買囍滙收租好嗎？

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131122/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2013年11月22日

由信置（0083）、合和（0054）及市建局合作的灣仔囍滙2期，昨公布價單，項目首批推220伙，逾五成屬一房單位，平均實用呎價22,753元，惟發展商提供最多17.5%的優惠（包括10%即供折扣、7.5%的印花稅優惠以及2%特別折扣），令整體平均呎價降至約18,771萬元，低於區內近年落成的樓盤二手呎價一至兩成，與2010年開售的麗展（0488）萃峯首批呎價相若，屬灣仔區5年內呎價最平新盤。

有喜歡投資物業朋友看完囍滙價單的報道後，今早來電詢問買個單位來收租是否划算，筆者覺得責任重大，就在這裏作一點的分析。

首先，要留意首推的220伙，乃今期第2座及第3座21樓以下的中低層單位，大部分只能擁有近距離的樓景，樓價估計較稍後推出的第1座可以望修頓球場，高層甚至可望海景，自然會較相宜。

另外，若立心一定要買「平貨」，便要留意稍後公布的銷售安排，因現時法例規定，新盤首推一定要公布樓盤至少2成的單位價單，所以囍滙才要公布220伙的價錢，但法例沒有限定首天賣樓一定盡賣220伙，比方說可只賣100伙，尚餘的120伙，發展商可選擇擇日再加價賣，而之後再加推的單位，自然也可以加價，有心入市便要問一問自己，入票後揀不到首批單位，會否接受以後可能加價的單位？最重要是不要受氣氛影響，又或以為入了票便一定要買，最終買了較預算貴的單位而後悔。

另外也要清楚，樓盤首批單位雖提供最高達17.5%的折扣優惠，也有須留意的地方。因其中10%的優惠是要即供才有，而樓盤要2年後才收樓，即是錢先付了，但2年後才可收租，若估計租金回報為3厘，便等同少6%的收益或折扣優惠。

另外，折扣其中包括7.5%的印花稅優惠，但這筆錢並非真正會落你袋，而是用來支付給政府的，若買樓作收租，計算回報便應排除了這個金額。

若計及上述的折扣因素，筆者認為囍滙首批220伙的真正樓價，其實等於約每呎2.1萬元左右。現時附近較新樓盤如嘉薈軒及YORK PLACE，市值租金約55元左右，假設囍匯收樓時也可每呎收租55元，但就要扣除每呎3.5至3.8元的管理費，以及要代租客付出的差餉等費用，則實收約50元，以每呎2.1萬元樓價計，淨租金回報率為2.8厘左右，算是合理。

當然，以上是假設兩年後租金水平與現時相若，至於屆時租金是升或跌，則筆者沒有水晶球，恕難預測。

那買囍滙收租好不好？筆者的取態是中性，但可提供另外一些數據作參考：今日散戶也可申請的人民幣兩年國債，估計每年可收息2.8厘，另市場估計人民幣每年可升值2至3%。此外，現時買領匯（0823）收息，預期收息率約4.1厘，當然，短時間內，領匯會有股價的波動。

撰文：陸振球（明報地產版主管）