日本物業值得投資嗎？

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131108/pba01/01.txt
文章日期：2013年11月8日

陸振球（明報地產版主管）

早前日本成功申辦於東京舉行2020年奧運會，有分析指會利好當地物業市場，究竟對香港人而言，當地的「磚頭」是否值得投資？

《明報》最近訪問了仲量聯行亞太區董事王美嫻，她表示以往香港人投資海外物業，主要集中在如美國紐約和英國倫敦等地方，但近期港人開始對一些非主流的市場產生興趣，例如日本。王美嫻表示，受惠日本將於2020年舉辦東京夏季奧運會，當地樓價具上升潛力。

王美嫻稱，香港投資者以往不是沒有想到在日本買物業，但是因為有其他成熟市場可供選擇，所以日本往往不是首選，「對於一個普通的投資者而言，投資外國物業最大的推動力是子女在當地讀書，很少人是純投資的，但現在的情况不同了，投資者開始會想，究竟可以將多餘資金作什麼另類選擇？」

王美嫻指出，自從香港實施樓市辣招以來，該公司接獲關於投資海外住宅物業的查詢量升約10%至15%，當中大多都是有經驗的投資者。

另外，香港投資者入市買日本樓的最大誘因是日圓低水，匯價下跌。王美嫻表示，近期日圓低水，過去一年日圓下跌了約25%，「不單日本百貨公司多了生意，其實匯價同樣是推動買家入市的最大原因。大家都知道日本樓市在過去10年一直都在低位徘徊，相對平穩，而單是因為日圓下跌，已令日本物業更相宜」。

更值得注意的是，日本東京剛獲得2020年夏季奧運會的主辦權，王美嫻表示，這將為當地的樓市帶來更大的升值潛力，她引述有關研究預計，由現在起直至2020年，日本將會因為奧運有額外的15萬新增的就業機會，亦會有大量的資金湧到當地作發展用途。

她說﹕「以往的奧運給我們的啟示亦一樣，每屆奧運開幕前5年，由於有大量的基建，如鐵路、社區設施為配合奧運而建，每一個主辦國的樓價都因而有所膨脹，例如澳洲悉尼，有研究指當地樓價因為奧運而升了近五成，北京和巴塞隆拿亦一樣。經驗告訴我們，奧運會令當地樓市有憧憬，無論是租務或買賣都會被帶動。」

王美嫻表示，日本現時的樓價相對低水，「在東京的市中心區買一個最高級、相等於灣仔中環區私樓的物業，實用面積330呎的單位，大約450萬港元已有不少選擇」。

王又表示，由於日本的物業市場一般是用家主導，市場上的租盤供應量因而較少，而由於東京亦是國際知名城市，很多外地人都要到當地工作，加上東京很多年輕一代都比較喜歡租屋住，相信對租盤會有一定需求。她指出，東京市中心的住宅租務回報約有3厘至4厘，但要視乎區域而定。

王美嫻表示，在入市後日圓再跌未必是壞事，因為買家可以趁低位盡快還清該筆貸款，「若投資者有額外資金，應該再買入更多日圓，其實更容易付清樓價」。

她又表示，若買家不在日圓跌市下沽出物業，其實對投資者沒有影響，「除非該名買家因為個人原因要急走貨，否則不應在日圓低位的情况下賣樓，而事實上任何涉及匯率的投資都會有風險」。

不過，王美嫻也提醒大家，日本的樓市不像香港般流動性那麼高，一般都是以「長揸」為主，「在香港買樓，市好時有可能一星期賺十萬八萬，甚至更多，但日本則是另一種市場，由用家主導，外資只佔約10%至20%。我們會建議投資者持貨5年或以上，但不一定要等到奧運才賣。但具體上何時才最適合沽貨，要看外圍市况和投資者的資產組合」。

其實，投資日本房地產市場其實並非新興事物，但由於言語不通，窒礙本港買家到當地投資。王美嫻表示，以往不是香港人不想到日本買樓，往往是因為不懂日文所以很難買，「日本的物業市場不像香港般開放，很多地產經紀的英語水平亦較低，由售樓書到簽約文件，很多時候都是清一色日文，而主要因為資訊流通性問題，現時很多接觸我們的買家都是一些與日本有關係的人，例如在東京有設立公司和喜愛日本文化經常到當地旅遊的人」。

另外，投資者要留意日本的稅項，資料顯示，在日本買樓要付不同的稅項，包括5%的「銷售稅」和「不動產取得稅」等，而日本政府亦有類似租金管制的法例，例如租約期內業主不得隨意加租。

當出售物業時，則要付「所得稅」，物業在5年內出售，稅率可以高達約40%，有意投資日本物業的買家要留意。

撰文：陸振球（明報地產版主管）