今日地產新聞摘要 20140228

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2014年2月28日

【蘋果日報】說，下季賣地隨時達6,830伙。政府下年度首季（4月至6月）賣地可提供1,500個單位，其中最矚目是荃灣楊屋道的商住地皮，估值高達64億元。市建局觀塘市中心項目第二及第三發展區有望同一季度招標，提供1,700個單位。

【東方日報】指，剔出4住宅地重新規劃。下年度共有4幅住宅地被剔出賣地表，當中包括估值達79億元的九龍塘聯福道前李惠利分校地皮，以及3幅位於屯門東的土地。發展局局長陳茂波稱，九龍塘地正考慮發展作特殊教育用途，不宜續將該地存放賣地表內，屯門地因需增發展密度，暫時剔出賣地表。

【新報】稱，天榮站地皮或建居屋。發展局局長陳茂波直言，過去3年由港鐵自行成功招標的住宅上蓋項目是「零」，在市民對房屋供應需求如此殷切的情勢下，港鐵有需要在這方面努力下工夫。

【星島日報】指，向港鐵施壓，政府變「買家」。發展局局長陳茂波罕有地公開批評港鐵公司賣地不力。早前港鐵有兩個車站上蓋物業發展權兩度流標，發展商已經以行動表示，不滿港鐵開出的條件令他們難以圖利。現在出現政府與發展商同時向港鐵施壓的局面。

【信報】謂，供地大增，屯門大埔「重災」。下個財政年度賣地表新增的24幅住宅用地中，近八成位於新界區，而且多集中在屯門及大埔兩區。業界人士預期，新供應量大增的地區，地價可能屢創新低；至於市區用地則繼續成為發展商吸納對象，料地價靠穩。

【明報】指，內地富豪傳1.55億掃海鑽3伙。新盤再錄內地富豪入市。信置（0083）牽頭開展新一輪銷售的大埔海鑽，昨全日售5伙，其中3伙實呎1897至2610方呎四房大戶，市傳由在內地從事彩票業的眾彩科技（8156，前稱中國蜂業）行政總裁陳霆或相關人士購入，總作價逾1.55億元。

【太陽報】報道，居二價崩見一年低。二手樓市靜，唔劈番一百幾十萬根本無人吼，就連白居二單位都已經守唔住。好似馬鞍山錦泰苑最近有個兩房單位啱啱減到253萬元，由一名白居二買家接貨，比起上年九月同層同類單位，個價跌咗約8%，創屋苑近一年多低位。

【文匯報】指，鎖定低息，H按比例升破四成。本港1月H按計劃使用比例大幅增加11.2個百分點至41.7%，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓更預期，各銀行將會加大力度推廣較具競爭力的H按計劃，吸引業主鎖定低息尾班車，令其使用比例有機會挑戰P按計劃領先地位。

【成報】稱，迎海一期50伙下周二售。恒地（012）牽頭發展的迎海一期昨日首度開放示範單位並公布最新的銷售安排。恒地營業部總經理林達民表示，項目下周二將出售50伙單位，主打3房，呎價介乎11,174元至14,540元，平均呎價12,193元，若全數出售可套現近4.9億元。

今日地產新聞摘要 20140227

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2014年2月27日

【明報】指，自住不妨租，再買樓投資。香港不少人因沒有樓而煩惱，也有人因供樓承受重大的財務及心理壓力。香港財務策劃師學會會長趙小寶就認為，考慮是否買樓，要先認清買樓的目：是自住、投資，還是當作累積資產？然後才能做好財務策劃，慢慢達到目標。

【東方日報】指，增住宅供應發展商讚好。政府在新財政年度賣地計劃增加逾一成的住宅單位供應，本港發展商均認為方向正確，其中新世界發展（00017）主席鄭家純認為可穩定樓價，集團會適時審慎增土地儲備。

【文匯報】指，7招增商地，8地排隊推。除增加住宅用地外，新一年預算案中亦表明持續增加商業空間供應。財政司司長曾俊華指，下財年賣地計劃將包括七幅商業/商貿用地及一幅酒店用地，可提供約23萬平方米樓面面積，雖然供應量比去年預算案中提到在本財年有33萬平方米的總樓面面積少近3成，但酒店房間數目則由去年的300個增逾2.5倍，至1,100個。

【新報】稱，地產經紀涉醉毆司機4月審。地產經紀去年與友人於蘭桂坊買醉後，登上一輛的士前往九龍，期間有人疑因不勝酒力，於的士上嘔吐，期後又因車資問題與司機有所爭執，雙方最終大打出手，警員接報到場，拘捕地產經紀，他被控以襲擊及不付車資離去兩罪，昨於觀塘裁判法院提堂，被告不認罪，裁判官將案件押後至4月中開審。

【信報】謂，下年度賣34住宅地，建1.55萬伙，達新供應目標，地產界指市場可接受。政府積極主動推地，惟2013至今2014年度受到鐵路項目等進度緩慢等影響，令本年度推地可建的單位數量約1.8萬伙，未達全年2萬伙的目標。財政司司長曾俊華昨天表示，新年度賣地表的住宅地可建1.55萬伙，連同其他土地供應來源，料可建約1.88萬伙，達新供應目標水平。

【星島日報】指，新入伙盤大增租金受壓。今年首季內，將錄得多項新盤陸續入伙；綜合市場消息稱，當中不乏規模較大樓盤，包括元朗尚悅、將軍澳峻瀅、馬鞍山落禾沙迎海一期及深水喜雅等，單計四大盤共涉逾五千六百伙，在市場上分別出租及預租等單位漸湧現。

【太陽報】報道，北水撈工廈轉玩細注。辣招推出已經一年，唔少投資者已經開始回流，亦多番啲內地投資者「南下」買工廈。不過，出手就明顯細注好多，個別單位購入價只百餘萬元，比起之前「縮水」超過七成。

【蘋果日報】說，估值長期落後其他地產商。同樣是四大華資地產商之一，同樣在香港賣樓，卻因為新世界發展（017）過去多年業績甩轆，盈利大起大落，更會毫無預兆下向股東伸手「供股」，因而被扣上厚厚的「管理層折讓」(management discount)，長期估值落後於其他地產商，要洗底就要考鄭家純（純官）持久力。

【成報】稱，香港中華總商會，同意檢視房地規劃。「財爺」宣稱會多管齊下增加房屋和商業用地供應，香港中華廠商聯合會表示特區政府在解決房屋問題和開拓土地方面的努力有目共睹，有關工作亦漸見成效。而香港中華總商會同意全面檢視本港的土地供應與房屋發展規劃，並積極凝聚社會各界的共識與支持。

今日地產新聞摘要 20140226

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2014年2月26日

【明報】指，皇九呎價3.1萬，全港甲廈新高。核心區甲廈細單位再創新高呎價，市場消息指出，中環皇后大道中9號14樓03B室，以約4151萬元易手，面積約1339方呎，呎價約3.1萬元，除創該廈呎價新高外，同時打破金鐘美國銀行中心的呎價3萬元紀錄，成全港甲廈呎價新高。

【蘋果日報】說，觀塘重建項目，中資料爭奪。中國海外（688）、萬科地產、雅居樂地產（3383）、中國中冶（1618）等內房企，先後出現在本港投地的名單上，新近保利置業（119）挾癲價投地，反映了香港回歸17年之後，中資財團滲透本港房地產業，估計陸續來競投未來地標地皮，下一目標料為市建局觀塘裕民坊、投資額達160億元的重建項目。

【成報】稱，保利呎價6530元奪啟德地。地政總署昨日公布3幅啟德第1I區「限量」地之招標結果。當中第1I區3號地皮獲中資房企保利置業（119）以39.23億元投得，1號及2號地皮則分別獲K&KPropertyHoldingsLimited及嘉華（173）投得，作價為29.11億元及29.39億元，3幅地皮作價較預期為高。

【文匯報】指，屯門大埔成來年「供應重鎮」。政府近年大規模覓地，增加土地供應遍及港九新界。本報統計，最少23幅地皮已進入或已完成規劃程序，涉及1.88萬個單位，有望加入日內公布的新年度賣地表內。當中屯門、大埔成為「供應重鎮」，單計這兩區就有15幅地皮，提供單位多達1.26萬伙，佔23幅地總供應接近七成。

【東方日報】指，啟明街項目收購呎價逾萬。市區重建局出價收購土瓜灣啟明街「需求主導」重建項目，住宅每平方呎實用面積一萬零九百六十八元。市建局強調項目能否落實，要業主齊心接受收購價。

【新報】稱，「雙辣招」落實塞翁失馬？「雙辣招」三讀於上周末通過，草案出台至今逾一年，終於塵埃落定，後巿趨明朗化，或多或少對巿場產生刺激作用。有巿場陸續現減價成交，二手巿況可是「柳暗花明」？二手減價效應又會否持續？

【星島日報】指，料年內樓價跌10%。美聯於本月初接連解僱多名董事級主管，管理班子即時大執位，「風暴」過後，集團新任住宅部行政總裁布少明，昨首度率領港島區董事歐沚軒及九龍區董事郭玉滿一同亮相，發表研究報告，該集團預期，樓市成交量萎縮，業主為求沽貨，減幅將會擴大，樓價年內將有半成至一成下跌空間。

【太陽報】報道，加辣一年住宅買賣減半。樓市辣招嚴重打擊市場成交，據美聯資料顯示，加辣招推出至今一年，期內全港二手住宅註冊量僅約3.74萬宗，較辣招推出前一年勁跌約50%，當中港島區跌幅最大，下跌約54%至7,068宗水平；該行預期發展商續以貼市價策略推售新盤，同時投地意欲趨於審慎，預期別個別供應高地區地價回落較快，長遠而言，影響港府庫房收入甚至再現財赤。

【信報】謂，土地收入555億，已達標80%。政府近年密密推地，令土地收入持續處於高位，惟今年屢有地皮未能以高價批出，市場關注土地收入能否達標。

施永青: 辣招通過後的樓市

 

施永青

中原集團創始人
兼董事

 

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=53666

上周五，當立法會仍在為額外印花稅與買家印花稅進行三讀辯論的時候，有記者致電給我，說政府可能不夠票，辣招可能通不過；還問我，若是真的這樣，樓市會怎樣反應？

我告訴他，這個假設根本不成立。因為推行辣招有民意支持，香港的議員甚少敢逆民意而行，辣招一定可以通過。結果，反對派只是找一個枝節問題離場抗議，並沒有留下來投反對票。他們說，不支持政府未經立法會審核，就實行徵稅。但如果這項原則真是這麼重要的話，為何初徵額外印花稅時(曾蔭權年代)，他們卻默不作聲？反對派旨在展示實力罷了。

不難預期，遲些立法會審核雙倍印花稅的時候，雖會有波折，但最終還是會通過的。此後，香港的物業流轉，將會處於嚴重的被阻塞狀態，以前一、兩個月就可以放出去的盤，可能要放三、五個月；較冷門的，就更難說了。

套現能力是影響資產價格的一項重要因素；失去靈活性，就會失去投資者的偏好。因此，在辣招未被撤回之前，資金將逐步從物業市場撤離，導至樓價亦只能拾級而下。從這個角度來看，以辣招去壓樓價是成功的；但全港小業主都得為此而付出代價。

由於香港有六成小業主已供完樓，而餘下來的，供樓的錢也只不過佔他們的實際收入三成左右，所以小業主承受的財政壓力都不會很大。在這種情況下，自住的小業主與手上收租物業不多的小業主，都不會傾向在這個對賣方不利的環境下賣樓。加上美國的低息周期還會持續，所以我預期地產市場不會出現恐懼性拋售，但緩步下跌則無可避免；全年的跌幅大約只有10%左右。

至於一手市場，發展商承受的壓力會比小業主大。隨着樓宇的落成期愈來愈接近，發展商就有盡快銷售的壓力，否則利息支出會愈積愈多，影響整個項目的盈利。當後市還有機會回升的時候，或會有發展商傾向守住價位；但辣招通過後，發展商對後市已失去寄望，守已沒有意思。因此，我認為未來發展商減價的步伐會加快。尤其是那些要依賴大陸客與投資客的樓盤，跌幅會較有用家支持的中小型住宅大，全年的跌幅可達成半至兩成。

在這種情況下，一二手市場的價差會逐步收窄，一手樓已無法維持原有的溢價，買家會流向一手市場，導至二手市場的套現能力更弱。要套現的小業主應及早放盤，並把要價訂得有吸引力一些。

