今日地產新聞摘要 20131129

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27232

2013年11月29日

【明報】指，調查﹕逾半劏房戶贊成規管。長遠房屋策略督導委員會提出規管劏房。明愛基層組織發展計劃上月起訪問深水埗區內194戶劏房戶，發現有52.6%受訪者贊成政府規管，認為可改善居住環境，但亦有劏房戶憂慮規管後業主會大幅加租。調查並發現，有份申請公屋的135戶劏房戶當中，有49.6%已輪候超過3年。長策會委員王坤認為，政府若要規管劏房，必須先妥善解決劏房戶的安置問題，但相信過程需時。

【文匯報】指，舖租稱霸全球，每呎平均近兩千。香港舖位租金冠絕全球，高緯環球早前發表《MainStreetAcrosstheWorld》報告指，銅鑼灣連續兩年成全球最貴舖租地段，平均呎租價約1,948元，按年升14.7%，壓過美國紐約及法國巴黎，續成全球最貴舖租地區。

【太陽報】報道，資產入息超標公屋戶或即叮走。公屋輪候冊排長龍，立法會政府帳目委員會昨就此進行聆訊，有議員質疑富戶政策成效，運輸及房屋局局長張炳良同意收緊富戶標準，以加快富戶遷出及公屋單位流轉，並正研究只要住戶入息或資產超標即可要求遷出，建議正諮詢長遠房屋策略督導委員會，會審視意見落實改善措施。

【東方日報】指，港樓價升幅王，倘回調非講玩。國際貨幣基金組織在最新一期《金融與發展》中指出，儘管全球樓價升幅已經放緩，但風險仍然不容忽視。在今年第二季，香港樓價按年上升百分之十五，成為「全球樓價升幅王」，得到這個世界第一恐怕是憂多過喜。此外，全球多個地方的樓價按照傳統的估值模式計算，現水平與基本因素脫節的程度愈來愈大，意味着將來一旦出現回調，後果不堪設想。

【新報】稱，未來5年公營建屋量下調。運輸及房屋局下調未來5年公屋和居屋的建屋量，其中居屋建屋量，由6月估計的8,600個，下調至上月估計的6,300個；而公屋建屋量就由82,000個，下調至81,600個。

【星島日報】指，李嘉誠：長和系永不離港。長和系公司今年曾經將百佳超市業務放售，又正分拆港燈電力投資以商業信託形式上市，加上出售多項中港物業，長和系撤資的傳言此起彼落。長和主席李嘉誠接受內地《南方都市報》訪問時開腔反擊，指撤資無論從哪個角度而言，都不成立。

【信報】謂，文化村太子申建酒店，居民反對。市場對小型酒店具一定需求，發展商及業主紛紛向城規會申請，將旗下項目作酒店發展，卻引起不少區內居民反對。裕泰興家族成員羅守弘旗下的文化村，近月申請將九龍太子道西380號用地發展為15層高的酒店，也遭到區內居民反對，擔心在交通和空氣等會對該區造成負面影響。

【成報】稱，觀塘商貿地沙田住宅地今齊招標。今日起再有2幅地進行招標，其中位於觀塘的商貿地，市場人士估值介乎為29.7至39.6億元，而位於火炭的住宅地，估值則介乎2至2.15億元。兩幅地將於明年1月10日截標。

【蘋果日報】說，Shouson董事屋，呎價索13萬。受豪宅市道轉熱刺激，新地（016）旗下壽臣山洋房ShousonPeak，昨推出24幢洋房發售，最貴一幢「董事屋」售價5.63億元，呎價13.1萬元，有望打入全港第二貴洋房之列。

李嘉誠：不賺最後一個銅板

文章日期：2013年11月28日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131128/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

今日《南方都市報》刊登了對李嘉誠的專訪，李氏在訪問中除了以公司的投資比例力證沒有「撤資」意圖，以及在談及政治時說不希望香港出現「人治」，也涉及港人極關心的另一議題——香港和中國的樓市。

內地網站引述《南方都市報》指出，李嘉誠在訪問中被問及對「地產霸權」的看法，他說「地產霸權」實在是一個笑話，「我們在外地賺的錢遠遠多於香港，過去兩三年我們在香港買入的項目較少，香港地價高，已看到不健康的趨勢，內地的地價也飛漲，我們也無法成功投得土地」。

「今年至目前為止，我們僅獲批出一宗總值只得30億左右的樓盤，位居最末，以致我們今年全年賣樓只得約40億港元，僅及過去兩年每年銷售總額260億至270億之間的15%左右，是13年來最差的一年。」

「若地產業務繼續艱難地經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。我們是一家小心經營的公司，長實今天的負債比例是4%，和黃是21%，以其這麼大規模的公司而言，在外國是屬於低的比例，還有在加拿大的Husky，負債比例只有12%，也是非常低的，這是我做生意的原則，對於債務和貸款問題，非常小心處理，如履薄冰。我在1950年開始做生意，到今天已經60多年，經歷過不少風風雨雨，也一路走過來。」

「而且大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導，不論從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等，並非由地產商決定，因此『地產霸權』並不屬於地產商。」

對於內地樓價高企，國民難以買樓，李嘉誠則回應：「這個都不用我說，你看現在內地政府部門都說要調控樓市，說房價太高，不聽他們的話，還可以聽誰的話？……是的，價格漲太高，一般老百姓已經難以承受。所以近期也看到政府出台了調控政策，譬如買二套房限貸等。現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺『最後一個銅板』。」

李嘉誠續稱，長和系在香港的中區擁有的物業大約有380萬平方呎，總市值1300億港元；內地方面，位於最佳地段的收租物業包括上海、北京如東方廣場等亦約有500萬平方呎，總市值至少400億港元，內地、香港兩地只是收租的物業市值就有1700億港元，全部海外收租物業市值只是內地、香港兩地的5%。

「高賣低買本來就是正常的商業行為，但就全世界而言，從來沒有批評過我們撤資，惟獨香港傳言不斷，令人遺憾……現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺『最後一個銅板』。」

「超人」說投資要「高賣低買」，大家覺得香港樓價是高還是低？而他說一生的原則是不賺「最後一個銅板」，大家可又認同？

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131128

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月28日

【明報】指，安泓投資總監楊書健﹕買房託分散樓市風險。不少投資者愛好買實物「磚頭」，主要因為可以直接持有物業收租，感覺較實在，能自主地控制命運，相反被稱作「紙磚頭」的房地產信託基金（REITs），投資者的投放比例則相對較低。安泓投資有限公司投資總監楊書健表示，其實物業投資者，可以透過買房託平衡市場風險，未必一定要一味買「磚頭」，從而豐富投資組合，而分散投資到外地市場亦值得考慮。

【蘋果日報】說，避繳DSD，聯名買樓減。為抑壓樓市需求，政府近年增設多項重稅打壓樓市，包括今年2月實施的雙倍印花稅（DSD），在港已持有物業的買家若再入市便要付DSD。為免付雙倍稅項，買家採取直系親屬或他人名義入市漸成趨勢。

【文匯報】指，熱銷背後。自政府推出辣招以來，由於炒家成為主要打擊目標，住宅市場投資者大減。但九龍站天璽10月中以回贈「雙倍印花稅」及「買家稅」優惠「抗辣」，吸引大批投資者入市，甚至內地客入市後，其他新盤紛紛效法，投資者重投樓市。今次囍匯能夠挑動一班「餓盤」已久投資者的「神經」，原因也在「夠平」及「易租」。

【東方日報】指，有招好過無招。港府壓抑樓市的「辣招」一直引起各種爭議，有人持肯定的態度，有人持否定的態度，言人人殊。其實不管怎麼樣，有一點大家都不能否認，那就是有招好過無招，如果當時沒有果斷出招，樓市必定更加熾熱，樓價必定更加瘋癲，泡沫必定更加嚴重。

【星島日報】指，郭妤淺僭建罰11萬元。前政務司司長唐英年夫婦在九龍塘約道七號大宅被指僭建「地下唐宮」一案，經多次聆訊後，昨終告一段落。唐太郭妤淺同意控方的修訂案情，共被罰款十一萬元，是為近十年來罰得最重的案件，但不會留下刑事案底。

【太陽報】報道，港島甲廈謝哂，衰過沙士。外圍經濟風高浪急，寫字樓買家自然要睇定啲先入市，加埋政府二月推出雙倍印花稅（DSD）辣招，就更加無運行。睇番代理嘅資料，去到呢個星期初為止，今年頭十一個月港島12幢甲級寫字樓買賣宗數約50宗，同舊年同期比少約38%，比○三年「沙士」同期更加少約一半，係自該年以來最慘淡嘅首十一個月。

【成報】稱，囍滙即晚添食加推110伙。自10月底本港有優質一手住宅折價推出，引起市場瘋狂追逐，多個新盤發展商亦紛紛效仿，以低市價開盤。其中號稱售價低同區二手2成的灣仔囍2期，繼收近4,500票榮膺收票王之後，昨日首日開售不足4小時，首批220伙全部沽清，套現逾18億元，成績斐然。

【信報】謂，境外客購豪宅，創今年新高。政府推出多項「辣招」，令境外人士入市本港私宅個案顯著減少，惟隨着大型新盤推售等因素，10月份逾2000萬元的豪宅成交，共有17宗由公司名義或非本港永久居民購入，屬今年最多；此外，上月涉非本港永久居民購入400萬至800萬元的登記個案則有43宗，也是年內高位。

【新報】稱，觀塘商貿地估值上限達40億。觀塘商貿地及沙田住宅地將於明日招標，以商業地較為矚目，但賣地章程有待公布，未知能否拆售，若如本月初截標的九龍灣商業地規定只准以全幢形式轉售，地價勢大打折扣。綜合測量師估值，該地最高地價上限為近40億元。

城市結構大重組（七）：港島東

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 11時前

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-七-港島東-015056128.html

東區雖然只是港島的其中一區，但人口達58萬人，佔全港島的127萬中的45%，自成一角，即使政府建議分割兩選區到灣仔區，也只是九牛一毛。

相對於中西區和灣仔區，東區的用地以住宅為主力，尤其是大中型的私人屋苑更是壓倒性的優勢，而商業活動則集中在鰂魚涌，包括正由工業轉型為商廈的太古坊，以及太古城中心和康怡廣場形成的小型購物區。然而從檔次上看，都只能算是區域性的商業重心，未能像中環至銅鑼灣一帶的全港性的商業中心。

至於住宅的發展，目前仍有兩片較大的地盤，包括長實投得的油街地盤，與及新地投得的北角邨兩個地盤，餘下的只有重建的項目，對於整體格局無大影響。

筆者多年前已指出，基於東區沒有大型的住宅發展，分枝家庭便唯有搬到其他區域，而由於港島各區住宅新供應均形緊張，因利乘便就將人口增長的主力去到一岸之隔的將軍澳。因此，將軍澳與港島的聯繫，就間接地影響到東區的發展。

政府正諮詢未來鐵路發展，除了拋出三個小西灣線的方案外，對於計劃中的北港島線與現有港島線有兩個方案：

1. 交匯方案：保留現時的港島線，把將軍澳支線與東涌線連接起來。

2. 換線方案：現時的港島線一分為二，西段與將軍澳接駁，東段與東涌線經北港島線駁起來。

公佈後，港島區的民意壓倒性地反對換線，認為為甚麼同是港島線卻要轉車，而九龍新界到港島過海，反而不用轉車？其實九龍也是這樣安排，九龍東（油塘到石硤尾）要到九龍西（深水埗到美孚）還不是一樣要轉車！而九龍西以至葵涌荃灣，都可以不用轉車到港島。

其背後的邏輯是：要方便遠程的人，而寧願近程的人轉車。同樣的邏輯也用在沙中線的設計中：東鐵沿線的沙田大埔北區不同轉車到達金鐘，而由鑽石山站到何文田站都要在紅磡站轉車。

從大局著眼，遠程而來的人已經用了很多時間在車程上，再要他們轉車和等車，就會百上加斤；反之港島區內部的通勤，車程時間較短，用一點時間來轉車和等車也不 算是太大的不便，他們也可以選擇其他來往港島東西的其他交通工具。不過，無論怎樣改，最受惠的都是中環到銅鑼灣一段，有兩條鐵路可供選擇，而東區則被邊緣 化了！
另一個值得一提的是小西灣支線的建議，政府拋出三個方案，在柴灣及小西灣沒有進一步的發展之下，港鐵又會否再投下鉅資去興建一條有限使用的支線？

筆者曾建議不如將柴灣站變成支線，而直接由杏花邨站建一條銀灣主線，設主小西灣站和銀灣站，配合在歌連臣角以西大幅度填海，甚至可以將港島線的車廠，由杏花邨搬到新填海區，能夠進一步增加土地供應。

為此，筆者到實地考察，從山上看到銀灣和草堆灣一帶的海面，由於並不屬於維港範圍，也不是中華白海豚出沒的地方，可以用西九龍的方法，建堤圍後在圍內噴海沙填海，令到路面的滋擾減到最低。

以現狀計，基於港島東大片土地已經開發完成，如果再沒有填海計劃，可以預期現有的結構將穩定下來。但是如果實行港島東大填海計劃，可以進一步強化港島東的容量。

在十多廿年內，港島東的城市結構將會是：

一級商業區：鰂魚涌

二級商業區：前北角邨及北角碼頭

高級住宅：北角半山

中級住宅：各大中型屋苑

平民住宅：公營房屋、單幢舊樓

產業：太古坊及柴灣工業區

今日地產新聞摘要 20131127

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27199

2013年11月27日

【東方日報】指，辣招草案遭拉布，數億稅款積壓。政府去年十月推出買家印花稅（BSD），今年二月再「加辣」推出雙倍印花稅（DSD）壓抑樓市炒風，至今已過了超過一年及九個月，但多名工商及地產背景議員拉布阻撓下，兩條辣招草案要正式通過仍遙遙無期，其中負責審議BSD案的委員會連開十七次會議仍未開始逐條條文審議、審議DSD草案的委員會也先後開會七次，料兩條草案今年內無望通過。

【太陽報】報道，優惠代減價買家未必着數。發展商「見招拆招」，最近推售多個新盤及貨尾單位時，紛紛以「抗辣」為名，向買家提供各種優惠，變相減價超過一成，但由於有關優惠未能在正式成交價反映，坊間各項樓價指數繼續企穩，似跌非跌。消息人士質疑有關「抗辣花招」扭曲市場訊息，令沒有緊貼樓市的市民，誤以為樓價根本從未跌過。

【明報】指，重建盤「豪華化」，倡市建回歸平實。市建局當年設立「住宅單位認購意向安排」，原意為協助小業主在重建後可返回原區，保持在當地的社區網絡及生活模式，惟今次觀塘重建計劃，明顯反映計劃「虛有其表」，因重建遷出的小業主根本無力購買貴價的重建新樓。

【星島日報】指，長實今年賣樓不足50億。一手住宅條例生效下，加上政府審批樓花預售進度緩慢，有發展商銷售額更錄大倒退，長實執行董事趙國雄昨表示，本港住宅銷售額暫時僅錄四十多億元，料全年亦不足五十億元，遠低於年初所訂賣樓三百億元目標，更坦言屬擔任集團執董以來最差。

【信報】謂，趙國雄：現時不宜撤辣招。府一直未為樓市辣招定出日落條款，長實執行董事趙國雄表示，現階段難以撤招，擔心一旦發出錯誤訊息，除影響樓市外，亦會禍及經濟，引發不必要的震動。

【蘋果日報】說，合和灣仔王國，打響頭炮。在上世紀70年代上市的合和實業（054），近年鮮有銷售住宅項目，對上一次是2010年開售跑馬地樂天峯;，今次與信置（083）合作發展的市建局灣仔囍滙項目，正是合和灣仔王國的頭炮之一。合和在灣仔現有多項物業，據測量師行估計，合和在灣仔的物業估值高達300億元，主席胡應湘父子兩代打造灣仔王國黃金十年。

【新報】稱，樓宇維修圍標問題嚴重。強制驗樓計劃實施後令樓宇檢驗維修生意增加，但卻成為不法份子斂財的途徑。近日就先後有多個屋苑的業主，懷疑屋苑維修維修費不合理。有業界人士指，絕大部份大廈維修出現圍標涉及貪污，出標價「食水深」，高出正常價錢最少一倍，令業主負擔大大增加。

【文匯報】指，囍收4483票，今年最癲，新盤送稅增優惠購買力爆發。新盤以送稅增優惠下令市場購買力持續釋放出來，兩大新盤收票大收旺場。由信置、合和及市建局合作的灣仔囍昨日下午6時收票，消息指，合共收4,483票，成為今年新盤票王，以今日推售220伙計，超額登記19.3倍。至於今日截票、由南豐發展的東涌昇薈，至昨午已收2,400票，以首推318伙計，超額6.5倍。

【成報】稱，上月白居二僅錄106宗。根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，10月份全港累錄106宗居屋第二市場買賣成交個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），涉及金額約3.05億元，較9月份的115宗及3.40億元分別減少8%及10%外，兩項數值締造出四連跌頹勢外，並且同創近半年新低紀錄。

曾淵滄教如何投資物業

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131126/pba01/01.txt
文章日期：2013年11月26日

陸振球（明報地產版主管）

今年辭去城大主任職位的曾淵滄說，退休時要有3間物業，這便可以退休無憂。一個物業是自住，其餘的收租，由於一個物業收租，遇上壞租客或任何意外，租金收入會不穩定，有多一個物業，就可分散風險。

