展項目，向城規會申建2162伙單位後，最新再提出於毗鄰的天水圍115區，申建1950伙住宅，意味兩地盤將合共提供4112伙，單位數量相當同系元朗YOHOTown第1及2期，屬天水圍區內首個融合分層大廈及「屋仔」大型住宅項目。

【信報】謂，內地八成準買家認為樓貴。近年本港樓價升幅不小，令很多準置業人士望塵莫及，無論從哪個角度衡量，也很難說價格便宜。不過，上述情況亦在其他城市出現，只是程度有異，包括外國和國內市場。

【文匯報】指，瑞銀：辣招推買家去一手。對於金管局收緊細價樓按揭成數，瑞銀中國及香港地產研究部主管李智穎昨日於電話會議表示，措施將買家需求推向一手市場，因不少新盤提供二按及優惠付款方式，抵銷「加辣」影響。

【蘋果日報】說，緻藍天「奇則」現四房四廁。發展商講足半年、已批售樓紙逾年的日出康城新盤緻藍天樓書，昨日終於上載到官方網站，一千六百四十八伙單位開則貫徹長實（001）作風，巨型窗台、超長走廊統統「走唔甩」，種種怪則大雜燴造就一間屋有十三道門，四房四廁的奇異間隔。

【新報】稱，買賣拉鋸新盤搶灘，二手量軟價硬。上車盤樓價持續攀升，觸發金管局出招收緊按揭，為細價樓降溫。收緊按揭辣招影響陸續浮現，由於新政策令部份買家置業成本增加，除財力不逮人士擱置買樓大計外，不少實力準買家選擇按兵不動，靜觀後巿變化，二手交投量應聲下跌，惟樓價卻未現明顯跌勢，箇中原因是準買家憧憬業主受措施影響減價出貨。

【成報】稱，今月整體住宅註冊料不足4000宗。根據土地註冊處資料顯示，2月份一、二手住宅註冊合共錄6,180宗，相比2月份的6,623宗按月下跌約7%，連升兩個月後再度回落，惟仍然企穩6,000宗以上水平。

【星島日報】指，愉翠苑728萬沽膺新界居屋王。今年初居屋市場造價連番破頂，沙田愉翠苑錄辣招前高價承接個案，該項居屋三房戶連補地價售七百二十八萬元，膺新界區最高價居屋王，全港排名則僅次於柴灣樂翠臺及魚涌康山花園，屈居第三位置。

怎去讓錢為自己賣力工作? #827

http://homebloggerhk.com/?p=30432

你好諗SIR, 本人剛上完收息101及買樓101及103課程, 本人為自僱人仕,三十多歲,每月收入$35,000,太太為建築師每月收入$30,000. 本人與太太早年聯名買入一個將軍澳單位,買入時320萬.現銀行估值490萬，尚欠230萬. 自己有現金100萬. 現時每月扣除每月家支出約可儲$40,000元, 我想問應該怎樣增加正現金流.應該加按連同現金都買債基嗎,請諗SIR給點意見.

ANSWER:

最決定性既，係讀者點去申報自僱月入。當然銀行唔會咁笨，你申報十萬一個月佢都信，否則師兄們就唔使上完買樓課後再花兩個月去部署點去jet大自己借貸力了。一些已很容易引起approver注意的做法，例如寫幾個月支票加公司信、公司收租作入息證明等，已被排除在可批核門檻以外。建議讀者好去為自己公司帳目、及個人支薪方法去檢視一下，細節做妥幫自己行一拆二，好處如下:

可套出490*80% - 該樓房的現欠值，那可套出資金為490*80% - 230 = 162萬。當然就咁加按現只去到六成(即只能套490*60%-230=64萬)，惟學曉一拆二可按盡至八成多套100萬。

另拆出先生單名，佢再買樓可八成上會，減低再買樓要付現金。現在若唔想比按保保費只可六成上會。

162萬套有後應再買樓定收息，要睇家庭借貸力用了多少，要假設先生人工35000是可以計足先，關於自僱人仕人工點去證明去計到哂容後再談。那借貸力為(35000+30000)/10000*2.59*45% = 7.5mil。用45%之原因，係因為大家現時買第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:

情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45%

情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40%

情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%

佢再買樓應該唔會同人講佢係租比人，否則要比5成首期及LTV因子跌至40%。讀者加按後已借392萬，借貸力已用392/750 = 52.7%，在旺市不用借貸力過半之下，讀者不應再買樓。除非看倌的借貸力只用少於25%及再買一間樓都唔超55%先好去再買一間。至於你問買樓唔係應睇升跌咩? 筆者看法是大家活在貨幣失效之主軸，揸錢要輸、有資產者贏，買家若有足夠持貨力(HOLDING POOWER)，輸面不大。何況筆者上周再去攞下料、發覺不少大屋苑成村只有1-2個租盤，看來本月租金要攀升已幾成定局。

不買樓幹什麼? 諗SIR你又話磚頭係王道? 租金會跟隨通賬上升? 建議是作中期部署，先幫樓加按再將錢收息，放得幾年等個樓市中期低位再買樓。近日聽聞銀行朋友做左張千萬元保險，好處係放兩年無風險賺30萬港紙，另第一年已可BREAK EVEN，筆大錢係客人由賣樓而黎! 聽落一年坐係度收15萬都唔錯。其實大家如習得收息之法，只要將錢投入保本直債，一年之後已收息60萬。作此只要找到6%的直債已攪掂，而堂上首提及的直債例子已9%，比6%更好。此方法遠比銀行售予各位的保險高4倍回報! 如有高一手的處理方法即幫仁兄一年賺多45萬，大家有資產者要去享受人生之餘更應花時間學好怎去讓錢為自己賣力工作。

坊間予的，是取走你的錢為銀行賣力工作、而自己只分到少部份。理財從不可求人，尤其自己已有一定資產的，若果只專心自己的專業，到想投資理財時尤如一個三歲小孩在鬧市捧住盤黃金，任由人魚肉。

今日地產新聞摘要 20150310

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2015年3月10日

【蘋果日報】報導，網上放盤，14個月21宗違規，涉廣告誤導，僅罰最多2,000元。近年興起網上放盤，然而缺乏監管。記者兩個月前虛構一個業主身份，分別在「28Hse」、「Gohome」、「591房屋交易網」三個大型網上物業租售平台上，刊登沙田第一城兩房單位放租廣告，放盤過程簡單，毋須核實業主及業權資料，真假資訊難區別。地產代理監管局表示，去年以來，已開立廿一宗網上廣告違規個案，主要涉及失實及誤導性廣告，當中僅六宗個案完成處理，處分只是譴責及罰款最多二千元。網上盤源真偽難辨，記者曾於某物業網站看見一個元朗舊樓放租盤，叫租九千元，寫明是業主放盤，致電查詢後原來是代理放盤，又指單位不存在，遂轉移推介另一樓盤。

【明報】指，中海港人港地項目，最快明年推。縱然金管局收緊按揭措施，但無阻發展商推盤。中海外（0688）持有兩幅啟德「港人港地」，名為「啟德一號」，將提供1179伙，間隔由1房至4房不等。

【太陽報】報道，林一鳴：未來數月「樓市發神經」。資深金融業人士林一鳴指出，細價樓再創天價是政府與金管局對樓市再出辣招間接造成的結果，並認為在未來三至六個月，細價樓不單止唔會跌，甚至可能出現愈細愈升的現象。

