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諗Sir，你好。看過你的雜誌專欄、homeblogger和兩本大作，拓闊了我的投資理財視野，懇請你為我的財務狀況把把脈。近半百之齡的我，十年多前已著手為退休生活籌謀，奈何那份基金儲蓄表現強差人意，眼見可工作的日子愈來愈短，實在需要好好運用手上的資源，再作安排。
本人單身，月入65000元，扣除家用、開支、保險、稅項等，月儲25000元。流動資金280萬元，股票及基金約20萬元，多份具儲蓄成份保險預計退休時值180 萬元，人民幣32萬元，港元定期56.3萬元，基金儲蓄35萬元(25年期)，強積金40萬元。現與家人同住唐樓，物業為家父所有，無按揭。提問如下：
A. 動用150萬元置業，造七成按揭，目標為實用面積400呎內、約350萬元的兩房單位，樓齡約20年，暫出租作投資用。以現時收入及資產，相信可以過壓力測試，但年紀這麼大才買樓，擔心日後還款能力，因部分還款期會延至退休後。現考慮買樓，主要因為物業具抗通脹能力，既可出租製造被動收入，需要時又可自住。以本人情況，這個方案可行嗎？
B. 很希望為手上流動資金增值，但找不到穩健的工具。基金股票輸多贏少，曾參與外幣掛鈎賺息，但息率幾厘，downside無限，又要接貨，不划算。美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝，價格下滑，分分鐘息不抵債。萬用壽險息差收窄，每年回報僅8厘，存放至少7至10年才有果效。唯一可考慮是收息股，像REIT那類，沒年期限制，liquidity亦高。這樣想不知對不對，如有更好建議，請賜教。
知道諗Sir日理萬機，還要抽時間解答無數個案和提問，但心底裡仍希望盡快得到回覆，再行部署，為財務自由的目標努力。
ANSWER:
*「日理萬機」定「日理萬畂」筆者還請指教
2016其一願望，係希望少見屬本案類別的提問。50歲借貸力有所下降，即原本40歲人月入三萬可得到的388萬借貸力，到50歲要約五萬月入才做到。知道不少讀者來文用「相逢恨晚」為題，若你個人有感同埋唔想朋友都係咁諗，煩請介紹筆者個案信箱比朋友認識。認真的去討論理財上的事，才是真正為自己同家人負上責任。
先講讀者「成手都係」既保險。留意儲蓄保險是為他日定額的現金流而用今日的錢去支付。買樓是為他日可變的租金收入而用今天的定額供款去支付，兩者屬性剛好相反。時間一過，如通賬為正數，保險提供的定額現金流將被通賬大削購買力，而樓房租金收入則可與通賬同升跌，反而按揭負債因通賬而被削。買樓係借通賬既力、而保險公司則利用通賬從你身上借力，不可不察。
提供一個比物質層更有尊嚴的生活
當然讀者現手持資金約400萬，不少人認為已屬富有一群。可是香港人一休便是退隱30年，帶出一大一小問題。小問題則是由55至85歲生活就當每月洗兩萬，30年累起來都要720萬。以本案讀者資金推算仍感不足。至於大問題為社會將出現越多一孩或無孩子而自己行將退休的男女，他們不會弄孫為樂、當第一事業於55歲終結時，有冇辦法幫佢地早在50歲時為第二事業鋪路，令「第一休」後的人生更充實? 繼續貢獻社會? 現時香港正熱討點去供養老人，有感能令佢地自力更生屬更佳方案、提供一個比物質層更有尊嚴的生活。
什麼第一休、第二休對讀者而言或屬「離地」。現需貼地去了解執行步驟將問題處理。先講現時買樓收租只可做5成按揭，好處為租金收入可作再買樓時的借貸證明。當然偷報自住然後再租出為偷雞辨法，但如果讀者未了解清楚就去做，最尾搞到要坐監咁大鑊，咁就真係「罪過」….什麼供唔起無野做其實銀行仲驚過業主，至於今時借貸額比往時少為現實，此為個人必須對往事決策失誤需付上的代價。惟有希望在地區選擇及睇樓心得上了解多點，盡作補救。
錯過計劃的黃金40-50時期
「基金股票輸多贏少」是正常的，只要你想想到處都是此類免費資訊，就知道贏家永遠係少數。「美國重啟加息週期，高收益債券首當其衝」是錯的，基本上筆者係免費CHANNEL已同大家解左。何況債券不只是「高收益」同「低收益」。如果真係咁簡單那投資人人都可賺大錢。萬用壽險其實同派息係無關連，但同意萬人壽險、儲蓄保險、投資相連保險究竟係咩讀者必需搞清楚。名義上解釋可在WIKI搜尋得知，但其用法及當中銷售陷阱則好需要去明白。正因為未搞清就去作投保，讀者錯過計劃的黃金40-50時期實令人感概。
在配資上，讀者有條件將部份錢壓在5年期的保險，付出5年期是為求保本的高回報。至於股票，波幅大不建議。另可將50萬資金作無年期的債基投放，一年10-15%利息，計劃在2-3年後由50萬連息增至80萬，在53-55之齡將債基轉做直債，即可又保本而又收10%息。留意債基係唔保本、直債係保本。其中一個理財方略，就係盡將債基轉做直債。則令退休的月入建在保本之平台上。債基之價格風險，可部份由ETF對沖。最尾又是最重要的，是上述行為是低風險、不是無風險。筆者無能力為讀者提出保本又一定成功的法門。相反如你是年青人，改變自己工作態度是唔需要成本又一定成功的! 如你仍未達成人生目標，很建議你在人人懶洋洋的12月28日努力奮進!
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