曾淵滄可不是光說不練，他早前接受《明報》訪問時便笑言：「我一早已可退休，現時在香港有10多個物業，新加坡有4個私人物業，退休生活費便靠租金收入。」

曾淵滄表示，他視買物業為集郵，只買不放，在1990年代開始便密密收集，他不怕銀行加息，因為租金是隨利息上升的。他最怕租不出，所以選擇物業地點一定要近港鐵站，最理想是港鐵上蓋。他舉一個例子，如果讓他選擇九龍灣德福花園及淘大花園，即使前者呎價較貴，也會選擇地鐵站上蓋的德福花園。

為何他這麼鍾情鐵路上蓋？主因是他曾買過非鐵路沿線的物業，在1991年買入嘉湖山莊，當年以呎價1800元購入了一個單位，他苦笑道：「現時4000元至5000元一呎，用20年才賺一倍。」另一個以120萬元買入的藍田匯景花園物業則戰績彪炳，今日樓價升至600萬元，「90年買入時1700元一呎，現在呎價7800至9800元，皆因位於港鐵站上蓋」。

無論是升值或不升值的樓盤，他均無意放售，上述兩項物業一持便近20年，他娓娓道出原因：「收租好似買股票一樣，每樣收吓收吓有感情，就像持有匯控（0005）股票一樣。」他表示，自己從來不買二手物業，因為怕麻煩，但也錯失了2004年最佳入市時機，因為當年沒有很多新樓盤推出。另外，現時自住的物業，今天回望亦令他有點後悔。當時有兩個樓盤可選擇，一個是1300呎山景單位，另一個較大為1900呎海景單位，他因為不想現金流較緊張，故選擇了1300呎的單位，但今日1900呎單位升幅較自己的單位多了一倍。

當記者問到現時樓價高，要置業十分困難時，他直言要有耐性等。他第一個物業便是1989年六四事件後買入，因當時港人對香港前途沒有信心，而他在1990至1993年期間也購入多個物業。他說：「年輕人由出來社會工作至退休，可遇上3個大跌市，在跌市便是尋寶的好機會。」

其實，因香港樓價高企，近年也漸多香港人在內地買樓投資或計劃作退休自住用途。那麼內地樓市的前景如何？入市又有何技巧？《明報》將在12月5日舉行中港物業投資講座，將由筆者與擁有數十億元物業資產的亞洲地產創辦人蔡志忠，分析內地與香港樓市最新形勢和投資機會，並會在12月14日舉辦「與曾淵滄教授同行投資及睇樓團」，由曾淵滄教授與筆者和讀者到中山一日遊，屆時會一邊講解投資內地房產的技巧，以及分享其他投資意見，並會實地參觀中山樓盤，有興趣參加讀者可登入此網址報名：mpfinance.com/property1207.htm。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131126

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月26日

【明報】指，鄭明明：近兩年炒印尼樓。鄭明明過去兩年未有入市港樓，但近期卻忽然轉趨高調，大手入票灣仔囍匯。鄭明明表示，在辣招下，樓價將會橫行發展至少兩、三年，當中中小型單位有一定需求，故走勢將較大單位樂觀。她又稱，近日與女兒等入票認購灣仔囍，亦是因為單位、樓價較細，故希望教導女兒投資物業。事實上，她早前亦有入票認購柯士甸站TheAustin，但因賣樓當日無暇出席而沒有購買。

【星島日報】指，學者指干預令樓市存隱憂。政府調控樓市政策不變，有學者昨天於一項講座中指出，政府干預愈多，將令樓市有隱憂，並建議待樓市發展較健康時撤辣招。另外，有測量師直指，過往本港樓市多受經濟影響而已，反而政策對樓市影響較次。

【太陽報】報道，公屋資源被濫用，檢討制度待何時。本港房屋問題有多嚴重，看看公屋申請宗數屢創新高便一清二楚，當局所謂三年上樓的承諾，根本是欺人之談。最可恨的是，港府不僅拓土建屋無能，連處理現有公屋輪候問題都一塌糊塗，造成珍貴的公屋資源大量被濫用，真正有需求的人士上樓愈來愈難，與公屋政策的原意背道而馳。

【新報】稱，業主訴苦稱百佳不合作，超市僭建案無限期押後。港島堅島長庚大廈一名地舖業主，指經營百佳超市的相連舖位存在僭建物，按立案法團要求勸諭屈臣氏集團合作拆建，但不果，長庚大廈昨在高院興訟控告遲遲不採取拆除行動的業主藐視法庭，業主庭上訴苦，表示已盡力與百佳商討，惟對方開出條件，要求160萬賠償、延長租約3年及就租金設上限，業主難以答應。

【蘋果日報】說，半世紀老店，拒再囍歡里，舊舖主：賤價收購，高價出租。由信置（083）、合和（054）及市建局合作的灣仔囍匯基座商場「囍歡里」，近期密密發信邀請昔日商戶回巢，惟當年老店，仍在灣仔經營的已寥寥可數。當中，經營半百老字號囍帖舖負責人指，市建局當年賤價收購，今日或高價出租，擔心承租後，店舖收入僅夠支付租金，放棄進駐。

【東方日報】指，元朗新區發展前劏到盡。政府正研究發展元朗五條非原居民村落，即亦園村、田心新村、新生村、石埔尾村及沙州里二村，有坐落於其中一村的千呎平房，外牆高達三米，內裏卻有十多間約一百五十呎劏房，每間設有廚房、廁所及露天小花園，租金近四千元。業主表示，劏房已租出六間，十月初開始入伙。

【文匯報】指，羅素街新舖，英皇料年租億三。坊間流傳「收租好過打劫」，尤其本港樓市被辣招重重包圍下，發展商做「收租佬」不失為一條出路。英皇國際(0163)執行董事張炳強昨表示，旗下銅鑼灣羅素街22-24號4層高的重建項目最快明年底完成，重建成本14億元，預計可供出租面積將由約2,000方呎大增至約8,000方呎，月租收入1,100萬元，每年約1.3億元，較未翻新前增加近三倍，回報率9%。

【成報】稱，赫德道16號全棟標售意向價5億。九龍尖沙咀赫德道16號現全幢公開招標出售。據代理仲量聯行指出，該物業將以「交吉」形式出售。截標日期為2013年12月18日正午12時。業主意向價為5億元。

【信報】謂，黃竹街舊樓重建「滑鐵盧」。市區重建局旗下第二輪「需求主導」重建項目中首錄「滑鐵盧」個案。市建局公布，深水埗黃竹街25至31號項目由於未能在限期前集合八成或以上業權，故終止該個需求主導重建的項目。而大角咀福澤街／利得街項目則順利集合了81.66%業權，同意將其物業售予市建局作重建，將可提供96伙，其中低層單位預留作「樓換樓」之用。

樓市泡沫篇（二）：按揭保險與樓價

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

Peter Paker

2013月11月25日

簡介

筆者前文已交代香港有幾多成業主已供滿樓，本文將會分析按揭保險究竟與樓價有沒有任何關係。為何要分析高借貸比率的按揭與樓價的關係？因為美國次按爆發的其中一個原因，其實與高借貸比率有關，曾聽說，美國當年甚至連低收入人士可以透過零首期去買樓，當樓價下跌及經濟下滑時，很多業主會應付未了供款，以致很多物業被銀行強制收回、拍賣，當地樓價因此大幅下跌。

在香港，置業人士可以透過按揭保險，向銀行申請7 - 9成按揭去買樓，上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看，這班上車客財力一般會較弱，應對逆境的能力可能會較差，尤其今天樓價已上升了很多。萬一樓價會下跌，會否出現有很多人應付不了供款的情況，香港會否出現美國次按般的情況，也值得去研究。

本文將分析：

• 按照已提取按揭貸款宗數及金額計算，按揭保險佔整體已提取按揭貸款的比例；

• 按揭保險所佔比例與樓價的關係；

• 按揭保險所佔比例變化之原因。

發現及結果

首先，香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字，包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外，根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」，會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較，就能知道當月新造7 - 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖一列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例

圖一

從圖一所知，從2009年3月至2013年5月，期間CCL由60點上升120點，但透過以7 - 9成按揭保險的比例卻不斷下降，以提取貸款宗數（貸款金額）計由2009年年初的20%（17%）跌至6%（6%）。樓價上升，以高借貸比例入市的人卻下降，這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。

其次，按揭保險比例下跌主要與金管局收緊按保條件有關，如下：

2010年8月13日公佈

• 銀行須為樓按申請者進行壓力測試，並假設利率回升幅度不少於2厘，在壓力測試下貸款人的供款與入息比率不得超過60%；

• 按揭證券公司宣佈暫停接受超過九成按揭貸款之申請；

• 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由1,200萬元調低至720萬元；將所有入息種類人士之供款佔入息比率的上限劃一定為5 0 % 。

2011年6月10日公佈

• 按揭保險計劃下的所有產品將只接受680 萬港元或以下的住宅物業之申請。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由720 萬港元調低至612 萬港元，而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，則會維持現有600 萬港元的最高貸款額上限。

2012年9月18日公佈

• 若申請人於申請按揭保險計劃時（包括申請用作套現之再融資按揭貸款），已經擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未完全償還按揭的住宅或非住宅物業，其按揭保險計劃申請的供款比率上限會由現時的50%下調至40%。若這些申請人是自僱的非專業人士，並且申請高於85%按揭成數的按揭貸款，有關供款比率上限則會由現時的45%下調至35%。至於非套現之再融資按揭貸款則可獲豁免上述修訂 ;及

• 所有按揭保險計劃申請之貸款年期上限， 由40年下調至30年。

2013年2月23日公佈

• 現時，按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業新造最高九成按揭貸款。 在修訂後，只有400萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款。 住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬港元。

另一方面，圖一顯示從2013年6月起，按保比例由低位升至8 - 10%，這可能與「白居二」有關。儘管「白居二」及低價物業成交比例增加，但新造按揭保險宗數卻跌至400宗（圖二），按保貸款佔整體按揭宗數比例卻是十分低。

由於按保申請人借款比例高，同樣地貸款年份不得超過30年，在買同一價值的物業時，按保申請人的供款金額會較高，按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。

因此，在3D辣招及收緊按揭措施下，每月新造7 - 9成按揭只有400多宗，以及有加3厘壓力測試的規定，就算樓市真的出問題，理應受影嚮的範圍並不會太大及太廣。

圖二

如果是心水清的讀者，看完圖一後可能會發現一個問題，圖一是用整體按揭貸款宗數及金額去計算按揭保險的比例，但是，按揭保險只適用於一些較低價的住宅物業。自2013年2月末起，按揭保險只適用於$600萬或以下的住宅物業。讀者們可能會問：「Peter 仔，你混入一些高價物業交易去計算按保比例，按保比例肯定會低，因為一件高價貨成交起碼可以頂到2 - 4間上車盤，你的分析有一定的局限性。」。

由於得到網主的特別幫助，提供2013年4月至9月的住宅買賣成交數據，我就能知道$600萬或以下住宅物業的成交宗數，特此感謝網主的幫助。因此，便可知道按保貸款宗數佔$600萬或以下住宅物業的比例。詳情如下表：

 

	2013-4	2013-5	2013-6	2013-7	2013-8	2013-9
$600萬或以下的住宅買賣宗數 (A)	2,839	3,572	3,256	3,616	3,033	3,291
$600萬或以下住宅佔整體成交的比例 (A/C)	81.2%	81.6%	82.4%	79.8%	80.9%	81.9%
按保當月提取貸款的宗數 (B)	368	363	325	434	393	352
按保佔$600萬或以下成交宗數的比例 (B/A)	13.0%	10.2%	10.0%	12.0%	13.0%	10.7%
所有住宅物業買賣宗數 (C)	3,495	4,378	3,953	4,534	3,748	4,017

從上表可以反映，$600萬或以下住宅物業的成交宗數佔整體約8成左右。而按保貸款提取宗數只佔$600萬或以下成交約10% - 13%（當中還包括「白居二」的因素）。即是說，現在買600萬或以下住宅的人，有8成多至9成買家都能拿出最少3成首期。由於今天實施正面信貸資料庫及不經壓測的借貸只借3 - 4成，今天能拿出來的首期一定是自己「荷包」的錢，而不是「借上借」班回來的首期。

總結

唔好意思又係果句，業主及樓市根本沒有存在嚴重過度借貸的可能性，今天最可怕的事，並不是CCL120點下的高樓價，而是在這個所謂極高的樓價下，為何整體業主借貸水平卻是不合理地低？究竟樓市是否存在泡沫，請讀者自行判斷。

今日地產新聞摘要

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月25日

【新報】稱，梁：新界東北不會變天水圍。曾在上次施政報告中指房屋問題是政府施政「重中之重」的梁振英，昨日再就新界東北發展計劃開腔爭取支持，指現時新界東北發展規劃已形成，有平均社區規劃和良好交通配套，不會造成「第二個天水圍」。

【成報】稱，解決住屋，讓年輕人有歸屬感。特首梁振英昨在地區諮詢會上指出，特區政府的工作有四個主要方面，分別是貧窮、老年社會、房屋和環境，其中較多市民關注的是本港近年樓價和租金高企情況；運輸及房屋局局長張炳良則指出，若能解決住屋問題，可以增加年輕人對社會的歸屬感，亦明白現時租金佔年輕人收入的大部分，但現階段在住屋供應不足下，不會推行租金管制。

【蘋果日報】說，屯門研建大型公屋。政府除為私樓土地供應「扭盡六壬」外，興建公營房屋的土地亦寸土必爭。土木工程拓展署現邀請顧問，就屯門新慶路附近1幅約8公頃土地，進行平整地盤及基礎設施工程的研究及勘測，預計明年初正式開始，2018年完成，為中期公營房屋土地籌謀。

【信報】謂，陳茂波︰覓得都市用地。政府加緊物色發展用地，發展局局長陳茂波昨天在網誌透露，第二階段的綠化地帶檢討即將完成，初步物色到一定數量可供發展的土地，由於其緩衝作用和保育價值相對較低，故考慮作都市擴展之用。陳茂波在網誌表示，局方已經進行了一段時間的新一輪土地用途檢討，包括短期租約、臨時撥地、工地等政府用地的檢討，及第二階段的綠化地帶檢討即將完成，初步已物色一定數量可供發展的土地。

【東方日報】指，掃管笏3地料「跨年度」供應。政府年初公布本年度賣地計劃，表明有22幅土地需改劃用途，故大部分土地需安排在下半年登場，但距離公布本年度最後一季賣地計劃愈來愈近，撇除剛進行改劃階段不久的土地，部分地皮更完全未有改劃迹象，其中包括三幅屯門掃管笏地皮，預料涉及單位多近1,600伙，業界指出，該批地皮完成改劃程序最樂觀亦要一年半載，估計不但未能趕及推出，更隨時成為「跨年度」供應。

【文匯報】指，兩新盤鬥法，收票均逾千，鄭明明入14票撐囍。11月新盤混戰「白熱化」，本周將有兩大新盤短兵相接，目前收票均已逾千。以低過同區二手價錢作招徠的灣仔囍，到昨晚暫收1,800票；資深投資者鄭明明亦撐場，表明會入14票。另一邊廂，主攻用家市場的東涌昇薈不甘示弱，至昨日亦收近1,500票，發展商稱有信心收至2,000票，更揚言加推會考慮調整售價，兩盤戰況相當激烈。

【星島日報】指，白加道洋房三號屋5.38億沽。新盤加速銷售部署步伐，連帶豪宅新盤推出市場後亦即錄承接，位於山頂白加道28號的三號屋，發展商昨限量推售一伙，即日錄得成交，連雙車位以五億多元沽出，實用呎價九萬四千餘元，於本港最高洋房造價排第十位。

【太陽報】報道，二手樓登記三周增16%。樓市持續聚焦於一手新盤，二手業主叫價不再堅持，令交投較之前略為增加，本月截至廿一日，共錄2,038宗二手住宅買賣登記，按月增加16%，將軍澳維景灣畔及柴灣杏花邨增幅更達2.8倍與2倍。

【明報】指，計清成本，租金回報約2.8厘。本周三開售的囍匯，單價首批推220伙，逾五成屬一房單位，平均實用呎價22,753元，而發展商提供最多17.5%的優惠，令整體平均呎價降至約18,771萬元，若以樓盤附近的嘉薈軒和YORKPLACE較新物業每呎約55元租金計算，租金回報似逾3.5厘。

買囍滙收租好嗎？

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131122/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2013年11月22日

由信置（0083）、合和（0054）及市建局合作的灣仔囍滙2期，昨公布價單，項目首批推220伙，逾五成屬一房單位，平均實用呎價22,753元，惟發展商提供最多17.5%的優惠（包括10%即供折扣、7.5%的印花稅優惠以及2%特別折扣），令整體平均呎價降至約18,771萬元，低於區內近年落成的樓盤二手呎價一至兩成，與2010年開售的麗展（0488）萃峯首批呎價相若，屬灣仔區5年內呎價最平新盤。

有喜歡投資物業朋友看完囍滙價單的報道後，今早來電詢問買個單位來收租是否划算，筆者覺得責任重大，就在這裏作一點的分析。

首先，要留意首推的220伙，乃今期第2座及第3座21樓以下的中低層單位，大部分只能擁有近距離的樓景，樓價估計較稍後推出的第1座可以望修頓球場，高層甚至可望海景，自然會較相宜。

另外，若立心一定要買「平貨」，便要留意稍後公布的銷售安排，因現時法例規定，新盤首推一定要公布樓盤至少2成的單位價單，所以囍滙才要公布220伙的價錢，但法例沒有限定首天賣樓一定盡賣220伙，比方說可只賣100伙，尚餘的120伙，發展商可選擇擇日再加價賣，而之後再加推的單位，自然也可以加價，有心入市便要問一問自己，入票後揀不到首批單位，會否接受以後可能加價的單位？最重要是不要受氣氛影響，又或以為入了票便一定要買，最終買了較預算貴的單位而後悔。