【東方日報】指，老牌細價樓辣破頂。政府再出辣招後，二手樓市續錄新高價成交，尤其傳統老牌細價樓在出招後不斷出現癲價成交，新興住宅區則湧現減價及低價成交個案，市場出現兩極化。

【信報】謂，羅家寶購灣仔豫港，呎價1.2萬。商廈物業再度成為投資者吸納對象，近年甚少出手的資深投資者羅家寶或有關人士，剛斥資3961萬元，購入灣仔豫港大廈20樓全層，面積3301方呎，呎價1.2萬元。

【成報】稱，BOTANICABAY4洋房周五招標。加辣無礙一手市道持續升溫，繼上周末的新盤混戰後，信置（083）亦攜洋房項目BOTANICABAY加入戰團。信置營業部聯席董事田兆源表示，BOTANICABAY將於本周五以招標形式出售部分獨立屋，首階段先推出4伙獨立屋，包括7、12、15及19號獨立屋，截標日期為2015年3月31日。

【新報】稱，今年新盤交投望破22000宗。農曆新年過後的「小陽春」受政府早前推出的新辣招影響，並未有如預期出現，有人更擔憂樓市會再度被重挫，甚至令樓價大幅下跌。

【文匯報】指，美聯：二手屋苑成交低企。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，綜合美聯分行資料，過去一星期(3月2日至8日)全港35個大型屋苑合共錄41宗買賣成交，雖然比前一周(2月23日至3月1日)的36宗上升約13.9%，但連同農曆新年假期一周計算，已連續3星期未能突破50宗水平，表現相當疲弱。

【星島日報】指，世紀21：住宅價料升5%至10%。外圍經濟變化大，加上政府推壓抑樓市措施等，世紀21香港行政總裁吳民表示，今年代理業充滿挑戰，辣招後二手交投量減少。

唔夠錢唔好學人買樓

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達

2015年3月6日

「如果負擔唔起就唔應該買樓啦！」

這是財政司司長曾俊華於上周六接受電台訪問，被主持問及為何金管局總裁陳德霖於上周五的最新收緊按揭措施中，連自用上車客都受打擊時之回答。

如果負擔唔起就唔應該買樓啦------這是量力而為，是人生智慧、老生常談，但同一句說話，由不同的人說，聽眾會有不同感受：如果是親友說，你當然不會難過，但高官說，言者未必有心、聽者肯定在意，像是囂張地說「唔夠錢唔好學人買樓」，就會被人指責涼薄，影響形象，民望下跌，甚至帶來施政障礙。因此，從政者一般都會謹言慎行，減少失言帶來之負面影響。

那麼，民望在一眾高官中一向甚高的財爺，何出此言？

無他，出SSD，趕走了炒家；出BSD，趕走了公司客及外地人；出DSD，連投資者也意興闌珊，但樓價在呆滯了一年後還是繼續上升，所以財爺不得不面對一個難堪的現實：現時的樓價繼續上升，全賴上車客的需求，絕非反對派及民間所指樓價是由炒家及大陸人炒起。

無可奈何之下，唯有出招打擊自用的買家，不惜減低700萬元以下物業按揭成數由七成至六成，這個影響有多大？

據金管局副總裁阮國恒分析，700萬元以下新造按揭佔整體成交七成，而當中按揭比率高於六成者又達七成，即是49%、近一半的個案之按揭成數超過六成，估計未來會有一半上車客受到打擊！

如此廣的打擊面，不可謂不辣，影響層面甚至比DSD更廣，相信中細價樓的交投將會呆滯至少數個月，甚至長達一年，最悲哀的，莫過於靠成交量搵食的地產代理，看來又會有一批代理要轉行。

有指發展商會透過二按等方法替買家減辣，讓買家可以付少一點首期買樓，這的確是事實，因此若小業主想賣樓，確實不可能像發展商般提供二按甚至各式印花稅補貼，相對處於劣勢。然而，樓市是否真的逆轉，仍言之尚早，如果只得一層自住樓，筆者倒是不建議閣下沽空自住樓博低價回購賺差價了。要記着，買樓的印花稅、代理佣金、裝修費用及各式雜費等所費不菲，而過往數年已有不少自作聰明的業主，現正承受租金持續攀升、樓價又比當天賣出更高的雙輸局面，即使只想回購相同區份、相約樓齡及面積的單位，已非常困難。

至於買不起樓的準買家，轉買為租，在今天租盤乾塘的情況下，使租金繼續增長，會否倒頭來支持樓價，值得各位反思。

一言蔽之：自用終需被打遏，唔夠錢就咪買樓。

今日地產新聞摘要 20150309

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年3月9日

【明報】指，一手沽321伙，近兩月最旺周末。金管局雖然於上月尾收緊按揭，但仍無阻買家入市，綜合市場消息及一手銷售網資料，剛過去周末（3月7日及8日）沽約321伙，不但較對上周末僅錄約20伙大升15倍，更為1月中以來的周末新高成交。縱然部分新盤提價高見逾3成，但仍可順利沽出，反映樓市未受辣招影響。

【太陽報】報道，福榮街重建「細」掀競逐。近排迷你住宅單位已經成為咗市場新寵，發展商亦傾向愈起愈細。之不過，今個禮拜五截標嘅市區重建局深水埗福榮街重建項目，罕有咁設有單位面積下限，規定單位實用面積唔可以小過260方呎，變相禁止發展商打造劏房式迷你戶嘅可能性。

【東方日報】指，大坑西新邨40人反對買樓方案。施政報告提出重建逾五十年歷史的大坑西新邨，但安置計劃遲遲未有定案。有居民引述屋邨持有人平民屋宇有限公司提出分階段重建方案，豁免居民五年租金，重建後可以七折市價讓居民優先購買單位。

【信報】謂，補價貸款擔保計劃的商機。財政司司長在預算案宣布按揭證券公司（按證公司）正研究推出新的補價貸款擔保計劃（新計劃），協助居屋及夾屋等資助房屋流轉，增加租盤供應。新計劃引起廣泛關注，包括助長炒風、業主可能獲得雙重資助等顧慮。

【成報】稱，悅目添食76伙，市值6.1億。長實（001）旗下紅磡悅目於上周六展開首輪銷售，該批單位共108伙於開售首一個半鐘內即被全數認購，發展商當晚即加推新一批單位應市，涉及76伙，價單定價696.5萬至994.8萬元，實用呎價則介乎16,198元至23,135元。

【新報】稱，有能力先置業有幾難明？樓價升勢強勁，優質臨海的分層村屋單位，個別地區成交價直迫600萬元。買家之中有不少為實力用家，多已置業多時，趁樓價高企入巿。

【文匯報】指，工商舖註冊創近月新低。香港置業工商舖資料研究部綜合該行及土地註冊處最新數據顯示，2月工商舖市場錄得562宗買賣登記，按月下跌約3%，連跌兩個月外，數值更屬近3個月最少；而期內大宗成交欠奉，拖累註冊金額按月大幅下挫約35%至約52.39億元，創近7個月新低。

【星島日報】指，辣招圍城，美孚樓王1905萬破頂價成交。政府加辣抑壓樓市，但不受限的中大碼單位續創新高，其中近期頻頻錄得「大刁」的九龍區藍籌屋苑美孚新村，一個逾千方呎的「凸海」樓王單位，以一千九百零五萬元易手，不但為屋苑首個突破逾一千九百萬元關口，更將屋苑呎價新高紀錄，在不足一個月推高約百分之二。

