施永青：買樓收租意欲下降 純粹剛需難維樓價

施永青

中原集團主席

31/10/2013

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=51344

自從政府推出辣招而美國又醞釀退市之後，市場人士大都轉軚看淡樓市。然而，香港的樓價卻依然高據不下，未出現大幅調整。有人認為，出現這種現象的原因，是供應依然短缺，故純粹剛性需求已足以維持樓價。我不認同這種看法。

 

其實，現時的樓價早已與普通市民的購買力脫節，市場上的有效剛需非常有限，之前之所以仍有一定的用家入市，是因為樓價仍在上升，如果今天不買，明天可能要付出更大的代價。這種環境逼使用家不得不把最後一分購買力也用在買樓置業上。但現在樓價雖未有大跌，但已有超過半年未能突破年初的高位，需要盡快入市的壓力已不存在，用家可以暫且租樓，等形勢明朗一點後再算。

 

樓宇是一種投資性的商品，非消耗性的商品。消耗性的商品，只要今天買得起，今天就會有買來享用的衝動，不必理會明天會變成甚麼價錢。但樓是不會一下子消耗掉的，買了下來之後就得持有它一般相當長的時間。所以即使是用家，也會關注未來樓價的趨勢。如果樓價明顯趨跌，有剛需的用家也不會入市，以免招至虧損。如果遲買會便宜一些，用家也會觀望，令剛需的作用無從發揮。

 

至於投資者，他們當然要計算投資回報。這種回報，並非單指租金回報，更重要的是看資產升值的能力。香港的租金回報率只有兩至三厘，樓價跌10%就可以抵消四、五年的租金收入。此之所以，樓價看升時，就多人喜歡買樓收租；樓價下跌時，高一點的租金回報率也沒法吸引投資者。

 

現時美國雖未正式退市，但退市的市場效應已開始出現，債息已開始從低位回升，連同存款利率也開始上升。如果肯以人民幣方式存放在內地銀行，六個月的大額存款利率已超過三厘，比買樓收租還要吸引。

 

買樓收租很煩，要找租客，要付佣金，要維修，要交稅，有時還會空置，真正的回報率可能兩厘也不及。再者，美息還有進一步上升的趨勢，令投資者對租金回報有更高的期望。如果這種期望不能靠租金上升來達至，那就惟有靠樓價回落去完成。

 

自從政府向買樓收租的人徵收超高印花稅之後，二手市場上已鮮有碰到買樓收租的投資者。幸好已經買了樓正在收租的投資者，暫時仍未見急於減持，市場才大體穩定。

 

投資者不願減持的原因，是現時賣樓會受政府的辣招拖累，賣不到真正市價。加上賣出後要補回的成本相當大，如果樓價調整的幅度不足兩成，補回也沒有着數。因此，當現有投資者也決定減持時，代表他們預期樓價將不只跌兩成。

(轉載自2013年10月31日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20131031

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月31日

【明報】指，「鋼琴公主」孫穎﹕買樓隨緣，藝術增值。大部分投資買樓的人，普遍都是目標為本，窮盡技倆，博取最大利潤。但是，有「鋼琴公主」稱號、曾出入英國皇宮等演奏的孫穎，投資路上與一般炒家相比，卻多了一份藝術家的浪漫情懷，她追求的是一種美的投資。

【新報】稱，購買力充足，建築成本升，高緯：樓價仍有支持。雖然近日土地拍賣成交價與估價有差距，但高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚表示，建築成本上升，所以樓價仍有支持，近日新盤超買，證明本家買家財力充足，惟過億元二手豪宅樓價有望調整。

【星島日報】指，兩地皮估值下調一至三成。兩幅政府地皮明天截標，西貢限量住宅地及列明禁止拆售的九龍灣商業地皮，受市況和限制因素影響，業界調低項目估值，幅度介乎一成至三成不等。

【文匯報】指，代理疑爭客爆推撞。從現場所見，昨午開售80伙的THEAUSTIN於開售前，地產代理及買家合計近200人已逼爆售樓處樓下。期間，有地產代理疑因爭客發生爭執，一度互相推撞，需由在場保安及剛經過現場的會德豐地產常務董事黃光耀上前制止。

【東方日報】指，DSD礙換樓空宅湧現。政府二月推出雙倍印花稅（DSD），打擊市場換樓需求，加上準買家失去信心，高齡藍籌盤大單位頓成「炮灰」，市場湧現一批「丟空」多月、兼多次減價都未能售出單位。

【信報】謂，AUSTIN加價推107伙，新例後套現最多一手盤。柯士甸站THEAUSTIN昨天進行第二輪發售，80伙於不足3小時內沽清，累售265伙，套現36.5億元，超越九龍站天璽，成為一手新例後套現最多的新盤。發展商隨即加價1.2%至5%，盡推價單上餘下的107伙，平均呎價升至25369元；大角咀浪澄灣入票亦突破千張，連同觀月．樺峯收票，合計凍結資金4.2億元。

【成報】稱，9月二手居屋成交量價齊跌。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，「白居二」熱潮退卻過後，居二市場因盤源趨缺及價格拉鋸問題，每月交投量每況愈下。根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，9月份全港累錄113宗居屋第二市場買賣成交個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），涉及金額約3.36億元，較八月份的137宗及3.78億元分別減少18%及11%外，兩項數值更已連跌3個月。

【太陽日報】報道，甲廈鬥平租，升降機槽位濕。近排港島多幢甲級寫字樓出現低租成交，相信同市場需求大減有關。一般標準甲廈單位都跌租，租金較平嘅升降機槽寫字樓單位，自然受到威脅。

【蘋果日報】說，蔡伯能甩貨，連沽三地舖。資深投資者蔡伯能表示，年初買入尖沙嘴柯士甸路17號地下3號舖，面積約1,250方呎，剛以4,300萬元沽出，連早前沽出的1、2號地舖，共套現約1億元，賬面賺400萬元。

脫苦海：城市結構大重組（三）— 港島西

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-三-港島西-015550135.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 

現時港島雖然有四個區，但中西區和南區人口多年來沒有多少增長，灣仔區更因為人口大減，政府上周公佈，將東區部份地方分給灣仔，以維持足夠議席。客觀地看人口數據，東區人口58萬，港島其餘三區合共才有68萬，灣仔區更只有15萬，看似港島東比港島西重要，其實不然。

若以整個香港島的角度看，東區充其量是住宅後勤區，商業活動集中在灣仔區及中西區，南區則人口比中西區和灣仔區都要多，而且還有土地可供擴展。雖然筆者更傾向把中西和灣仔兩區合併，就像當年油尖和旺角合併，不過本文的重點並不在此。

港島西三區，現時有三條鐵路正在興建──西港島線、南港島線（東段），以及較少人留意的沙中線過海段。西港島線將由中環伸延直到堅尼地城，南港島線由金鐘起，經黃竹坑到達鴨脷洲，相信很多人都留意到。

可是沙中線過海段，其重要性遠比這兩條線大得多。雖然只是由紅磡到金鐘的一小段，亦都是一早有鐵路覆蓋的地方，但是其意義在於，打通了全港九新界的鐵路網絡，未來由上水站出發，可以不用轉車直達金鐘，是為南北走廊；而由屯門出發，可以不用轉車直達馬鞍山，是為東西走廊，全港東南西北的鐵路都在紅磡站打通了。

至於在港島，位於中西區接近灣仔區的金鐘站，將會成為全島的交通樞紐，東至柴灣、西至堅尼地城、南至鴨脷洲、北至上水，都可以不用轉車直達。不過金鐘附近並沒有大型的住宅，亦再沒有地方可供擴展，新增的人流及商業活動，必定要找尋地方容納。

中環的金融業集中在銀行和證券，由於各大銀行的總部都在這裏立足，連農業銀行都要買座邊邊地的鱷魚恤大廈做總部，而港交所的交易大堂亦在交易廣場，很多投資銀行及相關行業都落戶在IFC。不過中環的容量已經飽和，次級的商業活動已漸漸擠到上環，例如中環的酒店都去了上環，甚至西環，以至南區。

由於南港島線有海洋公園站，刺激了該區的酒店業以至其他商業，除了海洋公園本身會興建酒店，黃竹坑的舊工廈也陸續改建為酒店和商廈，再加上黃竹坑站上蓋數千個單位正在興建，未來人口和商業活動大增，五至十年後將成為南區的商業重心，而現時的香港仔由於太舊及沒有土地發展，再加上沒有港鐵到達，將會墜後 ，除非南港島線（西段）上馬，駁通西區和香港仔，相信都是超過十年之後的事。

消費及購物行業在銅鑼灣大放異彩，現在已向西擠到堅拿道，未來將向東擠，現時一些本地的消費業已擠到大坑浣紗街一帶 ，銅鑼灣則變為自由行消費區，未來黃竹坑也會分擔一些。

至於住宅的分佈，頂級仍然在山頂、中半山、東半山、跑馬地、壽臣山、淺水灣一帶，中級的在西半山、薄扶林，以及平地的一些大中型屋苑和新型的豪宅格式物業，其餘的舊樓成為平民居住區域。值得一提的是西半山和薄扶林正建議加高發展密度，加上西區的大面積重建，將會出現一片新興的豪宅地帶，而東區則仍會是中下階層的住宅為主（將另文分析）。

西區和黃竹坑都有零星的工業發展，相信遲早都會被迫走到柴灣，甚至會離開港島範圍，長遠來說港島將變為以商業及住宅為主的區域。

在十多廿年內，港島西的城市結構將會變為：

金融區：中環及金鐘

次級商業區：上環、灣仔

交通樞紐：金鐘

旅遊區：銅鑼灣及黃竹坑

工貿區：陸續消失

高級住宅：山上地帶

中級住宅：平地大中型屋苑及豪宅格式新盤

平民住宅：舊樓、極少量的公營房屋

今日地產新聞摘要 20131030

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=26677

2013年10月30日

【蘋果日報】說，曾淵滄：樓價有排未見底。近日分析認為，本港樓市會下跌，甚至有指樓價會大跌五成，大學教授曾淵滄就認為有排未見底。他表示，樓市會一直膠着到有明確訊號為止，例如政府撤銷辣招，樓價就會狂升；或者美國加息，樓價就會下跌，但短期而言，美國不會加息，故相信本港樓市將維持一段長時間的膠着狀態。

【成報】稱，港營商環境全球第二輸星洲。世界銀行發表《2014年營商環境報告》，研究顯示本港中小企的營商便利度繼續排名全球第二，而新加坡則連續第8年蟬聯榜首。報告顯示香港主要失分於實施「辣招」之一的「雙倍印花稅」（DSD），導致企業轉讓物業成本增加，影響本港營商環境。

【文匯報】指，恐今季市，負資產陰霾持續。金管局昨公布，第3季錄得6宗負資產個案，雖然按季回落七成，但有業界人士擔心，外圍經濟不明朗，加上新盤造價貼近二手，第4季樓價或持續下滑，屆時不少於今年內入市的業主將面臨物業變成負資產，負資產陰霾料將重視，若樓價跌勢加劇，負資產個案更有機會重返千宗水平。

【東方日報】指，內房企擊退華資擸港地。近年政府為增加住宅供應，推出大量地皮拍賣，除吸引本地發展商外，就連中資財團亦變得愈來愈活躍，部分更以高價在港掃地，其中最常見的就包括常客中國海外。而隨着內房陸續「走出去」，萬科於今年初就首次進軍本港樓市。

【新報】稱，供應增加，成效漸現。運輸及房屋局剛於上周五公布第三季「私人住宅一手市場供應統計數字」，對後市有何啟示？數字顯示，今年第三季已批出土地而仍未動工單位項目約有1.7萬個，較上一季增加6.25%，而已落成而未售出單位數目約有4,000個，至於建築中未售出私人單位數目則約有5.1萬個，上述的單位供應量總數約達7.2萬伙，按季度增加2,000伙，創出2006年第三季以來的7年高位，這可反映出近年政府頻頻賣地，增加供應的成效漸浮現。

【信報】謂，牛頭角火炭兩地下月底招標。政府推出多幅商業地招標，除本周五截標的九龍灣宏照道用地，同在九龍東的牛頭角恆業街用地，地政總署則安排在下月底推出招標【表】，可望與同步招標的火炭樂林路住宅用地，成為2014年首批截標的政府土地。市場人士估計，兩幅用地可為庫房帶來逾27億元的土地收入。
【星島日報】指，大角嘴TheBedford「減辣」吸客。手盤推減辣稅等優惠下，促市場氣氛轉活，趨勢延至工商鋪市場，有消息稱，大角嘴工廈TheBedford，將回贈一半雙倍印花稅，將於下周生效，料成首個回贈辣稅一手工商項目，另外，拆售中的尖沙嘴首都廣場，亦以回贈全數雙倍印花稅（DSD）作招徠。

【太陽日報】報道，首都廣場變相七折散貨。新盤挾現金回贈及送釐印費等促銷奏效，消息稱，舖位投資者尹柏權等亦倣效，於下月開始推出一籃子優惠催谷尖沙咀首都廣場餘下重售的「劏場」舖，以買家選擇最短兩個月成交期，以及毋須提供一、二按服務，連同雙倍印花稅回贈，以該批舖位最高樓價約890萬元計，可獲最高達樓價約27.5%回贈，是次變相大幅劈價，為近年工商舖市場罕有。

【明報】指，新盤頻推，代理生意虧轉盈。本月各區新盤陸續劈價開售，更以高佣金作招徠，希望吸引代理落力推銷，而部分代理行亦開始扭轉劣勢，有望轉虧為盈。

西九大激戰

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT&id=26645#83348

仲達
2013年10月29日

兩星期前還在談新地九龍站天璽貨尾劈價促銷，轉眼間，已有兩個同區新盤加入混戰，包括筆者曾表示訂價考功夫的柯士甸站The Austin，甚至引來「只選好的，只做對的」恒隆地產加入戰團，以貼二手市價推出浪澄灣貨尾(可惜最終因銷售前的場面混亂要延遲推盤)。一時間，新盤市場自一手新例推行以來，已由初時適應期水靜鵝飛的悶局，至新界中大型新盤間的比併，現在更演變成核心貴價區域的大激戰，真是目不暇給。

西九龍之所以成為近年豪宅地區新貴，全因基建大幅改善，毗鄰傳統商業核心區域中環、尖沙咀等區份，加上高鐵願景，使此區樓價長升長有，甚至跑贏樓市(直至近來樓市3D辣招使豪宅市場交投慘淡，發展商才忍痛以折讓價及回贈從價印花稅賣樓)。筆者一直提倡基建及通勤時間乃決定樓價的重要因素，那麼，作為願景的高鐵，有多厲害呢？

高鐵的全稱是廣深港高速鐵路，乃全長16,000公里的中國高速鐵路系統之一部份，落成後只需約14分鐘到達深圳福田、23分鐘到達深圳北、48分鐘便可到達原本需要100分鐘行車時間的廣州，實現了珠三角一小時生活圈的概念。從高鐵九龍站出發4小時的車程，覆蓋了高達6,000萬人口的範圍，要前往主要城市，上海只是8小時，北京也只需10小時，只是比乘搭飛機略久，尤其是計及乘搭飛機需要提早數小時前往機場等額外時間、機場本身又遠離市區，落機又要慢慢入境及提取行李……

高鐵的價值有多高，及其可以帶來的潛在協同效應有多大，已不言而諭(筆者不是懶得找資料：預計營運起計50年內可為本港帶來870億元經濟效益，但如果連通脹等因素一併計算，這個數字意義不大)，時間就是金錢，只看本港多年來的鐵路發展史，每逢將有鐵路貫通的區域，都會將未來價值預先反映在現價上，使該區跑贏大市，實例有尚未開通卻已使住宅及商舖價格及租金大升的西港島綫，以及沙中綫。推而廣之，在人才及資金流通日益頻繁的現代，早日雄踞猶如古代兵家必爭之地的交通要塞，肯定無往而不利。

不過，筆者也不是發展商的說客，究竟發展商的一手開價、現時的二手市價是否合理，反映了多少價值，剩餘的價值(俗稱水位)又有多少，留待各位自行判斷。

過去的周末，適逢雙辣招(買家印花稅BSD及加強版額外印花稅SSD)剛好實施了一周年，樓價仍然牛皮上升(中原城市領先指數CCL由約114點升至約120點)，不要忘記還有今年二月尾的雙倍印花稅DSD，多重辣招使樓市成交大幅萎縮，價格卻仍堅挺，只是一再反映現時樓市由剛性需求帶動，不早日增加供應，再多的辣招也不能使樓價出現顯著調整，只會使相關從業員受害……

上周日，16架中小型客貨車司機及搬屋工人發起遊行，抗議辣招凍結買賣及租賃成交，使工人月薪由去年平均$12,000元劇減至現時約$7,000元，要求政府撤回辣招，尤其是雙倍印花稅。

一言蔽之：西九新盤大激戰，只因價值非凡響。

湯文亮：換樓人士的心態

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月10月29日

有兩個網友討論換樓，應該是大換小化算，抑或小換大著數。若果是小換大，食正條升浪，都幾和味，若果是大換小，樓市下跌的時候仲有一些揸拿，分分鐘又可以東山再起，以小換大。有時，樓市真的是千變萬化，單是一個「換」字，已經可以浪花淘盡英雄，那些睇錯市的人，左一巴，右一巴，損失一定很慘重。其實，大部分人士換樓都不應考慮樓市升跌問題，而是考慮自用或者財力是否許可，所以，有時又不需要將換樓睇得太過複雜，倘若需要的時候便小換大，反之，財政緊絀，例如減薪等，便大換小，順其自然便可以，毋須計較太多。

那些專家整天說樓價在未來兩、三年，將會下跌五成，但你有沒有聽過一個專家講，十年之後香港的樓價比現在平一半，莫講平一半，就算比現在便宜，我從未聽過。其實，無論是好友抑或淡友，大家都有一個默契，就是物業在一個長時間，上升機會很大，因為，世界上有一件東西叫通脹，所以，大家預測樓市，都只會預測三年內的事，陸東說兩年，謝博士說三年，點解他們不說十年後樓價會跌一半，因為，他們知道，十年之後，牛肉價格可能升了一倍，日常用品都升了三至五成，為甚麼樓價獨憔悴，他們說樓價在這兩、三年下跌一半，只不過他們認為樓市在過去幾年太瘋狂，將會作出調整，而他們又早已將其擁有物業賣走，但調整過後，樓市又會回復升軌，所以，十年後就算樓價不升，都不會比今日便宜，既然結局早已擬定，我們點解要自尋煩惱，成日說樓價升跌，總之，在未來十年，付出利息比租金少，你已經是賺了。

大多數換樓人士的心態就是當他們需要的時候，例如結婚、有小朋友、家庭的人員多了，他們便會以個人能力考慮換大一些物業，他們當時並沒有考慮換樓之後，三幾年間，待物業升值後便賣走，再換回一間細樓。我相信不是沒有，是很少，所以，樓價升，他們不會賣，樓價跌，他們更加不會賣，因為一般人心態，一日不將物業賣走，一日都未算輸，所以大多數業主在樓價極低迷的情況下，若果他們能夠供得起，他們都不會賣樓。

但人始終有三衰六旺，有些人因生意失敗，或者被辭退，收入大貶值等，不得不由大屋搬細屋，很少人會認為樓價太高，將自住物業賣走而換一間細價樓，若果他們這樣做，就一不做二不休，他們會將自住物業賣走，等樓價下跌三、五成再回購，在過往幾年，這種做法大有人在，不過，他們現在仍然在等樓價下跌，當中包括很多專家，但現在就算樓價下跌三成，倘若他們再買樓仍然有所損失，所以，他們便說樓價下跌五成，若果這個現況維持多一、兩年，他們便會改口說樓價將會下跌六成，目的是用以彌補這兩年他們付出的租金，或者租金與利息差額損失。或者，有些人到達退休年齡，兒女又出身，兩夫婦不需要住大屋，於是，他們便會將物業出售，換一間比較小的樓宇，除了手頭現金比較充裕外，最緊要是不要欠銀行債務，無債一身輕，又有現金，可以好好哋享受退休生活，這些亦是大換小常見的例子。

今日地產新聞摘要 20131029

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月29日

【明報】指，巴克萊：樓價後年底前跌三成。再有大型券商看淡香港樓市，巴克萊昨發表研究報告指出，該行預期香港住宅樓價可在2015底前下調達30％，並指一般預測香港樓價只會調整15％，乃忽略了除息口會回升外的其他利淡因素。

【信報】謂，雙非童置業倡代理人須證明關係。買家印花稅（BSD）等辣招推出滿一年，相關法例繼續在立法會審議，就雙非兒童可以委託其他人買樓而毋須繳BSD等，政府倡以行政措施確保單位的用途，並會研究其他行政方法，強調若就雙非兒童作額外限制，可能會造成歧視。

【新報】稱，發展商救活代理。近日一手市場因有個別發展商減價促銷樓盤而重現熱鬧氣氛，二手業主因應市況，願意略為減價，令二手成交量得以回升，甚至惹來樓市復甦之說。結果特首梁振英馬上表明，現階段絕不會減少調控樓市的辣招，否則樓市很可能回復到政府實施辣招前的狀態。言下之意，即樓市仍處危險期，市場上的代理依然正面對持久的硬仗。

【星島日報】指，橫琴推兩地吸港商競投。位於珠海之橫琴，將於下月有兩項大型商住用地推售，該項目昨天來港作推介會，並吸引多家地產商中國部負責人出席，兩項目涉地面積二百九十萬方呎，可建樓面達六百萬方呎，涉及住宅發展料價值逾五十億元（人民幣，下同），其中新地及恒地等代表，均指有興趣積極研究項目。

【成報】稱，公屋聯指出四缺失。「公屋聯會」代表昨日與運輸及房屋局局長張炳良會面，主要討論長遠房屋策略諮詢文件內容。公屋聯會主席王坤在會後表示，現時長遠房屋諮詢文件有4項嚴重缺失，包括無檢討家庭申請人平均3年上公屋目標能否達到、無檢討如何處理輪候冊上23萬申請人、無建立完整房屋階梯及未有安置房戶。

【文匯報】指，工廈供應不足，租金續高企。世邦魏理仕香港剛公布的《工業市場報告》中指出，工廈租金維持於高水平。世邦魏理仕香港工業及物流服務部資深董事戴文表示，由於新供應十分有限，加上將有更多轉型，市場空缺繼續維持緊張。整體市場前景未明，加上貨物吞吐量減少，對市場造成影響，唯只限於拖慢租金增長。受政策影響及市場氣氛欠佳影響，買賣交易將放緩，預期交投活動將由用家及長線投資者主導。

