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簡介
馬年伊始，新一年同大家拜年，祝各位讀者身體健康、心想事成。
過去，我一直主力寫住宅分析，今次也想在新一年來個新嘗試，試試寫一至兩篇工廈分析的文章（即：分層工廈）。不過，在開始前我要強調兩點。第一，筆者目前持有工廈投資，讀者們要獨立思考及分析本文的觀點，以及有必要自行去實地考察及了解實際情況；第二，本文的部份觀點及工廈投資的大方向來自筆者其中一位朋友，首先要多謝朋友的分享，我十分認同他的看法，而我之前亦未曾考慮過這些觀點，筆者只是利用數據去分析及論証他的觀點，以及利用數據去詳細分析各區工廈的情況。
<1> 工廈存量負增長
工廈存量負增長，尤其在市區，工廈不斷活化至酒店、寫字樓或者是零售項目，以致分層工廈存量不斷下跌。在觀塘區，受政府起動九龍東及遊輪碼頭的刺激，有一定數量的工廈已慢慢活化，以致工廈存量不斷下跌。例如，波叔用5億元購入 V City 附近的屯門有成工業大廈，據聞將會活化至零售項目；新地將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝至零售消閒項目，並命名為「活@KCC」；荔枝角 D2Place 已是完成工廈活化的零售項目。
<2> 二手呎價 ≦ 建築成本
此外，目前二手傳統工廈成交呎價由屯門最平的 $1,7xx（大單位）- 最貴的$2,xxx（細單位），至九龍東的$5,xxx，普遍成交價$3,xxx元都有交易。目前的普遍建築成本要$3,000/呎的情況下，現在二手成交價連建築成本都未夠或者僅及建築成本，基本上發展商沒有很大誘因大規模去興建全新工廈。
由於受工廈活化影嚮 <1>，以及目前在二手成交呎價與建築成本差不多的情況下 <2>，工廈存量只會持續下跌，詳細存量數據會在下文分析。
<3> 工廈用途多元化，需求正增長
據筆者的實地考察，目前工廈用途十分多元化，例如，貨倉、半倉半寫字樓、迷你倉、mini-office、酒窖、特賣場（夜服、鞋履、食品）、中西式私房菜、洗碗工場、包裝工場、食品工場（砵仔糕、燒味）、教會、拳館、中式武館、大中小型物流中心、舞蹈室、補習社、粵曲唱戲、band 房、文化創作、化粧攝影 studio、機械工程工作室、住宅劏房等等，簡直多不勝數。
<4> 供不應求，需求向下流
以今天香港的經濟規模及社會需求來看，目前商業及零售物業正面臨供不應求的情況，以致一般零售及商用物業整體租金持續大幅上升。但是，在市場上總會有些較低檔次的行業無法承擔如此高昂租金，而要搬至一些租金相宜的物業（例如：工廈等）繼續經營，以致市場對租金相宜的物業會有較旺盛的需求。在眾多種類的物業當中，工廈差不多已是最平的商用物業。
情況正如現今住宅的情況一樣，今天住宅因供應不足而租金急速上升，租客面對有限的預算，租客只會流向較遠、較細及較低檔次的住宅物業，以致新界東、西細住宅單位不論租金及售價升幅都大幅跑贏港島區大單位。
由於用途不斷擴闊 <3> 且面對需求向下流的趨勢下<4>，對工廈的需求持續上升，近十多年空置由高位的11% 跌至2012年末的5%，詳細數據會在下文分析。
綜合上述 <1> - <4> 點的因素，工廈存量負增長（眾多物業種類中，我估計可能只有工廈的存量是負增長），且面對需求正增長，工廈的前景理應可以看高一線。
在數據分析方面，我會兩部份去寫。第一部份為整體工廈的分析；第二部份為各區工廈的情況分析，我會分析各區工廈數據的趨勢，數據如何破解大眾預期的盲點，以及簡述個別區域的基建發展。
工廈存量
正如上文所述，工廈存量負增長，到底具體情況是怎樣？
根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」，截至2012年12月31日，全港各區分層工廈存量為1,714萬平方米（1平方米：10.76平方呎）。由1997年至2012年的16年內，工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米，而累積落成量只有45.5萬平方米，累積凈拆卸量約70.8萬平方米。其中，1997年單一年內，當年落成量已經有18.1萬平方米。即是說，在1997年後的十多年，工廈落成量非常緩慢。詳情可參閱圖一。