【蘋果日報】說，業主變陣防丟空，抗零售寒冬，金行短租銅鑼灣舖。零售業遇寒冬，核心零售地區漸現吉舖潮之餘，更出現短租。粵港澳湛周生生珠寶金行於全球最貴零售地段的香港銅鑼灣羅素街承租的地舖，原定去年九月租約到期，業主未找到新客頂租，現以每月短租方式約二百萬元繼續租予周生生，慳租共一百八十萬元。

智經：收緊樓按 反推高細價樓樓價

文章日期：2015年3月5日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150305/pba01/01.txt

金管局及按揭證券公司又推出收緊按揭等一系列所謂「逆周期」措施，以期冷卻樓市。智庫組織智經剛發表研究報告，指以往類似措施，產出反而令細價樓樓價被推高的副作用，並提出了建議：

「數據顯示，（過往）在金管局及按揭證券公司的多輪監管措施下，購買價值400萬以上物業所需支付的首期金額大幅上升。在金管局的限制下，購買價值800萬的住宅物業所需支付的首期金額由2010年8月的240萬升至現時的320萬；而在按揭保險計劃下，有關首期金額更由80萬增加至320萬。在欠缺足夠首期的情況下，儘管市民的信貸記錄良好，供款能力高，也別無選擇地只能負擔較低價的物業。

監管措施亦透過壓低實際供款與收入比率，以確保在按揭利率上升時，按揭供款不會超出借款人的負擔。以一對25至34歲、月入中位數合共30,000元的夫婦為例，在金管局收緊供款與收入比率限制以前，有關上限可達60%，假設按揭利率及供款年期分別為2.15%及30年，他們的按揭貸款上限約為477萬。對比現時情況，即借款申請人的供款與收入比率在假設利率上升三個百分點的壓力測試下不能超過60%，上述夫婦的按揭貸款上限大幅減少逾三成至約330萬。

研究指出，在壓力測試下，收入較低人士主要受供款與收入比率所限，而收入較高人士雖然供款能力較強，但在欠缺足夠首期的情況下，受制於物業按揭成數限制，亦只能負擔較低價的物業。假設有意置業自住人士的儲蓄為其兩年收入，月入30,000元的貸款人士可負擔的最高物業價格由2010年8月主要監管措施剛推出時的約442萬下跌9.2%至現時的約402萬；而月入60，000元的人士，則由原先可負擔864萬的物業，下跌30.6%至600萬的物業。由此可見，現時市民可負擔的置業選擇明顯減少，當中收入較高人士購買力被壓抑的幅度更為顯著。

總括而言，物業按揭監管措施雖有助確保銀行及其客戶有充足的緩衝以應對樓價波動，但另一方面卻大幅壓抑市民的購買力。有關當局接連收緊物業按揭成數更迫使信貸記錄良好和供款能力較強的有意置業人士轉向較低價的物業，因而在一定程度上推高細價樓的價格，使市民置業更為困難。當部分人士轉投租務市場時，更會進一步推升租金，令市民（特別是低收入人士）的住屋開支負擔百上加斤。

為減低物業按揭監管措施對首次置業及換樓自住人士的影響，智經建議按揭證券公司因應他們的信貸記錄及供款能力，調整按保計劃下住宅物業價格上限和最高按揭貸款的安排。與此同時，按揭證券公司應考慮發展更多元化的按揭貸款計劃，以完善第二按揭市場、促進金融體系的穩定和協助市民置業安居。長遠而言，樓市的健康發展仍主要取決於土地和樓宇供應能否應對人口變化和工商業發展的需求。在需求殷切、供應短缺的情況下，穩定土地供應，方能更有效地解決長遠住屋問題。」

看完智經的報告，筆者便想起奧地利經濟學派所說的：「經濟進行干預，往往只會招來意料之外的後果（unintended consequences）。」所以已有人預測今回將700萬以下物業最多只可以按六成，或會將細價樓被追捧變成「納米樓」被搶高，甚至會令這邊壓樓價，那邊買不了樓的人要租樓住，反令租金被扯高。

撰文：陸振球（明報投資及地產版主編）

辣招阻換樓怎自救?#824

http://homebloggerhk.com/?p=30278

Lum Sir你好，小妹有幸拜讀您的文章和書籍獲益良多，希望多多指教。
本人三十四歲，老公三十八歲，仔六歲
本人跟老公入息各25-30k，save10-15k/month
老公為公務員，有宿舍，但等到而家都冇，就算有亦暫不會入住因為要家人照顧兒子，家人住洪水橋另一屋苑
本人大學畢業庸才，做多幾年無問題，到四十歲唔知（Umbrella之後更加唔知，亦想相夫教子

現居洪水橋某屋苑，二十年樓質素ok，有電梯，極近輕鐵站，但管理費貴要兩蚊同法團無錢。
現居兩房單位住得舒適，永恆開掦景觀，不過個㕔比隔離上下都望到。
買入為2012年，自己單名，一百八十萬七成按揭，P-3.1
當時可買三房單位但選擇不多亦望樓價下跌所以沒有買

2013年五月加按套出五十萬，現總有現金120萭
現樓價二百八十萬，轉按可套三十萬，H-1.7有其他優惠諗落都有so

問題
想生多個，未來幾年住洪水橋，過幾年如果自己唔做嘢or冇野做就住宿舍，現想買多一個單位出租/自住，但老公名出租要用五成。老公單名買自住可借九成
考慮老公單名買3房自住，現有單位出租，但現住屋宛和附近屋宛過廿年樓三房都過三百萬，十多年三房套厠過五百萬。
現有單位出租可得八千（may be）
亦有考慮用自己名再買一個單位兩房出租，但大西北比較好的兩房都過三百萬，自己人工唔夠。
請指教

answer:

明白由讀者發問至今已三個月，按揭批核措施在辣招再出後已有更改。可是筆者現正為其他高手編制書本趕在年中發行，對於各位有人心提問只能在約3個月後再看是否回覆，如是收息課程學生希望在三星期之內。當然，如來文資料較詳盡則可作清晰回覆，這亦令各位收看本BLOG時獲益更多。

雨傘危機之後，中原城市指數由10月5日的127點升至現時136點，升幅為7.08%。若以400萬「細價樓」為例，呢間屋冇幾個月又賣貴28萬，而各位荷包係過完年及應付稅局之後，莫講儲多兩萬八，就當無比幾個月前少錢到已經是萬幸。面對此困境、年青人感絕望實可理解，與其硬將自己的意見從嘴巴不斷重複要求高官跟住做，倒不如落手做好自己在時下困局找尋出路。各位有一對手一對眼一對耳、筆者想定必是上天想我地多觀察而少用一張嘴去表達。至於大家想等一眾公務員為大家攪革新，推動創業，筆者感受係搵呢類人去做呢件事只屬攪笑，創業者要有破釜沈舟的心態而讀者自己作為公務員，應該比筆者更清楚公僕們的特質。除非有得chap水、否則釜頭真係唔易出。

另一個觀察，係辣招令樓市下跌係不少人一廂情願既諗法。就當招蜈真係辣，都只係對各個樓市既參與者出辣，令買家、業主、經紀在促成業權轉換時更加審慎，這亦解釋了為何香港樓市在2010年尾首辣後成交下跌，可是成交少絕不代表價要跌。君不見市場有唔少股票，每日只幾萬股成交但個價升到mum都唔認得既呢? 所以請勿寄望再有什麼辣招可大幅推低樓市、至於提振供應去令樓房市場下跌係遠水不能救近火。樓房唔同股票、股票可以削減每股股本去為公司即時制造一批新股、樓由覓地到建成要好很耐時間。