【蘋果日報】說，車位當雜物房或違例。區鬧車位荒，北角半山富豪閣，則有業主將「有剩」車位當作雜物房，放滿大堆私人雜物，法律界提醒市民，並非每個屋苑車位可隨意將車位改變作其他用途，隨時有違犯公契危機。

【東方日報】指，找換店搶租九龍旺舖。內地旅客來港數量持續增加，除藥房等積極擴充外，與旅遊業相關的找換店及旅行社，亦積極搶租街舖。據代理資料，過去三個月，找換店承租尖沙咀及旺角區舖位宗數大幅上升，較今年上半年增加約一成，其中尖沙咀彌敦道一個地舖獲找換店以每月11萬元租用，新租金升約三成。另外，有旅行社以逾14萬元，頂租中環德輔道中一個雙號地舖。

【太陽日報】報道，十月冰封二手劈唔開。新盤狂推優惠吸客，二手市場失色，加上一眾業主放盤減價有限，大型藍籌屋苑如鴨脷洲海怡半島、鰂魚涌康怡花園等本月買賣宗數都只錄「個位數」，其中海怡半島僅錄約5宗買賣，創屋苑歷來單月最少。另外，東涌映灣園建築呎價跌穿六千元，創今年新低。

香港會否出現「大停滯」？

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131028/pba01/01.txt
 

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2013年10月28日

本欄上周提出香港正面臨兩大挑戰，包括競爭力減弱和人口老化，對香港未來的經濟和樓市會造成不利影響，今天想再多講一點。

事實上，一個地方的競爭力與其人口變化息息相關，如人口老化令社會的供養負擔增加，自然會令經濟受到壓力，因搵錢的人日少，要社會福利照顧的人則日多，會令勞動成本上漲，競爭力自然會被削弱。如此，人口老化和勞動力減少的地方，如不能找到改善辦法，其經濟和樓市長遠也難以看好，而政府更容易面對財赤，最後可能要對在工作中的人口加稅以彌補開支，更不利經濟和樓市。

今日科大經濟系主任雷鼎鳴便在網誌上指出：「日本、意大利等出現財困問題主因是其人口老化。香港的出生率比這些國家更低，港人預期壽命卻與日本叮噹馬頭，高於歐洲，將來人口結構失衡現象只會比更嚴重，現在困境尚不及這些國家，原因只是後者進入老化期比香港更早，但『他朝君體也相同』卻是必然應驗的預言。」

另外，今日《明報》綜合外電報道，自二戰以來，美國經濟增長通常超過3.5%以上。財經周刊《巴倫》稱，這種較快增長有賴美國成年勞動人口增長，以致生產力提升，不過這兩種增長都顯著放緩，令美國未來20年的經濟增幅可能減半，面臨「大停滯」（The Great Stagnation）。

《巴倫》表示，美國經濟轉弱、失業率偏高，加上美國與墨西哥的邊防收緊，令合法和非法移民數目減少。美國人口調查局最近才鑑於移民及出生率下降，將未來30年的人口增長預測顯著下調。當局估計，勞動人口增長將由目前按年0.36%，降至2020年的0.18%，遠低於1970年代嬰兒潮世代投入職場的1.81%勞動力增長。

報道又指出，相比勞動人口增長，過去125年對美國GDP增長貢獻更大的是生產力，估計這百多年間每年平均3.5%的GDP增長，有兩個百分點來自生產力增長。西北大學著名經濟學家戈登（Robert Gordon）稱，由於電燈和內燃式引擎面世，美國生產力增長在1891至1972年進入高峰，每名工人生產力年均增長達2.33%，至1970年代起增長率降至1.55%；儘管電子商業曾令1996至2004年間的生產力提升至2.45%，此後生產力增長卻回落至1.2%左右。

美國正面對勞動人口和生產力放緩，香港是否會如美國一樣有可能出現「大停滯」？如此，香港的經濟和樓市長線又是否樂觀？

撰文：陸振球（明報地產版主管）

湯文亮：每週指數巡禮（9）水落石出

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月10月28日

有朋友問我點樣睇今次新鴻基減價賣天璽，我說：水落石出，我朋友話湯文亮，你究竟噏乜嘢，我問你新鴻基點解要減價賣天璽，你說水落石出，即是真相大白，正式九唔搭八，這又難怪，我這位朋友錢財不缺，可惜沒有幽默感，不過，一般人又的確是會將水落石出誤解為真相大白，亦早已集非成是，其實，水落石出是形容冬天景色，歐陽修在醉翁亭記以「野芳發而幽香，佳木秀而繁陰，風霜高潔，水落石出」來形容山之四季，不過，我今次說新鴻基賣樓是水落石出，的的確確真的是水落石出就是水落石出，沒有別的意思。

有外國傳媒報道，新地將會有接近二百億中期貸款將近到期，加上在國內投地又用了接近三百億，所以，在短期內，頭寸甚緊，以新地實力而言，融資一定沒有問題，發債也可以，不過，利息將會偏高，若果融資以倫敦同業拆息計算，年息5％以上，發債更加不得了，雖然年息可能不需要5％，但那些投資銀行手續費真的是非同小可，而且又要鎖定最少三、五年，既然如此，在水落的情況下，倒不如平將手上的石頭，即是那些樓宇賣走一些，這還不是石出，所以，用水落石出來解釋今次新地與及其他地產商賣樓理由或者是恰當。

若果不是新地等幾間地產商減價賣樓，樓市在波瀾不驚的情況下，簡直是悶到發慌，樓市在非常窄幅上落，有物業的人不願意或者毋需要減價，而要買樓的人又不忿氣要付那些辣招稅，大家都在觀望，兩者相差就是15％至20％，亦即是BSD加DSD，所以，就算政府撤銷那些辣招稅，樓市最多亦只能夠再升15％，況且，若果取消SSD，一定會有一些購買力被釋放出來，屆時，樓市升跌仍然是一個未知數，但我們的官員就算知道這個事實，亦不夠膽提及撤銷那些辣招稅。

減價，其實要有貨才可以做到，一般市民不比那些大地產商，可以減價賣樓，但一般市民又比那些大地產商優勝，因為他們的物業按揭貸款大多數屬於長期，若果他們準時還款，而銀行又不改變遊戲規則，就算樓價下跌亦不會向那些小業主追收差額，不過，若果樓價急速下跌三成又作別論，其實，新地今次減價亦有多少兵行險著，若果成績不佳，對樓市可能是一個衝撃，不過，我又可能是杞人憂天，新地若果不知道結果，是不會出手，而那些物業代理又餓盤很久，一定會用盡辦法為地產商搵客，我想，結果甚至出似他們意料之外，對樓市來說，是一個好消息

對於整天唱淡，甚至那些說樓市會在兩年內下跌一半的專家，就不是一個好消息，已經過了9個星期，中原指數比他們預測樓價會下跌一半的時候還上升了0.28，最新報120.08，不過，真正影響樓市而又會令樓價大幅下跌的情況仍未出現，新地等減價賣樓反而將樓市低位顯露出來，是一個正面多於負面的消息，不過，長路漫漫，我們又等多一個星期，睇下樓市有什麼變化。

辣招如何影響樓市（三）

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

限呎、限量盤如何影響樓市

對辣招的中場檢討

Peter Paker

2013月10月26日

限呎、限量盤如何影響樓市

過去2至3年，政府推出一定數量的限呎、限量地，而大部份限呎、限量盤單位屬細單位，即屬A - B類單位。根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」，2013年及2014年預測落成量分別為13,551個及15,817個，A - B類單位合共落成量分別佔2013年總落成量之67.1%及2014年總落成量之70.1%。不過，最使人擔心的是2013年1至8月的實際落成量只有約1,600 - 1,700個左右，與政府13,551個預測落成量有很大差距。

截至2012年年末，香港有111.8萬個私人住宅，按單位大小分佈如下：

分類	實用面積 (平方米)	數量	比例
A	< 40	353,023	31.7%
B	40 – 69.9	545,791	48.8%
C	70 – 99.9	133,563	11.9%
D	100 – 159. 9	60,658	5.4%
E	≥ 160	24,897	2.2%
	合共	1,117,932	100%

1平方米 = 10.76平方呎

A – B 類細單位佔總存量的80.5%，而將來供應主要亦集中在A - B類單位，細單位大多由收入、財富水平較低的人持有。過往，這類細單位的存量過度集中，再加上該批業主防守力又較差，萬一將來樓市週期逆轉，這類細單位將有很大機會成為樓價下跌甚至負資產的重災區。圖一顯示，2000年1月 - 2003年7月整體樓價下跌期間， A - B類單位的價格跌幅較高於大單位，但C類及D - E類單位價格跌幅較則較細。

C類單位的存量只有13.4萬個（佔總存量的11.9%），這類面積上一級的C類單位相對A - B類細單位，反而自然變得非常罕有。若於逆週期下，物以罕為貴，C類單位一定會有較強的抗跌力，根據圖一亦顯示，2000年1月 - 2003年7月整體樓價下跌期間， C類及D - E類單位價格跌幅較則較細。

圖一：差餉物業估價處私人住宅售價指數之按年變動比率（與去年同期比較）

註解：

圖一利用由1999年1月至2013年7月的差餉物業估價處私人住宅售價指數，將本月售價指數與去年同期比較，計算出每月售價指數之按年變動比率（rate of changes）。一般來說，細單位（A - B類單位）大多是上車盤及基層盤。大單位（C類、D - E類）為中上層階層住宅，甚至豪宅。

其實，政府若能平衡各類不同大小單位的比例，在樓市下跌週期時，對穩定整體樓市會起一定作用。但是，政府卻加大未來細單位供應，倒令人擔心，如果未來樓價下跌，細單位可能會是受影嚮最大的單位類別。但是，在目前主打中上價樓的辣招及今日高樓價的情況下，在未爆之前，未來細單位價格應可看好一線。

另一方面，在樓市剛復甦的階段，中、上階層人士的收入水平回復會較快，對換樓改善生活的需求、投資需求會較大，以致這類面積較大、且存量較少的單位樓價會跑贏大市。過往數據亦顯示，2003年8月 - 2008年年初期間，香港經濟復甦，整體樓價從谷底回升。根據圖一，大單位及中上層階層住宅的價格在這期間內跑贏細單位及上車盤。

依筆者所見，政府過去2至3年起開始賣限呎、限量地，當時大單位熱賣，細單位的呎價較低，以致當時市場對限呎、限量地有較低的估值，而政府當時亦願意以較低呎價出讓土地。隨後樓價持續上升，市場需求從而轉向面積較小及銀碼較低的單位，以致細單位今天能以較高呎價熱賣。當日以限呎、限量條款賣地，不但使到政府庫房少收地價收入，亦反映有關官員完全掌握不到市場的狀況及發展趨勢。

有其他調查發現，今天香港的人均居住面積約140平方呎，僅僅只及新加坡的一半。香港實在有太多太多的兩房細單位，如果政府長遠想改善市民居住環境，理應增加3房或以上的大單位供應，讓一部份有能力但仍住在細單位的住戶搬往大單位，改善居住環境，同時讓他們騰出現居，將細單位售予收入較低的人士及家庭，改善換樓鏈流轉的情況及保持讓有能力人士向上流的階梯。但是，政府在這方面仍採取大幅增加细單位供應的政策，只重其量不重質的政策方向，這無助長遠改善香港人居住面積小的問題。

對辣招的中場檢討

其實，圖一還顯示一個現象，於2010年年初起，細單位（A - B類）的價格增長速度較大單位為快很多，而這個現象，過去十多年是較少出現。由2000年至2010年年初這段期間，C - E類住宅（中上階層住宅、豪宅）在跌的時候就會跌得小一點，升市時又會升得多一點，其餘時間樓價波動大致都是與細單位同步，總之，在過去十多年，中上階層住宅、甚至豪宅大多是跑贏細單位。但為何2010年年初起，這個趨勢會起了根本性的變化呢？

這個問題大多數人都會認為，因為樓價持續上升，市民為求減輕住屋上的負擔，於是他們情願降低居住質素要求，使到更多人轉投上車盤，以致上車盤的需求及價格上升速度較快，筆者本人只是部份同意上述看法。有一點不要忘記，過去5年高收入人士數目增長強勁，理應可負擔今天的高居住成本，好似沒太大需要為慳錢而去壓縮生活質素。

此外，我個人認為，這個細單位價格大幅跑贏豪宅、大單位的現象，很大可能亦與辣招有關。筆者於是將各項特別針對豪宅、中上階層住宅的辣招之公佈時間與圖一作比較（其餘辣招因同時影嚮所有住宅類別，所以沒放在圖一內）。這些影嚮豪宅的辣招如下：

2009年10月23日公佈（圖一 "A"）

$2000萬或以上的按揭成數上限調低至6成。

2010年2月24日公佈（圖一 "B"）

香港從2010年4月1日起將提高2000萬元以上樓宇買賣的印花稅稅率，由3.75%提高到4.25%，買家不可延交稅款。

2010年8月13日公佈的收緊按揭措施（圖一 "C"）

• 1,200萬元以上物業按揭上限，由7成降至6成。低於1,200萬元物業沿用7成按揭上限，但實際貸款額不超過720萬元；

• 非自住物業實施6成按揭上限，樓按申請人須向銀行聲明物業是否屬自住；

• 按揭證券公司宣佈暫停接受超過9成按揭貸款之申請；

• 將現時按揭保險計劃9成或以下按揭貸款上限由1,200萬元調低至720萬元；

2010年11月20日公佈的收緊按揭措施（圖一 "D"）

• 所有價值1,200萬港元或以上住宅物業的按揭貸款最高成數從6成下調至5成。

• 所有價值1,200萬港元以下至800萬港元之間的住宅物業的按揭貸款最高成數從7成下調至6成，但貸款額不可超過600萬港元。

• 所有價值在800萬港元或以下的住宅物業按揭貸款最高成數則維持在7成，但貸款額不可超過480萬港元。

2011年6月10日公佈的收緊按揭措施（圖一 "E"）

• 1,000萬元或以上的自住物業，(原為1,200萬元或以上) 最高按揭成數降至5成

•700萬至1,000萬元自住物業，(原為800至1,200萬元) 最高按揭成數降至6成，按揭額上限調整至500萬元

• 700萬元以下自住物業，(原為800萬元) 最高按揭成數為7成，按揭額上限調整至420萬元

2012年10月27日公佈（圖一 "F"）

• BSD向公司買家收取15%買家印花稅，影響中上價樓參與者買賣的習慣。

中上階層住宅、豪宅的空置率遠高於上車盤，租金回報沒有很實質的支持；再加上這些政策影嚮中上階層住宅、豪宅的摩貨、炒賣的空間，以致資金流出豪宅市場。我相信，有部份活躍於貴價豪宅的資金會轉去更「好玩」的工商舖市場，因為對這些貴價豪宅投資者，上車盤真係「炒埋都未夠半碟」。但一些之前活躍於較平的中上價樓投資者可能會轉去目前供應最短缺、需求最大的的細價樓上車盤市場，尤其現時還是低息環境。這會使到有真實住屋需求的上車客更難上車，甚至更難租樓。

老實說，筆者的確沒有足夠的證據去證明這些豪宅辣招使到上車盤變得更貴。但觀乎過去10多年各類大小單位價格變動的表現，中大型單位售價過往一直跑贏細單位。但出招後，使到這種過往大單位跑贏大市的趨勢反被扭轉，我認為亦不能完全排除這些豪宅辣招存在「好心做壞事」的可能性。政府出招如果並不是特別針對中上階層住宅、豪宅的話，或者樓價上升的壓力今天可能不會集中在需求最殷切及供應最緊張的上車盤身上。

今日地產新聞摘要 20131028

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2013年10月28日

【星島日報】指，BSD實施一年交投量大減。於去年十月推出買家印花稅（BSD）等措施後，住宅交投量持續偏低，但樓價指數則保持高企水平。另外，針對外地及公司客之BSD生效約一年後，稅局最近一項統計中，公司買家每月佔住宅樓市成交比例為百分之四點四，比生效前比例少一半；同時，市場統計內地客入市比例由過往一度高至大市一成，跌至近期只有百分之五水平。

【蘋果日報】說，火炭樂林路地皮，發展住宅遭反對。政府上月公佈明年首季將以招標方式出售的八幅住宅土地，其中一幅位於火炭樂林路的地皮，料作低密度發展，有測量師估計提供約5,000方呎可建樓面面積，估值約4,100萬元，毗鄰地皮的樂林小築居民反對，理由是影響景觀及社區配套不足。

【文匯報】指，學者促檢討售樓安排。西九龍浪澄灣欲以先到先得形式售樓安排引起混亂，前晚深夜需急急剎停，但其銷售安排引發議論未停。有學者指發展商今次做法有為樓盤「造勢」之嫌，加上早前個別豪宅盤亦利用萬人空巷的場面營造「搶盤」現象，擔心歪風成為潮流，建議政府盡快檢討一手銷售新例是否有修改空間，加入限制銷售安排的條文。

【成報】稱，10月二手登記或僅4500宗。根據土地註冊處數據所得，10月首24天全港暫錄3,478宗樓宇買賣登記（數字主要反映9月中、下兩旬的樓市實際狀況），較九月同期的3,894宗減少11%；不過，鑑於大額物業買賣比重有所提升，故此，期內物業成交總值仍達194.35億元，較上月同期的197.03億元僅跌1%，減幅較登記量顯著。

【東方日報】指，九龍灣商地估值冧三成。九龍東商業區供應有限，本周五截標的九龍灣宏照道商業地，屬九龍東今年首幅商地供應，不過，地皮卻加設嚴禁拆售苛刻條款，令吸引力大打折扣。測量師已相繼調減地皮估值，部分減幅多達三成，目前市場料該地皮樓面呎價最低僅約3,200元，勢成近年九龍東最平商業地。

【新報】稱，最新24伙均價38,678元，新地加價削稅項回贈，浪澄灣天璽，周六鬥搶客。恒隆(0101)的「奇盤」奧運站浪澄灣堅持以先到先得發售引發混亂，發展商上周六晚突宣布將順延至本周六(2日)才開售，並會提早兩日抽籤。現樓現場已回復平靜，首批80伙，昨日開始收票，據悉單日已收約100票。

【明報】指，瓏門租金受壓，近兩月挫兩成。租務旺季過去，加上多個新盤陸續入伙，租賃市場在供過於求的情下，租金受壓。其中屯門瓏門一個兩房戶，新近以1.1萬元租出，實呎僅23元，以呎租計創下屋苑新低，而租金金額亦為屋苑兩房單位新低紀錄。

【太陽日報】報道，客源榨乾馬鞍山4日零成交。新盤搶盡二手購買力，過去周六、日二手市繼續急凍，馬鞍山及青衣等傳統住宅區，期內竟未聞買賣，當中馬鞍山居屋連私樓更已近4日捧蛋。代理指出，十大屋苑過去兩日只錄8宗買賣，按周再少1宗。

【信報】謂，細價商廈展銷會谷成交。工商物業墮入雙倍印花稅（DSD）稅網逾8個月，甲級商廈因此成交疏落，2000萬元以下的商廈物業成為市場主流，代理行舉辦細價商廈展銷會催谷銷情並錄成交，代理預期，商廈物業以2000萬元內的買賣成交將成市場主流。

湯文亮：究竟樓價上升抑或下跌比較容易換樓

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月10月25日

CY上任後，不斷打擊樓價，美其名是幫助想置業的人，的確，辣招又替CY爭取到不少支持，但若果細心了解，那些支持者根本不懂得物業市場，或者他們根本冇能力置業，香港政府只需多建一些公屋招呼他們便可以，又何需大費周章，出招將樓價壓下去，最後傷及香港經濟，財政收入減少，反而更加無力派發福利，無力興建公屋，我說這些是事實，無論是政府官員抑或是受支助市民，他們都知道是真非假，這樣，又點解政府在房屋問題上，以打壓樓價，孤立香港為目標，無他，亦是大家常說的，這是民粹作祟，這點，連國父孫中山先生也不例外，他在三民主義，建國方略中提及平均地權，節制資產，沒有這些社會主義思想說話，孫中山先生就沒有辦法激起羣眾推翻滿清政府，但現在又不是搞革命，為什麼要民粹，除非是利用民粹爭取支持，否則，按本子辦事，依法施政便可以，搞咁多花款，你估習主席唔知，否則，CY昨天就不用否認王主任省到他立立令，不過，就算你問王主任，他亦不會說他曾經省過CY，CY又何需否認。

有CY支持者說，他亦有樓，不過他支持CY出招，使他更加容易換樓，他說他有一個價值400萬的單位，現在想換一個600萬的單位，本應要補差價200萬，若果樓價下跌五成，他擁有的單位只值200萬，但是他想購買的單位同樣減值至300萬，他只需補價100萬，這樣，他為什麼不支持CY出招打擊樓價，我見到他所舉的例子，真的是暈得一陣陣，若果CY根據那些人的表達而推出那些打擊樓價措施，全港人都應該暈得一陣陣，因為那人是沒有物業，他只不過是信口開河，亂噏一通，若果官員們連這些亦看不通，是應該檢討一下。

點解我會說那人沒有物業，因為絕大部份擁有400萬樓宇的人，他們都一定要向銀行借錢，按揭額是樓價七成是最基本的，九成以上大有人在，莫講樓價下跌一半，就算下跌三成，那些人的資產已被蒸發，又何來有錢換樓，就算樓價再跌，他們亦沒有能力買樓，這樣，點解他們會支持政府出招毀滅自己擁有資產，這點我亦想知道，不過，我相信最合理的解釋就是他們沒有物業，謹此而已。

預先聲明，我不是希望樓價上升，不過，倘若樓價上升，那人就會更加容易換樓，他擁有的物業在樓價上升三成的時候，價值便是520萬，若果減去原有物業的按揭貸款，他將會擁有資金240萬，若果再以七成按揭貸款，他可以購買一個價值800萬的物業，而他原來想換的600萬單位雖然同時有三成升蝠，亦只不過是780萬，是在他能力範圍之內，所以，點解那人希望樓價下跌令他一無所有，而不希望樓價上升使他可以換樓，此事，實在令人費解。

今日地產新聞摘要 20131025

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月25日

【成報】稱，德銀警告，港樓冧50%。近期發展商紛透過不同優惠，變相減價促銷新盤，德銀發表報告指，這是樓市調整訊號，料很快會蔓延至二手樓市，未來十二個月樓價跌15至20%，若本港競爭力續降，樓價或自高位回落50%才見底，屬券商中「最熊」看法。

【信報】謂，南昌站公屋地擬增高20米。政府「寸土必爭」務求增加房屋供應，惟不時受到地區反響，促使部分項目進行修訂。城規會今日將審議南昌站側的公屋發展項目的規劃大綱擬稿，項目的高限為140米（主水平基準以上．下同），較年初房屋署和規劃署提出的方案「增高」20米。

