http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER
Peter Paker
2013月11月4日
最近經常聽到個別政府官員及地產代理分析員話，他們引用房屋及運輸局數據，未來3 - 4年會有72,000個私人住宅單位推出市場。如果他們所講的話是真的，之後3 - 4年，每年會有18,000 - 24,000個單位推出市場，望落去好似「一天都光晒」，每年私樓落成、供應量終於可以接得上目標需求量，好似終於有檯好戲做得成。
但是，現實世界的發展是否如這些官員及地代分析員所說的一模一樣呢？筆者認為，根據過往的經驗及數據，未來3 - 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低，主要原因將在下文解釋。
表一
截至2013年9月30日，房屋及運輸局私人住宅一手市場供應統計數字
| 單位數目 | |
| 已落成樓宇但仍未售出的單位數目 | 4,000 |
| 建築中的單位數目 | 57,000 |
| 減去：已預售單位數目 | (6,000) |
| 已批出土地並可隨時動工的項目 | 17,000 |
| 72,000 |
來源：
http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf
如果樓盤的建築周期最快可以做到3 - 4年內完成的話，表面看應勉強有可能達到這個72,000個私宅建屋及推售目標。但為何現實這是較難做到？
原因一
2011年第1季至2013年第4季度
政府賣地可建的住宅單位數量
| 政府賣地可建的住宅單位數量 | ||
| Q1 2011 | 960 | |
| Q2 2011 | 3,000 | |
| Q3 2011 | 6,000 | |
| Q4 2011 | 5,096 | 2011年合計：15,056 |
| Q1 2012 | 430 | |
| Q2 2012 | 1,400 | |
| Q3 2012 | 5,000 | |
| Q4 2012 | 2,650 | 2012年合計：9,480 |
| Q1 2013 | 3,000 | |
| Q2 2013 | 3,100 | |
| Q3 2013 | 2,500 | |
| Q4 2013 | 3,300 | 2013年合計：11,900 |
政府手上根本沒有足夠土地，以滿足市場上的需求。從表二看，過去3年政府賣地數量遠低於每年2萬個私宅建屋目標。今天高樓價的情況講到這麼嚴峻，如果有足夠土地，為何2013年第1 - 4季每季只推2,000 - 3,000個單位的土地？為何政府不使用增加供應去有效地調控「樓價」，反而卻使用只能冷卻「成交」的3D呢？
如想知道香港土儲的目前情況及未來可見的供應量，可參閱筆者前文«不為人知的香港土儲»。
倘若政府手上土地不足，政府每年只能推12,000個單位的土地，若地產商以每年18,000個單位（4年推72,000單位）或者24,000個單位（3年推72,000單位）的速度推盤，4 - 5年後地產商的土儲便會「乾塘」。
我相信，政府手上有幾多可用的土地，發展商一定掌握比筆者更準確的數據。若果政府有足夠土地，未來有足夠土地補充存貨，發展商一定不會以今天的「唧牙膏式」的方法去推盤、賣樓。
根據表三，假設2014年1月1日有72,000個私人住宅單位的潛在供應（房屋及運輸局所述的私人住宅一手市場供應），再假設分3年推72,000個單位，即每年推24,000個單位，然後每年只推12,000個單位的土地（假設與過往3年推地數量相若）。6年後至2018年末，房屋局這個所謂「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下12,000個單位。如果是這樣，下一任特首都不知道怎樣如何做下去？
再看表三，如果假設分4年推72,000個單位，即每年推18,000個單位，6年後至2018年末，這個「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下42,000個單位。但考慮建築周期最短需約3 - 4年時間，42,000個單位只夠滿足2年多的市場吸收量。但再3年後又怎麼辦？
表三
| 假設3年推72,000單位，每年有24,000個單位供應 | 假設4年推72,000單位，每年有18,000個單位供應 | |
| (單位數量) | (單位數量) | |
| 2014年 | ||
| 年初的可推售的潛在私宅數量 | 72,000 | 72,000 |
| 政府預算推售量 | (24,000) | (18,000) |
| 本年賣地的建屋量 | 12,000 | 12,000 |
| 年末的可推售的潛在私宅數量 | 60,000 | 66,000 |
| 2015年 | ||
| 年初的可推售的潛在私宅數量 | 60,000 | 66,000 |
| 政府預算推售量 | (24,000) | (18,000) |
| 本年賣地的建屋量 | 12,000 | 12,000 |
| 年末的可推售的潛在私宅數量 | 48,000 | 60,000 |
| 2016年 | ||
| 年初的可推售的潛在私宅數量 | 48,000 | 60,000 |
| 政府預算推售量 | (24,000) | (18,000) |
| 本年賣地的建屋量 | 12,000 | 12,000 |
| 年末的可推售的潛在私宅數量 | 36,000 | 54,000 |
| 2017年 | ||
| 年初的可推售的潛在私宅數量 | 36,000 | 54,000 |
| 政府預算推售量 | (24,000) | (18,000) |
| 本年賣地的建屋量 | 12,000 | 12,000 |
| 年末的可推售的潛在私宅數量 | 24,000 | 48,000 |
| 2018年 | ||
| 年初的可推售的潛在私宅數量 | 24,000 | 48,000 |
| 政府預算推售量 | (24,000) | (18,000) |
| 本年賣地的建屋量 | 12,000 | 12,000 |
| 年末的可推售的潛在私宅數量 | 12,000 | 42,000 |
如果政府未來推地與過往3年的賣地數量的相若，未來3 - 4年根本無可能有72,000個私宅單位供應。
原因二
根據表四，與3 - 4年實際供應量數字比較，房屋及運輸局之估計供應量長期都存在高估的情況。多餘的東西不用說，數字已告訴各位讀者現實的情況。
表四
表五
| 實際私樓落成量 | 單位 |
| 2006年 | 16,600 |
| 2007年 | 10,500 |
| 2008年 | 8,800 |
| 2009年 | 7,200 |
| 2010年 | 13,400 |
| 2011年 | 9,400 |
| 2012年 | 10,100 |
| 2013年1-9月 | 4,400 |
來源：
http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf
根據過往的經驗及數據，未來3 - 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低。這倒使人擔心，租金及樓價因供應不足而上升，政府又再出招，真是沒完沒了......
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