本文解答之時讀者老公已經唔可以做九成上會，就當行一拆二後將老公名額釋出亦不可以。現時能九成上會既朋友需:

A. 從來未登記過有房產既人

B. 支票出糧需做好証明或自動轉賬出糧

C. 如找人擔保，擔保人需從未有房產的。否則即降至八成。擔保過人而自己從未買樓的則不受影響

至於加按，亦由七成降低了六成。所以有時等待或遲疑不決，都會令人付出代價。讀者幾個月前加按可套多30-40萬，對於資金及收入只屬一般既讀者都算是種幫助。可是金管剛公佈新招數讀者的加按計劃即可放埋一邊。讀者現時自住樓欠款為160萬，佔讀者的家庭總借貸力(25000+25000)/10000*2.59*50% = 6.47mil的160/647 = 24%。再買樓係可以，亦不會令借貸力過份運用，可是一旦再買樓讀者便會失去跌市再入貨的時間，這對本案讀者十分重要。因為人工不高，係跌市用槓桿買樓去成就財務自由是讀者少數能選擇致富之路。相比有人如能月儲更高金額，就當市跌都有現金頂及可再翻身、那買三房換樓的決定比本案讀者做得容易。

應作之法，是用身上120萬現金收息，投入債基方案，即可月享$15000月入。原有自住地方可反租，那即夠錢係唔同地方租到三房，即滿足自己的居住消費需求、而避免了為住而夾硬承受的投資風險。當然租樓始終有機會比業主趕走，可是衡量過個人能力之後，不失為一好方法!

今日地產新聞摘要 20150305

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2015年3月5日

【明報】指，鄧耀昇﹕回報低，舖王唔識睇舖市。近年消費市道回落，自去年中起旺角、銅鑼灣區街舖空置情况漸現，舖王鄧成波孻仔鄧耀昇昨日談及舖市前景時，就引述波叔所言「唔識睇」，又指由於近年舖價大升，收租回報只1厘至2厘並非投資選擇。

【太陽報】報道，大埔豪宅地，34.8億賣高價。上周五截標的大埔白石角住宅地，適逢當日為政府推出樓市加辣措施，但措施只針對700萬元以下物業，無阻發展商貴搶「豪宅地」。地皮最終由新地（00016）以34.8億元高價投得，每方呎樓面地價約3,864元，較市場預期上限高約7.3%。

【東方日報】指，屯門元朗舖租升勢放緩。自元朗、屯門等區域成為水貨客集中地後，過去數年區內的舖租不斷被扯高。有區內代理指出，近日此類地區相繼有反水貨客示威活動，相信店舖續租時加租幅度會「無咁理想」，議價空間會提高。

【信報】謂，房協將軍澳建居屋，供320單位。政府早前表示，將兩幅土地交予房協發展資助房屋，其中一幅位於將軍澳的用地發展計劃曝光。房協指出，用地位於健明邨的東北角，面積約2.19萬方呎，擬以9倍地積比率發展，興建1座35層的樓宇，提供約320個面積300至600方呎單位，一至三房間隔，以實而不華為原則。

【文匯報】指，戴行：辣招挫成交不挫價。金管局收緊按揭成數，物業顧問戴德梁行香港區董事總經理陶汝鴻認為，措施在短期內或有助遏抑市場需求，當中下調自用住宅按揭成數對用家打擊較大。

【蘋果日報】說，銅鑼灣舖丟空兩年，零售遇冷鋒，區內核心地段最少15吉舖。本港零售數據差強人意，表現是沙士以來最差，以舖租極貴見稱的銅鑼灣自然高處不勝寒。據本報調查，銅鑼灣最核心的地段及周邊的地舖，最少有約十五個吉舖，最誇張的一個已丟空近兩年，劈價44%仍未租出。

【星島日報】指，港置估計中小樓價跌半成。香港置業昨日團發展計畫，該公司高級執行董事伍創業預料，受辣招影響，中小型單位樓價短期內將下跌半成，長遠而言，辣招令樓市更健康平穩發展。

【成報】稱，寫字樓買賣宗數連升3月。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2015年2月份寫字樓買賣合約登記錄得139宗，較1月份的122宗上升13.9%。宗數連升3個月，累升33.7%或35宗，創下4個月新高，並連續7個月的宗數錄得逾100宗。

【新報】稱，加辣礙換樓鏈，細樓價料跌約5%。金管局日前宣布再度「加辣」，推出新一輪逆周期措施，進一步收緊按揭監管。鑑於近期入市的買家，多以用家及換樓客居多，正正是今次政府出招最受打擊的一群，故估計今次加辣行動將進一步窒礙換樓鏈運轉，影響真正用家的換樓或置業需求，二手交投將急凍，而目前各區盤源荒的問題將進一步惡化。

政府出招應該告一段落

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月5日

由金管局陳德霖發難，在收緊細價樓按揭成數之餘，再督促銀行自律監管財務公司，據聞官方文件義正嚴辭，銀行家應該感覺到陳總火氣頗大，亦應該不敢怠慢，將會收緊財務公司放貸，在無新水源下，財務公司亦會減少對物業市場放貸，細價樓樓價將會從高位回落，整體樓價亦會回復健康水平，到此，政府打擊樓市的辣招政策亦應該告一段落，在未來幾個月，待供應增加，樓價穩定之後，便應該考慮放寬一些逆週期措施，至於撤招，我想還未到時候，可能要多等兩三年才會考慮，甚至，永不撤招，大家亦不用奇怪，而事實上社會已經適應辣招，現在撤任何辣招，都唔知道會發生什麼效果，既然如此，不如不撤。

逆週期措施有點不同，例如現在買樓，準業主要付很多首期，對於豪宅準業主來說，這還不是一個難題，但對於換樓人士，那些打算由細價樓換中價樓的人就相當困難，假若一個小業主買了一個400萬物業，當時付3成首期，現在物業升致600萬，倘若將那物業賣走。總共可以有320萬元，但仍然未能夠支付一個價值1,000萬中型單位首期，因為要付500萬，再加上印花稅等，所以，他唯有仍然住在細價樓。但如果中型住宅單位放寛至6成按揭，他只需付4成首期，多付80萬元，他有機會賣走了細價樓換中型單位。所以，我認為，待供應充足，樓市穩定之後，首先應該放寛中型單位，豪宅的按揭成數，除此之外，就應該不變應萬變，逆週期措施可以慢慢取消，但一定要配合形勢發展。

 

我雖然熱衷政府放寛SSD，不過，政府一定要考慮現時有很多按在財務公司的物業，由於要付SSD，財務公司未敢向業主收樓，因為收樓後將物業售出，業主是要付SSD，假如業主未有能力支持，財務公司便有責任代業主預先繳付，再向業主追收，我相信，這是相當渺茫的事，所以，大多數財務公司按兵不動，任由利息重叠，但若果政府在這個時候放寛SSD，財務公司便無後顧之憂，放膽向那些三按，四按物業業主追數，若果他們冇錢還便會沒收物業，變成俗稱所謂銀主盤再放在市場出售，這將會會令供應量大增，樓價有機會急速下跌，這亦非官員們樂於見到的事，好彩，SSD比其他辣招甚至限奶令優勝，就是有一個期限，大家唔好以為我亂噏，三年，就是SSD的日落時間表。

全城圍攻的黑天鵝

https://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/%E5%85%A8%E5%9F%8E%E5%9C%8D%E6%94%BB%E7%9A%84%E9%BB%91%E5%A4%A9%E9%B5%9D-063945597.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 2015年2月23日週一香港時間下午2:39

