今日地產新聞摘要 20151230

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2015年12月30日

【太陽報】報道，車位買賣112億破紀錄。今年出現嘅車位拆售潮，相信係有紀錄以來最癲，而絕大多數係住宅車位買賣。有老友代理同劉Sir講，今年首十一個月一手及二手住宅車位買賣合約登記已錄9,327宗，總值高達112.83億元，突破九七年高位，創歷史新高。

【星島日報】指，頻錄大額蝕讓個案學者憂加息添壓力。本年樓市峰迴路轉，豪宅市場亦呈兩極化，一方面新盤及二手豪宅紛錄大碼成交，另一方面有部分豪宅轉手「出血」，蝕讓個案有蔓延趨勢，當中不乏由內地業主持有、或多按盤等低購入價出貨。

【文匯報】指，東方紗廠夥鄰地申建住宅。土瓜灣一帶綜合發展區由於業權並不統一，過去多年以來進展緩慢，但最近終於稍見眉目。據了解，傅老榕家族持有的東方紗廠重建項目，與毗鄰的金賜工廠大廈位於同一個「綜合發展區2」地帶內，近日一併向城規會呈交申請，建議分2期發展，提供合共979個單位，平均單位面積693方呎。

【明報】指，華置﹕明年豪宅贏大市，推肇輝臺12號，璈珀海景戶擬下月加價5％。華置（0127）大股東「大劉」劉鑾雄向以財技高超見稱，華置近期賣樓亦錄理想成績，旗下干德道璈珀，推出逾兩周累沽11伙、套現逾14.5億元，買家更不乏本港傳統老牌家族，成近日銷情最暢旺豪宅。

【成報】說，十大交投最多屋苑，美聯：嘉湖山莊蟬聯第一。美聯物業最新公布，過去一年二手住宅註冊量低迷，宗數跌至20年紀錄新低。年內二手註冊量最多的10個屋苑亦略有變化，雖然居首兩位依然是嘉湖山莊及沙田第一城，但去年第三位的美孚新邨今年不敵愉景灣，失去三甲席位，屈居第四。

【信報】謂，嘉道理家族布力架街申建4大宅。中電（00002）的大股東嘉道理家族，可算是何文田加多利山一帶的大地主，近年陸續有重建動作。這繼中電推展亞皆老街前總部的保育兼重建計劃之後，嘉道理家族新近亦向城規會申請，略為放寬何文田布力架街10至14號的地積比率限制，計劃於有關地址重建4座大宅。

【東方日報】指，華懋清水灣洋房上樓書。二○一六年將至，發展商急不及待啟動新一年推盤攻勢，豪宅洋房市場率先起哄。華懋旗下清水灣碧沙路20及22號的樓書昨已上網，兩幢大屋面積各逾3,600方呎，示範屋今首度安排予傳媒參觀，料隨即接受預約睇樓。


【蘋果日報】說，新地2.7億掃灣仔舊樓單位。近期積極收購灣仔區舊樓的新地（016）再度出手，剛斥約2.7億元大手掃入寶靈頓道5至11號榮安大樓兩個地舖及21伙住宅。

今日地產新聞摘要 20151229

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2015年12月29日

【太陽報】報道，港鐵批8360伙，歷年最多。港鐵（00066）今年開快車推地協助政府「跑數」，尋日截標嘅將軍澳日出康城第九期一共收到6份標書文件，主要由大型發展商競逐。不過有傳聞話今次有個別發展商只係遞交感謝信，而並非入標。

【星島日報】指，航運家族7.2億掃西半山新盤。超級豪宅交投氣氛突升溫，西半山有超豪新盤錄大手客斥巨資掃貨，干德道項目璈珀連番銷情報捷，昨天透過標售方式沽出兩伙，兩戶交易金額約二億五千萬元，市場消息稱，該兩伙買家早在本月中已「出手」購入兩伙，至今已先後掃入項目一籃子共四伙，涉及動用七億二千萬元，成為近期最大手豪宅新盤交易紀錄。

【信報】謂，申新居屋熱破九七。私人住宅樓價2015年上半年持續爆升，令房委會推出新一批2160個居屋單位，成為不少市民「上車」希望，反應空前熱烈，1月下旬截止認購，最終收到13.5萬份申請，打破1997年11.4萬份紀錄，大幅超額約62倍；當中白表申請者平均每143人競爭一個單位。

【東方日報】指，細價樓今年跌凸。一場股災引發樓價下瀉，細價樓今年樓價升幅全被「蒸發」，十大屋苑半數按年出現冧價，為○八年後首見，今年平均實用呎價曾高見14,000元的沙田第一城，呎價現跌至11,679元，按年跌9.5%，較高位跌16.6%；另天水圍嘉湖山莊呎價按年跌5%。

【蘋果日報】說，中小銀行收緊樓花按揭。樓市步入轉角期按揭潛在風險增，有本地報章報道，一些中小型銀行拒為涉及樓花期長（達24個月）、由規模較小發展商開發的個別單幢式樓盤提供按揭。

【文匯報】指，息魔現身，港樓危危乎。美國聯儲局本月終於宣佈加息，業界普遍認為對樓市會有負面影響。不過，由於現時加息只0.25厘，而且本港未有銀行跟隨加息，故相信影響仍然屬輕微，主要在心理層面的影響居多，短期或會有業主急售單位套現。

【明報】指，囍匯2期逾百宗租賃，入伙盤罕見，相等於將軍澳全區一半。臨近新年，二手成交持續淡靜，不過剛入伙新盤的租賃成交卻逆市暢旺。陸續入伙的灣仔囍匯2期，本月約110宗租賃成交，相等於將軍澳全月200宗租賃成交（涉約30個屋苑）的一半，成為12月全港租賃成交之冠，租務交投暢旺亦為近年入伙新盤中罕見。

【晴報】說，一線舖劈價7成，變短租特賣場。零售市道欠佳，大量「吉舖」陸續浮現，業主為免長期丟空，願劈價七成變短租，吸引大批售賣利市封、化粧品的商家，藉短租作散貨場。有學者指商家再以「筍價」清貨，勢可趁年尾旺季「賺一筆」。


【成報】說，世宙累售672伙套現逾39億。長實地產（1113）旗下元朗世宙自剛過去周六，推出代繳80%從價印花稅或買家印花稅的付款辦法，過去2天連錄7宗成交，巿場反應十分熱烈。長實高級營業經理何家欣透露，當中逾一半人採用上述印花稅回贈方法，當中又以換樓客為主，而投資者亦看好長線回報。

為自己爭取比物質層更有尊嚴的生活#1015

http://homebloggerhk.com/42636/

 
諗Sir，你好。看過你的雜誌專欄、homeblogger和兩本大作，拓闊了我的投資理財視野，懇請你為我的財務狀況把把脈。近半百之齡的我，十年多前已著手為退休生活籌謀，奈何那份基金儲蓄表現強差人意，眼見可工作的日子愈來愈短，實在需要好好運用手上的資源，再作安排。
本人單身，月入65000元，扣除家用、開支、保險、稅項等，月儲25000元。流動資金280萬元，股票及基金約20萬元，多份具儲蓄成份保險預計退休時值180 萬元，人民幣32萬元，港元定期56.3萬元，基金儲蓄35萬元(25年期)，強積金40萬元。現與家人同住唐樓，物業為家父所有，無按揭。提問如下：
A. 動用150萬元置業，造七成按揭，目標為實用面積400呎內、約350萬元的兩房單位，樓齡約20年，暫出租作投資用。以現時收入及資產，相信可以過壓力測試，但年紀這麼大才買樓，擔心日後還款能力，因部分還款期會延至退休後。現考慮買樓，主要因為物業具抗通脹能力，既可出租製造被動收入，需要時又可自住。以本人情況，這個方案可行嗎？
B. 很希望為手上流動資金增值，但找不到穩健的工具。基金股票輸多贏少，曾參與外幣掛鈎賺息，但息率幾厘，downside無限，又要接貨，不划算。美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝，價格下滑，分分鐘息不抵債。萬用壽險息差收窄，每年回報僅8厘，存放至少7至10年才有果效。唯一可考慮是收息股，像REIT那類，沒年期限制，liquidity亦高。這樣想不知對不對，如有更好建議，請賜教。
知道諗Sir日理萬機，還要抽時間解答無數個案和提問，但心底裡仍希望盡快得到回覆，再行部署，為財務自由的目標努力。

ANSWER:
*「日理萬機」定「日理萬畂」筆者還請指教
2016其一願望，係希望少見屬本案類別的提問。50歲借貸力有所下降，即原本40歲人月入三萬可得到的388萬借貸力，到50歲要約五萬月入才做到。知道不少讀者來文用「相逢恨晚」為題，若你個人有感同埋唔想朋友都係咁諗，煩請介紹筆者個案信箱比朋友認識。認真的去討論理財上的事，才是真正為自己同家人負上責任。
先講讀者「成手都係」既保險。留意儲蓄保險是為他日定額的現金流而用今日的錢去支付。買樓是為他日可變的租金收入而用今天的定額供款去支付，兩者屬性剛好相反。時間一過，如通賬為正數，保險提供的定額現金流將被通賬大削購買力，而樓房租金收入則可與通賬同升跌，反而按揭負債因通賬而被削。買樓係借通賬既力、而保險公司則利用通賬從你身上借力，不可不察。

提供一個比物質層更有尊嚴的生活
當然讀者現手持資金約400萬，不少人認為已屬富有一群。可是香港人一休便是退隱30年，帶出一大一小問題。小問題則是由55至85歲生活就當每月洗兩萬，30年累起來都要720萬。以本案讀者資金推算仍感不足。至於大問題為社會將出現越多一孩或無孩子而自己行將退休的男女，他們不會弄孫為樂、當第一事業於55歲終結時，有冇辦法幫佢地早在50歲時為第二事業鋪路，令「第一休」後的人生更充實? 繼續貢獻社會? 現時香港正熱討點去供養老人，有感能令佢地自力更生屬更佳方案、提供一個比物質層更有尊嚴的生活。
什麼第一休、第二休對讀者而言或屬「離地」。現需貼地去了解執行步驟將問題處理。先講現時買樓收租只可做5成按揭，好處為租金收入可作再買樓時的借貸證明。當然偷報自住然後再租出為偷雞辨法，但如果讀者未了解清楚就去做，最尾搞到要坐監咁大鑊，咁就真係「罪過」….什麼供唔起無野做其實銀行仲驚過業主，至於今時借貸額比往時少為現實，此為個人必須對往事決策失誤需付上的代價。惟有希望在地區選擇及睇樓心得上了解多點，盡作補救。

錯過計劃的黃金40-50時期
「基金股票輸多贏少」是正常的，只要你想想到處都是此類免費資訊，就知道贏家永遠係少數。「美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝」是錯的，基本上筆者係免費CHANNEL已同大家解左。何況債券不只是「高收益」同「低收益」。如果真係咁簡單那投資人人都可賺大錢。萬用壽險其實同派息係無關連，但同意萬人壽險、儲蓄保險、投資相連保險究竟係咩讀者必需搞清楚。名義上解釋可在WIKI搜尋得知，但其用法及當中銷售陷阱則好需要去明白。正因為未搞清就去作投保，讀者錯過計劃的黃金40-50時期實令人感概。
在配資上，讀者有條件將部份錢壓在5年期的保險，付出5年期是為求保本的高回報。至於股票，波幅大不建議。另可將50萬資金作無年期的債基投放，一年10-15%利息，計劃在2-3年後由50萬連息增至80萬，在53-55之齡將債基轉做直債，即可又保本而又收10%息。留意債基係唔保本、直債係保本。其中一個理財方略，就係盡將債基轉做直債。則令退休的月入建在保本之平台上。債基之價格風險，可部份由ETF對沖。最尾又是最重要的，是上述行為是低風險、不是無風險。筆者無能力為讀者提出保本又一定成功的法門。相反如你是年青人，改變自己工作態度是唔需要成本又一定成功的! 如你仍未達成人生目標，很建議你在人人懶洋洋的12月28日努力奮進!

今日地產新聞摘要 20151224

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2015年12月24日

【太陽報】報道，工商舖乍現一按借六成。近排頻頻有發展商推出高成數按揭搶客，呢個熱潮更加由住宅新盤蔓延到工商舖市場。有地產代理老友同劉Sir講，恒地（00012）啱啱出招促銷旗下市區10多個工商舖物業，呢批物業市值共逾4.2億元，配合買家財務需要，會引入最高售價六成一按揭，估計係市場上首個引入高成數按揭促銷非住宅物業嘅發展商，而且仲會向買家送首三年管理費優惠。

【星島日報】指，新盤交投約1.6萬按年錄微跌。一手主導大市，今年上半年由細價盤「當道」，部分迷你單位更賣得成行成市，及至第三季中港遇上股災，加上年底前美國落實加息，令市場添陰霾，新盤推售量亦一度稍為放緩起來，綜合市場最新數字反映，年內一手成交量至今暫錄一萬五千九百多宗，料全年達一萬六千宗水平，但較上年錄輕微跌幅約二至三個百分點，總交易額亦減少逾半成。

【明報】指，美加息步伐倘溫和，美聯布少明：港樓春節後料小陽春。美聯樓價走勢圖11月平均呎價（實用面積）報10,487元，跟8月高位10,970元比較，反映期內本港二手住宅樓價下跌4.4%；美國上周加息後劈價成交湧現，樓價短期看來低處未算低。

【東方日報】指，信置16.9億奪元朗商貿地。新界區發展愈見成熟，區內商貿地亦獲追捧。上周五截標的元朗東頭商貿地，由信置（00083）以16.9億元奪得，每方呎樓面地價約3,396元，符合市場預期，該集團計劃將地皮打造為優質甲級商廈。

【蘋果日報】說，永泰10億奪屯門地，近估值下限。本港樓市越吹越淡，連帶發展商買地亦越趨審慎。上周截標的屯門掃管笏路住宅地由永泰（369）以市場估值下限10.5613億元奪得，樓面呎價僅4,008元，較半年前恒地（012）買入的鄰近住宅地低超過13%。

【香港商報】謂，香港樓王再創記錄，尺價破10萬。盡管本港近期樓市下滑，天價成交的樓王還是不時出現。西半山超級豪宅「天匯」一頂層戶，昨日以近6億元的天價沽出，除單一成交價已超過紅磡「VIVA」全盤75夥約5.15億元總值外，折實尺價還打破香港分層住宅尺價新高，並登上亞洲分層住宅最高售價及尺價寶座。

【文匯報】指，物流張減15%放售尖咀舖。近半年受零售市道影響，舖市投資氣氛一般，令個別投資者放售舖位時，叫價開始回軟，漸見有業主減價放售個案。

【成報】說，沽二手樓獲利比例創19個月新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月份已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得1,032宗，當中錄得帳面獲利的有1,008宗，獲利宗數比例為97.7%，較10月的98.3%下跌0.6個百分點。


【信報】謂，上月指標豪宅買賣39宗縮25%。利嘉閣地產董事張偉文指出，11月美國議息前夕，二手市場觀望氣氛厚，買賣雙方均按兵不動，加上一手新盤搶佔焦點，指標豪宅交投嚴重萎縮。

今日地產新聞摘要 20151223

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2015年12月23日

【太陽報】報道，車位罕有炒燶，年蝕14%。車位一向係市場奇葩，近年做價升勢仲跑贏大市，但係最近樓市逆轉，車位市場都驚現燶味。舊年年中由資深投資者拆售嘅新蒲崗康景樓停車場車位，曾經喺短短半年錄到超過百宗短炒成交，不過，近期罕見現損手，有買家去年接摸貨買入一個6樓雙號車位，揸咗逾一年以70萬元賣出，帳面蝕11萬元或約14%。

【星島日報】指，「煥然壹居」下月售單身不可選兩房戶。市建局董事會昨落實資助房屋項目「煥然壹居」的銷售細節，將於明年一月四日公開三百三十八個單位定價，以及隨即在一月第一個星期接受申請，預料中籤申請者可在五至六月揀樓及入伙；項目每呎的管理費約三點五元，以一個五百多呎的兩房單位為例，管理費會在二千元以內。

【東方日報】指，住青年宿舍，不能再輪公屋。立法會民政事務委員會昨早討論「四叔」恒基地產創辦人李兆基捐出元朗馬田壆地皮予保良局興建青年宿舍的施工前工作。議員張超雄關心青年人入住青年宿舍後，可否同時輪候公屋。

【明報】指，經絡﹕選定息按揭勢增。自美國聯儲局上周宣布加息，物業買賣雙方均抱觀望心態，二手成交續錄跌幅。經絡按揭預料，本港明年下半年將會步入加息周期，息率有機會由目前約2.15厘，逐步加至3厘。

【蘋果日報】說，宏基斥近1.3億，購大角嘴3工廈。近年頻在市區買地的宏基資本（2288），剛斥資1.251億元購入大角嘴必發道3幢相連工廈，具重建潛力。

【文匯報】指，看淡後市：廖偉強低市價沽貝沙灣。二手交投吹淡風，有代理行主管「身體力行」反映對後市看淡。利嘉閣總裁廖偉強新近將名下薄扶林貝沙灣物業，以低同類單位8%造價沽出。

【晴報】說，加息嚇窒豪宅客，打消購4伙念頭。「息魔」重臨，不單二手樓受壓，新盤亦受衝擊。信置西貢豪宅項目逸瓏園，昨開售成為首個美國加息後新盤，但僅售不足3成。

【成報】說，利嘉閣料商廈買賣按年升17%。利嘉閣(工商舖)地產商業部高級營業董事何紹榮表示，商廈買賣登記一口氣連跌3個月後，於10月觸底，並在上月止跌回升，當中高價物業交投轉趨活躍。


【信報】謂，粉嶺工廈申請整幢改裝。政府活化工廈計劃快將截止，有工廈業主新近向城規會申請，把粉嶺安樂村安全街13號廣泰中心全幢工廈，改裝為辦公室、食肆、商店及服務行業等用途，總樓面約8.41萬方呎。

今日地產新聞摘要 20151223

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2015年12月22日

【太陽報】報道，P息毋須一致，隨時跟加。市場關注美國加息後，本港按揭最優惠利率（Primerate，簡稱P）何時跟加。現時港銀不再受利率協議所限，P息不屬統一定價，升跌可由個別銀行自由決定，換言之美息步入升勢後，港銀可按市況自行調升。

【東方日報】指，600代理舖，恐過年執笠。近月二手樓價急跌，不少上車屋苑樓價半年內跌價逾百萬元，但交投仍然冰封，一眾靠二手樓佣金維生的中小型行地產代理叫苦連天。有業界人士更預期，現時已有九成以上中小代理行「吊鹽水」，如未來三個月持續低迷，料農曆新年後有多達500至600間代理舖倒閉。

【蘋果日報】說，憂樓價跌，日後申請按揭或估價不足，樓花買家接連提前上會。美國宣佈加息，市場恐怕加息令樓市跌勢加劇，部份樓花新盤買家，尤其選用建築期付款期買家，擔憂樓花項目入伙後承造按揭或估價不足，決定提前上會，本月內多個新盤接連出現買家轉用即供付款方法個案。

【明報】指，11月私宅實呎租金32.9元，返年初水平。整體樓價走勢下調，連帶私宅租金亦向下。根據中原地產最新統計報告指，全港100個大型私宅屋苑的租金，11月平均實呎租金錄得32.9元，較10月錄得的33.4元下跌0.5元或1.5%，意味重返今年初平均約33元水平，並成6個月新低（4月及5月錄得32.7元）。

【晴報】說，樓市「租平過供」重現。隨着美國加息，業主憂後市轉差，部分寧願轉賣為租，令租盤增，並願意減租，重現「租平過供」的情況。

【香港商報】謂，租金回報利薄，港置料豪宅明年跌成五。本港樓市轉吹淡風之際，美國亦正式啟動近10年來的首次加息，無疑令本港樓市雪上加霜。有代理指出，在本港經濟漸見放緩下，估計明年整體樓價跌約5%至10%；逾千萬元豪宅更會跑輸大市，樓價將下跌約15%。

【成報】說，全球最貴租寫字樓中環排第二。根據世邦魏理仕環球研究部半年一度出版的《全球主要寫字樓租用成本調查報告》指出，全球寫字樓租金最貴市場首五位中，香港中環及西九龍共佔兩席，分別排名第二及第五位。

【星島日報】指，逸瓏園截收340票超額2.5倍今開售。新盤持續主導市場，各盤趕於年尾前登場搶吸市場購買力，其中信和今年最後一擊西貢逸瓏園，自推出以來參觀情況持續升溫，昨日為項目的截票日，市場指，該盤累收近三百四十票，超額兩點五倍，並於今天進行首輪開賣，涉九十六伙。

【信報】謂，雋悅收340申請佔58%單位。房協北角長者屋雋悅將在今天中午截止接受申請，截至昨天房協一共收到340份申請，仍未足額，另累積約1.07萬人次參觀示範單位。雋悅提供588個長者屋單位，只租不賣，直至昨天的申請量相當於單位數目約58%，申請書數目增加步伐有所加快。房協將在明年1月5日進行電腦抽籤決定揀樓次序。


【文匯報】指，思捷9.1億沽本港總部。近年業績走下坡的思捷環球（0330）出售香港總部。該公司昨晚宣佈，出售並租回現時為該集團佔用作為香港辦公室之物業。涉及九龍灣企業廣場3期41樓、43樓、45樓、47樓、49樓、16個車位及招牌範圍在內之該等物業，作價9.18億元。

今日地產新聞摘要 20151221

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2015年12月21日

【太陽報】報道，工廈爭改裝，申活化爆錶。活化工廈政策即將喺明年三月底到期，唔少工廈業主都趕搭尾班車，令新申請數目顯著上升。地政總署資料顯示，今年頭十一個月共錄得34宗有關工廈整幢改裝的申請，已經打破歷來按年紀錄。

【星島日報】指，房協「雋悅」，收242宗申請。被視為「白金長者屋」的房協北角丹拿山非資助長者屋項目「雋悅」六百個只租不賣單位，明天截止申請。

【文匯報】指，湯文亮：樓市不跌神話破滅。美國加息，香港銀行界因為目前本港資金充裕未有跟隨，令很多人暫時鬆一口氣。不過，如果因此認為樓市未受影響就錯了。紀惠集團行政總裁湯文亮就指，「唔加息我都唔知道香港業主對加息是如此敏銳，加息後，不少劈價盤出現，但這又難怪他們，因為，支撐樓市不跌神話逐個破滅。」

【明報】指，一手住宅登記，料8年次高。雖然二手及整體住宅註冊量創20年新低，不過，由於政府近年推出的土地都已逐漸製成「麵包」，今年市場就有多個新盤推出，加上各大發展商都趕在美國議息前推盤，故今年一手銷售量仍有機會維持約1.6萬伙的高水平。

【晴報】說，劏房租金3年升5成，勁過細單位。近來樓價回調，惟有研究發現，劏房有愈租愈貴的現象，較差餉物業估價署顯示的細單位租金更高。

【香港商報】謂，息魔來襲，港樓市沉寂。儘管本港銀行息口未有即時跟隨美國上調，惟本港二手交投亦未因此迎來曙光，加息後的首個周末，超過一半藍籌屋苑「捧蛋」。有代理更直言，市場氣氛一片死寂下，不少準買家甚至乘勢「鋤價」，還價幅度普遍高達一成以上，令交投停滯，料聖誕及新年期間仍難見起色。

【信報】謂，市建局助永安樓聯權出售。黃大仙環鳳街於今年4月發生的車房爆炸事件的永安樓，市區重建局將以中介角色，協助居民聯合業權出售物業，預計最快於明年第二季成事。

【東方日報】指，細樓「息」驚，買家鋤價15%。息魔終殺到，準買家鬥壓價。代理指，美國加息後買家問盤愈問愈平，「期望價」較現市價低約10至15%，對息口敏感的細價樓勢成跌價重災區，屯門、馬鞍山、粉嶺、沙田及天水圍最高危。

【蘋果日報】說，新盤兩日僅20宗成交。樓市淡靜，臨近年尾發展商賣樓收爐，本周末日一手錄僅約20宗成交，按周跌逾70%，主要因為缺乏大盤支持，當中主要靠恒地（012）加佣促銷的兩盤土瓜灣迎豐及大角嘴利奧坊．曉岸撐場，共錄7宗，前者佔5宗。


【成報】說，逸瓏園今日截票，周二發售。新盤市場，發展商仍按計劃積極推盤，信置（0083）營業部聯席董事田兆源表示，本港銀行未有跟隨美國加息，買家入市心態正面，旗下西貢逸瓏園將於今晚截止登記，並於周二公開發售。

今日地產新聞摘要 20151218

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2015年12月18日

【太陽報】報道，銀主盤劈價翻叮勢續來。近月市場上銀主盤有增加嘅趨勢，早前已經有業內人士預計明年底銀主盤會倍增，估計高逾百個。劉Sir最近就發現咗新增唔少銀主盤，部分更加係割價翻拍；將軍澳領都有一個2座銀主盤放售，實用面積約822方呎，叫價約莫765萬元，而上車盤屯門市廣場亦有一個低層銀主單位月底推拍，開價280萬元，較兩個月前劈咗40萬元。

【星島日報】指，翁悔還公屋買樓高院拒受理覆核。患白內障七旬翁聲稱遭建築師兒子誘騙簽署一份「稅務文件」，惟該文件實為同意將與患「漸凍症」六旬妻子一同居住逾三十年的公屋交出，讓兒子可透過房協的「置安心」計畫購入青衣綠悠雅苑一單位。

【信報】謂，煥然壹居樓換樓抽籤。市區重建局昨日就啟德煥然壹居樓換樓計劃進行抽籤，以決定4名選擇同一樓層區域開放式單位業主的揀樓先後次序，而4人最終選購的單位，實用呎價約1.12萬至1.15萬元。

【東方日報】指，港半年後恐加息。美國近十年首次加息0.25厘，金管局因應美國加息，將香港貼現窗基本利率由0.5厘上調至0.75厘。惟本港資金充裕，港息有條件暫不跟加，本港銀行家普遍指，港銀最快要到明年下半年始加息。然而，美國最新利率期貨顯示，美國明年六月加息機會超過六成，而聯儲局官員預測一六年底前美國有機會加息4次。