【東方日報】指，樓市調整恐返嘯後水平。政府推出多項辣招調控樓市，但反映樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報119.87點，較今年三月歷史高位123.66點，僅回落約3.1%。假設樓價如市場所言從高位下跌一半，屆時該指數將會返回○九年四月金融海嘯爆發約半年後水平。

【新報】稱，平均一手註冊金額創4年新低。一手新盤搶閘登場，豪宅大盤銷情火熱，令新例後沉寂已久的一手市場乍現小陽春。不過，由於大型新盤欠奉，據土地註冊處數字，10月首23日一手註冊宗數暫錄642宗，已連續兩月重上逾600宗水平。但本年至今一手註冊僅6,665宗，較去年同期大跌四成，而註冊金額更創4年新低，平均每宗821.1萬元，反映辣招嚴重打擊豪宅市場。

【明報】指，李秀恒葵興商廈，每呎叫租28元。葵興一帶工廈林立，商廈則相對較少，但政府推出活化工廈政策後，漸有業主願意將工廈改裝轉型。其中，香港經貿商會會長李秀恒旗下的金寶集團就宣布，葵興葵昌路100號項目「KC100」正式招租，首階段推出寫字樓部分，每呎意向月租28元，項目料於明年第四季落成入伙。

【蘋果日報】說，浪澄貨尾明搶新盤客。第四季新盤戰場好熱鬧，連千年貨尾大角嘴浪澄灣亦於日前深夜公佈解封，連同兩個西九龍豪宅盤的開賣，近乎覆蓋整條西九龍二手戰線。過去十年，這條戰線大起大落，令好多人富起來；一場豪宅減價戰，激起西九線衰落期時代，莫非應驗了「成也西九、敗也西九」。

【星島日報】指，美利今截標估值逾30億元‧位於中環美利大廈酒店項目今天截標，屬本年度首個酒店項目，涉及樓面規模達三十二萬多方呎，市場估計項目設不少限制及不能拆卸等，估值約三十億至三十二億五千萬元，折算樓面呎價介乎九千二百至一萬元，亦有財團表示該項目為同區僅有酒店供應，加上地點優越，故肯定會獨資入標。

【太陽日報】報道，4單幢盤700伙趕登場。多個市區單幢新盤部署「登場」，信置（00083）等觀塘觀月．樺峯及新地（00016）堅尼地城ImperialKennedy昨突擊派發樓書，前者示範單位料日內開放，最快下周開售，後者最快下周開放示範單位及下月開盤。另長實（00001）天后電氣道項目及恒地（00012）同區歌頓道項目料最快季內開售，4盤共涉約700伙。

【文匯報】指，美聯：豪宅註冊累計不足千宗。買家印花稅（BSD）將於本周末屆滿一年，打擊內地客南下入市，導致今年豪宅成交顯著大跌，年內迄今逾2,000萬元住宅註冊個案未達千宗。

信和擁百億現金如帶雨傘出門

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131024/pba01/01.txt
文章日期：2013年10月24日

陸振球（明報地產版主管）

如果有一天起身將出門口，看到天色陰暗，天文台又說可能會有幾陣驟雨，相信大多人都會帶一把雨傘出街，以防淋濕身，雖然最後可能沒有下雨，但總不能說帶雨傘的是傻瓜吧。

昨日信和主席黃志祥在公司業績會後被記者問及對樓市看法，他就坦言，額外印花稅等壓樓市的措施，對地產市道有影響，但認為不會妨礙集團的生意，而他亦不評論政府是否應該「撤辣」，「沒有辣招，我們都開心，有辣招，當然不是太開心，但是我們照做生意。不過這不重要，做生意有時是好天，有時是下雨天，這是沒辦法的」。

當記者再問及低息環境有機會因美國聯儲局「收水」而逆轉，黃志祥稱集團已做好準備，有不少現金在手，留待日後發展。事實上，信和年報顯示，截至2013年6月底，該公司現金及存款有119億元，銀行貸款有102億元。

黃又指出，現時市場的利息仍然很低，而受到「辣招」及新一手樓銷售條例生效的影響，過去數個月樓市成交減少，「地產商未曾推盤，令收入減少，故不會刺激起他們買地的意欲，令地價下降」。筆者翻查紀錄，信和於今年1月以14.55億元投得西貢沙角尾地皮後，至上月才再以1.4億元買入灣仔適安街一幅蚊型地，與以前逢地必高價去搶的「地產大好友」作風，有明顯差異。

黃志祥說：「做生意有時是好天，有時是下雨天，這是沒辦法的。」其實樓市又何嘗不是有時是好天，有時是下雨天，信和已為美國會退市做好準備，手頭擁有上百億元的現金，那大家若認為樓市將「下雨」，又有否帶好雨傘呢？

昨晚傳來，當大家為西九龍The Austin獲逾2300個登記而雀躍的時候，奧運站浪澄灣突公布重售，首批單位建築呎價低於1萬元，會否預示樓市天色已轉陰…

今日地產新聞摘要 20131024

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月24日

【明報】指，RICS香港分會主席何志榮﹕重建發展，賺錢保育要平衡。香港政府近年為了積極覓地建屋，發展和保育的矛盾時有出現。就如快將售樓的灣仔利東街（囍帖街）重建而成的囍匯，便有批評它是「假活化」和過於傾向豪宅化。

【蘋果日報】說，港商廈乏供應，京滬威脅增。特區政府盲搶地建住宅地未見顯著成效，那邊廂卻「後欄失火」，商業地同樣供應不足，有國際房地產顧問公司報告指出，中環核心商業區缺乏完善長遠的土地規劃，保持中國主要國際金融中心地位，面臨內地兩城市的正面威脅。

【新報】稱，地價回落助健康發展，辣招影響投地意欲，黃志祥：樓價走勢難測。辣招打擊下樓市一片死寂，信和置業（0083）主席黃志祥昨日在股東大會後表示，辣招及一手新例拖慢發展商售樓進度。他認為發展商收入減少，未有積極投地，以致地價回落是健康發展，不過目前難以預測樓價走勢。至於發展商一手市場減價送稅抗衡，信置則不回應會否跟隨。集團7月至今銷售額已超過40億元。

【成報】稱，50指標屋苑樓價首三季升2.9%。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，預期第4季一手新盤排山倒海出場，二手承接或會繼續減弱，樓價或會加速向下，全年樓價或回落。

【文匯報】指，2屯門奀地明起招標。政府明日將推出兩幅屯門地招標，分別位於屯門青山公路大欖段、屯門小欖冠峰街，12月6日截標。由於兩地均屬於低密度地盤，發展規模細，不設限量條款，測量師估計，將吸引不少中小型發展商及投資客入標競投。

【星島日報】指，美利明截標掀財團爭奪。中環美利大廈酒店項目將於明日截標，市場人士指出，由於條款指明該地現有建築物不能拆卸，故對地皮估值亦轉趨審慎，樓面呎價約九千二百至一萬元，財團如富豪國際、泛海國際及遠東發展等均表示有興趣競投項目。

【東方日報】指，兩藍籌盤一周未開齋。近期二手買賣猶如被「點穴」一樣近乎停頓，荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城兩大藍籌屋苑，合共提供逾2.5萬伙，但過去一周竟未聞成交，情況相當嚴峻。代理對後市亦不表樂觀，利嘉閣預期，本季二手樓價將下跌約3至5%，將「嘔凸」首三季累積錄得約2.9%增長，全年樓價勢將出現「負增長」。

【太陽日報】報道，兩豪盤衝刺，凍資十億。豪宅新盤搶購氣氛熾熱，會德豐地產等西鐵柯士甸站THEAUSTIN，截至昨晚料錄逾2,300個登記，今晚截止收票後勢成今年登記量最多新盤，該盤續有不少公司名義買家大手入票，有投資者最多入票60張計劃掃貨；至於新地九龍站天璽明發售的40伙亦錄逾800張入票，即上述兩盤共錄逾3,100個登記，凍結資金料逾10億元。

【信報】謂，「促進者」首例，九龍城舊樓下月拍賣。市區重建局2011年引入「促進者」角色，經過兩年後，終於有首個項目成功推出拍賣。市建局委託代理行，11月7日推出九龍城一個小型舊樓項目進行拍賣，涉及項目100%權益。市建局期望，若項目順利售出，可吸引其他小業主申請促進者計劃。

施永青：伸延債限等同問題解決了嗎？

  施永青

中原集團主席

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=51191

23/10/2013

由於共和黨刻意阻礙奧巴馬的醫療方案有機會落實，導致美國的聯邦預算遲遲沒法通過，令聯邦政府一度暫停運作。直到債務上限到期，不妥協就可能招致債務違約的時候，共和黨在民意的壓力下，沒有再堅持下去，令債限可以延至明年2月7日，政府可以恢復正常運作。

然而，在政府關門的16天裡，全美200萬聯邦僱員有四成要放無薪假期，連負責國家安全的人員也受影響。所有的國家公園、博物館等都得閉門謝客，令這段時間去美國的遊客大為掃興。最要命的是政府連一些社會援助補貼亦得停派，把弱勢社群趕到飢餓邊沿。在這段期間，美國的經濟活動明顯減弱，按標準普爾的估計，損失可能高達240億美元。很多經濟學家因而調低了對第四季的增長預測。

在這次兩黨的較量中，奧巴馬的民主黨勝了一仗。他成功利用民意把共和黨打成是導致政府停頓的罪魁禍首。但現實是共和黨曾多次提出折衷方案，只要奧巴馬也同時退一步，問題就可以解決。但當奧巴馬知道，一旦美債違約，人民會歸咎共和黨時，他就堅持寸步不讓。結果，在最後一刻，共和黨只好無條件退讓，一點油水也撈不到，還要被人民責怪。

出現這種結果，除了是因為奧巴馬口才了得，善於爭取民意外，還因為民意短視，寧要民主黨的加稅方案，也不要共和黨的削減政府開支方案。但很多經濟學家的研究都證明，削減政府開支比加稅更有助於減少政府赤字。

我比較認同共和黨的做法，因為加稅只能計算起來可能有更多一些收入，實質上會打擊投資意欲與遏抑消費，對經濟沒有一點好處。結果即使稅率高了，稅基闊了，但政府的實際收入卻可能因加得減。企業賺不到錢，增加利得稅的稅率也沒有用。

相反，削減政府開支，會令政府可提供的服務減少，這些缺口會立即變成民間的生意機會。大陸叫法是國退民進，效果遠比國進民退好。政府辦事效益低，成本大，而且會扭曲市場，令市場沒法自行調節，可以造成很多後遺症。可惜，普羅大眾大都只顧眼前利益，他們擔心削減開支會直接影響他們獲贈免費午餐的機會，忘記了自己賺錢才能吃到更好的午餐。

美國的有識之士擔心，如果美國的民意繼續向現有的方向傾斜，依賴政府的人會愈來愈多，能對社會有貢獻的人，就會愈來愈少。美國的國力勢將走下坡。

他們無法理解，為何大家會覺得把債限延遲了一些，就可把危機解決了。原來訂定債限的目的，是要限制政府亂花錢，但現在民意卻變成，不可阻住政府花錢。誰阻政府誰就是壞蛋。這樣讓政府繼續花錢會有好結果嗎？

現在美國人只懂得花印出來的錢，而不懂得自己賺錢來花，其結果只會令世人愈來愈不信任美元。美國可不要以為，只要能操控金融市場，就可以長期漠視貨幣購買力的根基。長期靠印鈔還債，必然有損美元根基。

脫苦海：城市結構大重組（二）- 新界西

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-二-新界西-233748614.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 

現時屯門元朗兩區，人口已經超過100萬，最大的轉變是交通全面提升，西鐵直通九龍，又有西部通道直達蛇口及前海，2016年更有屯門西繞道，以及海底隧道直達大嶼山機場及東涌，到時大家就不會懷疑新界西的交通是否方便。

在新界西內部，存有屯門站四周的屯門市中心，以及元朗大馬路兩旁的元朗市中心，究竟未來新界西的商業重心是否兩者之爭？還是會有異軍突起？讓筆者分析這兩個市中心的形勢：

屯門的城市發展局限在九徑山和青山之間的狹長地，市中心的用地幾已用罄，唯有靠重建舊樓或改建工廈，即使屯門站也是拆卸新發邨而建成，而新建的住宅要向北建在藍地，或者沿南部的青山公路。

元朗則有大量土地可供發展，而且未來3-5年有很多新樓落成，人口大增可期，重要性越來越高，當人人都以為將軍澳新供應多的時候，和元朗比就是小巫見大巫：

新界北正在興建或發展項目

決定一個城市的結構，並不是人口的多寡，亦不單純看交通，否則個個港鐵站都有機會，又或者，元朗有B1、B2去深圳灣福田，而屯門只得B3系列去深圳灣，是不是表示屯門一定輸實？

真正決定性的因素是商業活動以及產業，因為這些才是決定地價的關鍵因素。那麼怎樣看兩地的商業活動分佈？屯門站早已形成了一個大型的商場群組，加上西部通道落橋位在屯門藍地，所以近年食盡自由行旅客的商業價值。元朗大馬路則以街舖為主，雖然多年來元朗人口大增，但商業面積卻沒有同步增加，要等待元朗站的商場群組在幾年後成型，但那時元朗人口又會增加十萬，相信食盡當地的消費後，都無餘力做其他生意。

結果屯門和元朗，有商業活動的不夠地，大把地的不夠商業活動，雙方似乎難分難解，而且還有一個大變數，就是洪水橋新市鎮的發展。

洪水橋位置剛好在兩個市中心之間，已預留位置興建西鐵站，政府已有發展計劃，更有建議由洪水橋站興建鐵路接駁深圳機場，大家可以從以下這幅構想圖看看洪水橋未來的發展：

那麼洪水橋有沒有機會成為全新的新界西商業重心區呢？筆者認為現時言之尚早，不單只因為洪水橋新發展區仍未確認，而且發展需時，可能十多廿年後還未成型呢！

所以務實的想法是：屯門站一帶仍然將會在十年廿年內保持商業重心的地位，而屯門站對面的巴士廠一帶全面作商業發展後，相信更加強化這種隋性，即是整個新界西的人要不就出九龍或到深圳消費，要不就直接乘車到屯門市中心。到洪水橋萬事俱備時，都已經是下一代人的事了！

而元朗將繼續發展住宅項目，未來人口超過沙田也不出奇，不過最多都只會成為屯門或者深圳的後花園，最佳的地位也只是一個後勤的支援基地。而正由於元朗地大，未來也會有很多大中型發展目，將會成為區內中產階層的恩物。

至於高級住宅，將會是依靠優美寧靜的居住環境，能符合這些條件的地方，就只有屯門南部的海景地帶，以及新田公路兩旁的綠化地帶。

當然不能漏了產業，現時區內的工業區，只有屯門站對岸一帶有重建潛力，以及現時橫洲一帶政府將半推半就發展公營房屋，朗屏站一帶將成為工貿和平民住宅混合區。

在十多廿年內，新界西的城市結構將會變為：

商業重心：屯門站一帶

交通樞紐：洪水橋站

工貿區：屯門西、元朗橫洲及唐人新邨

高級住宅：屯門青山公路及元朗新田公路

中級住宅：各大中型屋苑

平民住宅：舊樓、村屋、公屋及居屋

至於他日洪水橋的發展如何，就交給下一代人去決定。

今日地產新聞摘要 20131023

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月23日

【新報】稱，戴德梁行料二手樓價本季見底。政府短期不會「減辣」，令樓價回軟，尤其豪宅巿場大受打擊，中高價住宅樓價已於第三季回落10%至15%。發展商為刺激銷情，提供誘因，紛紛推出稅項優惠，以減低買家的成本及風險，令二手巿場受壓，戴德梁行估計二手減價會持續，惟在低息環境及劈價潮未成大趨勢下，第四季樓價不會大幅下滑，樓價今年料見底。

【星島日報】指，本季兩大豪宅盤接連出擊。會德豐地產今年先後投得四幅地皮，涉資百億元。對於政府早前公布三幅啟德住宅地皮，該公司常務董事黃光耀表示，啟德地皮屬市區優質地，集團將會研究競投；至於旗下柯士甸站THEAUSTIN本周六賣樓，山頂聶歌信山項目亦有望在本季應市，集團採用貨如輪轉的政策。

【太陽日報】報道，投行縮皮，豪宅冧租13%。香港豪宅租金回落，由一一年十月高位回落約13%。《彭博社》報道，指香港和新加坡遭遇相同，豪宅租金同樣回落，都主要由於國際投資銀行外派員工住屋津貼大縮水所致。有人事顧問對本報指有關房津較三年前減三至四成，各投行外派員工「愈住愈縮」，大屋搬細屋，甚至遷往東涌、愉景灣及西貢等偏遠地區以減少支出。

【信報】謂，THEAUSTIN累收1500票，公司客大手入票，海鑽加推20伙，天池屋呎價試3.6萬。新盤全聚焦在柯士甸站THEAUSTIN，市場消息透露，項目經過4天收票後，累積已超過1500張【表】，超額認購逾7倍，公司客亦開始出動，有2至3組公司客昨天大手入票20張；信置（083）牽頭發展的白石角海鑽．天賦海灣，昨日加推20伙，平均呎價20791元，其中10伙特色戶加價2%，並首度推出天池屋，實呎3.6萬元挑戰項目新高。

【蘋果日報】說，苦主後悔高價入市。筲箕灣屬港島舊區之一，區內人口老化，鮮見具規模的大型新盤，多以透過併購重建的單幢新盤為主。過去兩至三年，發展商乘當時市道熾熱，以高價開賣區內單幢樓，及後遇上政府壓抑樓市，高價入貨的業主甚感後悔。

【文匯報】指，荃灣工廈改用途料被拒。被劃為「綜合發展區3」的荃灣沙咀道王子工業大廈，之前計劃改變土地用途至「商業（7）」，以配合日後由工廈改成1幢24層酒店，房間數量至299伙。規劃署表示，地皮原計劃發展住宅，改劃用途將令住宅地減少，不符合政府增加土地供應的政策，亦會開不良先例，估計周五項目難獲城規會通過。

【明報】指，炒家李冠亮離場，寧戰娛樂圈。政府近年先後推出多項樓市措施，企圖壓抑樓市炒風。當中以2010年底起分階段推出的3D（一即額印、買家印花稅及雙倍印花稅）影響最深。近年急速崛起的投資者李冠亮接受訪問時指，有關政策是嚴重干預自由經濟市場，故決定急流勇退，轉投利潤較微的娛樂事業。

【成報】稱，元朗物流中心3.4億售出。第一太平戴維斯表示，尖東廣場置業羅守輝有關人士以港幣3.4億元成功售出坐落於元朗唐人新村屏塘東街8號全幢物流中心，持貨7年勁賺2.6億元。買家為本地廠家。

【東方日報】指，「天璽」現象說明甚麼。曾淡靜了一段日子的樓市，近期突再掀熱潮，不少新盤爭相競銷，吸引不少人排隊睇樓或入市，這是政府自推行「辣招」以來所出現的「異象」，值得探討。

Lumyeung:大賺幾百萬後欲換三房，如何部署呢?

http://www.snb.hk/blog/front/blogindex.aspx?blogid=27293

2013/10/21 下午 12:33:08

諗Sir,

你好, 拜讀你的文章時, 經常見到以加按來增加手上資金的見解,

但面對實際情況, 卻未知是否應該執行, 特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見。

本人及太太現時35歲左右，有兩個的小朋友及一個工人,  家庭月入約50K。

數年前買入了一個320萬兩房單位,現估價約值600萬, 此單位現時出租16K/月,

扣除供款、物業稅、開資雜費, 約有2~3K/月之收入。

一家現時租用一個三房單位, 租金為19K/月, 因租約將於明年6月屆滿,

故已決定於明年3月左右購入另一個650~700萬三房單位自住。

因手頭上現金只有300K, 因此現考慮以下兩個方案:

1) 樓換樓

以580萬~600萬賣掉手上單位, 償還按揭後約有360~380萬現金, 可以借款5~6成上會。

以現時之家庭收入應只可維持每月積蓄2-3K, 好處是低風險, 比較穩定,

但失去卻當年低價買入的單位, 喪失揸一層樓收租過退休生活的機會。

1) 一拆二

加按二房單位, 套現7成約400萬。350萬用於三房首期,

50萬存於Mortage Link戶口以減低利息支出及以備不時之需。

二房單位繼續以16K/月出租, 估計每月要額外把家庭收入餘下的2-3K投入用於加按後的供款及開資雜費。

好處是可保留現時物業, 但卻使每月生活變得非常緊絀, 風險亦高。

因時間已剩無多, 現時甚為苦惱。未知諗Sir有何高見, 敬請多多指教。

ANSWER:

讀者問題相信是最傳統、最多人面對的。就是幾年前結婚買入兩房單位，由於有小朋友租住三租，而將兩房租出。由於兩房升幅鉅大，欲將兩房加按或出售欲完三房搬大屋之夢，以本案讀者之情況能否安然做到呢?

苦惱讀者家庭月入為五萬，欲一拆二控市值兩房加三房成一千三百萬物業在手，過於冒進，當然苦惱。月入$50000之家庭，借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.47mil，如沒有擔保人而想將兩房套現至七成，再在新房付五成首期後借350萬上會，共借超過七百萬，基本上不能實行。

原有房屋幾年前320萬入手，現值六百萬，真能套出金額令手上資金可交付三房350萬首期? 先不論讀者計算如何，在有限的資料下不作判斷。惟筆者在堂上堅持大家先攪好一按、二按、加按的概念是正確的，然後才客觀計出自己借貸能力、穩步完成「一生三宅」之基本退休需要。其實讀者要進取的可用另一方法，不好在旺市貿然借入千幾萬，樓價下跌10%，讀者月儲幾千要儲成十幾年先可回本。

說話是難聽些少，不過總好過無人話你知。畢竟跌10%後，讀者要蝕幾多是計得到的! 絕不是妄下判斷。由於家庭支出頗鉅，亦遇上普遍港人白領年過三十人工唔再升的煩惱，所以要趕快將樓房「good水」，再反手用盡槓桿下注，剩返百幾萬cash係手上傍身。講就十分理想，但讀者如此平凡收入，是否能做到以上「仙樂都」般的配置呢?

都是運用早前提及之買賣守規，讀者計為應沽一批，將兩房賣出後盡套380現金，然後再兩公婆一人一間，雙倍印花稅都唔使比。以讀者收入，用套出現金去買入七百萬三房實在不知。雖現在開價七百萬之三房都不是金碧輝煌，但留意此數是讀者十年家庭收入總和。用此數去在此時全數押注，真的考慮清楚嗎? 相信現在困擾各人內心的是換大屋好很貴，但睇得上眼之三房都過七百萬了，如何是好?