另外也要清楚，樓盤首批單位雖提供最高達17.5%的折扣優惠，也有須留意的地方。因其中10%的優惠是要即供才有，而樓盤要2年後才收樓，即是錢先付了，但2年後才可收租，若估計租金回報為3厘，便等同少6%的收益或折扣優惠。

另外，折扣其中包括7.5%的印花稅優惠，但這筆錢並非真正會落你袋，而是用來支付給政府的，若買樓作收租，計算回報便應排除了這個金額。

若計及上述的折扣因素，筆者認為囍滙首批220伙的真正樓價，其實等於約每呎2.1萬元左右。現時附近較新樓盤如嘉薈軒及YORK PLACE，市值租金約55元左右，假設囍匯收樓時也可每呎收租55元，但就要扣除每呎3.5至3.8元的管理費，以及要代租客付出的差餉等費用，則實收約50元，以每呎2.1萬元樓價計，淨租金回報率為2.8厘左右，算是合理。

當然，以上是假設兩年後租金水平與現時相若，至於屆時租金是升或跌，則筆者沒有水晶球，恕難預測。

那買囍滙收租好不好？筆者的取態是中性，但可提供另外一些數據作參考：今日散戶也可申請的人民幣兩年國債，估計每年可收息2.8厘，另市場估計人民幣每年可升值2至3%。此外，現時買領匯（0823）收息，預期收息率約4.1厘，當然，短時間內，領匯會有股價的波動。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

自求多福 珍惜上車的機會

汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。

2013-11-22

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/21337

97年，當時人人看好樓市，成交曾創下單月過兩萬宗，結果到了03年普遍樓價也以六、七成地下跌。

到了06年，市場應該重新籌備增加供應的時候，香港人仍活在八萬五的陰影下，不熱衷增加土地供應，甚至抗拒增加公屋供應及重建居屋。

金融海嘯後，人人自危如世界末日，卻原來是入市良機，當時有需要買樓自住而最後決定不入市的人，是歷史性的大輸家，是「機會成本」的最佳負面教材。

我想說的是，群眾一直也是錯的，在政治上民意可能是上帝，但在經濟上卻「靠唔住」，市場結果往往和群眾意願背道而馳。

房協是具公信力的機構，所以旗下樓花地盤發售價更有啟示性，2012年發售綠悠雅苑，平均實用呎價是6510元，而近期推出樂融軒也以市價出售，這告訴了我們甚麼？

很多人包括學者也期望增加供應土地和多建居屋解決上車問題，無疑這理論基礎是對的，但實踐是講究 right time do right thing的。現實是，正確的時候才能做到正確的事，如06年增加土地供應是正確的，但當時民意是不支持的，但是同一件事現在做雖然民意支持，但今天已是量化貨幣的年代了，已是too little & too late！可以做的太少也做得太遲了。

增加土地供應這正確的事，既然沒有在正確的時間去做，我們應面對及探討有關的效果落差。

政府是全港最大的發展商，當然要承受市場的效應及回響，愈多地皮樓價就不會貴？不對，愈多的土地供應只是可減少泡沫，不可能抗通脹及反物價，以為樓市問題完全是炒樓引致的想法，由頭到尾也是根本性錯誤。現實是，樓價高企的最大因素是因為貨幣貶值，增加土地的結果，自然是地盤更多，愈多人起樓建築成本只會愈貴。結果起出來的樓也愈貴，未來幾年，恐怕政府在賣樓時，是會由自己一手印證樓價高的合理性了。

市民也不要以為多建居屋便可以買到平樓，居屋從不是損耗公帑的事，居屋基本上是政府賺大錢的政策，未補地價的居屋部分，多年來的升值，已變相令政府擁有以千億計的資產庫！所以居屋從來也沒有以公帑優惠給小市民，只是有暫免補地價的安排，和將成本以補地價比例去調節的一點彈性。

不要浪費現在仍存在的入市機會，樓價短線下跌的機會雖然存在，但長遠上升才是市場的「地心吸力」，內地樓市宏調已告訴我們，調控樓市政策其實也是鞏固樓市政策，而剛性購買力也會愈累積愈多。量力而為入市吧。

以上是從市場角度去探討樓市，而政策的評估又如何？金管局總裁陳德霖於本月十五日在立法會的言論，表現了一些事實是改變了的。

政府對樓市辣招的態度已由「絕對不會撤招」已變為「留意幾時撤招」，也開始警惕若樓價下跌要用減辣去及時配合了。

顯然，政府已控制了樓市大局，除控制樓價不上升外，也能掌控樓價不會跌得多過一、兩成。這是很重要的改變，這代表樓市風險也正在政策下變得有限，上升風險及下跌風險也在政策下被格式化。既然樓市下跌的風險有限，政府難以左右的物價及通脹風險顯然是較高的。

風險既已「掌握」，買家現在能買到平10%的單位，或者大膽還價10%，可能是最正確的策略，「等」的風險其實相對是較大的，更吃虧的是被動。「買」及「不買」其實也充滿了風險，也是我在金融海嘯後提倡人們趁機入市的觀點，掌握今日可評估的風險，比被動承受未來無常的風險更實際呢。何況，在樓市辣招下，買家在買入物業三年內若賣出也要付「懲罰性」稅款，如果買家不打算短期賣出的，短期的樓價上落還有意義嗎？現在買入是否能配合長遠投資部署才最重要。

金管局轉虧為盈，原因是環球整體經濟趨向平穩，但陳德霖在立法會回應議員時所提出的更新數據，是更重要的入市參考。

（1）經過多輪收緊按揭措施後，本港平均按揭成數已由2009年的六成四，下降至近數月的53至55%。

（2）市民的供款與入息比例也由41%降至今年九月的35%。

以上理據，若不設前提去看，認為樓市長遠上升是否更合理？

今日地產新聞摘要 20131122

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月22日

【明報】指，梁振英：用地短缺，籲支持改土地用途。特首梁振英在區議會地方行政高峰會上表示，本港住宅和非住宅用地均短缺，未來在各區皆要想辦法，將目前未發展的土地，改劃做發展用途。城規會會謹慎處理，考慮地區意見，但要不失時機，否則做得太慢、市場情况轉變，將難以照顧需要。他又說，老人院舍等地區設施，在社區中「不是最受歡迎」，但社會上的人都會老，冀大眾發揮「人人為我、我為人人精神」支持。

【文匯報】指，政府起動，東九新商廈「有景」。雙倍印花稅實施大半年後，市場開始陸續消化有關措施，商廈交投氣氛有好轉象。以東九龍為例，作為政府重點發展的區域，近日首度有全新商廈項目推出，並以貼市價開售。另外，太古地產也首度進駐該區。有代理預料，九龍東商廈前景將更見明朗。

【新報】稱，港府建屋覓地遇阻滯，張炳良籲港人要體恤。張炳良昨出席恒生管理學院活動時，談及難覓地問題，認為大家都認同要多起房屋，但各區都不希望在自己的區域再增加人口，他希望社會要思考，願不願意為他人付出，解決問題。

【信報】謂，完善房屋階梯，有利善用資源。談到房屋階梯，普遍的想法是漸進式地由租住公屋進而購買居屋，然後轉換私樓，而隨着家庭負擔能力提高，單位面積亦愈換愈大。

【星島日報】指，屯門兩地增密度料今過關。政府決心增加建樓供應，包括提升推出地皮發展密度等，最近兩幅列入今年度賣地表的屯門良德街及震寰路私宅地皮，最新獲得規劃署支持，將項目住宅樓面地積比率增加兩成，令該兩項地盤可建單位數目最新增加至六百六十五伙，額外增加三成四單位數目。

【太陽報】報道，財團忌辣，24億轉戰英倫。政府年初推出新辣招「波及」商業市場後，已有唔少投資者轉投海外物業。劉Sir八到，本港老牌家族培新集團亦將「戰線」伸延至英國，好似倫敦同埋曼徹斯特兩個商業項目，就用咗合共約1.94億英鎊買入（折合約24.2億港元），都算係本港近年比較大手嘅海外物業投資。

【蘋果日報】說，上水匯招租，明年中開業。舊樓收購王楊世杭的家族公司培新集團，近年加重在港的投資組合，其在上水龍琛路48號的單幢商業零售項目上水匯正式招租，預計商戶可於明年中開業，月租收入估計可達700萬元。

【成報】稱，囍滙2期「開心價」18771元。步入11月下旬，大型新盤搶客戰日漸白熱化。開價平絕東涌的南豐昇薈昨日首次收票，發展商表示，首批開價為「啟動價」，日後或有新部署；信和（083）等合作發展的灣仔囍2期昨日公布首批220伙價單，提供17.5%優惠，折實平均實用呎價18,771元，發展商表示首批「開心價」低同區二手兩成；另新地（016）堅尼地城Imperial KENNEDY前晚推39伙後，即沽8成，發展商趁勢加推21伙，並輕微提價2%至3%。

【東方日報】指，山頂普樂道地段，呎價貴絕全球。香港超級豪宅地段樓價冠全球，據財經網站BusinessInsider最新調查顯示，香港山頂普樂道為全球最貴豪宅地段，平均呎價達約8.6萬元，除按年上升10%外，相對次高的英國倫敦肯辛頓公園，每方呎高近9,000元。

超人又賣產與美債息回升

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131121/pba01/01.txt
文章日期：2013年11月21日

陸振球（明報地產版主管）

 

今日大家打開報紙，看到最觸目的地產新聞，當然是10年來未有在本港推出樓盤的和黃（0013），將旗下山頂白加道28號單邊洋房8號屋，作價7.4億元售出，不但創出今年住宅物業最高單一成交銀碼，亦是普樂道10號前年6月以8億元售出後，近兩年半來最大銀碼豪宅成交。而該物業實用呎價逾10.7萬元，也是香港歷來豪宅成交的第三高。

同一時間，市場亦傳出和黃持有的觀塘創業街9號商廈，獲準買家以約12億元洽購已至尾聲，以總樓面約12萬方呎計，呎價約1萬元；物業於2004年落成，樓高約25層，每層樓面約6580方呎。

資料顯示，白加道28號合共7幢洋房去年曾低調放風放租，實用呎租叫價約200元（建呎約160至170元）。如8號屋以實呎200元租出的話，月租約137萬元，回報率約2.2厘。至於創業街9號商廈，有業界以該物業現時平均呎租約20元推算，若落實以12億元成交，新買家的回報率約2.4厘。

上述的地產新聞，固可解讀為在淡市中，始終存在有實力的買家不怕高價接貨，屬利好消息。不過有買必有賣，有關新聞也反映「超人」李嘉誠貫徹近一年在香港地產市場「有出無入」的行徑，即未有買入任何地皮之餘，卻不斷套現賣樓，不理原來是否打算長線收租，又或已收租多年的投資項目，總之有人出到價便賣，是否反映「超人」對香港樓市的一些看法？

另外，上述兩項目物業，租金回報都只是略高於2厘，但昨晚美國10年債息也已回升至2.8厘，相比之下，大家覺得在香港投資物業是否仍然吸引？

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131121

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2013年11月21日

【明報】指，避雙額印，紀惠廖偉麟：寫字樓回報差，轉攻酒店收租。雙倍印花稅（DSD）打殘工商舖物業交投，投資者唯有見招拆招，轉移陣地。紀惠集團副主席、資深工商舖投資者廖偉麟，個人近年一直主力投資寫字樓收租及短炒，惟政府無撤招意欲，迫使他及集團也要轉型開拓新機會，例如集團最近就以6.8億元透過「買殼」購入銅鑼灣晉逸時代精品酒店全幢（ButterflyOnMorrison），首次殺入酒店業。

【蘋果日報】說，白加道28號售7.4億呎價10萬，和黃賣山頂屋，歷來第三貴。今年多次嘗試「拆骨變賣資產」的長和系，本周仍「死口唔肯直認」拆售山頂白加道28號獨立屋項目的和黃（013），昨日終現形，以7.4億元落實售出其中最貴單邊的8號屋，連雙車位，實用呎價逾10.78萬元，問鼎本港洋房呎價第三位。

【文匯報】指，四叔再捐5萬呎地，擬建青年宿舍。四叔昨於四川出席活動後會見傳媒，席間突然公布，在落實兩幅捐出的元朗馬田壆及屯門藍地福亨村路地皮後，個人會再捐出毗鄰兩幅土地，「好多人話我送搵唔送搵，而家都送埋。」其中一幅位於馬田壆地皮毗鄰，約1萬呎地皮，現時規劃為加油站。另一幅位於藍地博愛醫院用地的附近，現時規劃為低密度住宅及社區用途土地，佔地約4萬方呎。

【東方日報】指，辣招阻截工廈炒家入市。自今年二月推「雙倍印花稅」（DSD）措施後，工廈物業買賣註冊價、量持續於低位徘徊，究其原因，是「辣招」大大增加投資入市成本，「摸貨」活動大不如前。同時，部分用家為免徵收額外稅款，惟有轉投租務市場，扭曲市場正常發展，工廈買賣成交受阻。除非政府撤銷或對相關政策「減辣」，否則市場將難真正復甦。

【星島日報】指，啟德新增密度明提交城規。政府多方面增加中長房屋供應，除「見縫插針」式覓地外，亦研究提升市區發展密度，其中三幅已列入賣地表的啟德發展區地皮，以及鄰近一個居屋地盤，擬加密至五倍半至六倍地積比率，將於明天遞交申請予城規會進行首次討論，該項申請涉及額外增逾千伙住宅單位供應。

【新報】稱，一手戰幔再起，港島新界區接力。近期九龍區新盤強陣出擊，其中鄰近柯士甸站及奧運站之數個新盤銷情相當熾熱，搶盡市場目光。另一方面，港島區新盤亦如箭在弦，加入新盤混戰，如位於港島西區的「ImperialKENNEDY」、北角「維峯」及房協筲箕灣的「樂融軒」等。事實上，自從第四季起，發展商開始加快推盤步伐，競相推售新盤，首先由九龍區一眾新盤掀起序幕，而現在則是港島區眾多新盤緊接「出籠」。

【太陽報】報道，新盤追數修例後套350億。一手銷售新例生效至今已近七個月，發展商推盤意欲有增無減，初步統計，新例後全港新盤已錄約3,500宗成交，涉額約350億元，當中以新世界發展表現最為突出，近月連環開售多個新盤，全年售樓金額已突破130億元，創集團歷來新高。

【成報】稱，新地商場兩月料吸金24億。新鴻基地產（016）旗下將軍澳區龍頭商場東港城，租金及營業額媲美傳統市區。為配合區內人口急速發展，2013及2014年度東港城啓動6項大型商戶優化工程，包括協同八大旅行社擴充「將軍澳最大旅遊專區」、打造將軍澳「區內最多珠寶及電器品牌商場」，引入34家「餐飲名店強勢列陣」及短期租戶策略，成效斐然，開拓東港城全新租務版圖，打造嶄新營運模式及消費商機。

【信報】謂，受惠低息港樓價未來一年料橫行。辣招未撤，海外物業續受捧，第一太平戴維斯全球研究部董事YolandeBarnes表示，本港未來一年樓價下跌二成的機會甚微，美國未有退市。

王弼：棄樓買領匯

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131120/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2013年11月20日

昨天工作中接到一個老朋友的來電，說是希望可給點意見，解決她的「煩惱」。

這位朋友早已「搵夠」並處於半退休狀態，並最喜歡投資「磚頭」，且現金流強，每隔三年左右便又有新資金買樓，現在擁有的物業數目，可能雙手所有手指都不夠用來計算。

朋友說，今年初起又再睇樓，最近看到一些心水物業，有入市意欲，但計過租金回報，估計只有2厘多一點，實在「落不了手」，所以問有何意見可參考。

剛巧筆者在忙，想起個多星期前邀請了獅子山學會行政總監王弼作投資演講，之後他又傳來一篇題為《棄樓買領匯》供明報理財會會員閱讀的文章，內容可能適合朋友所需，遂將該文章轉寄給朋友參考，現摘錄部分內容如下：

「投資要講貨比貨。我沒有水晶球，不知樓價會否永遠向上，不過如果我一定要投資抗通脹的話，買樓收租相對領匯（0823），我一定選擇後者。領匯最近公佈業績，中期息派息80.22仙，以過去增派息的幅度計，末期息有可能達85仙，以現價約39.5元計，利率仍有4.1%，比買樓收租高得多，更不用為空租、租霸、政府徵收印花稅等煩惱，還有未來五年仍有加派息的空間，和因加派息所衍生的股價升幅，又可以選擇以股代息享受真正的複息財富效應。」

「領匯，是一隻非常悶的股票，但投資永遠是勝者為王，而不是尋刺激。有紀律耐心地等收割，有高度的投資紀律，是在央行瘋狂印鈔下的必勝之道。當大家有大量領匯這類優質股票打底，之後自然能安心玩較高風險的尋寶遊戲。」

撰文：陸振球（明報地產版主管）

樓市的週期

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月11月20日

現在，全香港的人都預測樓市會下跌，越有學問的人，預測越悲觀，他們經常以97年為例，樓價從高位下跌七年，雖然，期間亦曾經試過反彈，但亦只不過是短暫光輝，最壞的時候樓價足足下跌了七成，這是一個非常驚人的百份比，所以，他們現在預測樓價會下跌一半已經是非常樂觀，但我很奇怪，他們只是說97年之後樓價曾經下跌七成，但從未聽過他們說樓市在03年之後，樓價調頭回升，而且暴升了幾倍，雖然，在08年環球金融海嘯的時候，樓價亦曾經下跌了兩三成，但很快樓市便作出V型反彈，現在樓價普遍已經超過了97年的時候很多，但是又沒有多少人提及這個情況，但現在樓價高，大師級學者，經濟評論員就一個一個行出來說現在樓價太高，請大家不要忘記97年的時候，樓價曾大跌七成。其實，有什麼好預測，樓市升升，跌跌，升完又跌，跌完又升，這就是樓市的週期。