【蘋果日報】說，司法覆核陰霾，掃管笏地估值降。今日截標的屯門掃管笏路住宅地及元朗東頭工業區商貿地，勢成美國加息後的市場指標，不過，屯門地皮受司法覆核陰霾影響下，多少影響發展商的出價及投標意欲，估計標書數目難達至雙位數。

【文匯報】指，加息影響，發展商未驚過。美國聯儲局加息四分之一厘，本港銀行暫未跟隨，本港發展商均表示，加息消息早已被市場消化，對推售新盤步伐未有影響。

【明報】指，12月暫錄近30宗一手撻訂。美國聯儲局落實加息四分一厘，綜合各主要新盤成交紀錄冊顯示，昨日至少有3宗新增一手單位撻訂，令12月迄今累積錄得的取消交易個案直撲30宗；當中，恒地（0012）上月至今累售逾110伙的土瓜灣迎豐，新增取消交易個案為17樓D室（實用271方呎1房戶），成交價逾433.8萬元，買家本月9日才購入單位，意味於一周內撻訂，相信是近日最快離場的一手盤買家，估計被發展商殺訂5％涉21.7萬元，亦成為迎豐第4宗撻訂。

【晴報】說，加息趕出貨，小業主紛降價。美國決定加息，面對未來繼續加息的小業主議價空間增加，個別甚至主動減價求售。至於豪宅市場，市場連日傳出大幅蝕讓個案，例如中半山麥當勞道11號高層A室，估計實質蝕讓786萬元。


【香港商報】謂，美加息港樓市受壓，料明年降價。美國聯儲局正式宣布加息後，香港銀行雖暫未有跟隨加息，市場卻已普遍預期本港樓價將受壓，明年有機會最多跌一成；部分二手樓業主更立即大幅減價，意圖走貨。

湯文亮﹕未來1年聯儲局只加息一次

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151217/columnist/en79_en79.htm
2015年12月17日

【明報專訊】有老友睇完我這篇初稿，問我點解咁夠膽下定論，不少名家都預言明年底之前美國會加息1厘，最少都有0.75厘，而我說只加0.25厘，若非有重大理據，就是我不懂得美聯儲局運作。老實說，我真的不懂，不過，難道那班美國佬又懂香港地產？過去十年，又有幾多次估中。有時候，去到10月還對該年樓市作出預測，我真的很佩服他們，我雖然不懂得聯儲局操作利率的程序，但我話到明年底只加一次是有多少理據的，但我不敢肯定是今次加抑或下一次加。

或效法曹操 採望梅止渴
我相信耶倫現在相當頭痛，如果是由她全權負責，今次就多數都不會加息，但若果今早凌晨唔加息(編按﹕筆者寫稿時聯儲局還未公布議息結果)，不但有損聯儲局威名，而且對於那些實牙實齒話加息的分析員，經濟學家更加難交代。

但如果加息，那些經濟學家又會得寸進尺，估計下一次議息又會加息，即是面對同一問題，我估計耶倫會效法曹操，採取望梅止渴之方法，即今天不加息，但明確表示下一次議息時一定會加息，即是任何人，無論他們認為今次加息，抑或下一次議息時才加息的人都沒有錯，耶倫又不用擔心要連續加息兩次。

總統大選完結前 美更不敢亂加息
到明年6月，加息議題已經不重要，新聞界都會集中注意力在美國總統大選，希拉里當然唔想在這個時間加息，偶一不慎，將這個手到拿來的總統寶座送給米特朗，而米特朗上任，又將利息回復至0利率水平，所以，未選出新總統前，一定唔會再加息，耶倫亦樂得清閒，毋須要度橋諗不加息理由。

一年之後，如果美國經濟繼續向好，就算加息都冇人會反對，但如果經濟轉壞，減息就一定唔會，保持現狀將會是最正確做法，所以，我認定到了明年底，美聯儲局只會加一次息，千祈要同我賭，我一定輸，今年已經輸了一次大大鑊，唔想再輸，如果冇人同我賭，我的勝算就相當大，大家拭目以待。
[湯文亮 敢說亮話]

今日地產新聞摘要 20151217

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年12月17日
【太陽報】報道，商場劏舖平租谷唔旺。近年有唔少商場劏舖攞出嚟賣，售價細都幾受街坊投資者歡迎。但每個劏場項目至少百幾個舖位，搵租客都唔係咁易，雖然部分業主願以低廉嘅租金吸客，開業率依然奇低。

【明報】指，浸大地理系教授李思名：港樓長遠供不應求，宜加快造地。本港二手住宅樓價指數已由9月歷史高位回落5.9%，再跌多少才完成調整期呢？浸會大學地理系講座教授李思名接受訪問時表示，本港住屋需求仍然殷切，料是次樓價跌幅在三成以內，像1997年第四季至2003年第二季般勁跌七成的機會不大。

【東方日報】指，上月僅錄74宗，公居屋買賣破底。失去「白居二」支持，加上新居屋供應增加，公屋及居屋第二市場成交量跌至低位。房委會稱，十一月僅錄74宗同類成交，創○二年有紀錄以來新低，而十二月上半月暫只錄6宗，期內九龍居屋及公屋竟然仍未「開齋」。

【蘋果日報】說，聯儲局公佈議息結果前夕，業主斬纜，二手連環蝕。市場引頸以待整年的美國加息行動，今早麈埃落定，雖然地產界已表明市場已消化這次「遲來的加息」，對樓市影響極有限，但來年新供應陸續到位，內地經濟能否化危為機，仍會相當困擾香港樓市。

【文匯報】指，屯門地風險大，中小財團料卻步。政府近年推地，屢屢遭到市場司法覆核影響，明日截標的屯門第56區掃管笏路住宅地亦不例外。中原測量師行執行董事張競達表示，地皮正面對司法覆核，加上中標發展商須負責斜坡維修保養、保育等，不明朗因素增加，影響發展商入標意慾，尤其是中小型發展商，未必願意和可以承受相關風險，亦不排除政府會推遲截標。

【星島日報】指，元朗世宙年內不加推。臨近聖誕及元旦等傳統節日，其中長實元朗新盤世宙，發展商表示，現已累沽逾六百五十伙，預料年底前不會再度加推。


【信報】謂，旺角水務署地用途明年定案。政府上周推出旺角工業貿易署大樓招標，市場關注同區的洗衣街前水務署設施一帶用地的發展方向，發展局局長陳茂波表示，顧問正進行研究，預料明年諮詢區議會。

今日地產新聞摘要 20151216

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2015年12月16日

【太陽報】報道，德福廣場補3億擴舖。近排零售市道確實係放緩咗，尤其是街舖市況表現更加係走晒樣，之不過大型購物商場出租率依然高企，仍然有可觀租金收益。劉Sir收到風，港鐵（00066）最近就以超過2.98億元完成咗九龍灣德福廣場2期嘅補地價，將7至8樓嘅寫字樓樓面轉做零售用途，計番每方呎補價約莫8,156元。

【星島日報】指，新 盤 平 過 二 手 樓 「 租 平 過 供 」 時 代 來 臨。加息陰霾逼近，加上未來住宅供應高企，有代理行預測，加息後短期樓價將下調百分之三至五，明年全年跌幅則料達一成。

【信報】謂，內地險資料湧港覓購甲廈。仲量聯行研究部主管馬安平表示，11月錄得兩宗中資企業購入全幢甲廈成交，反映市場對商廈投資意欲逐漸增加。隨着人民幣存在貶值風險，預期將令更多內地企業在明年加快投資決定，現時已有數家保險公司正密切留意在港的物業投資機會。

【東方日報】指，煥然壹居36萬上到車。資助房屋陸續推出市場，銀行界消息指，市建局旗下煥然壹居獲按揭證券公司考慮出手，擬利用酌情權向該盤提供按揭保險，惟仍要考慮轉售限制的風險，以及再保公司的取態。

【文匯報】指，長實明年推盤3000伙，趙國雄：辣招單位解凍，市場影響重大。美國議息在即，長實執行董事趙國雄昨日接受訪問時表示，現時港元強，相信美國即使加息，香港銀行未必立即跟隨加息。

【明報】指，12月半月錄20宗新盤撻訂。美國聯儲局本周有機會公布加息的前夕，新地（0016）西營盤明德山、長實地產（1113）元朗世宙，各自錄得兩宗新撻訂個案；據本報統計，12月份截至15日為止，全港主要新盤合共錄得逾20宗撻訂，意味本月每天平均有多於一名新盤買家，因取消交易遭發展商殺訂金而離場。

【晴報】說，東涌新發展區，最快8年有得住。本港土地短缺，東涌新市鎮擴展計劃成為中期土地供應來源。發展局計劃在東涌東填海，預留63％土地興建公營房屋，並一併發展東涌西，15年間合共提供近五萬個公私營房屋單位，分四階段遷入，首批約4.31萬人，最快可於2023年入伙。

【香港商報】謂，港豪宅勢調整 抗跌力幻滅? 本港整體樓市氣氛轉差，一直被視為「抗跌力十足」的豪宅市場，近月亦開始調整。有地產代理表示，上月價值1200萬元以上的豪宅，無論是在成交量或金額上，都刷新一年多以來新低，反映整體樓價偏軟，亦窒礙豪宅用家及投資者的入市意欲。


【蘋果日報】說，商舖租售價受壓，明年料跌兩成。受零售業低迷影響，今年商舖市況表現最差，租金下跌之餘，買賣亦萎縮。中原工商舖指出，明年商舖租售價俱會下跌兩成。

幾時可以買樓

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2015年12月15日

有年青朋友問我幾時可以買樓，我唔識得答，就算答都要非常小心，因為每一個人的能力都不同，要求也不同，是否進取，或者比較保守一些，所得的結果也不一樣，所以，我很少答某一個人幾時應該買樓，幾時買，他們應該比我清楚，或者，他們心目中已經有一個答案，我就算答，如果與他們心目中的答案不吻合，他們一定要求我解釋清楚，沒完沒了的事，我亦懶得回答。

今次有多少不同，因為我正在寫物業投資者筆記（4）角動量守恆，幾時買樓可以從成交量睇到，十一月份二手樓成交量少於二千，做物業代理當然辛苦，但如果不是二手細價樓樓價屢創新高，令到二手樓業主心熊，就算不創新高，都要高價才願意出售，成交量就不會如此偏低，這亦是市場向高樓價說“不”的反應，所以，當成交量回升，即是業主肯降價，我估計，當二手樓成交量回復至每月四千宗或以上，就可以考慮買樓，但先決條件就是樓價最少要保持平穩，如果成交量大，而樓價又下跌，表示大量業主願意劈價出售物業，在這情況之下就要多等一會，待成交量增加，樓價上升時才入市，勝算就會大得多。


大家千祈晤好祈望可以在樓價在最低時才入市，可以做其撈底王，做撈底王其實是損失了無數機會，就算真的是撈底，亦可能得不償失，太唔值得，所以，打算買樓的人首先要心裡有數，是他們自己條數，當樓價下跌到不但可以負擔，甚至游刃有餘的時候，就要準備買樓，買樓之後，亦要有心理準備接受樓價繼續下跌，如果沒有這種心理質素，就千祈唔好買樓，既然要自怨自艾，倒不如安慰自己，話樓價長遠必升，咁就會開心得多，做人開心就好，唔需要諗咁多。

今日地產新聞摘要 20151214

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2015年12月14日
【太陽報】報道，新界西兩地估值削12%。星期五有兩幅地皮截標，比較受注目係屯門掃管笏住宅地，法院早排接納咗地皮嘅司法覆核申請，出售章程都提醒發展商有關風險，劉Sir班測量師老友都話唔排除地皮會好似大埔山塘路住宅地咁，最後要搞到延期截標，地皮估值最多約莫11.86億元。

【星島日報】指，「牛肉乾」加價帶旺各區車位。今年住宅交投平平，反而非住宅受辣稅影響較少，部分車場拆售更錄其門如市，成代理爭奪買家對象，早輪沙田中心車位熱賣後，連柴灣亦有車位年底前出手拆貨，該居屋車位每個百多萬元，首年有租金半分息保證，今次代理提供賣點包括供應少外，還引用政府剛宣布明年抄牌「牛肉乾」將會加費近五成，由三百二十元提高至四百八十元，間接令車位租金變得更有保證。

【文匯報】指，湯文亮：供應量不受控制。紀惠集團行政總裁湯文亮最新在網誌撰文指出，香港樓價上升主因是長期供應不足，而導致不足是由於勾地政策失敗，令勾地表變成大地產商的土地儲備表，於是政府改為招標。

【明報】指，恒地續推高成數按揭，無懼美釀加息，搶吸投資客。美國聯儲局本周醞釀加息，但多家發展商繼續透過旗下財務公司推出高成數按揭，務求突破金管局按揭緊箍圈。紅磡環海‧東岸9月至今累售逾930伙，逾5成買家採納發展商九建（0034）提供的85％一按。

【東方日報】指，新盤2.6萬伙明年推冧市。樓市不景加上息魔快殺到，明年發展商勢續爭崩頭開盤搶客。據了解，明年有機會登場新盤料達50個，涉逾2.65萬伙，遠超今年新盤吸納量約七成，元朗及荃灣區競爭最激烈，兩區共有逾1萬伙登場。

【蘋果日報】說，4吉舖連環短約租出。全港最貴舖租的銅鑼灣過去兩個月有4個丟空以年計的吉舖短租租出，反映舖市處於尋底階段。

【晴報】說，珀麗灣1房，月租1萬，租金重返3年前。在市場大吹淡風下，不少租盤需要減價才獲承租，其中馬灣珀麗灣有1房單位，日前以1萬元租出，重返3年前水平。至於買賣方面，10大藍籌屋苑僅錄得2宗成交，繼續於低位徘徊。


【信報】謂，公屋置業有幾筍?每逢到了樓市升勢周期的尾聲，總有輿論鼓勵基層市民置業，原因不外乎置業可以累積財富啦、置業可以幫助基層市民向上流動啦、自由買賣和租賃會更有彈性啦。

今日地產新聞摘要 20151210

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2015年12月10日

【太陽報】報道，沙中99車位近億拆售。今年車位市道暢旺，涉及至少10個停車場二手車位拆售項目，推出車位超過1,300個，大部分都能在短時間內沽清。臨近年尾，再有宏安（01222）接力推出沙田中心新一批共99個車位，料每個車位售價約莫100萬元，市值料近億元，業主提供首年5厘回報，將於本月正式發售。

【星島日報】指，「壹居」重建戶變相八折買樓。啟德「煥然壹居」轉作資助房屋單位之銷售安排仍有待確定，但市建局昨日已率先發信予八名受重建影響的業主，安排他們下周揀選仍保留作「樓換樓」之用的單位，同時公布涉及一百個「樓換樓」單位的價單，售價介乎四百四十三萬至九百六十七萬元，最高呎價逾一萬五千元，由於重建戶業主在當年已獲「鎖定」購買呎價在一萬至一萬二千元之間，換言之，今天可變相八折買樓。

【明報】指，「電訊王子」羅珠雄：短炒物業如買賣手機。雖然近月本港樓市轉吹淡風，惟人稱「電訊王子」的電訊一代集團創辦人兼著名物業投資者羅珠雄最近連同三名投資者，以3.1億元買入新蒲崗三祝街正華工業大廈全幢，連同其他2個物業，他過去一年已斥資近9.5億元在市場掃貨。

【信報】謂，九建200貨尾增優惠散貨。大市氣氛轉淡，新盤爭相「散貨」，發展商紛增優惠吸客。九建（00034）旗下4盤約200伙貨尾，趁聖誕節增優惠谷銷情。新地（00016）西營盤眀徳山亦推按揭優惠，同系元朗峻巒則以增設多條本地及跨境點對點接駁專線作招徠。

【東方日報】指，下半年住宅買賣縮36%。仲量聯行最新報告顯示，今年下半年住宅買賣按年減少36.5%，首十一個月平均每月成交量減至4,722伙，按年少11.2%，受交投放緩拖累，料明年交投仍然淡靜，估計中小住宅及豪宅價格均有約5%以內跌幅。

【蘋果日報】說，發展商高成數按揭惹關注，資料須每半年滙報，金管局借銀行查財仔融資。因應近期不少發展商，透過旗下財務公司為新盤買家提供高成數按揭，為查核資金來源，金管局近日已向銀行正式展開相關資料收集工作，據悉，今後銀行亦需要常規性每半年滙報一次。

【文匯報】指，豪宅重災，「血案」頻現。豪宅損手個案蔓延，重災區之一的上水歌賦嶺再添「血案」，物業淪為銀主盤後貶值近「4球」沽貨。同時，大角咀帝峯．皇殿一個多次抵按貸款的極高層，新近損手逾「8球」易手，可謂「蝕入肉」。

【晴報】說，新居屋落實綠白表各半。新一輪逾二千個新居屋將於明年二月接受申請，分別位於沙田及元朗，以市價七折發售，入場費不足150萬元。房委會昨宣布，調升家庭入息上限至4.9萬元，並將綠白表比例調整至各佔一半，並新增單身人士配額200個。

香港樓市現在及未來狀況以及下行風險

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年12月8日

昨日去了港台電視部錄影，節目名稱叫「左右紅藍綠」，已經於昨日下午一點在無線電視，以及下午三點在亞洲電視播出，以下就是我準備的稿件。

影響香港樓市四大因素，供應，利息，經濟環境以及辣招，前三樣都已經由極好開始轉壞，政府亦表明不會放寬辣招，我估計，未來樓市下行機會相當高，由於有物業的人負債比率不高，即使樓價下跌，幅度亦不會太深，整體不會超過兩成，但細價樓跌幅比較深，因為以往升幅過大，中型住宅則會微跌，豪宅就會保持平穩，超級豪宅可能還會有升幅。

在上星期五，美國就業數據表現出色，道指大升，這與過往不同，美國市民憂慮出色的就業數據會導致加息，道指會大跌，今次大升，表示美國經濟環境上佳，美國人接受加息。美國加息，香港就要跟隨，但我們的經濟環境正在轉壞，加息對於那些供樓的人，將會是一個沉重負擔，更不幸的是，在過去七年低息期，香港的經濟環境不俗，低息可以令買物業的人願意接受較低回報，無形中將物業價值提高，當美國加息，香港人就要回歸現實，不能夠接受低回報物業，在租金下跌，回報提升的情況下，物業唯有減值，結果就是樓價下跌，現在，大家只是討論加息與否，沒有人肯定加息上限，假若加3%，一個借了500萬買物業的人，每月的供款就要多8,000元，在經濟下行，加息一定對樓價有負面影響。

過往，樓價升的另外一個理由是供應不足，但自從政府暫停勾地，並且以招標替代，已經有不少地皮落入不同地產商，那些中小型地產商在投得土地後會立刻開發，希望資金與利潤盡快回籠，供應不足暫時成為過去，而政府又擔保在未來三至四年提供土地可以興建八萬六單位，在供應充裕，而經濟環境不佳，需求減少的情況下，樓價將會下跌，這是事實。

大家見到市面上的空置舖位多了很多，就知道經濟環境的確轉壞，不過，仍然有人說一雞死，一雞鳴，那些舖位很快便再有人租用，而現實就是三雞死，才會有一雞鳴，空置的舖位將會愈來愈多，表示失業率將會上升，而那些借錢買物業的人，如果他們不幸失業，有機會要出售他們的物業，唔希望見到的供應量都會出現。至於辣招，政府是不會取消，現在只希望放寬按揭，就算樓價下跌，都不至於硬著陸。

日本買樓可以變永久居民？

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_YEUNGKWUNWAH

楊官華

世紀21中華物業有限公司董事

香港專業地產顧問商會副會長

大中華(東京)房地產顧問

2015年11月28日

最近日本政府又出刺激經濟方案，最新有兩單料：第一是早幾天筆者在日本東京買左份報紙(日本經濟新聞）上星期文章已經同大家介紹左日本政府放生民宿bnb，變相鼓勵叫人買樓，旅遊業升幅帶動各行各業暢旺，平民齊齊可以享受到成果，點知唔夠一個星期在香港傳媒及內地的和訊網報導，日本政府再出新招，日本參議院通過（出入境管理及難民認定法）修正案，任何外國人到日本買樓樓價需600萬日圓以上(約40萬港幣)逗留時間便可以由90日延長到一年，到期可以離開日本後再入境又可以留多一年，及引入專才計劃「高級職業人才」，包括研究人員、技術人員、企業經營者同大學教授等，吸納外地專業人士到日本發展事業，提升競爭力。以上人士在日居住三年，就可以取得居留資格，比現在居住五年才能拿到居留權(永住)更快更簡易，更可以享受國家福利例如醫療，退休福利等……。

 
如果呢個消息是真確的話☝刺激經濟既效果，重大過bnb合法化，因為好多外國人喜歡到日本旅居，但visa祇可以最多停留90天，新政策放寛後，樓市不但止打入強心針，直情食左大力菜，充滿力量，活力充沛。首先如果用專才計劃拿到工作簽證，有半年收入證明，便可以嘗試申請樓按貸款，享受低息優惠，70%借貸額30%首期，約2.1%樓按利息及最長25年期還款，以上的利息及首期筆者的東京同事親自測試，早前作出的申請個案，銀行已經口頭批准，消息屬實可靠，而目前居住東京的外國人用工作簽證連續超過五年(每年最少有180天在日本居住)便可以拿日本長期居住證(永住權)，但不能享受任何日本政府的投票權，而擁有永住權的外國人目前申請樓按貸款更加可以用最低1%樓按利息及10%首期便可以做業主，對於正在東京工作的外國人，馬上引起購房熱潮，因為本身交租金都要十萬八萬日圓，大部分公司有房屋津貼，唔洗自己俾錢租屋，但少數怕長計，40萬東京做業主便可以有一年居留權，入場門檻底，真係好吸引，但以上消息兩年前出過，但筆者身在東京，即時向本地日本人同事查詢有關外國人買樓便可以有一年居住期，日本同事馬上查詢移民局有關部門確認過那條新聞，政府那邊說沒有這樣的新聞。 以上買樓可以居住日本一年的消息政府尚未確定通過。

現在衹有投資買房之後拿投資簽證，及外國人工作簽證後有半年以上入息證明可以申請樓按貸款的情況才是正確的資訊，請讀者們留意！查詢www.c21-tokyo.com

投資策略篇（一）民生舖

http://www.property.hk/forum_content.php?id=42030&p=1

Oscar Lam

2015年12月8日

投資策略篇（一）民生舖

在一次偶然的機會下，我開始喜歡上投資民生舖，我為自己訂下了一些投資準則：

（1）價值在1,000萬至2,000萬之間。

（2）交通便利，近地鐵站。

（3）所處位置的舖位要夠集中，人流較多，在消費習慣上，要有外區人過來消費。這一點十分重要，未來會有變化。

在香港，能符合以上條件的舖位不少，我較喜歡的地區有油麻地、旺角、紅磡、荃灣、元朗等。

在2009年的某一天，我收到一位相熟地代給我的一個盤，位置在油麻地砵蘭街。由於價格符合我的預算，我馬上動身下去看。該舖位於油麻地彌敦道相隔一條街的砵蘭街，距離油麻地站只有二分鐘的路程，我仔細觀察了這間舖，這間舖經營環保回收，門面寬27呎，面積1400平方呎，環境十分惡劣。

雖然與彌敦道只相隔一條街，但人流不多，最主要原因是這條街較短，隔二、三個舖位有二、三間棺材舖，再加上這間舖的環境衛生實在太差，導致這條街的人流很少。

最後，基於以下的幾個因素，我最終做出了買入的決定：

（1）該舖面積大，門面寬，門口可以停車，有後門，極適合做飲食業。

（2）該舖價格實在便宜，只有1,000萬多一些，風險有限。由於租客行業不受歡迎，租金只有二萬三。我相信，未來任何的改變，只會越變越好，因為當時的環境已經是最差了。

（3）彌敦道人流極旺，有許多年輕人流連，但租金很貴，假以時日，必定有租客移到這條街來。

三年後，該舖租約期滿搬走，這條街立即變得清潔很多了，開始有飲食和糖水舖進駐。我感覺該舖的價值已經反映出來了，乘當時商舖市場非常旺，我以買入價的三倍多價格將舖位賣出。

該舖位目前經營功夫點心，出品不錯，價格也算便宜。有機會大家不妨去試試。

下回預告：

投資策略篇（二）逢三退一

今日地產新聞摘要 20151208

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年12月8日

【太陽報】報道，核心舖求租，焗轉型賣衫。零售市道淡靜，核心區街道再添吉舖，銅鑼灣怡和街一個原由肉乾店承租的單號地舖至一樓未有續約，該交吉新近再以30萬元放租，較舊租金低逾一成。

【星島日報】指，陳德霖：經濟放緩樓市或有調整壓力。美國聯儲局下周議息，市場估計美國將啟動近十年來首次加息。金管局總裁陳德霖昨日出席論壇時表示，美國下周很有可能加息，本港應有心理準備資金流出，本港利率逐步上升，樓市或有調整壓力，但他認為對市民而言未必是壞事。

【信報】謂，活化工廈成功中心12億放售。活化工廈尾班車快到站，獲批項目勢成搶手貨，刺激業主放售。戴德梁行獲委託代理出售葵涌活化工廈成功中心，業主意向價12億元。戴德梁行香港投資及顧問服務部董事高偉雄表示，成功中心總建築面積24萬方呎，業主意向價12億元，呎價5000元。

【東方日報】指，上唔到樓，退休懲教員申覆核。繼消防員及救護員興訟後，再有五名未獲編配公屋的退休懲教署職員，於今年八月申請司法覆核，挑戰房委會的配屋制度、以及懲教署要他們搬出宿舍的決定。

【明報】指，市建局馬頭角項目招標，19.2億始分紅。市區地皮有價，上月大收30份意向書、市建局旗下馬頭角九龍城道、上鄉道項目昨日招標，據悉住宅部分賣樓收益達19.2億元起開始分紅，最高分紅比例為五成，不過樓面約2.23萬方呎的商業部分，則將由市建局擁有。

【香港商報】謂，富貴長者屋今接受申請。香港房屋協會首個非資助長者項目北角「雋悅」，今日(8日)至本月22日接受租住申請。房協行政總裁黃傑龍表示，項目租住費會按申請人年紀，單位面積等各方面計算，金額可能由183萬元至逾1000萬元不等。