至於那些持貨過多，借貸過重的投資者，就更加不應猶豫了，應盡快減持至一個安全比例，要經常性收入也夠供樓，而不是要依賴積蓄才夠供樓，這樓才有條件守下去。

幸好，現時有供樓壓力的投資者不多，所以我雖然預期樓市會跌，但跌勢不會過急，跌幅亦不會太大。

(轉載自2014年2月25日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20140225

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2014年2月25日

【明報】指，主動賣地項目，陸續可賣樓，今年可推逾3000伙，樓市勢添壓。特區政府2010年中主動推出土地以增加住屋供應，迄今已成功售出91幅住宅或商住地，經過三年半時間後，部分「麵粉」亦快將焗成「麵包」。

【東方日報】指，買舊樓等重建避稅，DSD存漏洞。買家印花稅（BSD）辣招法案剛於上星期通過三讀程序，但政府與商界議員的對抗戰仍未結束。立法會現正審議雙倍印花稅（DSD）相關草案，有議員便質疑DSD草案存漏洞，如市民物業遭重建或強制拍賣後，購買替代物業獲豁免繳交DSD，擔心有人故意購買平價舊樓單位作「入場費」，然後待政府收購後才斥資購貴價豪宅，藉此避過繳交DSD。

【文匯報】指，撤辣無望，港九新界二手齊減。雙辣招印花稅草案正式通過，港府繼續實施辣招立場明確，買賣雙方不再觀望，港九新界二手樓業主叫價心態轉，同時買家見價錢回軟亦加快入市決心。

【信報】謂，辣招苦主遞15萬反對簽名。立法會日前通過雙辣招的印花稅修訂條例後，由地產代理業界等組成的辣招苦主大聯盟，昨日與運輸及房屋局代表會面，並向局方遞交15萬個反辣招稅的簽名。大聯盟昨日發動數百名代理，以及來自地產、裝修及搬運等行業的市民，在立法會外表達反辣招訴求，同時把早前收集得的共15萬個反對樓市辣招之市民簽名，交予立法會議員和政府。

【新報】稱，基心小學舊址建公屋。房署有意把空置近4年的黃大仙基心小學舊址，改作興建有約750個單位的公屋，納入富山邨管理。不過，有區議員認為，公屋大廈的規劃要避免見縫插針，並要一併改善區內的社區設施。

【星島日報】指，觀塘重建向內地發展商招手。市建局今天正式就觀塘市中心重建項目第二及第三期發展，邀請發展商提交合作發展意向書，並於五月正式招標。市建局預計項目投標額超逾一百六十億元，更破天荒先撥十八億元，補貼中標財團先興建交通交匯處和小販市集的大型平台，避免工程延誤。

【太陽報】報道，大窩坪山坡起樓值70億。政府講明會增加長遠住屋供應，改劃大型綠化用地做住宅陸續有嚟。劉Sir八到，其中九龍塘大窩坪延坪道北面一幅面積超過30萬方呎嘅山坡地，荃灣及西九龍規劃處就建議改住宅用途，提供逾88萬方呎樓面，而呢幅地都幾有睇頭，可以做豪宅。估計可以發展約1,100伙住宅單位，估值達70.43億元，睇怕有機會納入今個星期公布嘅新財政年度賣地計劃。

【成報】稱，漁護署審9地，僅薦3地納郊園。負責郊野政策諮詢的郊野公園及海岸公園委員會，昨日就船灣和大嶼山3幅「不包括土地」是否納入郊野公園開會，有委員質疑漁農自然護理署沒有將署方審視過的9幅土地全部交到委員會討論，亦有人提出西貢西灣村民已提請司法覆核，企圖推翻將有關「不包括土地」納入郊野公園的決定，冀署方延遲將3幅地內的私人土地納入郊野公園。

【蘋果日報】說，尖沙嘴地舖加租兩成。自由行帶動下，零售業向好，旅客必到的尖沙嘴，街道舖位亦持續轉型，商舖租金急升，甚至連大型電訊商亦不敵貴租撤離，加拿芬道16號地舖，由經營鐘錶生意租客取代前租客3電訊，租金加幅近兩成。

中價樓（400-600萬）買賣兩閒的原因

最近筆者朋友有一個煩惱，佢計過數可以買間五百萬左右的樓，只係選擇不多，於是就心多多係度想，到底買間細一點好，定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友，最好就係計一些死數俾佢，等佢有數目字支援下思路都會清晰一點，現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭，當中只有400萬樓可以做足9成按揭，450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬，即係樓價愈高，首期越多，例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主，不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。 至於450萬以上至600萬樓價，就可以做最多8成按揭，600萬樓就要俾120萬首期，相比起450萬樓，首期支出只係多三分一，即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅，如果係香港永久居民又無物業，就仲可以按舊印花稅率去徵收，400萬樓印花稅為9萬元，450萬樓就13.5萬，600萬樓就18萬，就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%，而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。 計左咁多數想說明些甚麼？ 1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬，但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬 2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬，是400萬樓開支差不多3倍，但對450萬樓開支相比，只係多了3成左右。 即係，五百萬呢個budget其實都幾尷尬，開支唔細但係買唔倒甚麼好野，所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支，一係就加大預算買間600萬樓（當然要物有所值的）寧願辛苦少少都要住好D。

http://notcomment.com/wp/?p=15798

BY梁隼

今日地產新聞摘要 20140224

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2014年2月24日

【蘋果日報】說，憂二手樓價年內跌一成。立法會上周六三讀通過樓市「雙辣招」印花稅修訂草案，新地（016）聯席主席郭炳江預期雙辣招屬短期措施，政府待土地供應增加後會檢討。他罕有地預測樓價走勢，指憂慮二手交投不足，部份二手樓價料未來一年將跌一成；一手樓供應多的區域，樓價亦會有跌幅。

【文匯報】指，除「貴買平賣」心魔，釋購買力。「雙辣招」草案獲立法會通過，地產界認為有助大家消除「貴買平賣」的心魔，讓買賣雙方不再猶豫觀望，會令盤源增加，購買力釋放。

【東方日報】指，深水埗項目料多財團爭。配合政府增加房屋供應，市區重建局接連推出項目。當中，深水埗順寧道限呎重建項目將於本周五截標，是次有16家財團獲邀入標，由於之前具港鐵沙中線概念的新山道/炮仗街項目招收意向反應理想，料位處市區、發展規模較細的順寧道項目反應亦不俗。

【成報】稱，「雙辣招」戲劇性三讀通過。立法會經過四天逾35個小時，審議俗稱「雙辣招」的《2012年印花稅（修訂）條例草案》，昨在建制派沒有大比數支持，但22名泛民議員「離場抗議」下，戲劇性獲得三讀通過。

【新報】稱，3政府設施遷岩洞騰地建屋。發展局局長陳茂波表示，政府會在下半年就3個政府設施遷往岩洞展開可行性研究，期望當有關設施遷往岩洞後，騰出約10公頃土地作住宅及康樂或休憩設施發展，改善附近的居住環境。

【星島日報】指，減辣夢碎，業主紛「投降」。政府「辣招」條例草案正式通過，多重壓抑樓市的措施塵埃落定，部分原先仍抱觀望態度的業主，亦「投降」加入減價及擴闊議幅行列。

【信報】謂，以租務管制限富扶貧。《長遠房屋策略報告諮詢報告》上周發布，內容有驚無喜，一方面陳腔濫調，只把不同爭議的各方論點羅列出來，卻不見具體施政建議。

【明報】指，一手兩日售164伙，重返新春前。周六立法會通過「雙辣招」後，新盤市隨即明朗化，其中新地（0016）錦田爾巒，繼周六沽清次批85伙後，昨日發售20伙特色戶亦告售罄，該盤昨晚即趁勢加推第三批單位，涉121伙，將於本周五、六開售。

【太陽報】報道，渣華道升呢舖租跑出。英皇道向來係港島北角嘅主要消費街道，早前新地（00016）攞到同區渣華道前北角邨舊址商住同酒店地，估計未來會帶旺渣華道零售氣氛，依家條街地舖呎租只係40至80元，比起英皇道街舖租金低約五成。

人與鬼 – 雙辣招立法

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達
2014年2月24日

《二○一二年印花稅(修訂)條例草案》，即俗稱雙辣招的BSD及加強版SSD，終於在上周六成功通過，這個結果早已被市場預料及消化，過程卻是意料之外的頗為驚險。

筆者的一位好友法子兄，一向支持資本主義自由經濟，對政府以粗暴的行政手段打遏樓市十分不齒。在今次雙辣招的立法過程中，他很有心，製作了二讀及三讀的人鬼表，希望能夠讓小業主、中產等看清立法會議員的真面目，甚至在2016年立法會選舉中，有更確實的數據去選擇值得支持的議員，不再被他們的語言偽術欺騙選票。難得法子兄如此用心，筆者謹將三讀時的人鬼表附上：

按法子兄的定義，今次投票中，支持(紅)及不出席者(黃)(效果等同支持)是鬼，反對(綠)及出席棄權者(綠)(效果等同反對)是人。或者，筆者可以闡釋為支持自由經濟，保障小業主者是人，幫助政府以辣招打遏中產辛勞成果者是鬼。觀乎今次的投票結果，一個理性、支持自由經濟的中產當然不會投給建制派，惟一向以爭取真普選以獲中產支持的泛民，其實也好不到哪裏。稍為中立(也有人貶為騎牆)的自由黨及部份經民聯議員，倒是有點「人」性。

可惜的是，作為獨立思考的中產，難以一面倒地支持某種理念及黨派，故此各政黨一向捨難取易，只要派多些福利(不論是蛇齋餅糉抑或要求政府派發、立法)便能籠絡基層，效用也更明顯......所以，事實上中產至今仍缺乏在立法會的代言人，縱是自由黨、經民聯也是替商家發聲為主，只是在今次議題中與中產利益一致------嚴格來說，真正獨立地為中產謀福祉者，在立法會中，幾乎是零。

況且，中產者，對樓市也各有看法，當中有堅持不賣自住樓者，亦必定有縱使月入甚高卻選擇租樓、甚至沽空自住樓等待樓市回調實行「高賣低買」者。筆者的友人中，各種取態都有，第一種人固然對辣招反感，後兩者卻經常對樓價高、租金高大表不滿，同時支持辣招也說不定------對他們來說，這個人鬼表，所表達的訊息，剛好相反！

行文至此，筆者想起龍年時的車公靈簽：何為邪鬼何為神，神鬼如何兩不分，但管信邪修正外，何愁天地不知聞------雖然，立法會議員無一是神，只是人，只是政治演員，惟若將簽文中的神改為人，對一眾議員也是一個合適的告誡。
至於「減辣易、加辣難」，還望政府能盡快將此以立法形式訂立，並非只是流於空泛的承諾，而日後牽連更廣的雙倍印花稅DSD(雖然筆者寄望不能成功通過)，以立法形式訂立此機制也是必要條款。

 

一言蔽之：何為邪鬼何為人，人鬼如何兩不分，但管信邪修正外，何愁天地不知聞。

今日地產新聞摘要 20140221

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28770

2014年2月21日

【東方日報】指，公屋輪候人索償，先輸一仗。全港基層住屋大聯盟早前發起以馬拉松方式，每日派出一名公屋申請人入稟小額錢債審裁處，指稱因房屋署未能如期安排「上樓」而要求賠償租金差額及精神損傷。

【文匯報】指，一手割價戰，住宅跌兩成。一手新盤減價不停，二手業主減價搶客。物業顧問行高力國際預測，今年整體住宅樓價仍要面對下調壓力。割價戰會由一手市場伸延至二手市場，料今年中小樓價跌近20%，豪宅亦跌15%。「3D」辣招影響下，租金亦緊隨下調，中小型住宅租金跌5%，豪宅租金跌幅介乎5%至8%之間。

【星島日報】指，「雙辣」今闖尾關政府告急。立法會二讀通過俗稱雙辣招的買家印花稅（BSD）和加強版額外印花稅（SSD）的《二○一二年印花稅修訂條例草案》，並否決了議員提出的多項修訂，包括港人公司獲豁免、民主黨涂謹申提出調整稅率採取「先審議，後訂立」等。

【明報】指，簽分租租約，雙方皆有風險。租住或出租分租酒店房，雖然可以較低之租金享受酒店級服務，但由於該類租務一般都不會訂立租約，加上有違酒店租約，故兩者都隨時面臨被趕或更嚴重的風險。

【信報】謂，白石角改劃地，料拆細出售。城規會今日將審議白石角填海區原作科學園的地皮，改為私人住宅用途，規劃署建議，該幅8公頃用地日後可拆細出售，地皮的非建築用地並由一幅增加至兩幅，以進一步改善區內的通透度和空氣流通。

【新報】稱，平民財技保財富。財技，一直也是富有階層才擁有的，筆者自08年發表「香港走向大都會必引來資金匯聚樓價上升」、及2009年金融海嘯後撰文呼籲市民關注國際新秩序後的市場「新常態」(NewNormal)後，近期我想多寫的是「平民財技」。