香港彈丸之地是給全世界人民儲蓄財富的，所以在港投資物業很高溢價。如果你打算只用香港人工階梯去決定自己居住質素，那就大錯特錯了。在樓市上計算，讀者換入七百萬三房會提高風險，恐怕市況下跌幾成後，再加上個人底子不厚，在跌市中會做錯沽貨決定。大家可心想銀行唔會call loan，我又有租收，為何會沽出收租樓房呢? 如果投資者個心咁定，恆指就唔會一下子跌千幾點。建議入手兩間舊樓，一間兩房一間三房，九成上會用盡借貸。再詳細之執行方法，在文中不花時詳說。搓揸一層咩樓? 點先安穩咁部署出入市策略? 實在是可以客觀計出的。

曾淵滄：天璽熱賣的啟示

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

2013年10月22日

http://hk.finance.yahoo.com/news/天璽熱賣的啟示-013921532.html

【iMoney智富雜誌—置業安居】天璽大劈價，地產商為買家提供70%的買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）的優惠，結果傳媒指有富豪迫爆地產商的售樓處，更正確地說，這群搶購天璽的人身家何止千萬，身家不過億者根本買不起大劈價的天璽。

天璽熱賣，地產商知道減價效應了，也知道自己減價減過了頭，因此，賣掉第一批60個單位後，第二批單位就加價10%，而且第二批單位數量也大減，只推出20個單位。

地產商沒打算以大劈價的低價，一口氣賣清光天璽的貨尾單位，仍然盡力賺取最高利潤。

辣招有效 買家觀望

天璽熱賣，說明了一些道理：第一，市場上想買樓的人很多，買得起千萬豪宅的人也不少，不過政府的辣招的確起作用，他們不願意多付高達23%樓價的額外稅務，於是呈觀望態度，想買而沒買。

第二，除了地產商外，二手業主也不願減價賣樓，報章上天天講的二手樓大劈價是假的，所謂大劈價只是先漫天開價，然後再大劈價，最後成價實際上仍然與市價差不多，中原城市領先指數（CCL）已連續8個月不升不跌，維持在120點上下輕微浮沉，政府田土廳9月的樓價指數更創出歷史新高。當然，所謂創新高也不是狂升，而只是略略地比上個月高一點點。

二手業主不願意減價，想買樓者不願意付額外的高稅務，樓市只好僵住，因此天璽大劈價對地產代理而言，是天大喜訊，是及時雨，部分地產經紀已尋求其他出路，有人打算轉行當保險經紀，不賣樓轉賣基金。

供給下降 樓價難跌

一見天璽售樓成績好，特首梁振英也趕快站出來重申，政府不會撤辣招或減壓，並希望立法會盡快正式通過政府的種種辣招的立法工作，梁振英說，政府一旦撤辣招或減辣，樓市會回到推出辣招前的瘋狂狀態，他也認為市場上是有買家的，只要地產商願意減價，成交就會上升。

是的，梁振英講得有道理，政府辣招的效果是遏抑需求，需求下降，理應樓價會跌，樓價之所以不跌，是因為供給也同時下降，二手樓業主不減價，地產商也不減價，二手樓業主持貨量少，銀行利率低，沒減價賣樓的壓力，唯一有減價賣樓壓力的是地產商，香港地產商多是上市公司，他們面對一定壓力，要年年售樓，以創造利潤，向小股東交代。

城市結構大重組（一）：東九篇

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-東九篇-005417130.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 2013年10月16日週三香港時間上午8:54

從油塘港鐵站外望，看到油塘灣除了榮山工業大廈外，幾乎都的已清拆，等待發展。這個項目經多年的爭議，已在2013年2月通過城規會，提供28幢分層住宅，合共 5,231伙，另外還有4幢酒店涉906間酒店房，預期2019年前完成。

藍田和油塘向來都是公屋居屋和工廠混雜的區域，即使過去十年藍田邨、油塘邨、鯉魚村邨重建，都是變回公屋居屋，就是那些康、油、高字頭的屋苑。不過未來十年，將會是私人項目的重建高峰，以油塘港鐵站為界，分為公營和私營，並變身為九龍東的後勤區域。

除了上述的油塘灣項目外，油塘工業區亦正進行重建，除了已完成的「油塘三寶」鯉灣、嘉賢、Ocean One外，沿四山街和東源街都有一些工廈已清拆及圍板，已知的有以下項目：

油塘正在興建或計劃中項目

現時區內的大商場都是房委會屬下，隨油麗和油塘商場外，還有房委會主打的商場──大本型，除了打造為比街坊場高一級的跨區場外，還有由中港通提供的「東九龍快線」，有專車到國內及深圳機場，其目的明顯是打造成區內的交通樞紐。

大家只要想一想：五至十年後，無論是油塘的兩個重建區，或者觀塘市中心重建區，都將會陸續完成，還有正在規劃的啟德郵輪對岸，啟興道的私人住宅項目，都將會成為海景高級住宅。正正是著眼於起動東九龍的商業發展，提供住宅及商業的後勤支援。

雖然現時的觀塘及九龍灣未能直接受惠於國內自由行旅遊的業務，但是大方向是成為本地及國外的高增值產業服務，再加上啟德發展區的商業規劃及政府部門陸續遷入，在在都增加了東九龍的產業成份及其價值。

正因如此，可以預見到未來五至十年，九龍東一帶的商業活動將會靠近現時鰂魚涌一帶的水平，現有的大型屋苑如德福、匯景、麗港城，就會漸變為像康怡、城市花園、和富中心的級數。而在九龍灣一帶的淘大、得寶，亦會變成中等階級的住宅，再落一級就是觀塘一帶的公營房屋。

所以，未來東九龍的城市結構將會變為：

• 商業重心：觀塘站一帶
• 工貿區：九龍灣站至牛頭角站一帶
• 高級住宅：油塘灣、啟興道臨海地帶
• 中級住宅：油塘站和九龍灣站一帶
• 平民住宅：附近的舊樓、公屋及居屋

這對於現時區內樓價分佈影響如何，值得深思。

今日地產新聞摘要 20131022

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月22日

【東方日報】指，西九豪盤鬥快吸客樓市鐵定律求量要減價。自從額外印花稅在三年前推出以來，炒家已近乎絕迹，因此去年推出加強版，主要是焗人買樓自住，姿勢多於實際。買家印花稅便完全是另一回事，而且明顯是針對豪宅市場，因為這個市場特別多買家並非港人，亦特別多買家以公司名義入市，打壓的效果相當顯著，過千萬元豪宅買賣註冊佔整體交投的比例從高位回落，當中內地買家的佔比跌幅更大。

【信報】謂，豪宅「大碼貨」以賣殼避稅。過往本港豪宅市場的成交，逾半數都是以公司名義買賣，是內地富豪「力攻」的主要市場，政府推出雙辣招後，豪宅市場即時受創，傳統豪宅區交投只能維持辣招前的5％至10％。

【蘋果日報】說，工廈天台農莊回報50厘，3,000呎賣70萬，料年收租36萬。辣招下資金尋找出路，工廈天台原來也可生金蛋！荃灣工廈天台剛以70萬元成交，據悉，買家計劃營運農莊。天台逾3,000方呎，估計可擺設200個農田架，每個面積2呎乘3呎，月租150元，每月可收3萬元，一年收租36萬元，回報率高逾50厘，兩年回本，較人民幣定存收息約3厘，高出一大截。

【文匯報】指，胡應湘：辣招應只針對炒家。合和實業（0054）主席胡應湘昨出席股東會後批評，港府若不撤銷樓市辣招，地產商難以生存。他強調，政府如果擔心樓市有炒風，應該針對炒家利潤增加稅務，不應「一竹篙打一船人」。對於近日有豪宅新盤減價，他認為是以貨尾為主，對解決本港住屋問題沒有幫助，政府應在土地政策方面深思熟慮，平衡保育及適合本港住屋需求去興建房屋。至於面對外圍可能加息，胡應湘回應指，由於金管局限制銀行按揭成數，相信即使美國加息本港仍會維持穩定，但供樓人士負擔將會加重。

【新報】稱，惠安苑地舖1.6億沽呎價破頂。舖市近日似有逐漸走出辣招暗霾迹象，市場續錄不同價位成交，最新鉅額成交為大昌行(1828)日前招標放售的鰂魚涌英皇道惠安苑地下舖位，新近獲投資者斥約1.6億元購入，物業連租約及兩個車位沽出，平均呎價高逾8.4萬元，創該區舖位呎價新高。

【星島日報】指，半壹「公司」形式2290萬轉手。豪宅名廈續錄成交，九龍塘半山壹號半山徑二十一號低層戶易手，市場消息稱，該交易以公司轉讓形式沽出，實用面積一千五百七十九方呎，賣方原叫價二千四百萬元，終議價約半成後，以二千二百九十萬元成交，每方呎價一萬四千五百零三元。

【太陽日報】報道，天璽勁加26%折實低二手。天璽暫已進行3輪銷售，推出的115伙悉數沽清，發展商有見市場反應理想，加推單位不斷加價。根據天璽昨公布銷售安排顯示，本周五將發售40伙，當中34伙引入港人港樓限制，發展商昨起至明日接受入票登記，周四抽籤。而該盤昨亦更新價單，已推出價單仍有66伙待售，全數再加價。

【成報】稱，Q4中小住宅租金或跌5%。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，9月份住宅租務市場步入淡季，綜合利嘉閣地產研究部最新數據，9月份全港50個指標屋苑的加權平均成交呎租為25.62元，較8月份的25.67元微跌0.2%，而且，首三季整體租金累積升幅亦相應收窄至0.7%。不過隨着租盤供應增加，預料在今年第四季，住宅租金回落最少5%。

【明報】指，大手工商物業成交急跌。世邦魏理仕昨日公布的香港投資市場報告指出，今年第三季大手工商投資市場持續放緩，其中價值1000萬美元（折合約7752萬港元）以上的物業交易成交額，僅錄約106億港元，按季跌約20％，按年則下跌約38％，並創自2010第二季以來新低，該行預料投資物業價格有下調壓力。該行指出，交投疲弱主要由於辣招政策，加上投資者預期價格將有調整，令買家投資意欲近年一直處於低水平，除非價格回落，否則投資活動將持續疲弱。

陸振球：人幣兌換撤限 不利香港樓市

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131021/pba01/01.txt

文章日期：2013年10月21日

金管局上周與銀行公會代表團上京拜訪，向人民銀行爭取撤銷港人每日兌換2萬元人民幣的上限，獲人行「積極考慮」，有市場消息表示，撤銷兌換上限將很快成事。

根據《明報》報道，金管局總裁陳德霖上周四對媒體表示，如果本港居民手頭沒有人民幣頭寸，「要每天2萬、2萬的去換，若要換50萬，就得二三十天，到時（產品）價錢也變了；比如想去買紙黃金、ETF那些產品，手頭沒有頭寸，對銀行和客戶都不方便」。對於人民幣兌換上限有望放寬，不少市民均表示歡迎。

銀行界人士亦普遍認為，過去銀行在人民幣理財產品的設計上備受「2萬元」上限掣肘，一旦規限鬆綁，更多不同類型的理財產品將應運而生。預計回報比人民幣定期存款更高的結構性存款、點心債，將是鬆綁之後大賣的產品。

筆者認為，倘若港人兌換人民幣每天2萬的限制撤銷，對香港樓市將是一項利淡消息，實在應該加以留意。

原因是現在不少業主堅持不賣樓，怕賣了樓後資金沒出路，投資股市和金市又怕冒風險，將資金作銀行存款，則只能收取遠低於通脹的可恥利息，所以即使覺得樓市會調整，還是一動不如一靜，繼續收那約2厘多一點的租金便算。

然而，當有一天港人兌換人民幣不設限，賣了樓後，便可考慮將資金大手轉投風險較低，利率卻較高的人民幣存款，若金額較大，更可選擇一些風險亦不高的人民幣債券或理財產品，要獲得每年4厘至5厘的回報，並非太困難，這已遠高於香港的收租回報。如此，便會增加了港人賣樓的誘因。

另一方面，如港人大量將港元存款轉投人民幣投資工具，也會令香港銀根抽緊，加重銀行的資金成本壓力，同時令按揭息率有攀升壓力，同樣不利樓市。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

湯文亮：財爺的承諾

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月10月21日

香港終於有一個比較好的消息，不但在排名方面能力壓星加坡，而且排行世界第一位，是全世界最自由經濟體系，而且連續七年取得這個名銜，雖然並不是甚麼大獎，但主辦的加拿大智庫組織費沙學會代表Mr.Fred McMahon亦專程從加拿大到香港，藉香港獅子山學會晚宴，將這一個對香港非常有鼓勵性的獎給予香港，我相信政府亦非常尊重，不但有多位官員參加晚宴，並且財爺曾俊華親臨，其實，若果我是財爺，我就不會去那些晚宴，因為真的是宴無好宴，會無好會，一定會給其他參與宴會的人問及辣招，或者會問政府究竟喜不喜歡立法會通過辣招，點解對辣招半步不讓，當晚我有這個機會，於是我問財爺這個問題，本來在那些應酬場合，大家客客氣氣，講一些無關重要的議題，實在無必要針針到肉，説到底，財爺都是打份工，執行政府既定政策，有時他們不同意，不過，若果政策既定，一定是要執行而已。

當晚，在晚宴前的酒會，財爺，獅子山學會主席，從加拿大來的Mr.Fred McMahon與及在下有十五分鐘時間講及這個議題，我清楚表明是不同意，而我又相信立法會又必定可以通過此方案，不過，我所擔心的是當香港通過這法案的時候，星加坡又會立刻撤銷特別印花稅，我問財爺政府有何對策，因為政府始終是出招容易收招難，好似限奶令，政府如今不知道如何收招，或者高永文不打算收招，因為他藉著限奶令得到在政府團隊裡的最高民意，不過，我相信財爺早有準備，他回答：若果立法會通過這個法案的時候，同時亦授權政府因事制宜，若果經濟轉壞，政府可以隨時調整辣招税的百分比，甚至是零也可以， 所以，他衷心希望立法會可以通過，雖然財爺的說話不是承諾，不過我當他是承諾，既然立法會議員沒有吉士否決議案，倒不如我相信財爺的承諾，我唯一擔心的就是在議案通過後，政府官員又各有各忙，無法兼顧，好似對菲律賓的黑色旅遊警告一樣，超過三年仍未撤銷，後來我在台上發言時亦重申香港設，星洲撤這個憂慮，雖然當時財爺已經離開，但台下仍然有不少政府官員及立法會議員，希望他們在投票贊成法案通過的時候，亦同時考慮香港若果經濟轉壞，或者遇上星加坡撤招的時候，提醒財爺應果斷地將辣招稅降低，甚至是零，雖然，財爺並沒有公開承諾，但政府呈上立法會通過的議案中，的確有這條款，希望政府在適當的時候能夠執行這條款，這是市民之福。

香港或者會是最後一年取得這個全球最自由經濟體系，從加拿大到來的Mr.Fred McMahon亦清楚表明辣招累香港失了不少分數，現在與星加坡兩者之間相差很少，若果在辣招問題上，港設，星撤，香港這個最自由經濟體系就危危乎，不過，在這點，我對香港政府及官員有信心，在CY上任後，他們已經熱身完畢，亦磨合完畢，在辣招問題上，官員們一定會非常跟進，不會讓星加坡專美，不過，最好就是辣招不通過，我想，若果是真的話，星加坡立刻會撤招，今次都算是星加坡跟隨香港，自己安慰自己來說，總算贏番一次。

今日地產新聞摘要 20131021

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月21日

【東方日報】指，西九豪盤鬥快吸客。新地副董事總經理雷霆表示，天璽昨日發售的35伙，已悉數售罄，並稍後更新價單，提價加推40伙，安排在周五開售，雖然未有透露具體加價幅度，惟雷氏稱加幅溫和。資料顯示，該盤首張價單共181伙，暫已售出115伙，連同剛加推的40伙，只尚餘26伙未公布銷售日期。

【信報】謂，豪宅「大碼貨」以賣殼避稅。過往本港豪宅市場的成交，逾半數都是以公司名義買賣，是內地富豪「力攻」的主要市場，政府推出雙辣招後，豪宅市場即時受創，傳統豪宅區交投只能維持辣招前的5％至10％。

【蘋果日報】說，十大屋苑交投勁跌四成。新盤劈價推售，二手業主亦擴大減價幅度，刺激部份屋苑交投回升。將軍澳都會噔於過去周末一日錄4宗成交，屬淡市中罕見，當中6座三房戶成交價更跌穿600萬元。不過，十大二手屋苑交投卻慘淡，中原數據指，過去兩日僅錄9宗成交，按周跌40%，跌穿雙位數。

【文匯報】指，樓市調整三大凶兆。金管局昨表示，關注到部分本地銀行貸款增長過快，計劃明年起要求銀行提供穩定資金來源的方式，以加強監管，投資者很容易就會聯想到「磚頭」按揭息率會否因而受到牽連。有業內人士指出，雖然今年樓按貸款萎縮機會較大，加上受樓市疲弱所累，銀行不會輕易上調按息；但若果影響整體銀行可貸出資金減少，會曲線影響銀行樓按取態及息率，而且在貸存比率已高達72.4%的情況下，不排除明年下半年起按息有可能循序漸進地上升，上調幅度約1/4至最多一厘半左右。

【新報】稱，貝沙灣三房5萬元租出。豪宅業主相當惜售，叫價態度強硬，豪宅買賣只錄零星交易，但豪宅租務市場頻錄成交，最新南區貝沙灣實呎1,104呎戶獲外籍租客斥5萬元承租，單位為貝沙灣六期2座高層A室，單位建築面積約1,586平方呎，實用面積約1,104平方呎，三房套房連工人房間隔，望海景，月租約5萬元。建築面積呎租約31.5元，實用面積呎租約45.3元。外籍租客見單位鄰近親友居所，方便照應，故承租以上單位。

【星島日報】指，首三季SSD交易量佔大市3%。一手盤成焦點，令二手市場交易活動持續偏低。今年首三季錄住宅交易登記量為三萬八千七百九十三伙，同期，連額外印花稅住宅（SSD）交易錄得一千二百一十七伙，反映年內首九個月計，額印佔住宅大市成交比例僅百分之三點一，市場內短轉手活動處極低水平。

【太陽日報】報道，逾六成市民估樓價跌。多個新盤以吸引價搶客，市場對樓市採觀望態度。本報網上民調顯示，市民預期樓價短期橫行比例佔22%；相反，認為樓價短期上升佔14.2%，已連跌三周；而預期樓價下跌所佔比例，按周亦跌約0.7個百分點，報63.8%，佔比例仍屬最大。

【成報】稱，發展商推回贈破辣招。中原地產CCL指數終止2連跌，報119.87，按周升0.03%。但受到大型一手新盤減價促銷影響，本周睇樓量繼續低迷，中原地產十大屋苑預約睇樓量錄得583組，跌2.8%，連跌2周。對於預約睇樓量下跌，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，兩個九龍一手新盤減價推出市場，部分減幅更比二手業主高，搶去不少二手客源，是令本周末二手睇樓量進一步下跌的主要原因。

【明報】指，海特色戶，實呎租38元破頂。雖然租賃旺季已過，但優質單位仍具承接力，租金維持理想水平。馬灣珀麗灣海有特色單位近日以4.3萬元租出，實用呎租高見38.2元，創屋苑新高。業主持貨不足兩年，租金回報高逾4厘。

今日地產新聞摘要

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=26485

2013年10月19日

【東方日報】指，壹鑾突取消今日開售。多個豪宅新盤減價促銷，令個別新盤取消發售，凱成置業的跑馬地壹鑾昨晚決定取消今日銷售安排。另周日開賣的銅鑼灣瑆華，發展商永泰地產（00369）昨為項目頂層唯一一個設內置樓梯直達天台的特色戶，命名為維港至尊「WarrenEiffelSuite」，並表明樓盤銷售部署不受多個九龍豪宅新盤促銷影響。

【信報】謂，陳振聰寶雲道舊居擬建洋房。商人陳振聰去年以3.8億元低價售出的半山寶雲道舊居，新業主向城規會提交新發展計劃，申請興建1座4層高住宅建築，提供2伙。用地位於寶雲道16號，曾由陳振聰持有，原名為「楠樺居」，在去年以3.8億元由神秘買家持有的興定有限公司購入，原有建築物已被拆卸。

【蘋果日報】說，累劈720萬天璽銀主盤蝕賣，平市價逾兩成，實呎一年新低。新盤劈價二手受衝擊。受到尖沙嘴兩大豪宅新盤低開夾擊，區內二手市場陷入半死狀態。消息稱，九龍站天璽有銀主盤累劈約720萬元以蝕本價售出，實用呎價僅2.68萬元，低市價逾兩成。業界形容為「跳樓價」，反映連銀行也腳軟要錢不要貨。

【文匯報】指，銀行逼閂水喉，按息料微升。金管局昨表示，關注到部分本地銀行貸款增長過快，計劃明年起要求銀行提供穩定資金來源的方式，以加強監管，投資者很容易就會聯想到「磚頭」按揭息率會否因而受到牽連。有業內人士指出，雖然今年樓按貸款萎縮機會較大，加上受樓市疲弱所累，銀行不會輕易上調按息；但若果影響整體銀行可貸出資金減少，會曲線影響銀行樓按取態及息率，而且在貸存比率已高達72.4%的情況下，不排除明年下半年起按息有可能循序漸進地上升，上調幅度約1/4至最多一厘半左右。

【新報】稱，料冠絕銅鑼灣 THEAUSTIN再推70伙削減折扣，王星華頂層特色戶呎價4.7萬。THEAUSTIN公布第二張價單共70伙，平均呎價約2.4萬元，樓價由883.9萬元至2,716萬元，但無額外2%樓價特別折扣優惠，項目累推186伙；另外大坑瑆華首日錄30組客睇樓，頂層特色戶實呎價約4.7萬元，料創銅鑼灣區內新高。至於THEAUSTIN則公布第二批70伙價單，售價與首批單位相若，惟折扣優惠則略為減少。

【星島日報】指，深9下周一限量推售。由嘉華等發展的香港仔深灣9號日前開價，涉及十九個項目壓軸的現樓單位，全屬特色戶型，平均呎價六萬零七百六十一元，發展商昨日並落實銷售安排，將於下周一（二十一日）上午十一時起，於北角嘉華國際中心售樓處率先開賣其中四伙，包括八及十一號洋房獨立屋，以及一及三座的頂層複式單位，每戶定價均逾億元。

