从九龍灣淘大指數看香港樓市泡沫

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網上討論，時有網友爭樓市是否已有泡沫，唱好者被視為經紀，唱淡者則被評將會訓街無屋住，言論流於偏激，對探討事實真相無甚益處。這裡試從最根本的市民購買力去看樓市現時高低，並會揀取知名度較高的盤作為實例。 九龍灣有三個具代表性的盤，德福，淘大，得寶。當中淘大成交足，位處地鐵沿線，各項基本因素平均，四百幾呎兩房單位間隔亦中庸，銀行按揭可按9成5及三十年，是典型的上車盤。

最重要的是，該盤近10年走勢極之緊貼香港整體經濟及樓市表現，BETA數貼近1.0，即表現及波幅都與大市接近。因此我認為以本地居民收入，加埋淘大樓價去睇，可以睇得更清楚現時之市況。     2008年時香港打工仔平均收入中位數（median）約為$11,000，兩夫婦收入合共$22,000。淘大482呎的兩房單位，約為220萬，按揭利率約3% 三成首期66萬，供20年計每月8550，佔入息39% 一成首期22萬，供20年計每月10，980，佔入息50% 如果佢地選擇25年或30年的供款期，可以將供款比例降低。即係話，一對收入處位於中位數的夫婦，係現水平入市，供款上依然係有相當多選擇及防守空間，即使利息轉頭向上，亦不會立刻超過供款極限（假定為入息50%）所以我認為現時樓價平均水平仍然很健康。 假設上述單位去到近300萬，而兩夫婦收入不變，仍然供20年計，佢地就必須要拎足3成首期90萬，按揭利率亦保持於3%水平，先可以維持供款比率係50%左右。

一對平均收入為$22,000的夫婦，要拎出90萬首期，個人認為係頗有難度，意味住佢地必須要選擇更長的供款期，或質素較差的單位（如3百幾呎，或得寶），或尋求親友的幫助，現金流及防守力變得不足，當大市有變化，如樓價下跌或利息上升，該對夫婦便會面臨相當大的壓力。 當一對收入處於中位數的夫婦，購買一個普通上車盤，都要面臨極大的壓力時，我認為此時便亳無疑問處於高位或泡沫期。 P.S. 寫這篇文時是2008年初，股市剛剛爆左落，樓市剛剛開始爆升，現在睇返，2008年中時升左一浸後在年尾打回原形，後來的升幅講堅真係邊有可能估到，淘大有一天去到成萬蚊一呎！！！

BY笨發