【太陽報】報道，港舖租呆足6季。近年本港核心區街舖搶租情況大減，搞到租金升幅有放緩迹象。有國際研究報告指出，上季度香港核心零售區街舖呎租維持約2,800元，雖然係連續六個季度蟬聯全球最貴舖租嘅城市，但期間嘅呎租水平相同，即係六季舖租「零升幅」。

【蘋果日報】說，新界洋房偏僻易蝕賣。新界豪宅洋房空置嚴重，經典之作除上水天巒及中國海外地產新近入伙的粉嶺歌賦嶺外，較早期的有長實（001）發展的元朗四季名園及恒地（012）的大埔比華利山，這些洋房都有不少共通點，首先是規模大，發展商以超豪包裝，但地點偏遠兼實用率低，對二手買家或租客而言，屋苑出入不便，入伙見光死，樓價落後大市，最終只有賤價出售或租。

【成報】稱，3幅啟德地今截標，估值91.9億。臨近早前「港人港地」的3幅啟德住宅限量地皮將於今午截標。3幅地皮分別是啟德1I區1至3號地盤，合共提供約2,590個住宅單位。

今日地產新聞摘要 20140220

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2014年2月20日

【明報】指，趁低息轉按，爭更佳按息。美國啟動退市，令港股大幅波動，對香港的樓市又會有何影響？經絡按揭轉介行政總裁朱賀華認為，美國退市令人擔心美國息口將易升難跌，香港按息更有可能較美國息口先升，但估計升幅仍有限。

【蘋果日報】說，樓市續陰乾，尚未見底。劈價寒流襲樓市。經過糾結的2013年樓市，樓價終於在去年中高位逐步回落，礙於二手業主享低息供樓，未敢大幅調低叫價，代理形容跌幅只是陰乾，尚未見底時。

【成報】稱，張炳良指「辣招」通過與否有變數。立法會昨恢復二讀辯論俗稱「雙辣招」的印花稅修訂條例草案，經九個小時辯論仍未表決，運輸及房屋局局長張炳良直言，近日辣招「添生好多枝節」，能否通過仍存在很多變數，重申當局已盡量吸納議員意見，當局關注能否通過草案，並留意市場變化作出應對。

【東方日報】指，狂推地王谷供應。政府已表明未來增加住宅供應決心，透過主動賣地及加速改劃地皮，相信下年度住宅供應勢增。市場估計新賣地表將出現多幅近年罕見大型地皮，單計大埔白石角、屯門及西南九龍共10幅有機會新增地皮，預期已可提供逾1.23萬伙供應，估值超過470億元，連同本年度滾存地皮，下年度賣地計劃內的住宅單位供應量，勢創近十年最多。

【信報】謂，放寬居屋出租，更勝租管。運房局局長張炳良在一個題為「超越梁振英的房屋政策」的論壇後發言，回應有關租管的建議時用詞過分「積極」，以致翌日及其後需要特首及自己多次解釋澄清。梁振英一向反對租管，若要「超越」他，最簡單的方法自然就是如何推行租管但不會有梁振英的顧慮，論壇當日亦因此而討論個不亦樂乎。

【新報】稱，新界東北發展區2023年可入住。新界東北兩個新發展區首批人口預計可於2023年入住，發展局局長陳茂波昨回應議員提問時透露，新發展區約3.66萬伙資助房屋單位中，至少4,900伙將興建居屋單位，餘下3.17萬伙，部份亦會劃作居屋用途。

【星島日報】指，協成行年內部署推四項目。今年新盤推售量料創高位，其中，協成行亦部署年內推出四個主要項目，當中兩個為港島區住宅樓盤，包括筲箕灣東大街現樓項目，以及合作發展的天后新東方臺項目，預計兩盤最快有機會於下半年登場。

【太陽報】報道，甲廈勁冷中環無單。過去幾年寫字樓租金回報偏低，加埋「辣招」打窒唔少買家入市意欲，買賣成交每況愈下。睇番代理嘅資料，上個月中上環區、同埋灣仔區都未錄得任何甲級寫字樓買賣，連同金鐘、尖沙咀及觀塘與九龍灣等商業核心區，期間加埋都只係8宗買賣成交，比起舊年同期大跌超過88%。

【文匯報】指，烏溪沙新增私宅地建422伙。政府近年積極改劃土地用途，釋放住宅用地，最新將目光瞄準馬鞍山一帶。據規劃署一份向城規會呈交的文件，政府選址落在烏溪沙西沙路，淨發展地盤面積約6.24萬方呎，日後可發展樓面達22.6萬方呎，計劃發展中小型項目，提供約422伙。

黎永滔：現入市如希望賺最後一塊錢

陸振球
2014年2月20日

日前出席一個物業投資高手雲集的春茗場合，筆者其實身負「重任」，乃被主人家要求出面邀請在場外號稱「長勝將軍」的黎永滔，以及紀惠湯文亮即場發表對樓市最新看法，幸好兩位都給了筆者面子。

黎永滔說，以香港現時的投資物業價格水平和回報，配合美國已啟動退市，美息和港息未來只升不跌，如現存仍抱極大期望入市，乃是希望賺最後一塊錢的行為，值得與否，就由大家自己判斷。

事實上，黎永滔早前接受《明報》訪問時也表示，雖然過去數月香港住宅市場由新盤獨力支撐，銷情轉熱，但樓市未必如外界想像中熾熱，又稱現時入市有一定危機。他稱市場只剩下一手市場有成交，二手市場未能去貨，業主「買得到卻賣不出」，減慢資金流動，交易鏈斷裂，未能正常運轉。另一邊廂，發展商為求去貨減價賣樓，樓價只會一浪低過一浪，因此勸勉投資者現時入市要量力而為，若無迫切性則避免入市。

他又認為，之前香港的住宅樓價受低利率環境及內地資金入市影響變得嚴重扭曲，樓市存在一定泡沫，「一層樓根本不值那樣高的價錢，未來受外圍因素影響，樓價未必會大跌，但會慢慢陰乾，每年跌5%至10%，2至3年後樓價跌幅最多或會達四成」。

由於對香港投資市場變得保守，黎永滔便尋求海外的投資機會，過去幾年合共斥資近20億元，先後入市英國倫敦牛津街在當地3個物業（正位處金管局早前宣布在英國起樓投資的地盤對面）作長線投資，共佔旗下物業總額一成。

他表示，今年會額外斥資10億至20億元到當地傳統購物旺區投資，且不排除將投資重心轉移到當地；另外，他亦正研究入市西班牙及法國舖位，擴充在歐洲的版圖，「歐洲物業在過去日子跌得很厲害，物業價格處於低位，未來歐洲經濟會復蘇，若現時入市零售市道不俗的旅遊區，租金回報有5厘至6厘」。

今日地產新聞摘要 20140219

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2014年2月19日

【明報】指，巴克萊料未來兩年，樓價最少跌三成。香港樓市繼續被大行唱淡，巴克萊預計，香港樓價至2015年最少跌30%，主要由於供應將上升而需求被壓抑，預料價格將回落至2010年10月水平。

【東方日報】指，古洞粉嶺北發展否認偷步。新界東北新發展區在爭議聲中推展，發展局擬申請三億多元，為古洞北及粉嶺北前期地盤平整工程進行詳細設計。當局否認偷步發展，指規劃程序與村民商討同步進行，可縮減發展時間。

【新報】稱，梁振英重申不重推租管。行政長官梁振英重申，政府對推行租務管制的立場不變，認為措施對租樓的市民，特別是基層，作用適得其反。又表示會盡快制訂本港未來10年長遠房屋政策。不過，有長策會成員批評，長策會諮詢報告內容欠缺亮點和焦點，亦有成員擔心，政府能否達到10年47萬個單位的建屋量。

【太陽報】報道，DSD周年豪宅市縮半。雙倍印花稅（DSD）實施至今就快一年，喺3D辣招夾擊下，樓市無乜運行。劉Sir知道，DSD推出後約十一個月，二手住宅買賣登記只係得約32,111宗，與對上十一個月相比，跌咗約46.7%。

【文匯報】指，啟德3地估價88億。本周五3幅啟德地皮招標，由於有基建及鐵路概念，市場預期反應理想，韋堅信測量師行估計，可在合理的競投情況下成交，為庫房帶來合共88.1億收入。

【信報】謂，推展土地供應，增逾220職位。政府致力增加土地作房屋發展，並落實未來10年提供47萬個單位的供應目標，面對大量的覓地和改劃等工作，發展局計劃在局內和轄下部門增設逾220個職位，預計每年涉及的開支總額，將超過2.2億元。

【蘋果日報】說，薈悅減價7.5%促銷細戶。宏安集團（1222）在上周情人節開售的深水埗薈悅，有見面積最細的B室開放式蚊型戶滯銷，加優惠變相減價7.5%促銷。

【成報】稱，業豐工業大廈新高呎價易手。葵涌區內多幢工廈先後獲發展商或投資者收購作活化改建，令區內工廈供應變緊張，不足應付市場對區內工廈物業的龐大需求，帶動售價遞增。

【星島日報】指，元朗盤限量推即沽清。新盤戰況升溫，發展商密密部署推盤搶佔先機；其中「儲足」逾三千一百票的元朗大型新盤，至昨日進行首度銷售，發展商限量推逾六十伙，又以減價逾三成四及提供多項折扣優惠搶灘，在開售期間吸引逾三百至四百名準買家到場。

仲達: 有條件加息嗎？

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仲達
2014年2月17日

近期樓市偏軟，早前聯儲局前主席伯南克離任前宣佈每月再減買債一百億美元，加上政府揚言在《二○一二年印花稅(修訂)條例草案》，即雙辣招(BSD及加強版SSD)的立法問題上，作出了讓步，表示日後加辣則要「先審議、後訂立」，減辣反而可以沿用現時「先訂立、後審議」的機制，大有暗示政府預期樓市步入回調之勢，意味「減辣易、加辣難」。有見及此，不論是輿論，還是身邊看淡的友人，都大吹淡風，更預計加息很快會出現，等樓價大跌後入市云云。

政府今次忽然轉軚，由隻字不改的強硬立場改為彈弓手式法案，不止令強烈反對立法及提出修訂的石禮謙、涂謹申議員不滿，亦令一眾以為政府議員雙方互不相讓會令辣招立法胎死腹中的友人失望。究竟這個幾乎肯定通過的新修訂，對樓市有何影響，言之尚早，惟對小業主而言，日後難以輕易加辣，總算稍為安心一些。
至於淡友及一眾經濟學家經常掛在嘴邊的快要加息，筆者卻很有保留。

無錯，伯南克再一次每月減少百億美元買債，而新任局長耶倫亦在上周首次以聯儲局局長身份在眾議院金融服務委員會聽證會發表首份半年度貨幣政策報告時，強調當局會在今年內結束買債計劃，完成退市；與此同時，卻又向投資者大派定心丸，指即使失業率達至加息門檻6.5%(現時為6.6%)也不會馬上加息，要待廣泛經濟展望都要符合加息條件才會考慮加息。

為何耶倫如斯害怕加息影響經濟復甦？因為美國的失業率，並不是反映就業市場的良好指標，甚至有點誤導：此失業率並無包括總勞動人口中放棄工作及無意欲找工作的一大群人。這群人有多少？在美國共2.47億16歲以上人口中，竟高達9,100萬(約37%)！創1978年以來的歷史新高。
所以，縱使美國失業率近日跌至近5年低位的6.6%，也毫無意義------因統計定義而引起的誤差，使失業率失去了反映經濟實況的意義。反而較為接近真相的新增非農業職位數字，則持續令人失望。

美國通脹率極低、經濟實況仍然疲弱，在此等條件下，莫說耶倫，連任何對經濟有點認識的人，都不敢加息。要退市，減少及結束買債已仁至義盡------只要聯繫匯率一天不變，加息與否，就不由香港定奪。既然按揭利息不變，小業主的防守力絲毫無減，又何來大跌？

現在耶倫一再重申加息遙遙無期，到底淡友及一眾看淡樓市的經濟學家，還要自欺欺人多久才心滿意足？

一言蔽之：美國經濟仍疲弱，加息仍是無了期。

太陽報：樓價恐再冧20%睇定入市

20140218

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%A8%93%E5%83%B9%E6%81%90%E5%86%8D%E5%86%A720-%E7%9D%87%E5%AE%9A%E5%85%A5%E5%B8%82-223104424.html

【太陽報專訊】樓價較去年高位已回落5%，樓市轉勢向下已很明確，政府也明言未來減辣多過加辣，事實上，業內人士指出，隨着未來一年可能加息，加上住宅供應量大增，樓價年內恐再跌兩成，政府減辣機會反而增加，屆時應是入市置業時機。