過年前「爆煲論」甚囂塵上，講到過年還有人在談論，不過風頭已經轉了去談論財務機構的物業按揭。有報章調查到甚至有提供十成按揭，顯示出金管局為按揭所設定的限制，並不是適用於所有地方。

過 去屢次提及，金管局管到銀行，卻管不到財務機構，政府又怎不會是心知肚明。而最近的討論，令到更多市民留意到，都是一件好事情。當然，在現時的法律框架 下，政府是管不到財務機構的運作細節，《放債人條例》沒有提及不符合金管局指引如何處理，因為根本上超越了金管局的管轄範圍，亦沒有其他官方機構管理得 到。

而 銀行提供的按揭，與財務機構提供的亦有本質上的不同：銀行所提供的是長期貸款，年期以十年計，亦會考慮借款人的財務狀況和還款能力；但財務機構所收取的利 息較高，可以承受的風險亦較高，而且借款時期往往只有數個月，頂多是三幾年，在電視廣告內也是講到隨借隨還，不會考慮借款紀錄之類。將物業貸款當作是按 揭，是一件危險的事情。

財務機構往往透明度不高，人們也不一定會理解其運作，致使一些無法到銀行獲得貸款的人，聽信廣告而去光顧。樓市長升長有，一來借款者可以透過物業升值加按還款，另一方面財務機構也因為抵押品水漲船高，收不到數大不了賣樓頂數。

以上的情況都是假設樓價持續上升才得以運作，樓價無需爆煲，只需停止上升，一些不良貸款就會運作不了，因為十多二十厘的利息，是絕大多數人都支付不了的。比如借100萬，一年光是利息就要十多廿萬，每月利息都要萬多兩萬，還未計及還本金。貸款到期後就唯有轉去另外一間財務機構借更多的錢，最終必定是沒完沒了的。

這已經不是討論「三按」「四按」定義可以解決得了的，事情相信亦未必需要一年半載才可以浮現，這是大家之前都沒有想到過的「黑天鵝」呢！

兩個保本又收15%年息法門#823

http://homebloggerhk.com/?p=30186

Dear Mr. Lum Sir,

I am a 40 years old married person (no child) with monthly salary around HK$70,000

(including bonus and after deducting Salaries Tax and MPF) and I am going to divorce with my husband in early 2015.

Part of my savings was lost in my husband’s business, so I only have around HK$3M savings at bank.

We don’t have any property and therefore I have to rent or buy a property after divorced. I cannot live with my parents as they are living in public housing located at Eastern District of Hong Kong (I hope I can live closer to them if possible, not must).

My monthly expenses (including money to my parents) are around HK$10,000 and therefore I can save around HK$720,000 per year. Please help to advise:

1. Shall I buy a property with the HK$3M now with what % of mortgage? Or Mr. Lum Sir – do you think the property market will drop gradually after Q3 of 2015 and I should wait until the market turn side?

2. How can I plan to buy my second property and ideally third property in future?

Many thanks for your advice in advance!

ANSWER:

筆者同意住宅樓價再升有限，但不代表好快就會跌。讀者40歲未有樓在手，宜先為自己買入細單位一個，對沖樓市再升風險。萬一往後低息期維持十年八載而樓價到讀者近50歲都未有大跌，讀者起碼仲有個單位仔自己搬入去，一個人用已經很夠了。至於長遠目標，一個人生活肯定用爭取正現金流為目的，不容有所犯錯。四十歲一輸大錢往後要追都無時間，亦因此現時要忍手不好買樓。

正所謂民不與官鬥，現時政府政策係要除了比成世都未買過樓既後生仔(樓市處男)上會之外，其他業主或前業主都要從樓市縮手。估計讀者應已註冊過曾擁有物業、即再買700萬之下樓房都要比兩成首期，若再入手500萬價值之上樓房要首期過百萬兼月供16000以上，實不建議。

當然讀者儲蓄率高，為可取事項。買細價樓，應以流轉量高的大屋苑及400萬以下單位為目標。在港島應未有此類選擇提供，相反沙田第一城、將軍澳、荃灣都有類近供應，宜買一間再「偷偷地」將其租出，再行以租養租。即用租出第一城既租金去補貼自己係港島東租屋，即可同時滿足自己的消費需求及投資需求，特點用兩間樓完成兩種需求，避開大部份人希望買一間樓同時滿足自己兩方面。可惜好既樓自然貴，往往買到dream house卻令自己供得好辛苦。變相減低持貨能力，到樓市一跌焗賤賣令自己輸錢。

資訊日益發達，泡沫形成及爆破也會比以前快得多！現時內地亦有融資及融券服務，即內地股市可買升及買跌。此事影響為市場不會再長時間持續上升或下跌。因為個市一跌得耐，就會有人賺大錢。，當然如你係好友，點會企定讓此事發生呢? 錢要安全留係自己銀包都要靠自己既本事，成語有云:「懷壁有罪。」看倌有太多既錢係袋就係錯，一係你分哂比其他人，一係你諗到辦法唔分比人。係咁既情況下經濟起跌的週期，會由以前三至五年，變為6個月至2年！那即是市場恐慌提供良好入市的機會變得更多，但大家應早為自己準備更充裕的Holding power(持貨力)！

買完樓比兩成首期，淨低約220萬，做法是不好買有價格上落的債基，反而保險更適合讀者，貪其零價格風險，唔會輸! 當然唔係街邊有人sell你既保險，而是可抵押及提供超20出年回報，年期可放3/5/8年都得既做法。在早前5年double保險方案已提及。那讀者放入80萬，5年後保証又多近80萬，那買第二間樓的首期，就是用保險產出來。

至於另一樣唔會輸既事，係擺舊錢係李生既永續債券。息係低d、但李生永不會走數，每年收6.6%起碼令自己心安。進取一點，選另一個香港地產發展商，收12.9%一年，在收息課程已展示。若果讀者有近5.0mil現金，更可入手些REITS再做融資，借貸成本只是1.2%-1.3%，計及REITS有4-7%年回報不等，一槓之下過10%亦可以。當然呢件事有價格風險，無之前兩件提及的既保本又一年10%收息既事咁爽。讀者萬事小心，穩妥為上。不要急於一生三宅。

今日地產新聞摘要 20150305

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年3月4日

【東方日報】指，大行勢提早加按息。金管局加重大型銀行按揭組合的資本要求，逾5千億元按揭貸款餘額需提高風險加權比率。銀行業風險管理人士稱，採用內評法的銀行或需「微調」資本計劃，若重新分配耗用資本的業務比例，減少按揭比重，將令銀行有加按息的需要，意味在美國加息及樓市轉勢時，港銀亦會加速「收水」。

【星島日報】指，陳坤興重出江湖劍指兩大龍頭行。代理業再起風雲，前美聯集團執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興，剛落實加盟Q房網任香港區董事總經理一職，並簽約二十個鋪於五月開業，未來幾年開分行規模達一百間，鎖定目標招攬二、三千人，以顛覆代理業搶灘，料將成為業界第三勢力。

【明報】指，新地：反水客商場零售添變數。「反水貨客」活動連續數個周末衝擊屯門、沙田、元朗等各區商場及零售熱點，於區內持有多個大型商場的新地（0016），旗下新地代理租務總經理馮秀炎認為，今年營商環境將有很大變數，自己經營商場租賃亦會「居安思危」，更加專注做好工作，希望社會各界人士可稍作冷靜，以對話解決問題。

