汪敦敬:樓市存在「複式」購買力

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文章日期：2015年10月13日

汪敦敬:樓市存在「複式」購買力

新界西北地膽代理、祥益地產總裁汪敦敬最近推出新書《置業攻防》，他認為雖然面對美息趨升及人幣貶值兩大不利因素，樓價短期將下跌，但他相信習近平上月訪美期間中美已達成協議，料美國不會大幅加息，人民幣亦不會大幅貶值，而業主持貨能力強，估計樓價難跌逾兩成。

汪敦敬最近接受《明報》訪問表示，他於2009年已看準各國大印銀紙後本港樓價必升，過去6年多以來先後買入多個本港商住物業，部分價值已倍升。

汪敦敬強調，環球央行於2009年以來接力推出量化寬鬆政策（QE）大印銀紙，貨幣大幅貶值是必然結果，故等樓價下跌始買樓屬不智。他認為，即使樓價受政府辣招、供應增加或經濟放緩等負面因素影響而本來應輕微下跌，惟貨幣貶值力量太大，樓價最後仍然上升，故過去6年多買樓是「早買早着數」。

惟向前望的話，全球寬鬆的貨幣環境或有變，因為市場預期美國聯儲局今年很大機會加息，此舉勢必令環球資金成本上升；加上本港實行聯繫匯率，港息中、長期將跟隨美息上升，借按揭買樓者每月供款負擔增加，不利樓價表現。

另一方面，市場亦擔心內地經濟下行壓力持續，資金外流加劇，人民幣匯價貶值壓力將揮之不去，金融市場將轉趨波動，亦是本港樓價另一不利因素。

汪敦敬亦同意上述憂慮，故他8月在樓價調整前已分別以2090萬元及400多萬元沽出康樂園及新港城住宅單位，合共套現逾2500萬元，坐等跌價執平貨的機會。

他表示，「上世紀90年代向另一資深投資者秦錦釗購入康樂園物業後，我曾自住一段時間，兒子孩提時代亦曾在該花園種樹，故我對此物業曾有一定感情。不過，我們一家近十年已搬到西九，兒子亦已到英國留學了，我留意到該物業租金回報率偏低，於是8月把該單位賣掉。我本來想換馬購入屯門某一新盤複式單位，惟跟着見到市場突然間湧現很多其他選擇，意識到樓價正開始調整，於是選擇按兵不動了。」

至近日，汪敦敬從習近平訪美找到啟示：「我覺得美國與中國已協議好玩『二人三足」，即美國不大幅加息，人民幣也不會大幅貶值，讓歐洲及日本央行繼續印銀紙，穩定全球資產價格。」因此，他預測本港樓價有調整無大跌，未來擬繼續持有西九的4個豪宅物業，以及屯門的寫字樓及舖位，而且打算於調整期接近尾聲時，在市區購入旺舖長線收租。

至於本港新樓供應增加的問題，汪敦敬認為，目前一手供應增加並不足以彌補二手放盤減少，故港府增加土地供應屬應該做的事。

他強調，相對於龐大的二手樓存量，一手供應影響有限，而目前息口偏低，業主持貨能力，截至8月底本港存款總額較2008年底勁升75.9%。有關數據反映過去6年多以來港人存款顯著增加，持有大量存款的業主沒有沽貨壓力，一旦樓價掉頭調整，持有可觀存款的「無殼蝸牛」料爭相上車，故樓價大跌的可能性微乎其微。

「樓價是買賣雙方博弈的結果。我預測樓價難大跌，原因之一是因為業主愈來愈有錢，議價能力愈來愈強，可以揸到個價好高至賣；買家方面，即使很多年輕人不夠錢付首期，其父母可以為其代勞，這不是一般購買力，而是『複式』購買力。」

另外，《明報》10月17日(本周六)舉辦「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會，除了探討港股第四季會否大翻身及海外投資房產的竅門外，同場還可報名參加「青姐(胡孟青)與你同行 邊玩邊吃邊投資馬來西亞自由行」，寓考察大馬房地產投資機會於吃喝玩樂。(研討會詳情及報名:http://link.mingpao.com/32003.htm)

撰文：陸振球

明報投資及地產版主編