羅貫中先生寫三國演義的時候，第一句便寫，話說天下大勢，分久必合，合久必分，若果照我剛才所説，羅貫中先生根本不用寫三國演義，因為一個朝代會因某種原因分裂，但是又會結合，正如樓市升跌，不過，在過程中，不知淘汰了多少英雄豪傑，亦即是羅貫中先生所描述，浪花淘盡英雄，樓市一樣，在升升跌跌的過程中，不少參與地產投資的人被淘汰，但是亦有很多人成功，視乎大家怎樣認識，了解樓市。

大家唔好認為可以駕馭樓市，不但一個人不能，甚至是政府亦不能，樓市是非常巨大，它是會隨着既定週期移動，什麼人為因素只不過令它稍作偏差，或者將上升或下降速度減慢，試圖改變樓市的週期，將它縮短甚至轉向，最後受損傷的反而是那人或者政府機構。樓市升跌，看似簡單，其實專修博大精深，那些非常聰明自問睇通睇透樓市的人，他們最後都會給樓市起伏吞噬，那些不太起眼的人反而能夠在樓市中生存，甚至搵大錢，所以，一般人看樓市，或者在樓市中非常成功的資深投資者，他們都不太起眼，學歷又不高，甚至有人以一腳牛屎來形容他們，認為他們成功只不過好彩，並沒有什麼真憑實學，所以，很多人認為物業市場是一個很容易搵錢的地方，連那些投資者都可以，他們為什麼不能，況且，他們當中不少有專業人士資格或者有高尚學歷，到最後，那班人又會被淘汰，只留下一些不太起眼的人，是不是很奇怪。

總括來說，樓市的週期是處於一個上升的軌跡，不過，在其間波濤起伏，上下顛簸，如果不被淘汰，在別人眼中，他是一個專業的投資者，但是，他們又會認為，那一個專業投資並沒有過人之處，他是不過是好彩而已。

城市結構大重組（六）：沙田

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-六-沙田-040625126.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 8時前

沙田區是全港人口最多的區域，現時已達63萬人，據政府推算2021年更增至超過71萬人，即是不足十年增加8萬人，或者上升13%。這些新增的人口住在那裏？沙田有四個地方正在大興土木，成為人口的增長點。

其一，就是烏溪沙站，正在興建的大型項目迎海約3,500個，沿海還有三塊地皮，其中一塊已被長實投得，另外隔鄰大埔區西貢北選區的十四鄉，新地有大型發展計劃，規模達4,900個，還有帝琴灣對面的新地西沙地皮，總共大約有9,000個單位。

其二，就是九肚山對面的麗坪路多個地盤，其中以地盤A規模最大，限建 970個，多幅地皮估計可興建大約1,500個單位。

其三，火炭站對面的坳背灣街1-11號項目，約有1,200個，而比鄰的沙田冷倉和百色貨倉，已多次申請發展。

其四，是大圍，最主力是大圍站上蓋2,900個，還有香粉寮地盤，數個新居屋地盤等，不過還有更大規模的是水泉澳公屋項目，單位達11,000個，總共大約有15,000個單位。

粗略計算，總共有26,700個，以每戶3人計，剛好就是8萬人。若從新增人口的階層計，就有機會看到未來發展的趨勢。

烏溪站迎海、彩沙街、大圍站上蓋和火炭項目，是大中型單位的大型屋苑，屬於中層階層住宅，約有8,100個單位

十四鄉項目、西沙地皮、麗坪道，是低密度及獨立屋，屬於富裕階層住宅，約有6,500個單位。

大圍新居屋及水泉澳公屋，屬中下階層住宅，12,100個單位。

我們可以從幾個層次，分析沙田未來的變化：

1. 人口數量上的增加，集中在大圍站（佔56%）

大圍暫時未有大型的商場，消費以大圍站至大圍村一帶的地舖為主，未來大圍站項目將會有個62萬呎商場，約相當於新城市廣場的一半。雖然計劃中的中等階層住宅只有2,900個，但不要忘記近年落成的名城有4,328個、溱岸8號有981個，還未計算新地香粉寮項目有816個，四個項目前後共有9,025個，以一戶3人計，中等階層人口增加了2.7萬，而其間完全沒有新建的商業設施。

2. 社會階層上的增加，集中在中下階層（佔45%）

12,100個公屋和居屋（未計小瀝源原置安心地盤，大約是1,000個居屋），水泉澳是大型居屋，應該會自設商場，不過數個新居屋只有單幢或雙幢，應該都沒有商場了，但他們都會在大圍站購物消費，以至轉車。

未來大圍站將會成為另一個交通樞紐，除了東鐵（未來的南北走廊）轉馬鐵和沙中線（未來的東西走廊，還有大型的巴士及小巴總站。筆者估計沙田站商場群成為跨境場和跨區場，而大圍商場則成為沙田南部十多萬人的本地場，而現時不斷擴張中的大圍村街舖和食肆，將繼續壯大。

3. 寧要貨倉，不要商場

現時沙田區內的富裕階層住屋，分散在各個半山區內，如銅鑼灣山、火炭南北半山，以及九肚山，未來麗坪路全面落成，戶數比整個九肚山還要多，這些家庭會到那兒消費？本來，火炭站隔鄰的沙田冷倉和百色貨倉多次申請為酒店或商場，不過經當區居民和區議員多次反對，商業活動就唯有轉到沙田站商場群組。

4. 烏溪沙長大，迫爆馬鞍山

烏溪沙站沒有規劃商場，迎海有個小型商場，但到十四鄉項目落成之時，他們不會因為屬大埔區或西貢北而不去跨區消費，結果他們就要仰賴馬鞍山站商場群組。筆者預期在未來將會因人流增加而令到商場提升，不過由於並不是傳統的遊客消費區，所以難以和其他商場群組相提並論。

在十多廿年內，沙田的城市結構將會變為：

一級商業區：沙田站商場群組

二級商業區：大圍站商場和馬鞍山站商場群組

高級住宅：各半山區（除水泉澳半山）

中級住宅：各大中型屋苑

平民住宅：公營房屋、村屋丁屋

產業：大圍、圓洲角、石門、火炭

今日地產新聞摘要 20131120

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27077

2013年11月20日

【東方日報】指，長策諮詢會，市民聲討貪曾。特首梁振英與運輸及房屋局局長張炳良昨晚到沙田區，出席長遠房屋策略委員會最後一場公眾諮詢會。多名市民及區議員在會上怒斥「曾蔭權唔做嘢」，任內漠視民意，堅拒復建居屋及開拓土地，促請梁振英加快興建公屋及居屋，減少區內劏房。有市民要求政府收回粉嶺高球場興建住宅，梁振英重申已開始研究。

【蘋果日報】說，新世界：未屆撤辣時機。近期多間發展商要求政府「撤辣」，但被視為「梁粉」的新世界發展（017）主席鄭家純卻繼續力撐政府，指現時仍未是適合的撤辣時機，只要樓市調整至合理水平，政府自然會撤回辣招。

【文匯報】指，調查：僅成半港人稱有能力置業。巿雙辣招逾一周年，港人置業意慾嚴重被壓抑，但樓價未見明顯大跌，市民對置業前境漸感悲觀。花旗銀行昨公布的《2013香港市民置業意向調查》報告顯示，截至今年9月，近1,600名受訪者中，只有3%受訪者認為現時是置業良機，亦僅有15%擁足夠能力置業，按年跌兩個百分點，同時亦只有15%受訪者表示有意置業，較去年同期回落近11個百分點。

【新報】稱，冀借梁人脈拓內地市場，梁錦松任南豐CEO，鋪路上市。南豐近期首推昇薈318伙，折實呎價平絕東涌成為焦點，就連公司新任行政總裁亦充滿話題性。南豐集團昨日宣布，前財政司司長兼黑石集團大中華區主席梁錦松，明年將出任南豐集團行政總裁一職。梁錦松放棄全球最大私募基金大中華區主席一職，轉投地產行業，一時眾說紛紜，有市場人士猜測南豐是有意為未來上市鋪路；亦有指南豐將借梁的人脈擴展內地市場。

【星島日報】指，屋宇署驗樓通知半數逾期。屋宇署陷入人手荒，強制驗樓及驗窗計畫亦受拖累。截至九月，屋宇署仍有一半強制驗樓及驗窗的目標樓宇逾期未通知，而只進行強制驗窗的樓宇，更有八成逾期未收到通知。署方解釋，每幢大廈戶數高於最初估算，兼有大量查詢，導致進度落後。屋宇署將研究簡化程序、調低來季驗樓目標，及增聘一百九十名人手，解決問題。

【信報】謂，「租金代用券」可紓基層住屋問題。為期三個月的長遠房屋策略公眾諮詢將於12月2日結束。上周六（16日），筆者出席一個公開的相關論壇，得出的結論是：基層市民的住屋問題，只會於未來五年（建屋需時）變得愈來愈嚴重；就算以中長期的角度看，由於政府低估需求、缺乏長期執行政策的意志，筆者對此亦不感樂觀。

【成報】稱，囍滙短期內上價單。年底將至，各新盤銷售部署快馬加鞭：其中僅49伙3房單位的長實（001）昇柏山又推出新優惠，買家可享即供二按優惠，首24個月免息免供，以及7.5%之厘印費津貼；開價平絕東涌的南豐旗下昇薈昨日公布銷售安排，首批318伙單位將於11月27日（下周三）抽籤，並於12月1日起以先到先得形式發售。

【明報】指，轟大浪西灣納郊野，鄉局下月3天抗爭。經民聯立法會議員、鄉議局主席劉皇發將於下月4日立法會大會上，提出修訂動議，反對政府將西貢大浪西灣納入郊野公園。劉皇發昨日在鄉議局執委會會議上，批評港府「變相充公」鄉民私有財產，是「官逼民反」，鄉議局通過動議，呼籲27個鄉會主席動員村民於下月4日到立法會反對政府方案，有鄉委更揚言屆時要「吹雞祭英烈」。

【太陽報】報道，萬宗二手，剩5單「摸貨」。為樓市降溫而推出嘅額外印花稅（SSD）措施，唔經唔覺已推出咗三年，依家樓價對比三年前依然升咗好多，但住宅炒風確係大幅減少。劉Sir喺地產代理嘅數據睇到，過去三年住宅摸售成交只得768宗，比措施推出前三年大減89%。

香港「滴漏效應」勝美國

文章日期：2013年11月19日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131119/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管

曾任美國克林頓政府經濟顧問委員會主席、諾貝爾經濟學獎得獎者約瑟夫．斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）的斯蒂格利茨，昨日出席新鴻基地產與中文大學聯合主辦的諾獎學人講座。活動後他接受《明報》專訪時談及對社會貧富懸殊的睇法，包括在美國40%財產掌握在社會1%的極富人士手中的不公現象。

對於港府多年來信奉的「滴漏效應」（trickle down effect， 即透過「做大個餅」，發展經濟的成果，即使富人先受惠，最終也可改善窮人生活），斯蒂格利茨在訪問中指出根據美國經驗，滴漏效應即「有錢的賺更多，接着所有人都會好起來」的說法已證實是「不正確」。他於新作《The Price of Inequality》當中，分析社會按年有達93%財富增長，只是落入極富1%的人口袋中，並指普遍社會中層人士收入沒有得到改善，近年美國人收入中位數仍低於1995年水平。

不過，筆者翻查香港人口調查的數據， 香港家庭月收入中位數，由1996年的17,500元增加至2011年的20,500元，增幅達17.1%，香港同期間的通脹率則為12.5%，即是說期內以中位數計，港人扣除了通脹後的收入出現實質增長，似乎香港做大個餅後的「滴漏效應」成效較美國為佳。

當然，香港也存在貧富懸殊的問題，但在香港，真正貧困的人，政府可讓他們住公屋、申請綜援、提供免費的基本教育，以及極低廉的醫療服務等，而政府的收入，當中薪俸稅收入九成乃由17%最高收入人士所繳付，另60%的利得稅由800間企業包辦，其餘賣地收入和相關徵稅，也是政府為社會提供保障和福利的重要彈藥。

有人會以為，香港樓價高企為貧富懸殊的根源，以為將樓價打下來，窮人便可買樓，但根據美國經驗，樓價於金融海嘯後逐漸復蘇，新交投中僅29%屬首次上車，另有40%的買家不用做任何按揭。即是說，樓價急跌後，反而只惠及有錢人多買一間樓，令財富更集中。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131119

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月19日

【明報】指，四叔捐地博愛建長者院舍，提供2000宿位，不設豪華位。醞釀一年，恒基地產終於落實首項捐地計劃，人稱「四叔」的主席李兆基向恒基現金贊助1.07億元，由集團捐出屯門藍地一幅10萬平方呎土地予博愛醫院，興建長者護養及護理中心，提供最多2000個長者宿位，預計2017年使用。博愛正向社會福利署申請獎券基金興建3幢院舍，大部分為資助長者宿位，不會設豪華位。

【文匯報】指，鄭家純：樓市未見下行周期。新世界發展(0017)主席鄭家純昨日出席系內新創建(0652)及新世界百貨(0825)股東會後表示，暫時未見本港樓市踏入下行周期，樓價亦無太大波動，認為政府需觀望市況再決定政策走向。

【信報】謂，房協︰樂融軒定價太低恐被濫用。房協筲箕灣樂融軒被批為定價過貴，房協強調，項目定價中肯，並指若定價太低，可能會被濫用。房協上周末公布樂融軒首批推出60伙，平均呎價13838元，惟被部分人士批評售價太高。

【新報】稱，一波三折，散財宏願，助青年上樓至今未成事。本年初曾公開表示希望捐地予政府、協助青年人置業的李兆基曾解釋，人賺的錢，最終也帶不走，而古有明訓，既要聚財又要散財，要識聚識散才合理，聚就是賺錢，散就是用錢用得有意思，因此他去年起開始構思捐地，目標是捐出7塊地皮，興建1萬個住宅單位，每個約售100萬，幫助青年人早日置業。

【星島日報】指，珠城「睡房景」業主擬追究僭建單位。銅鑼灣珠城大廈天井遍布僭建物，有人更緊貼鄰戶單位僭建睡房，鄰居開窗驚現「睡房景」，本報昨獨家報道僭建「奇景」後，受害業主擔心清拆行動一拖再拖，考慮自行循法律途經向有關業主追究。屋宇署至今仍拒絕回應事件，有立法會議員認為署方應即向公眾交代。

【成報】稱，全球租金最貴零售商舖地區。產諮詢公司高緯環球近日發表顯示，香港銅鑼灣連續第二年成為全球租金最貴零售商舖地區。此報告於過去25年統計全球64個國家及334個零售核心區租金並作出排名，被廣泛認可為全球零售市場的晴雨表。雖然全球整體平均租金升值僅3.2%，較去年的4.5%略低，但統計中有285個即約85%地區的租金在過去12個月租金都是平穩或上升。其中本港銅鑼灣自2011/12年度開始，已連續兩年位列榜首。

太陽報】報道，公居屋遇冷鋒市縮72%。房委會資料，本月截至十五日，公、居屋第二市場錄約26宗成交，至於十月全月則錄約136宗同類成交，較九月多約1宗，宗數為連跌3個月後首度微升，但較六月高位約494宗仍跌約72.5%。

【東方日報】指，海防道舖呎嗌逾60萬。尖沙咀海防道街舖租戶大執位，變身成內地旅客摯愛街道之一。位於該街道中段一個由藥房租用的「鐵約」舖，業主現伺機連約放售，意向價最少五億元，呎價逾六十萬元，若以意向水平售出，平均呎價將創九龍街舖新高，而金額則為該街道店舖新指標。

【蘋果日報】說，九建統一紅磡項目業權。九建建業（034）透過分批強拍收購的紅磡「環字街」重建項目，隨着最後兩個物業昨日分別以底價8,370萬元及6,380萬元售出，九建終於成功統一整個項目業權，總作價10.03億元。

今日地產新聞摘要 20131118

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2013年11月18日

【文匯報】指，陳茂波：古洞北近車站須遷拆。發展局局長陳茂波第二天實地視察新界東北新發展區計劃，昨日前往古洞北，與居民、商戶和農戶會面。有當地農戶表明支持政府收地發展，但希望當局增加賠償金額的透明度。大批古洞北村村民則顧念鄉村情懷，要求政府「不遷不拆」。陳茂波解釋，當地毗鄰鐵路站，是交通基建中心點和市中心，會作高密度發展，「不遷不拆」實在不太可能，而當局已盡量減少對當地村民的影響，並會虛心多聽意見。

【東方日報】指，權貴僭建何其多，法檢控何其少。香港房屋問題愈演愈烈，這邊廂無殼蝸牛望樓興嘆，公屋輪候人數不斷創新高，那邊廂身居大屋豪宅的富貴人士貪心不足，競相霸地僭建，兩者形成鮮明對比。當局對違規僭建有法不執，執法不嚴，加上法例不合時宜，等於變相鼓勵僭建歪風，這只會為熾熱的民憤火上加油。

【新報】稱，無必要發展郊野公園，「盲搶地」因改變以往規劃，黃元山：換屆後土地政策惹質疑。香港樓市從來是一本難唸的書，但游走於投資，教學及財經電台的黃元山卻對樓市有個人一套獨特見解。眼看着政府被人說成「盲搶地」，黃元山不無感慨，西裝骨骨的他嘆道﹕「如果政府一早就做晒研究報告，規劃晒將來人口分布格局，咁點解最後反而會唔夠地﹖」