【太陽日報】報道，逾六成市民估樓價跌。多個新盤以吸引價搶客，市場對樓市採觀望態度。本報網上民調顯示，市民預期樓價短期橫行比例佔22%；相反，認為樓價短期上升佔14.2%，已連跌三周；而預期樓價下跌所佔比例，按周亦跌約0.7個百分點，報63.8%，佔比例仍屬最大。

【成報】稱，CCL止跌睇樓量續低迷。中原地產CCL指數終止2連跌，報119.87，按周升0.03%。但受到大型一手新盤減價促銷影響，本周睇樓量繼續低迷，中原地產十大屋苑預約睇樓量錄得583組，跌2.8%，連跌2周。對於預約睇樓量下跌，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，兩個九龍一手新盤減價推出市場，部分減幅更比二手業主高，搶去不少二手客源，是令本周末二手睇樓量進一步下跌的主要原因。

【明報】指，新盤劈價累銀主盤低價沽。銀行罕有大幅劈價兩成半沽售銀主盤，永隆銀行助理總經理兼零售銀行部主管鍾少權表示，銀行釐定銀主盤的售價，除單位質素外，亦要視乎市場情，近日西九龍有樓盤減價出售，相信上述天璽銀主盤減價出售，主要因市場因素居多。

樓市五節棍之起動東九龍炒「爆廠」

(林木地) 2013年10月19日

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

第一棍：歌神也沽豪宅樓
當年九七年及零三年後，分別唱好香港的歌神許冠傑，最近亦加入沽樓套現行列，先沽出大埔康樂園投資物業，獲利近八百幾萬元。
《生果報》話，許冠傑低價沽康樂園。豪宅貨尾盤劈價推售，連影星藝人也掟貨。消息稱，「歌神」許冠傑持有的大埔康樂園東路單號屋，實用面積2,088方呎，剛以2,300萬元售出，呎價1.1萬元，低市價逾一成。據知，洋房去年1月已放盤，最初開價2,650萬元，但業主見放盤一段時間仍乏人問津下，今年6月已減至2,400萬元，最後減多100萬元，累減350萬元才售出。
土地註冊處資料顯示，上述洋房由HUI KOON KIT SAMUEL等於04年以1,468萬元購入，賬面賺832萬元。許冠傑在康樂園仍持有另一間洋房自住。

第二棍：雙非監護人免辣稅
一法生二弊，打擊香港及外地人置業雙辣稅，竟然有不少漏洞，好以香港人關心雙非問題，竟然以監護人身份替佢地買樓，可免辣招稅，相信好多人又眼紅，又鑽點子避稅。
《搵銀報》稱，兒童監護人買樓免稅惹爭議。審議辣招的立法會印花稅草案委員會，進「逐條審議」階段，條例容許未成年港人藉監護人或信託人買樓豁免徵稅，議員憂慮造成漏洞，甚至大批「雙非嬰兒」父母買樓。經過15次會議，負責審議買家印花稅的立法會印花稅草案委員會，終於進入「逐條審議」階段，並完成首7條主要涉及定義及政策範圍的條文，其間未成年（18歲以下），以及被裁定為精神上無行為能力的香港永久居民，透過監護人、託管人購買物業，能夠豁免「辣招」卻引起爭議。

第三棍：起動東九龍炒「爆廠」
豪宅劈價潮開始，原來起動東九龍概念亦炒爆，觀塘工廈錄得多宗賤賣，難怪又投資高手預言，九龍站豪宅炒爆後，下一輪係炒家天當之起動東九龍將遭殃，該地方一度炒至一萬元一呎，今次跌市防守力看差一線。
《中產報》報導，觀塘遠東工廈全層3000萬沽，面積10137方呎，一年跌價10%。後市不明朗，業主紛紛沽貨離場觀望，繼日前觀塘航天科技中心以低市價約二成七沽出後，同區的遠東工業大廈一項全層物業，新近亦以約三千萬元易手，原業主持貨不足一年，帳面虧蝕三百多萬元，幅度約一成。
市場消息指出，觀塘道三三四至三三六號遠東工業大廈三樓全層，面積約一萬零一百三十七方呎，新近以「買公司」形式成交，作價約三千萬元，平均呎價二千九百五十九元。

第四棍：外資行狂踩香港樓
外資行得閒冇東西做，好市搬出好市理由，遇淡市咪踩多兩腳，最近又多間美林話香港樓市唔掂，又估樓價跌二成幾，個理由好老土又係話息升影響樓市回報咁解。
《阿爺報》話，美銀美林料樓價明年底跌25%。近期一手減價潮成為本港樓市於冷風中帶來一點暖意，但券商則持續看淡，預期樓價於明年跌勢將更顯著。美銀美林全球研究部大中華區房地產研究主管魏志鴻指，本港樓價要在今年底前全年下跌5%的機會不大，但估計在明年底前會由今年2月的高峰下跌20%-25%，主因一手供應增加，以及預期10年期美國國債息率會於明年底升至4%，而傳統以來住宅物業的租金回報率跟隨債息走勢，估計要樓價下跌方可配合租金回報率的上升。

第五棍：發展商急套現賣樓
年底前樓市熱鬧，上市地產商急忙追數賣樓，大盤更劈價搵客，一時間皇帝女唔憂嫁都驚嫁唔出，實行減價送優惠季尾清貨格，短期大批樓盤等賣，唔驚樓市再跌不妨睇定樓格格價先。
《舊報》表示，The Austin首批八折開賣，百分百回贈印花稅，紀雲峰盡推22伙貨尾。受天璽劈價熱銷帶動，各大豪宅新盤空群而出，齊齊開價，亦齊齊減價。不論全新項目柯士甸站The Austin，抑或重推的香港仔深灣9號及跑馬地紀雲峰，都以回贈印花稅作招徠。其中The Austin回贈100%從價印花稅，連同其他優惠，最高折扣達20.5%，變相八折賣樓。首批116伙，實用平均呎價22,871元，惟發展商未公布銷售日期，但周六（19日）會正式開放示範單位予公眾參觀。嘉華國際等的香港仔深灣9號則特別眷顧香港買家，港人額外獲3%優惠，最後19個特色單位平均實呎60,761元，周一（21日）以先到先得發售其中4伙。至於跑馬地紀雲峰推最後22伙，亦變相減價逾一成。

辣招如何影響樓市（二）

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

簡述

收緊借貸措施詳情

收緊措施如何互相影嚮

收緊按揭成數的效用

壓力測試的效用

樓市乾升的看法

總結

Peter Paker

2013月10月19日

簡述

筆者前文詳細分析SSD、BSD、DSD 及加新造按揭息率等調控措施，如何影嚮樓市。本文將集中討論一系列按揭及貸款收緊措施如何影嚮樓市，甚至買家，包括以下收緊借貸措施：

•收緊按揭貸款成數；

•收緊按揭貸款借款年限；

•壓力測試；

•正面按揭信貸資料庫等。

至於政府推限呎、限量地對現在、將來對樓市的影嚮，將在下文討論。

收緊借貸措施詳情

為方便討論，筆者再次把有關收緊借貸措施詳情在以下列出來，如下：

<1> 收緊按揭貸款成數

•600萬 - 700萬之住宅物業貸款成數至7成，但最高貨款金額為420萬；

•700萬 - 1000萬之住宅物業貸款成數至6成，但最高貨款金額為500萬；

•1000萬以上之住宅物業貸款成數至5成；

•連租約盤轉讓，不論價值，最多只借估值5成；

•以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由之前的5成下調至2011年6月的4成，然後再下調至2012年9月的3成；

•按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標準下調2成；

•按揭證券公司於2013年3月再收緊按揭保險計劃，新措施將可承做最高九成按揭的物業價值由600萬元下調至400萬元，而住宅物業價格在400萬元以上至450萬元以下，將可透過按保計劃承做最高360萬元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450萬元或以上則只可承做最高八成按揭貸款。而按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600萬元。

<2> 貸款年限及壓力測試

•新造住宅物業按揭供款年期收緊至最高30年（之前好似聽說曾出現40年按揭貸款）；

•2011年6月實施的壓力測試，加息2厘後，借款人的供款與入息比率限於6成以內。於2012年9月供款與入息比率收緊至5成以內；

•2013年3月實施的新壓力測試，加息3厘後，借款人的供款與入息比率限於5成以內；

•如申請人須申請7 - 9成按揭保險計劃，他亦要有足夠的收入去應付因高貸款成數所產生的高按揭供款，以滿足加3厘的壓力測試。

<3> 正面按揭信貸資料庫

•起清借貸人過去及現有的借貸記錄，以及過往還款情況等資料，慎防借貸人出現濫借、過度借貸的情況；

收緊措施如何互相影嚮

表面上，上述各項措施好似互不相干，看起來好像各自能獨立地存在。但實際上，這些貸款限制是亙相影嚮的。在開始分析前，讀者必須明白這些貸款限制之間是有互相影嚮，甚至互相牽制的關係，方能明白這些措施如何影嚮買家入市，以及這些措施如何保障按揭質素及樓市。筆者會嘗試列出幾個例子，去列明這些措施之間互相影嚮的關係。

<1>

根據壓力測試，加3厘按息後的供款不得超過月入5成。但是，若可以把貸款年期不合理地拖長，每月供款就可被大幅拉低。例如，200萬貸款@2.15厘按息，20年每月還$10,261，30年$8,624，40年$6,216，100年$4,057。如果金管局不設貸款年限，很多財力、收入很差的貸款申請人只要透過拉長貸款年期，就能申請貸款，當年，日本泡沫樓市爆破其中一個成因就是過長的貸款年期，例如一層樓要分三代人才可供完。因此，金管局設置壓力測試的同時，又加入30年貸款上限，以免財力差的人透過拉長貸款年期而勉強買樓入市。

<2>

正面按揭信貸資料庫於2011年4月起成立。在其成立之前，按揭申請人可以隱瞞他在其他銀行的負債，而取得另一間銀行的信貸從而這個炒賣，這個漏洞使到過度借貸出現，某程度上引致97年爆煲發生。

正面按揭信貸資料庫與壓力測試也是互相影嚮，根據壓力測試規定，須要將申請人「現有」貸款及「正在申請中」貸款的供款之總和加起來，加3厘息後的供款不得超過申請人月入6成。沒有正面按揭信貸資料庫，銀行無法知道申請人有否隱瞞其他負債，亦會使監管機構、銀行無法有效執行壓力測試。

曾聽說，某位阿sir好似曾教人只要不簽某些文件，就能避過正面按揭信貸資料庫，以取得貸款。筆者不知是否屬實，但若屬實，有關當局應調查有關個案及採取適當手段，堵塞漏洞，以免濫借情況出現，影嚮香港樓市及經濟。

<3>

以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，且不經壓力測試，最高按揭成數下調至3成。如再加上正面按揭信貸資料庫起清申請人的過往借貸記錄，變相使到今天買樓的人所付出的首期理應是自己「荷包」內的錢，而不是透過「借上借」"班" 回來的首期。

在1997年或之前，由於沒有正面按揭信貸資料庫，銀行某程度上無法起清借貸人揹緊多少個貸款，借貸人可以透過於不同銀行取得借貸。再加上又可以加按至7成，只要之前買入的物業升值，又可以透過加按取得現金，又再購入另一物業。這些漏洞很容易使到借款人過度借貸、購入超越其負擔能力的物業。

筆者認為，在評估樓市是否安全時，必須熟悉所有收緊借貸措施詳情，以及這些措施對樓市所產生的保護作用。但筆者發現，很多評論樓市目前正在泡沬爆破邊緣的人，他們是完全忽略這些保障措施的存在。更重要的一點，這些保障措施大多在2008年金融海嘯後才出現，但這些評論員卻以97年沒有收緊借貸措施時的歷史經驗，去評論、比較今天的樓市，以致他們的推論是離天萬象。

收緊按揭成數的效用

舉一個例子，由於700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元；在這些措施下，買家要付出的首期會比沒有措施時多出很多。

例如，在買1,000萬物業的時候，今天新措施下要付$500萬首期，約$40萬厘印費，$10萬佣金，未計裝修已先要付550萬；如果可以按7成的話，入場費只是350萬。在低息環境下，今天很多高收入家庭可以能負擔買入$1,000萬的按揭供款，但他們卻沒能力支付550 - 600萬入場費，即使他們是月入10萬的家庭。

但是，今天房屋供應不足，租金持續?B升，有可能迫使他們仍要入市，他們買不起$1,000萬樓，但買$800幾萬樓就卓卓有餘，買些較平的物業時出價可能會較狠。但是，原先最多只能負擔$800幾萬樓的買家，除多了一批實力較強的競爭者外，也要面對收緊按揭成數的限制，他們只好轉去買些$600 - $700幾萬的單位，如是者，原本的買家會被上一層更強的買家趕走而向下買。

綜合來說，這些收緊措施的好處，是使到買樓的人必須預留更多準備去應對可能出現的逆轉市況，這樣對整體樓市及銀行系統都有利，減低市場爆破的風險。但壞處是，使到置業者的居住水平降低，迫使他們「向下流」、「向下買」。

壓力測試的效用

壓力測試更是經常被忽略的因素，很多人，包括前投行的分析員，也同樣忽略壓力測試的存在。根據他們所引用的政府數據，目前的供樓負擔比率約56%。

但是，正在實施的壓力測試規定，加息3厘後（即在5.15厘的按息下）的供款與入息比率限於50%以內。在今天的2.15厘的按息下，怎麼可能會出現56%的供樓負擔比率呢？那麼，引用今天56%供樓負擔比率的人根本忽略加3厘壓力測試的存在。

根據2013年5月3日的立法會財經事務委員會簡報會第 52頁，2013年3月（2010年8月）新造按揭之平均供款與入息比率為36%（41%）。

如果將2013年3月及2010年8月的住宅按揭統計調查結果內的數據，與2013年5月3日的立法會財經事務委員會簡報會第 52頁結合，會得出以下數字：

2010年8月的新批按揭的：

CCL: 83.61, 無壓測的時期
平均貸款年期 : 275 月
平均貸款金額 : $2.36m
平均 loan-to-value ratio : 61.4%（property value: $3.84m）
新批按揭加權利率 : 1.14%
每月按供揭供款 : $9,756-
當月平均供款與入息比率 : 41%
即是說，2010年8月按揭申請人的平均收入 = $9,756 / 41% = $23,795

2013年3月的新批按揭的 :

CCL: 123.01, 剛實施加3厘壓力測試

平均貸款年期 : 302 月
平均貸款金額 : $2.88m
平均 loan-to-value ratio : 53.9%（property value: $5.34m）
新批按揭加權利率 : 2.16%
每月按供揭供款 : $12,370-
當月平均供款與入息比率 : 36%
即是說，2013年3月按揭申請人的平均收入 = $12,370/ 36% = $34,361

若加息2厘（3厘）至4.16%（5.16%），供款會增加 $15,399（$17,106），供款與入息比率由36%升至44.8%（49.8%）。

從上述比較，已可以看到實施加壓力測試後，按揭申請人的收入門檻水平由2010年8月的$23,795，提升44.4%至2013年3月的$34,361。同時，有一情況是數字反映不到的，就是買樓自用的是一個家庭，可能有兩個在職家庭成員承擔有關支出，但是買家可能只是其中一人，而有關收入數字只反映其中一人的收入，這種情況應會較之前為多，尤其DSD公佈之後。

樓市乾升的看法

現在有很多人利用股市乾升去形容今天的樓市，有升幅但低成交的市況，所以他們便認為往後樓市升幅會無以為繼。這一點我是不認同的，因為在股市入面，基本上成交是完全自由且不會有任何限制，沒有限制股市只能由強者入場，弱者企理一邊，但是今天樓市是有這種限制弱者入場的措施。所以股市去到危險高位時，所以股市出現價升成交跌的時候，就須要小心、睇路。

樓市就不同，收緊借貸措施基本上是一道保護傘，阻止弱者、防守力低的人進場，成交量跌只因為入場條件、門檻提高，強者用家的抗逆能力會較強，一齊大幅劈價及被銀行強制收樓的機會會較低。價升量跌可以、但並不一定代表已到危險高位 , 因為這一道阻隔弱者入市的保護傘在股市是沒有的。今天 , 在住屋供應不足、有強大自住剛性需求的情況下 , 再收緊按揭只會導致用家由買轉租 , 租金上升而吸引強者進場，因為只有強者才能符合按揭收緊措施條件的能力，從而支持樓價。

總結

在眾多辣招之中，筆者較為認同當局採取這些收緊借貸措施。1997年大跌市的其中一個原因，就是業主大多過度借貸、購入超過其負擔能力的物業。萬一樓市下跌，大量業主應付不了補差價、甚至按揭供款，以致大量銀主盤被銀行強制收回及拍賣，由於銀主盤供應數量龐大，樓價急速下跌；在2003年第2季，負資產住宅按揭貸款總數為105,697宗，佔整體按揭貸款宗數約22%。再加上銀行貸款質素變差，銀行收緊各方面的放貸以控制風險，使到實體經濟缺水，影嚮宏觀經濟表現，包括失業、通縮等。

因此，只要能有效控制借貸成數、限制過度借貸、確保借貸人有足夠收入應付供款，很大程度上就能減少泡沫及銀主盤的出現，確保樓市及銀行體系穩定，保障樓市及整體經濟健康。

陸振球：新盤劈價 陸續有來

文章日期：2013年10月18日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131018/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

美銀美林全球研究部大中華區房地產研究主管魏志鴻日前才表示，目前本港貨尾盤共4000伙，預計今年落成私人單位為1.3萬個，明年則為1.6萬個，扣除已賣出單位後，仍餘下約2.6萬個貨源可供出售，對發展商造成龐大存貨壓力。他預計未來一手開盤會陸續出現「震撼價」、提供大型優惠的情况將非常多。相比之下，二手市場成交將繼續處於低谷，並要相應減價才能有成交。

言猶在耳，《明報》今日報道，新世界（0017）及會德豐（0020）合作的柯士甸站The Austin昨日便公布了首批116伙的價單。雖然項目定價實呎22,871元，但發展商繼續推出大量優惠，包括為即使是首置港人提供100%雙倍印花稅津貼，最高為樓價20.5%，折實呎價約1.83萬元，除較天璽貨尾平約三成外，亦平絕區內。

The Austin可說是繼天璽大劈價後，第二個新盤以貼近甚至低於二手價開售，反映發展商為求搶客，已由「求價不求量」，變成了「求量不求價」，將加快對整體樓價造成調整作用。

不用分析，大家問自己一個簡單的問題：如果是同價，甚至出現貼水，大家會買全新樓，還是會揀二手樓？

當然，二手業主仍可振振有詞的說，現在低息，我不等錢用，我可選擇封盤，寧願轉賣為租，也不減價，可靜待新盤減價潮過去才算。那當然可以，只不過可以告訴大家，市場的買家將會一個一個被發展商搶先吸納……

湯文亮：什麼事令香港人失去信心置業

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月10月18日

有物業代理阿頭撰文説香港人失去信心置業，我睇到這個題目覺得非常奇怪，我想，難道該名物業代理阿頭失憶，抑或他認為香港人善忘，不會記得他與幾名同事在大約三個月前大鑼大鼓開記者招待會，說他們以非常科學的方法推斷樓市在兩，三年內必定下跌45％，究竟他們用什麼方法來推算就沒有明言，總之，樓市就是會下跌45％，不過，大家當時沒有很奇怪，或者是見怪不怪，因為他們的預測並不是最悲觀，因為很多學者，評論員，甚至物業代理界有頭有面的人，他們最普遍的預測就是樓價會下跌一半，而他們有一個共通點就是他們的預測都沒有一個理據，預測就是預測，毋需解釋。

雖然有那麼多專業人士的悲觀預測，但香港樓價並沒有呈裂口式下跌，樓價在這幾個月保持平穩，亦曾經有人問我點解樓價可以不跌，靠的是什麼，我的答案很簡單，就是“信心”，若果香港人沒有信心，樓價在這個情況下怎樣能夠不會急劇下跌，所以，當我睇到物業代理阿頭說，香港人失去信心置業這個題目的時候，不其然想探討一下，香港人究竟有沒有失去信心。

有一件事我到現在亦不太明白，點解那些物業代理阿頭夠膽公開他們的預測，難道他們不明白如果他們說樓價將會下跌一半，他們旗下的代理有什麼辦法可以説服那些買家以市價，或者略低於市價購買物業，因為，任你怎說，那些現在以市價買物業的人，他們在別人的眼中不是一個有信心的人，而是一個儍人，今日，大家都唔買樓，那些代理又說，香港人失去信心，真的是左右做人難。

有時，大家不應該高估自己的實力，就算有人從事地產行業多年，認為自己可以掌握樓市走勢，甚至認為自己有能力影響樓市，樓市會隨著他的言論而舞動，要上要落，只是一次記者招待會，甚至一次評論就足夠，如果他們有如此想法，真的是太過自以為是，而事實上，任何人就算是政府也不能夠舞動樓市，政府為了解決樓價飆升問題推出辣招接近三年，不但毫無寸進，樓價甚至不跌反升，若果有人可以三言兩語便將問題解決，樓價飆升這個問題就不是問題，其實，能夠預測樓市在一年內之升跌已經不是普通人，如果能預測樓市會下跌一半簡直就是超人，不過，香港就偏偏在這幾個月出現很多這一類超人，或者，他們亦不是超人，只不過是將香港人當做儍人，但在香港，有錢投資物業的人怎會是儍人，所以，他們拒絕買賣，並非他們信心不足，因為那些人知道，如果他們現在買樓，一定會給身邊的人笑他是儍人，但如果他現在賣樓，將來他便會給別人笑他是儍人。

今日香港地產新聞摘要 20131018

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月18日

【蘋果日報】說，蔡志明唱淡，料樓價續跌。新盤劈價，資深投資者都不敢買。一向買豪宅當玩具的「玩具大王」蔡志明稱，由於他「冇時間研究呢個盤」，所以不作評論，但他個人認為，由於在預見未來一手供應排山倒海下，「我會遲少少先買」，現不是入市時機。對於發展商劈價散貨，他又認為今次調整期，樓價會跌逾兩成。

【文匯報】指，樓花按揭可望跑出。自從政府收緊按揭及於本年初推出新辣招，至今接近一年時間，期內鎖緊市場購買力，拖累整體按揭需求。不過近日有發展商重推九龍站上蓋新盤，配合多重優惠，當中包括替買家繳付部分稅款，變相令樓價有所折讓，吸引買家入市，此舉令積壓多時的購買力瞬間釋放，更錄得超額認購。