【新報】稱，新招急煞二手，短期宗數處低位。金管局突推第七輪收緊按揭「新辣招」，二手巿場成交量隨即陷入冰封，觀望情緒濃厚，資金較緊絀的準買家固然首當其衝，具實力的買家亦趨向靜觀其變，「睇定啲」心態下，或拖慢交投步伐。

【文匯報】指，今年竣工新盤，半數買家已辦按揭。中原地產研究部昨天預計，於今年落成並且於2014年9月或以前推售的新盤中，一手買家已經辦理按揭的有2,155宗，佔登記銷售宗數的49%；按揭涉及買賣合約金額237.08億元，佔登記銷售金額的48%。

【太陽報】報道，啟德13住宅地申加密。啟德新發展區係本港中長期土地供應嘅重要來源，政府喺兩年前已研究放寬該區發展密度。土木工程拓展署正式向城規會提交申請，劉Sir知道，今次申請放寬區內其中21幅土地密度，平均增約24%，當中13幅係住宅或商住地，涉及約莫1.08萬伙，相信全作私人住宅發展，較放寬前多出達56.9%。

【信報】謂，四新盤共553伙周六混戰，悅目580萬入場，累收900票。金管局收緊樓按，樓市隨即降溫，令周六發售的多個新盤備受考驗。長實（00001）旗下紅磡悅目昨天發出銷售安排，周六首度發售合共108伙，市場消息指出，截至昨天累收逾900票。

【蘋果日報】說，炒寶翠園車位賺錢夢碎。車位價格越飆越癲，惟有買家炒車位夢碎。去年十月信德（242）及新地（016）拆售西環寶翠園約三百五十個車位，上月起發展商將賣剩逾百個車位出租頂爛市，有業主想平手離場，可惜走唔切，未知將來打算出租或自用。

【成報】稱，代理：今月住宅成交料創一年新低。土地註冊處昨日發表最新統計數字，一手私樓及二手住宅註冊量合共錄約6,180宗，按月跌約6.7%。

點解金管局加多半招

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月4日

有人問我，點解金管局唔一起出招，將要求銀行自律監管財務公司的部份要延遲一日，內裡有什麼乾坤，老實說，我真的不知道，但比著是我，被人恰到上門，一樣會出招，可能更辣更狠，不過，在未出招之前，一定要得到一些人認同，咁就萬無一失。

一向以來，CY在出招打壓樓市都非常小心，儘量避免得罪基層市民，所以，過往所出辣招都是打擊中型住宅單位及豪宅，細價樓根本沒有什麼影響，若果合資格的話，根本可以獲得九成按揭，今次，金管局出招，擺明是針對細價樓，打擊基層市民置業意慾，這點與CY過往的表達不同，但如果沒有特首支持，金管局今次打擊細價樓做法一定會給一些建制派議員質疑，CY亦知道其重要性，所以，一早表態支持，陳德霖放心出招。

有CY冇俊華，始終唔係幾好，不過，財爺應該一早知道金管局出招，而且是兩招，一招快，一招狠，「快」是收緊細價樓按揭，「狠」是指令銀行監管財務公司，準不準就下回分解，作為一個物業投資者，經驗所得，今次金管局出招，有八成以上機會完成任務，雖然不是百分百，但我認為，已經可以算是準確，今次「快，狠，準」發揮其威力。

平時沒有出聲的陳家強都表態支持，令人有小小意外，其實，今次細價樓急升，庫務局有多少責任，我並不是說庫務局監管財務公司，不過，最低限度都應該有財務公司放貸資料，我曾經說有12,000宗四按，業界話最多得一百宗，庫務局並沒有人出來澄清，最大可能性是連他們都不知道，陳家強表態支持，情況就好似一位擺了烏龍的球員，非常支持他的隊友，非常在意球隊是否能夠贏波。

張炳良以及陳茂波一定表態支持，他們在一年前才知道樓價飆升是因為供應不足，雖然現在努力增加供應，但需要時間支援，陳德霖出招是為他們擋風檔雨，拖延時間，待一,兩年後，供應到位，樓價飆升問題就會迎刃而解，支持，支持，支持。

在金管局出招收緊細價樓按揭下，有財務公司負責人表示收緊按揭是直接幫助了財務公司，查詢的人立刻多了兩成，他們又立刻將按揭成數由七成提高至八成，連股價都升了一成，不但是對著幹，根本是剃金管局眼眉，不過，陳德霖都算宅心仁厚，只出半招，俾著我，一定會出全招，而且更快，更狠。

金管局出招後，大家應該明白我點解要寫爆煲論

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML4

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年3月2日

在踏入2015年，樓市有不尋常作動，成交量雖然不多，但細價樓在評論員，業界人士唱好之下，樓價屢創高峰，以平均呎價計算，有部份竟然與傳統豪宅區的呎價相距不遠，最恐怖的就是沒有人提出警告，有人甚至認為這是理所當然，而當局者迷，購買者當然不自知，有些人明知自己暫時未有能力置業，但仍然用盡一切方法買樓，包括向財務公司申請二按，這種帶有神風突撃隊心態的置業人士，對於樓價並不很在意，當然，結局與神風突撃隊一樣，有去冇回，那時候，情況是相當嚴峻，政府會隨時出招，而且很大機會出租管，於是我寫「細價樓爆煲論」。

本來，一篇「細價樓爆煲論」根本不會令市民恐懼，如果我不是說出實情的話，不少市民發覺真的是太多人利用財務公司買樓，親戚朋友中將物業從銀行搬到財務公司就時有所聞，反之，從財務公司搬回銀行就暫時未聽過，而且，在高昂的利息下，那些人根本沒法清還財務公司欠款，只會越欠越多，最後，他們所擁有的物業都會給財務公司沒收，雖然現在還未到達這個階段，但他們知道，始終是會發生，心中早已經有一個恐懼，「細價樓爆煲論」只不過將他們的恐懼表面化，大家愈討論，就發掘愈多真相，本來不大相信，從不為此恐懼的人信心開始動搖，現在，多了很多人相信細價樓有機會爆煲，不過，細價樓是否爆煲取決於在這幾個月會否急升，如果未來六個月樓價保持平穩，甚至比現在為低，細價樓就不會爆煲，我的「細價樓爆煲論」就不會成立，這亦是我樂於見到的事，輸贏根本唔重要。

政府似乎不大清楚樓價飆升是由細價樓引致，官員們就算出招都不會針對細價樓，或者，政府是有心幫助希望上車的人，但下藥不對症，又如何能夠制止樓價，其實是細價樓樓價飆升，所以，政府每一次出招，都只會令樓價稍為平穩一段時間，然後再上升，這亦是我預測去年樓市先平穩，後飆升的原因。我寫「細價樓爆煲論」就是希望政府了解樓市飆升，全因細價樓飆升而起，出招一定要針對細價樓，更加唔好出租管。今次在金管局出招降低細價樓按揭成數後，樓市不但淡靜，更立刻出現下跌之勢，今年內樓價下跌一成的機會頗大，不過，就不能說樓市爆煲，如果說我輸，我承認。

林一鳴：下一輪是「納米樓」發飈

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20150303/pba01/01.txt
文章日期：2015年3月3日

 

早前湯文亮提出細價樓最快3個月、最遲6個月會「爆煲」的論點，地產分析員林一鳴並不同意，說現在不買樓，6個月後會要以更高價才可以入市。

之後，金管局上周再出招收緊按揭，將700萬元以下的首次自置物業也限制銀行最多只可做六成按揭，過去數天樓市交投靜了下來，也錄得一些減價成交。那林一鳴又如何看這些措施？