近月樓市呈現跌勢。其中，投資者對樓價滑落多少才適合入市有較明確意向。

資深投資者陳清白認為，礙於加息等多項不明朗因素，除了居屋及公屋市場，整體住宅樓價跌勢難止，對有置業需要人士而言，若今年樓價再跌約20%，用家已可考慮入市新界區約200萬至300萬元的細價樓，原因是此類物業下跌空間有限，風險較低。

政府日前指出辣招易減難加，陳氏坦言，樓市已膠着一段長時間，倘若二手成交急跌逾30%，樓價再跌約20%，影響將蔓延至本港整體經濟，屆時會促使政府減辣。至於「另類」物業投資者伍冠流表示，過去一年樓價下滑不少，若買家已有心儀單位，今年樓價跌約5%亦可考慮入市。

 

許智文：短期難見底

地產代理雖未確實評論樓價跌至甚麼水平才是入市良機，但認為有自住需要買家可選擇供應較多地區，利嘉閣地產總裁廖偉強稱，現時經濟基礎不錯，交投偏低是受辣招影響，要跌幾多才適合入市「好難講」，但認為樓價最多只有10%下跌空間。

撇除保值因素，他認為有實際需要的用家，可考慮選擇屯門區等有較多供應的新界屋苑，較易上車。

理工大學建築及房地產學系教授許智文亦稱，樓價回落多少才是入市時機並無特定標準，最重要是買家的負擔能力，現時面對長遠供應多、加息期將至及3D辣招等，預期今年樓價回落約5%至10%，相信跌勢會持續較長，短期內樓價難見底。他續稱，目前3D辣招稅率都「幾盡」，相信當樓市出現大逆轉，政府有機會考慮減辣或撤辣。

 

調整料持續一兩年

另市場認為若政府收緊租金管制措施，將引發大批收租客劈價散貨，令樓價下跌。香港置業高級執行董事伍創業稱，樓市已啟動向下跌勢，但業主減價意欲不大，市場認為跌多少才滿足難以定論，但是次調整期料持續一、兩年以上，今年樓價睇跌10%。

科達地產主席湯君明對後市較審慎，他表示，以傳統藍籌屋苑為例，若樓價今年跌10%，買家又有置業迫切性，已可考慮入市。明年多個新盤陸續供應市場，估計租盤增加會令租金受壓，繼而拖累樓價，但認為政府減辣的機會不大。

此外，證券界多認為樓價下跌機會較大，當中法國巴黎銀行證券分析員黃智亮指出，今年樓價料跌5至10%，主要是供應增加令樓價下跌，今年香港亦有機會跟隨美國加息兩次，一年加幅最多可達50點子。

 

專家對樓市睇法

理工大學許智文：樓價回落多少才是入市時機並無特定標準，視乎買家負擔能力。

利嘉閣廖偉強：跌幾多才適合入市好難講，有需要的用家可考慮入市。

科達地產湯君明：若有自住需要，建議於樓價跌約10%後考慮入市。

投資者陳清白：若樓價跌約20%，可考慮選擇新界區樓價約200萬至300萬元細單位。

投資者伍冠流：待樓價回落約5%，可考慮入市心儀單位作自用。

香港置業伍創業：現時業主減價意欲仍不大，市場要跌多少才滿足難以定論。

法國巴黎銀行黃智亮：今年樓價有機會下跌5至10%，香港有機會加息最多50點子。

交銀國際劉雅瀚：本年或因為大型新盤推出市場等因素，樓價會出現5%波幅。

今日地產新聞摘要 20140218

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2014年2月18日

【蘋果日報】說，學者齊齊撐辣招有效。目標打擊香港樓市炒風的《印花稅（修訂）條例草案》，將於本周三（19日）在立法會恢復二讀及進行三讀。自2012年底及2013年初政府推出雙辣招（BSD及DSD）後，熾熱的樓市隨即冷卻，成交量稅減，樓價升幅放緩，去年二手樓價上升僅1.3%，為過去五年按年升幅最少，若以一年計，二手樓價在過去一年下跌約2%。

【成報】稱，助非長者單身置業上樓。長遠房屋策略督導委員會昨日向政府提交公眾諮詢報告書，為未來的房屋發展訂下發展方向，當中認同協助非長者單身人士置業及定期覆核非長者單身人士輪候公屋的情況，前者由房屋委員會考慮在每期的居者有其屋單位中，撥出若干單位名額予他們購買；後者是改善計分機制，善用公屋資源。

【東方日報】指，建屋最忌節外生枝，莫打郊野公園主意。現屆政府講過一次又一次，房屋政策係重中之重。講還講，做還做，有冇實際辦法改善居住困難嘅情況先？你知啦，家陣香港人好鬼死可憐，買樓固然望穿秋水都買唔到，租房又可能因為捱唔起貴租而屈就於劏房，一個唔覺意隨時因為通道受阻而葬身火海。

【新報】稱，24.3萬人輪公屋創新高。公屋輪候冊目前有24.3萬宗申請，創新高，非長者單身人士的申請更首次超越家庭申請者，有上升趨勢。單身人士申請人，有三分之二不足35歲，42%在申請時是學生，當局會研究是否定期覆核輪候冊，再交房委會跟進，以及研究如何改善計分制。

【星島日報】指，長策會對重施租管有憂慮。儘管公眾大致認同長遠房屋策略的方向，但就兩大關注議題卻一直未有取得共識，其中長策會對實施「租金管制」感到極大憂慮，對於「房發牌」亦有相當大保留。

【太陽報】報道，新地今年車輪轉賣樓。各大發展商今年爭相部署密集式推盤，龍頭發展商之一嘅新地（00016）今年更會出動3大部門車輪轉式賣樓。其中，特別發展部尋日公布咗今年推盤大計，部門年內部署開售兩個新盤，分別係汀九青山公路低密度住宅同埋筲箕灣教堂里大型重建項目，兩盤分別提供7萬幾同約31萬方呎住宅樓面。

【明報】指，春節後小陽春，今年難見。每年新春過後，二手樓市都會迎來小陽春，惟踏入馬年逾半個月，十大屋苑交投仍然處於低位，雖然過去周末錄13宗成交，按周升近兩倍，但事實上仍處於低水平，與過去幾年差距甚大。

【信報】謂，香港真的五行欠土？特首梁振英在《施政報告》提出增加土地房屋供應，並視為政策的重中之重，未來十年，以建四十七萬個居住單位為目標。不過，地從何來？這又引來筆者「香港是否五行欠土」的遐想。

【文匯報】指，萬科入意向爭炮仗街項目。樓市受外圍負面消息困擾，最近地價又屢創新低，惟市建局馬頭角區新山道╱炮仗街地盤昨日截收意向卻「逆市」大收旺場，多達23間財團入意向，創5年來的新高，多間中小型發展商亦投標，連「稀客」萬科置業(香港)亦首度入意向。

今日地產新聞摘要 20140217

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2014年2月17日

【明報】指，樓市必「爆」，轟辣招如戲院關廁所。美聯（0012）出現個別高層「被離職」後回公司總部請願的風波，到了上周五，稱為「鐵三角」的美聯最高層接受《明報》訪問作回應，其中美聯集團主席黃建業表示，政府的「三辣招」令樓市成交大減，代理生態變得惡劣，需要調整公司架構來對抗逆市，而一些員工因未能適應只得辭退。

【成報】稱，政府出招企硬，新盤另闢蹊徑。二手市場交投量低迷，除了與樓市調控辣招不無關係外，新盤以超低價魚貫而出，亦起決定性作用。自去年第4季開始，發展商加快推盤步伐，定價貼市，成功搶走了不少二手客源。

【東方日報】指，易減難加辣招勢通過。港府上周五突然為買家印花稅（BSD）「辣招」草案作重大讓步，運輸及房屋局局長張炳良作出口頭承諾，倘「減辣」調低BSD稅率，即可繼續以較簡便快捷的「先訂立、後審議」機制，但政府想「加辣」調高BSD稅率，必須經立法會三讀草案通過。

【新報】稱，長策會不明確提租管方向。長遠房屋策略督導委員會將於明天向行政會議提交報告，但在租務管制和發牌規管劏房方面，都不會提出明確方向，並會指出租務管制可能出現反效果，令租金上升，情況非市民願意見到；亦會建議政策部門研究用可行方式，改善劏房及天台屋等的環境、安全和衛生。

【星島日報】指，「 盲 搶 地 」 不 如 多 打 地 底 主 意。財政司司長曾俊華分析本港經濟增長落後於新加坡，是由於缺地又缺人。本港不可能像新加坡般大量輸入外地勞工，填海造地又受到種種掣肘，但是仍然可以在「地盡其用」方面多下工夫，包括進行地底發展。

【太陽報】報道，啟德3地百億大戰。今個星期五會上演上季賣地計劃嘅壓軸重頭戲，今次會有三幅啟德新發展區限量住宅地一炮過截標。不過，咁啱兩幅屯門限量地上個星期以破底價賣出，有測量師又削減啟德地皮估值，但劉Sir覺得呢區長遠發展幾有保證，相信經已「插旗」嘅中國海外（00688），同埋長實（00001）等一眾發展商，都會伺機入標競投，三地估值最多約95.31億元。

【信報】謂，房地產政策關鍵怎落實。上月行政長官發表上任後第二份《施政報告》，提出一系列房屋及土地規劃政策，包括透過更改土地用途、填海等措施增加住宅用地供應，並維持現時的需求管理措施。

【文匯報】指，爾巒收近3千票超46倍。新地劈價4成重推元朗爾巒首批156伙，明天將率先推售62伙。截至昨晚9時，據現場代理指，昨日單日錄逾769票，累收約2911票，超額46倍，入票者以九龍客及新界客為主。至於另一新盤深水單幢樓項目薈悅，開售至今共售出17伙，反應良好，餘下的20伙將於明天中午以先到先得推售。

【蘋果日報】說，發展商賺盡，頂層無升降機到。全港有多個屋苑的頂層戶無電梯直達，除荔枝角美孚新邨，還包括紅磡黃埔花園、九龍灣德福花園及北角城市花園等。將重建的薄扶林華富邨，據知部份座別的頂樓也無升降機到。

从九龍灣淘大指數看香港樓市泡沫

http://homebloggerhk.com/?p=20246

網上討論，時有網友爭樓市是否已有泡沫，唱好者被視為經紀，唱淡者則被評將會訓街無屋住，言論流於偏激，對探討事實真相無甚益處。這裡試從最根本的市民購買力去看樓市現時高低，並會揀取知名度較高的盤作為實例。 九龍灣有三個具代表性的盤，德福，淘大，得寶。當中淘大成交足，位處地鐵沿線，各項基本因素平均，四百幾呎兩房單位間隔亦中庸，銀行按揭可按9成5及三十年，是典型的上車盤。

最重要的是，該盤近10年走勢極之緊貼香港整體經濟及樓市表現，BETA數貼近1.0，即表現及波幅都與大市接近。因此我認為以本地居民收入，加埋淘大樓價去睇，可以睇得更清楚現時之市況。     2008年時香港打工仔平均收入中位數（median）約為$11,000，兩夫婦收入合共$22,000。淘大482呎的兩房單位，約為220萬，按揭利率約3% 三成首期66萬，供20年計每月8550，佔入息39% 一成首期22萬，供20年計每月10，980，佔入息50% 如果佢地選擇25年或30年的供款期，可以將供款比例降低。即係話，一對收入處位於中位數的夫婦，係現水平入市，供款上依然係有相當多選擇及防守空間，即使利息轉頭向上，亦不會立刻超過供款極限（假定為入息50%）所以我認為現時樓價平均水平仍然很健康。 假設上述單位去到近300萬，而兩夫婦收入不變，仍然供20年計，佢地就必須要拎足3成首期90萬，按揭利率亦保持於3%水平，先可以維持供款比率係50%左右。

一對平均收入為$22,000的夫婦，要拎出90萬首期，個人認為係頗有難度，意味住佢地必須要選擇更長的供款期，或質素較差的單位（如3百幾呎，或得寶），或尋求親友的幫助，現金流及防守力變得不足，當大市有變化，如樓價下跌或利息上升，該對夫婦便會面臨相當大的壓力。 當一對收入處於中位數的夫婦，購買一個普通上車盤，都要面臨極大的壓力時，我認為此時便亳無疑問處於高位或泡沫期。 P.S. 寫這篇文時是2008年初，股市剛剛爆左落，樓市剛剛開始爆升，現在睇返，2008年中時升左一浸後在年尾打回原形，後來的升幅講堅真係邊有可能估到，淘大有一天去到成萬蚊一呎！！！

BY笨發

今日地產新聞摘要 20140215

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2014年2月15日

【明報】指，樓價續跌，今年主攻一手。去年樓市受辣招影響，加上一手新例實施，令交投雪上加霜，中原集團主席黎明楷預料，今年整體成交維持低位，樓價有回落空間，預料今年大部分代理佣金來自一手。中原今年無意擴充分店，租約期滿的分店部分亦不會續租，集團未有裁員計劃，但早前部分員工自然流失，令整體人手略減，希望今年可作補充。

