仲達: 史上首次再流標

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仲達
  2014年2月4日

天水圍天榮站上蓋項目，再次流標，成為史上首個兩度流標的鐵路上蓋項目。政府原定本財政年度推出四個鐵路項目，提供約5,700伙，但暫只批出規模最小的朗屏站（南）項目，涉及720伙，達標率僅約12.6%，鐵路住宅供應嚴重落後4,980伙。而將軍澳86區第四期及西鐵元朗站兩個項目，至今仍然未有眉目。

筆者於去年二月底時曾撰文< 仲達言 - 零入標 >探討此項目首次招標時零標書的罕見現象，得出的結論是「地產及測量師等業界認為，此項目補地價連入場費，至少逾26億元，平均呎價達3,152元，連同日後的建築成本，日後開售呎價少說也要7,000元，較同區二手現樓大幅高出四成，使發展商對新盤的承接力有所懷疑，卻步入標。」

港鐵今次再度推出此項目，有所反思及調整招標條款，包括不設既定補價及入場費、取消分紅及港鐵可於日後以市值1.6倍回購此項目，不可謂沒有讓步。

既已讓步，又為何流標？
銀碼大？不，地產業界普遍對此項目估值22.60至24.56億元，此銀碼不算高，不少中小型地產商也有能力染指。
每方呎樓面地價太高？見仁見智，按照此項目總樓面面積約九十八萬多平方呎及上述估值計，每方呎樓面地價僅2,300至2,500元，純論呎價，仍屬近年各區地皮中極低類別。

然而，若果將每方呎樓面地價加上建築成本，再與此項目附近之樓盤現價比較，就可發現此項目之雞肋本質：就算按每方呎樓面地價2,300元，加上約每平方呎3,000元的建築費(請謹記，這是現時的建築成本，近年建材價格及建築工人薪金大升，按此趨勢，數年後可能已達每平方呎4,000元)，每平方呎成本已達5,300元；看看中原地產的資料，比較之下，今天嘉湖山莊的平均實用呎價僅五千六百多元、而鄰近此項目的柏慧豪園平均實用呎價也只是六千五百元左右，要是建築費真的上升至每平方呎4,000元，總成本上升至每平方呎6,300元，根本毫無利潤可言。

可能有人會說，建築費會升，樓價也會升，新盤又以溢價賣，怎會不賺錢？建築費上升是事實，但樓價是按照市場參與者對該區的可接受程度而定，天水圍遠離市區，亦因種種悲劇而予人較為負面之感，加上輕鐵天榮站遠離天水圍西鐵站，吸引力大減，必然不是大受歡迎之項目。至於新盤以溢價賣之說，更與現況脫節：連港島核心區、毗鄰灣仔港鐵站的囍滙都要以低於市價作招徠，近日推售的一期銷情更遠遜氣勢如虹的二期，那麼遠在大西北、偏離西鐵站的輕鐵天榮站，憑什麼以溢價推盤？

還有一點備受忽略的，就是今次連雄心勃勃進軍香港市場的內地地產商，都像視而不見似的，毫無興趣，反映輕鐵天榮站項目的確是欠缺吸引力，流標主因並非本港地產商杯葛招標。

在3D辣招及政府揚言樓市再升會毫不猶豫推出新一輪調控措施的陰霾下，輕鐵天榮站項目，如同雞肋，食之無味，棄之可惜......行文至此，想起施政報告提出大埔、元朗、屯門等多幅遠離主要港鐵站的地皮將會轉作住宅用途，究竟每平方呎樓面地價要多低，才能成功吸引發展商爭奪？
一言蔽之：雞肋本質仍未改，史上首次再流標。