 

林昨在facebook撰文，對未來半年樓市再預測：

「金管局出招，未來半年樓市將會怎樣？由於按揭成數減低，這會令到瘋狂的情況，會由細價樓轉到納米樓（400萬已等於很多人30年的工資，不是細價啊），價格愈細就愈癲。我估計在未來數月，將會看見更多發神經的納米樓成交呎價，例如無雷公咁遠的公屋，和老過你阿爺的兩百多呎舊樓，成交可以是賣萬五元一呎；但同區六七百呎廿年樓，卻賣每呎萬二元的奇怪現象。」

他又指出，「現在樓市的問題是『十個肥仔搶五碗飯』，係唔夠屋住，而不是太多炒家；所以政府重複N次壓制需求，根本不是解決核心問題的重點。如果一手不能立刻增加數量，正路是推動細屋換大屋的流轉，以增加二手細樓的供應；但金管局將700萬元以下自用物業最高按揭成數減低，在市場上影響最大的，就是那些準備細屋換大屋，兩房換三房的家庭，現在可能因為金管局的出招，換樓的計劃要推後了。這會立刻令到二手細樓的放盤量減少，叫價會更為硬淨。」

「可能有人會說：金管局出招，是要保持銀行體系穩定啊！但這就像要保持一間餐廳清潔，把客人全部趕走出去，餐廳就很乾淨了。真的要這樣做嗎？被趕出去無飯吃的人，有想過他們的感受嗎？」

不能說林一鳴的分析沒道理，但也要知道，任何事總有極限，除非是劏房，「納米樓」總也不可能細到只有二十、三十呎，如金管局再收緊按揭，比如首次置業也只可借三成，第二間物業不准借，總也不會對樓市沒負面影響吧。

撰文：陸振球（明報投資及地產版主編）

今日地產新聞摘要 20150303

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=36456

2015年3月3日

【東方日報】指，上車客勢焗買「納米樓」。政府為穩定樓價，上周五再出招「加辣」。然而，資深分析員林一鳴認為，政府遏抑需求，反而令整體供應更少，市民為求「上車」，只能夠向「納米樓」或者「山卡啦」進發，政府變相「好心做錯事」。

【明報】指，學者﹕今年豪宅樓價追落後。今年豪宅市場交投活躍，不少投資者大手掃貨之餘，市場亦不乏逾億元單一成交個案。有學者表示，全球各國推行量寬措施，加上內地人行連番減息，刺激大碼交投，預計今年豪宅單位亦發力追落後，全年升幅約5%至10%。

【太陽報】報道，新增住宅地，新界佔逾七成。下年度新界區續成土地供應主要來源，新賣地表新增16幅住宅地當中，有12幅來自來新界區，佔有比例達75%，地皮分布於屯門、大埔及沙田區等，總面積接近20公頃，以大埔荔枝山山塘路新增地皮佔地達3.99公頃最巨型，亦為新賣地表內最大一幅土地，初步估值達51.8億元。

【文匯報】指，中銀：按揭低風險時期已去。金管局再添新辣招，推出新的按揭貸款監管措施，加上市場預期美國聯儲局加息，按揭貸款風險增加，中銀香港經濟研究員張文晶昨發表評論指出，銀行業按揭貸款風險維持在可控情況的挑戰越來越大。

【星島日報】指，辣招效應，屋苑錄低市價10%成交。政府再出招壓抑樓市下，二手市場錄睇樓及交投量俱跌，屋苑更紛錄低市價成交個案，遍及多個大型屋苑交易，幅度介於百分之三至一成。

【信報】謂，二按變相勒緊，上車更難。香港金融管理局連環勒緊住宅按揭尺度，昨天再加碼，發出新指引針對二按，令同一價格物業，買家若選以承造多於八成按揭，按照相同按揭利率及供款年期計算，每月最低收入必須提高，才有望申請按揭過關，變相在上周出台的「辣招」之上再施緊箍咒。

【成報】稱，悅目再推56伙。金管局上周五出台的收緊按揭對本港二手樓市造成即時影響，惟並未阻礙新盤發展商推盤之信心。長實（001）旗下紅磡悅目於上周末公布為買家提供9成按揭後，又於昨日加推第二張價單，涉及56伙。

【蘋果日報】說，九龍洋房王售3.6億。新辣招無礙豪宅市場，九龍洋房王昨日誕生。嘉里（683）九龍塘義德道一及三號的一號獨立屋，以3.629億元成交，較指引價搶貴四百一十萬元或1.1%，呎價8.2253萬元，呎價及成交價均貴絕九龍洋房。

【新報】稱，利好因素支持豪宅市場。近期細價樓成為市場焦點，不少中小型屋苑紛紛錄得創新高成交，在全城追捧細價樓的情況下，政府務求為樓市降溫，上周金管局推出新一輪3項逆周期措施。

【趣遊樓市】按揭新指引的影響 (脫苦海)

作者 脫苦海 | Yahoo財經

上星期五金管局總裁宣佈新一輪的「物業按揭貸款的審慎監管措施」，各方都有不同的演繹，但有些評論卻未能充份了解整個按揭管制措施，引致分析未必切合實際，本文就是希望作出解釋。
以下是該三項措施：

（一）價值700萬港元以下自用住宅物業的最高按揭成數下調最多一成。例如現時最高可按7成而價值不高於600萬港元的物業，最高按揭成數劃一下調到6成；

（二）第二套自用住宅物業的《供款與入息比率》上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成相應調低至五成。

（三）各類非自用物業按揭貸款，包括住宅物業、工商物業及車位按揭貸款的《供款與入息比率》上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成相應調低至五成。

另外，由於按揭證券公司也是金管局管轄，同時也收緊二按，只有首次置業者可以獲得九成按揭，其他則最多只可獲得八成按揭。

筆者看到一些論者謂，新措施是針對700萬以下的物業，只有細價樓被改為六成按揭，打壓上車人士云云。他們可能不知道，在措施之前，超過700萬物業已經沒有七成按揭，措施只是將已經放在700-1,000萬住宅的限制，伸延到700萬以下的物業。（附圖）

換句話講，過去因細價樓獲得較多按揭而令到資金集中的情況將會改變，即是細價樓相比於中價樓在按揭成數的優勢不再，可以預期，細價樓跑羸大價樓的扭曲市況將會改變，回歸到以前，B類（430-753呎）單位表現最弱，A類（430呎以下）次之，其餘單位越大越強的多年常態。

至於二按，首次置業者仍然能夠以按揭九成置業，其他人仍然可以用按揭八成去做二按。如果不是首次置業，又未能拿出樓價兩成出來做首期，不符合首次置業資格仍然想要借到盡的話，不一定要去財務機構做短期的二按，市場上也有一間保險公司和一間財務機構，可以提供到按揭保險。

不過問題是銀行限於金管局的指引，就未必可以像過往一樣照做，可能又會要求買家最少提供兩成首期做八成按揭，超過八成的按揭要買家想辦法，最終也是回到700萬以下物業，標準按揭六成，二按八成，首次置業九成。

又真的像財爺那句話：「如果負擔不起就不要買樓。」向財務機構借一成表面上很少，還不到就是還不到，正如股市裏，幾億市值股票借幾千萬，一樣可以被人斬倉！

【趣遊樓市】按揭新指引的影響 (脫苦海)

作者 脫苦海 | Yahoo財經

上星期五金管局總裁宣佈新一輪的「物業按揭貸款的審慎監管措施」，各方都有不同的演繹，但有些評論卻未能充份了解整個按揭管制措施，引致分析未必切合實際，本文就是希望作出解釋。
以下是該三項措施：