【蘋果日報】說，拍賣場執筍貨須做足功課。拍賣行經常驚現平市價單位，由五折樓至九折樓都曾出現，然而往往存在缺陷，包括凶宅、半契樓、無契樓、未交吉單位等，建議準買家事前做定功課。

【文匯報】指，新盤售8伙，百利大1.95億購Cluny兩特色戶。美國加息在即，又經過周末一輪銷售，昨日一手盤只有8宗成交，當中信置於西半山干德道ClunyPark獲百利大以1.95億元連購3樓A及B連平台特色戶，計劃作收租用。

【晴報】說，荃灣中心380呎，呎價跌穿八千兩年新低。二手樓市跌不停，部分二三綫屋苑更出現大劈價成交，荃灣中心有380呎單位，在業主大幅減價兩成後，以303.8萬易手，實用呎價跌穿8,000元水平，創近兩年新低。

細價樓的終極爆煲

https://yahoo.real-estate.hk/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TML3&id=41848

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年12月1日

今年二月初，我寫「細價樓爆煲論」的時候，最大考慮就是見到不少年青人急於上車，他們並沒有考慮本身能力，連首期都未能夠支付，只恐怕樓價繼續飆升，不顧一切向財務公司借二按上車，其實，那些人仍然有一線生機，只要他們在買樓之後，努力工作，節衣縮食，在一兩年內還清財務公司欠款，不過，話雖如此，能夠做得到的人萬中無一，其他的人只會愈借愈多，物業最後都會被財務公司沒收，他們除了損失投放在物業的資金外，更可能負上一筆債項，或者，這就是欲速則不達。

另外有一些人，當年以非常優惠價錢向政府買了租住的公屋或者居屋，近幾年物業升值，他們的家居有價有市，當中有不少人以自住單位向財務公司借錢消費，或者清還信用卡欠款，那些人認為他們的資產升值，以此作為抵押用作消費亦無不妥，其實，他們以資產而非收入作消費，終有一日，他們的物業就會被財務公司沒收，這是一條物質不變定律，我的「細價樓爆煲論」只不過是警告他們，並且揚言，在未來三年，將會出現一萬個銀主盤，細價樓爆煲。

財務公司反駁，表示多按物業，連一百個都沒有，怎麼會出現一萬個銀主盤，我只不過是枉作小人，雖然金管局收緊細價樓按揭，並要業主將一二按合併計算，但仍然阻不住細價樓升勢，當時不少人怨恨政府收緊細價樓按揭，令到他們失去置業機會，總之，我們都是衰人。在我的爆煲認輸宴之後，情況急轉直下，細價樓樓價除了下跌之外，成交量更慘不忍睹，那些向財務公司借錢的業主，已經沒有辦法以貸冚債，更不能夠清還以前的欠債，財務公司反轉豬肚，強迫那些業主賣樓還債，所以，最近出現不少低價成交，與此同時，地產商加多一腳，剛推出的新樓盤比二手細價樓還要平一至兩成，基於現在的樓市形勢，細價樓的終極爆煲，正式開始。

今日地產新聞摘要 20151202

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年12月2日

【太陽報】報道，甲廈內資客爆退租潮。近期本港金融市場波動，拖累中環甲級商廈罕現內地企業退租。有老友代理同劉Sir講，喺中環國際金融中心有一間內地資金企業突然退租，個單位尋求頂租，最終由另一內地企業以呎租約170元頂租。

【香港商報】謂，煥然壹居提單身門檻，入息上限降至3.35萬元。市建局較早前宣布將單身人士納入資助房屋「煥然壹居」的申請資格，並劃一單身申請者與家庭組別的入息及資產限額，做法惹起爭議。對此，該局昨日召開緊急董事會，會議通過分別下調單身人士入息及資產上限，至3.35萬元及150萬元；申請者的份額則未有設限。

【星島日報】指，永義申強拍舊樓全幢估值逾3.35億。市區地皮供應少有，年底前財團申請強拍活動持續，永義國際或相關人士持有，最近密密收購銅鑼灣勿地臣街十一及十三號舊樓，共收逾八成五業權，旋即申請強拍，項目估值逾三億三千五百萬元，而該集團擁有鄰地發展權，今次強拍成功有合併價值。

【信報】謂，地產代理人數歷史新高。地產市場成交氣氛淡靜，但無阻地產代理持牌人數的升勢，地產代理監管局最新公布的數據顯示，截至11月底止，本港持有地產代理牌照的人數共37404人，較10月底增加132人，幅度為0.35%，連升12個月，亦是連續2個月創歷史新高；其中持營業員牌照共有2.02萬人，按月增0.49%。

【文匯報】指，樓宇買賣登記，量升額跌。近期樓價反覆回軟，市民普遍持觀望態度，加上工商舖成交淡靜，以致本港整體登記宗數連續2個月少於5,000宗。

【明報】指，乘人幣「入籃」，短期推羅便臣道23號，恒地﹕北水勢重臨，豪宅將跑贏。國際貨幣基金組織（IMF）將人民幣納入特別提款權（SDR）一籃子貨幣名單，地產業界認為對本港豪宅市場屬正面信息。

【晴報】說，$1.7萬「屯門價」，租太古城兩房。市區指標屋苑之一的太古城，租金又創新低，有單位以月租1.7萬元承租，呎租僅28.86元，勁劈8千元，為今年同類型單位新低，有人以「屯門價」來形容，現時屯門市廣場呎租為25至26元。

【東方日報】指，東旭苑三個月跌價百萬。二手樓市冷清，上月居屋第二市場僅錄45宗成交，料全月將創十三年來紀錄新低。樓價亦回落，曾為全港居屋王的筲箕灣東旭苑，有大單位約三個月跌價100萬元。

【蘋果日報】說，峻巒世宙齊加推，周六對壘。一手市場周六風起雲湧，屆時將有4個新盤周步發售，其中新地（016）正面迎戰長實（1113），元朗峻巒對決世宙，單計兩個大型盤已推出507伙發售。

【脫苦海講樓】發展商貸款劃的細節 （脫苦海）

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%E8%AC%9B%E6%A8%93%E3%80%91%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E5%8A%83%E7%9A%84%E7%B4%B0%E7%AF%80--%EF%BC%88%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%EF%BC%89-232634268.html

• 經濟日報 - 地產業界形容啟德「煥然壹居」是「有潛力樓盤」，無論地段、單位內籠及附近設施，均具競爭力。（資料圖片）

近期有多個一手新盤推售，除了價格不再進取外貼近二手價，更有多種不同的付款方法，以鼓勵買家入市，由於其條件比金管局和按揭證券公司更為寬鬆，故此往往是由發展商屬下的財務機構提供，買家就要多留意當中的細節。

現時透過銀行造按揭，700萬以下只能做到六成，高於700萬的話更要逐步縮減，至於二按，按揭證券公司最多只會借出480萬的二按申請，此等措施對於金管局降銀行體系風險的確是有效的，但副作用是令到很多買家未能向銀行獲得貸款，發展商透過財務機構協助買家上會便漸漸普及。

作為買家先要留意息率的水平，往往會比銀行提供的為高，並且可能會有調整的條款，比如首三年定息，之後的利息如何計算，就會影響到之後的供款數額，尤其是美國將進入加息周期，就要考慮定息期後浮息的計算方法。

另一要留意的是還款條款，一般按揭會將一二按定出一個特定的按揭年期，又或者固定供款而出現浮動的年期，不過部份發展商提供一筆貸款，以便買家支付大訂，到收樓時要歸還，嚴格來說是類似於「過橋貸款」多於二按。

不得不提的就是最近出現的「包批按揭」，就是由發展商和買家商定借貸條款，包括按揭成數、年期、息口等，並會定一個優惠期以略低的息口計息。此類標語不計算壓力測試、必定批出的貸款，並不表示一定適合買家的實際條件，買家宜考慮未來的息口以及長遠還款能力。

今日地產新聞摘要 20151130

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月30日

【太陽報】報道，施工期超長恐礙供應。運輸及房屋局早排公布未來三至四年潛在私人住宅供應再創新高，但係近年政府批出嘅地皮唔少原本都係綠化地，或牽涉大型斜坡維修，令發展年期超長。好似之前同樣有大型斜坡嘅青衣細山路地皮，建築承諾限期超過八年，地皮最終更流標收場，依家市場上特長發展期地皮涉及嘅單位供應量至少超過4,000伙。

【星島日報】指，填海發展郊野地市民支持反對參半。由政改民意關注組改組而成的智庫組織「未來@香港」，昨日公布一份有關香港房屋問題民調，發現市民對政府房屋政策評價不及格，以十分為滿分，市民對特區政府解決房屋問題的評分只有四點一九分，過半市民認為政府有責任改善現狀、協助市民「上樓」。

【信報】謂，煥然壹居單身入息上限勢降。市區重建局（市建局）非執行董事黃遠輝表示，啟德煥然壹居的單身人士入息上限，若按照居屋模式定為3萬元，他們只可負擔8個面積最細的單位，所以才決定劃一與家庭客看齊，因應市場有強烈聲音，肯定要將單身人士的入息及資產上限作出調整，但下調幅度則要詳細研究。

【明報】指，人幣貶值預期升溫，中資加快掃入港樓。本港全幢物業資產一直是外地基金及發展商長線持有及投資對象，不過近年中資接連在港投資買貨明顯上升，本月亦先後有灣仔美國萬通大廈及紅磡OneHarbourGate西座等亦獲中資吸納，有業界人士估計，相信人民幣貶值預期是一個令中資加快在港買入商用物業的原因之一。

【香港商報】謂，拓地多禁忌，安居遙無期。發展局局長陳茂波昨在網誌指出，面對土地房屋緊絀的現實，不去探討增加土地房屋供應的辦法，而只是將不同群體的利益對立起來，以非此即彼甚至你死我活的態度看待土地房屋問題，無助解決問題，只會制造更多矛盾。此可謂一語道破政府覓地屢屢碰壁的底因，凸顯本港房屋問題面臨的困境，即拓地禁忌太多，涉及「發展vs保育」和「個人利益vs社會利益」兩大觀念的沖突，衍生許多吵鬧、質疑與反對，以致公屋輪候排長隊，市民安居遙遙無期。

【東方日報】指，峻巒收千票原價加推106伙。發展商爭相把握年底前最後檔期開盤吸客，新地（00016）下月更好大機會雙盤齊發，其中元朗錦田北峻巒發展項目第1A期，截至昨晚料錄逾千張入票，較首張價單超購逾7倍，昨原價加推106伙，價單平均呎價11,996元，即供折實平均呎價10,676元，料最快日內公布銷售安排及周內開售。

【蘋果日報】說，新盤搶客，二手周末交投弱。新盤排隊開售，二手市場被打殘。兩間地產代理均表示，本港十大屋苑過去周六日僅錄五宗成交，雖然較上周升66.7%，惟成交量連續18個周末於個位數水平上落。

【文匯報】指，港樓轉角系列：街坊嫌樓市未跌夠。近月各大分析一面倒唱淡樓市，個別大行更預測往後兩年樓價將跌三成。但你有你分析，民間智慧卻未必認同，本報近日進行多次街訪，發現缺乏資金的小市民依然投訴「樓太貴」，準備入市者則對負資產風險表示「冇有怕」，不約而同認為樓市大跌三成簡直是異想天開。

【晴報】說，元朗世宙搶手，千人揀樓墟冚。元朗區一手市場掀起戰幔，長實新盤「世宙」昨率先開售，首輪售560伙單位，昨晨9時已有逾千人輪候入場，場面墟冚，首小時更售出121伙。

今日地產新聞摘要 20151127

2015年11月27日

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

【太陽報】報道，北角兩幢舊樓打孖流拍。近排唔單止大埔有官地因為司法覆核要延遲截標，就連私人舊樓業權拍賣都賣唔出。劉Sir知道，尋日透過中原測量師行拍賣嘅北角遠東大廈85%業權同埋中原大廈72.5%業權，喺無競投者出席情況下而流拍，有業主覺得同市況轉弱有關。

【信報】謂，升值與收租關係。最近的區議會選舉便聯想到十八區，又再想到各區的樓價和租金，以及哪區近年升值高些，哪區收租較佳，又是否有屋苑兩樣都得？先答是否有屋苑之升值與收租回報皆勝人一籌︰相信就算有都不會多，因升值高，通常會令租金回報率降低，除非租金增加之速度跟得上升值的變動，甚至有餘。

【東方日報】指，綠置居860單位，擬明年中推出。房屋委員會資助房屋小組委員會昨召開特別會議討論一六/一七年度工作計劃，「綠表置居先導計劃」單位銷售成為來年其中一項新主要工作，主席黃遠輝指該計劃擬明年年中推出，提供八百六十個單位。

【蘋果日報】說，發展商吸客，紛推成數高按揭。因應近年市場對財務借貸需要，發展商索性自行擔當銀行借貸角色，向買家提供按揭安排。無論新盤定貨尾，一按借貸成數越來越高，由八成至九成不等，新盤市場高成數按揭已蔚然成風。

【文匯報】指，湯文亮：明年街舖租金跌最多10%。零售市道吹淡風，紀惠集團行政總裁湯文亮昨天出席代理行開幕儀式後表示，預計明年整體零售街舖租金會有不多於10%的跌幅，當中又以一線街舖跌幅最顯著，不過由於近年升幅強勁，即使向下調仍較3年前有所增長，至於二三線街舖租金則維持平穩。

【明報】指，世宙推八成按保，首年定息2.08厘。發展商為了搶客，紛紛推出高成數貸款計劃，以吸引買家入市。繼新地（0016）元朗峻巒1A期，推出最高八成一按付款辦法後，長實地產（1113）元朗世宙亦不遑多讓，伙拍經絡按揭，推出定息按揭保險計劃，首年息率更較市場上一般利率更為優惠。

【晴報】說，一個新盤，看樓市時局。港府為遏抑樓價，其中重點是增加供應，包括推出限呎地，2011年3月港府推出首個「限呎盤」前元朗邨用地，當時由長實擊退7組財團，以24.1億元奪得，每呎樓面地價約3,629元，事隔四年多，該樓花盤正推出市場發售。

【星島日報】指，Fulcrum推英泰兩盤曼市項目打頭陣。本港樓價高企，加上港元掛鈎美元持續強勢帶動，本地投資者積極尋找投資出路，買賣海外物業亦漸成趨勢。跨國發展商Fulcrum Global Properties亦把握契機，引入海外物業來港銷售以外，更推出「一站式」的售後服務，協助本港買家管理海外物業。

補$2200住名城三房的方案#995

http://homebloggerhk.com/41069/

Hi 諗sir,

小弟是你<收息論>及 <樓換樓>讀者, 獲益良多, 希望你能解答一下小弟換樓問題,  萬分感謝!

小弟和太太現年35,現時和太太聯名持有自住馬鞍山物業 (現值650萬尚餘mortgage200萬, 每月供1萬), 另有兩個車位總值約240萬(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因為第二個小朋友將出世而想換較大單位(目標係大圍3房單位約850-900萬),同時都想睇吓有冇辦法多楂一層樓或做其他投資

現時只持有股票+現金約60萬
我們家庭月入約10萬(我6萬太太4萬), 每月約儲3萬
小弟現有方案如下, 想問吓那個較好呢:

A)keep 現有樓,再另買3房, 我自己諗到既做法係
1.要先賣一半業權比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(會冇左現時H+0.8既mortgage plan)
2.再加按自住樓(估計能加按到160萬)
3.賣掉一個或全部車位
4.將所得既錢做首期,本人單名買3房單位,再出租馬鞍山物業

B)賣馬鞍山物業, 再買大圍3房單位, 做6成mortgage, 再做其他投資(如加按買細單位或收息工具)

如方案A很煩複,而且可能會動用了大部分資金, 同埋持有兩層較大銀碼樓既壓力可能都幾大, 但就可以繼續持有現時單位(對現時單位都有情意結)

如只用方案B有沒有其他投資可做?

Many Thanks

answer:

本案讀者個案為典型，早年買落間樓自住。今時樓已升更喜添新家庭成員，欲換三房改善環境。最差做法，為就咁賣走舊樓，將賺幅全取再換大屋。此舉等於在樓市旺時加碼，更因一買一賣添加很多雜項支出，只能建議予兩類人仕:

1. 極窮者: 可以用極字偏激左、只求鮮明表達。解說為窮人太少錢係手應將樓賣走全取資金。等有人跌市再入市希望翻身。筆者在其他文章提出過自住樓賣出不好做，惟月入連中位數都未及者，若賣樓能得你十年儲蓄所得，不妨做! 世上有兩類人好需要博一博，窮人為生存而博，富人為趣味而賭博。資本主義令富與窮人的生活越拉越遠，此為事實。唔快做工夫，只會被拉得更遠連立足點都比人搶埋。

2. 極富者: 指很多現金在手既人。留意唔少公司高層都係人工高而戶口只餘幾十個的。唔信可再睇睇本blog其餘995個個案。高現金水平令富人可承受樓價再升而焗租之風險。若賣樓後將手上資金收息去抵銷租金支出，守得更耐。不少人2010年賣走樓後咩都唔做，今天已極之後悔。

建議讀者用方案A+B的混合版。即自住樓照加按、但一拆二後唔只按到六成、更可到八成，套有650*80%-200 = 320萬在手。若用香港按證服務只借到420萬，即套到220萬係手，點都比佢自己搞160萬多。讀者月入不俗，弱點在CASH少，所以加強現金水平不可忽視。

舊樓租唔租走自己決定，若將自住樓偷偷租出，需規範當中所冒風險。請勿見人做你又做，人地可是穿了盔甲上陣，而你自己攞條棍仔就諗住同人一齊去搵食，蝕底既只有你自己。不建議現時買大圍三房、區份無問題、惟租樓只需月付$18000，計為樓價的約2.5%，係租務回報咁低之下，應租樓而將資金投入收息。大家都知債基息口在12-15%、而保守的都可達8-10%。如用直債、讀者資金少不宜，400萬資金之上才考慮此法。昨晚舉行了收息班batch26之首堂，由於是2015年「最後一班車」，全院滿座，亦喜見有台灣朋友加入學生行列，同學問保險方案同債基有何分別? 答案為一個保本另一個唔保本，當然更細分的特質留12月最尾一課先詳解。

那讀者將新套220萬收息，當回報為10-12%，月收$20000-22000息，已夠完全cover三房租金有突。當然加按後供樓由1萬升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有賴$22000利息扣去$18000租樓之後淨$4000補貼。那自己只補貼$2200就可換三房，又唔使買一間三房要比成近$80000傭金再加印花稅$40萬，即未搬入已要先付三房租金近60個，仲有: 你用畢生積蓄買緊邊個地產商既樓先? 何不先租呢?

至於車位若無稀有性宜賣不好持有。大家可以去一d有會所既住宅、見入面既住宅通訊版都係車位出租多而放盤較少，這情況在經濟逆轉時會更鮮明。做好樓房投資再攪車位未遲。

吳啟民：10萬億存款撐起香港樓市

文章日期：2015年11月27日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151127/pba01/001.txt

世紀21在本港有近130間加盟店及約1600名營業員，其香港及澳門行政總裁吳啟民對香港樓市前景，並不似近其大多數分析員悲觀。他認為，內地及本港經濟基調仍然良好，本港樓價料有調整但不會大跌。

吳啟民解釋，1997亞洲金融風暴後，中央加快推進改革，內地經濟持續高速增長，已向外界證明中央有能力達成既定的經濟目標。

國務院總理李克強本月初在《人民日報》撰文，料內地GDP將由去年約10萬億美元增至2020年的17萬億美元左右。他分析，既然內地經濟未來5年多將繼續穩步向前，而本港作為內地對外開放的門戶，亦將從中受惠，可望支持本港樓市。

根據金融管理局數據，截至9月底銀行體系內的存款達10.7萬億元，與1998年底的3萬億元比較，升幅近2.6倍。吳啟民認為，有關數據反映港人受惠內地經濟發展，財富顯著增加，是支持樓價大漲小回的關鍵因素，「香港人目前存款逾10萬億元，當中一部分轉去買房地產已不得了。所以香港人並非買唔起樓，只是近日不明朗因素增加，令香港的有錢人睇定先。」

除了本港銀行體系水浸外，吳啟民指出，近年本港結婚人數逾5萬對，扣除重婚及部分人住公屋的因素外，他保守估計每年因此新增的私人住宅需求逾2萬個，惟期內私人住宅落成量只有萬多伙，不足以滿足有關需求，是期內樓價急升的重要原因。

與此同時，政府於2011年5月1日起正式實施《最低工資條例》，首個最低工資定於時薪28元，2013年5月1日起調升至時薪30元；今年5月1日起再調升至時薪32.5元。吳啟民認為，最低工資不斷調高，增加中下階層的買樓能力，令上車盤升勢加快。

「最低工資實施4年半以來，洗碗工人的每月工資已由8000元增至15000元。以兩夫婦來說，其家庭收入由過去萬多元增至3萬元，我覺得這是公道的，應該讓中下階層分享經濟成果。月入3萬元的家庭，是有能力買上車盤的，所以屯門及天水圍樓價近年升幅如此厲害。」

至於樓價近日從高位回落，吳啟民認為，主要原因是發展商過去兩年賣樓大豐收，吸納不少購買力，市場需要抖抖氣：「一手住宅銷售新例於2013年4月底實施之後，每月成交量曾大跌，但新鴻基地產（0016）於當年11月劈價推售「天璽」熱賣以來，發展商提供愈來愈多元化的按揭計劃，帶動過去兩年一手成交持續保持活躍，亦消耗大量購買力，近日市轉淡是正常的市場調整。」

吳啟民總結說，若內地及本港經濟向好趨勢不變，樓價調整至明年春節後便可望重拾升軌，料調整幅度低於10%。他強調，私人住宅長期供不應求的情未有改變，籲政府須繼續積極增加土地供應，幫助市民置業：「過去多年私人住宅供應均低於新婚帶來的置業需求，相信不少人婚後仍要與父母甚至祖父母同住，出現二代同堂或三代同堂的情。社會普羅大眾短期可以忍受逆境，但長期如此便會積聚民憤，造成社會不穩定。我相信每個家庭都希望落地生根，家有恒產才可社會穩定，所以政府一定要增加土地供應，幫助市民置業。」

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要 20151126

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月26日

【太陽報】報道，康城9期招標，補價28億。港鐵（00066）將軍澳日出康城第九期住宅項目尋日正式招標，之不過最近市況麻麻哋，所以補地價都有走下坡嘅趨勢。劉Sir收到風，今次項目補地價金額約莫28.52億元，比起市場嘅預期為低，每方呎補價大約2,545元，相比第八期更加低出咗超過一成，而區內擁地嘅新地（00016）就率先表態會入標競投。

【星島日報】指，追求表面平等卻違常理。市區重建局決定放寬啟德煥然壹居的申請資格，連月薪不逾六萬元的單身人士，包括初出道的醫生和政務官，都可以享受八折買樓的補貼，社會嘩然，覺得讓這類有能力買到不俗私樓的人士，削減真正有需要卻無力買私樓者享受資助置業的機會，有歪常理。

【信報】謂，瑞銀料樓價兩年挫30%。瑞銀發表最新香港策略報告，明言對本港經濟前景不樂觀，看淡本港股市樓市，認為樓市將受經濟轉差、住宅供應增加、中國投資者減少及美國加息因素困擾，估計2017年底樓價較現水平最多下跌三成。

【東方日報】指，環團申禁制大埔地皮押後截標。環保觸覺早前就三幅位於大埔的綠化地改劃為住宅提出司法覆核，但政府仍將其中一幅位於山塘路的地皮展開招標，該招標原定明日（周五）截標及公布投標結果，但環保觸覺上周已入稟法庭申請臨時禁制令禁止批出標書，事件於昨午公開後出現變數，地政總署傍晚急發新聞稿宣布押後項目截標時間至明年二月五日，環保觸覺總幹事譚凱邦認為今次令當局暫緩招標算是成功一小步，會繼續等法庭處理禁制令申請。

【蘋果日報】說，地產代理，打港鐵員工。長實（1113）元朗新盤世宙，連日來成焦點盤，示範單位及售樓處設於紅磡火車站旁的置富都會商場內，地產代理近日聚集火車站一帶撈客，昨傍晚地產界瘋傳一段激戰片段，一名地產代理在紅磡火車站內，狂揪港鐵職員至流血，警員亦到場調查。

【文匯報】指，趙世曾：樓市不可能跌三成。卓能集團（0131）昨舉行股東會，集團主席趙世曾在會後表示，對於近期有市場人士預期樓價會下挫兩三成，他直言「不可能」，因為本地住屋需求仍然強勁。

【明報】指，葉創成：Cohen&Steers梁緯濂：資產折讓大，買地產股勝買樓。本港住宅樓價短期已見頂的跡象愈來愈明顯，投資者若對物業仍然情有獨鍾，應該如何投資部署呢？Cohen&Steers是美國上市公司、專門投資全球房地產股票，截至今年10月底資產管理規模（AUM）達528億美元。

【晴報】說，新地峻巒，首批128伙折實最平480萬。新界西新盤戰白熱化，繼早前長實世宙低市價推出後，新地旗下峻巒昨日亦正式開價。峻巒首批共推出128伙，折實最平低至480萬，呎價更低至約9,000元，代理表示開價具吸引力。

【香港商報】謂，中資天價掃港商廈。中資公司購買本地甲級商廈個案或再增添一筆！有外電報道，會德豐(020)已啟動出售紅磡OneHarbourGate東座程序，暫有數間中資金融公司有意向。一旦中資奪下有關項目，將令月內中資「天價」購全幢商廈個案增至3宗，金額則破220億元。

今日地產新聞摘要 20151125

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2015年11月25日

【太陽報】報道，水晶店旺區租舖平四成。銅鑼灣舖位租金回落，已經連續兩年屈居全球第二貴租街道，但就製造機會畀各類零售商重新落戶核心區。劉Sir知道最近有水晶品牌趁機擴充分店，原本由連鎖鐘錶珠寶店承租嘅銅鑼灣羅素街單邊地舖，獲施華洛世奇香港有限公司承租，據了解，亦係該品牌同區第三間地舖。

