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2013/10/21 下午 12:33:08
諗Sir,
你好, 拜讀你的文章時, 經常見到以加按來增加手上資金的見解,
但面對實際情況, 卻未知是否應該執行, 特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見。
本人及太太現時35歲左右，有兩個的小朋友及一個工人, 家庭月入約50K。
數年前買入了一個320萬兩房單位,現估價約值600萬, 此單位現時出租16K/月,
扣除供款、物業稅、開資雜費, 約有2~3K/月之收入。
一家現時租用一個三房單位, 租金為19K/月, 因租約將於明年6月屆滿,
故已決定於明年3月左右購入另一個650~700萬三房單位自住。
因手頭上現金只有300K, 因此現考慮以下兩個方案:
1) 樓換樓
以580萬~600萬賣掉手上單位, 償還按揭後約有360~380萬現金, 可以借款5~6成上會。
以現時之家庭收入應只可維持每月積蓄2-3K, 好處是低風險, 比較穩定,
但失去卻當年低價買入的單位, 喪失揸一層樓收租過退休生活的機會。
1) 一拆二
加按二房單位, 套現7成約400萬。350萬用於三房首期,
50萬存於Mortage Link戶口以減低利息支出及以備不時之需。
二房單位繼續以16K/月出租, 估計每月要額外把家庭收入餘下的2-3K投入用於加按後的供款及開資雜費。
好處是可保留現時物業, 但卻使每月生活變得非常緊絀, 風險亦高。
因時間已剩無多, 現時甚為苦惱。未知諗Sir有何高見, 敬請多多指教。
ANSWER:
讀者問題相信是最傳統、最多人面對的。就是幾年前結婚買入兩房單位，由於有小朋友租住三租，而將兩房租出。由於兩房升幅鉅大，欲將兩房加按或出售欲完三房搬大屋之夢，以本案讀者之情況能否安然做到呢?
苦惱讀者家庭月入為五萬，欲一拆二控市值兩房加三房成一千三百萬物業在手，過於冒進，當然苦惱。月入$50000之家庭，借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.47mil，如沒有擔保人而想將兩房套現至七成，再在新房付五成首期後借350萬上會，共借超過七百萬，基本上不能實行。
原有房屋幾年前320萬入手，現值六百萬，真能套出金額令手上資金可交付三房350萬首期? 先不論讀者計算如何，在有限的資料下不作判斷。惟筆者在堂上堅持大家先攪好一按、二按、加按的概念是正確的，然後才客觀計出自己借貸能力、穩步完成「一生三宅」之基本退休需要。其實讀者要進取的可用另一方法，不好在旺市貿然借入千幾萬，樓價下跌10%，讀者月儲幾千要儲成十幾年先可回本。
說話是難聽些少，不過總好過無人話你知。畢竟跌10%後，讀者要蝕幾多是計得到的! 絕不是妄下判斷。由於家庭支出頗鉅，亦遇上普遍港人白領年過三十人工唔再升的煩惱，所以要趕快將樓房「good水」，再反手用盡槓桿下注，剩返百幾萬cash係手上傍身。講就十分理想，但讀者如此平凡收入，是否能做到以上「仙樂都」般的配置呢?
都是運用早前提及之買賣守規，讀者計為應沽一批，將兩房賣出後盡套380現金，然後再兩公婆一人一間，雙倍印花稅都唔使比。以讀者收入，用套出現金去買入七百萬三房實在不知。雖現在開價七百萬之三房都不是金碧輝煌，但留意此數是讀者十年家庭收入總和。用此數去在此時全數押注，真的考慮清楚嗎? 相信現在困擾各人內心的是換大屋好很貴，但睇得上眼之三房都過七百萬了，如何是好?
香港彈丸之地是給全世界人民儲蓄財富的，所以在港投資物業很高溢價。如果你打算只用香港人工階梯去決定自己居住質素，那就大錯特錯了。在樓市上計算，讀者換入七百萬三房會提高風險，恐怕市況下跌幾成後，再加上個人底子不厚，在跌市中會做錯沽貨決定。大家可心想銀行唔會call loan，我又有租收，為何會沽出收租樓房呢? 如果投資者個心咁定，恆指就唔會一下子跌千幾點。建議入手兩間舊樓，一間兩房一間三房，九成上會用盡借貸。再詳細之執行方法，在文中不花時詳說。搓揸一層咩樓? 點先安穩咁部署出入市策略? 實在是可以客觀計出的。
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