（一）價值700萬港元以下自用住宅物業的最高按揭成數下調最多一成。例如現時最高可按7成而價值不高於600萬港元的物業，最高按揭成數劃一下調到6成；

（二）第二套自用住宅物業的《供款與入息比率》上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成相應調低至五成。

（三）各類非自用物業按揭貸款，包括住宅物業、工商物業及車位按揭貸款的《供款與入息比率》上限，由現時五成調低至四成；在利率壓力測試下的上限由現時六成相應調低至五成。

另外，由於按揭證券公司也是金管局管轄，同時也收緊二按，只有首次置業者可以獲得九成按揭，其他則最多只可獲得八成按揭。

筆者看到一些論者謂，新措施是針對700萬以下的物業，只有細價樓被改為六成按揭，打壓上車人士云云。他們可能不知道，在措施之前，超過700萬物業已經沒有七成按揭，措施只是將已經放在700-1,000萬住宅的限制，伸延到700萬以下的物業。（附圖）

換句話講，過去因細價樓獲得較多按揭而令到資金集中的情況將會改變，即是細價樓相比於中價樓在按揭成數的優勢不再，可以預期，細價樓跑羸大價樓的扭曲市況將會改變，回歸到以前，B類（430-753呎）單位表現最弱，A類（430呢以下）次之，其餘單位越大越強的多年常態。

至於二按，首次置業者仍然能夠以按揭九成置業，其他人仍然可以用按揭八成去做二按。如果不是首次置業，又未能拿出樓價兩成出來做首期，不符合首次置業資格仍然想要借到盡的話，不一定要去財務機構做短期的二按，市場上也有一間保險公司和一間財務機構，可以提供到按揭保險。

不過問題是銀行限於金管局的指引，就未必可以像過往一樣照做，可能又會要求買家最少提供兩成首期做八成按揭，超過八成的按揭要買家想辦法，最終也是回到700萬以下物業，標準按揭六成，二按八成，首次置業九成。

又真的像財爺那句話：「如果負擔不起就不要買樓。」向財務機構借一成表面上很少，還不到就是還不到，正如股市裏，幾億市值股票借幾千萬，一樣可以被人斬倉！

今日地產新聞摘要 20150302

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=36428

2015年3月2日

【明報】指，二手私宅註冊量，按月料跌12％。2月受新春假期影響，樓宇買賣合約登記按月呈下跌勢頭；據代理統計數字顯示，2月截至25日為止，整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄得6833宗，當中二手私樓買賣合約登記，暫時錄得3601宗、總值222.5億元。

【太陽報】報道，按揭批核或需時多4倍。金管局及按揭證券公司同時出招收緊按揭，按揭代理料銀行需時釐清及熟習監管要求，出招後的按揭批核時間或長3至4倍，最長可能需時一個月，籲申請按保的上車客至少預留兩個月成交期。

【東方日報】指，遏樓市亂施藥，增供應方治本。近期細價樓愈升愈癲，在上車客退而求其次下，居屋王、公屋王頻現，上星期迫使政府出招降溫，並聲言視情況會有後續措施遏抑樓市。

【文匯報】指，新地郭基煇：加辣用心良苦。政府上周五突出手進一步收緊按揭，樓價700萬元以下的物業最多只能做六成按揭，新地執行董事郭基煇昨表示，細價樓近期的升幅確實有些急，措施短期對市場有影響，特別是對首次置業人士，但認為年輕家庭都希望置業，樓市需求長遠仍然殷切。

【星島日報】指，屋署嚴控玻璃幕牆樓房，「隔熱」須達標。為讓落成單位景觀較佳，發展商近年紛紛在住宅項目採用玻璃幕牆式設計，取代石屎外牆，卻犧牲了單位隔熱能力，令住戶要多開冷氣。

【信報】謂，樓價跌多少才算合理?《財政預算案》於上周公布，篇幅多涉及經濟發展，對於處理樓價問題着墨甚少，社會焦點則較多放在340億元的「派糖」措施。

【蘋果日報】說，環宇海灣預租盤叫價審慎。長實（001）去年大型項目荃灣環宇海灣預計本月底入伙，預租盤陸續增加，業主唔敢吊高賣，平價搶客，其中對正被網民稱為「F1賽道」的馬路盤叫租一萬六千元，呎租比同區二手平約6%。

【新報】稱，美元一枝獨秀，港樓羊年靠穩。本港住宅樓市跑贏全球不少股市之外，若與去年外匯、黃金及期貨等相比，港樓表現依然節節領先。

【成報】稱，藍天海岸加辣後減34萬易手。日前金管局推出新一輪三項逆周期措施，對於尚未完全從新春假期靜淡氣氛之中回勇的二手樓市造成即時影響。有業主即時擴大議幅以促成成交，當中得藍天海岸新近錄得屋苑加辣之後首宗成交，原業主減價34萬元將單位易手。

即時新聞：金管局再出「半招」 變相收緊二按

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年3月2日

【on.cc東網專訊】金管局收緊細價樓按揭後意猶未盡，今日再「出半招」變相收緊二按，要求銀行審批超過八成的按揭時，不論額外兩成或以上的融資來源，其整體供款與入息比率須看齊按保標準，由50%下調至45%。銀行界指，發展商為新盤提供的二按透明度高，新盤市場最受影響，反有利規模較小及透明度較低的財務公司。
據金管局數據，去年新批涉及的二按的住宅按揭宗數按年飆1.6倍，涉及總金額亦增1.65倍至66.98億元，截至今年1月底，涉及私營機構提供二按的累積未償還按揭貸款突破100億元，涉及3,798宗。
金管局明言，考慮到首期佔比小的按揭風險，一般較首期佔比大的按揭高，認為加強涉及額外融資的按揭供款與入息比率上限是合適做法，要求按揭申請人若申請額外融資(俗稱二按)，令整體按揭貸款成數高於八成，供款與入息比率上限降至45%，假設按息上升3厘的壓力測試下的相關比率上限亦降至55%。
此外，若按揭申請人透過二按購買非自住物業等，而整體按揭逾八成，則供款與入息比率上限要再扣減一成，意味僅為35%，壓力測試下則為45%。
金管局近年屢次收緊按揭成數，不少首期有限的上車客積極尋求二按等渠道融資，地產發展商亦與銀行合作，一併提供一按及二按。銀行界人士稱，新措施變相收緊二按，尤其是針對新盤市場，指發展商與銀行合作的透明度高，財力有限的買家將難以透過向發展商提供的二按敘做八成以上至九成按揭。
收緊二按申請人的要求之餘，金管局亦再次要求銀行向財務公司「截水」，措施相當嚴厲，若銀行向財務公司貸款，而未有要求財務公司同樣遵從金管局按揭標準，須要求有關財務公司「確認由現時起不會提供任何按揭融資」，若財務公司想繼續提供按揭，須要向貸款銀行確認嚴守金管局按揭標準。
有財務公司表示，不擔心金管局進一步收緊供款與入息比率，指銀行一向有要求客戶申報二按的制度，但是否向銀行申報財務公司貸款是客戶個人決定。據了解，較有規模的財務公司向銀行借貸後，每月會製作一份貸款用途報告，以供放貸銀行參考。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，透過其他融資途徑如二按獲高成數按揭買家，同樣需符合按保供款與入息比率要求，可減少漏洞，亦令銀行就高成數的按揭審批標準更一致。