【東方日報】指，放寬地積比率三贏。日前本欄談過長沙灣高球練習場地積比率和樓高限制放寬兩成的做法值得推廣，有助解決「屋荒」問題，故建議政府盡快修例，容許全港業主在原有土地上不論新建或改建樓宇都享有同等待遇，以真正做到「地盡其用」。

【新報】稱，活化工廈難紓緩貴租。特區政府循短期改變土地用途、長期開發新土地以解決房屋供應短缺問題。被問到如何評估活化工廈政策的成效，和政策對文化藝術、創意產業的影響，梁振英稱，不要將太多希望放在活化工廈上，以為這能紓緩寫字樓捱貴租的問題。他強調，重點是要發展新土地。梁振英稱，短期內會有活化工廈的政策出台，但長遠不能「左支右絀」，要解決藝術團體面對租金上漲，政府正準備探討落馬洲河套區的發展，其中一個用途就是創意產業。

【星島日報】指，逾千萬豪宅市佔率料升。自踏入第四季後，多個新盤接力開售，香港置業高級執行董事伍創業表示，市區鐵路大盤開售後，將為一手豪宅帶來新供應，有望帶動一手豪宅交投大增，並估計逾千萬元的一手豪宅註冊量，將按季急增逾兩倍，而在整體註冊量中，一手豪宅所佔的比例亦會由第三季的兩成三，急升至五成一。

【太陽日報】報道，新盤優惠吸引投資客心動。早前曾入票認購天璽的伍氏稱，THEAUSTIN開價及優惠吸引，未來會到示範單位參觀，但由於位置有別，故仍考慮會否認購單位；他指近日發展商連番減價，反映同樣看淡後市，估計未來樓價有機會下跌，但因新盤優惠吸引才再出手。

【成報】稱，中國地產商和實業家的較量。「中國實業家正在死去」，內地財經評論人士吳曉波說，近年以來，專心實業似乎已經是一件十分落伍的事情了。中國近些年來，許多地方政府將賣地視為緩解資金困境的生財之道，國家審計署近日指出，地方政府債務近2.8萬億元人民幣。

【明報】指，遠展1.43億奪沙頭角禁區地。屯門限量地以高價批出，惟同日截標的沙頭角順隆街用地，招標結果則在預期之內。遠東發展（035）擊敗另外四個入標財團，以每方呎約1100元投得用地，屬市場預期的中下游。遠東發展表示，計劃以5.5億元發展用地。

【爽報】說，TheAustin開價關鍵。由尖沙嘴天璽引發的豪宅新盤戰剛開始一周，效應漸明顯，首先其他發展商半跟風，回贈個別稅項，也反映了成本大，回水好入肉，暫時只有新地尚可以透過晒冷式回贈平售首批60伙，其他發展商非完全追隨。

【信報】謂，香港興業5.5億奪屯門地，高市場預期上限逾四成。土地市場近月明顯轉靜，多區地價也有下調迹象，惟個別發展商入市態度仍然積極。地政總署公布，屯門湖安街和沙頭角兩幅限量地招標結果，前者由香港興業（480）逆市以遠超市場預期上限45%的5.51億元投得；不過，市場人士認為，情況只反映個別發展商的投地心態，加上用地涉及金額不算高，造價對整體土地市場影響不大。

陳永傑：美國超低息期還有兩年17/10/2013

陳永傑

中原地產亞太區住宅部總裁

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=51023

美國總統奧巴馬宣佈，提名美國聯儲局副主席耶倫，接替明年1月離職的伯南克，出任聯儲局主席。由於耶倫屬於支持量化寬鬆政策的鴿派代表人物，筆者預料美國會持續超低息狀況，相信延續至明年及後年，本港樓市應有最少兩年的低息優惠期。

耶倫將成為聯儲局成立一百年以來首位女舵手。市場憧憬，聯儲局將會維持量寬，繼續印鈔票。早在9月份議息會議未有實施減少買債採取退市行動，維持每月850億美元買債規模，而耶倫將成為聯儲局主席，勢令支持減少買債的委員轉趨觀望，相信退市亦會有延遲落實的可能。此外，美國超低息環境，料會保持一段更長時間。

聯儲局較早之前重申，只要美國失業率高於6.5%，一至兩年預期通脹不高於2.5%，聯儲局就會維持聯邦基金利率於0-0.25厘的區間。聯儲局早前議息時有12名委員覺得2015年是首次加息的合適時間，2名委員則認為於2016年加息。市場相信超低息狀況大致會維持至2015年，保守估計，低息期最少約有兩年。

但鴿派的耶倫擔任聯儲局主席，甚至可能令美國的超低息期「加時」，量寬或會持續得更長時間。

而耶倫的工作目標是提高經濟增長及增加就業，她認同過去六年美國經濟有所改善，但復甦之路太過漫長。擔任聯儲局主席之後的耶倫，預料會在她的工作加把勁，尤其是在促進就業方面，相信會是她的工作重點。另外，她亦稱會致力穩定物價及金融系統。

耶倫要達到目的，便要繼續採取量寬會是她的主要策略，所以，美國的超低息環境，料會持續。而且美國經濟走勢相當反覆，更受到債務上限的問題拖累，造成近期政治僵局，都會令美國的經濟變差。因此，美國的超低息環境，將會持續更長時間。

耶倫是現任主席伯南克經濟刺激計劃的堅定支持者，是量寬政策的推行者之一。她非常關注失業率和住房市場，明確反對央行僅關注通脹。她出任聯儲局主席，美國低息環境可期。

美國持續超低息政策，本港的業主及準業主將會受惠，繼續享受超低息環境，保守估計，可能長達兩年時間。如果以一個住宅物業按揭供款期是三十年長，已相等於總年期的6.66%，優惠時期非短。

施永青：新盤劈價促使二手調整17/10/2013

施永青

中原集團主席

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=51035

政府推出遏止樓市的辣招後，樓市的交投疏落了，但價格卻在高位徘徊，未見明顯下跌。其基本原因是這些辣招不但遏抑需求，同時，亦遏抑了供應，結果效應互相抵銷，價格原地踏步。

小業主為甚麼在辣招的打擊下仍不願意賣樓呢？道理很簡單，他們手上的物業，在買入的時候，是面對著內地客、本地投資者、本地用家、以至各式各樣炒家的競爭，需出價比這些人更高，才能買到手的。現在他們要賣樓了，卻發現政府的辣招把原先市場存在的買家大部分阻擋了，這會令他們的樓宇賣不到好價錢。這等於說，在政府施辣招時賣樓很蝕底，如果沒有必要，最好不要在這段時間賣樓。這令到市場上真正有意賣樓的實盤不多。

自從兩年前政府對短期轉讓徵收額外印花費之後，市場上的炒家基本上已經絕跡。因此，市場上的現樓，要麼在自住，要麼在收租，吉樓待售的很少。小業主要守下去並不困難，他們不會輕易減價。因此，我早已預言，這次推動樓價下調的力量，將來自大發展商，而不是小業主。

大發展商手上有大量項目在不斷建設，每年都有物業要落成，需要貨如輪轉，不能像小業主那樣，過多兩年等好時機才賣。屆時，還有其他的物業要賣，沒有必要把現在可賣的樓留下來，將來再拿出來「頂爛市」。再者，大發展商都是上市公司，每年都得向小股東交代成績表；不賣樓何來成績？這將影響股價，影響他們的借貸成本與集資能力。所以，發展商最終都得遷就市場，盡快按市價賣樓，亦即是減價。

現在這個情況終於出現了。新鴻基地產在西九龍的「天璽」除了全面減價一成外，還向買家回贈七成印花費，最高可達樓價的16.45%。合起來，買家可節省樓價二成半的成本，可謂相當吸引。

市場預期，在新鴻基提供這麼好的優惠的壓力下，其他發展商亦只好跟隨，相信願意劈價的發展商會愈來愈多，最終對二手市場也造成壓力。

現實是二手市場的小業主反應比預期中快。上周末「天璽」揀樓，大家都以為它會成為市場的焦點，令二手市場相對失色。但現實是上周末的二手樓成交相對活躍，比之前的一個星期明顯增加。這顯示，即使是小業主，現在也懂得審時度勢，一見訊號出現，就立即行動。

這次樓市已好淡爭持了大半年，發展商的減價，顯示好友的陣地已出現缺口。現在看上去，這個缺口不容易堵得住。形勢一旦逆轉，就會如鐘擺一樣，轉向另一個極端。因此，我預期小業主中願意減價的人會愈越來愈多，減幅會由三、五個巴仙增至八個十個巴仙，最終可能要跌十五至二十個巴仙，才能建立第一條防線。

(轉載自2013年10月17日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20131017

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月17日

【成報】稱，本港樓價料再插20%。近期發展商通過向客戶作出印花稅回贈優惠，變相減價賣樓。美銀美林更指出，本港樓市已見頂，更預期至明年底時，本港樓價將會從今年2月高位回落20至25%。該行又指出，隨未來12個月本港將會有2.6萬個一手單位供應，認為發展商須要繼續劈價，幅度約為15%至20%。

【文匯報】指，政府無意清拆工廈建住宅。政府到處覓地建屋，但亦並非「盲頭烏蠅」。昨日於回應議員提問的書面回覆中明確表示「未有任何清拆房委會工廠大廈的計劃」。據知房委會現時轄下6個政府工廠大廈，分別為晉昇、穗輝、開泰、宏昌、葵安和業安工廠大廈，出租率高達99%，政府認為反映市場對小型工廠單位需求持續，房委會會繼續管理這些工廠大廈，並不時檢討有關情況。

【明報】指，謝偉俊買樓，看位置時機，港物業投資環境勝外地。天璽劈價賣樓成為近期樓市焦點，就連立法會議員謝偉俊也和「白姐姐」白韻於上周六一起輪候揀樓，但無功而還。事實上，謝偉俊與「白姐姐」在香港及外地合共擁有20多項住宅及工商物業，他對物業的投資之道，基於兩大原則——地點與時機，他又表示雖然香港有辣招，但是香港物業投資環境仍勝過外地。

【新報】稱，事出有因，港人置業信心降。最近有兩個有趣的調查筆者覺得值得深究，第一個是有關兩岸四地今年第三季度的消費者信心指數的調查；第二個調查則統計了亞太區富裕人口和他們的投資。兩個調查得出的結論是：港人置業信心最弱，而包括香港在內的亞太地區的富裕人士正在減少物業投資。

【星島日報】指，群盤亂舞周內大混戰。市區豪盤掀起新一輪推售潮，至少五個盤部署周內出擊，當中矚目大盤柯士甸站THEAUSTIN進入直路階段，將於今日搶先開放示範屋，預料日內開價，市場更盛傳發展商將提供辣稅補貼等優惠。至於旺角曉珀及跑馬地壹鑾就分別於今日及周六相繼開售，同設印花稅回贈吸客；而銅鑼灣瑆華突擊開價，另香港仔深灣9號，亦趕在周內開價接力登場，形成群盤亂舞局面。

【蘋果日報】說，半山壹號內地客，借凸樓價一倍，承造二按，獲7,620萬貸款。金管局收緊按揭借貸，加上辣招生效後，物業交易成本大增，不少內地資金撲水，向私人借貸埋手。何文田半山壹號有一名周姓瀋陽商人本月以3,460萬元賣出物業，惟單位賣出前，向另一名王姓內地人，私人借貸達6,000萬元人民幣（約7,620萬港元），「借凸」樓價逾1.1倍。

【東方日報】指，新盤貨尾7502戶，14季最多。政府嚴格規管一手新盤銷售安排，大大減慢發展商去貨速度。中原指出，上季新盤貨尾量錄約7,502伙，按季增加967伙，創一○年首季後，近14個季度新高，並帶動貨尾比重升2.5個百分點至17.1%，貨尾比重為近十年最高，預期明年貨尾單位將升至1萬伙水平。

【太陽日報】報道，奧海城生意人流新高。信置旗下奧運站奧海城商場首三季業績創新高，營業額錄16億元，按年升18%，人流量亦升12%，隨着橙天嘉禾全新院線品牌thesky年底進駐，料帶動商場全年營業額可達24億元，升幅22%，人流增幅料15%，兩者勢再創歷年新高。

【爽報】說，一年跌三成？咪玩喇！專家和券商一面倒講樓價會短期內重挫，幅度越講越大，包括兩年五成、一年跌兩成，最新及最激為城大高級講師潘永祥話「美國一旦退市，一年跌三成，跌浪起碼五年」。

【信報】謂，居民反對信置沙角尾住宅項目。信置（083）近月就沙角尾用地向城規會提交發展方案，擬建7座分層住宅，惟遭部分區內居民反對。

今日地產新聞摘要 20131016

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月16日

【東方日報】指，席勒：全球樓市起泡。新出爐諾貝爾經濟學獎得主之一席勒，得獎的喜悅並未蓋過他對全球樓市泡沫危機的憂慮，他提醒美國量化寬鬆措施，以及市場投機氣氛升溫，正助長全球再度出現樓市泡沫風險。美國樓市泡沫爆破正是觸發○八年全球金融海嘯的元兇，以研究資產定價聞名的席勒，早已準確預測美國樓市泡沫爆破，所以他的示警引起外界關注全球經濟會否重蹈覆轍。

【蘋果日報】說，銷監局關注天璽賣樓混亂。新地（016）尖沙嘴天璽今日（16日）再度開售20伙，市場消息收票近1,500票，超額認購74倍。不過，天璽首日開賣大混亂，銷監局發言人指，關注該項目的發展商在推售項目時，其售樓處的秩序及安排，引起部份準買家不滿，會向發展商了解情況，如有懷疑違例，會進行調查。

【成報】稱，梁振英：不會減辣。政府推出樓市管制措施後，近來有地產代理人士要求當局「減辣」；不過，特首梁振英重申特區政府不會「減辣」，也不會作出微調，他希望立法會議員盡快通過有關的條例草案。而運輸及房屋局局長張炳良補充，假如沒有引進「辣招」的話，樓市的波動或反應會相當嚴重，所以他們一直堅持繼續實行管理需求措施，令市場比較穩定下來。

【文匯報】指，財團等平地，補價額減半。政府積極推地，惟補地價收入於財政年度首兩季卻只得27.97億元，較去年同期急跌53.56%。測量師表示，雖然最近地價回落，但整體樓價依然高企，估計發展商對後市不樂觀，正等待地價進一步回落的時機，故「按兵不動」，與政府補地價協商亦進入膠著，拖累財年補地價收入。更甚者，補地價項目減少，將影響土地供應進度。

【信報】謂，立會昨審議辣招，BSD豁免惹爭議。立法會條例草案委員會昨天開始始審議買家印花稅，特首梁振英昨重申不「減辣」，呼籲議員盡快通過條例草案。委員會昨天「逐條」審議，當中以買家印花稅（BSD）豁免權最受爭議，議員就未成年人士但有居留權，以及患有精神紊亂或智障人士均可享豁免買家印花稅提出質疑，認為此舉將造成漏洞。

【明報】指，中環商廈租賃，集中萬呎以下。商廈租務需求持續疲弱，據世邦魏理仕報告指出，本港第三季寫字樓租賃需求連續3個季度放緩，情更擴展至中環以外地區等，其中金鐘及上環等空置樓面按季急升近15%，空置率升至約5.4%，為2010年第二季以來新高。第三季中環區空置率按季上升近2%，重回去年第三季水平，中環區不但成交宗數減少，租賃亦大多只集中於1萬方呎以下樓面。

【新報】稱，35大型屋苑成交連升三周。隨着新盤推出優惠，帶動部份二手業主擴闊議價空間以吸引市場注意力，樓市氣氛有所改善，推動二手交投增加。35個大型屋苑成交量按周升逾13%，不但連升3周，亦創出10周以來的新高。

【星島日報】指，西貢綠化申地改住宅。政府早前將二十多幅未完成規劃程序之地皮，納入今年賣地表內，包括位於碧沙路與清水灣道交界地皮，現時屬於「綠化地帶」用途，佔地接近一萬三千八百方呎，計畫改作「住宅（丙類）」，地皮位置鄰近多個洋房屋苑，據賣地計畫公布，最快於明年三月推出予發展商投標。

【太陽日報】報道，深9最後19伙接受預約。去年底入伙的港島南深灣9號，尚餘19伙待售，即日接受市民預約參觀現樓，暫未定單位發售時間。而該盤有個別業主投訴單位地腳線發霉，發展商指，未查明原因，但已先替有關業主作出更換。

【爽報】說，舖王投資哲學，趁低吸納。「只知其一，不知其二」，向來在商業社會中總有人有跨越難關，如舖王波叔般有未卜先知的功力。在活化工廈尚未成行成市前，已經享受了成果。

實踐單邊代理的年代

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/20552

 

汪敦敬

2013-10-16

         上星期我曾撰文《代理應凝聚力量 拓新發展》認為精明的商會領袖應該領導會員去發展單邊代理！得到一些回應及提問，本篇我想作更詳細的分享。

誰說只有大型地產代理才可以為客戶提供樓花的代理服務？這壟斷的年代已經過去，在新法例的框架下，不單買家有更大的權利，地產代理也有更闊的服務空間，這就是買家的單邊代理角色(只代表買賣其中一方的地產代理)，只代表買家，不代表發展商，買家代理代表客戶去進行交易、爭取權益，及檢視發展商(或發展商的單邊代理)所發出的物業資料準確性，是樓花市場全新的角色。

當然發展商只會委託少量地產代理為其銷售，法例也對發展商代理有嚴格的管制，但這少量的委託及法例監管並不會妨礙任何一間代理公司作買家的單邊代理，因為給買家可選擇自己或委託任何代理去購買樓花，正是法例及公眾認為更合理的服務新常態。一些說法認為一手樓花銷售條例實施後，只有受發展商委託的地產代理才可以提供到購買樓花的服務，並不對，這不是唯一獨有的購買渠道。

香港專業地產顧問商會新一屆理事會成立，即為險峻的營商環境訂定對策，並於WhatsApp開設『19區筍盤群組』，讓各區會員的前線sales也可用普及的科技直接交流平盤，而突破的是其中是包括一手樓花的代理人撮合功能，代理發展商的『業主代理』和只代表買家的『買家代理』可透過討論區上的交流即時合作及支援，即是所有小型地產代理其實也可以透過商會平台而向買家提供到專業的樓花服務，也因此擴大了生存空間。

會長鄺志輝表示，新的一手住宅物業銷售條例更保障到消費者，其中恢復了準買家的委託代理權利，任何準買家也有權委託任何一間地產代理為自己的單邊代理，商會只要設機制令代表發展商的會員和他們合作，就可以實現到『人人也可做樓花』的現實，這令準買家更受保障，也更多代理選擇，在發展商來說也增大了銷售網絡，而會員中不乏發展商代理，他們也樂意與買家代理分享從發展商收來的佣金，即是說買家委託自己信任的代理行去代表自己買樓花，是可以不需要付佣金的。

商會應就新的市場規則為會員開闢新的營商空間，單邊代理的發展不單止是在一手樓花上，在二手市場的跨區合作一樣是單邊代理的專業舞台，如果透過資訊系統令有買家在手卻欠缺樓盤的代理，與擁有樓盤卻沒有買家的地產代理作一個撮合的話，這一樣是買賣雙方各自以單邊代理代表客戶的常態，我認為，業界應多以資訊系統交流及合作，商會更加要多作提倡。

從更基礎及更長遠的角度去看，其實地產代理要提高專業水平及得到公眾的進一步認同，是非要單邊代理不可的，不少新的服務如房產財務顧問、資產管理等等，其實也必須要由「只代表一方的利益」作出發才能發展得成熟，同業長期抗拒單邊代理，其實是擔憂若有一天單邊代理取代了雙邊代理的話，會引來營商環境的衝擊，這擔憂也是錯的！這些擔憂令行業發展僵化不前。

用單邊代理還是雙邊代理，其實不應該是由法例或代理決定，甚至不應由市場來決定，我認為應由客戶的利益及意願去決定，如一個準買家要集中在一個屋苑密集地去睇樓的話，他往往會選擇傳統的雙邊代理，因為他需要是快、靚、正，可以在最短時間睇最多的單位，往往是他當然的決定；相反如果要買一些較複雜、業主優勢較強的項目，準買家選擇單邊代理會有保障得多。一個健康的市場是需要確保買家能有足夠的代理選擇權利，地產代理條例實施後，二手的買賣雙方也可足夠的代理委託權利，包括雙、單邊代理和是否獨家代理的選擇，然而有關條例是97年前所訂定，當時並沒有為一手樓訂定代理的買賣流程，在法例曾空白下，一手樓曾長期出現準買家的無代理狀態，直至一手銷售規管條例的推出，才還給準買家的公道。

公道的年代既已來臨，我輩中小代理行是應該順應時勢去提供更專業服務，君子愛財，取之有道。

今日地產新聞摘要 20131012

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月12日

【信報】謂，地建會︰新洪水橋公屋比例過多。政府7月中洪水橋新發展區第二階段的社區參與，將在下周初截止。地產建設商會在限期前提交項目意見，認為洪水橋新發展區連同天水圍的公營房屋比例過高，建議作調整，並認為未來發展模式應沿用新界東北新發展區的做法，容許部分用地讓發展商換地自行發展，以加快洪水橋發展。

【成報】稱，CCL創7周新低。中原城市領先指數CCL再度回落，並創下7周新低至119.83點；CCLMass更創下8周新低至118.97點。

【蘋果日報】說，啟德四地皮申建「增高」。政府為避開因改變啟德整體規劃，在重新作大規模諮詢時碰上激烈反對，不惜斬件式增加每幅土地的發展密度及高度，其中即將在本季推出招標的3幅1I區的私人住宅限量地，以及1幅居屋地，剛便向城規會申請加大發展規模，令單位數量增逾1,000伙。

【文匯報】指，張炳良：政府不宜評論樓盤減價。運輸及房屋局局長張炳良指，政府一直密切注視樓市，在去年10月和今年初推出穩定樓市措施，以穩定樓市和壓抑當時市場的非理性亢奮，並減低資產泡沫的風險和若在大波動時可將衝擊減至最低，以免10多年前銀行所受衝擊的情況再次發生。不同發展商、售樓和置業人士在市場上有不同考慮和行為，包括一手樓盤的定價或優惠，均是正常營銷策略，政府不適宜作出評論。

【明報】指，第一城凶宅，9300元租出。租賃旺季已過，市場對租盤需求大減，部分地區租金回軟。由資深投資者伍冠流持有的沙田第一城凶宅戶，兩房間隔，近日以9300元租出，較一年前的舊租9500元低約2％，亦較正常單位低約7％。伍氏2010年於拍賣場以114萬元購入，當時做價低市價逾三成，是次租出單位，租金回報近10厘。

