減價效應樓市跌6成?

http://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_NGKAIMAN&id=26322

吳啟民

世紀21香港有限公司行政總裁、21控股有限公司主席
吳啟民先生在94年將世紀21品牌引入香港地產市場,現有逾150間特許經營店,業務普遍香港,九龍,新界及澳門,服務範疇包括住宅及工商租售物業,拍賣,估價等等

2013-10-09

在3D辣招效應下，樓市成交大幅萎縮，影響樓市。近日有發展商以回贈印花稅一招，實行「要錢唔要貨」開售貨尾單位，二手市場受到短期沖擊乃預期之內，但是否會觸發起當年金融海嘯時劈價浪潮，甚至預期樓價大跌60%，仍要視乎外圍經濟走勢及本港經濟變化。

西九龍一向是內地買家鍾愛的地段，買家當中佔逾三成。但在政府連番推出多項辣招後，不單止西九龍，整個香港成交即時凍結，加上一手新條例措施，一手及二手市場成交曾一度冰封，經過四個多月適應期後，陸續有新盤登場，各大發展商賣樓為求達到好成績，除了訂價作出調整，並附設不同優惠，送車位、送釐印已經是促銷典型手法。

今次連一向賣樓訂價「高人一等」新地，推售天璽貨尾單位，除了在訂價較二手市場為低，最重要一招針對辣招設有「特別現金回贈」，回贈從價印花稅包括BSD及DSD的70%，很明顯該優惠吸引買家回流豪宅物業市場。對地產商而言，天璽今次連同回贈減價幅度逾三成，但不必擔心發展商會蝕本，只是毛利率降低。在天璽減價效應下，區內二手市場即時受影響乃意料之中，是否擴散至中下價樓層面，影響在所難免但中下價樓與豪宅所受衝擊有異。

過去在超低利率及市場資金充裕，買磚頭有保值投資概念下，直接推高市場對豪宅需求，令香港豪宅售價在金融海嘯後瘋狂上升，幅度遠比一般樓盤高。至於500萬元以下的上車盤卻有實質需求，就算有辣招下影響仍微，調整幅度相對豪宅較細，相反今次藉減價打破樓市觀望氣氛。

政府連番推出辣招調控樓價，出現「量跌價不跌」，反映作用性不大。經驗之談，過去多次樓價下跌周期，當中兩次調整幅度更達六、七成，而該兩次調整的共同特徵，都是息口大升、供樓負擔比率處於緊張狀態、新供應量多，以及經濟處於衰退。
但現在香港經濟不算太差，較受影響是利率上升，一旦外圍加息，香港也會跟隨美國調升利率，按目前超低利率就算現時加息也不可能重現82年高峰期時18厘按揭利率。但一旦遇上經濟放媛，本港樓價下行風險較高，住宅樓價下跌5%是平常，要跌20%也不足為奇。