【信報】謂，四叔首捐地可建800伙。恒地（012）主席李兆基計劃捐出土地供興建資助房屋，香港房屋協會表示，目前仍與對方進行磋商，若最終落實發展，房協估計將可提供約800個單位。房協行政總裁黃傑龍上周六出席一個電視節目時指出，現階段仍未與李兆基就捐地的補地價事宜達成協議，若最終成事，房協計劃把地皮發展為資助房屋。

【蘋果日報】說，樓市辣招調控後遺症。上周五香港公佈的第三季經濟數據，本地生產總值（GDP）錄得2.9%按年增長，雖仍能保持增長勢頭，惟較第二季增幅減慢0.3個百分點，按季環比增長亦放慢至0.5%。單獨看，季度環比放慢不是甚麼大不了的事，增幅亦不是今年新低，惟最令人擔憂的是，放慢是因期內私人消費及固定投資減少所致。

【星島日報】指，珠城大廈「淪陷」天井瘋狂房。屋宇署疑因人手不足影響工作，甚至拖慢大型清拆行動。被列為今年大規模行動目標的銅鑼灣珠城大廈，出現可能是全港最歎為觀止的僭建物，有人竟在天井僭建睡房，緊貼鄰居窗戶，出租謀利，鄰戶租客因無法開窗被逼退租，受害業主損失慘重下四出投訴，但屋宇署至年底仍未見行動。

【太陽報】報道，白腊建屋恐掀生態災難。郊野公園海下、白腊及船灣郊野公園的鎖羅盆將受到發展威脅，隨時變建豪宅之地。城市規劃委員會早前提出把三個郊野公園的部分土地規劃作鄉村式發展，當中白腊料可建逾七十幢丁屋，該地段坐落具保育價值的一大片淡水濕地，上址生長有被內地列為國家二級保護生物的水蕨。

【明報】指，將中兩房戶，租客38萬預繳兩年。一手多個新盤起動，二手樓市買賣氣氛薄弱，個別準買家擔心後市走勢，決定先行租住單位。將軍澳中心一個高層海景戶獲外區客一筆過預繳兩年租金承租，涉資約38.4萬元，平均月租約1.6萬元，屬市價水平。

【成報】稱，羅杰斯指內地樓市已存泡沫。資深投資者羅杰斯再次訪華，分享其投資心得，又表示是有意在內地置業，可是在現時內地樓市出現泡沫的情況下，認為待樓價回落時才是適合入市時機。

今日地產新聞摘要 20131115

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月15日

【成報】稱，巴克萊：港樓如紅酒，愈跌愈唔買。巴克萊發表研究報告，表示本港樓市與金市和國際紅酒市場相似，一旦價格有機會下跌，買家便會暫緩入市等待價錢再跌。又認為，即使政府撤銷買家印花稅（BSD），樓價亦未必大升，故該行維持十月尾時的樓價預測，至一五年尾樓價最少挫30%。

【東方日報】指，增加供應苦無策，公屋篤數究可悲。「有恒產者有恒心」，有固定的產業，才能安居樂業，古代如是，現代亦如是。香港貧窮問題不斷惡化，深層次矛盾愈演愈烈，主要就是因為房屋問題解決不了，樓價高，租金貴，許多基層市民望樓興嘆，以致公屋申請宗數愈積愈多，輪候時間愈來愈長。

【蘋果日報】說，新地：發展重心仍在香港。新地（016）早前以276億元奪上海徐家匯「地王」，令市場觸目。集團主席兼董事總經理郭炳江及郭炳聯昨表示，現時內地業務佔整體投資約兩成，未來仍集中投資京滬廣深等一線城市，強調新地未來的發展重心仍在香港，會參與香港賣地，相信香港可受惠內地未來十年的發展而保持增長。

【信報】謂，安泓︰港樓回報太低。本港樓市前景不樂觀，不少基金亦轉投其他市場，安泓投資投資總監楊書健表示，日本量寬有望扭轉通縮環境，其管理的房地產基金未來五年看好日本房地產市場，現繼續積極物色當地投資機會，對於本港樓市則看淡，認為現時投資物業回報太低，令風險增加。

【文匯報】指，銅鑼灣登頂，舖租貴絕全球。本港旅遊業蓬勃，帶動核心零售區租金高企。高緯環球剛發表《MainStreetAcrosstheWorld》，香港的銅鑼灣連續第二年成為全球最貴零售商舖地區，年呎租突破3,017美元(約23,393港元)，創25年來調查紀錄新高。

【明報】指，長實兩新盤準備就緒，只欠售樓紙。臨近年底，長實（0001）距離今年300億的售樓目標仍相距甚遠，集團多個大型項目更未獲批出預售文件。長實執行董事趙國雄昨日表示，旗下新盤包括將軍澳日出康城3期緻藍天及荃灣西站環宇的示範單位及樓書已準備就緒，可以隨時上馬，只要政府及時批出預售，仍有信心可達成今年的集團售樓目標。

【新報】稱，昇薈首批料推300伙。新盤戰線終蔓延至新界區。南豐旗下大型項目東涌昇薈即將開售，發展商已上載樓書，料首批約300伙，短期會公布價單，最快兩周內開售。明日將開放示範單位予公眾參觀。

【星島日報】指，昇柏提價8%推售。荃灣昇柏山最新提價百分之八，盡推尚餘三房單位，發展商指客源以用家為主，加幅克制料市場可接受；至於系內將軍澳緻藍天等三大全新盤，則仍待批預售趕年內開賣。

【太陽報】報道，銀行審慎藍籌屋苑估價跌。二手交投持續回落，部分業主近日減價套現，而銀行對物業估價亦趨於審慎，資料顯示，有大型銀行對藍籌屋苑單位估值全數下跌，按月跌幅約1.8至2.8%。而過往受上車人士追捧的細價市區單幢樓，近日亦有個別單位銀行估價低成交價約16%。

今日地產新聞摘要 20131114

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月14日

【星島日報】指，賣地亮麗不反映整體樓市。政府最近兩次賣地，接連出現市場滿地眼鏡碎的高價成交，近期又有一手樓明星盤銷情熱烈，但是不等如整體地產市道會「欣欣向榮」。實際上樓市仍然受未來加息陰影籠罩。個別物業和地皮賣得好價，主要原因是具備獨特的賣點。

【蘋果日報】說，恒地29億奪上水地，毗鄰高球場，貴價趕插旗。過去一直不會高價投政府出售土地的恒基地產（012），留力出高價近29億元競投在鄰區擁有大量土儲的上水古洞地，以接近市場預算上限奪得發展權，預計總投資逾50億元；亦是恒地等自2000年投得西灣河地皮後，首度再以獨資或牽頭財團奪得政府地皮，業界估計落成後每呎售價起碼逾1萬元。

【信報】謂，施永青：倡多建公屋屬退步。發展商近期以優惠等吸引準買家入市，令市場注意力聚焦一手市場。中原集團創辦人施永青【圖】認為，這做法只可短期內刺激樓市，並批評政客倡多建公屋是社會的退步。施永青昨天在深圳出席研討會時指出，發展商推出優惠雖令積壓一段時間的購買力釋放，當沽出部分單位後，優惠便逐步減少，呈現變相加價局面，難維持吸納購買力。

【東方日報】指，公屋輪候時間，房署疑「篤數」。公屋輪候申請宗數突破廿二萬大關，市民等候上樓時間愈來愈長，審計署發現房屋署為求達致平均三年上樓承諾，將輪候時間較短的長者單身人士，歸入一般家庭申請類別，令一般家庭平均輪候時間，由三年零三日降至兩年零八個多月，有「篤數」之嫌。

【文匯報】指，樓價易跌難升大局已成。近期新盤為求去貨，不惜以送稅增優惠刺激銷情。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，現時樓市飽受3D辣招影響，加上供應增、一手住宅銷售條例實施、未來息口趨升等因素下，實難以支持一、二手註冊量同時大幅上升，而二手已成「犧牲品」。

【新報】稱，恒地土儲4000萬呎，舊樓項目逾40個。所周知，恒地持有大量新界農地及舊樓項目，亦為新界東北大地主之一。早於今年6月，恒地主席李兆基曾高調表示，集團旗下擁有超過40個舊樓收購項目，足夠興建5,000至6,000個單位，由於舊樓重建成本相對較低，「除非政府未來推出的土地價格超低」，否則恒地不會參與投地市場搶貴地。

【明報】指，溫灼培﹕英為大選谷樓市，有利英鎊。恒生投資有限公司首席分析員溫灼培指出，環球經濟環環相扣，亦因此可從不同的投資市場表現推斷出匯價、股市和樓市表現，所以作分析和部署時，要有宏觀視野。

【成報】稱，中國中冶逾5億奪青龍頭限量地。中資機構成功在港搶地。近年積極在港投地的中國中冶(1618)，經過多次努力嘗試後，昨日成功擊敗7名對手，以5億元投得青龍頭限量地。至於位於上水古洞的限量地，則由在土地市場小休一段時間的恒基地產(012)投得，中標價為28.8元，遠高於市場預期上限的22.216億元。恒地方面預計，該項目總投資額超過50億元。

【太陽報】報道，貴租羅素街藥房夠膽博。一線街舖租金升幅慢咗，內地旅客來港勢必幫襯嘅藥房就乘機擴充，聽講有間藥房傾緊喺全球舖位呎租最貴嘅銅鑼灣羅素街落點，睇中一間依家由二手名牌貨品專賣店BRANDOFF租緊嘅該街道60號地舖，上址現市值月租估計近130萬元，呎租2,100幾元。雖然同依家租金只高近20萬元，但過百萬元月租唔係咁多商戶畀得起。

勞動人口萎縮削弱置業需求

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131113/pba01/01.txt
文章日期：2013年11月13日

陸振球（明報地產版主管）

《明報》報道，行政會議前成員林奮強成立的智庫「香港黃金五十」昨日發表研究報告，指香港未來20年本港勞動人口將減少20萬，導致未來15年本港國內生產總值（GDP）將減少13%。為彌補勞動力減少所帶來的經濟影響，他建議明年起本港應從海外引入移民，希望至2031年合共有約20萬人移民來港。

事實上，早前香港政府推出的人口政策諮詢文件，已提出香港要警惕會出現勞動人口萎縮的情況。筆者想指出的是，縱然香港人口持續增加，令住屋需求上升，但一個沒有工作的人，會有能力和極強意欲買樓嗎？這些非勞動力人口可能更傾向與家人同住，又或選擇居於政府提供的公營房屋。

所以，如香港未來勞動人口真的減少20萬，又未能藉輸入移民補充，香港的新增住屋需求，未必可全轉化為置業需求，最終會減弱了香港樓價的支撐能力。

林奮強預計，未來15年本港將迎來新一輪退休潮，預計本港GDP將減少13%，相當於每年增長減少1%。另外，部分企業會因受退休潮影響倒閉或縮減規模，令政府稅收減少，間接導致私人及公共投資減少。若是如此，筆者認為同樣不利香港的經濟和樓市。

為彌補退休潮帶來的經濟損失，林奮強建議明年起引入3000名高質素移民，之後每年遞增1000人，預計至2031年共可引入約20萬人來港，而這批新來港移民應是高質素精英而非低技術勞工，故達20萬是「合理的數字」。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

城市結構大重組（五）：九龍中

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-五-九龍中-234839939.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 14時前

九龍通當被分為東西兩半，不過從土地應用上來看，可以分出個九龍中來：

‧西：商業住宅混合區

‧東：工貿住宅混合區

‧中：住宅區

最大的區分是，九龍中的九龍城區和黃大仙區，都是產業比重較低的區域，無論是工貿或者消費零售，都遠比東西兩側為低。或者更直接地說：九龍中的就業機會少，意味著樓價大部份都由居住價值支持，大部份地方缺乏商業價值，而且是長期都難以改變。

當然，我們都知道正有兩條鐵路興建中，包括沙中線和觀塘線延線，在十年之內區內交通將會大幅改善，以下是走線圖：

沙中線

其中觀塘線延線將會於2015年通車，全程由黃埔站到油麻地站只需5分鐘，加上黃埔花園各期有數個商場，將可以使到該處形成彌敦道沿線商業區的延伸，附近樓價近年跑贏大市，正是一種理性的預期。

沙中線大圍至紅磡段將於2018年通車，那麼又可否預期能在住宅價值之外，帶來額外的商業價值呢？筆者試從客源和載體去看這件事。

東鐵沿線居民現時出市區主力是沿東鐵在紅隧口轉車過海，到2020年東鐵更可不用轉車過海直達金鐘。去九龍西或九龍東，可在九龍塘站轉觀塘線。那麼只有兩類人會使用沙中線九龍段：東鐵去九龍中，或者馬鐵去九龍中，因為相比於東鐵，沙中線又多站，又要兜路：

沙中線沿線又有沒有載體可以形成商業重心區呢？現時只有鑽石山站的荷里活廣場一個商場，未來唯一希望是啟德發展區。引伸出來的還有環保連接系統：

雖然很多計劃還未落實定型，可是筆者不禁要問：這些計劃，比如郵輪碼頭和大型體育館，最終可以帶來多少商業價值和就業機會？筆者暫無定論，但幾可肯定的是完全無法與東西兩旁相提並論。

我 們又回到區內的住宅分佈，現時大體上以聯合道和公主道為界，以西的九龍塘、何文田山、又一村及畢架山（部份屬於深水埗區範圍）是高級住宅區；以東的何文田 和北邊的黃大仙區主要是公營房屋區；而由中間的平地九龍城，經土瓜灣去到紅磡舊區，除黃埔站附近有大面積的私人屋苑外，整個區域只有零星的大中型屋苑；餘 下則是中下階層住宅為主。

至於未來的啟德發展區，現時的規劃是2.9萬伙當中，公私營單位分別約佔1.3萬及1.6萬伙；有建議要加高發展密度，估計會多出數千個單位，不過比例都大約是四比六，私樓不會佔有壓倒性比例。

總括而言，九龍中只是由一個交通不夠方便的住宅區，變為一個交通比較方便的住宅區，在經濟活動和商業價值沒有大幅增加的潛力下，對未來的樓價就不能寄予太大厚望。

在十多廿年內，九龍中的城市結構將會變為：

一級商業區：啟德站

消費購物區：黃埔站、九龍城

高級住宅：以西的九龍塘、何文田山、又一村及畢架山

中級住宅：零星的大中型屋苑

平民住宅：舊樓、公營房屋

今日地產新聞摘要 20131113

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月13日

【成報】稱，買家勝訴，太子道西舖須續交易。資深物業投資者何鐵城的公司○九年十二月簽訂臨時買賣協議，作價1,800萬元出售太子道西301及301A-C號C座地舖，買家先後共支付了初訂連加付訂金共360萬元。何方之後退訂拒賣，但買方認為何方未賠足訂，故不能不賣，爭拗帶上法庭。終審法院昨裁定買家終極勝訴，下令何方須履行臨時買賣協議，換言之即須續賣舖。

【蘋果日報】說，祥益澄清無拖薪賣盤。昨日市場瘋傳屯門地膽代理行祥益地產，因不敵政府辣招而連月虧損，月蝕300萬元，因而拖欠員工薪金，傳祥益老闆汪敦敬索價10億元賣盤。祥益地產行政總裁汪敦敬昨就有關傳聞回應，直言或有行家「眼紅」祥益在逆市下仍然錄得盈利，於是作出有關打擊對手的行為。

【東方日報】指，女小販追前男友售物業得益。女小販與男地盤判頭同居多年並與他誕下三名子女後，以男方名義在深水埗兼善里購入一個閣樓物業間成數房出租，後來發現男方與她的姨甥女有親密關係。二人分手後，男方與姨甥女結婚之餘，不但未有歸還物業且更擅自出售。成為男方「阿姨」的女小販不甘「人財兩空」，昨日遂入稟高院向男方追討多年來的租金和出售物業得益共逾三百萬元。

【新報】稱，樓市難言全面復甦。近期各大發展商紛紛趁勢推售旗下可供發售的樓盤，一手貨尾及全新樓盤以排山倒海式的步伐推售，為市場增添不少熱鬧。究竟近期火熱的一手市況又是否意味着樓市已經復甦？

【星島日報】指，恒地17.5億沽九龍行全幢。二手樓市淡靜，惟大手物業仍有承接，恒地旗下的油麻地九龍行全幢，剛落實以約十七億五千萬元易手，平均每方呎造價一萬五千四百四十八元，並成為同區商廈市場新指標，買家為一名本地投資者，鍾情該廈出租率達百分之百，收租回報穩定。

【明報】指，新地荃灣傅屋路項目申轉商用。住宅市場受多重辣招及一手新例所限，有發展商將原本計劃的住宅項目改為商廈發展，新地（0016）相關人士近日向城規會申請，把荃灣傅屋路13至17號前混凝土配料廠，興建2幢4至27層高商廈，地點早於11年初獲批建1幢41層高住宅，涉約136伙細單位。

【信報】謂，梁繼昌倡豁免BSD居籍須為港人。政府推出的買家印花稅（BSD）等項目，仍正在立法會審議階段，先後有多名議員就《2012年印花稅（修訂）修訂草案》提出委員會階段的修正案。

【文匯報】指，麗新周福安：四大任務完成一半。麗新發展（0488）副主席及執行董事周福安昨表示，加入麗新的四大任務，已經做了兩個，終極目標是將租金收入的佔比，擴大到佔整個集團總收入的70%至80%，向「收租佬」的目標進發。他又稱自己「現正分階段交功課」，希望日後可反映到公司股價上。

