香港社會最被懲罰的一類人

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問題：

諗sir您好! 閱過閣下的文章, 獲益良多, 希望您可指點一下:

本人48歲 (月入23K), 先生49歲 (月入27K), 有一個12歲讀中一的兒子,每月可儲15K, 手上有一層已供滿的聯名單位, 天水圍18年樓齡的3房單位 (沒有套房), 現值約300萬, 有現金約30萬 + 股票約48萬 + 外幣12萬

開支: 外傭每月約5K, 保險每月約5K (共3 人)

因為完全沒有投資經驗, 及自覺年紀唔細, 要作退休打算, 再加上希望將來兒子能出國留學, 因此希望加按現有那層作投資,  要求以下:

1) 現有單位作收租, 不想賣

2) 買入一層3房 (有套房 + 露台) 的單位自住, 想住近老爺和奶奶, 選天水圍及元朗一帶

3) 如果可以, 再購一層細單位收租 (地區不限, 只要好租), 作為投資小兒留學之用

因本人的年紀唔細, 銀行是否做按揭比較嚴? 年期比較短? 加上本身沒有冒險精神, 最緊要穩陣。

謝謝賜教

答案

看畢讀者問題後，感覺是筆者寫文寫得太遲。本個案可見如你人到三十不作投資打算，安份地「有樓就供」、「有時間就睇電視」，到五十歲還是得「供滿既樓」一間，除非呢間樓係半山豪宅，否則不見得你的退休生活有幾安定。如果你覺得現在的生活太安穩、太美好，無任何去作打算既需要，請再審視一下係你自己覺得冇打算既需要，定真係冇需要?

在視屏面前既你要預備人到五十再要比寶貝仔女敲詐一筆。今日睇報紙講六成新人要父母資助讀書錢(未經核實)，觀乎現個案又見50人仕想將自己間樓加按比個仔做學費。大家意會到近五十歲才發現銀彈不足，難免人生有遺憾，可以轉既彎亦見少。筆者同意係香港無錢一定唔會死，不過錢可以為你帶來更多選擇。

最被「懲罰」的一類人

如讀者在婚後即著緊安排一拆二，在三十餘歲時搵定個租客「傍身」，現在的故事是否完全唔一樣? 筆者理解是讀者本身沒冒險精神，不過份借貸，安穩打份工。大家有冇留意係現今香港社會下，最被「懲罰」反而就係呢類人呢? 安穩工作令你交足稅、每年一月都乖乖交付幾萬銀。保守唔借錢令你不能在股樓牛市利用槓桿幫你賺一筆，靠每月打工淨低個四五千儲起黎，三十歲前就話可以，三十歲後諗真下都知咁落去唔係辦法! 如果再比個經紀或銀行職員勸說，將呢四五千蚊放入儲蓄計劃，那二十年後真不知道儲起既錢可以買d咩? 現今香港再用老媽個套:「返工儲錢唔亂借」，保證你苦過dd….

此情況的出現，在於貨幣系統已初現崩潰之象。咁你仲咁努力儲錢做咩野? 請將焦點轉做儲資產、儲現金流。有人問儲黃金得唔得? 實是可以的。筆者知金價近期不走好，因金市是炒家市場，太多人為操控。可是連英女皇都要抽時間去睇下的英國黃金庫存(見上圖)，你敢講黃金是無意義? 不珍貴嗎? 現在國際市場是用美國國債抵押去借錢套現，可是美國是在1776年獨立。在此之前，抵押是用金與銀。

筆者認為「擔心、害怕」均始於不認識。你明白什麼是借貸、及知道要付出的代價後，作出借貸便不是高風險的事。至於讀者現在如何亡羊補牢? 她可以將單位盡按，自有210萬在手，供款自可和租金對等互補。再買自住樓可九成上會，留意讀者如是40歲前，借貸力為(23000+27000)/10000*50%*2.59 = 6.47mil。現在要打折，見下:

貸人年齡	借貸力常數
40歲或之前	2.59
45歲	1.95
50歲	1.55
55歲	1.08

借用買樓101、102課程圖表

即是(近)50歲的讀者現在借貸力約為(23000+27000)/10000*50%*1.55 = 3.87mil，為10年前的3.87/6.47 = 59%，借貸力在十年下降了四成!

如讀者較早規劃，唔好理當時層樓供完未，只需將居所加按，套出的錢再加借貸力可夠買一間九龍樓，借貸力仲可以有淨。可惜現時運用了2.10mil借貸力作套現後，再能買的相信是新界西的單位。加按後剩餘借貸力是3.87-2.1 = 1.77mil，借設做四成首期再用盡借貸，應可入手三百萬單位，在新西還有可能。荃灣大埔都應冇三百萬的三房供應，莫講九龍了。

那再買樓風險會唔會好高呢? 到時讀者全用了3.87mil借貸力，而手上210萬只用了一半，再加上手上近100萬現金，可應付超過50%的跌市，穩陣有餘。這是經計算後的投資部署，同你去澳門賭錢係有分別的!

留意他日新界西再升，讀者遲起步反而風險更大! 當然亦可等到樓市大跌後才買，可是此機會只能留比後生仔，再看一看借貸力與年齡之關係表，中年人還是等不得。