【蘋果日報】說，辣招料過關衝擊代理。政府拖延逾一年仍未成功立法的樓市辣招，將在下周在立法會進行二讀，業界估計通過機會極大，未來一至兩年代理行業將來會更「難捱」。

【文匯報】指，樓價再跌10%。戴德梁行高級董事陶汝鴻昨日指出，在失業率低、供應有限及低息的環境下，預料本港今年樓價將延續2013年下跌10%的勢頭，樓價大幅度調整的機會不大。另外，長實執行董事趙國雄昨出席電台節目時預料，樓價未來不會大升，但由於本港的建築成本持續增加，發展商利潤會受壓。

【信報】謂，多落區政策解畫。政府全方位覓地進行房屋發展，不少地皮涉及改劃用地，未來也會推展多個新發展區，成為發展局未來數年的主要任務。擔任發展局副局長一個多月馬紹祥，本身是資深工程師，表示未來將會多「落區」。

【新報】稱，印花稅二讀，自由黨倡推遲。立法會將於下周三恢復二讀有關買家印花稅（BSD）的「辣招」草案，身兼行會成員的立法會議員林健鋒及李慧昨早運輸及房屋局長張炳良會面，建議政府提出「減辣」措施時可「先訂立、後審議」，但若是「加辣」，則應「先審議、後訂立」，但林強調此為意見並非修訂，認為若屬莊嚴口頭承諾，政府會遵守。

【星島日報】指，南生圍規劃再觸礁 保育未達標。申請擾攘逾廿年的元朗南生圍保育住宅項目，昨再度覆核闖關失敗。城規會解釋，申請人未能符合「無濕地淨減少」及「填平最少魚塘」原則，亦未能提供足夠證據顯示計畫能長遠保育附近濕地，故否決覆核。項目顧問溫文儀指城規會對項目已有深入理解，坦言仍被否決感到失望，將檢討計畫再申請。

【東方日報】指，大劉物業重建恐削高，價勢冧。官司纏身的劉鑾雄屋漏偏逢連夜雨，其個人持有的南區深水灣道3號重建項目，再遭同一海外註冊公司向城規會申請收緊發展高度，最新建議為主水平基準以上191.56米，相比大綱圖許可「低」8.14米，勢將大大影響重建價值。

【太陽報】報道，銀行激戰按揭趨多元化。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，一三年全年現樓按揭註冊量首度跌穿80,000宗關口，創有紀錄以來新低，反映按揭市況極度低迷。踏入一四年，本港樓市辣招未撤，但美國退市已展開，在內外不明朗消息夾擊下，樓按市場調整勢將持續。

【成報】稱，張卓秀敏：區內4盤涉逾6000伙。屯門兩幅住宅地前日以同區新低呎價批出，兼之元朗有新盤重推定價低於新例前數成，一時間市場紛紛對新界西北市況不甚樂觀。惟該區由於交通配套日漸成熟，佔盡「地利」，發展潛力不俗，亦有地產商對其青眼有加。

今日地產新聞摘要 20140214

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【明報】指，國際品牌保靚舖助宣傳。雖然近月來品牌以天價搶租核心區旺舖的成交逐漸減少，但個別品牌仍可承受大幅度加租，部分更續租多年，有業界人士認為，由於港幣相對低水，不少內地客仍愛到本港購買珠寶、手袋等奢侈品，加上有本地及外地客支撐，料未來核心區一線地舖租金仍有支持。

【蘋果日報】說，美聯被炒六子示威。美聯（1200）六名前地區高層不滿被公司無理解僱，昨午到美聯中環環球大廈樓下舉起紙牌標語，要求公司合理解釋，以及希望港交所（388）及美聯股東董事了解事件。六人逗留約半小時便離去。

【東方日報】指，大埔私院地建屋存隱憂。貪曾前特首曾蔭權爵士聲言發展六大產業，在大埔預留興建私家醫院土地，最終要申請還原建住宅。大埔區議會昨召開特別會議，討論土地改劃用途方案，不少區議員歡迎改劃，直言該地「曬太陽」多年，但擔心單位急增影響交通。至於另外八幅土地改劃方案，其中匡智松嶺村以西頌雅路旁用地約一半面積，屬於私人農地，規劃署擬邀請發展商補地價，連同政府土地一併發展。

【新報】稱，張炳良否認政府唯屋是圖。立法會第二日辯論《施政報告》致謝議案，昨日集中討論有關土地和房屋等方面的措施。有議員認同政府建屋措施，反對社會寸步不讓，把事件政治化；亦有議員反對發展大嶼山郊野公園，批評政府「盲搶地」。運輸及房屋局局長張炳良否認政府「唯屋是圖」，但不諱言目前政府所面對的困局是「缺屋不行」。

【星島日報】指，新居屋「拆細」，平賣百餘萬。協助當局制定長遠房屋策略的長策會，即將向政府提交最後報告。據了解，面對年輕人「上車」需求急切，顧及他們的供樓能力，港府正研究進一步增加居屋供應量，包括興建更多售價百餘萬的小型居屋單位，甚至讓正在輪候公屋的年輕人亦有機會「轉隊」，減低社會對公屋的需求。

【太陽報】報道，新界地蜂擁斟補價。屯門限量地售價跌破新低，市場認為可令發展商與政府就項目補地價易於傾「埋欄」。市場有消息稱，在新界擁有大批具發展潛力農地的恒基地產，剛首度啟動新界東北地區的項目補地價工作，料當中包括古洞北石仔嶺軍營以西項目，同時，香港興業昨亦透露已拒絕政府批出的大嶼山愉景灣約18.5萬方呎樓面補價金額，並趁機再與政府重新磋商。

【成報】稱，悅堤最快年中推。自施政報告中提出政府要大力發展大嶼山，周圍屋苑的上升潛力瞬時看高一線。香港興業（480）旗下愉景灣計劃今年推出最新一期低密度住宅悅堤，項目目前正在申請預售同意書，最快於今年年中開售。

【文匯報】指，爾巒傳收700票超3.5倍。以送稅等變相大劈價約40%推售的元朗爾巒新一批156伙，雖然未公布銷售安排，惟消息指項目至昨日已累收約700票，以400多萬元的2房戶最受捧。

【信報】謂，仲量聯行︰中資帶動寫字樓需求。仲量聯行昨發表《2020年亞太區寫字樓》報告，展望今後6年寫字樓發展前景。該行指出，中資企業對寫字樓需求不斷上升，歐美金融服務公司減慢擴展速度，內地銀行對員工需求呈現強勁增長，預期有十多家銀行將於香港設立海外辦事處。

今日地產新聞摘要 20140213

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2014年2月13日

【明報】指， 買樓如擇偶，忌不切實際。年前有大學生對當時的運輸及房屋局長鄭汝樺抱怨說，他女朋友說如畢業後沒有樓，會因此不嫁他。為電視劇真人騷「盛女愛作戰」作幕後顧問後一炮而紅、 人稱「鑽石媒人」的Mei Ling（廖吳美玲）認為，此現象反映不少人確將經濟、樓市與姻緣連在一起，但她認為，找另一半並不是找財務伙伴（financial partner）。

【東方日報】指， 供應重鎮五年涉3.2萬伙。政府揚言大力增加住屋供應，將更積極透過改劃現有政府社區及綠化用地，去釋放更多住宅發展地皮，估計可為未來五年額外帶來合共約21.5萬個住宅供應，其中屯門區成為未來供應重鎮，佔去當中約3.26萬伙，即約15.2%改劃地將來自屯門。

【新報】稱， 「雙辣招」草案，民主黨揚言反對。立法會下周三恢復二、三讀樓市「雙辣招」草案，民主黨立法會議員涂謹提出，要求將立法程序由「先訂立，後審議」改為「先審議，後訂立」。運輸及房屋局局長張炳良認為，「先審議，後訂立」會令市場沒法掌握政府訊息。

【星島日報】指， 地 價 回 到 九 七 樓 價 受 壓。屯門兩塊中小型官地開標，其中一幅每平方呎樓面成交價「時光倒流」到一九九七年水平。發展商出價保守，反映業界對後市的看法，勢必加強市民對樓價下調的心理預期。

【太陽報】報道，一線街舖加租忍手。農曆新年剛過，灣仔、銅鑼灣同旺角等一線街唔少短約舖租約好快完，有啲業主已經成功搵咗長約租客。不過，喺依家消費市況唔明朗下，新租金加幅好細，有啲升幅得單位數字，其中灣仔道93至99號地下有個短約地舖，啱啱以每月唔夠14萬元預租長約，比起之前長約租金多1萬元都無，加幅只約6.2%，反映業主求客心切。

【蘋果日報】說，長實脫腳，押後推嵐山，讓路市建局，丰滙先登場。長實（001）今年於香港共有6個樓盤開售，原定頭炮推出的大埔嵐山開閘脫腳，荔枝角丰滙將成集團馬年首個推售的項目，執行董事趙國雄解釋，丰滙屬與市建局合作項目，要遷就對方推盤時間表，據悉，市建局今年有多個新盤推出市場。

【成報】稱， 今年預計推售3000伙，長實：銷售目標維持300億。馬年伊始，各大發展商積極推盤，去年成績未如理想的長實（001）今年將捲土重來，預計年內本港推出3至4個新盤，目標出售3,000伙及套現約300億元。長實執行董事趙國雄表示，今年樓市將保持平穩，外圍因素對本港息率走勢應該甚微，惟樓價波幅在所難免，預計幅度不會超過10%。

【文匯報】指， 補地價仲裁，測量師會籌備意見。政府早前提出引入「補地價仲裁機制先導計劃」，香港測量師學會主席郭志和表示，學會將成立小組，參與制定機制的細節，向發展局、地政總署等提出學會意見。

【信報】謂，檢討辣招，先放寬非住宅樓按。雙倍印花稅（DSD）實施接近一年，按揭機構經絡按揭轉介建議，政府應適時檢討辣招，可考慮先行放寬非住宅物業的按揭成數。此外，該行相信，以銀行同業拆息（H）為基準的按揭計劃，使用比例有望進一步上揚。

香港社會最被懲罰的一類人

http://homebloggerhk.com/?p=20257

問題：

諗sir您好! 閱過閣下的文章, 獲益良多, 希望您可指點一下:

本人48歲 (月入23K), 先生49歲 (月入27K), 有一個12歲讀中一的兒子,每月可儲15K, 手上有一層已供滿的聯名單位, 天水圍18年樓齡的3房單位 (沒有套房), 現值約300萬, 有現金約30萬 + 股票約48萬 + 外幣12萬

開支: 外傭每月約5K, 保險每月約5K (共3 人)

因為完全沒有投資經驗, 及自覺年紀唔細, 要作退休打算, 再加上希望將來兒子能出國留學, 因此希望加按現有那層作投資,  要求以下:

1) 現有單位作收租, 不想賣

2) 買入一層3房 (有套房 + 露台) 的單位自住, 想住近老爺和奶奶, 選天水圍及元朗一帶

3) 如果可以, 再購一層細單位收租 (地區不限, 只要好租), 作為投資小兒留學之用

因本人的年紀唔細, 銀行是否做按揭比較嚴? 年期比較短? 加上本身沒有冒險精神, 最緊要穩陣。

謝謝賜教

答案

看畢讀者問題後，感覺是筆者寫文寫得太遲。本個案可見如你人到三十不作投資打算，安份地「有樓就供」、「有時間就睇電視」，到五十歲還是得「供滿既樓」一間，除非呢間樓係半山豪宅，否則不見得你的退休生活有幾安定。如果你覺得現在的生活太安穩、太美好，無任何去作打算既需要，請再審視一下係你自己覺得冇打算既需要，定真係冇需要?

在視屏面前既你要預備人到五十再要比寶貝仔女敲詐一筆。今日睇報紙講六成新人要父母資助讀書錢(未經核實)，觀乎現個案又見50人仕想將自己間樓加按比個仔做學費。大家意會到近五十歲才發現銀彈不足，難免人生有遺憾，可以轉既彎亦見少。筆者同意係香港無錢一定唔會死，不過錢可以為你帶來更多選擇。

最被「懲罰」的一類人

如讀者在婚後即著緊安排一拆二，在三十餘歲時搵定個租客「傍身」，現在的故事是否完全唔一樣? 筆者理解是讀者本身沒冒險精神，不過份借貸，安穩打份工。大家有冇留意係現今香港社會下，最被「懲罰」反而就係呢類人呢? 安穩工作令你交足稅、每年一月都乖乖交付幾萬銀。保守唔借錢令你不能在股樓牛市利用槓桿幫你賺一筆，靠每月打工淨低個四五千儲起黎，三十歲前就話可以，三十歲後諗真下都知咁落去唔係辦法! 如果再比個經紀或銀行職員勸說，將呢四五千蚊放入儲蓄計劃，那二十年後真不知道儲起既錢可以買d咩? 現今香港再用老媽個套:「返工儲錢唔亂借」，保證你苦過dd….