【太陽報】報道，昇薈月內推首批料逾280伙。全港至少8個新盤部署年底前開售，合共涉及8,025伙，當中南豐的東涌昇薈最快日內派發樓書及月內開售，首推至少逾280伙，而信置等灣仔囍滙第二期亦最快周內派發樓書及月內開售。另跑馬地壹鑾正獲全幢洽購，市傳涉資逾13億元。

今日地產新聞摘要 20131112

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月12日

【文匯報】指， 特首：拓地兼顧工商。行政長官梁振英昨日表示，現時本港工商樓宇需求殷切，去年底本港的寫字樓、商業樓宇及分層工廠大廈的空置率見5年來新低。他強調，增加土地供應除了要顧及住屋需要，亦應兼顧工商界的需求，避免經濟發展競爭力減弱，導致社會發展同遭窒礙。港府制訂了短、中、長期計劃以增加土地供應，包括適度提高發展密度和搬遷政府大樓以短期增加商業樓面面積。

【信報】謂，劈價激起浪花，辣招須訂Plan B。政府拒不減辣，發展商惟有改變售樓策略自行救市，新盤紛紛劈價代買家「對沖」雙辣招，由此激起市場浪花，為鬱悶多時的樓市帶來起色。雖然這只是發展商「見招拆招」，但其反映雙辣招推出至今，市場已逐步消化有關壓抑樓價措施，找到新的立足點及市場規律，樓市開始局部回復正常。

【星島日報】指， 恒 基 韓 家 輝 ： 推 盤 補 貼 優 惠 按 市 況。年內推盤步伐不斷的恒基，主打多個市區樓盤，其中北角維本周日首度開售，即沽推出近九成單位。而主理該盤銷售、恒基營業二部總經理韓家輝表示，項目以合理價推盤，參考市場樓盤售價，並按市況增折扣及補貼，以減買家入市成本。

【太陽報】報道，投資者走貨，忍痛啃辣稅。二手成交呆滯，但係上個月嘅額外印花稅（SSD）成交按月多咗5.3%去到齊頭100宗，連跌三個月後出現反彈；而且持貨唔夠半年，要忍痛畀樓價15%最高稅率嘅SSD成交，仲激增3倍去到4宗。

【新報】稱， 努力定必有回報，不靠運氣。10月份，多間發展商齊齊大力推盤，並相繼以「優惠價錢」的策略作招徠，不但用家，就連投資者都被吸引重投市場，使樓市氣氛熱鬧起來，為樓市帶來一番新景象之餘，同時亦為地產代理帶來一線生機。

【明報】指， 浪澄灣累收505票，超額7倍。多個新盤傾巢而出，一手新盤大收旺場，部分發展商乘勝追擊，加價推售餘下單位。恒隆（0101）奧運站浪澄灣本周三再推60伙應市，市場過去4天累收505票，超額7倍，發展商昨日修訂付款方法，削減即供優惠約2%，並提供240天付款計劃及提前成交現金回贈等優惠方案，扣除優惠後，周六開售的60伙，平均實用呎價為1.45萬元，與早前開售價相若。

【成報】稱， 政府擬設物業管監局。政府計劃成立物業管理監管局，監管物業管理公司和從業員及推行發牌制度，預計明年初完成草案。

【東方日報】指， 白居二新血偷步搶貨。居屋交投經過一輪沉寂後，隨着第二批免補價購買力將湧現，近期市況曙光乍現，市傳錄首宗白居二「第二梯隊」偷步入市個案。

【蘋果日報】說，昇薈囍匯料同期推售。除了房協樂融軒，南豐東涌昇薈，以及由信置(083)、合和(054)和市建局合作的灣仔囍匯料同期推出。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮表示，新 盤價格戰開始，但發展商不會明刀明槍減價促銷，而是透過送禮、稅務等優惠吸客。

新高與劈價同時出現？

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT&id=26909#84250

仲達
2013年11月12日

有朋友問筆者，為何近期二手市場陰陽怪氣，成交淡靜不在話下，還要同時創出新高呎價和劈價成交，究竟以新高呎價買入的買家是否太勇(他的用字是發癲，不太文雅，改為太勇較佳)、而低於市價賣樓的業主是吃了虧，還是在大冧市前早些出貨？
一個成交必定需要買方及賣方，即看好者和看淡者，全港那麼多二手成交，個別買家的買樓原因及個別業主的賣樓原因難以用作判斷市況的標準。反而，二手成交淡靜，反映的是一種現象，而這現象，才是讓新高呎價和劈價成交同時出現的主因。為了使友人易於明白，筆者以下列例子嘗試考考友人：
以下數項物品，有何共通之處？
1. 訂價千萬的超級跑車
2. 難以客觀訂價的陳年紅酒
3. 1968年發行的極罕有錯版郵票<全國山河一片紅>
4. 清末圓明園十二生肖銅獸首
友人思索了一會，看不透四者有何共通之處，道：「第一項是車、第二項是酒、第三項是郵票、最後是珍貴文物，難以看透其共通之處呢……勉強要說的話，應該說四項物品都非常貴吧！」
筆者答曰：「貴，只是表象，雖然可以勉強歸納為四項物品都非常貴，惟他們真正的共通點，我指本質上的，是有價無市！」
行文至此，可能有讀者會質疑以上四項物品，只要有人願意高價競投/購入，就會有成交，事實上，以上各項物品確有成交，最驚人的是清末圓明園十二生肖銅獸首中的馬首，在2007年何鴻燊先生以天價的6,910萬港元成功競投，所以不能說是完全的「無市」。
然而，大家也不應忽略，上述物品都有若干程度的投資價值(筆者上述的排序，並非一時興起，而是按該物品的稀有程度而定)，既然是投資品，就不得不看看其套現能力：套現能力，指的不只價錢，還有在短時間內能以合理價格成功出售，換取現金的能力---當然，極稀有的投資品，其價值會隨年月而增加，隨非你急於套現，否則無謂出售；但如果你需要資金周轉，而手上所有資產都是這類難以在短期內以合理價格出售的，債主就會迫你賤賣資產了。
花了一番唇舌，想指出的是，具有甚高投資性質的本港樓市，在多項調控辣招下，少於三年內轉手要罰SSD、BSD趕走公司及外地買家、DSD把收租客都趕跑了，套現能力大減，有價無市、缺乏成交，令買家或賣家之中，只要某一方着急，就被抬價或被迫劈價，這才是使新高呎價和劈價成交同時出現的主因。
一言蔽之：有價無市自有因，套現能力要看真。
附註：錯版郵票<全國山河一片紅>及清末圓明園十二生肖銅獸首都有很豐富的歷史背景，大家有空可自行搜索一下。

樓市泡沫篇（一）：香港有幾多成業主已供滿樓？

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

簡介

何謂樓市泡沫？

香港有幾多成業主已供滿樓？

總結

Peter Paker

2013月11月11日

簡介

近幾年，香港樓市是其中一個最多人討論的話題。很多人都認為，埋怨香港樓價過高、不合理、嚴重超出合理水準。但是 , 如果香港樓價真係不合理地貴 , 為何中原指數（CCL） 過去幾年不斷創出很多人意想不到的新高。買家是否「發神經」不合理地去搶貨？或者，買家的行為不但沒有「發神經」，甚至比一般普羅大眾的想法更為理性。

我會在未來多篇文章，我會從以下多個不同的角度，去分析香港樓市究竟是否存在泡沫：

• 業主及香港整體負債情況；

• 供樓負擔情況；

• 利率、租金回報、通脹、貨幣供應等情況；

• 實質需求及其他情況等

何謂樓市泡沫？

開始前，筆者認為有必要講講什麼是樓市泡沫。老實說，就算翻查樓市書籍，「樓市泡沫」的確沒有一個公認及統一的定義。但是，筆者就嘗試列出一些過去樓市泡沫爆破的特徵：

• 市場參與者有否過度借貸？業主是否以過度借貸去購入超過其負擔能力的物業？業主有否透過不合理的「借上借」取得資金去買入物業？萬一樓市下跌，過度借貸的業主就會付不了補差價、甚至按揭供款，以致大量銀主盤被銀行強制收回及拍賣，由於銀主盤供應數量龐大，樓價急速下跌。1997年 - 2003年樓價大跌的其中一個原因就是過度借貸。

• 某一種商品 (包括樓宇、住宅) 有沒有實質需求？買家會否純為買而買一些自己、市場沒有實質需要的東西？或者，買家只為純預期將來會升值而盲目買入一些沒有實質需要的東西。

• 有沒有一些實質因素可以支持業主繼續持有物業？譬如，租金回報、存款利率、按揭利率、通脹率、股票派息率等等。曾聽一些人說，今天買樓的租金回報跌穿4厘（以今年樓價計），就是冇投資價值，以前有5 - 6% 租金回報就有投資價值。但是，據美聯平均樓價及呎租，2006年1 - 8月之美聯租金回報為4.9% - 5%，同期之新造按揭息率為5.5% - 5.6%及加權存款利率為2.7% - 3.3%。

另一方面，2013年1 - 7月之美聯租金回報為3.8 - 3.9%，新造按揭息率為2.1% - 2.2%，金管局公佈之加權存款利率為0.3%。今天住宅物業是否真的完全失去投資價值？今天新落成樓宇及土地供應不足，但本地及外來需求強勁，未來租金沒有下跌的空間。我認為回報是要看 relative terms，不單只是看absolute terms。

• 樓價會否嚴重超出「真正」消費者的負擔水準？我強調係「真正」消費者，因為市場上有好多非「真正」消費者，這些人永遠唔會落場，所以這些人的叫聲並不會影響價格 , 最多只會影響情緒。

香港有幾多成業主已供滿樓？

為何業主負債情況於樓市分析中扮演一個很重要的角式？因為如果業主透過度借貸，或者在沒有足夠儲蓄的情況下，購入超乎其自身承擔能力的物業。萬一市況逆轉及樓市急轉直下，過度借貸的業主就會應付不了按揭供款及向銀行還款補差價，不少物業變成銀主盤，銀主盤馬上被銀行劈價放售，樓價便好像旋渦般下跌。同時，由於銀行同時亦承受了不少壞帳，銀行會嚴控風險、大幅收緊信貸，以及借款人要削減消費 / 投資去還債，導致經濟活動放緩及收縮。因此，只要業主及投資者沒有過度借貸，且預留足夠儲備應付逆境，就能避免上述情況。

就業主負債情況來看，其實可以留意幾個因素，包括有幾多成業主已供滿樓、新造按揭時的按揭比率（即：loan-to-value ratio at inceptions，"LTV"）、7 - 9成按揭保險佔整體按揭之比例、整體經濟負債情況、按揭貸款拖欠情況、負資產宗數及其LTV、信用卡欠債及拖欠情況等因素。

本文將詳細分析，究竟香港有幾多成業主已供滿樓。我認為如果業主已供滿樓，他們不會存在因樓價下跌無法供款而被迫賣樓的情況，供滿樓的業主基本上擁有最強的持貨及防守能力。基本上，可以從2011年人口普查及金管局數據去了解業主供滿樓的情況。

2011年人口普查

表一：按居所租住權劃分的家庭住戶數目

	2011年
	人口普查
	簡要報告p.75
	家庭住戶數目
私人住宅單位	1,242,982
私人永久性房屋 的其他屋宇單位
私人永久性房屋	1,242,982
資助出售單位	377,615
	1,620,597
公營租住房屋單位	720,892
非住宅用屋宇單位	8,396
臨時屋宇單位	18,911
家庭住戶數目	2,368,796

現時，很多人經常說：「香港有6成業主供滿樓」，這可以被理解為合共有6成的自住及收租業主已供滿樓。但是，在人口普查的定義上，這種說法是有問題的。

根據表一，香港有123.4萬個家庭居於自置單位內，其中6成家庭是居於沒有按揭的自置單位，重點是「居於」自置物業內的家庭是否有按揭。但是，由於人口普查只集中調查居於某一屋苑內的自置、租戶家庭狀況，調查員在向租戶家庭做訪問及問卷調查時 , 調查員並沒有向租戶家庭的包租公訪問該收租單位有沒有按揭，又或者，租戶家庭根本不會知道包租公的單位是否有按揭 。

因此，人口普查只知道居於自置單位的家庭是否有按揭貸款，但並不知道收租單位有否按揭存在（即表二內的A及B的總和）。但是，筆者仍有其他間接辦法去估計整體住宅樓市業主供滿樓的情況。

沒有按揭的自置戶家庭：居於自置單位的家庭總數之比例（%）

2001年人口普查 - 48.5%

2006年人口普查 - 52.2%

2011年人口普查 - 60.1%

金管局數據

如果要知道整體住宅的按揭情況，倒還有一個辦法，就是將現有的住宅數量與未償還的按揭宗數比較。但是出現一個問題，金管局所編制的「住宅按揭每月統計調查結果」，當中只例出未償還按揭的金額，並沒有註明未償還按揭貸款的宗數，基本上是沒法知道業主供滿樓的比例，或許金管局及政府可能不希望市民知道這個數據。

金管局所編制的「住宅按揭每月統計調查結果」

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press -release-category/residential-mortgage-survey.shtml

在這種情況下，如何可以知道未償還按揭的宗數？其實倒還有一個辦法，就是從金管局之「負資產住宅按揭貸款的最新調查結果」可以查到。

根據2011年第4季（第3季）負資產住宅按揭貸款調查結果，負資產住宅按揭貸款宗數為1,465宗（1,653宗），佔整體按揭貸款宗數約0.3%（0.3%），以此推斷，整體按揭貸款宗數為1,465 / 0.3% = 488,333宗（1,653 / 0.3% = 551,000宗），差距這麼遠的主要原因是0.3%之後幾個小數點後所產生的 rounding error。因此，我只能假設此段時期的整體按揭貸款宗數約為520,000宗。

2011年第4季（第3季）負資產住宅按揭貸款調查結果

http://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc/key -information/press-release/2012/20120127e3a1.pdf

根據 «香港統計年刊2012年版» p.212，截至2011年3月底房屋數量如下：

表二

	數量	備註
資助出售單位	391,200	只包括未補地價的資助出售單位
私人住宅單位	1,193,200	包括已補地價的資助出售單位及其他私宅以外的單位
別墅╱平房╱新型村	165,400
合計	1,749,800	不計算簡單磚石蓋搭建築物/傳統村屋、員工宿舍、非住宅用屋宇單位等

根據表二所述，自置房屋合共有1,749,800間，整體按揭貸款宗數約為520,000宗，沒有按揭之住宅的比例約為70.3%，這個數字與2011年人口普查的數字還要多出10%。

最好的計算辦法當然是直接從金管局取得未償還按揭貸款的宗數，然後與住宅數量比較。但是，在沒有此數字的情況下，筆者這個計算已是無辦法之中的辦法。

總結

香港約有6 - 7成業主已供滿樓。而其餘3 - 4成有按揭的業主在新造按揭時，平均能拿出45 - 48%的首期出來。再加上正面按揭信貸資料庫的實施，且不經壓力測試的首間物業按揭成數只有4成（之後的物業3成），這45 - 48%的首期一定是理應是自己「荷包」內的錢，而不是透過「借上借」"班" 回來的首期。而在這樣的措施下，業主及樓市根本沒有存在嚴重過度借貸的可能性。今天最可怕的事，並不是在CCL120點下的高樓價，而是在這個所謂極高的樓價下，為何整體業主借貸水平卻是不合理地低？

今日地產新聞摘要 20131111

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月11日

【東方日報】在上環文咸西街屹立四分之一世紀、以售賣紅綠豆和海味馳名的羅萬通貿易有限公司，疑因美聯物業「擺烏龍」、誤將出租廣告掛在其店舖招牌位置，令老字號「唔掂執笠」的謠言迅即在行內廣傳。負責人翌晨開店發現出租廣告後，迅即於兩小時內將之拆除，但「唔好睇小嗰兩個鐘頭」，店方之後接獲十多家供應商來電查問，部分供應商更因此不再讓該店賒帳，令店方賠上商譽及金錢損失，該公司昨入稟高院向美聯索取賠償，誓要「用錢買番聲譽」。

【文匯報】指，倘無辣招，升幅更驚。本港樓價高居不下，有市民認為辣招無效，城大建築科技學部高級講師潘永祥接受本報訪問時卻以非常肯定的語調說：「辣招絕對有效，唔止，我可以講係『十分有效』。」他認為若政府當初不推出辣招，今日樓價可能更高，那些指樓價沒有跌的業界人士「毫無邏輯」。

【信報】謂，微調活化工廈，拒減地價。政府進一步推出活化工廈優化措施，發展局局長陳茂波昨日在網誌透露對活化工廈作出微調，預計明年4月實施，強調在補地價方面不會提供優惠。發展局局長陳茂波於網誌中提及，截至今年10月底，地政總署共收到115宗活化工廈申請，並批出其中82宗。

【成報】稱，工聯會倡年建3.3萬公營房屋。政府早前發表長遠房屋策略諮詢文件，工聯會建議公營房屋數量應增至每年3.3萬個，包括2.8萬個出租公屋及5,000個資助房屋單位。針對樓市過熱，工聯會立法會議員郭偉強認為政府透過定期賣地，掌握未來數年私人住宅市場供應趨勢。

【新報】稱，RICS：港商廈需求下滑。港商廈市場整體氣氛有轉壞迹象，普遍企業暫緩擴充，不過有跨國公司看好日本市場的增長動力，其中日企對商用物業需求大增，強化商用物業價格上漲。而日本表現則繼續超越中國、香港及新加坡主要的亞洲市場，商用物業空間需求及租金升幅出乎預期。