【星島日報】指，市建啟德盤八折售開放「單身族」入場。市建局計畫最快下月底以資助房屋方式，八折推售啟德「煥然壹居」項目的三百三十八個單位；局方昨傍晚突然宣布，項目接受單身人士申請，入息上限仍維持在六萬元，更不設任何配額限制，意味單身申請者「中籤」機會與家庭申請者均等，料會吸引一批單身貴族「入市」。

【蘋果日報】說，劏房盤迎豐首日沽50伙。以劏房作賣點，全部單位實用面積不足300方呎的恒地（012）土瓜灣馬頭角單幢樓迎豐，昨晚首輪銷售涉及68伙，首小時沽約15伙，截至10時累售50伙，一切以一手網公佈為準。

【文匯報】指，太古擬80億售商廈。日前市場再度傳出商廈「巨刁」，有報道指太古旗下九龍灣宏照道商廈項目，獲國際保險機構以約80億元全幢洽購，勢將問鼎東九龍最大額寫字樓成交。

【明報】指，世宙加推192伙，折實421萬入場。市場估計上周六至今累收逾5600張入票的長實地產（1113）元朗世宙，由於收票反應不俗，昨日再加推192伙應市、並維持提供最高12％折扣，令項目已開價單位增加至560伙，佔單位總數1129伙約一半。

【信報】謂，皇都戲院大廈再有17伙易手。北角皇都戲院大廈的收購步伐逐漸加快，土地註冊處資料顯示，再有17個單位獲財團收購，分別是11個地舖和6個位於2至3樓的低層住宅單位，涉及資金約1.52億元，而該地段正由新世界發展（00017）或有關人士併購。

【東方日報】指，大埔住宅地估價削11%。大埔荔枝山山塘路住宅地本周五截標，中原張競達稱，地皮為今季賣地計劃規模最大的地皮，總樓面約115萬方呎，但由於投資額較大，加上青衣細山路地皮流標影響市場氣氛，地皮亦涉及司法覆核，料發展商出價傾向保守，料樓面呎價由原先估計4,500元，調減11.1%至4,000元。折合估值約46.1億元，為市場下限。

【晴報】說，港灣豪庭2房，跌至450萬。二手市場頻頻錄得減價成交，繼早前大型屋苑紛紛錄得大減逾10％成交後，近期二綫屋苑的成交價已開始走低。其中香港置業吳聲凱表示，大角咀港灣豪庭一期4座中層H室，實用面積約321呎，建築面積約477呎，屬細2房間隔，獲新買家以約450萬元獲承接，實用呎價約14,019元，建築呎價約9,434元。

今日地產新聞摘要 20151124

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2015年11月24日

【明報】指，康城9期收19份意向。港鐵（0066）近年連環推出多個將軍澳日出康城發展項目，但仍未減發展商對該區興趣，旗下日出康城9期項目昨日截收意向，並獲收19份意向書，除多家區內已投得發展項目的發展商外，亦有中資發展商遞交。

【晴報】說，煥然壹居，單身隨時有份。市建局「高檔居屋」啟德「煥然壹居」，將於下月底接受申請、明年六月揀樓。據了解，當局為免引起法律訴訟，或放寬申請資格，由原來只准二人或以上家庭申請，放寬至單身人士也可申請；定價則會以本月同區私樓價八折計算，推算呎價約1.1萬至1.2萬元，最細332呎單位的上車價，約為365萬至398萬元。

【香港商報】謂，港樓市冰封，租金回調。本港樓市持續回落，除住宅售價節節向下外，租金亦見受壓回調，有代理報告指，上月全港100個大型屋苑的實用平均尺租錄得近4年以來最大單月跌幅，預期二手買賣成交難見起色下，轉售為租將成市場的大趨勢，未來租金將面對更大的下調壓力。

【信報】謂，丁權與丁屋。土地是香港最珍貴的天然資源，也是市民一同擁有的最重要公共資產。香港土地雖然不多，但其實未至於嚴重短缺，所以如果說土地問題是香港的最大難題，那麼這個難題的涵義，應該是不患寡而患不均。

【東方日報】指，工廈天台7.6萬拍出。另類物業受市場追捧，有拍賣行昨日透過拍賣售出由法院頒令拍賣的觀塘工廈中美中心一個無契天台，以開價7.6萬元售出，為近年罕見的細價成交。

【蘋果日報】說，帝后臺銀主盤減價13%。豪宅銀主盤有增多迹象，東半山帝后臺銀主盤剛以1,700萬元易手，較銀主放售價1,950萬元低250萬元或13%。

【文匯報】指，華懋明年推逾1900伙，15年最勇。臨近年底，發展商部署明年推盤大計。華懋銷售部總監吳崇武昨表示，明年計劃推售新盤逾1,900伙，創該公司15年新高。

【太陽報】報道，擺脫樓奴有秘訣，80後：盡早上車。「一個人活到九十歲仲要為層樓而擔心，我覺得呢啲先叫樓奴。正因為我唔想做樓奴，所以決定趁後生買樓。」八十後的Rondy早於大學畢業後就置業，雖然中途有年半時間脫離樓奴一族，但去年決定再次上車，更揚言「以後唔會畀自己無樓在手」。究竟是甚麼原因令Rondy如此堅決？

【星島日報】指，世宙穩收4500票峻巒緊鎖客源。元朗新盤連番出擊，激起一手市場氣氛，其中世宙採以快打慢策略，搶先開價收票，吸盡市場購買力，消息指，項目累收逾四千五百票，發展商除部署再度加推，亦公布大手客限購安排，項目最快本周開賣；同區另一大盤峻巒亦不怠慢，持續開放示範單位緊鎖客源，位於九龍站的示範屋，現場亦錄排隊人龍。

今日地產新聞摘要 20151123

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2015年11月23日

【太陽報】報道，地皮接踵推，反應料兩極。今個禮拜港鐵（00066）同政府都有大型住宅發展項目推出市場，今日就有將軍澳日出康城第九期截收意向書，星期五就有大埔山塘路截標，兩個地盤分別都估計可以起到接近1,800伙，一個禮拜內推地涉及近3,600伙。

【東方日報】指，林超英促發展近城鎮閒置地。本港房屋不足問題備受關注，港府為覓地建屋，早前曾提出探討發展部分郊野公園用地，引起極大爭議。有學者認為，本港仍有很多閒置土地，位處平原地上，不但接近城鎮，還有基礎設施，只要適當規劃，便可興建房屋，以解決居住問題，促政府向公眾公開可用閒置土地的數目。

【文匯報】指，首批收票爆額，長實乘勢去貨，世宙加推130伙，貴首批5.7%。元朗區新盤大戰一觸即發。長實元朗世宙繼上周末公佈首批單位售價後，昨日宣佈加推第二批單位，涉及130伙，扣除所有優惠後，平均呎價12,626元，較首張價單高5.7%。

【明報】指，商業核心區東移，活化工廈有價。政府於2011年10月提出「起動九龍東」已踏入第4個年頭，過去4年在政府加強推地，以及活化工廈政策帶動，區內樓價及租金已有明顯升幅，期內除錄得高價成交的OneBayEast東座外，在活化工廈政策下，新世界（0017）以約16億元購入觀塘活化工廈KOHO，成為首幢活化中的物業易手個案。

【星島日報】指，深水埗商住樓招標未到價收回。雖然貴重買賣熱烈，惟整體投資市場淡靜，深水埗一幢商住樓招標，在未到價後被業主收回。

【信報】謂，「先租後買」加劇社會矛盾。11月9日，團結香港基金（下稱「基金」）發表的首份研究報告（下稱「報告」），集中討論特首梁振英眼中「重中之重」的土地房屋問題。

【蘋果日報】說，元朗二手成交量減一半。元朗成新盤搶客戰場，迅即打殘本已死寂的同區二手。區內代理表示，就算元朗無新盤開賣，區內二手交投已十分淡靜，「只係新盤開埋仲死咁解」，成交量再減約一半。

【晴報】說，沙田第一城2房，356萬易手，今年新低。藍籌屋苑成交價跌不停，又以兩大熱門，沙田第一城及美孚新邨跌價最急，其中第一城日前有兩房單位，以356萬元易手，創今年新低，實用呎價僅僅略高於1萬元；而周末期間，10大屋苑交投不敵新盤，僅得3宗成交，按周再跌五成。

【香港商報】謂，周末港新盤銷180夥，發展商要錢唔要貨。「息魔」腳步聲漸近，發展商從速「散貨」的跡象更為明顯。近來開售的多個新盤，便不約而同出現短時間內頻頻加推的現象，反映樓市後向不明朗，發展商「要錢不要貨」的心態日益明顯。

投資車位入門對策19/11/2015

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=64798

上期提及有關車位按揭上會對策，今期集中討論如何選擇車位。由於車位不受額外印花稅綑綁，入場門檻低，近年成為了不少人士的投資選擇。市場需求增加下，發展商、投資者相繼拆售車位，帶動車位市道熱鬧；近年車位價格持續處於升軌，轉售獲利個案亦增加。

投資車位所需首期金額較低，買賣費用及雜費亦較少，無需裝修，即使涉及執漏亦屬小工程，買入後基本上即可出租車位收取回報，出租車位較出租物業的憂慮亦較少，第一，租霸問題較易解決，第二，沒有租客保養不佳及折舊問題，租約完結後，業主或需翻新單位方可再放租，又或在租約期間業主須負責結構性維修問題如煤氣喉管損壞等，而車位業主則無需煩卻這方面問題。

如購買車位投資，選擇一個出租能力高的車位相當重要，一般來說，選擇車位時需留意其供求比例、位置、地區、使用權限及租金回報率等。停車場的車位供應若普遍出現求過於供的情況，車位的承租能力及租金抗跌能力便較強，買家大概可從以下幾點探知車位供求量，第一，屋苑單位對比車位數量的比例，若高於4比1，求過於供情況通常較明顯。今年有發展商拆售一個大埔新盤屋苑之車位，有買家在短短一個月內轉售獲利75萬，短短時間內車位升值68%，該屋苑單位對比車位比例約高達5比1 ；第二是附近屋苑的車位供應量，若然供應緊張，車主或會租用鄰近停車場的車位，變相亦爭加了車位需求；第三是區內之租務活躍程度，從車位放租及成功租出之紀錄直接瞭解其承接力，若然租金理想、車位常常短時間內便獲承租、甚至常有車主徵求車位，租務流轉活躍，反映停車場車位需求強勁。

地區及位置亦影響車位的投資價值，例如是擁有較多家庭住戶的中上價大型屋苑、交通配套未完善或距離市區較遠之地區、傳統豪宅區或商業區等，一般有較多駕車一族，對車位需求頗大。位置方面，一般是靠近停車場出口或近升降機大堂的車位最受歡迎，若屬於較易被碰撞的車路旁邊，又或較難泊車的位置，那麼車位的出租能力便被削弱。如果是屬於多層停車場，出入較方便的低層車位出租能力自然較高了。另外需留意車位本身的質素，室內、寬敞、管理完善、高度及面積足夠停泊七人車的車位，出租能力相對較佳。

不過，買家亦得留意車位有否設有使用權限，有些屋苑車位只限住戶使用，又或只限業主購買，亦有些車位必須連同物業單位一併購買，買這類車位以自用居多，若作投資，潛在客源及轉售車位的彈性便明顯減少了。

投資車位來說，租金回報是很重要的考慮因素，但事實上，近年車位價格飛升，不少車位的租金追不及售價升幅，導致租金回報率下跌。舉例，一個位於奧運站附近的屋苑車位，三年多前售價約100萬元，當時每月租金收入可達3,500元，租金回報率4.2%，相當不錯；目前這個車位已升值至180萬元，升幅達80%，但租金仍徘徊約4,000元，升幅僅約15%，若現時購入該車位，租金回報率便降至2.6%。其實，若資金不多，又希望投資車位尋求高回報，可多花時間尋寶，例如在新界區或會發現一些細價但高回報的車位，例如上水一個屋苑車位價格只需35萬元，月租1,500元，租金回報率高達5.1%。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20151119

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2015年11月19日

【東方日報】指，市區樓連爆，明賺實蝕。住宅劈價及低價成交湧現，市區更出現不少明賺實蝕個案。長沙灣泓景臺月前曾被撻訂單位，再以628萬元重售，較原售價勁低82萬元，原業主三年帳面只賺8.2萬元，扣除使費料輕微損手。

【信報】謂，不但迷樓更戀供應。若說港人對樓市及買樓很熱中，相信大多數人會同意，有如物業之fans，即「樓迷」也。此外，近年更關注供應，這不無道理，價格更是經過供求市場交易系統的運作而定，當你問「點解樓價咁高？」時，不是常有人回答supply and damand嗎？供應影響價格深入民間，說供應不是關鍵因素無乜人信。

【蘋果日報】說，牙醫涉非法集資，裁定表證成立。本港近年不少個案牽涉非法集資活動，當中長實旗下、葵涌酒店項目雍澄軒屬近年最大規模。該公司於2013年拆售雍澄軒，讓投資者取得物業擁有權，藉此獲升值回報，被證監會指有迹象顯示安排屬「集體投資計劃」，最終長實叫停交易，改為只租不售。

【星島日報】指，陳茂波指檢討丁屋非首要工作沒時間表。本港的丁屋政策由七十年代沿用至今，即十八歲以上的新界男性原居民有權以優惠條件獲批興建一間最高三層的丁屋，但多名議員昨日在立法會上批評，土地少是制約住屋供應的主要因素，促請政府檢討丁屋政策，並要求交代現時合資格申請興建丁屋的人數。

【明報】指，世紀21港澳行政總裁吳啟民：10萬億存款撐起，港樓難大跌。在多間外資投行唱淡本港樓價將跌兩、三成之際，上周末一手新盤成交566伙，創近7個月新高，反映購買力仍在。世紀21香港及澳門行政總裁吳啟民認為，內地及本港經濟基調仍然良好，料樓價調整期最快於明年農曆新年後完成，由高位計跌幅在10%以內。

【太陽報】報道，港舖租低過紐約46%。本港零售業正值寒冬，核心區舖位租金跌足成年。劉Sir尋日睇咗戴德梁行發表最新嘅《全球主要大街》報告，曾經風光一時、上年失守全球商舖呎租最貴寶座嘅銅鑼灣，每方呎租金約1,559元，按年再跌約12%，連續兩年屈居第二位，較首位嘅美國紐約第五大道上段低達46%。

【文匯報】指，車位買賣18個月新低。中原地產研究部昨日指出，10月整體住宅車位買賣合約登記(包括一手及二手)錄得428宗，總值5.65億元，較9月的453宗及7.55億元，分別下跌5.5%及25.2%。宗數是創2014年4月330宗後的十八個月新低，金額是創2014年10月5.18億元後的十二個月新低。

【成報】稱，峻巒開價參考YohoTown。元朗新盤埋身肉搏戰一觸即發，新鴻基地產代理有限公司業務部總經理張卓秀敏表示，最快周末開放元朗峻巒示範單位及現樓，短期內公布價單，價錢將參考同區YohoTown，至於按揭及優惠安排，則稍後再作公布。

有錢人唔買樓應該買咩? #989

http://homebloggerhk.com/40739/

谂Sir(諗sir)

你好，我叫Mavis(化名) 有幸买左你三本书＂收息论＂＂楼换楼＂＂双租族＂己读完。同报左1月份的收息堂,我的电话9XXXXXX7。留位号码：DX27XX，因11月26要去日本所以上唔到11月26开始的堂，我有投资方面的事想早些请教你。不想等到1月份，希望你抽空帮忙解答下。十分感谢。

本人糸自雇人士，系开時装店的，现在33岁，单身。因为现在零售十分难做，己准备放弃不做了。想利用现在有的资金增加自己收入，本人资产；

1，北角半山有一层楼，租金5萬(今年8月15完约，到现在还未租出）每月供32000，欠款730萬。巿值约2700萬，我有試加按，但因為系自僱所有有些難度，我會每月轉帳28萬俾自己當出糧（當然不會報這數目的稅)等到一月份再試試可否加按。

2，鴨脷洲南灣有層楼月租39000萭，月供32000，欠款760萭，市值約1800萭

3，深圳龙岗睇左层复式楼楼价约560萬，俾左约16萬订，现在等东亚银行批按揭，如果批左要付三成约160萬（买龙岗楼希望它升值，现在约25000一平方，同可借七成銭，不知這想法對嗎？）大約1年交樓。

4，自己每月有一筆29萬港幣的家族信托的固定收入，可以到2027年完。之后就停止了，

5，现在在JP Morgan有約2800萬元股票，可以借返约1000萬平息錢收息，但不知應該怎運作最好。

6，現金約1000萬

7，借80萬俾人分20年还，每月收4800元

8，有买一間對冲基金的基金約800萬

支出：

1，租楼自住每月11萬5千

2，養車約每月1萬5千

3，供楼约6萬4千

4，日常开销，工人等杂项约8萬

5，一年一，二次旅游（费用不详）

问题

1，請问我可以怎样做才可带到每月最大现金流？

2，你常提到的债基同直债有约12％一15%回报是那间银行的那个产品？可以给详细的名称我吗？因为我问JP .morgan他们说去到12厘系好高风险的。

3，你提到的Jackson 师兄之法将銭放入5只评级颇佳的债券是那5只？

4，保险5年回报115%是那间保险公司？什么产品？

5，我想不依靠每月298萬元的收入，我现有的资产可否带到每月现金流30萬？如果现在不可以，大约几年后可以？

6，另外我有4份保险应该可以重新做会好的，因为详情很难在些写清楚。

ANSWER:

今日同尋日一樣，都係為千萬人仕解答理財疑難。知道有些打工仔對住人地申報份財產只會「望文輕嘆」。希望大家正面去看待此事，只要找到供求失衡點、兩年間追返哂所有野既大有人在(利申: 不是筆者、但確有真人、現正懇求希望將經歷匯集成書)。同意如你是月入三萬的香港人、要追到好似本案讀者咁自己搵27萬而家族基金又月出29萬真係好難，人地條起跑線由阿爺個代已經跑得快到贏你幾圈。可是幫自己搵第一個1000萬，令自身對錢需求降低、是一個可觸及而唔係無可能既事。

另一點想起，是昨天的案主擁有層半山樓花估計下年收樓租出達$65000月租、回報估計為超4%一年。惟今日讀者係北角半山有層現樓掛$50000/月都無人問津，揭示半豪宅市場將受較大打擊、1300萬之下住宅影響較少、而稀有性高的山頂HOUSE影響都少。

讀者來文不斷提問收高息的是什麼產品，其實筆者主要授的是方法、而唔係product(產品)。筆者會因應市況去運用同一個方法、而配上唔同product。例如近日歐洲經濟再添不明朗因素，我地好可能改正因第三季見當地電訊公司業績走好而稍對歐洲看好的睇法(電訊業在經濟巨輪中扮演一位置)、而轉為持平，換上其他地區為主的債基/直債收息。

又再以5年115%保險為例，在將進行的batch 26或之後班次將加添了多一間公司的保險內容，旨在說明用同一方法，可得超兩個選擇。選擇一為回報將受加減息因素影響而5年共回報要在70-125%之間徘徊。另一選擇是5年近乎「硬食」40%回報，由保險公司保証。讀者年輕而人生悠長、得方法令自己日後可再辨出好計劃、而得計劃只令自己享一時之快、最尾恐全盤被沒收。

看畢財富分配、有幾件事要留意:

1.讀者不需太著眼買樓、因買樓的槓桿可助窮人先借入美金再讓時間將債務眨值。而此事讀者無需要再做。

2.買2800萬股票不需要、再將其槓桿亦是不需要。股票用黎收息亦屬蠢事，此一觀點在堂上客觀計出。

3.是的! 香港人最鐘意討論既股、樓佢都唔需要。無他的、最多人鐘意或買既野唔代表最好

4.直債、ETF、保險應為讀者所愛。讀者亦應選擇一些ETF再搵私人銀行做槓桿，去將回報倍大。就好似領匯/而家叫領展(0823.HK)而言、一般年息口在4%、而私銀可槓70%、融資成本1.2%，那回報便約可觸及[4%+(4%-1.2%)*70%] = 5.96%。當然，用領展去做要承受其52週波幅(40.5-53.65)即32%，而收息只雞碎幾個巴仙、實為不智。筆者會用他國的ETF，內含更佳資產及運用一些被動買入策略去造出超10%回報。

5.至於直債、基本上係到期保本、能令富人立於不敗之地。富人不求賺、只求守。什麼JACKSON師兄的5隻直債、已經是上年的組合。今時再選、在新經濟環境下有另一個側重。而我們要去苦學的，就是什麼的經濟環境下、有那些公司較適合買進。知道讀者應不時有銀行職員為佢推銷產品。留意因佢地要推銷賺傭，所以永遠教你「有咩好買」、而唔係「你應該買咩」? 免費的理財資訊、永遠走唔出賣野呢個循環。而你一百萬放入去錯一次，輸3%已經輸$30000了。

6.我們在BATCH26開始會談有什麼保單可以拎比邊D機構再造融資按錢出黎。其實唔只樓可以加按、保險都可以。

7.讀者只要收到10%年息、將2700萬股票轉投收息方案已可月收$225,000，接近佢提出「唔搞生意怎能月收$30萬」的目標。由於佢同筆者的緣份訂在2016年1月收息班先見面，那就等一月先談吧、相信要達成佢目標唔會好難、而筆者更重視的是方法之穩定性。1月會面前可以先行「蘇格拉底對話式學習」、多在網上先看資料、筆者在課上從答題中教授。

8. 如果我係讀者，係唔會再買內地樓(當然應酬式的要買返一間咁無計)。一是樓的升值能力較低，二是一間樓是否值買建議用現金流產出效率計出來，三是物業投資者不應在此時在香港或中國買樓(留意如果手上物業<2不宜歸類為投資者)，四是英國樓或是讀者的好出路

9. 為滿足讀者要答案的需要，提出: 直債、ETF、保險、英國樓需勤加了解

10. 孟子有云:「上下交征利，則國亡矣!」宋徽宗十五萬宋軍在燕京城下為數百遼軍擊潰*、點解軍隊會一打就散? 這樣發展下去國家能抵住外敵嗎?

*自<三朝北盟會編>

結語為讀者應花時間了解各項投資物的特性，這是她的「正職」。需比別人更留意地緣政治風險，無技巧同見識去管一大筆錢，只會引來賊人窺伺。

今日地產新聞摘要 20151118

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2015年11月18日

【信報】謂，高力估明年住宅價挫15%。本港樓市面臨美國加息及環球經濟不明朗等負面因素影響，樓價料受壓。高力國際預計，本港4大類地產物業，除商廈外，其餘於2016年將會錄得下跌，其中以住宅的跌幅最大，全年料下挫15%，若二手成交持續膠着，預料金管局有機會放寬辣招稅。

【蘋果日報】說，遠展倡買樓好過租樓。幾年前樓價見頂論已眾說紛紜，沒料到樓價只升不跌，令當時看淡樓市的人士大跌眼睛，中小型發展商遠東發展（035）地產部總經理朱寶林昨在市建局截收意向書的場合發表「買樓好過租樓論」，直指若樓價無上落，租樓會蝕錢。

【文匯報】指，港人外地置業，東京僅輸珠三角。近年本港樓價不斷上升，令不少港人有意轉移到外地置業，當中又以內地和日本最受歡迎。中原地產一項調查發現，港人購買海外物業76%為投資，其餘為自用。當中又以珠三角地區為首選佔27%，東京排名第二佔26%。

【星島日報】指，觀塘億元搬公園騰出11.5萬米商地。為配合改造觀塘敬業街明渠計畫，發展局擬斥資逾一億元拆卸成業街休憩花園，搬到對面重置成翠屏河公園，騰出土地連同旁邊的臨時停車場發展作商業用地，提供十一萬五千方米可建樓面面積，預料二○一八至一九年推出市場，紓緩區內商業用地供應緊張。

【明報】指，謝偉銓提8建議，冀加快批則。特區政府近年加速土地新供應，令去年起全年批地可供興建單位的數目達標，惟與市場實際新單位供應量仍然存在落差。由建築師、測量師組成的優化土地發展程序工作小組，昨日與政府官員開會，提交加快批發圖則建議；當中立法會議員謝偉銓（建築、測量及都市規劃界）預計，如果有關8項建議全獲當局採納，物業發展年期應可縮短至少1年。

【太陽報】報道，元朗兩新盤閃電開戰。新盤爭崩頭式登場搶客，元朗區兩大新盤更短兵相接，新地（00016）尋日下晝派發元朗錦田北峻巒發展項目第1A期嘅樓書，表明日內開價同開放示範單位，最快下周賣樓，轉頭長實地產（01113）就即刻上載同區世宙嘅樓書去樓盤網站「迎擊」。

【成報】稱，九龍城道重建收17意向書。市區重建局馬頭角九龍城道/上鄉道昨日正午截收意向書，至少收到17份意向書，包括新世界發展(0017)、宏安(1222)、百利保(0617)及富豪酒店(0078)聯營、泛海國際(0129)、遠東發展(0035)、南豐發展和金朝陽(0878)、華懋、建灝地產、會德豐地產、莊士中國(0298)等。

【東方日報】指，傲璇最後一伙沽5億。市場兩極化，逾億元豪宅新盤續有價有市，太古（00019）旗下山頂區傲璇（OPUSHONGKONG）最後一伙以5.096億元售出，呎價93,608元，整項目售罄共套現逾50億元。

【晴報】稱，沙田第一城2房減價一成，380萬易手。大型屋苑成交價紛紛下挫，近期在龍頭屋苑帶動下，二手成交價持續向下，其中沙田第一城近期屢屢錄得低價成交，兩房造價亦跌穿400萬，日前有327呎單位，原業主減價30萬後，最終以380萬易手，呎價回落至低於12,000元。

成為千萬富翁劈炮唔撈#988

http://homebloggerhk.com/40677/

 

讀者原題: 80後誓言下半生只賺被動收入

本人是收息101學生，今年33歲，28歲開始投資物業現有物業如下：

物業一： 自己名下一層半山870呎三房樓花, 售價HK$16,810,000, 按揭五成，供大約HK$30,000/月. 2016年2月開始供樓, 最快2016年12月才收樓可以租出。估計租金收入HK$65,000/月。

因此新物業升值潛力較高，有計畫日後（3 – 5 年以後）賣出, 在同區買一層三房二手樓自住（雖然有宿舍，但可能校網不適合或不夠住）然後剩餘資金再作收息用途。

物業二：先生與母親聯名各一半480呎上環一房物業，售價$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月開始供HK$13,260/月，估計租金收入HK$23,000/月。

本人月入$86,000，先生$33,000 + 免費宿舍，現時暫與家人同住。

另有副業大約10k ~30k/月

因要花錢裝修物業二作出租用途，現時現金短缺，只HK$900,000。

最頭痛是早年不慎以均價HK$1437買入紙黃金 3000 MACE (HK$4,311,000)，現剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 現在不知應該等到幾時才放……

本人自知早年曾作一些不智的投資決定，但唯有展望將來，希望可以盡快生產最少6萬/月被動收入（不包括副業），然後離職，全職發展副業，而且住宿舍不是長遠對策。懇請諗sir賜教。

ANSWER:

明白不少人看讀者來文有感不是味兒，有間千幾萬既半山樓已paid一半、又有宿舍住加埋上環細樓收租，仲要有幾百萬黃金(原本係3000錢)係銀行戶口，咁既陣勢至少都有成千萬net asset，又何來煩惱呢?