【東方日報】指，全城狂入飛，33人爭一伙。政府二月底推出加辣招令投資者及公司客須多繳大額稅款，但新地（00016）的九龍站天璽以回贈雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）總額70%，加上減價和提供高達樓價14%的折扣優惠，變相減價可高近4成促銷，吸引城中名人、投資者及地產代理瘋狂入票，昨日另類物業投資者伍冠流亦有入票。不過，以是次收票計，一個單位有33個人爭，被「抽中」機會難度甚高。

【新報】稱，屯門地皮接獲8標書。政府持續加快推地步伐，昨再有兩幅細地截標，分別位處屯門湖安街及沙頭角順隆街與順昌街交界地段，由於位置較為偏遠，業界早前一致看淡投標反應，並紛紛調低估值。可是，不少發展商均看中屯門地皮享青山灣海景，令該地皮最終接獲8份標書，較市場預期更受歡迎。沙頭角地皮則只收到3份標書，入標財團或看中其銀碼細及屬罕有供應，故即使位處禁區仍躍躍欲試。

【星島日報】指，屋苑預約睇樓量跌5至10%。一手樓盤持續推出優惠，搶去市場焦點，加上重陽節三天長假到來，不少業主外遊，放盤量亦減少，本報調查一百大指標屋苑，今起連續三天的預約睇樓量，日均按周跌百分之五至十，睇樓客以用家主導，業主普遍提價百分之三至五的議幅，未見大幅減價放售，業界料交投將持續膠。

【太陽日報】報道，辣招壓垮置業信心。筆者留意到兩個調查，第一個是有關兩岸四地今年第三季度的消費者信心指數；第二個則統計了亞太區富裕人口和他們的投資。兩個調查得出的結論是：港人置業信心最弱，包括香港在內的亞太地區，富裕人士正在減少物業投資。

湯文亮：石禮謙的辣招修訂，不修也罷

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月10月12日

雖然財爺讚石禮謙旗幟鮮明，夠膽提出辣招修訂，但政府堅決半步不退，辣招議案會隻字不改，原裝通過，總括來說，辣招議案直接通過的機會甚大，但我再了解石禮謙所提出的修訂，其實了無新意，不過執行的時候非常複雜，又容易出現漏洞，既然如此，不通過亦是正常，而且，作用又不大，而不通過又有不通過好處，因為政府要為辣招負全責，倘若有什麼冬瓜豆腐，堅決要執行辣招的官員可能烏紗不保，若果經過修訂，無論有什麼問題，提出與及讚成的議員則要負上大部份責任，官員們不但可以置身事外，立於不敗之地，更加可以以此為藉口責成提出修訂的議員，所以，若果不是有重大修訂，其實不修也罷，無謂給予官員他日有脫身機會，而且，不修訂，當市況逆轉，或者星加坡提出撤招的時候，議員又可以立刻動議提出撤招，將被動變為主動。

現在香港樓市形勢逆轉，全部專家，甚至地產界人士都說樓市會下跌，其實，這是他們聰明之處，說樓市跌，一來可以警告政府不要通過辣招，二來可以嚇到那班膽小業主大幅減價出貨，於是乎，有部份人一路說樓價大跌，但見一些筍盤靚貨的時候，又會入貨，最無辜的就是希望辣招通過的市民，因為他們被洗腦，認為樓價將會下跌五成，所以就算樓價下跌四成的時候，他們仍然不敢入市，就算樓價下跌五成，我就不信他們夠膽入市，或者，他們無能力入市，倒頭來，辣招的出現，益了那班投資物業的人，苦了那班物業代理與及有關行業，直接令市況轉弱，香港經濟下調，官員們又會成眾矢之的，到時又睇那班官員怎樣應付。

政府今次出招的主要目的是希望樓價下跌兩、三成，好讓那班不合資格置業的市民可以置業，但當樓價下跌至官員們心目中的幅度時候，你估，那班官員夠不夠膽挺身而出，叫人買樓，當然不會，他們只會叫市民小心，小心，而那班整天說樓價太貴，要政府出招打壓樓價的市民，你又估，他們是否夠膽買樓，兩個答案都是否定，即是說，政府出招是白費，所以，政府出招是一個不明智決定，而立法會通過辣招議案更加是助紂為虐，有朝一日，他們是會為議案通過而付出代價，而一眾小業主更加可以認清楚立法會議員真面目，他們只會考慮政治因素，不會考慮民生，正是，市民有市民死，佢有佢返屋企。

樓市分析16 - 辣招如何影響樓市(一)

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

Peter Paker

2013月10月13日

筆者前文從宏觀角度分析，為何政府推出一系列行政措施仍無法有效調控樓市。簡單而言，樓價上升的基本因素為供應不足、高收入家庭數目增長強勁、低息環境、境外需求等等。但政府這些行政措施根本沒有針對升市的基本因素，辣招只能拖延樓市升勢，好讓政府爭取時間去等美國退市加息、或者覓地增供應。

今次筆者會詳細分析各項辣招如何影響樓市，包括：

• SSD；
• BSD；
• DSD；
• 加新造按揭息率；

至於以下調控措施，筆者將會另文分析：

• 收緊按揭貸款成數；
• 30年貸款年限及壓力測試；
• 正面按揭信貸資料庫；
• 限呎、限量地；

SSD

過去， SSD如何鎖死二手盤源供應、流通，由於盤源收窄，反會有助支持樓價。很多人士評論過，因此筆者不會詳細重複多說。根據土地註冊處網頁（http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/），2011年及2012年住宅買賣合約數目分別為84,462宗及81,333宗。以全港私宅數量1,118,000個單位計算，3年SSD 預計會鎖緊約240,000個單位（21.5%）。

為何SSD無法有效調控樓價？

以今天的高樓價計算，儲量佔約8成的A – B 類單位租金回報大多仍有3.5 - 3.7厘，仍高於近乎零存款利率、1–2 厘的按揭利率。但是今天的業主很多並非今天才買樓自住及投資，若以其歷史成本計算，現時的租金回報（自住及收租）最少已經有5厘以上，持有物業只會比賣出更化算。

於目前低空置、未來低供應、業主低負債水平（筆者會另文詳述）、高租金回報、低利率的情況下，我相信絕大部二手業主會傾向、有能力囤積不賣。這也包括自住業主，因為自住業主若賣出自住單位，持續上升的高昂租金便是賣出自住物業後的成本。

倘若SSD存在於1990 - 1997年，SSD 將會是一項非常有效的調控樓市措施，因為當時按揭利息10 - 11厘，收租回報只有5–6 厘，業主囤積單位每年要向租客補貼 5 - 6厘，3年合共補貼15% - 18% 樓價，單是3年SSD巳經使到業主失去任何防守、短炒獲利的空間，迫使業主一定要賣出單位，樓價便會下調。

但今天的情況是完全相反，今天業主負債水平遠較1997年時為低，自住慳回支付租金的回報及投資收租的租金回報遠超存款及按揭利率，今天二手業主囤積單位不賣反能隨着時間過去賺得更多、省得更多，所以大部份業主真的沒有壓力要劈價賣出單位。其次現有樓宇空置低及未來賣地的供應不足，尤其細單位及上車盤集中的區域，租金長遠看只會有升冇跌。

BSD

根據筆者前文「大陸客、樓價與BSD」，BSD 無法有效調控及冷卻樓市，主要原因如下：

• 樓價上升的主要原因是本地強勁的購買力。

• 實施BSD後，內地買家漸漸適應BSD且開始流向低價的物業，這可能因為買低價物業所涉及的稅款較低有關。目前，香港最缺乏、需求最大、空置最少的單位為上車盤及基層集中區域內的細單位。但是，BSD實施後，反把這班「豪」客由空置較多的中上價樓市場，趕至香港需求最殷切的基層單位市場。

• 近年來，中港、外國交往頻繁，外地人在港的居住需求頗為不少，政府出招不准外地人買樓，但有居住需要的外地人始終會租來住。香港作為國際城市，難道不准外地人在香港租樓住嗎？這始终會使到本地人一樣面對住屋上的競争，如果住屋供應不能增加，住屋成本一樣會上升，不過由買賣成本轉至租賃成本，租金上升又能支持樓價。大陸留學生、大陸駐港機構的人員是一個好例子，筆者家住港島東，屋苑內經常會撞到趕上班的內地人。

DSD

居於自置物業比率非常高，DSD 只會使到租盤更缺

根據2011年人口普查（簡要報告 p.72 – p.77），香港有237萬個家庭，居住情況如下:

表一：2011年人口普查全港家庭戶數居住情況

居於「自置」物業的家庭

（包括私樓、居屋、村屋等）

123萬戶(52%)

居於「全租」物業的家庭

•私樓、居屋及其他非公屋住宅

       (104 -72萬戶倒推之估計數字)

•公共房屋
(假設所有公屋戶都是從政府租入單位居住)

32萬戶

72萬戶

104萬戶(44%)

其他居住情況

(例如：免交租金, 由僱主提供, 合租／二房東／三房客等)

10萬戶(4%)

2011年人口普查全港家庭戶數

237萬戶

假設1個家庭佔用1個單位（這個假設是與現況相符，請參閱人口普查簡要報告 p.72），如剔除公屋及其他居住情況之82萬個單位，所有私樓、居屋及其他非公屋住宅有154萬個，其中123萬個單位（123/155萬戶= 79%）是由自置物業家庭自行居住，只有20%的私樓、居屋及其他非公屋住宅用作投資及收租之用。8成非公屋的住宅由用家自行居住的話，基本上很難說賣便賣，用家不能不兼顧自身家庭需要而草摔賣樓。若非自身經濟情況不許可，自住樓理應是他們最後一根稻草，不會隨便賣出。

7成多至8成的非公屋的住宅單位由用家自用，曾俊華經常講樓市炒風嚴重，我真的想問 「有幾嚴重」？如果8成單位買左擺響度任由空置等升值，這才叫炒風嚴重！！ 居於自置單位家庭的比例非常高及低空置而導致樓價上升的現象，我認為這是強大自住剛性需求的表現。處理剛性需求的唯一方法，就是增加供應。

政府出DSD 去趕走長線收租客，其實會有另一個副作用，今天8成住宅單位已由用家自行使用及只有2成放租，今後仍有能力入市的人絕大部份買家一定是自用。在更多人用其單位自住及在低空置率的情況下，放租的單位只會比以往更少，租客要比以往花更多工夫、時間、金錢才能覓得心水租盤。

DSD拉闊上車盤與豪宅之間的租金回報差距，變相吸引資金投進上車盤

由於低價物業的印花稅稅率較低，就算要付DSD，都是有限錢。政府出招限買中上價住宅，只會令到聰明資金湧去到下價上車盤，變相加大上車客面對的競爭，原因如下：

• 上車盤、細單位的呎租較同區大單位差不多，甚至更高；
• 出租細單位較大單位容易，租客對內籠亦沒有太高要求；
• 上車盤及基層盤因公屋、居屋供應不足而對細單位而有強大屋住屋需求；

例如，一個香港人要買1間 $1,000萬的住宅物業，從價印花稅加 DSD合共要$75萬。但如果他買4間 $250萬的住宅物業，從價印花稅連DSD合共要$30萬。買 1間$1,000萬的物業與4間 $250萬的物業，單是印花稅上的支出已差 $45萬，這個差額相當於這1間$1,000萬物業約14 - 16個月的租金收入。

以今天的市況，1間 $1,000萬的住宅物業，每月租金約$28,000 - $29,000。一年差餉就係 ($29,000租金 x 12月x 5%) - $6,000 豁免 = $11,400 元。扣除差餉後的租金回報約為3.13%（$29,000租金 x 12月 - $11,400差餉）/ $10,750,000。

另一方面，4間$250萬，每間隨時可以收到約 $8,500 租金，而每間要付出的差餉金額應為零。理論上每月應課差餉租值低於 $10,000（$10,000租金x 12月 x 5% = $6,000），等如每年豁免差餉上限$6,000。扣除差餉後的租金回報約為3.96% （$8,500租金 x 4間物業 x 12月）/ $10,300,000。

由於上車盤的剛性需求大及空置率極低，同區的上車盤與中上價樓在租金回報上已有一定程度的差距；從價印花稅的稅率會隨所買的物業價值上升而急速上升，DSD的出現變相使到上車盤的租金回報更加吸引，且較低的印花稅支出，過去一年多上車盤樓價亦跑贏大市。

政府口中出招的其中一個目的是幫人上車 , 但出招後使到上車客更難上車 , 而上車客及用家面對更大及更強者的競爭，實質政府根本不想實力次等的買家上車。

加新造按揭息率

很多人認為，加新造按息便可以冷卻樓市，其實這只是答對一半。我認為要加息，必須要同時加新造按揭、舊有貸款利息，即是須要加銀行同業拆息及最優惠利率才有效。今日只加新造按揭，對很多舊業主來說，根本無影響及出貨壓力。根據筆者統計，H按由2009年1月至2011年8開始式微起計，新提取H按貸款宗數合共約227,614宗 ，詳細數據可參閱附錄一。
有聯滙制度下，銀行同業拆息及最優惠利率不能隨便調整，香港的貨幣政策必須要跟隨美國。假設若撇除SSD、BSD及DSD的因素，舊業主當考慮賣樓時，他們便要放棄之前較低息的按揭計畫（例如：H + 0.7%），再換另一層樓就是較高的H按1.9厘 – P按2.15厘按揭息率。在高租金回報（自住或收租）的情況下，這樣只會使到舊業主在考慮賣樓時更惜售，二手住宅流轉速道更慢，這也是導致地產代理「食西北風」的另一原因。
從表二的數據得知，今天香港人的財富、流動性、淨儲蓄水平非常高，銀行體系内「淨儲蓄」已達香港2012年GDP的1.5倍，這可以解讀為香港人「好有錢」及「底子厚」，有強大的持貨能力及防守力。與1997年「淨負債」HK$14,560億，當年超借金額約1997年全年GDP的1.1倍，今天的實力與當年比較，簡直是天淵之別。

表二
1997年12月及2012年12月
香港銀行體系內的所有貨幣存款及貸款狀況

金管局1997年12月份貨幣統計數字
http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/
press-releases/1998/980126.shtml

金管局2012年12月份貨幣統計數字
http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/
press-releases/2013/20130131-5.shtml

而這個「淨儲蓄」約全年GDP 1至2 倍的狀態，其實由2004年起經已開始存在，且淨儲蓄金額其後更不斷拉濶，這個情況並非自美國量化寬鬆後才出現，遲些 “plot” 個趨勢圖出來給大家看看便清楚。

這也可解釋，以本地買家為主的香港住宅市場能在金融海嘯後迅速回升反彈，以及在政府眾多阻人買樓的辣招下仍然無法有效調控樓價，辣招真係「好」阻人買樓，包括3D、大幅收緊按揭成數、加3厘的壓力測試、連租約盤最多只借5成、正面信貸資料庫、以資產值的貸款只借3成等等。因為今天香港人的「尿袋」容量其實好大，他們不但已有充足準備去面對逆轉市況，且更擁有在低位撈貨、執死雞的本錢。

要疏導資金從樓市撤出，除了加新造按揭、舊有貸款利息外，最有效及最快的方法就是同時再加存款利率。試想想，如果3個月定期存款有3 - 4厘利息，買樓收租的吸引力便會大大降低，這樣就可以自動誘導資金從樓市撤出，不過大前題是市場要有適度的供應量。但是在聯滙制度下，香港等同自行放棄制定利率及貨幣政策的權利。要真正有效理順樓市，今天看來只剩下增加供應一途。但增加供應的速度及幅度更不用多說吧……

試想想，如果還是供應不足，租客要競逐市場上有限的單位，而租客的居住需求彈性其實不高（不租不買的話，只能與家人同住），業主很大可能將增加的利息成本轉嫁至租客身上。

By the way，想補充多一點，唔記得阿邊個成日話，今日香港家庭債務佔GDP約160%，超過97年爆煲水平，真係想麻煩佢下次請 quote埋相關的存款數字出來看看，然後再評估香港家庭的債務情況是否已達危險水平。

（待續）

2013年可售的主要新盤

http://property.mpfinance.com/htm/2012project.htm

明報置業網

吳啟民：減價效應樓市跌6成?

http://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_NGKAIMAN&id=26322

吳啟民

世紀21香港有限公司行政總裁、21控股有限公司主席
吳啟民先生在94年將世紀21品牌引入香港地產市場,現有逾150間特許經營店,業務普遍香港,九龍,新界及澳門,服務範疇包括住宅及工商租售物業,拍賣,估價等等

2013-10-10

在3D辣招效應下，樓市成交大幅萎縮，影響樓市。近日有發展商以回贈印花稅一招，實行「要錢唔要貨」開售貨尾單位，二手市場受到短期沖擊乃預期之內，但是否會觸發起當年金融海嘯時劈價浪潮，甚至預期樓價大跌60%，仍要視乎外圍經濟走勢及本港經濟變化。

西九龍一向是內地買家鍾愛的地段，買家當中佔逾三成。但在政府連番推出多項辣招後，不單止西九龍，整個香港成交即時凍結，加上一手新條例措施，一手及二手市場成交曾一度冰封，經過四個多月適應期後，陸續有新盤登場，各大發展商賣樓為求達到好成績，除了訂價作出調整，並附設不同優惠，送車位、送釐印已經是促銷典型手法。

今次連一向賣樓訂價「高人一等」新地，推售天璽貨尾單位，除了在訂價較二手市場為低，最重要一招針對辣招設有「特別現金回贈」，回贈從價印花稅包括BSD及DSD的70%，很明顯該優惠吸引買家回流豪宅物業市場。對地產商而言，天璽今次連同回贈減價幅度逾三成，但不必擔心發展商會蝕本，只是毛利率降低。在天璽減價效應下，區內二手市場即時受影響乃意料之中，是否擴散至中下價樓層面，影響在所難免但中下價樓與豪宅所受衝擊有異。

過去在超低利率及市場資金充裕，買磚頭有保值投資概念下，直接推高市場對豪宅需求，令香港豪宅售價在金融海嘯後瘋狂上升，幅度遠比一般樓盤高。至於500萬元以下的上車盤卻有實質需求，就算有辣招下影響仍微，調整幅度相對豪宅較細，相反今次藉減價打破樓市觀望氣氛。

政府連番推出辣招調控樓價，出現「量跌價不跌」，反映作用性不大。經驗之談，過去多次樓價下跌周期，當中兩次調整幅度更達六、七成，而該兩次調整的共同特徵，都是息口大升、供樓負擔比率處於緊張狀態、新供應量多，以及經濟處於衰退。
但現在香港經濟不算太差，較受影響是利率上升，一旦外圍加息，香港也會跟隨美國調升利率，按目前超低利率就算現時加息也不可能重現82年高峰期時18厘按揭利率。但一旦遇上經濟放媛，本港樓價下行風險較高，住宅樓價下跌5%是平常，要跌20%也不足為奇。

瑞信：明年港樓價僅會微跌

http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20131010/paa01/lad1.txt
文章日期：2013年10月10日

【明報專訊】瑞信研究院昨發布「2013年全球財富報告」，指過去一年，港人家庭財富增長8%，主要受惠樓價及股市上升。報告預料香港資產達百萬美元的富豪人數5年內升63%；中國內地則將成為全球富豪增長最快的地區，到2018年將升88%。

報告顯示，至今年年中，本港家庭財富總值升至9280億美元。其中70%的成年人擁有1萬美元（約7.8萬港元）以上的財富，而20%的成年人擁有10萬美元（約78萬港元）以上的財富。本港百萬美元富翁共有10.3萬人，較上年升9%。瑞信私人銀行部董事總經理范卓雲指出，本港家庭財富增值主要得益於過去一年樓價升16.6%。她預測，明年本港樓價僅會有個位數的下跌，原因是，即使聯儲局明年初退市，最快要到2015年才會上調息口，明年香港利息仍低，同時外圍經濟環境向好。

港人人均負債35萬

本港成人的平均債務為4.46萬美元（約34.6萬港元），相當於總資產23%，高過較先進經濟體15%至20%的平均比重。

中國內地將成全球新增百萬富翁的主要來源，報告預計到2018年，內地百萬富翁將從112萬人增至210萬人。范卓雲認為，中國政府積極實行的結構性金融改革，將幫助私人企業發展，從而令內地貧富差距擴大。

范卓雲預期，恒指未來12個月會升至24,500點，最近一段日子會維持波動，因為要觀望美國本月17日的債務上限結果。她指美國兩黨都不希望違約，因此有很大機會和解。

今日地產新聞摘要20131010

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年10月10日

【明報】指，仲量聯行王美嫻：辦奧運利樓價，日房產可留意。受樓市辣招影響，本地投資者開始將視線轉移到海外市場，因為可避開額印等置業成本之餘，同時亦可把資產配置變得更多元化。

【信報】謂，新盤劈價拖累二手，私宅居屋銀行估價料再跌。受到近日二手屋苑低價成交拖累，銀行對熱門私人屋苑及居屋的估價與8月份情況也有所不同，10個指標屋苑中，9個在過去兩個月估價普遍下調，其中太古城及紅磡黃埔花園單位的估值被調低4%。

【東方日報】指，地膽行分店變身散貨場。二手樓市續吹淡風，大型代理行入不敷支，中小型代理行更難捱，部分代理為維持生計，陸續將分行舖位出租。近日宏基地產位於牛頭角分店，就暫「變身」為成衣散貨場。

【新報】稱，歷經煉獄，有望成功蛻變。香港政府出招打壓樓市，其中最大一個原因是恐怕物業市場樓價高企，不過有價無市，空置率高，變成另外一個鄂爾多斯，而位處於內蒙的鄂市，過度發展房地產，現在有不少地盤爛尾，就算已入伙的都十室九空。

【文匯報】指，瑞信：樓價跌少過一成。政府不撤辣招，一手劈價增優惠推盤，加重樓市下調壓力，投行瑞信昨發表報告指，發展商採取減價刺激交投策略，樓價開始有單位數跌幅，但該行不認為樓價會有大幅下跌的情況。

【星島日報】指，天璽「分拆票」谷起登記量。推出多項優惠成焦點的九龍站天璽，首階段可售六十單位，將於周六正式開售，本地準買家看準項目「港人港樓」銷售策略，實行以公司名義入票之餘，亦紛紛「分拆」以個人名義入票增加中籤機會。

【太陽日報】報道，東九商廈租金，恐倒插。幾年前政府起動九龍東效應，區內寫字樓供應量連年上升，上季空置率更爆升至6.3%，創一○年第二季後超過三年嘅新高，有代理估計，今季區內寫字樓租金有機會罕有出現回落，跌幅約1至2%，將會抵銷今年頭三季升幅。

