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諗Sir, 您好。
拜讀您的著作和網頁文章已一段時間, 深感獲益良多, 並慨嘆自已以前錯失了很多良機去為自己的財富增值。
我的實况是: 現在的工作,工時又長又不穩定,而我先生將近退休,但又未完成我們應有的責任,有點兒擔心。希望諗Sir為我的個案給予一點財務意見, 使我們在不久之將來, 能有一個安逸的退休生活。
家庭及入息狀况: 本人48歲, 月入四萬。先生58歳, 月入八萬。有兩個兒子, 他們仍在求學階段, 約四至六年才完成學業。
物業及財政狀况: 現居新界東,居所估值650萬, 車位70萬, 還有一所村屋值350萬, 目前出租,租金约一萬元。所有資産巳供完， 设有任何負債。兩所房屋,都是聯名的。其它資產共有500萬(主要包括股票,月供保險和基金。現金不多,约100萬, 資産不可即時轉變為現金)。當兩年後, 我先生退休時,會獲得500萬退休金。到時, 我也可能被迫選擇退休或轉工, 因為公司前景不樂觀。但我們會努力尋找新工作,去維持日常開支,直到兩個兒子完成學業及供完保險和基金,約要做多4至5年。至於䦕支方面, 因為有年長親人是長期病患者,所以要分擔部分醫療開支,同時要供書教學,供保險和基金,交税等等,所以每月只可儲约4萬加收租1萬, 兩年後可增加資產120萬。
現有問題如下:
1. 如果樓價在未來幾年有下調2至3成機會,想用退休金買入兩個而毎個约值500萬的二房單位,按六成,用租金去抵消供款,到十幾二十年後,便可成為收入的一部分。再到约干年後,便成遺產,送给兩個兒子,但要解決問題是: 幾年後如果我們沒有收入,甚可以上會呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!
或是
2. 現在按出自住樓房,約得到400萬，去買入高息債/債基/5年double保險, 收約10%回報。到退休金到手時, 便還清樓按。而買入的高息債/債基/5年double保險, 便是我們退休後的收入, 一直做下去。疑問是: 如果加息,會否影響回報? 如果直債或債基價格跌了,是否有call loan或被銀行自動cut lost? 如果有, 甚樣應對? 這幾種投資物,隱藏的風險主要在哪裡?
3. 有沒有其它更好的選擇?
希望諗Sir能給予我一些意見,萬分感激。
不善理財的女子上
ANSWER:
科技進步令照顧父母的醫療支出延至50歲。而同時因科技進步不少工種被機器取替，見渣打銀行都開始全球「解決」中層員工，你就知50歲為人之大限，高堂要養病仔女要升學而自己無左份工。今日如你是30歲見到呢篇文章應感幸運，筆者不敢說教你渡過此難關，但求給點啟發。若你是40歲，咁快D急急腳做啦!
讀者願望: 累有兩間樓送比兩位愛兒。
筆者認為無憂退休生活必須: 夫婦兩人月入12萬而月儲4萬，即退休後要填補此12-4 = 8萬的支出空洞。就當唔做野日常支出減少，擁退休前支出之70%(即$56000/月)去作每月洗費是必須的。
計及350萬村屋予租金月$10000，而$500萬放在股票,月供保險和基金是不可提供每月收入的。留意人到五十，或看倌日後退休之時，將理財目標由賺價轉做收息為必要。股票不是良好的收息物，收息堂已計出股票如是長揸，弊多於利。讀者現時距離可「唔使做」既目標，只完成了 1- (56000-10000)/56000 = 18%
要拉近目標當然係運用物業抵押享低息、而投放於債基賺取息差之道理。至於500萬資金、建議投入直債。若另一人只有200萬資金，那不應用直債，改用債基。直債到期保本而零波幅，零售銀行可予2-3%一年的融資成本、而私銀享年1.2%。見網上有師兄討論融資成本一事，不妨講埋比大家知。要實行全套去收息、需有更多的知識才能產出效果。債基相反不保本、但入場門檻低、合資金較少者。
500萬可先將1/5投入直債試收下息，收得好才將餘額放進。在此提及雅居樂有直債，年回在10.4%(2015/10/15報價)。當然明白大家對內房股有戒心、而筆者會在課上分享其他更人性化選擇。現旨在道出「筆錢放2-3年只收1-2%息」、係銀行花時間教育大家既假象，真正風光被掩蓋亦唔會話你知。其實有不少風險低的收息法門，回報約在5-10%之間。銀行賺錢就係用你既錢收10%息、而比番2%你，淨袋8%。
關於讀者提問如果加息，會否影響double保險回報。答案是有影響、更是影響得回報更好!
至於直債同樓一樣，價格跌左係會被人call loan，咁究竟跌幾多先call呢? 點計同個概率有幾大呢? 這個就是大家要精進既地方。先了解大方向為定期同高風險股票中間仲有好多投資物選擇，你應要知道。失去得到被每月被動收入幾萬的機會、成世在做定期同買股票中間打亂轉，太多人都回首不堪 。
500萬逐步投入直債，如不槓桿都可產6-8%年回報，即約一年30-40萬更到期保本(每月計為約$25000)。現居加按了得650萬之60%，即390萬。月供金額為390/259*10000 = $15000。用390萬之120萬開展買舊樓收租，入手380萬樓房月供要11000而收租20000，月正現金流又再多$8000。見只運用了120萬加500萬資金，產出了8000+25000 = 33000每月收入，已令讀者情況大大改善。加埋佢原有10000，已每月坐係度收$43000了，距離可「唔使做」既目標，已完成了 1-(56000-43000)/56000 = 77%
熟悉後再買第二間、而他日等時機可將舊樓沽出轉買新樓比兩兒子做禮物。當然打理物業要時間，如果你物業夠多可以學劏房大王咁交比人打理。但若你如退休或將近退休冇野撈，好應學下點做收租佬、為自己日後洗費打算下啦!
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