此情況的出現，在於貨幣系統已初現崩潰之象。咁你仲咁努力儲錢做咩野? 請將焦點轉做儲資產、儲現金流。有人問儲黃金得唔得? 實是可以的。筆者知金價近期不走好，因金市是炒家市場，太多人為操控。可是連英女皇都要抽時間去睇下的英國黃金庫存(見上圖)，你敢講黃金是無意義? 不珍貴嗎? 現在國際市場是用美國國債抵押去借錢套現，可是美國是在1776年獨立。在此之前，抵押是用金與銀。

筆者認為「擔心、害怕」均始於不認識。你明白什麼是借貸、及知道要付出的代價後，作出借貸便不是高風險的事。至於讀者現在如何亡羊補牢? 她可以將單位盡按，自有210萬在手，供款自可和租金對等互補。再買自住樓可九成上會，留意讀者如是40歲前，借貸力為(23000+27000)/10000*50%*2.59 = 6.47mil。現在要打折，見下:

貸人年齡	借貸力常數
40歲或之前	2.59
45歲	1.95
50歲	1.55
55歲	1.08

借用買樓101、102課程圖表

即是(近)50歲的讀者現在借貸力約為(23000+27000)/10000*50%*1.55 = 3.87mil，為10年前的3.87/6.47 = 59%，借貸力在十年下降了四成!

如讀者較早規劃，唔好理當時層樓供完未，只需將居所加按，套出的錢再加借貸力可夠買一間九龍樓，借貸力仲可以有淨。可惜現時運用了2.10mil借貸力作套現後，再能買的相信是新界西的單位。加按後剩餘借貸力是3.87-2.1 = 1.77mil，借設做四成首期再用盡借貸，應可入手三百萬單位，在新西還有可能。荃灣大埔都應冇三百萬的三房供應，莫講九龍了。

那再買樓風險會唔會好高呢? 到時讀者全用了3.87mil借貸力，而手上210萬只用了一半，再加上手上近100萬現金，可應付超過50%的跌市，穩陣有餘。這是經計算後的投資部署，同你去澳門賭錢係有分別的!

留意他日新界西再升，讀者遲起步反而風險更大! 當然亦可等到樓市大跌後才買，可是此機會只能留比後生仔，再看一看借貸力與年齡之關係表，中年人還是等不得。

今日地產新聞摘要

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2014年2月12日

【明報】指，基金股東APEX，不排除減持美聯。美聯前港島區董事楊永健早前聯同多名前線代理到美聯集團（1200）總部遞交意見信，表達對公司管理層的不滿。楊永健昨日再召開記者會，交代「被炒」經過，強調自己非自願離職，未來會在港島區開設地產代理行。

【蘋果日報】說，大部份發展商避惡性競爭。新地（016）副董事總經理雷霆日前以「筍價」來形容重推元朗爾巒，並以環境優美預示樓盤單位有加價空間，查實正當有人預期，新盤新一輪減價戰正在醞釀開戰之時，其他主要對手卻無視新地的低開作風，大部份也不加入減價之列，以避免造成惡性競爭，對樓市更不利。

【東方日報】指，2200居屋單位，最快年底預售。首批二千二百個居屋單位二○一六年落成，最快今年底預售，房屋委員會正考慮增加白表配額，讓更多非公屋居民有機會買樓。資助房屋小組委員會主席黃遠輝昨日在團體交流會後指，有需要因應現時樓價，調整近年採用的「六比四」綠白表配額比例，但相信調整幅度不會太大。

【新報】稱，發展大嶼山，劉炳章解畫。政府計劃發展大嶼山，引起社會各界爭議。大嶼山發展委員會委員劉炳章表示，發展大嶼山須平衡環保和可持續發展，反問假如本港有需要動用郊野公園用地時，是否「一分一毫都不能掂」，強調並非「零和遊戲」。前天文台台長林超英說，如果沒有土地建屋就考慮動用郊野公園用地，是虛假和錯誤，亦不應該在現時的早階段就提出。

【星島日報】指，規劃署反對南生圍項目申請。由賭王傅老榕家族，與恒地共同持有的元朗南生圍住宅項目，去年修訂增加保育區，以及降低建築物高度，但最新仍遭遇阻力，規劃署昨指項目不合乎規劃用途，加上損害區內濕地、魚塘保育功能，連同考慮公眾意見後，表明反對有關申請，料本周五覆核「過關」機會較低。

【信報】謂，換樓需求存在，樓價平穩發展。去年第四季一手市場出現推盤潮，吸納數以百億元計的購買力，黃思聰表示，去年因一手新例實施，令需求壓縮，但實際去年新盤消耗量未及過往5年的平均吸納量，預料今年樓市平穩發展為主。黃思聰表示，雖然去年第四季一手市場消耗數以百億元計購買力，惟全年一手物業銷售量約9700伙，二手市場錄得3.6萬宗成交，兩者均不及過去5年甚至10年的數字。

【太陽報】報道，代理跳船轉攻洗大餅。樓市冰封，不論住宅或工商地產代理，收入都大縮水，唔少代理為生計惟有放棄「老本行」或脫離大行。曾經喺中原、利嘉閣等大行工作十七年，年薪曾逾百萬元嘅周偉興，眼見每月只靠數千元底薪過活都唔係辦法，所以決定與TopSales手足合組洗碗公司殺出另一出路。另去年辭去美聯工商助理區域營業董事嘅黎紹賢，月前亦合資約50萬元於火炭成立代理行。

【文匯報】指，高士台優惠不變。開售近一個月的嘉里建設西營盤高士台，項目累沽42伙，套現逾9億元，發展商昨日公佈加推18伙，售價介乎1,880萬元至5,500萬元，大部分為中高層單位，將於本周六以先到先得形式發售。嘉里強調，加推單位之付款方法及折扣優惠將維持不變，價錢水平亦相若。

【成報】稱，逾千萬豪宅交投量首月跌36%。2013年亞洲樓市推出降溫措施，成效不一，區內豪宅市場表現參差。萊坊昨日發表報告表示，13年北京豪宅價格全年上漲17.1%，領跑亞洲市場，而香港受辣招影響，豪宅價格回落2.2%。利嘉閣至尊豪宅主席張偉文亦表示，今年首月本港僅錄470宗價值1,000萬元或以上的住宅買賣登記，較12月份的732宗減少36%。

湯文亮論今年樓市小陽春

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2014年2月10日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140210/pba01/01.txt

上周五在一友人舉辦的春茗飯局碰上管理市值近400億元家族私人物業的紀惠集團行政總裁湯文亮，雙方自然討論一下最新樓市情況，湯認為現時不少樓市評論都是看淡後市居多，但他本人就對後市相對較為樂觀，更指辣招即將在立法會進行二讀，似乎政府仍未夠票，如辣招闖關失敗，樓價或會出現急促彈升。

他又論及今年樓市會回否出現小陽春，說是「價到人不到」，而有關觀點，部份寫在他發表的網誌：

「在春節前兩、三個星期，一般業主都不急於賣樓過年，更加不會賤賣，有心置業的人必須要付出市價，甚至高於市價才可以奪得心頭好，所以，成交價整體來說是會高於市價，而新樓盤亦趁假期推出應節，可以說是百花齊放，外地人或者會覺得很奇怪，原來香港人喜歡在假期的時候一家人去睇樓，而且睇睇吓又會買樓，一般市民或者物業代理會叫這段時間為小陽春，今年，就算有小陽春，都只是價到人不到，即是成交價可能會出現一些驚喜，但成交量就會嚇死那班物業代理，美聯黃靜怡小姐說去年十個代理開一張單，今年將會是十一個，我說不會，我認為是九個，因為有20%物業代理將會被淘汰。」

湯文亮的說法對否？不妨看看今日《明報》地產版的報道：根據中原統計，十大屋苑剛過去的周六日僅錄5宗成交，當中一半屋苑「吞蛋」，鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨、藍田麗港城、將軍澳新都城及東涌映灣園更連續兩個周末均「吞蛋」。

不過，個別優質戶盤源稀少，做價有支持。中原分行經理伍錦基表示，將軍澳蔚藍灣畔一個四房戶以810萬元沽出，做價及呎價均創同類單位新高，易手單位為2座中層A室，實用742方呎（建築995方呎），實呎10,916元（建呎8141元）。

看來，今年樓市真的可能出現一個「價到人不到」的小陽春。另外，《明報》將在本月22日舉辦的「2014經濟展望與投資策略」研討會，便邀請湯文亮到場以「馬年樓市 飛龍在天？」為題演講，同場還有黃金五十創辦人林奮強主講「如何應對香港經濟的危與機」，以及大學教授曾淵滄博士分析股市最新形勢和探討如何作部署。

有興趣讀者可於以下網址報名，出席者可獲贈筆者於講座同日出版的新書《聰明人看樓市》乙本：mpfinance.com/mpfeb22.htm

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管

今日地產新聞摘要 20140207

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年2月7日

【明報】指，美聯料馬年樓價最多跌10％。馬年二手「小陽春」未現，美聯集團（1200）昨舉行傳媒新春團拜，集團副主席黃靜怡在活動中表示，樓價表現將會「馬馬虎虎」，易跌難升，跌幅介乎5%至10%。她稱，去年平均10個代理爭一單的局面，今年將更為嚴峻，預料會近11名代理爭一張單。

【蘋果日報】說，地監局：代理勿幫客墊支。地產代理監管局主席陳韻雲表示，正調查三宗代客墊支的個案，其中一宗是局方「放蛇」發現，另兩宗則是接獲投訴，三宗個案均在調查階段，局方將加強對地產代理於一手銷售的培訓，包括提醒代理不要代客墊支入票。

【成報】稱，太平工業中心全層逾1億沽。市場對大樓面的工廈物業需求與日俱增，惟東西九龍供應緊絀，叫價持續遞增，令不少用家轉投新界區「尋寶」，中原（工商舖）新近促成大埔太平工業中心第一座中層全層成交，面積近42,000呎，成交價達1.03億元，創該廈歷史新高紀錄。

【文匯報】指，市建局帶動，舊區新盤頻出。市區重建局近年在大角咀落實多個重建項目，例如與華置合作的i-home、與新地合作的形品·星寓，以及與信置合作的奧柏·御及奧朗．御等，加上奧運站一系列新型屋苑，為大角咀帶來新面貌。

【東方日報】指，地產經紀月縮逾百分行。樓市交投淡靜，地產代理行為保生計，不惜大刀闊斧削減分行數目。地產代理監管局（下稱地監局）昨公布的數據顯示，截至一月底，代理分行數目單月勁減一百一十七間，跌至僅約六千二百間，並為一二年十月底以來新低。面對持牌及考牌人數勁減，局方重申，代理牌費絕無下調空間。

【新報】稱，十三街擬拆細，降重建難度。九龍城市區更新地區諮詢平台昨向發展局提交報告，提出優先重建包括土瓜灣三大範圍失修舊樓，當中「十三街」綜合發展區建議拆細為兩至三個小區，降低收購重建難度；另毗鄰「五街」建議提高地積比率。

【星島日報】指，新盤今年推兩萬伙十年最高。馬年伊始，多個主要發展商正摩拳擦掌，準備年內大手推新盤；自去年一手新例生效，令大量新盤積壓延至今年才推出，大幅「谷高」今年住宅推盤量突破二萬伙水平，按年反彈一成八，乃○三年以來近十年新高，當中新界更成供應重災區。有學者指出，適逢美國退市及辣招效力持續下，大批新盤供應壓境將令樓價直接受壓。

【太陽報】報道，私宅趕動工連批5盤。政府近年積極推地，但私人住宅動工量似乎仲未追得上。劉Sir參考屋宇署最新數據，雖然舊年有唔少項目動工，不過，全部都係唔夠1,000伙嘅中小型住宅項目，全年加埋都係得約9,751伙動工，比起前一年少咗約26%。另該署舊年十二月批出咗16份建築圖則，當中5項為住宅及商住項目，包括新地（00016）將軍澳第66D2區限量項目，會作洋房及分層住宅混合發展。

【信報】謂，與九倉埋身搶地，互有勝負。恒隆地產（101）及九倉（004）兩間地產商，過往曾多次在內地拍賣場上吸納土地，興建大型的商住混合項目。興建商場最重要的考慮是地皮位置，內地大城市市中心優質地皮都成為本港地產商的兵家必爭之地，而九倉和恒隆地產最少三次在內地賣地場上交手，結果各有輸贏。

