曾淵滄：天璽熱賣的啟示

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

2013年10月22日

http://hk.finance.yahoo.com/news/天璽熱賣的啟示-013921532.html

【iMoney智富雜誌—置業安居】天璽大劈價，地產商為買家提供70%的買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）的優惠，結果傳媒指有富豪迫爆地產商的售樓處，更正確地說，這群搶購天璽的人身家何止千萬，身家不過億者根本買不起大劈價的天璽。

天璽熱賣，地產商知道減價效應了，也知道自己減價減過了頭，因此，賣掉第一批60個單位後，第二批單位就加價10%，而且第二批單位數量也大減，只推出20個單位。

地產商沒打算以大劈價的低價，一口氣賣清光天璽的貨尾單位，仍然盡力賺取最高利潤。

辣招有效 買家觀望

天璽熱賣，說明了一些道理：第一，市場上想買樓的人很多，買得起千萬豪宅的人也不少，不過政府的辣招的確起作用，他們不願意多付高達23%樓價的額外稅務，於是呈觀望態度，想買而沒買。

第二，除了地產商外，二手業主也不願減價賣樓，報章上天天講的二手樓大劈價是假的，所謂大劈價只是先漫天開價，然後再大劈價，最後成價實際上仍然與市價差不多，中原城市領先指數（CCL）已連續8個月不升不跌，維持在120點上下輕微浮沉，政府田土廳9月的樓價指數更創出歷史新高。當然，所謂創新高也不是狂升，而只是略略地比上個月高一點點。

二手業主不願意減價，想買樓者不願意付額外的高稅務，樓市只好僵住，因此天璽大劈價對地產代理而言，是天大喜訊，是及時雨，部分地產經紀已尋求其他出路，有人打算轉行當保險經紀，不賣樓轉賣基金。

供給下降 樓價難跌

一見天璽售樓成績好，特首梁振英也趕快站出來重申，政府不會撤辣招或減壓，並希望立法會盡快正式通過政府的種種辣招的立法工作，梁振英說，政府一旦撤辣招或減辣，樓市會回到推出辣招前的瘋狂狀態，他也認為市場上是有買家的，只要地產商願意減價，成交就會上升。

是的，梁振英講得有道理，政府辣招的效果是遏抑需求，需求下降，理應樓價會跌，樓價之所以不跌，是因為供給也同時下降，二手樓業主不減價，地產商也不減價，二手樓業主持貨量少，銀行利率低，沒減價賣樓的壓力，唯一有減價賣樓壓力的是地產商，香港地產商多是上市公司，他們面對一定壓力，要年年售樓，以創造利潤，向小股東交代。