未與讀者坐低面談、但相信佢有今日財富估計與做人專注有關。首先唔買股票、已經幫手輸少d錢。而不斷耐心累積黃金至3000錢的，實在係少之又少。想唔撈同老闆「贖身」、目標一讀者已提出了: $65000被動收入。目標二應為: 了解各投資工具特色、在適合年齡做對的事。

讀者33，自己人工偏高。強項係易借錢、弱項係做野或者早幾年的人工水平根本未到80000呢個數，所以現金相對少，當然手上紙黃金與黃金無異、2.25mil紙黃金+0.9mil現金已相等3.15mil現金在手了。家庭借貸力為(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借貸力已低，上環樓全間當先生借，借貸力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%

三房樓花不太看好，3-5年後若真係搵到位應賣走。香港有能力既人越見少，過千萬住宅不敢長期持有。加上讀者現時已用75%借貸力、而主因由單一半山住宅項目而佔、筆者建議是二間中價樓好過一間大，揸夠三間劏房去做收租佬之算乘在下段再談。先計半山樓之現金流產出效率、為(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高於香港平均、但筆者有懷疑租金回報是否可達$65000水位? 始終係樓花而家未收樓，搵到個65k租客似是太樂觀。仲未計業主要付的管理費同雜費扣除回報。

買新樓租比人是雙輸行為

若真能放出半山樓、有些人會用FULL PAID三間市值300萬既洋樓、間埋做劏房一間開4房或「2細1大套」。每間收$18K-20K租實為預期。幾舊水管理費、差餉計埋都係每月又幾舊、三間合來被動收入已$60000，讀者想作的目標一已近乎完成。這亦正正道出了讀者買入新樓收租、自己要供之餘所付的代之價是何等之高。若筆者有需要搬去半山住、基本上用租務回報高既舊樓去補貼新樓需付的租金，基本上要住得好唔難。而將錢分係三間舊樓是可攻可守、可因應市況逐間放。相反一間過買新樓唔得。

最後是黃金，好簡單、只是腦轉向的問題。知道ETF堂提及的產物、一隻當黃金價跌而佢升、更可黃金跌1%而佢升3%，那便可用較少既錢去對沖金價再跌之風險。見上圖金價由5至7用1200跌至1100水平，ETF的價$11.93升至36.49，升305%。之前買少少咁乜仇都報哂啦。當然本文只閒聊，詳細操作注意點在不此述。今時所在的經濟周期是不利好商品的、黃金石油都宜再減倉。若12月歐洲再放水金價有起色、可再減磅。美金估計要強到2016年中、之前黃金都無運行。

今日地產新聞摘要 20151116

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2015年11月16日

【東方日報】指，建屋目標淪空談，弱勢政府百事難。講就天下無敵，做就有心無力，係港產官僚嘅最大特色。港府揚言未來十年興建四十九萬個住宅單位，當中包括二十九萬個公營房屋，講就好聽喇，可惜純屬吹水，未來五年新落成嘅公營房屋只得九萬七千幾個單位，距離目標一大橛，十年大計根本冇可能實現。

【信報】謂，土瓜灣迎豐最高按九成。一手市旺，發展商亦積極推出新盤， 恒地（00012）土瓜灣迎豐在過去周六公布首批68伙價單，折實平均呎價1.55萬元。此外，發展商向買家提供最高樓價85%按揭，首3年為優惠利率（5厘）減2厘，其後全期為優惠利率。

【蘋果日報】說，將軍澳新盤，今年套300億，五盤先後推售，長實吸金最多。息魔纏繞不休，發展商急急散貨。今年首11個月，一手市場購買力強勁，成交量超過1.4萬宗，吸金高達1,400億元。

【文匯報】指，銀行疑谷生意，暗升估價藏風險，半年調高8%，易釀負資產及壞賬。美國加息在即，樓價近月向下跡象明顯，新盤及二手樓價相繼調低，但本報的調查發現，銀行懷疑在交投淡靜下，為催谷生意「拉人上車」，估價竟然不降反升，有單位的上調幅度比半年前高逾8%。

【太陽報】報道，馬頭角項目估近13億。市區重建局今季推出兩個重建項目，其中規模相對大一些嘅馬頭角九龍城道重建項目會喺聽日截收發展意向書。呢個項目預計提供約莫216個單位，已經係近一年以嚟伙數最多嘅市建局項目。而項目有未來沙中線嘅優勢，有測量師老友估計項目可以收到20幾至30份意向書，而項目嘅估值分歧頗大，介乎約7.37億去到12.9億元不等。

【星島日報】指，王于漸稱補貼置業無次按危機。團結香港基金早前提出八成置業目標，並建議政府推行「補貼置業計畫」，容許租戶補地價購買公屋。鑑於美國過度借貸予市民置業，最終引發次按風暴，引來擔憂，基金會顧問王于漸昨表示，出售公屋計畫會有彈性，即使供樓中的業主不幸失業，斷供後仍不排除可繼續租住物業，不會出現次按風險。

【明報】指，峻巒，朗屏8號，接推，共涉1939伙。臨近年底，發展商積極「跑數」，除六大新盤外，市場仍有多個樓盤正準備出擊，當中新盤戰况最為激烈的新界西北。除滿名山及世宙外，新地（0016）峻巒1A至1C期，以及嘉華（0173）等發展的朗屏8號，均有望短期推售，合共涉及1939個單位；兩盤截至上周五（13日）仍未上載樓書。

【太陽報】報道，馬頭角項目估近13億。市區重建局今季推出兩個重建項目，其中規模相對大一些嘅馬頭角九龍城道重建項目會喺聽日截收發展意向書。呢個項目預計提供約莫216個單位，已經係近一年以嚟伙數最多嘅市建局項目。而項目有未來沙中線嘅優勢，有測量師老友估計項目可以收到20幾至30份意向書，而項目嘅估值分歧頗大，介乎約7.37億去到12.9億元不等。

【成報】稱，美聯：谷底橫行，十大屋苑周末6宗成交。據美聯分行統計，於剛過去的周末兩日（14日至15日）十大藍籌屋苑買賣錄約6宗，交投續於谷底掙扎。至於按十五大屋苑計，期內同樣錄約6宗買賣成交，持續淡靜。

【晴報】稱，德福538呎，580萬易手，價創逾1年新低。在新盤成交創半年新高下，二手市場交投持續冷清，部分藍籌屋苑錄得零星大幅減價成交，其中九龍灣德福花園有中層放盤單位錄得本月首宗成交，業主最終以580萬將單位易手，造價重返去年10月水平。

樓市由微調 進入拾級而下？

每週樓市評論
汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14456

繼屯門區300萬及400萬以下的二手放盤量脫離絕跡軌道（趨勢）之後，樓市陸續出現更多的結構性改變，進入11月之後，短短10日間，屯門私人屋苑的租金平均急跌了10.03%，比高峰期的8月份總共跌了14.49%，個別單位的租價本來由超越$10000的勢頭，有回復到$8000左右的走勢，表面上是因為個別屋苑租盤增加，卻其實這個是一個新常態的表現！

說新常態，是因為近日的「劈價潮」是在幾乎沒有任何的經濟結構上的改變情形之下發生！就算減價的業主，也不是因為「等錢去供樓」而是基於機會成本，「年尾及早租出比空置過年化算」或「怕麻煩，早租出唔志在平一點」！
今次是我做地產代理31年以來，一次罕見的現象，官民合一去唱淡！製造了一次「樓市哈囉喂」！由最初的少量劈價個案，去到劈價個案愈來愈多！到後來300或者400萬的二手放盤量增加！到現在的租金急跌！樓市無鬼！但不等於扮的鬼不會把人嚇死！

根據我之前發表的理論，樓市下跌有分三種情況，第一種是微調，第二種是爆煲，第三種是拾級而下！11月的市況，可能已突破了微調的關口，有機會進入拾級而下了！因為事實上，如果租金急跌，樓價就失去了最鞏固的支持力，已無險可守了！

不過，我要提醒的就是現在樓市雖然表面看是清晰轉勢，但是純粹是市場負面氣氛引致，並不是經濟結構引致的關係，這跌市的底氣其實不足的，即是說樓市一得到喘息機會的時候，同樣容易反彈回升，近年成交量稀少，極小量的成交代表了整個市場，假升也假跌！而且，市場上累積的樓盤仍未夠多夠厚，承受不了一個小陽春，現在的市場可以是一次假跌，是一次入市良機！筆者的責任是報導實況，和發表自己的看法，在大家也未經歷過的新常態下，「買有風險！不買也有風險！」看官要靠自己判斷，自己承擔自己決定的風險！

今日地產新聞摘要 20151113

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2015年11月13日

【東方日報】指，空有土地動不得，房屋問題成死結。特首梁振英日前拋出氣球，揚言未來可探討將部分生態環境價值較低的郊野公園改作建屋用途，不料發展局局長陳茂波及環境局局長黃錦星先後強調任內無意打郊野公園的主意。

【信報】謂，是住屋而非置業問題。心存大欲、有意造王的董建華牽頭成立的智庫團結香港基金成立一周年，交出第一份研究報告，針對港人最關注的住屋問題，提出所謂「補貼置業計劃」，目的明顯不過，當然就是意欲為董建華屬意的下屆特首候選人造勢，有關人物呼之欲出。

【蘋果日報】說，空置率近兩成，租金5年新低，銅鑼灣金百利，舖租最平萬元搶客。零售氣氛持續向下，旺區的潮流商場小舖租賃情況亦凶險，一向屬於銅鑼灣知名的「潮」聖地金百利商場，出租率亦告急，有近兩成空置，業主亦要減租、減收管理費吸客，最平月租不足1.1萬元，比新界平民化劏場葵涌廣場還要低近半，大業主更要合併舖位出租。

【文匯報】指，資助房屋選擇增加。新一輪「白居二」已於10月底攪珠，是次2,500個名額最快明年初可以入市，政府將申請資格（收入及資產限額）調升，令受惠人數增加，但觀乎近月二手居屋市場表現淡靜，10月註冊量錄得歷史新低，而且短中期內亦有其他資助房屋新供應，料第二輪「白居二」最終購買單位數目將未如預期。

【星島日報】指，煥然壹居市價八折售入場費約360萬元。受近月樓市下滑影響，市建局預計下月推出首個資助房屋項目啟德「煥然壹居」，可能需要平售。昨日有消息指，該項目的三百三十八個單位已有初步定價，以市價八折出售，呎價或會降至約一萬一千元，入場費約需要三百六十萬元，較七月時估計足足降價百分之七。

【明報】指，新地加入提供高成數一按。近期陸續有發展商向買家提供高成數一按，以助置業，新鴻基地產（0016）副董事總經理雷霆昨日表示，未來他們會在推售新盤時，視乎市場情况及實際需要，予以配合。新地昨晚更上載西環ImperialKennedy的新價單，為買家提供備用80％一按按揭計劃，首2年息口為P減2厘、之後全期P減1厘，最長還款期25年。

【太陽報】報道，葵涌廣場貴租成奇葩。本地客熟悉的地道商場，毗鄰港鐵葵芳站的葵涌廣場，依家零售業氣氛好差，但對呢類商場就無乜影響，商場舖無論呎租或呎價均非常理想。

【成報】稱，攤分6年支付，恒大125億購華置灣仔總部。恒大地產(3333)昨日公布，公司以總代價125億元向華人置業(0127)收購灣仔告士打道38號及謝斐道25號美國萬通大廈。該物業為華置總部，佔地2,138.8平方米，總樓面面積3.2萬平方米，另有地下車位55個，樓高94.85米，總計26層。

今日地產新聞摘要 20151112

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2015年11月12日

【信報】謂，智庫獻策，官民冷待。團結香港基金（簡稱基金）急民所急，針對土地及房屋供應不足，對香港發展影響進行研究，日前發表基金成立後，首份政策研究報告。由於基金創辦人董建華先生的分量，加上研究題目是社會最熱門話題，媒體連續多天報道和提供平台讓公眾發表意見，很可惜輿論只是聚焦在「補貼置業計劃」和開發郊野公園兩個建議。

【蘋果日報】說，地監局跟進經紀買樓事件。美聯3名經紀買樓事件仍未平息，昨有雜誌跟進報道指，單位原業主為老夫婦。本報向地監局查詢，事件曝光後，有否向涉及代理公司查詢「涉嫌造市」的買賣過程以及如何證明代理沒有欺騙賣方，當局回應，有留意到有關報道，至今未有收到賣方的投訴。

【太陽報】報道，19民生舖回歸核心區。多年來，核心零售地段街舖大多由鐘錶珠寶零售商及藥房等佔據，但自零售業走下坡，該類商戶撤出，租金打回原形，造就機會畀之前因貴租而被趕走嘅民生商戶重新進駐。

【文匯報】指，工廈或允變身「藝術工作室」。政府近月公佈的《2014年全港工業用地分區研究》，顯示現時工廈內的「其他用途」有上升趨勢。發展局局長陳茂波昨書面答覆議員提問時表示，規劃署已完成有關「藝術工作室」的檢討，建議容許一些沒有直接提供顧客服務或貨品的「藝術工作室」於工廈內經營。

【星島日報】指，SSD辣稅交易減按月少19%。據稅務局昨公布最新數字，上月涉及額外印花稅(SSD)的買賣僅錄三十六宗，按月急跌兩成，更為今年內首十個月新低紀錄，而涉及稅款亦按月減少超過一成九。

【明報】指，資深物業投資者陳清白：面臨通縮，樓價會「跌到你唔信」。近日樓市劈價成交個案湧現，不少人開始同意樓市已短期見頂，但樓價到底屬調整抑或進入熊市，市場仍未有共識。

【東方日報】指，太古城冧價三個月插12%。二手樓價急挫，鰂魚涌太古城火速追平上月全月3宗買賣，每宗業主均狠劈逾百萬元，有兩房戶剛以815萬元售出，實用呎價逾1.37萬元，同類單位三個月跌價逾12%。

【成報】稱，KADOORIA開價參考山頂物業。中信股份(0267)旗下中信泰富發展的何文田加多利山新盤KADOORIA，預計明年第三季落成，並部署屆時以現樓形式發售。KADOORIA項目位於嘉道理道111至133號，正是中信泰富繼2003年開售港島南區南源後，過去十多年來首個在本港獨資發展項目。

【晴報】稱，長實世宙獲批預售，料下周開價。元朗新盤戰再度白熱化，長實地產旗下的世宙已獲批預售，料可月內應市。長實高級營業經理何家欣預計，世宙部署下周開放示位及公布首張價單，樓書絕對有機會日內上載，料先上載至物業網站，價單會按一手例要求最少兩成單位。

黎永滔:投資物業 最忌為買而買

文章日期：2015年11月11日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151111/pba01/001.txt

近期樓價回落，一些今年在高價搶樓的人開始覺得惶恐而後悔，其實，任何事物都會物極必反，也正如「百億舖王」黎永滔所言，投資物業最忌是「為買而買」。

黎永滔最近先後上過明報財經的湯文亮會客室及由明報主辦的投資破討會做講者，他先評論舖市表現，指出舖位價格反映香港整體經濟，舖位劈價潮不是從今年才開始，早在去年年尾已經開始，「舖位在近十多年間升值幅度驚人，有些地區由2003年到現在已經升了三、四倍。由於前兩年大陸開始打貪，而股市往往領先經濟，接着就是零售業，類似鐘表、珠寶等高消費行業的生意已大不如前，去年年尾就出現減租的空間，之後更加嚴重。部分旺區舖位租金已下調30%至40%，但鑒於這幾年舖價已經升了三、四倍，這個下降比例不誇張，凡事都是物極必反。」

舖租是否較自住物業更快反映經濟？黎認為股市最快反映經濟，以他多年投資經驗，香港的舖位業主也好，上市的公司也好，這麼多年來積聚大量財富，財政很健全，舖價和大公司的股價應只會小幅下調，但大跌機會有限。

黎又稱，其實買舖位有時不只看回報率，還要關注舖位仍未發揮的潛質，這就是投資舖位考功夫的地方，「近年有不少商場變成『劏場』，會否代表舖位見頂指標？現時香港舖價太貴，動輒要幾千萬元，甚至幾億元，為吸引小投資者，故不少商場變劏場。小投資者投資有關劏舖時，應該深入了解周邊的環境是否適合細舖零售商經營，並要小心提供的所謂兩年內有5厘至6厘保證回報率，但當兩年後，實際收租的回報率有多少就難以預料。很多劏場無法成功營運，因為劏場之後業主由一個變為多個，大家意見不同，管理變為混亂。」

黎續稱，「我投資物業的秘訣，首先是不要『為買而買』，第二是Location（物業位置），能做到兩樣變可做常勝將軍。我最近買了一間銅鑼灣的舖位，雖然舖市仍在調整，但該舖叫價合理，更重要是還有發揮空間，所以我覺得值得投資。但正常來講，現在的市况，無論是住宅也好，商業也好，都經過了2012、13年的上升，很少有這麼長期的升幅。舖市也可能已封頂，這個時候胡亂入市，就尤如賭博了。」

黎永滔回憶首次入市，乃因自己做金舖起家，對零售店舖走勢別有觸角，行街很自然觀察人流，所以培養出對店舖投資興趣，於是1991年用500萬元首次買了軒尼詩道兩間舖，從那時開始投資舖位。

他又回想，「2009年金融海嘯那時，香港舖位回報率很低，只有2厘至3厘，那時我的子女去了英國讀書，我在當地看到牛津街比香港的廣東道還熱鬧，所以就想有沒有投資空間？用了一年去了解英國的當地稅制，銀行條例，如何賣出買入等做足了功課，發現英國有些地方商舖的回報率高於香港，能達到6厘，於是決定分散投資，迄今已在當地買了20億至30億元的物業。我在英國第一次投資的舖位，現已升了2至3倍，到現在適逢香港舖價下跌，我不排除會將之前在英國投資賺到錢的舖位減持，趁現香港市場回落，將部分資金轉回香港候低吸納。」

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要 20151111

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&com=&id=41441

2015年11月11日

【東方日報】指，業主費盡心神冧租客。現時二手樓租賃市場以租客主導，業主想成功租出單位，除要平租外，還要滿足租客的要求，最常見是業主要送齊全屋傢俬及電器，甚至有租客要求業主24小時隨時候命，為其解決單位出現的問題，如有業主親身上門為租客更換損壞的燈泡。

【信報】謂，剖析私宅價格。近期本港私人住宅價格的評論，大部分傾向看跌，只差幾多百分比的分別，由幾個巴仙到十幾巴仙，以至幾十巴仙都有，真不容易判斷啊！

【香港商報】稱，CY：探討郊園建屋供青年首置。由全國政協副主席、前特首董建華牽頭成立的「團結香港基金」前日建議推出「補貼置業計劃」，目標是要令八成市民置業。行政長官梁振英(CY)昨早出席行政會議前表示，社會可以探討於郊野公園土地建屋，免地價售予青年首置計劃。

【文匯報】指，皇后山建屋料「原裝」通過。政府早前就粉嶺前皇后山軍營23.6公頃用地，到城規會修訂土地用途，以配合用地未來發展。諮詢期內，恒地曾經呈交反對申述，認為要擴闊修訂範圍，提議將北面及西面農地亦納入改劃，額外增加供應21,150伙，但據規劃署最新報告，認為修訂不應作變動，意味不接納恒地的建議，估計城規會周五審議時亦會「維持原判」。

【星島日報】指，兩新盤入票升溫勢掀搶客大戰。在加息陰霾下，市場氣氛相對觀望，惟發展商推盤未見減退，並且趁本月的勢頭接連推出旗下新盤以搶奪市場客源，當中成為市場焦點的新界兩個大盤，日前均以貼市價甚至低市價搶灘，成功引領大批客源參觀示範單位，入票量更持續升溫，由於兩盤將於周六同步開售，市場人士預期勢掀新一輪的搶客戰。

【明報】指，第一城3房月租1.4萬，重返5年前。二手成交價回軟，部分業主叫租心態轉弱，沙田第一城28座低層C室剛以1.4萬元租出，實用呎租20.3元，較同類單位低三成，重返5年前水平。

【太陽報】報道，代理料最壞時刻已過。中原地區亞太區住宅部總裁陳永傑稱，十月樓市交投非常淡靜，但十一月本港樓市錄得近10宗逾億元的大額住宅成交，涉及金額約20億元，料樓市最壞時刻已過，預計公司本月生意額可達2.5億至2.6億元，較十月份的2億元按月上升30%。

【成報】稱，CAPRI樓王挑戰呎價3萬。會德豐（0020）將軍澳CAPRI將於本周六開售，自上周六首度開放示範單位及展銷廳，市場反應十分踴躍，三天共收約2,300個認購登記，發展商昨天發出第4張價單，加推80個單位供買家選購，4張價單合共提供308伙。

【晴報】稱，九建登峰‧南岸，折實356萬入場。由九建發展的香港仔新盤登峰‧南岸昨日公布首張價單，首批推出50伙，提供最高12％折扣優惠，最平戶型為開放式單位，實用面積214呎，折實售價355.6萬元。

【蘋果日報】說，中聯辦9單位全貶值。樓價加速下跌，在今年中高位入市的買家全部成為「樓蟹」，當中今年最大手入市沙田第一城單位的買家非中聯辦莫屬，半年前摸頂斥逾4,300萬元勁掃9個單位，但樓市轉淡下，單位已全線貶值，賬面縮水近330萬元，貶值7.5%。

今日地產新聞摘要 20151110

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2015年11月10日

【東方日報】指，未來五年，公營屋起唔夠。《長遠房屋策略》訂明未來十年興建四十九萬個住宅單位，當中廿九萬屬公營房屋，但政府公布的最新數字顯示，未來五年僅得九萬七千個公營房屋單位落成。

【信報】謂，董智庫新房策，目標八成置業。前特首董建華牽頭成立的智庫團結香港基金剛滿一年，基金交出的首份研究報告以港人最關注的房屋問題響頭炮，建議政府推行「補貼置業計劃」，讓新建的公屋及居屋一律「可租可買」，房屋按入住時的優惠價定價，並放寬補地價政策，協助無法負擔市價物業的家庭「上車」，成功後再擴展至全數公營房屋，最終目標是讓全港80%住戶擁有自置物業。

【香港商報】稱，房會房協擬合併出售3000單位。房委會與房協正商討將明年新一批約3000個資助房屋單位合併出售，但暫時未有定案。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝表示，房委會與房協的資助對象，入息及資產限制相若，若能以同一張申請表集中處理，將降低行政成本。

【太陽報】報道，12萬本錢炒樓，十年身家漲60倍。原在港任職雲石工的韓安迪（Anders），憑十年工作所儲的12萬元炒賣香港樓，再用約十年時間把身家翻近60倍。現已在美國擁五間獨立屋的他，越洋分享港美兩地不同的置業環境，以及他看好的美國物業。

【成報】稱，新地黃植榮料樓巿不會大跌。新鴻基地產（0016）主辦的新地公益垂直跑活將於12月6日假環球貿易廣場（ICC）舉行，昨日大會特別舉行傳媒體驗跑，新地副董事總經理黃植榮亦有出席支持活動。

【文匯報】指，CAPRI加價再推80伙，周末售，座向較佳優惠不變，今發銷售安排。發展商在臨近年尾發力推盤，會德豐旗下將軍澳CAPRI連環加推，昨天新增3號價單，80伙折實平均呎價達13,260元，較首張及第二張價單分別高出9.8%及4.5%，主要座向較佳及涉及特色戶。

【星島日報】指，登峰．南岸最快今開價。新盤推售如箭在弦，九建旗下新盤密密部署銷售，其中香港仔新盤登峰．南岸最快今天開價，首批涉及最少五十伙。

【明報】指，GUESS月租18萬租中環舖，低舊租三成。近月時尚品牌續整合核心區舖位，繼早前著名品牌COACH及agnèsb.相繼撤出租用多年的旗艦店後，美國連鎖時裝品牌RalphLauren早前撤出的中環歌賦街2至6號中山樓地下一個舖位，在空置近半年後，市場消息稱，該舖終獲另一美國知名品牌GUESS以約月租18萬元承租，呎租約100元，較舊租客月租約25萬元低7萬元或28%。

【蘋果日報】說，新達買家不忿摸頂爆糾紛。樓市近期吹淡風，交易糾紛頻生。二手樓價回落，有買家不忿高價接貨，要求業主減價重新簽合約。

【晴報】稱，YOHOTown月租1萬，創年半新低。多個新盤陸續入伙，加上步入傳統淡季，令租金跌個不停。近期多個租盤大幅減租下，方獲得承接，其中元朗YOHOTown有2房單位，業主減租13％後，以1萬元將單位租出，租金創約1年半新低。

今日地產新聞摘要 20151109

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2015年11月9日

【東方日報】指，樓價10年飆2.2倍跑贏。本港低息環境持續了一段長時間，令市場出現供抵過租現象，但隨着樓價升勢轉急，情況有所轉變。據差估署數據，過去十年樓價指數上升約2.25倍，但同期租金指數僅升不足一倍，以致供樓支出逐步拋離租金。

