西九大激戰

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仲達
2013年10月29日

兩星期前還在談新地九龍站天璽貨尾劈價促銷，轉眼間，已有兩個同區新盤加入混戰，包括筆者曾表示訂價考功夫的柯士甸站The Austin，甚至引來「只選好的，只做對的」恒隆地產加入戰團，以貼二手市價推出浪澄灣貨尾(可惜最終因銷售前的場面混亂要延遲推盤)。一時間，新盤市場自一手新例推行以來，已由初時適應期水靜鵝飛的悶局，至新界中大型新盤間的比併，現在更演變成核心貴價區域的大激戰，真是目不暇給。

西九龍之所以成為近年豪宅地區新貴，全因基建大幅改善，毗鄰傳統商業核心區域中環、尖沙咀等區份，加上高鐵願景，使此區樓價長升長有，甚至跑贏樓市(直至近來樓市3D辣招使豪宅市場交投慘淡，發展商才忍痛以折讓價及回贈從價印花稅賣樓)。筆者一直提倡基建及通勤時間乃決定樓價的重要因素，那麼，作為願景的高鐵，有多厲害呢？

高鐵的全稱是廣深港高速鐵路，乃全長16,000公里的中國高速鐵路系統之一部份，落成後只需約14分鐘到達深圳福田、23分鐘到達深圳北、48分鐘便可到達原本需要100分鐘行車時間的廣州，實現了珠三角一小時生活圈的概念。從高鐵九龍站出發4小時的車程，覆蓋了高達6,000萬人口的範圍，要前往主要城市，上海只是8小時，北京也只需10小時，只是比乘搭飛機略久，尤其是計及乘搭飛機需要提早數小時前往機場等額外時間、機場本身又遠離市區，落機又要慢慢入境及提取行李……

高鐵的價值有多高，及其可以帶來的潛在協同效應有多大，已不言而諭(筆者不是懶得找資料：預計營運起計50年內可為本港帶來870億元經濟效益，但如果連通脹等因素一併計算，這個數字意義不大)，時間就是金錢，只看本港多年來的鐵路發展史，每逢將有鐵路貫通的區域，都會將未來價值預先反映在現價上，使該區跑贏大市，實例有尚未開通卻已使住宅及商舖價格及租金大升的西港島綫，以及沙中綫。推而廣之，在人才及資金流通日益頻繁的現代，早日雄踞猶如古代兵家必爭之地的交通要塞，肯定無往而不利。

不過，筆者也不是發展商的說客，究竟發展商的一手開價、現時的二手市價是否合理，反映了多少價值，剩餘的價值(俗稱水位)又有多少，留待各位自行判斷。

過去的周末，適逢雙辣招(買家印花稅BSD及加強版額外印花稅SSD)剛好實施了一周年，樓價仍然牛皮上升(中原城市領先指數CCL由約114點升至約120點)，不要忘記還有今年二月尾的雙倍印花稅DSD，多重辣招使樓市成交大幅萎縮，價格卻仍堅挺，只是一再反映現時樓市由剛性需求帶動，不早日增加供應，再多的辣招也不能使樓價出現顯著調整，只會使相關從業員受害……

上周日，16架中小型客貨車司機及搬屋工人發起遊行，抗議辣招凍結買賣及租賃成交，使工人月薪由去年平均$12,000元劇減至現時約$7,000元，要求政府撤回辣招，尤其是雙倍印花稅。

一言蔽之：西九新盤大激戰，只因價值非凡響。