【星島日報】指，逾千呎單位造價按月跌0.75%。政府頻出辣招，住宅樓市成交及售價均起變化；今年住宅成交量疲弱，但售價指數一度不斷上升，及至最新差估署錄得九月住宅售價指數，連升四月後高位回落，其中以大單位跌幅較顯著，該類實用面積一千零七十六方呎或以上住宅，跌百分之零點七五，較整體樓價跌幅為大。

【蘋果日報】說，天台無圍欄，得物無所用。珏堡今年入伙時，被揭發其八個連天台售出的頂層複式單位，天台沒有圍欄，只能曬太陽及作維修之用，還有半截門、隱藏梯、廚房窗對公家走廊四項奇觀。究其原由，皆因發展商長實（001）興建時用盡地契的高限，未能在天台安裝合法例的欄杆，導致天台既不能使用，但單位業主將來卻又要承擔其維修的責任。有業主向長實追究時，竟獲回覆天台是沒有計算價值出售。

【太陽報】報道，吉舖短租平60%迎聖誕。零售市況麻麻，吉舖仲愈來愈多，唔少業主變陣，趁聖誕節前「放短租」，今年就罕有喺十月中已開始有短租放盤，咁多區加加埋埋暫時大約有10個短約盤，嗌租平均比長租只係高約3至6%。

【明報】指，維首日沽26伙，溱柏擬加推。新盤接力推出市場，恒地（0012）昨開售天后18個月遠期樓花盤維首批30伙，發展商表示，該盤單日沽出26伙，佔現時可售單位87%，其中一房戶全數沽清，餘下均為兩房戶。

日本物業值得投資嗎？

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131108/pba01/01.txt
文章日期：2013年11月8日

陸振球（明報地產版主管）

早前日本成功申辦於東京舉行2020年奧運會，有分析指會利好當地物業市場，究竟對香港人而言，當地的「磚頭」是否值得投資？

《明報》最近訪問了仲量聯行亞太區董事王美嫻，她表示以往香港人投資海外物業，主要集中在如美國紐約和英國倫敦等地方，但近期港人開始對一些非主流的市場產生興趣，例如日本。王美嫻表示，受惠日本將於2020年舉辦東京夏季奧運會，當地樓價具上升潛力。

王美嫻稱，香港投資者以往不是沒有想到在日本買物業，但是因為有其他成熟市場可供選擇，所以日本往往不是首選，「對於一個普通的投資者而言，投資外國物業最大的推動力是子女在當地讀書，很少人是純投資的，但現在的情况不同了，投資者開始會想，究竟可以將多餘資金作什麼另類選擇？」

王美嫻指出，自從香港實施樓市辣招以來，該公司接獲關於投資海外住宅物業的查詢量升約10%至15%，當中大多都是有經驗的投資者。

另外，香港投資者入市買日本樓的最大誘因是日圓低水，匯價下跌。王美嫻表示，近期日圓低水，過去一年日圓下跌了約25%，「不單日本百貨公司多了生意，其實匯價同樣是推動買家入市的最大原因。大家都知道日本樓市在過去10年一直都在低位徘徊，相對平穩，而單是因為日圓下跌，已令日本物業更相宜」。

更值得注意的是，日本東京剛獲得2020年夏季奧運會的主辦權，王美嫻表示，這將為當地的樓市帶來更大的升值潛力，她引述有關研究預計，由現在起直至2020年，日本將會因為奧運有額外的15萬新增的就業機會，亦會有大量的資金湧到當地作發展用途。

她說﹕「以往的奧運給我們的啟示亦一樣，每屆奧運開幕前5年，由於有大量的基建，如鐵路、社區設施為配合奧運而建，每一個主辦國的樓價都因而有所膨脹，例如澳洲悉尼，有研究指當地樓價因為奧運而升了近五成，北京和巴塞隆拿亦一樣。經驗告訴我們，奧運會令當地樓市有憧憬，無論是租務或買賣都會被帶動。」

王美嫻表示，日本現時的樓價相對低水，「在東京的市中心區買一個最高級、相等於灣仔中環區私樓的物業，實用面積330呎的單位，大約450萬港元已有不少選擇」。

王又表示，由於日本的物業市場一般是用家主導，市場上的租盤供應量因而較少，而由於東京亦是國際知名城市，很多外地人都要到當地工作，加上東京很多年輕一代都比較喜歡租屋住，相信對租盤會有一定需求。她指出，東京市中心的住宅租務回報約有3厘至4厘，但要視乎區域而定。

王美嫻表示，在入市後日圓再跌未必是壞事，因為買家可以趁低位盡快還清該筆貸款，「若投資者有額外資金，應該再買入更多日圓，其實更容易付清樓價」。

她又表示，若買家不在日圓跌市下沽出物業，其實對投資者沒有影響，「除非該名買家因為個人原因要急走貨，否則不應在日圓低位的情况下賣樓，而事實上任何涉及匯率的投資都會有風險」。

不過，王美嫻也提醒大家，日本的樓市不像香港般流動性那麼高，一般都是以「長揸」為主，「在香港買樓，市好時有可能一星期賺十萬八萬，甚至更多，但日本則是另一種市場，由用家主導，外資只佔約10%至20%。我們會建議投資者持貨5年或以上，但不一定要等到奧運才賣。但具體上何時才最適合沽貨，要看外圍市况和投資者的資產組合」。

其實，投資日本房地產市場其實並非新興事物，但由於言語不通，窒礙本港買家到當地投資。王美嫻表示，以往不是香港人不想到日本買樓，往往是因為不懂日文所以很難買，「日本的物業市場不像香港般開放，很多地產經紀的英語水平亦較低，由售樓書到簽約文件，很多時候都是清一色日文，而主要因為資訊流通性問題，現時很多接觸我們的買家都是一些與日本有關係的人，例如在東京有設立公司和喜愛日本文化經常到當地旅遊的人」。

另外，投資者要留意日本的稅項，資料顯示，在日本買樓要付不同的稅項，包括5%的「銷售稅」和「不動產取得稅」等，而日本政府亦有類似租金管制的法例，例如租約期內業主不得隨意加租。

當出售物業時，則要付「所得稅」，物業在5年內出售，稅率可以高達約40%，有意投資日本物業的買家要留意。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131108

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月8日

【明報】指，樓價指數跌0.32％，近4月首次。辣招下本港樓價走勢反覆，據差餉物業估價署（下稱差餉署）公布最新數字，本港樓價指數最新報245.4點，終止連續4個月升勢，按月下跌0.32%，有業界人士認為，數字未反映上月起發展商減價為二手樓市帶來之衝擊，預期未來3個月公布之數字均會下調，合共跌幅約3至5%。

【星島日報】指，屋宇署：九月住宅落成2764伙。屋宇署昨公布今年九月住宅落成二千七百六十四伙，為今年單月新高水平，按月大幅上升十五點二倍，累積首九個月落成量四千四百二十伙，較去年同期少兩成八，只及政府預期本年一萬三千多伙約三成三，同期，九月僅錄住宅動工量五伙，按月急降九成九。

【東方日報】指，嶼南道地倡寬地積比。規劃署建議放寬鄰近嶼南道一幅面積約5.7萬方呎住宅地的地積比率，由0.4倍增至0.8倍，料單位由約20伙增至60伙；另早前沙田石門3幅住宅地改公屋用途，有關地盤將提供3,010伙，令整個項目伙數增至4,968伙。至於新地（00016）前北角邨商住發展縮減規模，規劃署不予反對。

【信報】謂，市建局中介項目響頭炮，寶聲2.42億奪九龍城舊樓。市區重建局近年推出需求主導和中介服務先導計劃，其中作為「促進者」角色的中介服務項目，兩年來終有首個項目成功完成。位於九龍城獅子石道一個舊樓項目，昨日以拍賣形式由寶聲集團以「一口價」2.42億元投得，每方呎樓面地價約7609元。市建局期望，是次項目可成為催化劑，吸引更多舊樓業主參與；測量師預計，項目可建商住項目，提供約60伙。

【新報】稱，與GPE組聯營，各佔50%權益，金管局斥25億外匯倫敦起樓。香港的外匯基金今年首次在倫敦市金融區購買房地產，香港金管局與英國地產商GreatPortlandEstates合作，共同持有及發展倫敦西HanoverSquare項目，雙方各持50%股權，HanoverSquare是一個商住項目，地皮約值2.02億英鎊（約25億港元），項目鄰近牛津廣場站，面積約20.5萬平方呎，包括約16.4萬平方呎、共3座的甲級寫字樓，約3.3萬平方呎的零售與餐飲商場，及約1.2萬平方呎的6座住宅大廈等，整個項目料2018年落成。

【太陽日報】報道，舊樓生金蛋，業主袋千萬。舊樓價值愈升愈高，尤其新發展區更會變金蛋！尋日鄰近啟德新發展區嘅九龍城獅子石道，有幢六十多年舊樓以逾2.4億元拍賣售出，買家係寶聲集團。

【文匯報】指，地舖租天價，食肆紛「上樓」。最近物業顧問公司高緯環球就調查62個國家地區共326個購物點，發現香港銅鑼灣羅素街以每呎租金1709.5港元，貴絕全球更超越一直居首的紐約曼哈頓。在銅鑼灣的食肆當然首當其充，成為貴租下的食肆重災區。

【蘋果日報】說，新地北角邨項目，料建9幢住宅。新地（016）前北角邨商住項目數月前被要求改善設計後，城規會將在今日審議其後新加的兩個發展方案，其中規劃署綜合各方意見，認為9幢住宅的發展方案最為可取。

【成報】稱，上水限量地今截標，估值20億。政府早前推出位於上水及青龍頭兩幅限量住宅地，將於今日中午截標。市場人士預期，兩幅住宅地合共可為庫房進帳21.9億元至25.88億元，當中美聯預料，位於上水的住宅地，估值約為20.6億元。

今日地產新聞摘要

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月7日

【明報】指，嶺大老年學教授陳章明﹕人口老化，以房養老是出路。政府剛發布香港人口政策諮詢文件，指出香港正面臨包括人口加速老化、勞動人口萎縮等挑戰（見表）。身兼人口政策督導委員會非官方委員、嶺南大學社會老年學講座教授陳章明稱，政府除了透過鼓勵生育和輸入外勞等措施解決勞動人口不足問題外，「以房養老」亦是重要概念，因為「樓房可以穩定人的心智」，令到老有所依。他表示，雙辣招令市民買樓收租養老更困難，政府有需要檢討相關政策。

【蘋果日報】說，長實新地忍手，中小發展商得米。政府近年出售的土地，買家已不再是財雄勢大的巨型發展商，中大型甚至小型發展商都能相繼中標，除或得益於政府出售土地模式外，地皮的質素，以及大發展商如長實（001）及新地（016）等自身商業考慮，入標價較以往保守，也是其他發展商屢次「偷雞得手」重要因素。

【文匯報】指，賣樓只達標12%，長實料短期多盤齊發。今年初曾表示香港賣樓目標300億元的長實集團，至昨日止年內只套現約37億元，即及目標12%。對於今年賣樓可否達標，長實集團執行董事趙國雄昨表示，從來不會擔心賣不到樓，只是成事在人、謀事在天，只要政府一批售樓紙，便會推售，其中鄰近剛開價的維的北角舊樓重建項目有機會短期內推售，亦期望將軍澳日出康城3期的售樓紙會快批出，並笑言：「期望明年還見到我！」

【信報】謂，高力︰樓價將跌15至20%。政府近年屢次推出樓市調控措施，影響投資者在港投資的意欲。高力國際最新公布的調查顯示，新加坡成為亞洲投資者未來首選投資的城市，香港則下跌三位，至第五位。該行並預計，本港整體樓價未來一年將跌15%至20%。

【東方日報】指，遠東集團創辦人邱德根名下公司持有的荃灣老圍村地皮，部分面積被指是屬於兩間寺廟佛教禪院紫竹林及珠岡禪院的宿舍，宿舍管理人指已佔用上址土地近五十年，前年入稟高院申請逆權侵佔。案件昨於高院開審，業主一方反駁指對方建築宿舍，違反了官契條件，認為對方並不符合逆權侵佔。法官聽畢與訟雙方陳詞後押後判決。

【新報】稱，太地上限價投得九龍灣商地，九倉44億奪美利大廈遠勝預期。九倉旗下的海港企業，豪擲44億元高價，擊敗17家發展商奪得中環美利大廈，樓面呎價高達13,535元，較市場估值上限的32.5億高近三成半。海港企業中標後發表通告，是次投得地皮將可擴大會德豐及海港企業的資產組合，同時亦可令集團同時持有兩間位於商業中心腹地的酒店。中區美利大廈屬於文物酒店項目，總地盤面積佔地約68,136方呎，可建樓面面積則約32.5萬方呎。

【成報】稱，10月一手註冊金額按月升8.8%。據土地註冊處資料顯示，10月一手私人住宅註冊共錄774宗，雖較9月份的852宗回落，惟較本年6月份低位的100多宗已大幅回升，與此同時，鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，故10月份註冊個案一般主要反映早前市況。

【星島日報】指，港島樓花盤競搶客源。港島樓花新盤推售戰愈演愈烈，西環ImperialKENNEDY昨正式截票，累收約一百五十票，較可售單位超額約六點五倍。至於日前突擊開價的北角維，昨首日開示範屋，吸引逾一千八百人參觀，現場錄排隊人龍，項目落實周日開售三十伙，加入競爭客源戰圈。

【太陽日報】報道，工廈車位密炒價跳四成。「辣招」之下，兩百萬元以下「細細粒」物業當炒，荃灣新建工廈私家車位求過於供，加上租金回報率有4厘多，聽講近排市場連環錄到唔少工廈車位獲利炒賣個案。其中會德豐地產嘅荃灣ONEMIDTOWN工廈，有個私家車位約四個月間閃電三度售出，炒到120萬元，累積升幅約41%。

黃濬教建立「第二個水塘」

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131106/pba01/01.txt

文章日期：2013年11月6日

陸振球（明報地產版主管）

美國暫緩退市令低息環境持續，但現時才買樓收租，回報率低未必吸引。美聯金融集團總監黃濬認為，投資者不妨減持手上物業，或趁息口低盡量向銀行借貸，但不必即時還清，相反應將資金儲起投資，建立「第二個水塘」。

黃濬早前接受《明報》訪問時表示，現時未必是入市房地產物業的好時機，「除非你要住就沒有辦法，這是一些實際需求，但如果從投資角度而言就不應該」。黃濬指出，現時樓市有太多變數，政府不斷干預，「港人港地限制外地人買樓，下次會否規定九龍樓連新界居民都不可以買？」小市民難以睇通政府的下一步，樓市被行政措施左右的情况下，「隨時整副身家不保」。

利淡消息開始充斥市場，不少資深投資者都選擇減磅沽貨離場，黃濬直稱套現是明智之舉，「我去年都沽出了美孚新邨一個物業，當然如果沽遲一點可能更好」。他又認為，儘管市場對息口抽升的憂慮隨着暫緩退市而有所紓緩，但加息陰霾卻未有完全消除，窒礙買家入市。

黃濬表示，加息對香港房地產的影響其實不如想像中大，即使有都不會是影響樓市的主因，因為銀行設計壓力測試時已經把第一波加息的額外負擔計算在內，即使加息都不會即時對本港房地產的產業鏈造成重大衝擊，心理影響大於實際，「影響不是沒有，而是好後期先會有，加息對金融市場的影響最快，房地產是第三步，甚至是第四步」。他續稱，加息周期一開始，就不會只加一兩次，「可能是10次或20次，直至去到正常軌迹或另一個鐘擺盡頭才會停止」。

《經濟學人》最新研究指出，本港樓市「泡沫指數」冠絕全球，黃稱港樓是貴得不合理，基本上失去投資價值，因為租金是反映房地產需求，全世界的租金收益通常都有3厘至10厘，但香港卻特別低，基本上「冇咩肉食」，「樓價太高，租金長期都追不上，買樓收租有3厘回報已經好叻，但其實一點都不吸引，你隨意買一隻政府債券都已經有5厘或以上」。他續稱：「整個樓市其實只靠資本升值來賺錢，買樓收租回報太低，並不划算。」

美國量寬造成的低息環境短期內持續，黃濬指很多小投資者「1000萬入面有900萬都押在房產身上」，他建議該類投資者應考慮減低風險， 趁低息環境盡量向銀行借貸，但不用急着還，「借貸成本很低，在風險管理角度而言，最聰明的做法是儲起該筆資金，在市面上找一些回報率較穩定的產品，例如基金做投資，建立另一個儲備。直至時機成熟的時候，情况有突變，利息上升才去還清。」黃濬建議，有多幢物業的投資者亦應減持手上物業，將資金轉投其他投資產品，兩條路「兼住去做」，例如買股票或債券，但由於同樣有機會輸，因此投資者要小心。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

城市結構大重組（四）：新界北

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-四-新界北-025529573.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 

新界北包括北區和大埔區，早已由傳統農村蛻變為依附東鐵站的一連串新市鎮，不過區內還有大片土地未發展。北區以前叫「上粉沙打」，就是上水、粉嶺、沙頭角、打鼓嶺，大埔更有六約（第七約是粉嶺約），即是還有很多土地資源。

為此，政府早已推出「新界東北發展區」諮詢，本來是要將現時北區的上水粉嶺新市鎮向外推，進而將北區兩大市鎮作更緊密的聯繫，以及重點發展坪輋／打鼓嶺的產業，但迫於政治形勢，坪輋／打鼓嶺已被推遲，發展古洞北也被民間和官方電視台的節目反對。

亦有意見認為，為甚麼不去收回高爾夫球場，卻要收回一些原居民租給非原居民佃農的鄉村？作為回應，政府謂會推出另一個「新界北發展區」，或者是收回高爾夫球場及粉嶺的別墅再重新發展。