【文匯報】指，專家分析：後市看加薪多於加息。美國就業數據強勁，令12月加息機會大增，然而學者預期，美國要到明年才有機會加息，明年本港樓價會平穩發展。

【星島日報】指，四千資助單位開售「兩房」明年初推。為提早滿足市民的置業願望，房委會及房屋協會明年初將合共推售約四千個資助出售單位。房委會第二批新居屋單位最快明年二月預售，據悉，房協亦打算將正在興建的沙田小瀝源「綠怡雅苑」近千個資助房屋單位，一併發售，定價將高於一般居屋，預計在市價六至八折之間出售。

【明報】指，供不應求，車位逆市創新高。雖然二手物業市况近期大吹淡風，但車位做價依然「硬淨」，甚至逆市而上。事實上，近日長實地產（1113）已屆現樓的大埔鳳園嵐山I期，首度拆售車位後，短期內已有業主以185萬元「癲價」成功摩售有關車位（即正式交易前已經再售出），創屋苑車位價錢新高。

【太陽報】報道，私宅落成量僅達標60%。政府積極增加私樓供應，不過到現時為止，整體私樓落成量較預期仍遠遠落後，僅達標約60%，暫時只有大埔、離島同灣仔區落成進度較理想，其中大埔區落成量1,370伙，已經全數達標，其餘兩區落成單位分別超過1,400伙，亦達標超過80%。

【信報】謂，油塘安全工廈招標，估值7億。油塘四山街28號安全工業大廈招標，2016年1月15日截止，市場估值約7億元。第一太平戴維斯九龍工業及商業銷售主管蕭兆新表示，物業現為8層高的工業大廈，地盤面積約2.2萬方呎，總建築樓面約15.7萬方呎，三面單邊，可補地價申請重建為住宅或酒店等用途。

【蘋果日報】說，OPUS逆市賣3.87億。近期豪宅市道淡靜下，全亞洲最貴分層單位呎價紀錄保持者太古地產（1972）東半山OPUS（傲璇）逆市以3.87億元售出3樓單位，屬項目今年以來第7宗成交。

【香港商報】稱，新盤劈價，銷情熾熱。樓市負面因素不斷發酵，發展商推盤更為克制，其中部署周內登場的會德豐(020)將軍澳項目「CAPRI」，較同區新盤折讓近20%作招徠，市場即有回響，項目累收逾1600票，超購逾18倍，相信只是開價低吸引購買力，但不代表樓市轉熱。

【成報】稱，美聯：十大屋苑周末6宗成交，跌40%。據美聯分行統計，於剛過去的周末兩日，十大藍籌屋苑錄約6宗買賣，按周回落約40%，重返單位數水平，當中有6個指標屋苑「零成交」。

【晴報】稱，麗港城低層3房，實呎9332元創近1年新低。二手市場減風未停。部分放盤業主開始接受市場調整，大幅調低叫價。其中藍田麗港城有低層3房單位減價約13％，以698萬元易手，呎價9,332元，創近11個月新低。

加按套現尾班車

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_MARKYIP

葉高昭

科一物業按揭總經理

2015年11月6日

香港是世界第三大金融中心，投資炒賣無奇不有，由股票，外幣，認股證，電子產品以至郵票等，而物業投資是香港人其中一種最受歡迎的投資產品，「磚頭」既可自住，又可投資保值，由住宅，工商鋪，到商場劏鋪及車位等，大多數市民或專業投資者，樓宇買賣都不會全數支付，總離不開找銀行承造按揭，物業按揭可說是市面上利息最平及還款期最長的貸款種類。

自2008年金融海嘯，世界主要經濟體都爭相印鈔，令資產價格急速上升，部份早年買下物業的業主以物業加按方式「借平錢」，這種低成本高槓桿借貸，完全是物業升值帶來的機會，可藉低息按揭貸款轉向投資較高利潤回報產品，從而賺取息差，雖然政府於2010年分階段推出各項穩定樓市措施，嚴格限制按揭成數，但此終近幾年樓價以倍數增長，以中原城市領先指數為例，由2008年的60點上升至2015年9月的146點。業主可藉樓價上升加按套現再作投資或其它運用。最近，樓市開始吹淡風，大家也期待著樓價下跌(但還未跌)，銀行估價仍然維持於市場成交價水平，加按套現可說是最後時機。假若短時間後樓價跌勢已成，不但會因估價下跌導致加按額或會較預期不足外，更有機會因樓價跌勢以成，銀行紛紛因風險因素使按揭批核更嚴緊及上調利息。到時才作加按申請便未必如現在便宜。

由於近年美國聯邦儲備局將利率減至近乎零，而港元又跟美元掛勾，令香港借貸成本長期處於歷史性低水平，現在所做的按揭利率年息大約2厘(４年前更低至1厘以下)，對於熱衷投資物業的香港人，這種借貸成本實在平宜得不正常，而承造按揭又加按後，自住的物業依然自住，收租投資的依然不變。基本上對生活狀況並無大改變，有些人或會反駁供款比以前吃力，但他們並沒有考慮月供多供了的金額以‘一批過’儲於自己戶口中，喜歡時可隨時清還，甚至有些銀行所推出的存款掛鈎計劃，彷彿一個備用信貸戶口一樣。給客戶靈活調動資金。雖然美國不時醞釀加息，但已說了好幾年，即使加息初期對港人供樓負擔影響不大，相信低息環境仍會持續。假若日後香港加息至較高水平，那時業主可以考慮把加按了的現金歸還。

某些業主會憂慮假若樓價下跌，會導致物業變成「負資產」。這名詞對香港人相當敏感，於一些場合會被惡意標籤。很多香港人也不希望自己的物業變成負資產。其實「負資產」只是一個物業資不抵債既代名詞，業主所欠的按揭貸款高於當時物業價值。即使如此，其影響較嚴重的是高價買下物業而承造高成數按揭的業主。對於因加按套現引致物業變成負資產的機會大高，因需要時把加按出來的現金歸還銀行便可。更可況以現時政府規限下，總按揭成數大多數只達50%-60%。要達致負資產，樓價需要下跌4-5成以上，機會非常低。

雖說現在是加按套現的尾班車，但愛投資的香港人，都需要衡量投資風險，套現始終是借貸，除非把樓賣掉，有借總要有還的。

今日地產新聞摘要 20151106

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年11月6日

【東方日報】指，耶倫表明下月或加息。美國聯儲局三巨頭周三異口同聲為下月加機造勢，當中主席耶倫表明十二月「真的有機會」（live possibility）加息，惟同時指尚未有決定，市場相信屆時加息與否，周五出爐的十月份就業數據至關重要。最新利率期貨顯示，美國十二月加息機會率進一步增至56%。

【文匯報】指，美聯：青衣地重推估值降一成。青衣商住地皮出現流標，如同對已相當脆弱的樓市「落井下石」。惟有測量師認為今次只屬單一事件，流標主要涉及較大範圍的斜坡問題。不過，參考過去流標事件，未來青衣地皮重推時估值料將下調至少一成。

【太陽報】報道，旺區吉舖，利是封店撐起。臨近聖誕及新年兩大傳統消費旺季，劉Sir發現好多核心區吉舖已經被短租商戶消化，有老友代理話近日銅鑼灣駱克道一個原先由藥房租用嘅舖位，由於提早退租，利是封店趁機以約25萬元短租咗，租金只係長約叫租嘅45%，但較一般短租舖租金高兩成，反映今年短租客都幾進取。

【成報】稱，CAPRI首批劈價兩成417.5萬起。首批88伙單位分布於第2、3、5至8、10及10A座。樓層介乎1至12樓，單位面積359至781方呎，定價497萬至1,196.6萬元，呎價13,317元至15,717元，發展商以定價600萬元作分水嶺，提供6%或7.5%折扣優惠作印花稅優惠，其中即供最高可享折扣16%及17.5%。

【蘋果日報】說，區內3,600單位陸續推。作為將軍澳區的大地主，除了剛開價的Capri外，會德豐（020）於將軍澳南尚有2個項目待推，連同新地（016）、麗新（488）及華懋都在周邊的3個項目，意味區內一手仍然有最少3,600伙新供應。

【晴報】稱，「補價易」強化房屋資源流轉。住屋問題近年成為本港的社會焦點，有報道指，有未補價居屋業主在未獲房署批准情況下，私自加按物業而被檢控，原委是業主為解決財困不惜以身試法。此案例再次引起社會對資助房屋流轉問題的關注，並引發對相關政策的熱議。

【星島日報】指，灣仔服務住宅新貌出租。華懋系內灣仔服務式住宅薈賢居完成翻新及增設新設施後推出招租，至本年底月租由二萬八千八百元起，並推出多項優惠，包括貴賓車接送等。

【明報】指，新地擬月內推元朗峻巒。嘉里（0683）屯門掃管笏滿名山、會德豐（0020）將軍澳CAPRI後，新地（0016）約1年長樓花元朗峻巒，亦部署短期開售，期望在新一輪新盤戰中分一杯羹。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，峻巒整個項目涉逾3000伙，其中第1期細分為1A、1B及1C期，提供9座（每座再分A、B座）共1027伙，標準戶涵蓋開放式至3房。

【信報】謂，大埔廣場拆售車位兩天沽清，一買家掃11個，業界料陸續有來。車位受追捧，刺激投資者及發展商爭相拆售停車場。今年以來已有11個停車場拆售，普遍銷情理想；當中新界東最多，佔5個，最新為於本周二開始拆售的大埔廣場地面停車場，全數53個車位僅兩天便沽清，更有買家一口氣斥資逾1480萬元買入11個車位。

一本書學做收息王#979

http://homebloggerhk.com/39918/

 

很珍惜能從市場賢達學習產出利息的方法。拜讀了<一本書學做收息王>(譯名)，主要是利用作者介紹的Quadrix 選股系統，按幾個數據去分析買咩股票收息好?

1. 動力(MOMENTUM)

2. 質素 (ROI, RETURN ON ASSET)

3. 價值 (P/E, P/B)

4. 債務水平

5. 盈利預測

6. 表現(相對股價表現)

香港人買股前有留意呢6件事的，相信已是街坊股神，好鬼難得。更何況「表現」一事，極難評述。或者真係好似書本末段講，使用其收費系統去篩選股票好過自己諗。打開年報去查看股票債務水平，實要花上不少時間。另Quadrix 選股系統只適用在美股，香港人買一般要比稅。

那將著眼點轉回香港，近日最廣為人知就係渣打銀行(2888)7供2之事。按派息記錄，買渣打收息的派息率為4.65%p.a.，過去一年派息為每股$5.55，不少人大手買入作收息。點知股價由3個月前$120下滑至呢幾日跌破$80。一季股價唔見1/3，而收息只4.65%，假如你因為想收息而決定買呢隻股，咁做係咪太傻呢?

當然，你心想買渣打、可能有機會賺價。惟筆者建議，若想透過買股賺價，理應選取盈利能力最高的、或個story夠”sexy”的，更要留意公司盈利能力高不時要邊過減派息及增投資去支撐。而買渣打或其他大籃籌想「又穩陣、又有息收的」，基本上是投資人自己一廂情願。

咁收息買咩好? 冇錯，係債券、或房地產。只不過香港樓市暫不看俏，將樓市所賺泊係債市、或將閒錢投於債基方案實為上算。買債券只會early call本利歸還、而唔會好似渣打供股咁問你「伸手攞錢」。買股票係打本比公司去一齊做生意、買債券係令自己成為債主、地位及權益好有分別。真既收息王，要明白不同投資工具所帶黎既效果，按自己所好而應用。

看上表見不少人之愛股渣打，由2010年至2015只一年跑贏恆指。用作計波幅的標準差為63.64%，同工商銀行(1398)的29.75%高一倍有餘。但點都好，就當買工商銀行收息，當收足6%息都唔夠買成年chok足20-30%的驚風散。不少人問及債基方案為何能提供10-15%一年的高息，在於方案有低融資成份，加上選擇投資品得宜可享同買樓一樣咁高既槓桿，即好似用幾成首期買左間收7%租既樓，咁去收息想唔肥就難。而投資物波幅比渣打一定低、比工商銀行都係低。更唔使供股。

買股票其實仲複雜過買樓、樓房是有形的、股票是無形的。樓房你每日住緊的、股票你可能未曾攞過一張上手，最弊係佢既買賣守則、自己唔知之餘更被操縱在大股東手上，租客唔聽話你起碼都知點one on one解決佢。

車位上會對策5/11/2015

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=64605

今年車位買賣交投活躍，首三季車位成交宗數較去年同期增加45%，以金額計增幅更達75%，跑贏物業市道。車位一向是不少人士的投資選擇，對比物業投資，車位的入場門檻較低，雜項支出較少，例如無需承擔裝修、維修及保養等支出，亦沒有折舊問題。車位無需翻新，可隨時出租，基本上亦不用擔心租霸問題。雖然近年車位價格被炒高，數百萬元一個車位已不是新聞，平均租金回報亦被拖低，但只要用心尋寶，亦可尋獲一些回報率高達5厘的車位。再者，車位不受限於額外印花稅，對於投資者來說，始終少了一重綑綁。

以往車位普遍只需數十萬元，但現時車位價格提高了，平均已過百萬元，根據今年成交，車位平均價格約120萬元，故亦多了買家申請車位按揭。在現行措施下，目前車位按揭成數最高達4成，按揭年期最長限於15年，至於貸款利息方面，銀行之間提供的車位按揭息率不盡相同，現時實際息率約介乎2.75厘至4厘不等，當中亦視乎貸款額及買家還款能力而定；例如一個120萬元的車位，買家申請4成按揭，貸款額只需48萬元，而另一位買家買入一個250萬元之車位，按揭金額則達100萬元，銀行提供予後者即貸款額達百萬元的息率可能較佳，借款人可多比較銀行之間的息率。

購買獨立車位還得留意，若然已擁有物業並尚有按揭，該物業便屬於第一套房按揭，之後再購買獨立車位並申請上會的話，即使只是車位，但已屬於第二套房按揭，銀行審批該車位按揭的時候，需將買家的供款佔入息比率及壓力測試上限下調10個百分點，即是每月總供款佔入息比率上限需由50%下調至40%，買家需有更充裕的供款能力方可成功上會。

若嫌車位按揭息率略貴，按揭成數略低，筆者在此提供一個慳息方法，若持有物業並有足夠水位加按套現，可考慮將單位轉按並套現一筆金額，以直接作為購買車位之用。此做法變相令買車位的成本低至住宅按息水平，若套現金額充裕，更可全數支付車位價格，解決車位只可承按4成及需付6成首期的問題。此外，車位既然不涉及任何按揭，那麼亦不用擔心車位變為第二套房按揭之問題。舉一例子，買家於5年多前以380萬元買入一個單位自用並承造7成按揭貸款，現時物業已升值80%至684萬元，若向銀行申請轉按套現，按揭貸款額可高達物業估值6成即410萬元，減去尚欠按揭餘額218萬元，即套現金額可高達192萬元，有足夠水位利用套現金額全數支付一個百多萬元之車位。但留意，轉按套現金額應按實質需要調整，若無需那麼大筆資金，便應降低轉按成數，以避免支付額外利息，而借款人亦應先計算清楚是否有足夠還款能力。

對於一般用家而言，若購買物業及車位作自用的話，可考慮購買物業的同時一併購入車位，即車位與物業連約連契，那麼有關車位便可一併享有與住宅物業相同之按揭條款，包括現時息率約2厘水平、按揭成數高達6成以及按揭年期長達30年。而且，以上連同住宅物業購買車位之做法亦有助減輕車位之厘印費用，原因是，本地用家首次購買住宅物業連車位，該物業及車位便同樣可按舊印花稅率計算稅項；但若然是購買獨立車位，那便需等同非住宅類別，即使買家未曾擁有物業或車位，仍需繳付雙倍印花稅。

 

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20151105

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2015年11月5日

【東方日報】指，違法出售丁權案，唔等留院發叔作供。丁屋發展商涉嫌聯同多名沙田原居民違法出售丁權，更在申請建丁屋時詐騙地政總署案，原本擔任控方證人的鄉議局前主席劉皇發一直未能出庭，昨日控方更呈上醫生證明，透露「發叔」於上月底，即本案開審當天已經入院，至今已留院九天，他至本月底亦不能出院到庭作供。

【信報】謂，青衣細山路商住地流標，須保養大斜坡，未達政府底價。樓市有轉角跡象，土地市場亦受拖累，上周五截標的青衣細山路商住地，罕有地以流標收場，成為繼去年3月大埔白石角臨海住宅地後，逾一年半再有官地流標。業界認為，該土地本身有大型斜坡因素，再加上樓市前景不理想，令發展商出價保守，未達政府底價，惟相信未來再有土地流標的可能性不大。

【文匯報】指，新盤大浪湧至，2800伙批預售。樓價持續回落之際，新盤卻迎來推售高峰期。地政總署公佈，10月一共有5個新盤獲批出預售文件，涉及2,812伙，為13個月的新高，數量按月急增19倍。

【明報】指，「針織大王」第三代羅建一：港全民就業，樓價難大跌。近日本港樓市低價成交湧現，不少分析員更睇淡後市跌三成至四成。在市場一片淡風之際，年僅28歲的建灝地產董事羅建一，兩年前協助父親羅家駒以85億元高沽新加坡兩家酒店後，父子兵成立建灝晉身為中小型發展商，卻對本港樓市充滿信心，稱本港經濟穩定全民就業，預料樓價未來於上下5%內窄幅上落，大跌機會不大。

【太陽報】報道，新界一手盤貴10%開戰。話咁快今年只係剩番個零月時間，發展商為把握最後機會跑數，嚟緊將會密集式狂推新盤。屯門滿名山尋日搶先公布首張價單推出223伙，價單呎價10,397至16,161元，折實平均呎價10,880元，入場費約380萬元，開價較同區星堤二手市價高約一成，最快下周開售。

【成報】稱，市建馬頭角項目招標。政府推地步伐持續推進，其中一個重要來源為市建局項目，該局昨日公佈推出馬頭角九龍城道/上鄉道項目招收意向書，可建樓面約134,076方呎，提供約216個單位，本月17日截收意向。

【星島日報】指，馬鞍山迎海原價加推。由恒基發展的馬鞍山迎海．星灣御原價加推，涉及一百七十五伙，平均呎價一萬六千二百九十七元，買家可享最高百分之六折扣優惠，項目其中八十八伙，於本周六以先到先得的形式開售。

【蘋果日報】說，元朗世宙本月開賣搶客。元朗新盤搶客戰開幕，率先登場是長實（1113）元朗世宙，已獲批預售樓花同意書，逾七成是兩房單位，部署本月開賣。此外，狂賣劏房的九建（034）再賣劏房，旗下鴨脷洲登峰．南岸近七成單位細過300方呎，料本月開售。

今日地產新聞摘要 20151104

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2015年11月4日

【香港商報】稱，特首：無意減辣，十月註冊歷史最低。本港10月所有種類樓宇買賣註冊量驚現歷年同期最低，首次不足4500宗。意味著包括住宅、工商舖、車位等整體物業成交低迷。物業交投冷卻，政府似乎無意「減辣」。行政長官梁振英昨日談及樓市時，多度表示會維持「雙辣招」等遏抑樓市需求措施;並強調「政府會從宏觀角度來做好樓市的調控工作」。

【明報】指，白加道28號6號屋6.98億售，7月股災後最大額新盤成交。本港7月底出現股災後，對市場氣氛及豪宅物業銷售市道帶來一定影響；不過，由長實地產（1113）持有的山頂白加道28號6號洋房，昨日推出市場即獲買家以6.98億元連雙車位購入，成為股災後、即過去3個月來新盤市場最大金額單一成交個案。

【太陽報】報道，海壇街重建「細」搶手。市建局深水埗海壇街205至211A號需求主導住宅重建項目，尋日邀請全部有份遞交意向書嘅22間財團入標，今次個項目係本季賣地計劃內（連同一鐵一局）推出最迷你嘅發展項目，下個月8日截標。

【東方日報】指，俊和白石申減建至503伙。俊和（00711）與中國城市建設去年投得的馬鞍山白石耀沙路住宅項目，早前向城規會申請修訂規模，將單位量縮減約8.5%至503伙，以增加平均每伙面積至770方呎，並調整項目發展布局及並增加車位數目至141個，規劃署不反對，認為申請符合規劃意向。

【成報】稱，雋瓏提供一年長成交期。由於新盤競爭激烈，發展商為新盤提供高成數按揭成風，永義集團亦為旗下何文田豪宅項目雋瓏提供一成首期及特長成交期付款方法，以促銷項目。

【文匯報】指，一太：豪宅租金上季微升。本港豪宅住宅租金於第三季錄得輕微上升。據第一太平戴維斯最新住宅租賃市場簡報指，租賃市場於第三季相對活躍，個人客戶較企業客戶更為活躍。期間，豪宅租金輕微上升0.6%，以跑馬地及渣甸山的升幅最為顯著，上升2.2%，而薄扶林的租金隨覑域多利花園和華享閣的翻新工程完成，租金相應上升2.1%。

【信報】謂，房協北角長者屋雋悅下月推。房協主席鄔滿海表示，北角丹拿山長者屋雋悅將在下月推出，項目提供588個單位，提供開放式至2房間隔，並有少量特色單位，項目的租住權費將按照市價定價，詳情要待正式推出時方公布。

【蘋果日報】說，駱克道舖減租逾四成。零售業不振，舖租持續調整，年初全線結業的韓國護膚及彩妝品牌Missha原租用的銅鑼灣駱克道舖位，放租逾九個月，剛以月租40萬元租出，較原租金大跌逾四成。

【星島日報】指，元朗世宙剛批預售屯門滿名山快開價。新盤連環推出，其中新界盤更突圍登場搶客，將力吸市場的購買力。消息指，即將登場的元朗世宙，現已獲批預售樓花同意書，發展商今天公布項目最新部署，預計可趕於月內開售。

樓市下調 放盤早減價為妙

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汪敦敬

祥益地產總裁

樓市終於開始結構性下跌！屯門二手300萬或以下的放盤量，10月27日比9月1日大增了45.5%，400萬以下也增加了17.6%，以統計學的12個月移動平均線來比較，400萬以下的放盤量已經由「走向絕跡」逆轉為逐步增加！而300萬亦脫離逆轉不遠！很好，年輕人上車是有了曙光了！

很多人以為樓價下跌就一定是暴跌，其實樓價下跌可以有很多的變化，我在這裡作略為詳細的解釋，近年很多人用「爆煲」這個字眼，爆煲就是說泡沫爆破，爆煲往往都是出現插水式下跌的！但是近年的樓市在辣招之下談不上泡沫！所以我認為市場不會以爆煲的方式來調整！另一種樓價調整的方式就是「拾級而下」，即是跌完可以再跌！逐步跌！跌的過程中放盤量愈來愈多！而買家要求的樓價亦愈來愈低！97 之後的樓價大跌，就屬這可怕的拾級而下了。

另一種調整方式就是“微調”，微調往往出現在心理因素或者市場的技術性疲態下，微調的特色就是當樓價鞏固完之後就會繼續再上，現在的市況我認為是一個較深度的微調，因為雖然放盤量增加是一個結構性的環節，但這只是事情的「果」，令樓價下跌的「因」，不是因為購買力消失！也不是因為業主強勢失去！而是我們面對一次罕有的官民合奏、建制和泛民傳媒聯手一起唱的樓市哀歌！當劈價、供應量過多、加息等要點被人唱了一百次之後，「跌」就成為了事實一樣！令放盤量及劈價的個案增加！

不過我仍認為現在需要放盤的業主也應該早日減價為妙，因為既然二手樓開始「破勢」，11月推出的樓花有3500個單位，其中有3100個左右在新界西，所謂好漢不吃眼前虧，樓價或出現進一步的下調。

但我要提醒各位「買有風險，不買也有風險！」新一期白居二抽籤已經完成，在租金打橫樓價下跌情形之下，開始出現收租回報率有3.5厘的個案，這代表甚麼？你懂的！

今日地產新聞摘要 20151102

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2015年11月2日

【東方日報】指，新盤放租湧現，樓市轉勢加速。本港樓市正處轉角市，二手成交萎縮價格軟，新盤焗增優惠吸客，適逢入伙潮來臨，供應大增勢令租務市場持續受壓，租金與樓價互相追跌情況下，若今年底美國落實加息，樓市將承受更大的下調壓力，這時候上車置業真要量力而為。

【信報】謂，陳家強：樓市看跌，未擬減辣。近期本港樓市成交低迷，加上美國加息陰霾，令樓市前景不明朗。財經事務及庫務局局長陳家強接受本報專訪時預警，香港樓市風險已增大，「現時風險因素固然大了，但會令樓價跌多少就不懂估計。風險加大的原因包括，樓價升到這麼高，對購買力本身已構成風險；兼且經濟有下行壓力，再加上供求及加息，一連串因素令風險因素加大。」

【星島日報】指，一手樓售九百伙按月跌逾53%。在缺乏大型新盤推售下，上月一手成交量現回軟。綜合本報統計，十月份新盤成交僅錄約九百宗，按月下跌約五成三。

【明報】指，資策46億建4新盤，無懼潛在住宅供應新高。雖然港府預計未來3、4年一手私宅潛在供應量將達8.6萬伙，但業界普遍認為在實際需求帶動下，樓價未見大跌壓力。近年積極在香港拓展土儲的資本策略（0497），其執行董事方文彬接受專訪時指，撇除已推出的沙田九肚山峰，集團斥資46億元打造4個新界及市區全新樓盤，涵蓋上車盤及豪宅。

【太陽報】報道，舊樓申強拍，驟減六成。近幾年收購舊樓愈嚟愈難，唔少發展商寧願諗政府地或者鐵路項目，搞到申請強拍數字一年少過一年，好似今年到依家只得12宗強拍申請，同舊年全年25宗相比，仲差約六成。

【蘋果日報】說，專家料樓價租金續跌。入伙盤殺到，租盤湧現！經濟學家關焯照表示，樓價跌勢已經形成，近年樓價升得過份，扯高租金，目前樓價下跌中，租金一定會拖住跌。當租盤供應陸續增加，租金受壓更大。

【文匯報】指，核心區商廈登記年增66%。香港置業工商舖資料研究部最新數據顯示，首9個月本港市場錄1,340宗商廈註冊，較去年同期919宗增加46%；同期註冊金額則按年升30%，從去年首9個月約195.27億元攀升至約254.53億元。

【成報】稱，利奧坊·曉岸有大客掃貨。利奧坊‧曉岸早前加推118伙，大致為原價加推，全數於周六（31日）發售。利奧坊‧曉岸，共448伙，設有兩座，實用面積由172至601平方呎，主打開放式及1房單位。

