5年double 保險比直債更好嗎？#965

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你好，諗sir, 本人已看畢你的著作，昨天並上完收息堂，本想課堂後留下請教意見，但人太多，我又心急回家湊兩個bb, 所以希望諗sir 能電郵解答！萬分感激！

資產:

cash $210萬

基金$12萬

內地定期CNY34萬(mid-2016到期)

2房自住聯名樓市值550萬(mortgage欠 $300萬, 丈夫單名)

收入:

本人$53.7k x 13M

丈夫$38k x 13M

每月可儲$28k

借貸力: 12mil, 已用23%借貸力

計劃:

Step1: 加按現居至80% (=$440萬), 多套$140萬, 手上現金增至$350萬. 已用借貸力35%, 每月供款上升$5.5k

Step2: 本人用公司staff loan 買樓，target 樓價<$700萬，最多可借$630，自付$120萬首期雜費，每月供款$27k, 已用借貸力83.3%

Step3: $150萬直債，期望15%回報，每月利息$18.7k

Step4: $80萬”5年double 保險”,作為小朋友教育基金，15年後變$640萬

Step5: 出租現居搬入新居，收租每月$13k

問題:

Q1: 是否應現在高價買樓？怕如不現在買，日後加息令每月供款上升，可借金額將少於$630k；但現在買會在旺市用盡借貸力。

Q2: 想買港島樓，那區較好？北角，測魚涌，天后，海怡？

Q3: 我的投資分佈如何？好像5年double 保險比直債更好嗎？應否放多些資金到5年double 保險用作日後買樓首期？

answer:

典型的辛勤香港人。工資不俗而儲蓄水平都唔錯，由兩個仔出世捱到而家讀小學，想法一是換換居住環境獎勵自己一下無可厚非、想法二是搬到小孩就近小學居住。那應如何利用現局加按改變局面?

由於有買樓003，讀者已知一拆二可做埋按爆八成，而不受限於金管的六成。當然在轉讓業權時省下印花稅支出更順道避免支付雙倍印花稅，這就是另一技巧。點到好先同意step1，即趁樓市高位加按多套140萬在手，用黎收息或放係度等機會點都好。

一拆二後另一人名額「空出」，當然應善用買屋換樓住。原居加按至八成，租出去當然係偷偷地。市場上有人咁就，係因為了解到萬一被揭發後果如何、及怎去補救? 又或租客主動去告發業主不正當租出單位，究竟怎去招架呢? 另外手上究竟要保存咩籌碼，先不會在不合規出租單位下被人「將死」。當然，筆者又另一條界線，係如果個單位係間埋劏房又租出、究竟點去承造按揭及穩當坐定定收租。

對於step2筆者不太建議，因再買樓令借貸比率升至83%，在旺市再睇讀者實力，不宜博咁盡。因為點睇讀者都要靠下一波樓市升浪去改變命運。現每月儲28k係叫唔錯，但不能改變人生大格局。要再上一層樓、應保存借貸力再等下一波低價買樓。讀者可以等而無殼蝸牛唔應該，因讀者至少有一樓去對沖樓市再升風險。至於換樓一事，應做「一百萬project」去間劏房收租及將其租金去補貼另處租樓支出。計及百餘萬已夠7-8成上會買一間舊樓及改裝，讀者撥出120萬可令其租金收入增20000而供樓加雜費限在10000以下，即每月正現金流提升了一萬元，可將其補貼港島三房租樓支出。留意港島三房，如提及的海怡都有呎價落後之象，寧租莫買。

若有人「攞得更盡」，想5成上會買舊樓劏房，再將租約提交予銀行準備下次借錢之用，那該人需進一步認識二房東方法，將自己所述變得合理及在出事時免責。當然呢個世界無百份百安全，又要收劏房高租金又要用埋將租約借錢，那就要諗下計仔及認識多點。

至於「5年double保險方案」同「直債」比較，大家都係有年期，分別在保險方案10-20萬港紙可起步、而直債入場最少都10萬美金開始。當然直債如中途唔玩可蝕些少差價賣返比人、而保險開始後頭兩年都唔使諗停、去到3年會breakeven賺少少`，做4年當每年收6%、而放到5年先有double效果，這在本周六的收息堂上會計出。惟本周六的batch 25已滿，下一課可參加11月的batch 26。

至於80萬於15年後能否變640萬? 要在聯儲局在未來15年的平均息口會比而家高定低? 現時美聯儲息率在0.25%，若能提升至1%，雖借錢後的利息成本增加，但在過往數據顯示有保險抵押的借貸息率升得慢之下，15年將80變160然後160繳320再最後double至640萬是很有機會做到。至少可以咁講，比而家你將80萬用黎買股票、保險公司更能有把握將你筆錢用時間變大成咁。就當佢有所偏差，只能每5年將錢乘大1.5倍，80萬已能在15年變成270萬。比起買樓此回報都顯不失禮。筆者睇法，咁去打理錢比起投入股票市場好。而此類保險不會由坐在starbuck的保險sales介紹。