工廈分析（上）

Peter Paker

2014月2月7日

簡介

馬年伊始，新一年同大家拜年，祝各位讀者身體健康、心想事成。

過去，我一直主力寫住宅分析，今次也想在新一年來個新嘗試，試試寫一至兩篇工廈分析的文章（即：分層工廈）。不過，在開始前我要強調兩點。第一，筆者目前持有工廈投資，讀者們要獨立思考及分析本文的觀點，以及有必要自行去實地考察及了解實際情況；第二，本文的部份觀點及工廈投資的大方向來自筆者其中一位朋友，首先要多謝朋友的分享，我十分認同他的看法，而我之前亦未曾考慮過這些觀點，筆者只是利用數據去分析及論証他的觀點，以及利用數據去詳細分析各區工廈的情況。

對工廈的看法

<1>  工廈存量負增長

工廈存量負增長，尤其在市區，工廈不斷活化至酒店、寫字樓或者是零售項目，以致分層工廈存量不斷下跌。在觀塘區，受政府起動九龍東及遊輪碼頭的刺激，有一定數量的工廈已慢慢活化，以致工廈存量不斷下跌。例如，波叔用5億元購入 V City 附近的屯門有成工業大廈，據聞將會活化至零售項目；新地將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝至零售消閒項目，並命名為「活@KCC」；荔枝角 D2Place 已是完成工廈活化的零售項目。

<2> 二手呎價 ≦ 建築成本

此外，目前二手傳統工廈成交呎價由屯門最平的 $1,7xx（大單位）- 最貴的$2,xxx（細單位），至九龍東的$5,xxx，普遍成交價$3,xxx元都有交易。目前的普遍建築成本要$3,000/呎的情況下，現在二手成交價連建築成本都未夠或者僅及建築成本，基本上發展商沒有很大誘因大規模去興建全新工廈。

由於受工廈活化影嚮 <1>，以及目前在二手成交呎價與建築成本差不多的情況下 <2>，工廈存量只會持續下跌，詳細存量數據會在下文分析。

<3> 工廈用途多元化，需求正增長

據筆者的實地考察，目前工廈用途十分多元化，例如，貨倉、半倉半寫字樓、迷你倉、mini-office、酒窖、特賣場（夜服、鞋履、食品）、中西式私房菜、洗碗工場、包裝工場、食品工場（砵仔糕、燒味）、教會、拳館、中式武館、大中小型物流中心、舞蹈室、補習社、粵曲唱戲、band 房、文化創作、化粧攝影 studio、機械工程工作室、住宅劏房等等，簡直多不勝數。

<4> 供不應求，需求向下流

以今天香港的經濟規模及社會需求來看，目前商業及零售物業正面臨供不應求的情況，以致一般零售及商用物業整體租金持續大幅上升。但是，在市場上總會有些較低檔次的行業無法承擔如此高昂租金，而要搬至一些租金相宜的物業（例如：工廈等）繼續經營，以致市場對租金相宜的物業會有較旺盛的需求。在眾多種類的物業當中，工廈差不多已是最平的商用物業。

情況正如現今住宅的情況一樣，今天住宅因供應不足而租金急速上升，租客面對有限的預算，租客只會流向較遠、較細及較低檔次的住宅物業，以致新界東、西細住宅單位不論租金及售價升幅都大幅跑贏港島區大單位。

由於用途不斷擴闊 <3> 且面對需求向下流的趨勢下<4>，對工廈的需求持續上升，近十多年空置由高位的11% 跌至2012年末的5%，詳細數據會在下文分析。

綜合上述 <1> - <4> 點的因素，工廈存量負增長（眾多物業種類中，我估計可能只有工廈的存量是負增長），且面對需求正增長，工廈的前景理應可以看高一線。

數據分析 - 整體篇

在數據分析方面，我會兩部份去寫。第一部份為整體工廈的分析；第二部份為各區工廈的情況分析，我會分析各區工廈數據的趨勢，數據如何破解大眾預期的盲點，以及簡述個別區域的基建發展。

工廈存量

正如上文所述，工廈存量負增長，到底具體情況是怎樣？

根據差餉物業估價處「香港物業報告2013」，截至2012年12月31日，全港各區分層工廈存量為1,714萬平方米（1平方米：10.76平方呎）。由1997年至2012年的16年內，工廈累積拆卸量約有116.3萬平方米，而累積落成量只有45.5萬平方米，累積凈拆卸量約70.8萬平方米。其中，1997年單一年內，當年落成量已經有18.1萬平方米。即是說，在1997年後的十多年，工廈落成量非常緩慢。詳情可參閱圖一。

圖一

港九新界的當年落成量及拆卸量最早由2004年起開始被統計，詳情如下：

	累計拆卸量 (平方米)	累計落成量 (平方米)
港島區	71,200	-
九龍區	251,300	109,500
新界區	100,700	78,700
總計	423,200	188,200

工廈需求量

根據差餉物業估價處，有兩個數據可以用來評估工廈的需求情況。第一個數據係空置率，其次是當年新增使用量。大家應已清楚空置率，空置率其實可反映自用剛性需求與供應合成後的結果，筆者以前文章已作解釋，不再詳述。

至於當年新增使用量，其背後是有一條公式，如下：

當年新增使用量 = 年初空置量 + 當年落成量 - 當年拆卸量 - 年未空置量

表面去看，「年初空置量 + 當年落成量 - 當年拆卸量 -年未空置量」好像與「當年新增使用量」好似沒有什麼關係。讓我舉個例子去解釋，假設：

年初空置量為100平方米；

當年落成量為15平方米；

當年拆卸量為0平方米；

即是說，市場當年的總供應量為115平方米。當去到年末，市場剩下90平方米的空置量。那麼，當年新增使用量或當年新增需求量為25平方米（100平方米 + 15平方米 - 90平方米）。這個就是“當年新增使用量”的概念。

根據圖二，藍色線顯示由1997年至2012年，分層工廈的累計每年新增使用量，當中有正數或者負數。尤其在經濟衰退期間（如2001 - 2003年、2009年），工廈新增使用量于大幅、急速下跌至負數；而經濟好景時，新增使用量增長可以很快；這反映工廈需求對經濟好壞極為敏感，我認為投資者有必要特別留意這點。

圖二正正反映工廈正處於存量負增長、需求正增長的趨勢，而這個趨勢就是筆者朋友一直強調的工廈大方向。在這情況下，整體工廈空置率急速下降（圖三），由2001年的10.9%下跌至2012年的5%，下降幅度相當驚人，且其趨勢還在明顯下降軌道當中。

以住宅為例，大家成日話85,000係當年推倒樓價的元兇，但在2002 - 2003年私宅及居屋供應高峰期內，這兩年的住宅空置率其實只是6.8%；今天大家經常說住宅供不應求，但大家知否，其實2012年年末住宅的空置率只是4.3%，近十多年住宅空置率高低差距只是在6.8% - 4.3%之間，住宅租金、樓價甚至感覺已經有這麼大的分別。以工廈空置率急降的幅度去看，反映工廈需求增長有著比住宅更強烈的變化。

由於工廈用途及需求出現急劇改變，工廈售價過去幾年跑贏零售業樓宇、寫字樓及住宅，詳情可參閱圖四。

圖二：1997年 - 2012年分層工廈

累計每年新增使用量及累計淨拆卸量

圖三：1997年 - 2012年分層工廈空置率

圖四：1997 - 2012年差估署

各類物業售價指數

另一方面，由2005年起，當年新增需求量其實可以分開港島、九龍及新界去統計及計算。整體而言，由2005 - 2012年，全港累計新增使用量為416,500平方米，其中新界區表現一枝獨秀，這8年內累計新增使用量為367,400平方米，新界區的新增需求大幅跑贏港島及九龍，主要原因可能與新界區較近內地有關，詳細數據可參閱圖五。

圖五：2005年 - 2012年全港工廈累計每年新增使用量

至於新界，其實包含9個不同區域，例如：屯門、沙田、葵青、荃灣、元朗、北區、大埔、西貢及離島。如果可以知道各區的新增使用量，就可以知道那個區有較大需求。

由於「香港物業報告」只披露各區的年末空置量及當年落成量，沒有披露各區當年拆卸量，因而筆者無法準確計算各區的新增使用量。但是，倒有亦有另一辦法去分析各區的需求及使用情況；同時，如果詳細分析各區工廈的空置率，亦會發現區與區之間的空置率存在極大的差異。筆者將於下篇文章詳細交代。

馬年新盤混戰一觸即發

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28403

(成報) 2014年2月6日

信置旗下囍匯2期成為新例實施後首個「票王」。

北角DIVA成為長實今年首個新盤。

總結2013年，樓市呈先抑後揚格局，政府先後推出「加辣」招數、一手新例等措施，使樓市冰封。據經絡按揭轉介研究部數據顯示，首季樓價從上升5.7%回落到全年僅累升僅2.7%。到第4季，有發展商劈價3成開賣貨尾及推出「減辣」招數，觸發發展商年尾積極推盤，成功為市場解封。本報記者綜合報道

惟中原地產表示，各大發展商的賣樓收入合計只有約922.72億元，創近5年新低，全年銷售量僅錄得1萬宗，同比2012年的逾1.2萬宗雖下跌兩成半，亦創出1996年以來18年新低。

踏入新一年，各大發展商積極推盤，可發售新盤多達37個，涉及近3萬伙，當中以新地（016）最重貨，手握近9,000伙；長實（001）亦持超過4,500伙；恒地（012）計劃推出8個新盤，並繼續使用價格貼市策略。三大地產商合共可推售1.8萬伙，佔香港總供應量約6成。

受制於預售樓花同意書批出進度比預期慢，長實2013年全年賣樓成績未如理想，去年只推出荃灣昇柏山一個新盤，連同一號．西九龍及尚城合共售出510伙，為集團套現約50億。成績相比2012年售出3,300伙及套現260億元，雙雙跌逾8成，更錄得13年來最低銷售紀錄。

新地11盤列陣

踏入2014年，長實銳意收復失地，於年頭推出北角DIVA，料今年還會推出3個新盤，包括相信會成為馬年首推的大埔嵐山，將軍澳日出康城緻藍天及荃灣環宇，合共推售4,554伙。其中大埔嵐山已獲得售樓紙，而日出康城緻藍天及環宇均在待批中。除了北角DIVA外，其餘3個新盤均是千伙以上，並集中在新界區，均以用家市場為主，長實用勢要重奪霸主地位。

長實要重奪一哥地位上，新地相信是一隻「攔路虎」。去年樓市受辣招影響，新盤樓價從三、四月高位回落，新地為求出貨，為旗下九龍站天璽買家提供減辣招數，成功令樓市解凍，觸發推盤及認購熱潮，造就新地成為「大贏家」。該集團去年售出約1,600個單位，賣樓收入達170億，按金額計屬行內之冠。

「月月有盤推」的新地亦為馬年樓市作出部署，今年可發售項目高達11個，涉及伙數近9,000個，其中單是大型新盤項目元朗第15區（YOHO Town 3期）以及東涌55A區就分別為新地賣樓計劃提供約2,500及2,400個供應。

料成為新地馬年首推的元朗爾巒在去年3、4月樓價高峰時曾經推出，有市場意見指出，發展商近一年後重推，新定價將反映市場對新盤承接力。該盤料將和長實嵐山在新界正面對決，馬年新盤大戰一觸激發。

在2014年之初，蛇年尾聲，恒地旗下馬鞍山新盤迎海二期創下首三批單位沽情佳績。恒地去年曾推出尚悅、曉尚、曉柏、天匯及維等多個新盤，共售出逾2,000個單位，售樓收益超過165億元。

恒地繼續開價貼市

展望今年，恒地將會有8個項目推出，共涉及2,766伙，其中5個將於上半年推出，包括迎海‧星灣、尖沙咀棉登徑8號、紅磡寶其利街121號、界限街68號曉珀‧御及福榮街186至198號項目。下半年則有三個，包括福華街、迎海第三期及馬頭圍道項目。迎海‧星灣屬新界上車盤，並採取貼市價策略，成功為恒地在2014年贏個頭彩。恒地營業部總經理林達民指出，政府未來新增土地賣價會隨大市下調，發展商可以平買平賣。由此可見，恒地未來繼續採取開價貼市策略。

信和置業（083）去年亦有佳績。當中突出表現的新盤，莫過於市建局合作項目灣仔囍匯。囍匯2期6日內勁收近4,500張票，超額19倍，更於開售4小時內售罄首批220伙，連同後期推售的囍匯1期，約累售970伙。估計信置全年累售逾1,300伙，套現約140億元。

2014年，信置有望可在第2至3季推售旗下大埔白石角201號項目，涉及單位超過1,000伙，連同料年內推出的沙田九肚及大嶼山長沙項目及天賦海灣和奧朗．御峰的貨尾單位，今年可售單位超過2,000伙。