今日地產新聞摘要 20151029

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2015年10月29日

【東方日報】指，2500額，白居二今攪珠。新一輪擴展居屋第二市場至白表買家計劃（俗稱「白居二」）今日攪珠，決定四萬多名申請人爭奪二千五百個名額的先後次序。面對樓市下滑，公屋團體和地產代理均預期申請人會「睇定先入市」，亦預料新一批白居二不會如首批計劃推出時一樣，刺激起二手居屋樓價。

【信報】謂，二手買賣1629宗慘過沙士。近月二手頻現減價蝕讓，成交更陷入死寂，有代理統計，本月首26天，二手住宅僅錄得1629宗買賣登記，較9月同期2569宗，按月急跌36.5%，全月二手登記料跌至約2000宗，較2003年沙士期間更為慘淡，亦為1996年有紀錄以來最差。

【蘋果日報】說，潛在住宅供應料創新高。運輸及房屋局將於明日公佈本港最新一手的私人住宅數據，分析預期，由於第三季「入多過出」，估計潛在住宅供應單位將繼第二季的8.3萬伙後再創新高；預期今年落成的1.2萬個私人住宅單位中，截至今年9月底，售出率只有約65%。

【香港商報】稱，港住宅平均尺價1.1萬，貴絕全球。香港樓價貴絕全球，世邦魏理仕報告指，香港住宅樓價平均每平方尺1.1萬元，屬全球最貴，高第二位倫敦38%。該行預計，樓價上升空間不多，短期或現微調，跌幅1成以內。

【文匯報】指，恒地田灣再度申請強拍。香港仔田灣一帶近年有多個舊樓地盤被收購，其中恒地擁有至少3個地盤，分佈於田灣街及石排灣道一帶，近年逐漸步入「收成期」，收購已至尾聲。

【星島日報】指，零售淡風襲廣東道十二年首現吉鋪。自由行旅客大減，零售及鋪市大吹寒風，以往名店紛高價預租搶鋪的尖沙嘴廣東道，商戶「爭崩頭」局面不但不復再，近日更驚現「吉鋪」，該地段一個原由名牌眼鏡店租用的地鋪，近日因租約屆滿而撤出，業主雖主動減租(較舊租約低一成七)，但仍未獲承接，更是廣東道於自由行實施後，十二年來首度出現「吉鋪」。

【明報】指，恒地財仔承做曉薈八成一按。發展商連日紛紛推出高成數一按付款辦法。雖然恒地（0012）旗下「財仔」早已為馬鞍山迎海‧駿岸等大型新盤買家，承造最高八成半一按。

【太陽報】報道，落成新盤去貨兩年最慢。轉角市下，一手新盤銷售步伐減慢。據中原地產數據，截至今年第三季，於本年落成的住宅單位有11,847伙，售出比率僅63.1%，按年同期跌近8個百分點，屬一三年一手新例實施後同期新低。

【成報】稱，海都車位170萬創新高。由於受到金管局收緊按揭政策的影響，使買家更鍾情於投資細價物業，而港島區細價樓盤一向供不應求，故有部分買家轉移購買銀碼相對較細的車位做投資，並且帶動車位價錢上升。

【晴報】稱，太古城2房則王租金跌穿2萬。各區租盤租金持續下跌，減租潮進一步蔓延至大型藍籌屋苑及近年入伙的新盤。其中太古城有2房則王單位，以18,000元租出，不但跌穿2萬的心理關口，更低市價逾10％，創下近一年新低。

當通縮出現、失業惡化、供應增加……

文章日期：2015年10月28日

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陸振球（明報投資及地產版主編）

一位讀者於年前以《十年房產變磚頭》為題撰文，指出香港樓市已危機重重，呼籲大家要有心理準備，香港樓市可能會出現漫長而大幅度的調整。這位讀者近日再透過電郵傳來新的文章，指香港樓市正邁向實質通縮，失業惡化及供應增加的困局，要加倍小心。其文章有值得參考之處，不妨讀：

本人今年初為文說希退(grexit)在歐州央行量寬下已失去談判籌碼，是不可能的任務。事情的發展亦如所料，各讀者應明白所謂經濟問題，說到底仍是政治角力。

執筆時美國加息仍屬五五波，未來路向，本人認為要有以下考慮，在短息幾乎零的情況下，聯儲局已失去最重要的政策工具(policy tool)，這等於叫一個士兵去守城牆(維持金融穩定)，但子彈已在上次有賊(金融風暴)的時候射了出去(將短息減至零, 負利率屬非常考慮)，現時仍未上彈(利率正常化)，面對遠處賊影沙塵滾滾(新興經濟危機)，該士兵應盡快上彈(利率正常化)，還是再坐一會，等賊仔殺埋身？耶倫是民主黨的忠實助選團，由於加息對實體經濟有約一年滯後效應，由現在至2016年大選年加息，既可扮獨立，又可避免在大選年有真正效應，無怪金融界封聯儲局主席為最佳女主角，不過牡丹雖好，仍需綠葉扶持，副主席扮鷹派，應亦可封為最佳男配角。

耶倫的如意算盤是把今次加息周期拉長，從以往的1至2年延長到3至4年，幅度方面，從以往的3至4厘減到2至3厘。很多分析員從負擔、收入等計算，認為可以承受加息幅度。

可惜這類分析只能列為靜態(static)分析，市場走勢要從動態(dynamic)角度分析。以上次金融危機為例，按揭證券只佔債券市場一小部份，結果不單影響整個債券市場，更影響股票市場，以至金融穩定及實體經濟。當調整出現，市場不同部份一環扣一環，互為影響，互相踐踏，最終的調整，會遠超於靜態分析所得到的結論。本文的目的就是要把動態分析中的主要組成部份逐一討論，讓讀者自行估計在這次加息周期中，樓市的調整會如何進行。

首先，通縮。本人自2013年初便已為文, 並一再強調，香港的危機並不在加息(名義利率的上升)，而是在通縮(實質利率的上升)。美元正進入強勢周期，人民幣與美元掛鉤，日圓對美元貶值50%實係劍指人民幣，人民幣有極大貶值壓力，要留意的是，如果日本再激起大陸把火，人民幣隨時見7至8算，未來數年人民幣貶值的預期將揮之不去，讀者要有心理準備。

在聯繫匯率及大陸作為主要貿易夥伴下，香港唯一的後果便是通縮。自2013年初計，兩年多匆匆而過，香港正邁進通縮時代，實質利率其實已上升數厘。觀乎零售業自2014年起以值(value)計一直下跌，而以量(volume)計則一直上升，這是什麽意思？這代表了價格每年正以4%至5%在下跌，只不過媒體暫未有廣泛報道，所以大部份人仍未察覺。

講開零售，讀者應細心分析為何近來舖租平均以約30%下跌，這代表了毛利及薪酬開支亦正以相應幅度下跌，香港數以10萬計從事零售、飲食、物流而又正在供樓的家庭，你們為減薪約30%做好了準備沒有？以上估計並未計入員工或店鋪數目下降的可能性，屆時不只減薪，連工都可能冇埋。

人工是以值計，而工作則是以量計，值跌量升代表香港已進入加辛減薪的時代。當然，最低工資的年年上調，會造成通脹的小氣候，但歸根到底，企業是要有利潤才會僱用工人，通縮大氣候對通脹小氣候，誰勝誰負讀者請自行判斷。

香港上次發生通縮是在2000年前後，一方面通縮在實體經濟中擴散，另一方面名義利率則不斷上升，實質利率的快速上升使價格受到極大壓力，不斷下調、尋底。如每年5%通縮，今天借100萬，由於閣下的名義收入流(nominal income stream)，例如租金、薪酬、花紅、銷售額等，按年萎縮，明天100萬變成等同105萬的負擔，之後每年再以複式倍乘，購入資產即係揾自已笨。即使有能力負擔，但沒有人會願意供死會，買入資產分分鐘輸首期，要擡錢贖契。以住宅租金為例，供應應多，失業上升，薪酬下跌，估計有機會按年以雙位數字下跌，在這情況下，火棒誰來接呢？

通縮除了是一個貨幣課題，亦是一個微觀經濟課題: 物聯網的發展可導致商品價格下跌，特別是與運輸有關的工種及資產如車位、的士牌等，這方面明年有空再談。

第二，就業。地產界常把「剛需」放在口邊，究竟剛需是什麽？有什麽根據？還是人云亦云呢？過去數年，在經濟極好景下，有十數萬人加入就業大軍，這亦等如有十數萬個家庭，每月收入增加萬元以上。這些增加的收入，會促使這些家庭改善生活，這就是支撐細單位購買力的所謂剛需了吧。

但問題是在經濟極好景下所增聘僱用勞工的質素是如何，大家應該心中有數，如不明白，請參考美國的新僱用人員質素(quality of newly hired labour)指標近期走勢，便明白所指為何，恕本人不便畫公仔畫出腸。各位讀者望望身邊，這些在過去數年新加入勞動大軍的人員，在經濟逆轉時，能否保住職位，便會明白所謂剛需是建立在堅實的地基上，還是移動的浮沙上？

隨著美元轉強，對香港的各類服務，包括貿易、旅遊、教育及金融等的需求將會減少，就業前景不妙，再加上供樓負擔增加，剛需的萎縮速度會遠快於閣下的想像，因此本人估計細價樓會是重災區，亦是大市調整的起點。

市場運行一般經過三個階段: 唔信，相信，迷信。用信心去解: 就是冇信心，因為要用所以逼住要買；少少信心，希望賺住又賺價；無限信心，住唔住都買定先。2013年初發文後，2013/14價格軟，2014/15價格硬，是典型築頂過程。特點是迷信: 股市升，因財富效應買樓，股市跌，因較保值買樓；供應少導致樓價升，但供應多則因剛需樓價會繼續升；人民幣升，因大陸購買力升所以睇好，人民幣跌，因大陸人要保值所以睇好。這便是所謂的「信心」！

講開人民幣，各位應留意，大陸買家在今年初已不停沽貨，新盤更少見蹤影，主觀解釋隨你講，但客觀事實是形勢已然逆轉，沽多過買，新盤受打擊最大，一環扣一環，二手只能捱打。

未來會進入相信階段: 跌完一輪，反彈，然後再跌，這過程會不斷重覆，不單將購買力消耗，更令人逐步相信市場只會跌，不會升。在升市中，今日高價，明日低價，使人相信樓價只會升不會跌；同樣道理，在跌市中，今日低價，明日高價，使人相信樓價只會跌不會升。這會是一個漫長及痛苦的過程，對於不少集數人之力供樓的家庭，會是考驗意志的時候。近日報道有所謂「鋤價」行為，在熊市中，這只能提供有限保障，偶有反彈時，更以為好醒，但待往後樓市真正見底時，自會明白這只是短暫的快樂。

在未來二至三年，利息上升，通縮惡化，失業上升，一手供應增多，二手供應在預期價格不再上升下，不單會增多，並會高於一手供應，事實上，近期租金下跌，二手供應是主要原因，在以上情況下，樓價會下跌約30%，趨向2010年QE起步的水平。相對澳門，由於港府已有打擊炒樓措施，香港樓價升幅較少，再加上估計內地股市在未來一至兩年表現會較佳，在沒有重大政經事件下，初階段跌幅應在50%範圍之內。至於整個周期跌幅及會否重拾升軌，抑或如本人早前所說已進入範式轉移，以後再談。

在總結時，筆者想引用早前兩位名嘴的細價樓爆煲論戰，一位是金融才俊，另一位則是生意人。表面似有矛盾，實則兩者風險胃納不同: 前者營生是用人哋嘅錢，睇錯市冇所謂，一個華麗轉身又在第二間公司番工；後者營生則是用自已嘅錢，筆者認識不少生意人睇錯市、識錯人，要?的士、做看更過埋下半世，後者比前者更謹慎及負責任，是本性使然。至於誰的參考價值高些？本人想問讀者，閣下買樓，是用人哋嘅錢還是自已嘅錢呢？

撰文：陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要

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2015年10月28日

【東方日報】指，輪候公屋年復年，安居樂業夢難圓。港府將房屋問題列為施政重中之重，揚言寸土必爭，因此換來「盲搶地」之譏。然而時至今日，房屋問題不僅未有緩解，反而不斷惡化，一方面私樓價格高不可攀，一方面公屋輪候時間不斷延長，無殼蝸牛的安居夢愈來愈遙遠。

【文匯報】指，300萬元放盤屯門增46%。二手減價個案不斷下，一直是「上車」天堂的屯門區，300萬元上車盤亦漸增加，按月大增46%至最新112個。

【星島日報】指，發展商涉串謀11人買賣「丁權」建屋。村屋發展商於○八至一一年間，涉嫌串謀十一名原居民，在沙田大輋村申請丁屋建屋牌照，詐騙地政總署。原居民涉向發展商轉讓「丁權」，獲十九至二十五萬「賣丁費」，發展商則計畫在農地建丁屋圖利。

【明報】指，領展售五商場共套現逾17億。領展（0823）今年首度推出招標的5個商場昨日開標，其中最具規模的粉嶺嘉福商場，由資深投資者馬亞木以5.88億元投得，而去年連番投得6個商場的資深投資者林子峰，是次亦再度添食，以1.1億元投得柴灣峰華邨商場。

【太陽報】報道，加多近山誘客，推九成備用一按。再有發展商推出高成數按揭，九建旗下堅尼地城加多近山推出九成備用一按計劃，項目周六起將以先到先得方式推售37伙，包括昨原價加推23伙，平均呎價32,819元，折實平均呎價28,881元。

【成報】稱，德銀：確認樓價見頂回落。二手樓減價個案頻現，券商對樓市前景亦愈唱愈淡。德銀認為，若利率及家庭入息不變，供款入息比率要從目前的17年高位回到正常水平，未來4年樓價將跌32%，其間金管局將逐步放寬按揭成數。

【晴報】稱，單身輪公屋，學生佔新登記4成。樓價高上車難，年輕人不惜申請公屋，令公屋輪候人數創歷史新高達28.5萬宗。房屋署最新調查發現，去年四月至今年三月新登記的非長者一人新申請中，四成為學生，有房委會委員建議於閒置地建貨櫃屋，紓緩青年住屋需求。

【信報】謂，市建局拍賣北角舊樓業權。市區重建局近年除主動進行重建和需求主導計劃外，亦以中介角色，助舊樓業主以促進者計劃推出物業拍賣。繼2013年11月成功售出九龍城一項舊樓物業後，該局相隔近兩年再藉該方式推出新項目，涉及北角七姊妹道兩座相連舊樓逾七成業權，有關物業將在下月26日拍賣。

【蘋果日報】說，新界偏僻洋房頻損手。九龍塘全新豪宅罕見蝕讓，但其實近年城中多蝕讓豪宅，特別是新界區偏僻洋房。地產商賣樓賺盡後，買家高位接貨，二手市場極難甩手，租又租不起，最終多是難逃一蝕。

【香港商報】稱，港商業地產晉全球十大，中外資金齊追捧。本港房地產發展成熟，加上投資回報相對穩定，故向來備受內地及海外資金的追捧。據世邦魏理仕昨日發表報告顯示，今年上半年香港的商業房地產投資額就達到55億美元，晉身全球市場十大排名榜，同時為亞洲市場中第二大。

今日地產新聞摘要

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2015年10月27日

【東方日報】指，銀主盤兩月增逾十個。銀主盤近月數目有上升趨勢，有拍賣行表示，逾兩個月已新增超過10個銀主盤，較兩個月前升20%，目前市場已共有約70個銀主盤。沙田名家匯更連環新增兩個銀主盤，均來自同一業主，開價分別較購入價低約11%及7%。

【蘋果日報】說，屯門300萬內放盤增46%，達164個單位，私樓佔逾半。樓市淡風吹不停，二手頻現冧價盤，平盤陸續湧現市場，本港入場門檻最低的屯門樓，當區「三球」以下放盤按月急增46%，由9月份112個增加至目前164個，當中主要為已補價公屋居屋及單幢樓，反映這批持貨能力較弱業主面對樓市轉勢率先腳軟。

【香港商報】稱，港府擬遷3座辦公大樓，釋放市區土地。政府重申將分階段搬遷灣仔海旁3座政府大樓，以增加核心商業區甲級寫字樓供應。財政司司長曾俊華昨日表示，積極籌劃在多個地區興建政府辦公大樓，分階段重置灣仔海旁三座政府大樓，冀有關工程能得到立法會支持，配合本港經濟發展的需要。

【文匯報】指，仲行：商廈樓價有10%增長空間。中資保險公司在世界各地的投資備受關注。仲量聯行環球研究部董事DavidGreen-Morgan指，隨着中資保險公司對投資房地產的意慾日增，本港甲級寫字樓受到追捧，商廈租金趨升之下，明年商廈價格料有5%至10%的增長空間。

【星島日報】指，置業難，大學生輪公屋凶宅。房屋委員會最新數據顯示，輪候公屋的單身人士五年來不斷增加，當中未夠三十歲又有大專或以上學歷的青年，增速尤其快，願意接受「凶宅」編配加快上樓的人也多了，反映不少大學畢業生覺得買樓無望，希望入住公屋或以此作為購買居屋的捷徑。

【明報】指，傳馬亞木近10億奪領展兩商場。領展（0823）推出招標的5個商場最快今日開標，料全數售出。市傳資深投資者馬亞木連環投得2個商場，其中包括最大的粉嶺嘉福商場，作價5.8億元，以及藍田廣田商場，作價3.7億元；此外去年連番投得6個商場的資深投資者林子峰，傳聞亦投得柴灣峰華邨商場，面積9821方呎，估值8980萬元。

【太陽報】報道，貨尾7176伙，五季新高。大規模新盤開售潮就快殺到埋身，為盡快吸納客源，發展商拿拿臨加速推盤。恒地（00012）上周六開售反應理想嘅旺角利奧坊．曉岸，昨加推全新價單，涉及118伙，價單平均呎價19,215元，折實平均呎價17,294元，部分單位平均加價約2%，本周六發售。

【成報】稱，工商舖第3季買賣金額跌19%。2015年首三季工商舖樓宇買賣合約登記暫錄5,962宗及1,003.28億元，金額已超越2014全年的964.28億元，宗數則暫時落後742宗。因年內有多宗巨額內部轉讓登記，登記金額顯著上升。

【信報】謂，上季商場舖租續勝街舖。第一太平戴維斯資深董事兼研究及顧問諮詢服務部主管盛世民表示，第三季度商場舖表現持續優於街舖，租金錄得1.6%按季升幅，業主議價空間不多；同期一線街舖租則有7.9%按季跌幅。

細價樓跌即係香港樓市跌

https://yahoo.real-estate.hk/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TOKUHON&id=40930

梁隼

2015年10月20日

最近樓價指數有回落跡象，很多人立即大聲疾呼樓市轉向，繼而狠批細價樓升得快時也跌得急。有報紙講述相關消息的時候，就會和細單位相題而論，好像買入細單位就一定會跌死一樣。不過有些旺區的細單位，賣價比起新界的大單位還要貴，無錯筆者就是拿銅鑼灣的開放式單位來講，賣左間嘉湖山莊細複式單位都未必夠錢一炮過找數，這又是否反駁了細價樓不是細單位？

細單位即差餉物業估價處定義為A類單位，即實用面積430呎以下的，過往不是單位數目最多的，最多供應是實用面積430-700呎的B類單位，這個結構在未來會隨著發展商主力興建小型單位而改變，很明顯，隨著細單位供應增加，細單位的價錢一定會跑輸大市。

接著就是細價樓，過去一年因為400萬以下物業可以做九成按揭，於是此類單位就很渴市，而700萬以下物業可以做七成按揭，也吸收了部份本來想買大單位的購買力。但隨著金管局修例之後，只有首次置業和有固定收入的人才可以借到九成買400萬以下的物業，而700萬以下的物業只可做六成按揭，過去的吸引力沒有了，表現也自然遜色。

所以說細價樓下跌，就等如香港整體樓市下跌，因為細價樓嚴格來說涵蓋了700萬以下的A類單位，範圍都頗大。於是大部份業主一係紙上身家縮水，一係真實身家縮水，唔係幾多人會幸免於難。

放盤量的戲劇性變化

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14450

每週樓市評論
  汪敦敬

祥益地產總裁

08年金融海嘯後，最能準備預測及反映到樓市實況的數據不是指數，因為大多數的指數只能反映成交銀碼，未能夠準確反映消費者的流動，例如09年之後300萬以

下的私樓在各區逐漸走向絕跡，一些本來百多萬的單位升值以倍數計，這些趨勢是指數看不到的，我認為評估樓市必須參考二手樓放盤量，因為二手樓放盤量除了可以反映比一手樓花更影響大的供應之外，更加變相是業主賣樓的情緒商數，業主若普遍不想賣樓，在指數上看不到，在放盤量上就可以反映到出來了！

我們就來分享一下放盤量最近的戲劇性變化！

9月份甚至屯門區400萬或以下的二手放盤量大增，單單一個月大增了12%！最令人關注的就是租盤量的上升！租一向都是樓價的有力支持！租價在9月份共下跌了9.2％！但是這個情況是否長遠呢？我們看看10月！10月頭7天所見二手放盤量相對上月呈現了打橫的趨勢！當中也包括了租盤更停止了增加！這顯示到樓價趨勢尚未確定！

我們再從統計學去探討，我找了我們數據統計部在學術上去探討！如果我們假設放盤量增加樓價就增加了下跌壓力，而放盤量減少樓價就增加上升壓力的話，我們看見屯門區低於400 萬的二手放盤量（843個）是未超越12個月的移動平均線(907個)！就算超越了，樓價在一段時間內都只是打橫，就再超越有關平均線的上軌「壓力線」(1149個)，400萬以下樓價才算是調頭向下，那即是說放盤量仍未脫離下跌軌跡！那即是說現在評估樓價大跌言之過早！消費者要留心數據然後自己去判斷，不要看一兩個數據或者新聞消息便妄下判斷，這樣其實是很大的風險的！

的確，市場有不少破頂價出現，但當中亦有新高價及次高價成交，樓市結構性並沒有大改變！

樓價調節和「爆煲」是兩回事，也和拾級而下不同。

樓價升跌決定於買家及業主的實力博奕。

今日地產新聞摘要 20151026

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年10月26日

【東方日報】指，上車盤價崩，新界最傷。發展商狂推細價新盤，更以高成數按揭搶客，令二手市死寂，業主不惜劈價求出貨。過去僅約一個月，不少二手樓入場費叫價大幅下滑，新界屋苑情況最明顯。

【文匯報】指，新盤滯銷，樓市調整訊號。樓價高企，發展商扭盡六壬去貨，最初就以可觀優惠及價錢貼市吸客，近期則以價碼較低的「的骰戶」招徠，並提供高成數按揭助買家上車。發展商經營為求貨如輪轉，往往隨行就市，近期連置業能力較低的市場客群都務求吸納。

【成報】稱，陳茂波不認同市區「盲搶地」。香港地少人多，為應付短期迫切的房屋需求，發展局局長陳茂波在網址撰文再提及土地發展，指出香港人口密度之高，遠遠拋離世界各個經濟發達的城市包括新加坡、韓國等，又稱政府已採取多管齊下的土地供應策略，但如果簡單地發展市區閒置土地，不考慮周邊環境和實際情況，質疑是「盲搶地」。

【星島日報】指，兩日沽約206伙 新盤成交穩。一手新盤續吸市場購買力，綜合市場消息顯示，過去周末兩日新盤市場共有最少十一個項目，錄得約二百零六宗成交，較上周末再攀升四成七，其中於周六首輪開售的旺角利奧坊．曉岸為售出單位數量之冠；另外，紅磡環海．東岸等亦連環錄成交。

【明報】指，核心區地舖回報低，投資者轉戰其他物業。由2013年開始，本港核心零售區主要街道的地舖租金大幅飈升，帶動核心區連錄「舖王」成交，惟過去一年來，核心區天價舖王買賣已漸見減少；有投資者坦言，買舖與否主要視乎租金回報，如果只有極低回報、亦即意味舖位價格過高，故去年起寧願把資金，投放在其他物業。

【太陽報】報道，青衣地首應市估近29億。政府上季賣地計劃最後一幅地皮將會喺今個禮拜五截標，呢幅青衣細山路住宅地，係政府歷年賣地以來首幅推出嘅青衣私人住宅地皮。測量師老友就覺得地皮最大風險係毗鄰廣達6.1公頃嘅斜坡，會增加發展商嘅不確定成本，市場估值最高約莫28.45億元。

【信報】謂，梁錦松倡部分郊野地起樓。前財政司司長梁錦松出席民建聯圓桌會議時表示，租金太貴引致本港行業單一，提出增加香港可用土地，包括可考慮改變郊野公園用地，例如把現時約40%的郊野公園比例降至35%。

【蘋果日報】說，永光地產料舖租再跌兩成。零售業不景氣，舖位市道低迷，由資深舖位投資者譚逢敬持有的永光地產，今年斥逾10億元掃物業，惟獨未有購入任何地舖，旗下地舖亦要做短租，並料未來半年租金仍會跌兩成。

【香港商報】稱，人行放水利好港樓市股市。人民銀行上周五「雙降」再度「放水」，令市場憧憬將為股市及內地經濟帶來提振作用，刺激新盤銷情熱賣。

【晴報】稱，沙田第一城2房，375萬易手創今年新低。二手市場大吹淡風，不少放盤開始大幅調低叫價，其中屬於藍籌屋苑的沙田第一城的2房單位，日前有業主以371.8萬易手，造價不但創今年新低，更重回去年年底水平。

怎去分配手上資金產出被動收入?#971

[諗sir]

http://homebloggerhk.com/39510/

諗SIR,

本人48歲已婚，一位工程師。太太為家庭主婦，沒仔女。受惠於大型基建發展，工作前景還算過得去。人工為$68000/月，計埋BONUS $78900。

有一大埔物業，96年買180萬，現時值420萬，按揭尚欠70萬。

剛行了年授的一拆二按爆八成，利息為H+1.94%，做23年，月供$15500，套出280萬。

有現金40萬、股票100萬。希望可產出現月入之70%作退休每月收入，即$47950

借貸力係$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL，已借比率為3.42/8.87 = 38.5%

怎作資產配置? 想將套出之280萬的80萬做收息101堂教的DOUBLE保險，5年後變160萬。另80萬放MORTGAGE LINK備用，80萬入手直債、最後40萬放債基收15%息即年60,000

仲爭好遠，究竟如何達到有$47950之目標?