圖一
港九新界的當年落成量及拆卸量最早由2004年起開始被統計，詳情如下：
| 累計拆卸量 (平方米) | 累計落成量 (平方米) | |
| 港島區 | 71,200 | - |
| 九龍區 | 251,300 | 109,500 |
| 新界區 | 100,700 | 78,700 |
| 總計 | 423,200 | 188,200 |
工廈需求量
根據差餉物業估價處，有兩個數據可以用來評估工廈的需求情況。第一個數據係空置率，其次是當年新增使用量。大家應已清楚空置率，空置率其實可反映自用剛性需求與供應合成後的結果，筆者以前文章已作解釋，不再詳述。
至於當年新增使用量，其背後是有一條公式，如下：
當年新增使用量 = 年初空置量 + 當年落成量 - 當年拆卸量 - 年未空置量
表面去看，「年初空置量 + 當年落成量 - 當年拆卸量 -年未空置量」好像與「當年新增使用量」好似沒有什麼關係。讓我舉個例子去解釋，假設：
年初空置量為100平方米；
當年落成量為15平方米；
當年拆卸量為0平方米；
即是說，市場當年的總供應量為115平方米。當去到年末，市場剩下90平方米的空置量。那麼，當年新增使用量或當年新增需求量為25平方米（100平方米 + 15平方米 - 90平方米）。這個就是“當年新增使用量”的概念。
根據圖二，藍色線顯示由1997年至2012年，分層工廈的累計每年新增使用量，當中有正數或者負數。尤其在經濟衰退期間（如2001 - 2003年、2009年），工廈新增使用量于大幅、急速下跌至負數；而經濟好景時，新增使用量增長可以很快；這反映工廈需求對經濟好壞極為敏感，我認為投資者有必要特別留意這點。
圖二正正反映工廈正處於存量負增長、需求正增長的趨勢，而這個趨勢就是筆者朋友一直強調的工廈大方向。在這情況下，整體工廈空置率急速下降（圖三），由2001年的10.9%下跌至2012年的5%，下降幅度相當驚人，且其趨勢還在明顯下降軌道當中。
以住宅為例，大家成日話85,000係當年推倒樓價的元兇，但在2002 - 2003年私宅及居屋供應高峰期內，這兩年的住宅空置率其實只是6.8%；今天大家經常說住宅供不應求，但大家知否，其實2012年年末住宅的空置率只是4.3%，近十多年住宅空置率高低差距只是在6.8% - 4.3%之間，住宅租金、樓價甚至感覺已經有這麼大的分別。以工廈空置率急降的幅度去看，反映工廈需求增長有著比住宅更強烈的變化。
由於工廈用途及需求出現急劇改變，工廈售價過去幾年跑贏零售業樓宇、寫字樓及住宅，詳情可參閱圖四。
圖二：1997年 - 2012年分層工廈
累計每年新增使用量及累計淨拆卸量
圖三：1997年 - 2012年分層工廈空置率
圖四：1997 - 2012年差估署
各類物業售價指數
另一方面，由2005年起，當年新增需求量其實可以分開港島、九龍及新界去統計及計算。整體而言，由2005 - 2012年，全港累計新增使用量為416,500平方米，其中新界區表現一枝獨秀，這8年內累計新增使用量為367,400平方米，新界區的新增需求大幅跑贏港島及九龍，主要原因可能與新界區較近內地有關，詳細數據可參閱圖五。
圖五：2005年 - 2012年全港工廈累計每年新增使用量
至於新界，其實包含9個不同區域，例如：屯門、沙田、葵青、荃灣、元朗、北區、大埔、西貢及離島。如果可以知道各區的新增使用量，就可以知道那個區有較大需求。
由於「香港物業報告」只披露各區的年末空置量及當年落成量，沒有披露各區當年拆卸量，因而筆者無法準確計算各區的新增使用量。但是，倒有亦有另一辦法去分析各區的需求及使用情況；同時，如果詳細分析各區工廈的空置率，亦會發現區與區之間的空置率存在極大的差異。筆者將於下篇文章詳細交代。
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