補$2200住名城三房的方案#995

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Hi 諗sir,

小弟是你<收息論>及 <樓換樓>讀者, 獲益良多, 希望你能解答一下小弟換樓問題,  萬分感謝!

小弟和太太現年35,現時和太太聯名持有自住馬鞍山物業 (現值650萬尚餘mortgage200萬, 每月供1萬), 另有兩個車位總值約240萬(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因為第二個小朋友將出世而想換較大單位(目標係大圍3房單位約850-900萬),同時都想睇吓有冇辦法多楂一層樓或做其他投資

現時只持有股票+現金約60萬
我們家庭月入約10萬(我6萬太太4萬), 每月約儲3萬
小弟現有方案如下, 想問吓那個較好呢:

A)keep 現有樓,再另買3房, 我自己諗到既做法係
1.要先賣一半業權比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(會冇左現時H+0.8既mortgage plan)
2.再加按自住樓(估計能加按到160萬)
3.賣掉一個或全部車位
4.將所得既錢做首期,本人單名買3房單位,再出租馬鞍山物業

B)賣馬鞍山物業, 再買大圍3房單位, 做6成mortgage, 再做其他投資(如加按買細單位或收息工具)

如方案A很煩複,而且可能會動用了大部分資金, 同埋持有兩層較大銀碼樓既壓力可能都幾大, 但就可以繼續持有現時單位(對現時單位都有情意結)

如只用方案B有沒有其他投資可做?

Many Thanks

answer:

本案讀者個案為典型，早年買落間樓自住。今時樓已升更喜添新家庭成員，欲換三房改善環境。最差做法，為就咁賣走舊樓，將賺幅全取再換大屋。此舉等於在樓市旺時加碼，更因一買一賣添加很多雜項支出，只能建議予兩類人仕:

1. 極窮者: 可以用極字偏激左、只求鮮明表達。解說為窮人太少錢係手應將樓賣走全取資金。等有人跌市再入市希望翻身。筆者在其他文章提出過自住樓賣出不好做，惟月入連中位數都未及者，若賣樓能得你十年儲蓄所得，不妨做! 世上有兩類人好需要博一博，窮人為生存而博，富人為趣味而賭博。資本主義令富與窮人的生活越拉越遠，此為事實。唔快做工夫，只會被拉得更遠連立足點都比人搶埋。

2. 極富者: 指很多現金在手既人。留意唔少公司高層都係人工高而戶口只餘幾十個的。唔信可再睇睇本blog其餘995個個案。高現金水平令富人可承受樓價再升而焗租之風險。若賣樓後將手上資金收息去抵銷租金支出，守得更耐。不少人2010年賣走樓後咩都唔做，今天已極之後悔。

建議讀者用方案A+B的混合版。即自住樓照加按、但一拆二後唔只按到六成、更可到八成，套有650*80%-200 = 320萬在手。若用香港按證服務只借到420萬，即套到220萬係手，點都比佢自己搞160萬多。讀者月入不俗，弱點在CASH少，所以加強現金水平不可忽視。

舊樓租唔租走自己決定，若將自住樓偷偷租出，需規範當中所冒風險。請勿見人做你又做，人地可是穿了盔甲上陣，而你自己攞條棍仔就諗住同人一齊去搵食，蝕底既只有你自己。不建議現時買大圍三房、區份無問題、惟租樓只需月付$18000，計為樓價的約2.5%，係租務回報咁低之下，應租樓而將資金投入收息。大家都知債基息口在12-15%、而保守的都可達8-10%。如用直債、讀者資金少不宜，400萬資金之上才考慮此法。昨晚舉行了收息班batch26之首堂，由於是2015年「最後一班車」，全院滿座，亦喜見有台灣朋友加入學生行列，同學問保險方案同債基有何分別? 答案為一個保本另一個唔保本，當然更細分的特質留12月最尾一課先詳解。

那讀者將新套220萬收息，當回報為10-12%，月收$20000-22000息，已夠完全cover三房租金有突。當然加按後供樓由1萬升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有賴$22000利息扣去$18000租樓之後淨$4000補貼。那自己只補貼$2200就可換三房，又唔使買一間三房要比成近$80000傭金再加印花稅$40萬，即未搬入已要先付三房租金近60個，仲有: 你用畢生積蓄買緊邊個地產商既樓先? 何不先租呢?

至於車位若無稀有性宜賣不好持有。大家可以去一d有會所既住宅、見入面既住宅通訊版都係車位出租多而放盤較少，這情況在經濟逆轉時會更鮮明。做好樓房投資再攪車位未遲。