ANSWER:

筆者曾與讀者會面，人到中年已錯一次實不能承受一錯再錯，所以對於計劃十分認真，值得稱許。早年錯誤為頻繁出入股票，到48歲只輸淨100萬係手，計及沒養仔女既讀者手上只一樓及140萬資金在手，算是不合格。

炒股係主動將自己既錢倒出街、唔買樓係任由政府將自己手上的現金內含值攤薄。各位不要以為唔做便唔錯，其實有心人正利用呢一點，做工夫令你銀包內既錢流入佢荷包入面。叫人買樓一事唔係事後孔明，先講2009年，只要搜尋網上便知有師兄叫人放心買樓，因已睇死香港樓價在低息時代價必升，及後發現一語成讖，樓價由金融海嘯至今已升7年。在上星期5與<經濟一週>的合作視像節目已有提及，影響樓價的因素有兩個，一是長線的，紙幣必須經歷幣值被削潮、直至超級通賬蒞臨令強國倒台、新主重新維持秩序為止。地球霸主由荷蘭換至西班牙、西班牙輸海戰被英國取代、英國再因支持兩次大戰令儲備流向美國、直至而家。這個演變用幾十年做一個轉接、亦因此樓價升軌可持續十幾年。

當然升軌之中有中小期調整，香港亦因政府政策令樓價每隔幾年有適度微調。政府加添幾封印花稅項、成功令樓市成交萎縮至2010年有招前的30%、現每月只4000-6000宗。這引發出2012年後「高位」買樓接貨的人只屬少數，如果「橙市場」既參與者當中95%都係兩蚊一個買、而只5%係10蚊一個買、那要將現價由10蚊跌番至兩蚊只屬少數。更何況橙一賣後要再買番好困難，令放盤量始終在低水平。今日參考了汪益地產汪敦敬總裁的文章，據他公司數據屯門數市的放盤量只在9月升了一個月，到10月持續橫行，揭示了二手市場的供應仍維持在低水平、未有賣樓潮出現。估計樓市稍作微調後仍會在高位徘徊。

參考汪總之數據，因為其地產公司獨佔屯門區市佔率達7成，可準確地掌握一區之成交及放盤情況，從而較能摸索業主的心理。要知二手樓可以賣可以封盤。相比一手樓、二手供應量很難捉摸，香港其他龍頭大行、亦只能在一區內取得約13-15%的佔有率。

講返讀者，轉折點在好好運用一拆二按爆後套出之280萬。儲蓄不多，人已到48，其實手上可用既牌已見少。拆局為先好作收息、再伺機買樓入市收租。現時買不得之原因，是借貸力已用一半，加上實力不算強，無謂逆政府意買樓投資。至於點解長遠而言都係要買樓呢? 因為租金收入有與通賬同升跌之功能，這是其他收息品沒有的。

可改善是讀者在280萬之分佈。原先想法:

做DOUBLE保險: 80萬

直債: 80萬

MORTGAGE LINK備用: 80萬(收同按揭支出一樣息口之活期利率)

債基: 40萬

筆者建議是:

做DOUBLE保險: 30萬

債基: 100萬

MORTGAGE LINK: 150萬

原因:

1. 直債雖保本但要放年萬、另要10萬美金才可入場、不合讀者

2. DOUBLE保險其賓都有至少5年年期、惟入場只需10萬。不妨將90萬BUDGET拆開三注、5年內每隔1.66年買一份30萬的。那即又可享高息、另每隔1.66年就有一份到期有錢返之效。將組合之回報提升之餘又不失資金流動性。

3. 債基是無年期又每月派息、反而最合讀者。若因48歲近高年、可買波幅較低而派息在8-10%/年的

4. 保險可視之為由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案，回報高近一年20%、至於債基回報由8-15%可調較。每年讀者已收18萬加12萬即一年近30萬了。

博主休假，博客暫停更新一周

今日地產新聞摘要 20151016

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年10月16日

【星島日報】指，樓價料不會大跌四叔：自住應該買。恒基地產（012）主席李兆基在北京與傳媒茶敍時表示，香港樓價不會大跌，最多「跌少少、微跌」，未來一年料跌數個巴仙，最多跌百分之五。

【明報】指，新地耀沙路批建67幢屋及7幢中密度住宅。雖然近期豪宅市道放緩，但部分發展商仍積極發展豪宅項目，屋宇署資料顯示，新地（0016）馬鞍山白石耀沙路地皮，便獲批建67幢2至3層高洋房，另有7幢10至12層高中密度住宅，涉及總樓面約43.08萬方呎。

【信報】謂，僅14%人擬一年內置業。渣打在7個城市向7000名新晉富裕族進行調查，結果顯示買樓置業是本港受訪者未來10年的首要財富目標，儘管有計劃於未來一年內置業者僅得14%，惟計劃未來2至5年內置業者高達46%。

【蘋果日報】說，私宅動工續升，5個月新高。住宅供應持續增加，據屋宇署最新資料顯示，私人住宅動工量一口氣連升3個月，上月共有6個私人住宅項目動工，合共2,437伙，較7月份的1,113伙增加近1.2倍，創5個月新高。

【香港商報】稱，香港商廈蟬連全球租金最貴。本港甲廈租金水平繼續貴絕全球，萊坊昨發表的2016年《全球城市報告》顯示，今年第二季，本港甲廈尺租就錄得255.5美元，較次席紐約的99.5美元高出逾六成外，亦大幅拋離亞洲四小龍之一的新加坡，屬連續三年登上租金最貴榜首。

【東方日報】指，補地價收益減逾33%。地政總署公布，第三季補地價收益錄逾74.69億元。補價收益按季減少約33.1%，今年首三季累積補地價收益已逾257.19億元，較去年同期大幅高出近1.9倍。

【文匯報】指，屋宇署8月批15圖則，康城7期規模最大。屋宇署8月批出15份建築圖則，當中有不少屬近年批出的政府官地或大型鐵路項目。其中最大規模莫過於由會德豐與港鐵合作發展的將軍澳日出康城7期，批准在6層平台上（包括商場）興建2幢59層高大廈，住宅樓面約75.63萬方呎，料提供約1,250伙；非住用樓面則約59.25萬方呎，包括約48萬方呎商場。

【太陽報】報道，富榮狠劈，年內最平居屋。二手樓市近排雖然有唔少業主肯減價，但始終願意狠劈比例唔算多，所以交投氣氛仲係相當靜，好似十大屋苑十月上半月只係得約莫30宗買賣，按月減逾43%，其中荔枝角美孚新邨仲未破蛋。

【成報】稱，維港峰累沽103伙。由英皇國際發展的維港峰已屆現樓，昨日開放37樓全層交樓標準單位及會所予傳媒參觀。項目位於干諾道西180號，提供125伙，實用面積介乎524至3,518平方呎。

48歲父母還有未完成的責任#966

 

http://homebloggerhk.com/39193/

諗Sir, 您好。

拜讀您的著作和網頁文章已一段時間, 深感獲益良多, 並慨嘆自已以前錯失了很多良機去為自己的財富增值。

我的實况是: 現在的工作,工時又長又不穩定,而我先生將近退休,但又未完成我們應有的責任,有點兒擔心。希望諗Sir為我的個案給予一點財務意見, 使我們在不久之將來, 能有一個安逸的退休生活。

家庭及入息狀况: 本人48歲, 月入四萬。先生58歳, 月入八萬。有兩個兒子, 他們仍在求學階段, 約四至六年才完成學業。

物業及財政狀况: 現居新界東,居所估值650萬, 車位70萬, 還有一所村屋值350萬, 目前出租,租金约一萬元。所有資産巳供完， 设有任何負債。兩所房屋,都是聯名的。其它資產共有500萬(主要包括股票,月供保險和基金。現金不多,约100萬, 資産不可即時轉變為現金)。當兩年後, 我先生退休時,會獲得500萬退休金。到時, 我也可能被迫選擇退休或轉工, 因為公司前景不樂觀。但我們會努力尋找新工作,去維持日常開支,直到兩個兒子完成學業及供完保險和基金,約要做多4至5年。至於䦕支方面, 因為有年長親人是長期病患者,所以要分擔部分醫療開支,同時要供書教學,供保險和基金,交税等等,所以每月只可儲约4萬加收租1萬, 兩年後可增加資產120萬。

現有問題如下:

1. 如果樓價在未來幾年有下調2至3成機會,想用退休金買入兩個而毎個约值500萬的二房單位,按六成,用租金去抵消供款,到十幾二十年後,便可成為收入的一部分。再到约干年後,便成遺產,送给兩個兒子,但要解決問題是: 幾年後如果我們沒有收入,甚可以上會呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!

或是

2. 現在按出自住樓房,約得到400萬，去買入高息債/債基/5年double保險, 收約10%回報。到退休金到手時, 便還清樓按。而買入的高息債/債基/5年double保險, 便是我們退休後的收入, 一直做下去。疑問是: 如果加息,會否影響回報? 如果直債或債基價格跌了,是否有call loan或被銀行自動cut lost? 如果有, 甚樣應對? 這幾種投資物,隱藏的風險主要在哪裡?

3. 有沒有其它更好的選擇?

希望諗Sir能給予我一些意見,萬分感激。

不善理財的女子上

ANSWER:

科技進步令照顧父母的醫療支出延至50歲。而同時因科技進步不少工種被機器取替，見渣打銀行都開始全球「解決」中層員工，你就知50歲為人之大限，高堂要養病仔女要升學而自己無左份工。今日如你是30歲見到呢篇文章應感幸運，筆者不敢說教你渡過此難關，但求給點啟發。若你是40歲，咁快D急急腳做啦!

讀者願望: 累有兩間樓送比兩位愛兒。

筆者認為無憂退休生活必須: 夫婦兩人月入12萬而月儲4萬，即退休後要填補此12-4 = 8萬的支出空洞。就當唔做野日常支出減少，擁退休前支出之70%(即$56000/月)去作每月洗費是必須的。

計及350萬村屋予租金月$10000，而$500萬放在股票,月供保險和基金是不可提供每月收入的。留意人到五十，或看倌日後退休之時，將理財目標由賺價轉做收息為必要。股票不是良好的收息物，收息堂已計出股票如是長揸，弊多於利。讀者現時距離可「唔使做」既目標，只完成了 1- (56000-10000)/56000 = 18%

要拉近目標當然係運用物業抵押享低息、而投放於債基賺取息差之道理。至於500萬資金、建議投入直債。若另一人只有200萬資金，那不應用直債，改用債基。直債到期保本而零波幅，零售銀行可予2-3%一年的融資成本、而私銀享年1.2%。見網上有師兄討論融資成本一事，不妨講埋比大家知。要實行全套去收息、需有更多的知識才能產出效果。債基相反不保本、但入場門檻低、合資金較少者。

500萬可先將1/5投入直債試收下息，收得好才將餘額放進。在此提及雅居樂有直債，年回在10.4%(2015/10/15報價)。當然明白大家對內房股有戒心、而筆者會在課上分享其他更人性化選擇。現旨在道出「筆錢放2-3年只收1-2%息」、係銀行花時間教育大家既假象，真正風光被掩蓋亦唔會話你知。其實有不少風險低的收息法門，回報約在5-10%之間。銀行賺錢就係用你既錢收10%息、而比番2%你，淨袋8%。

關於讀者提問如果加息，會否影響double保險回報。答案是有影響、更是影響得回報更好!

至於直債同樓一樣，價格跌左係會被人call loan，咁究竟跌幾多先call呢? 點計同個概率有幾大呢? 這個就是大家要精進既地方。先了解大方向為定期同高風險股票中間仲有好多投資物選擇，你應要知道。失去得到被每月被動收入幾萬的機會、成世在做定期同買股票中間打亂轉，太多人都回首不堪 。

500萬逐步投入直債，如不槓桿都可產6-8%年回報，即約一年30-40萬更到期保本(每月計為約$25000)。現居加按了得650萬之60%，即390萬。月供金額為390/259*10000 = $15000。用390萬之120萬開展買舊樓收租，入手380萬樓房月供要11000而收租20000，月正現金流又再多$8000。見只運用了120萬加500萬資金，產出了8000+25000 = 33000每月收入，已令讀者情況大大改善。加埋佢原有10000，已每月坐係度收$43000了，距離可「唔使做」既目標，已完成了 1-(56000-43000)/56000 = 77%

熟悉後再買第二間、而他日等時機可將舊樓沽出轉買新樓比兩兒子做禮物。當然打理物業要時間，如果你物業夠多可以學劏房大王咁交比人打理。但若你如退休或將近退休冇野撈，好應學下點做收租佬、為自己日後洗費打算下啦!

5年double 保險比直債更好嗎？#965

http://homebloggerhk.com/39172/

你好，諗sir, 本人已看畢你的著作，昨天並上完收息堂，本想課堂後留下請教意見，但人太多，我又心急回家湊兩個bb, 所以希望諗sir 能電郵解答！萬分感激！

資產:

cash $210萬

基金$12萬

內地定期CNY34萬(mid-2016到期)

2房自住聯名樓市值550萬(mortgage欠 $300萬, 丈夫單名)

收入:

本人$53.7k x 13M

丈夫$38k x 13M

每月可儲$28k

借貸力: 12mil, 已用23%借貸力

計劃:

Step1: 加按現居至80% (=$440萬), 多套$140萬, 手上現金增至$350萬. 已用借貸力35%, 每月供款上升$5.5k

Step2: 本人用公司staff loan 買樓，target 樓價<$700萬，最多可借$630，自付$120萬首期雜費，每月供款$27k, 已用借貸力83.3%

Step3: $150萬直債，期望15%回報，每月利息$18.7k

Step4: $80萬”5年double 保險”,作為小朋友教育基金，15年後變$640萬

Step5: 出租現居搬入新居，收租每月$13k

問題:

Q1: 是否應現在高價買樓？怕如不現在買，日後加息令每月供款上升，可借金額將少於$630k；但現在買會在旺市用盡借貸力。

Q2: 想買港島樓，那區較好？北角，測魚涌，天后，海怡？

Q3: 我的投資分佈如何？好像5年double 保險比直債更好嗎？應否放多些資金到5年double 保險用作日後買樓首期？

answer:

典型的辛勤香港人。工資不俗而儲蓄水平都唔錯，由兩個仔出世捱到而家讀小學，想法一是換換居住環境獎勵自己一下無可厚非、想法二是搬到小孩就近小學居住。那應如何利用現局加按改變局面?

由於有買樓003，讀者已知一拆二可做埋按爆八成，而不受限於金管的六成。當然在轉讓業權時省下印花稅支出更順道避免支付雙倍印花稅，這就是另一技巧。點到好先同意step1，即趁樓市高位加按多套140萬在手，用黎收息或放係度等機會點都好。

一拆二後另一人名額「空出」，當然應善用買屋換樓住。原居加按至八成，租出去當然係偷偷地。市場上有人咁就，係因為了解到萬一被揭發後果如何、及怎去補救? 又或租客主動去告發業主不正當租出單位，究竟怎去招架呢? 另外手上究竟要保存咩籌碼，先不會在不合規出租單位下被人「將死」。當然，筆者又另一條界線，係如果個單位係間埋劏房又租出、究竟點去承造按揭及穩當坐定定收租。

對於step2筆者不太建議，因再買樓令借貸比率升至83%，在旺市再睇讀者實力，不宜博咁盡。因為點睇讀者都要靠下一波樓市升浪去改變命運。現每月儲28k係叫唔錯，但不能改變人生大格局。要再上一層樓、應保存借貸力再等下一波低價買樓。讀者可以等而無殼蝸牛唔應該，因讀者至少有一樓去對沖樓市再升風險。至於換樓一事，應做「一百萬project」去間劏房收租及將其租金去補貼另處租樓支出。計及百餘萬已夠7-8成上會買一間舊樓及改裝，讀者撥出120萬可令其租金收入增20000而供樓加雜費限在10000以下，即每月正現金流提升了一萬元，可將其補貼港島三房租樓支出。留意港島三房，如提及的海怡都有呎價落後之象，寧租莫買。

若有人「攞得更盡」，想5成上會買舊樓劏房，再將租約提交予銀行準備下次借錢之用，那該人需進一步認識二房東方法，將自己所述變得合理及在出事時免責。當然呢個世界無百份百安全，又要收劏房高租金又要用埋將租約借錢，那就要諗下計仔及認識多點。

至於「5年double保險方案」同「直債」比較，大家都係有年期，分別在保險方案10-20萬港紙可起步、而直債入場最少都10萬美金開始。當然直債如中途唔玩可蝕些少差價賣返比人、而保險開始後頭兩年都唔使諗停、去到3年會breakeven賺少少`，做4年當每年收6%、而放到5年先有double效果，這在本周六的收息堂上會計出。惟本周六的batch 25已滿，下一課可參加11月的batch 26。

至於80萬於15年後能否變640萬? 要在聯儲局在未來15年的平均息口會比而家高定低? 現時美聯儲息率在0.25%，若能提升至1%，雖借錢後的利息成本增加，但在過往數據顯示有保險抵押的借貸息率升得慢之下，15年將80變160然後160繳320再最後double至640萬是很有機會做到。至少可以咁講，比而家你將80萬用黎買股票、保險公司更能有把握將你筆錢用時間變大成咁。就當佢有所偏差，只能每5年將錢乘大1.5倍，80萬已能在15年變成270萬。比起買樓此回報都顯不失禮。筆者睇法，咁去打理錢比起投入股票市場好。而此類保險不會由坐在starbuck的保險sales介紹。

汪敦敬:樓市存在「複式」購買力

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151013/pba01/001.txt
文章日期：2015年10月13日

汪敦敬:樓市存在「複式」購買力

新界西北地膽代理、祥益地產總裁汪敦敬最近推出新書《置業攻防》，他認為雖然面對美息趨升及人幣貶值兩大不利因素，樓價短期將下跌，但他相信習近平上月訪美期間中美已達成協議，料美國不會大幅加息，人民幣亦不會大幅貶值，而業主持貨能力強，估計樓價難跌逾兩成。

汪敦敬最近接受《明報》訪問表示，他於2009年已看準各國大印銀紙後本港樓價必升，過去6年多以來先後買入多個本港商住物業，部分價值已倍升。

汪敦敬強調，環球央行於2009年以來接力推出量化寬鬆政策（QE）大印銀紙，貨幣大幅貶值是必然結果，故等樓價下跌始買樓屬不智。他認為，即使樓價受政府辣招、供應增加或經濟放緩等負面因素影響而本來應輕微下跌，惟貨幣貶值力量太大，樓價最後仍然上升，故過去6年多買樓是「早買早着數」。

惟向前望的話，全球寬鬆的貨幣環境或有變，因為市場預期美國聯儲局今年很大機會加息，此舉勢必令環球資金成本上升；加上本港實行聯繫匯率，港息中、長期將跟隨美息上升，借按揭買樓者每月供款負擔增加，不利樓價表現。

另一方面，市場亦擔心內地經濟下行壓力持續，資金外流加劇，人民幣匯價貶值壓力將揮之不去，金融市場將轉趨波動，亦是本港樓價另一不利因素。

汪敦敬亦同意上述憂慮，故他8月在樓價調整前已分別以2090萬元及400多萬元沽出康樂園及新港城住宅單位，合共套現逾2500萬元，坐等跌價執平貨的機會。

他表示，「上世紀90年代向另一資深投資者秦錦釗購入康樂園物業後，我曾自住一段時間，兒子孩提時代亦曾在該花園種樹，故我對此物業曾有一定感情。不過，我們一家近十年已搬到西九，兒子亦已到英國留學了，我留意到該物業租金回報率偏低，於是8月把該單位賣掉。我本來想換馬購入屯門某一新盤複式單位，惟跟着見到市場突然間湧現很多其他選擇，意識到樓價正開始調整，於是選擇按兵不動了。」

至近日，汪敦敬從習近平訪美找到啟示：「我覺得美國與中國已協議好玩『二人三足」，即美國不大幅加息，人民幣也不會大幅貶值，讓歐洲及日本央行繼續印銀紙，穩定全球資產價格。」因此，他預測本港樓價有調整無大跌，未來擬繼續持有西九的4個豪宅物業，以及屯門的寫字樓及舖位，而且打算於調整期接近尾聲時，在市區購入旺舖長線收租。

至於本港新樓供應增加的問題，汪敦敬認為，目前一手供應增加並不足以彌補二手放盤減少，故港府增加土地供應屬應該做的事。

他強調，相對於龐大的二手樓存量，一手供應影響有限，而目前息口偏低，業主持貨能力，截至8月底本港存款總額較2008年底勁升75.9%。有關數據反映過去6年多以來港人存款顯著增加，持有大量存款的業主沒有沽貨壓力，一旦樓價掉頭調整，持有可觀存款的「無殼蝸牛」料爭相上車，故樓價大跌的可能性微乎其微。

「樓價是買賣雙方博弈的結果。我預測樓價難大跌，原因之一是因為業主愈來愈有錢，議價能力愈來愈強，可以揸到個價好高至賣；買家方面，即使很多年輕人不夠錢付首期，其父母可以為其代勞，這不是一般購買力，而是『複式』購買力。」

另外，《明報》10月17日(本周六)舉辦「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會，除了探討港股第四季會否大翻身及海外投資房產的竅門外，同場還可報名參加「青姐(胡孟青)與你同行 邊玩邊吃邊投資馬來西亞自由行」，寓考察大馬房地產投資機會於吃喝玩樂。(研討會詳情及報名:http://link.mingpao.com/32003.htm)

撰文：陸振球

明報投資及地產版主編

[你中左幾個?]10個令人墜入財務漩渦的行為#964

 

http://homebloggerhk.com/39092/

你好，本人因種種原因，弄致周身咭數，希望你能指點迷津!

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背景:
-與家人同住屯門碼頭700呎居二，我名，已供完，未補地價
-當時07年買入約7x萬(居二價)，現自由價約400萬
-單身，月入15000，咭數約27萬，扣除家用咭數，剩”0″
-已查信貸評級……花哂，超低，尾三，根本不能再借錢

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急問:
1)怎樣可以好好利用這居二來幫我清清咭數，做到你們所說的有樓有救？因我已問過財務公司，以我信貸評級，息口超高!
2)因家人都很喜歡這居屋，也不想老人家重新適應新環境，所以不想賣掉!突然忽想，如果我假設賣給我哥，要呀嫂做擔保人，通過壓力測試，最多可借6乘=240萬，供30年，2.15喱，月供約8800，但一半約120萬要償還補地價，再扣除1萬經相熟律師樓包辦買賣，買家印花稅9萬等等，約剩240-120-10=110萬，有了這畢錢雖然可讓我立刻還清咭數，但實則是用哥嫂名去代我借錢，其實真的不到最後也不想行這步!
3)信貸評級怎樣可以快速改善？

請問你認為這樣行對嗎？有否更好做法？如果真的行了這步，還咭數後剩下的錢可怎樣好好加以利用？想買樓收租又唔夠錢比一半首期!

冇路可走，謝謝!

ANSWER:

筆者有朋友要幫阿哥還債、家人患病、都無好似本案讀者咁「因種種原因，弄致周身咭數」。讀者而家仲可諗下既出路係未爆既信用卡可否整些「易得錢」去拖一拖。由於本身每月無銀淨、欠下卡數既利息又貴，再min pay 咁還落去都冇乜意思。信貸評級係無得改善、而所作所為更留底7年，同你係差館個file一樣、大家宜小心學習處理。

如同家人商討後發覺「親人融資」不行、見讀者份糧都仲佢唔係咩專業人仕，咁不如申請破案重新黎過。其實只要你唔係公務員唔係財金界、破產之後5年又係一條好漢。破左產，唔係成世人都無信用卡同買樓，不過5年內確實係要醒定做人。醫生律師呢d辛苦工亦可免除。何況自己闖出既禍應自己承受、唔好累街坊，讀者到呢刻仲有少許良知(或因害怕而有所感)唔想賣走家人居屋、值得稱許。

留意唔好搵咩財務中介同自己想辦法，一般都係吸血鬼。蠢人同懶人做出黎既只有人蠢做法。你可能認為筆者文章是極度歧視加上重階級觀念，但無奈香港就是這樣一個地方。筆者唔係耶穌，唔係人人都救到。亦無能力將月入一萬既人搬上半山住大屋。在首本書<樓換樓>已提出大家先要認識自己是庸才再努力，本blog只授效率高的方法作輔助、更會收費、不歡迎free lunch guy。點解介紹左比人既方法要免費比你入黎買貴哂個價呢?

信貸評級反映一人之借貸力，筆者在其他網文已指出一人可做按揭借到幾錢係可計出的! 例如計出你同未婚妻共可借5百萬後、那就不用浪費時間同經紀睇九龍三房。又或經紀說新盤發展商可做二按、但你的文件及借貸質素是否合符借出標準呢? 若不符息口由2%之下會調升至5%以上的，筆者在「應否買新樓收租#799」http://homebloggerhk.com/28835/  指出standby second mortgage loan要比手續費加貴息。

年青人除了要努力工作增大自己月入外、其實要避免一些會減低自己借貸力的行為。你見blog有一半人仕都係因為買樓已改變了人生。淨係靠自己每月三萬「老底」，搵30年過洗先儲到過一千萬，計出份糧幫到你改善今日伙食、但不能改變你幾年後的格局。鑑於提振借貸力有一套方法，及最好預6個月時間準備、建議要避免以下令人墜入財務漩渦的行為:

1. 聽人講儲錢好、而安排一份超過20年的儲蓄保險

2. 不問原由做左人地擔保人

3. 參加集資項目投資工商廈

4. 無端白事申請信用卡，唔用都會有影響既

5. 一儲到錢就攞哂去買野、例如車。令自己變成有儲蓄習慣但無資產在手既人

6. 一年超兩次的遲還卡數

7. 用私人貸款去買海外物業(因: 反向運用了房地產優勢)

8. 公司名義與陌生人一齊買樓，貪可以少本金買物業、最後發現係天仙局

9. 經常出入買賣基金

10. 沉迷窩輪牛熊證

相信1-2個在香港人而言少不免，有冇人「得分」5個或以上仍未心感後悔的!?