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文章日期：2013年11月26日
陸振球（明報地產版主管）
今年辭去城大主任職位的曾淵滄說，退休時要有3間物業，這便可以退休無憂。一個物業是自住，其餘的收租，由於一個物業收租，遇上壞租客或任何意外，租金收入會不穩定，有多一個物業，就可分散風險。
曾淵滄可不是光說不練，他早前接受《明報》訪問時便笑言：「我一早已可退休，現時在香港有10多個物業，新加坡有4個私人物業，退休生活費便靠租金收入。」
曾淵滄表示，他視買物業為集郵，只買不放，在1990年代開始便密密收集，他不怕銀行加息，因為租金是隨利息上升的。他最怕租不出，所以選擇物業地點一定要近港鐵站，最理想是港鐵上蓋。他舉一個例子，如果讓他選擇九龍灣德福花園及淘大花園，即使前者呎價較貴，也會選擇地鐵站上蓋的德福花園。
為何他這麼鍾情鐵路上蓋？主因是他曾買過非鐵路沿線的物業，在1991年買入嘉湖山莊，當年以呎價1800元購入了一個單位，他苦笑道：「現時4000元至5000元一呎，用20年才賺一倍。」另一個以120萬元買入的藍田匯景花園物業則戰績彪炳，今日樓價升至600萬元，「90年買入時1700元一呎，現在呎價7800至9800元，皆因位於港鐵站上蓋」。
無論是升值或不升值的樓盤，他均無意放售，上述兩項物業一持便近20年，他娓娓道出原因：「收租好似買股票一樣，每樣收吓收吓有感情，就像持有匯控（0005）股票一樣。」他表示，自己從來不買二手物業，因為怕麻煩，但也錯失了2004年最佳入市時機，因為當年沒有很多新樓盤推出。另外，現時自住的物業，今天回望亦令他有點後悔。當時有兩個樓盤可選擇，一個是1300呎山景單位，另一個較大為1900呎海景單位，他因為不想現金流較緊張，故選擇了1300呎的單位，但今日1900呎單位升幅較自己的單位多了一倍。
當記者問到現時樓價高，要置業十分困難時，他直言要有耐性等。他第一個物業便是1989年六四事件後買入，因當時港人對香港前途沒有信心，而他在1990至1993年期間也購入多個物業。他說：「年輕人由出來社會工作至退休，可遇上3個大跌市，在跌市便是尋寶的好機會。」
其實，因香港樓價高企，近年也漸多香港人在內地買樓投資或計劃作退休自住用途。那麼內地樓市的前景如何？入市又有何技巧？《明報》將在12月5日舉行中港物業投資講座，將由筆者與擁有數十億元物業資產的亞洲地產創辦人蔡志忠，分析內地與香港樓市最新形勢和投資機會，並會在12月14日舉辦「與曾淵滄教授同行投資及睇樓團」，由曾淵滄教授與筆者和讀者到中山一日遊，屆時會一邊講解投資內地房產的技巧，以及分享其他投資意見，並會實地參觀中山樓盤，有興趣參加讀者可登入此網址報名：mpfinance.com/property1207.htm。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
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