智富雜誌—置業安居：所謂的需求預測

 

8/10/2013

【iMoney智富雜誌—置業安居】

http://hk.finance.yahoo.com/news/所謂的需求預測-013921999.html

1989年「六四」後，香港人雞飛狗走，紛紛移民海外，有能力移民者，皆屬中上層人士，也就是有樓階層。因此樓價大跌，但是1991年樓價就止跌回升，香港人又再開始排隊買樓了。

天水圍嘉湖山莊開賣時，人龍長得見不到龍尾，又一村的又一居開售時，出現「白手套黨」、「飲管黨」，驚動了警方，於是派警察到現場打擊。還有鄧小平的南巡後，香港人瘋狂北上買樓。

緊接下來的是，前國務院總理朱鎔基的宏觀調控及美國加息。1994年，美國聯儲局不停加息，樓市很快地又冷卻。到了1995年，大量在深圳、東莞買樓的人發現，賣樓的地產發展商破產了，建一半的樓盤停頓了，「爛尾樓」成了當時最流行的新聞名詞。

 

董建華接收大量土地

 

但是不久之後，香港人又再瘋狂地排隊買樓，愈靠近1997年7月1日，樓價升得愈瘋狂，政治人物開始以各種形式抗議示威，要求港英政府出手打壓樓價，多位立法局議員還到港督府門口「瞓街」，抗議港人成為無殼蝸牛。

當時聰明的前港督彭定康（Chris Patten）不動聲色尋找了大量土地，足以興建85萬個住宅單位。但是彭定康任內不宣布這個建屋大計，他把這些土地靜靜地交給前特首董建華，然後董建華高調宣布「八萬五」政策。

每年建屋8.5萬個，10年建85萬個單位，10年85萬個單位是怎麼計算出來？原來當年彭定康也成立了一個長遠房屋策略委員會做研究，研究的結果就是，香港在未來10年需要85萬個單位的住宅。梁振英當上特首之後，也成立了一個長遠房屋策略督導委員會，也研究未來10年的房屋需求，得出的答案是，未來10年香港需要47萬個的新住宅單位供應。

為甚麼彭定康計算出來的需求比今日多許多？這也是為甚麼多名立法會議員質疑運輸及房屋局局長張炳良的問題，問張炳良47萬個的需求預測是不是偏低、不夠？當年董建華宣布每年建屋8.5萬個時，立法會內沒人質疑是不是太多或太少，反正當時樓價飛漲，人人都期望政府建愈多屋愈好。

 

如何計算無人知曉

 

彭定康的85萬個住宅單位的需求預測，是如何計算出來？沒人知道，張炳良也說現任政府不想知道、不想理會，當年彭定康是如何計算出85萬這個數字？

不過很湊巧地，彭定康把當年的需求預測告訴董建華的同時，也把已經尋找到，可以興建85萬個單位住宅的土地交給董建華，也許所謂需求預測，只是先尋找土地，找到可以建85萬個住宅單位的土地後，就說未來10年的需求就是85萬。