【蘋果日報】說，瓏門租務旺，9日錄20宗。新地講明「月月有樓賣」，下個月開賣的項目，極大機會是屯門瓏門2期，有意放租的1期業主回歸現實，迅速以市價出租，令租務轉趨活躍。

【成報】稱，曉珀最快下周開售。新盤市場暢旺，恒基地產（012）旗下位於界限街的單幢新盤「曉珀」昨日公布，最快周末推價單，下周發售。首批單位最少30伙，預料以貼市價推售，更不排除會向客戶贈送印花稅。該項目已於昨日晚間上載了售樓書。

【爽報】說，新界西樓盤打吡戰。新地方面講明月月有盤賣，經紀黃好緊張下一個盤將在哪處，還叫老樓向新地雷爺收收風，原因新界西北班經紀就快餓死，盼望屯門站上蓋瓏門二期救救佢哋。

湯文亮：幾年後，美國退市便是好消息

http://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TML&id=26329

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月10月10日

現在，美國稍為傳出退市聲音，市場上立刻出現不良反應，杜瓊斯應聲下跌，可以說是屢試不爽，最後，伯南克要再次宣布，美國暫不退市，亦為加息訂出一個加息條件與及時間表，同時，奧巴馬亦勸退薩穆斯，否則，那位58歲神童一上任便訂出退市計劃，令正在復甦的美國經濟再受打擊，雖然現在很大機會由耶海倫接任，她亦講明繼續執行伯南克的QE政策，但是我覺得，美國退市，將會是耶海倫任內要解決難題，問題是幾時及如何進行退巿，我相信在一、兩年內美國暫時不會退市，但若果在三年後，美國仍不退市，對市場來說，情況會與現在相反，是一個負面消息，不過，就算是退市，道路將會是漫長，若果美國在十年內能夠做到由QE到退市，繼而加息，已經是一個較快時間表，所以，現在擔心美國加息，在我來說，只是無憂的憂慮。

一定會有人話，湯文亮，你又唔係經濟學者，點解可以發表美國會否退市言論，與你的身份不合，你只不過是一位物業投資者，一定希望美國不退市，不加息，我絕對同意那人的說法，但若果我是經濟學家，更加會知道美國暫時不能退市，不過，要為退市作出準備，不斷要作出一些試探式舉動，情況好似孫中山先生搞革命，從廣州開始，到1911年10月10日武昌起義成功，當中亦經過十多次失敗，所以，就算美國退市是事在必行，但美國政府亦要有心理準備，一定要經過多次失敗才可以成功，大家亦要有心裡準備，那些專家周不時會發表一些美國退市、加息言論，大家一定要堅持自己投資方向，否則，在那些言論影響下，做出錯誤的決定，閣下的資金就會不翼而飛。

三、四年後，美國若不開始退市，情況反而令人擔心，因為美國已經要不斷量化寛鬆，才能維繫生存條件，但若果到了那個時間，美元的認受性一定受到考驗，若果其他國家不購買美國國債的時候，真的不敢想像到時美國如何解決面對經濟窘境，所以，在幾年後，美國退市，大家又不需要恐慌，因為這是一個好消息。大家試想想，若果蘇東坡欠債冇錢還，在最初，那些債主一定會要求蘇東坡以畫畫抵數，當時，物以罕為貴，但後來見蘇東坡一視同仁，不斷畫畫來抵其他債主的欠債，大家都知道，畫多便不值錢，所以那班債主希望蘇東坡自力更生，減少畫畫，不再以畫抵債，其實，情況好似美國一樣，美國無錢還債，最初大家不但接受，並且希望美國量化寛鬆，印多一些銀紙，但銀紙印得太多，大家又希望美國最好減少印銀紙，所以，三、四年後，美國宣布退市，其實是好消息。

負利率才是貧富懸殊的底因

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131010/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2013年10月10日

《明報》今日報道，瑞信研究院發布的「2013年全球財富報告」，指過去一年港人家庭財富增長8%，主要受惠樓價及股市上升。報告預料香港資產達百萬美元的富豪人數5年內升63%；中國內地則將成為全球富豪增長最快的地區，到2018年將升88%。

報告又顯示，至今年年中，本港家庭財富總值升至9280億美元。其中70%的成年人擁有1萬美元（約7.8萬港元）以上的財富，而20%的成年人擁有10萬美元（約78萬港元）以上的財富。本港百萬美元富翁共有10.3萬人，較上年升9%。瑞信私人銀行部董事總經理范卓雲指出，本港家庭財富增值主要得益於過去一年樓價升16.6%和股市升了7%。

她又預測，明年本港樓價僅會有個位數的下跌，原因是，即使聯儲局明年初退市，最快要到2015年才會上調息口，明年香港利息仍低，同時外圍經濟環境向好。

中國內地將成全球新增百萬富翁的主要來源，報告預計到2018年，內地百萬富翁將從112萬人增至210萬人。范卓雲認為，中國政府積極實行的結構性金融改革，將幫助私人企業發展，從而令內地貧富差距擴大。

筆者看罷上述的數據和分析，覺得其中一個較有趣的地方，是過去一年香港人財富增加主要是因為樓價和股市上升，則若資產升值這遊戲暫停，對香港人的財富衝擊會有多大？

另外，瑞信預計未來數年內地百萬富豪的增長速度會超越香港，雖然過去幾年內地股市乏善足陳，但樓市跟香港一樣屢打不跌，同樣是否在靠玩「磚頭」升值的遊戲？

事實上，香港和內地都存在長期實質負利率的現象，對資產持有者有利而不利「無產」人士，當政府屢說貧富懸殊，可有正視負利率才是真正原因？

撰文：陸振球（明報地產版主管）

奧巴馬将提名珍妮特•耶伦出任新一届美联储主席-楊天命可能估中了一半

引子： 英國《金融時報》 羅賓•哈丁馬利德華盛頓報導
—美國政府官員表示，巴拉克•奧巴馬(Barack Obama)將提名珍妮特•耶倫(Janet Yellen)出任美聯儲(Fed)主席，意味著後者將成為首位執掌這個世界經濟領域權勢最大的職位的女性。

小弟近年來一直購入楊天命師傅的運程書，發覺楊師傅幾年來都有驚人的準確預測。記憶猶新的當屬他預測2012年9月將出現新一輪的全球量化寬鬆。果不其然，2012年9月14號凌晨00：30分的“ 美國9月央行利率決議” 結束後，美聯儲宣布啟動新一輪“開放式”的資產購買計劃(QE3)，表示將自14日開始以每月400億美元規模購入機構抵押貸款支持債券(MBS)，維持6月實施的延長“扭轉操作”至今年年底操作不變。上述兩項措施並行將令美聯儲在年底前每月增持長期債券規模達850億美元。美聯儲宣布將超低利率指引期限從此前的“至2014年末”進一步延長到“至2015年中”。隨後，歐盟，英國和日本紛紛效仿。

關於今年的運程，小弟一直關注楊師傅書中世界之天運裡面的啟示六中講到“2013年乃是屬“水蛇”的癸己年。。。代表整年的世界財政甚或局勢也會受著一位陰性的貴人操控主導”，“該位影響世界的女貴人將於立冬後作出一個嚴峻的決定，繼而引發世界爆發出極為動盪的大調整”，“世界將進入三年的亂世之期”。

楊師傅預言這位女貴人，極可能是德國總理默克爾，她剛剛獲得連任，不過可能今後的做為比較有限。根據FT報導的奧巴馬提名耶倫的消息，小弟以為，這才可能是真正的女貴人，皆因她將具備左右美國及世界經濟的能力。美國亦如楊師傅預測的，“陷入前所未有的動盪中”。真希望中國可以如他所說“由紛亂中逐步恢復正常運作”。

究竟耶倫會犯什麼樣的錯誤呢？實在讓人猜不透。對於香港樓市呢？楊師傅提到“政府會繼續出招，樓價難升難跌”。這年初的預測，也十分恰當呢。

樓市點評：供應陷阱 2013-10-09

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/20415

汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。於1995年開始積極參與商會事務， 05-11年任香港專業地產顧問商會會長。09年金融海嘯期間，領導商會理事們簽署「不裁員承諾」，以履行社會責任及保持行業穩定。

10月7日，長遠房屋策略委員會於油麻地進行公眾諮詢，我代表香港專業地產顧問商會出席，並在抽籤後得到發言及提問的機會，但是因為現場有不少出席者的反應過分激烈，影響到我的發言和張炳良局長的回應，所以我在此再分享一次。

本會和我的立場其實都是十分支持政府在諮詢文件中以增加供應去解決房屋問題的概念，這是正本清源之道，對於政府竭盡所能去尋求土地興建房屋更加表示欣賞，但正因為支持此方向的關係，我們不能不指出政府的增加供應的方案仍存在三大隱憂，我分別提出三個觀點如下：

1. 現在不少需要上車置業的人士是因為買不起樓所以改為等待政府興建新的居屋發售，我們先了解一些數字，以9月我經營的祥益地產所成交計算，屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)！而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎，屯門的私人樓是6763元一呎！我提出重要的問題是：將來推出的居屋在日益昂貴的建築成本下，能否低於以上價錢出售？還是比這價錢更高！？如果是更高的話，是否值得等下去？如果實際環境不是如市民想像般理想的話，他們是否要知道？

我們看回實際的例子。綠悠雅苑於2012年推出時，以6000元一呎發售(以實用面積免補地價計算)，上星期有報章報導傳聞中政府和李先生達成的協議於元朗農地興建1058個建築面積300平方呎的單位，預算售價135萬元。地價於轉售的時候以樓價3成補回（另一講法是1500元），有關傳聞翌日經政府否認，但如果真是興建建築面積300平方呎單位的話，有關單位的實用面積較合理的評估是大約是240呎左右(即8成實用率)，以135萬售價計，樓價的地價是5625元，報導中說地價等於樓價的三成的話，那整體單位的值以實用面積計是8042元一呎！如果當地價只是1500元一呎的話，整體單位的值就是7500元，雖然以上只是一個傳聞，但以上的推演也足以參考在高成本下新建的物業，其實是很容易貴過二手市場正出售的單位。

張炳良局長即時的回應亦很有道理，就是房委會推出公屋發售的售價是根據市民的負擔能力去計算的，如果購買居屋人士收到不足應付建築成本的話，不足的部分就會計算在地價之內，這種「量力定價」的基制的而且確能令政府向推出當時的有關市民負責任，但這其實仍未可以回應到我的擔憂。如果成本高漲是一個現實的話，政府極其量是減低上車的門檻而已，如果居屋買家的能力是負擔不到昂貴的樓價的話，補地價的比率就自然增加，始終買入單位包括了地價的值仍然是昂貴，而補地價在將來賣出樓的時候都會是依比例去償還的，居屋買家並沒有買到平貨，如果通脹愈高樓價愈升，買家仍然是避免不到沉重代價。

何況，如果通脹不斷上升，白表人士的收入上限亦會逐年提高，薪金若追不上的「合資格人士」中籤機會也可能愈來愈低。

筆者認為既然等幾年之後的居屋，極有可能是比今天更貴的，政府何不作供應管理鼓勵更加多二手業主放盤，令更加多人可以買到二手市場較平的價格，而買家更應該認清現實，盡量考慮二手市場的更平選擇。

2. 2011年、2012年及2013年首兩季的全港建築工人數字分別是62635人、71295人及80173人，其實每年都有10%或以上的升幅，但我十分關心每年10%的建築工人增加是否能應付政府增加的土地房屋供應、龐大的基建工程和新市鎮開發！？如果香港工人增加得不夠的話，香港房屋的生產線其實亦等同增加不足，所謂增加土地供應的效果，不單只達不到還會不斷提高建築成本。

張炳良局長對這方面是政府一向也十分關心建築工人的供應問題。

3. 另一個可能出現的危機，就是現在無論政府及發展商，也在辣招下大建小型單位，但是，香港的房屋有一半可售單位也是小型物價，本來中型單位已經是供不應求下價值偏高，未來，在政府增建細單位下，中型單位供不應求的問題將更益嚴重，成為幾年後的另一長遠樓市死結。

在高通脹和工人權益抬頭的時代下，增加供應仍然隱藏太多的凶險。

混沌市場勝官方秩序 20131009

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=50886

  施永青

中原集團主席

在一般人心目中，有秩序的狀況總勝過一片混亂。因為有秩序表示跟着發生的事情是可以預期的，是比較容易掌控的。但如果是處於混沌狀態，那就很難意想得到隨後會有甚麼事情發生，很可能會失控，缺乏安全感。

社會主義與計劃經濟就是在這種理論下誕生的。人們很容易會覺得，資本家唯利是圖，不會考慮社會的整體利益，最好由人民代表，在議會中立法，逼資本家兼顧社會利益。此外，商人必然各自競爭，不理市場是否已經飽和，結果造成大量浪費。所以人們會以為：最好由政府根據社會的整體需求來制訂生產計劃，這樣就可以既確保供應，又不至生產過剩。

現實社會遠比政府想像中複雜，愈是遠大的規劃，愈容易出錯。而政府最不傾向認錯，往往會為了維持秩序，沒法再回應社會需求的變化。相反，各自為政的商人，會各自尋找生存空間，使社會上不同的需求都有人照顧。商人不會與利潤作對，見錯肯改，較能回應社會不斷的演變。

人類過去百多年的實踐證明，計劃經濟表面上很有秩序，但帶來的卻是停滯與落後；而市場經濟雖然混亂，卻充滿生機與進步。可惜香港的新一代，大都未有吃過計劃經濟的苦頭，大都崇尚秩序，害怕混沌，以為可以透過向政府問責，逼政府交出宏偉的長遠規劃，就可以解決問題。他們會主張，要政府規定發展商建多大面積的單位，規定業主每年最多加多少租，規定內地人只能買兩罐奶粉，甚至想規定某些店舖只能做港人生意。他們以為，只有制訂多些規矩，社會上才會有秩序，市民才會有保障。這其實只是一場美麗的誤會。

現實是秩序會趨向死板，沒法適應不斷演變的客觀世界。有活力的系統是處於混沌邊緣的狀況，它能不斷吸取內外訊息，迅速作出調整。這樣，舊秩序就會不斷被破壞，新秩序在不斷被摸索，貌似一片混亂，卻在不斷建設，不斷進步。

近年，內地經濟增長的迅速，多了一批先富起來的人，加上中國政府開放讓國民外遊，這無疑會對世界造成影響；位處於中國南大門的香港，當然首當其衝。這表示香港的原有秩序會受破壞，造成一定的混亂，香港人不得不重新適應。

面對這種情況，香港人可以有兩種取態：一是閉關，防止外來的影響破壞原有的秩序；另一是借混沌發掘生機，改變舊模式、適應新環境。

內地人喜歡來港購買商品與享用服務，是因為我們商譽好，有質量保證。我們應盡量利用這種不用增加成本，就可以無限利用的優勢，而不應被他們一湧而至所造成的混亂而嚇怕。這個時候，與其叫政府出來維護原有秩序，不如讓商界整理混沌中的新訊息，以新的營運模式去適應新環境。這樣，香港人才可以由受害者變成得益者。我相信市場的混沌最終會勝過官方的有序。

(轉載自2013年10月9日am730C觀點)

今日報章地產版摘要 20131009

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

文章日期：2013年10月9日



【明報】指，港人私人名義入市，付稅遠少公司客。新地突然限定大批天璽單位須以「港人港樓」形式發售，令發展商所付的回贈金額大減。不過，港人購入天璽作長線投資，以私人名義置業所付之稅款，仍較以公司名義低約63%，連同樓價及其他優惠，置業成本則便宜約4.5%。

【信報】謂，發展商冀減價套現，港大料樓價平穩。近日有地產發展商減價推售單位，市場憂慮會拖累樓市下跌，香港大學經濟學首席講師王家富表示，樓價升跌主要視乎供求關係以及美國利率是否回升，他認為本港樓價短期不會大幅下跌，將維持穩定水平或只稍為回落。

【蘋果日報】說，屯門兩地皮，增建住宅110伙。政府在缺地下，為增建屋供應，惟有「打茅波」，加大地皮的發展密度，繼將軍澳後，安排在本季招標出售的五幅限量地，亦會如此處理。其中，屯門兩細地便率先建議將住宅地積比由5倍提高至6倍，以增建約110個住宅單位。

【新報】稱，康城2期售車位，逾百萬入場。車位拆售套現熱潮持續，繼新地(0016)有意拆售將軍澳天晉1期車位後，長實(0001)亦拆售日出康城2期逾800個車位，訂價由102萬至148萬元不等。若全數售出，長實料可套現近10億元。

【東方日報】指，英皇羅素街物業重建巨舖。發展商積極在旺區發展商舖，英皇國際（00163）執行董事張炳強稱，銅鑼灣羅素街22至24號全幢物業將斥5,000萬至6,000萬元重建為4層高商舖，總樓面約8,000方呎。

【星島日報】指，yoo回贈買家50%雙辣稅。資本策略旗下尚家生活發展的銅鑼灣yooResidence，昨晚突擊加推十五伙，平均呎價三萬二千三百一十七元，並仿效天璽，新增補貼印花稅優惠，當中港人私人名義買家全包印花稅（包括從價及雙倍印花稅）；至於公司客或內地買家，就一律補貼一半雙辣稅。

【太陽日報】報道，美聯人手少12%縮分行。美聯集團副主席黃靜怡稱，截至今年八月，集團人數較去年底少12.7%，分行數目減2.6%，集團採取持盈保泰經營策略，不會過度擴張。

【文匯報】指，溱柏開放式單位提價加推。新鴻基地產劈價推售九龍站天璽貨尾反應熱烈，發展商趁勢加推30伙。在天璽劈價搶客下，昨早推售第二批30伙的大埔海鑽．天賦海灣只沽出9伙，銷情比上周五首天1小時沽29伙明顯放緩。

【成報】稱，張炳強料樓價跌4至5成。英皇國際（163）執行董事張炳強在記者會上表示，目前普通住宅價格較2008年已上升1倍，市場最終會跟隨下行定律而下跌，故維持本港樓價未來下跌4至5成的看法。

【爽報】說，假豪宅受考驗。當年新地一舉向港鐵投得九龍站五至七期項目，總投資額計入通脹約300億元，自2005年起先後出售了凱旋門和ICC入伙招租已封了蝕本門，加上當日市道低迷補地價低，帶挈新地一個九龍站贏了一個九龍站。

火燎森：投資要有Plan B

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131009/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2013年10月9日

最近「重出江湖」作電台財經主持人、曾獲外界形容為「少年股神」的火燎森（化名），早年因為跟隨偶像股神巴菲特透過借入貸款買入中國石油（0857）而大賺一筆，打響了名堂，在賺得約1000萬元身家後，數年前購入數個將軍澳單位收租。

今天，火燎森已變成了網購生意的東主，而投資方面，除了有繼續買股票過手癮外，還手握幾套物業，包括住宅及舖位，市場估計他的身家約有5000萬元。他對筆者表示，他的投資之道是無論在任何時候都要在身邊發掘機會，不可以光等，因為「機會只有多或少，永不會是有或無」。

火燎森在2003年透個私貸借入50萬元，跟隨股神巴菲特買中石油的股票，之後隨股價上升透過按出股票不斷加碼，最後隨股神出貨而大賺一筆。其後亦有繼續炒股，外界傳聞早在2007年的時候，他的資產已有1000萬元。後來他加入商業電台主持電台節目，更在這個時候開始涉足房地產物業投資。火燎森用一部分資金購入將軍澳4個住宅物業，主要原因是當時他留意到市場上對住屋的實際需求十分旺盛，「一年新婚夫婦有2萬幾對，但新供應卻只得1萬幾伙，情况更維持超過3、4年」。在他入市後的幾年，租金升幅開始加快，收租利潤亦隨之上揚。

由於火燎森亦一直有留意舖位的市况，他其後決定於2010年開始買舖，並選址旺角先達廣場，「當時比較多人炒一線街舖，但炒商場舖卻很少人做。加上在我買舖後，智能電話便慢慢興起，那些租予電訊商的舖位，放租的叫價亦可以再上調」。

為遏止樓市炒風，政府推出各項辣招加重投資者的入市成本，火燎森表示，香港的投資環境近年面臨很大轉變，香港人變得很仇富，而仇富亦慢慢變成了「民意」。因此，火燎森指自己和很多本地投資者一樣，對香港的樓市已不太有信心，要想想其他出路，他本身便有打算在日本購房收租，並在今年2月曾親身到當地了解過市况，在接近達成交易之際，最後因為業主反價交易才告吹。他又表示，當地的樓市十分差勁，很多入行幾年的地產經紀都只做過租賃成交，沒有買賣經驗，因此從他們口中得到的資訊不多。接下來，他亦打算辦一盤帶內地客往日本買樓的生意，擴大利潤。

很多人想投資，卻經常表示無從入手，火燎森表示，投資不可以光等，因為「機會只有多或少，永不會是有或無，什麼都不去做一味在等，等同浪費時間」。他又指出，每個人都有屬於自己的優勢圈，因此要從身邊較熟悉的範圍內把握機會，然後盡量出拳出招，勇於嘗試。

他憶述有次坐的士，的士司機跟他說的一個故事，的士司機說，的士的車主原是一個小巴司機，後來炒小巴牌賺了1000萬元，再用該筆資金買入4間舖，資金後來愈滾愈大，現時該名車主已經手握22個的士牌。「他並非有很高的學歷，也可能不大懂計數，但卻捕捉到幾個牛市，全因為他是一個司機。」事實說明，機會俯拾皆是。

當年的「少年股神」火燎森又寄語年輕人，「人無志不立，如果你堅持走一條自己選擇的路就不要怨，有些人可能喜歡賺錢，另一些人可能有其他志向，不管如何，即管動手去做，因為改進自己遠比改變整個社會容易」。

作為一個有經驗的投資者，火燎森認為，除了要懂得進攻外，亦要準備在最壞的情况下如何防守，要有Plan B。在香港理工大學會計系畢業的他，當年借錢炒股亦為自己想好了後路，因認為當時中石油的股息已夠「冚」私貸的利息，「我最壞的情况就是考個會計師牌打工，每個月有3、4萬人工，應該都頂得住」。所以不認為當時自己借錢炒股過於冒險。

另外，他指投資的路上定必有起有跌，所以一定要穩得住陣腳，而一般散戶最大缺點，明明是短炒心態，卻以為長線投資，以至錯失大升浪，「有些人（個市）震一震就跟隨別人急走，其實並不恰當，變成是投機而非投資，若自己是計好數並已考慮所有風險，一定要學懂企穩」。

撰文：陸振球（明報地產版主管）