黎永滔:投資物業 最忌為買而買

文章日期：2015年11月11日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151111/pba01/001.txt

近期樓價回落，一些今年在高價搶樓的人開始覺得惶恐而後悔，其實，任何事物都會物極必反，也正如「百億舖王」黎永滔所言，投資物業最忌是「為買而買」。

黎永滔最近先後上過明報財經的湯文亮會客室及由明報主辦的投資破討會做講者，他先評論舖市表現，指出舖位價格反映香港整體經濟，舖位劈價潮不是從今年才開始，早在去年年尾已經開始，「舖位在近十多年間升值幅度驚人，有些地區由2003年到現在已經升了三、四倍。由於前兩年大陸開始打貪，而股市往往領先經濟，接着就是零售業，類似鐘表、珠寶等高消費行業的生意已大不如前，去年年尾就出現減租的空間，之後更加嚴重。部分旺區舖位租金已下調30%至40%，但鑒於這幾年舖價已經升了三、四倍，這個下降比例不誇張，凡事都是物極必反。」

舖租是否較自住物業更快反映經濟？黎認為股市最快反映經濟，以他多年投資經驗，香港的舖位業主也好，上市的公司也好，這麼多年來積聚大量財富，財政很健全，舖價和大公司的股價應只會小幅下調，但大跌機會有限。

黎又稱，其實買舖位有時不只看回報率，還要關注舖位仍未發揮的潛質，這就是投資舖位考功夫的地方，「近年有不少商場變成『劏場』，會否代表舖位見頂指標？現時香港舖價太貴，動輒要幾千萬元，甚至幾億元，為吸引小投資者，故不少商場變劏場。小投資者投資有關劏舖時，應該深入了解周邊的環境是否適合細舖零售商經營，並要小心提供的所謂兩年內有5厘至6厘保證回報率，但當兩年後，實際收租的回報率有多少就難以預料。很多劏場無法成功營運，因為劏場之後業主由一個變為多個，大家意見不同，管理變為混亂。」

黎續稱，「我投資物業的秘訣，首先是不要『為買而買』，第二是Location（物業位置），能做到兩樣變可做常勝將軍。我最近買了一間銅鑼灣的舖位，雖然舖市仍在調整，但該舖叫價合理，更重要是還有發揮空間，所以我覺得值得投資。但正常來講，現在的市况，無論是住宅也好，商業也好，都經過了2012、13年的上升，很少有這麼長期的升幅。舖市也可能已封頂，這個時候胡亂入市，就尤如賭博了。」

黎永滔回憶首次入市，乃因自己做金舖起家，對零售店舖走勢別有觸角，行街很自然觀察人流，所以培養出對店舖投資興趣，於是1991年用500萬元首次買了軒尼詩道兩間舖，從那時開始投資舖位。

他又回想，「2009年金融海嘯那時，香港舖位回報率很低，只有2厘至3厘，那時我的子女去了英國讀書，我在當地看到牛津街比香港的廣東道還熱鬧，所以就想有沒有投資空間？用了一年去了解英國的當地稅制，銀行條例，如何賣出買入等做足了功課，發現英國有些地方商舖的回報率高於香港，能達到6厘，於是決定分散投資，迄今已在當地買了20億至30億元的物業。我在英國第一次投資的舖位，現已升了2至3倍，到現在適逢香港舖價下跌，我不排除會將之前在英國投資賺到錢的舖位減持，趁現香港市場回落，將部分資金轉回香港候低吸納。」

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編