華懋馬年「搶閘」

踏入馬年，華懋亦不敢鬆懈，為「一手混戰」做好準備。華懋於年三十晚「搶閘」上載大埔現樓富‧盈門價單，年初一即開放示範單位。發展商稱，集團將於今年推出5個新盤，逾400伙，市值110億至120億元。華懋一改以往慢半拍作風，可見想在新盤市場分一杯羹。

華懋的積極並非無可尋，去年第四季有發展商為買家「減辣」，引發其他發展商效法，華懋亦推出落成多時的九龍城豪門。市場稱，豪門為華懋「省靚」招牌之作，一反以往將貨就價的傳統，在用料上落足工夫。

踏入馬年，集團新盤包括九龍城衙前圍道項目、屯門青發里琨崙、九龍塘義德道和延文禮士道項目。華懋吳崇武直言，集團去年賣樓收入料為歷年最低，今年銷售目標則介乎50億至60億元之間，或創集團歷年新高。

行政立法累鬥累 辣招隨時變廢招

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28407

(東方) 2014年2月6日

都說甲午年是火焚年，特別多爭拗多阻滯，果然沒有說錯。剛踏入馬年，行政及立法針對樓市「雙辣招」即出現新一輪角力，立法程序平添變數，令人擔心辣招隨時變成廢招。

港府二○一二年推出被稱為「雙辣招」的買家印花稅及雙倍印花稅打擊樓市炒賣，商界議員一直要求「減辣」或提出豁免，當局不肯讓步，雙方爭持不下，以致相關法例審議長達一年半時間，至今未有結果。本來，商界議員「反辣招」拉布已告一段落，法例草案將於本月中恢復二讀及三讀，完成最後立法程序，詎料半路殺出個程咬金，有泛民議員突然提出四項修訂，其中一項要求政府日後更改買家印花稅稅率時，以「先審議，後訂立」或決議案方式進行，即「加辣減辣」都需要得到立法會過半數議員支持，與當局「先訂立，後審議」的立場對着幹。

由於相關修訂得到泛民及商界議員支持，極可能同時在地區直選和功能界別得到過半數贊成，成為回歸以來首次有議員修訂條例草案獲得通過，這不僅勢必令港府陷於被動，亦可能會影響雙辣招的成效。正如地產界人士指出，倘若「加辣減辣」主導權由港府轉移至立法會，雙辣招隨時變成無牙老虎或廢招，只會令投機者有機可乘，增加樓市不確定性。說到底，議員無事生非，根本就是強人所難。

市民眼睛是雪亮的。由於前朝政府無所作為，導致土地及房屋供不應求，刺激樓價瘋狂上漲，現屆政府推出連串措施打擊炒賣活動，不僅成功阻止樓市升勢，而且開始出現回落的迹象，證明雙辣招是有效的。正如多項民調顯示，大部分市民支持當局維持樓市辣招，甚至認為有必要進一步加辣。

事實上，由於低息環境持續，人民幣不斷升值，加上短、中期土地供應仍然不足，樓市走勢本來就難以預測，倘若雙辣招立法繼續拖延，難免向市場發出錯誤訊息，令樓市增添不明朗因素。最莫名其妙的是，提出修訂的議員強詞奪理，聲稱這是為了捍衞立法會的尊嚴，可謂咄咄怪事。

長恨人心不如水，等閒平地起波瀾。雙辣招立法一波三折，既是行政及立法惡鬥的結果，亦是香港各種亂象的縮影。一項符合社會整體利益而且獲得多數民意支持的政策，尚且受到立法會百般留難，遑論其他更具爭議性的政策，難怪港府施政寸步難行。香港回歸以來經濟停滯，民生凋敝，豈是無因？說到底，香港競爭力每況愈下，港府施政無能固然是主要原因，但立法會不務正業，添煩添亂，同樣難辭其咎。

無論如何，行政立法互相鬥法，互相扯皮，對整體社會絕非好事。若議員修訂雙辣招只是為了做騷，為了吸引眼球，那還罷了，怕只怕港府弱勢，推出一項跪低一項，雙辣招變成廢招，對任何一方都沒有好處。

租金飆升九龍最勁今年勢加差餉

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=28406

(東方) 2014年2月6日

本港住宅單位去年租值整體有所上升，全港業主面臨加差餉。

香港物業租金指數

雙辣招影響下，本港樓價回軟，但租金卻不跌反升。差餉物業估價署初步完成重估本港逾三百萬個物業的租值水平，顯示本港住宅細單位去年租值有明顯上升，其中以九龍區的租金升幅最高，部分物業租值的升幅逾兩成。換言之，全港業主正面臨加差餉，唯一變數為月底公布的財政預算案，若財政司司長曾俊華削減差餉的寬免，差餉的升幅變相可能更大，或引發業主提出反對租值評估潮。

細單位住宅升幅最明顯

差估署初步完成重估本港物業應課差餉租值的工作，會於月底公布的預算案中一併公布結果。據悉，初步結果顯示，住宅單位的租值整體輕微上升，平均升幅約百分之四至五，其中以實用面積四十平方米以下細單位升幅最明顯，平均升幅達百分之六至七；實用面積逾一百六十平方米的大單位租值則下跌，跌幅約百分之四。
全港各區中，以九龍區的單位租值升幅最高，平均升幅達一成半，部分單位升幅逾兩成半；港島區住宅單位租值升幅亦近一成。

寫字樓方面，整體租值平均約上升百分之七，但上環／中區核心甲級寫字樓平均租值微跌約百分之二至三，而灣仔／銅鑼灣及尖沙咀兩區的核心甲級寫字樓，因需求增加致扯高租金，平均租值上升約百分之五。私人零售樓宇包括大型商場及商舖等，租值亦受個人遊等旅客帶動，平均上升約百分之七。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇分析指，近月本港細價樓的租值急升，主要是受跨國企業租金津貼縮皮或更改租津模式所致，「有啲減低租金額，有啲就改為一筆過，唔再實報實銷，咁員工惟有愈租愈細。」他表示，自政府推出第二核心商業區後，不少金融機構改租九龍區如九龍灣等地區的寫字樓，帶動區內寫字樓租值外，亦帶動區內細單位的租賃需求，租金亦因此上升。

新財政預算或收緊寬免

他認為，上月公布的施政報告提出的扶貧開支不菲，料月底公布的預算案或會收緊差餉寬免，加上租值上升夾擊下，業主的差餉開支料將大增。
按現行做法，政府公布最新的租值評估後，業主可以提出反對，隨着應課差餉租值上升，若政府又減寛免，預料會出現業主反對租值評估潮。

馬年樓市 飛龍在天？

文章日期：2014年2月4日

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140204/pba01/01.txt

按玄學計算，中國古時以農立國，農曆新年由立春日才正式開始，而今天初五正好立春，也是馬年港股第一個交易日，因隔晚美股道指暴跌320多點，跌幅超過2%，今早恒指開市也裂口下跌470多點，估計整天也會是以黑盤收市居多，自然令投資者不是味兒。

樓市方面，根據《明報》報道，過去4天新春假期間，十大屋苑中只有鰂魚涌太古城在初四成功「開齋」，其餘九大屋苑全部吞蛋收場，即十大屋苑期內只有一宗成交，錄歷年新低，比2003年SARS及2008年金融海嘯期間更見冷清。

至於一手市場同樣成交冷清，綜合市場消息，新春長假期市場共錄8宗成交，較去年多個新盤同期推售、沽出148個單位的成交量勁跌95%。

事實上，在上周四假期前，天水圍天榮站項目宣布二度流標，也不利樓市氣氛，今年馬年樓市似乎開局較差，到底全年的走向又會如何？

早前本欄提及風水建築師蔣匡文在《明報》舉辦的樓市研討會指出：

「馬年為甲午年，甲屬木，午屬火，本來木生火，火生土，利股市樓市，但納音屬金，金又克火，同樣木火也克金，則馬年入秋以後至明年初，便可能形勢逆轉，不論股樓的投資者都要懂得在適當時候走位。

另外，中國南方有旺星，而香港位處華南，會相對較為平安。今年以陽曆計，股樓在年初至年中仍會有虛火支撐，而股市在4和6月或會有震盪，至10月入秋以後，開始金克火，之後到明年初，股市有較大機會一路向下，而樓市也可能同時受壓。」

玄學角度以外，從經濟及實戰角度出發，又如何看今年的經濟，以及股市和樓市呢？為家族管理物業資產的紀惠集團行政總裁湯文亮博士就認為，香港經濟未有轉壞，樓市暫時受壓，主要是政府的辣招遏抑了購買力而已，他對後市相對樂觀，並已答允筆者出席《明報》2月22日（周六）在旺角朗豪酒店舉辦的「2014經濟展望與投資策略」大型講座，以「馬年樓市 飛龍在天？」為題作演講，同場還有香港黃金五十創辦人林奮強主講「如何應對香港經濟的危與機」，以及大學教授曾淵滄博士分析股市及投資最新形勢，並探討如何作出部署。

有興趣讀者可於以下網址報名，出席者可獲贈筆者於講座同日出版的新書《聰明人看樓市》乙本：mpfinance.com/mpfeb22.htm

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

仲達: 史上首次再流標

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達
  2014年2月4日

天水圍天榮站上蓋項目，再次流標，成為史上首個兩度流標的鐵路上蓋項目。政府原定本財政年度推出四個鐵路項目，提供約5,700伙，但暫只批出規模最小的朗屏站（南）項目，涉及720伙，達標率僅約12.6%，鐵路住宅供應嚴重落後4,980伙。而將軍澳86區第四期及西鐵元朗站兩個項目，至今仍然未有眉目。

筆者於去年二月底時曾撰文< 仲達言 - 零入標 >探討此項目首次招標時零標書的罕見現象，得出的結論是「地產及測量師等業界認為，此項目補地價連入場費，至少逾26億元，平均呎價達3,152元，連同日後的建築成本，日後開售呎價少說也要7,000元，較同區二手現樓大幅高出四成，使發展商對新盤的承接力有所懷疑，卻步入標。」

港鐵今次再度推出此項目，有所反思及調整招標條款，包括不設既定補價及入場費、取消分紅及港鐵可於日後以市值1.6倍回購此項目，不可謂沒有讓步。

既已讓步，又為何流標？
銀碼大？不，地產業界普遍對此項目估值22.60至24.56億元，此銀碼不算高，不少中小型地產商也有能力染指。
每方呎樓面地價太高？見仁見智，按照此項目總樓面面積約九十八萬多平方呎及上述估值計，每方呎樓面地價僅2,300至2,500元，純論呎價，仍屬近年各區地皮中極低類別。

然而，若果將每方呎樓面地價加上建築成本，再與此項目附近之樓盤現價比較，就可發現此項目之雞肋本質：就算按每方呎樓面地價2,300元，加上約每平方呎3,000元的建築費(請謹記，這是現時的建築成本，近年建材價格及建築工人薪金大升，按此趨勢，數年後可能已達每平方呎4,000元)，每平方呎成本已達5,300元；看看中原地產的資料，比較之下，今天嘉湖山莊的平均實用呎價僅五千六百多元、而鄰近此項目的柏慧豪園平均實用呎價也只是六千五百元左右，要是建築費真的上升至每平方呎4,000元，總成本上升至每平方呎6,300元，根本毫無利潤可言。

可能有人會說，建築費會升，樓價也會升，新盤又以溢價賣，怎會不賺錢？建築費上升是事實，但樓價是按照市場參與者對該區的可接受程度而定，天水圍遠離市區，亦因種種悲劇而予人較為負面之感，加上輕鐵天榮站遠離天水圍西鐵站，吸引力大減，必然不是大受歡迎之項目。至於新盤以溢價賣之說，更與現況脫節：連港島核心區、毗鄰灣仔港鐵站的囍滙都要以低於市價作招徠，近日推售的一期銷情更遠遜氣勢如虹的二期，那麼遠在大西北、偏離西鐵站的輕鐵天榮站，憑什麼以溢價推盤？

還有一點備受忽略的，就是今次連雄心勃勃進軍香港市場的內地地產商，都像視而不見似的，毫無興趣，反映輕鐵天榮站項目的確是欠缺吸引力，流標主因並非本港地產商杯葛招標。

在3D辣招及政府揚言樓市再升會毫不猶豫推出新一輪調控措施的陰霾下，輕鐵天榮站項目，如同雞肋，食之無味，棄之可惜......行文至此，想起施政報告提出大埔、元朗、屯門等多幅遠離主要港鐵站的地皮將會轉作住宅用途，究竟每平方呎樓面地價要多低，才能成功吸引發展商爭奪？
一言蔽之：雞肋本質仍未改，史上首次再流標。