制約新界北的發展有三座大山，土地供應從來都不是大問題，反而除了交通要進一步改善外，還有土地要預留給原居民興建丁屋，以及很多土地劃作邊境禁區。如果新界北想有重大發展，便需要克服這三座大山，任重道遠。

雖然古洞已預留地方興建車站，去連接西鐵的錦上路站，甚至進一步向沙頭角方向擴展，不過正如前述，把粉嶺新市鎮向北推過對岸已有那麼大阻力，莫講北環線多次都未能上馬，要伸延到沙頭角更是想都不用想。

本來，古洞是最有前途成為未來北區的新市中心，一來交通有規劃，二來又有大量土地可供發展，三來一早就通水通電，而最重要的是古洞南已發展為新界少有的連片豪宅獨立屋區，再加上鄰近新田公路的幾個大型獨立屋社區，以及高爾夫球會，其實是有潛力吸引中港兩地商人在此落腳聚居，從而提升社區的商業價值。不過回歸政治現實，古洞北已被規劃為以公營房屋為主，高爾夫球場和粉嶺別墅也必作此圖。

另一個可能的發展方向，是由大埔通往林村谷，進而配合錦田八鄉的土地資源，那就是64k巴士的運行路線。可惜現時交通基建跟不上，沿途也看到很多被廢棄的村屋和老人院之類，間接顯示現時已沒有發展的潛力，而在錦上路或八鄉壯大之前，可算是已排除了發展的可能性。

大埔向汀角路方向發展，亦因龍尾灘事件，可說亦沒有了發展的可能。結果，就會回到之前所講，土地用來興建丁屋或農耕，開放邊境土地也是停留在生態旅遊的層面。

產業方面，科學園還可以再擴展，但無論大埔工業村或者粉嶺安樂工業村，最多只能維持現狀甚至萎縮，而上水站一帶的工廈及商舖，已變質為中港民間跨境物流業（即係走水貨）的後勤基地。

而由於未來中港交通的進一步改善，由福田市中心益田路的高鐵站，搭高鐵只需十多分鐘就到九龍站，而且是以「公交化」進行，即是十多分鐘就有一班，像港鐵般幾乎無需要等車，未來所有高消費力的人流，寧願用十多分鐘到九龍市區，都不會迫車半個鐘甚至更久去消費，香港市區的較富裕階層，也寧可乘車到九龍站北上了！

在十多廿年內，新界北及鄰近的城市結構將會變為：

一級商業區：深圳福田

次級商業區：上水

交通樞紐：上水站及未來的古洞站（有北環線的話）

工貿區：維持原狀或萎縮

高級住宅：古洞南、大埔滘及汀角部份地段

中級住宅：中型屋苑

平民住宅：舊樓、公營房屋及村屋

湯文亮：買樓抑或換樓時機之騎馬追馬論

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月11月6日

一個90歲老婆婆，以現金700萬買樓，立刻給小業主及地產博客封為偶像，我亦唔例外，不過，老婆婆除了成為我的偶像，她亦是一個非常精明的人，她說﹕買樓千祈唔好一步登天，開始在資金不甚充裕的情況下，買一間細細的單位，儲到了錢兼樓價又上升，便換一個稍大的單位，經過三、四次買樓換樓之後，便會換到一個非常大，甚至比原來大兩、三倍的單位。老婆婆隨便說出來的話，原來是一些至理名言，馬來西亞人叫這種做法是「騎馬追馬」論。

「騎馬追馬」論最先要條件就是要騎上第一匹馬，否則，什麼也不用說。在香港買樓亦是一樣，除非閣下有豐厚身家，或者有貴人支助，否則，要買第一層樓必然是稍細，稍遠，亦未必會符合有心買樓的人士的要求，但買第一層的人，對這些因素不必太認真，因為三、五年後，買了樓的小業主在財政上有所改善，例如升職加薪等情況，很快便有能力換樓，正因為他是換樓，他只需考慮新樓與舊樓之間差額，負擔比他買第一層樓的時候少了很多，在以往，他甚至有可能利用銀行信貸而進行三間樓或者多間樓投資法，而銀行只需要那些買樓，換樓人士過往的還款紀錄良好，他們買樓後不將原有的物業賣走，銀行亦不會理會，無謂自己倒自己米，唔通有生意唔做，不過，現在，在金管局的嚴格規範下，第二個物業的按揭成數最多四成，要進行三間樓投資法是很困難，但小業主擁有第二個物業仍然是有可能，不過，時間要長一些，但是最主要的都是要買入第一個物業，否則，什麼也只是空談。

上了馬，始終會有下馬的一天，一個人若果有三個甚至多個物業，當他年紀漸長，到達退休年紀的時候，必須要考慮負債情況，一定要將負債減至最低，甚至清還所有按揭貸款，若果債務太高，必需要將一個或者一部份物業賣走，確保負債處於一個非常低水平，亦即是安全地下馬，因為，在那人退休後，他已經沒有了經常性收入，若果他擁有的物業負債率太高，若果經濟環境轉弱，樓價下跌，最終令該人變成一個負資產者，這並不是一個退了休的人可以承受的打擊，所以，就算賣剩一層樓，都要還清所有欠債，確保立於不敗之地，在香港，有自住樓，其餘生活費並不是太高，當然，最好就是有三層或以上沒有欠債物業，一層自住，其他收租，一定可以安享晚年，所以，在香港，就算識騎馬追馬，亦要識下馬，才可以安枕無憂。

今日地產新聞摘要 20131106

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月6日

【明報】指，荃灣汀蘭居翻新，加租近三成。現由基匯資本持有的荃灣油柑頭汀蘭居陸續翻新，項目共涉及436個房間，現時有58個單位已翻新，當中有一半單位已租出，現時開放式單位叫租1.9萬元起，一房單位租金則由2.65萬元起，與未翻新的單位相比，租金升幅約26%。

【東方日報】指，新盤幫補，代理流失放緩。多個新盤熱銷，帶動代理佣金收入回升，代理人數跌勢亦減慢。據地產代理監管局（下稱地監局）最新數字顯示，截至十月底，地產代理個人牌照總人數共逾三點六一萬人，按月僅減少八十三人，較九月時減少近四百五十人，跌勢減速。

【信報】謂，啟德4地「增高」惹反對。多幅用地先後以放寬地積比率和建築物高度限制等方式，增加用地可提供的單位數量，啟德多幅用地也不例外，政府先後向城規會申請放寬3幅賣地表，私宅地和一幅居屋用地的發展規模。不過，區內居民和部分政黨則反對有關申請，擔心對交通和環境等造成不良影響。

【新報】稱，內地自貿區利發展，二線城市潛力高，拒高價投地，陳啟宗：暫無意增滬投資。內地高端零售潛力驚人，陳啟宗在內地實地考察時，發現對手商場不夠兩年就天花漏水，現時有實力做高端商場的企業不多，加上內地人口多、市場大、競爭少，寄語企業發展商場時在選址、面積、設計及建築上「做好少少」，就有錢賺；又指近日不少高端時裝減少分店，是上位好時機。

【星島日報】指，THEAUSTIN截收逾1100登記。焦點新盤開售戰持續，早前連番報捷的柯士甸站THEAUSTIN，新推單位累收逾一千登記，超額逾十倍，市場錄公司客比例上升至逾三成水平，發展商更將未售的大部分單位輕微提價百分之一點二五，惟將開售的戶型則不受影響。

【文匯報】指，上水古洞地周五截標。本周五位於上水及荃灣兩幅住宅地將截標，均屬限量地皮。其中規模較大的上水限量地皮，可建樓面超過55萬方呎，市場預料地皮價值由15.6億元至22.2億元，樓面地價約2,800至4,000元。由於地皮具規模，兼且地價不高，估計除大型發展商感興趣外，亦將吸引一些中小型地產商入標。

【蘋果日報】說，商場劏細賣，多淪為「死場」。拆售商場賣「縮水舖」，好多變死場，經典例子多不勝數，包括佐敦廣場、旺角東京銀座以及深水埗深の都等。

【太陽日報】報道，全球掃樓，大款最爽手。內地經濟蓬勃發展，已經成為亞洲創造財富嘅樞紐。劉Sir知道萊坊啱啱發表咗第三季《住宅物業環球透視》報告，內地投資者已經成為全球新建豪宅最有影響力嘅買家，佢哋傾向買香港、美國紐約同英國倫敦嘅豪宅，平均消費閒閒哋都要2,190萬元，果然係唔貴唔揀，夠晒豪氣。

【成報】稱，維峯或周內開價。新例實施後推盤最多的恒地(012)又有新部署，該公司旗下位於北角的新盤維峯昨日將示範單位開放與傳媒參觀。恒地方面表示，項目預計於短期內開價，定價將參考港島同區新盤，亦不排除提供優惠。

今日地產新聞摘要 20130511

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=26784

2013年11月5日

【明報】指，鄭家純：辣招應微調。美國推遲退市，政府不撤「辣招」，發展商則繼續在公開場合向政府施壓。新世界發展（0017）主席鄭家純表示，辣招打擊樓市已有一定效果，政府應該作出「微調」，與其執行辣招，不如增加供應。恒隆（0101）主席陳啟宗則在另一場合表示，發展商要應付辣招，只有順應市民對樓價的看法減價推盤。

【東方日報】指，茶果嶺地改酒店惹爭議。鄰近民居的商業發展規劃申請每每受到地區阻力，早前有財團申請於茶果嶺永福街一幅約1.1萬方呎休憩用地興建酒店，諮詢期收到7,830份申述，逾六成反對，反對聲音多來自麗港城居民。另今年中成立的國際物業測量標準聯盟（IPMSC），研究統一全球物業面積標準。

【新報】稱，為擴地盤願付貴租，租金升幅最多近兩倍，3大龍頭金行搶租一線街旺舖。今年黃金周假期內地訪港旅客人數按年增17.7%，不但較旅發局預期更多，更反映自由行效應未有明顯消退，令市場憧憬珠寶金行業績會持續造好，瑞信早前更發表報告指，六福今年銷售增長將逾一成，周生生增長則逾20%。生意暢旺，激發大型珠寶金行四出到旺區搶舖，不少舖位更因此而需要遷離一線旺區。

【太陽日報】報道，眼前有地動不得，增建公屋千萬難。常言道官字兩個口，其實打着「為民喉舌」作幌子的政客何止兩個口，為了爭出位撈取選票，無所不用其極。房屋問題困擾香港社會多年，已成為民怨之源，雖然當局努力拓土建屋，奈何政客每每以個人政治利益凌駕公眾利益，處處阻撓，正是導致現屆政府房屋政策寸步難行的原因之一。

【星島日報】指， 新盤陸續截票，客源「亂竄」。市區多個新盤接力登場，吸納一眾客源四出入票爭購，出現票源「亂竄」局面。消息指，近日緊接有多個新盤截票開售，當中不乏投資客大手同時入票多盤，務求增加「中籤」機會，亦再錄公司豪客於一盤入數十登記的熱況。

【蘋果日報】說，元朗舊樓回報享3厘勝一籌。恒地（012）去年開售的元朗尚悅，有租盤回報率預計不足3厘，假若投資同區幾十年舊樓，閒閒地坐享3厘以上回報，不單如此，就連天水圍居屋回報率都遠勝過新盤尚悅。

【文匯報】指，物管人才需求，學會料增近5千。長遠房屋策略督導委員會建議未來10年房屋供應將增加47萬個單位，意味對物業管理人才需求更大。香港房屋經理學會會長袁翠儀表示，要符合上述新供應量，將額外需求800個物業專才、4,000個前線督導級從業員，而現時本地認可課程每年提供的畢業生只約300人，估計每年要多200人才足夠市場需求。

【信報】謂，信和廣場翻新呎租逾100元。信和集團旗下銅鑼灣信和廣場翻新即將完成，翻新後呎租增加到100至300元，按年增幅達雙位數。項目並引入著名品牌，富臨飯店落實租用項目1.3萬方呎樓面，新店在年底營業。

【成報】稱，工商舖摸貨量再創新低。據香港置業工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，10月份工商舖摸貨註冊僅錄得4宗，涉資約3,300萬元，兩數字按年分別大跌約98.4%及跌97.9%，再創歷史新低。

究竟未來3 - 4年內，能否推出72,000個私宅單位？

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

前言

未來3 - 4年如何72,000個私宅單位

為何未來3 - 4年沒有可能有7.2萬個單位供應？

總結

Peter Paker

2013月11月4日

前言

最近經常聽到個別政府官員及地產代理分析員話，他們引用房屋及運輸局數據，未來3 - 4年會有72,000個私人住宅單位推出市場。如果他們所講的話是真的，之後3 - 4年，每年會有18,000 - 24,000個單位推出市場，望落去好似「一天都光晒」，每年私樓落成、供應量終於可以接得上目標需求量，好似終於有檯好戲做得成。

但是，現實世界的發展是否如這些官員及地代分析員所說的一模一樣呢？筆者認為，根據過往的經驗及數據，未來3 - 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低，主要原因將在下文解釋。

未來3 - 4年如何72,000個私宅單位

表一

截至2013年9月30日，房屋及運輸局私人住宅一手市場供應統計數字

	單位數目
已落成樓宇但仍未售出的單位數目	4,000
建築中的單位數目	57,000
減去：已預售單位數目	(6,000)
已批出土地並可隨時動工的項目	17,000
	72,000

來源：

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf

如果樓盤的建築周期最快可以做到3 - 4年內完成的話，表面看應勉強有可能達到這個72,000個私宅建屋及推售目標。但為何現實這是較難做到？

為何未來3 - 4年沒有可能有7.2萬個單位供應？

原因一

表二

2011年第1季至2013年第4季度

政府賣地可建的住宅單位數量

	政府賣地可建的住宅單位數量
Q1 2011	960
Q2 2011	3,000
Q3 2011	6,000
Q4 2011	5,096	2011年合計：15,056
Q1 2012	430
Q2 2012	1,400
Q3 2012	5,000
Q4 2012	2,650	2012年合計：9,480
Q1 2013	3,000
Q2 2013	3,100
Q3 2013	2,500
Q4 2013	3,300	2013年合計：11,900

政府手上根本沒有足夠土地，以滿足市場上的需求。從表二看，過去3年政府賣地數量遠低於每年2萬個私宅建屋目標。今天高樓價的情況講到這麼嚴峻，如果有足夠土地，為何2013年第1 - 4季每季只推2,000 - 3,000個單位的土地？為何政府不使用增加供應去有效地調控「樓價」，反而卻使用只能冷卻「成交」的3D呢？

如想知道香港土儲的目前情況及未來可見的供應量，可參閱筆者前文«不為人知的香港土儲»。

倘若政府手上土地不足，政府每年只能推12,000個單位的土地，若地產商以每年18,000個單位（4年推72,000單位）或者24,000個單位（3年推72,000單位）的速度推盤，4 - 5年後地產商的土儲便會「乾塘」。

我相信，政府手上有幾多可用的土地，發展商一定掌握比筆者更準確的數據。若果政府有足夠土地，未來有足夠土地補充存貨，發展商一定不會以今天的「唧牙膏式」的方法去推盤、賣樓。

根據表三，假設2014年1月1日有72,000個私人住宅單位的潛在供應（房屋及運輸局所述的私人住宅一手市場供應），再假設分3年推72,000個單位，即每年推24,000個單位，然後每年只推12,000個單位的土地（假設與過往3年推地數量相若）。6年後至2018年末，房屋局這個所謂「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下12,000個單位。如果是這樣，下一任特首都不知道怎樣如何做下去？

再看表三，如果假設分4年推72,000個單位，即每年推18,000個單位，6年後至2018年末，這個「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下42,000個單位。但考慮建築周期最短需約3 - 4年時間，42,000個單位只夠滿足2年多的市場吸收量。但再3年後又怎麼辦？

表三

	假設3年推72,000單位，每年有24,000個單位供應	假設4年推72,000單位，每年有18,000個單位供應
	(單位數量)	(單位數量)
2014年
年初的可推售的潛在私宅數量	72,000	72,000
政府預算推售量	(24,000)	(18,000)
本年賣地的建屋量	12,000	12,000
年末的可推售的潛在私宅數量	60,000	66,000
2015年
年初的可推售的潛在私宅數量	60,000	66,000
政府預算推售量	(24,000)	(18,000)
本年賣地的建屋量	12,000	12,000
年末的可推售的潛在私宅數量	48,000	60,000
2016年
年初的可推售的潛在私宅數量	48,000	60,000
政府預算推售量	(24,000)	(18,000)
本年賣地的建屋量	12,000	12,000
年末的可推售的潛在私宅數量	36,000	54,000
2017年
年初的可推售的潛在私宅數量	36,000	54,000
政府預算推售量	(24,000)	(18,000)
本年賣地的建屋量	12,000	12,000
年末的可推售的潛在私宅數量	24,000	48,000
2018年
年初的可推售的潛在私宅數量	24,000	48,000
政府預算推售量	(24,000)	(18,000)
本年賣地的建屋量	12,000	12,000
年末的可推售的潛在私宅數量	12,000	42,000

如果政府未來推地與過往3年的賣地數量的相若，未來3 - 4年根本無可能有72,000個私宅單位供應。

原因二

根據表四，與3 - 4年實際供應量數字比較，房屋及運輸局之估計供應量長期都存在高估的情況。多餘的東西不用說，數字已告訴各位讀者現實的情況。

表四

表五

實際私樓落成量	單位
2006年	16,600
2007年	10,500
2008年	8,800
2009年	7,200
2010年	13,400
2011年	9,400
2012年	10,100
2013年1-9月	4,400

來源：

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf

總結

根據過往的經驗及數據，未來3 - 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低。這倒使人擔心，租金及樓價因供應不足而上升，政府又再出招，真是沒完沒了......