洪灝：跟着李嘉誠走

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131231/pba01/01.txt
文章日期：2013年12月31日

陸振球（明報地產版主管）

 

一般投資者最大的「錯誤」，就是自以為是市場最聰明的一群，喜歡挑戰真正聰明人的意見。每日在金錢戰場打滾的交銀國際首席策略師洪灝早前接受《明報》訪問時卻直言，其個人資產配置有一個準則，並非依循自己以為天下無敵的一套,而是跟着真正的投資大師李嘉誠走。

洪灝大讚李嘉誠絕對是大師。他認為市場近期對李嘉誠的解讀不算過度，「所以，李嘉誠不買（樓）我就不買（長實上一次買地為去年11月投得馬鞍山地皮），李嘉誠做什麼我就做什麼。他投資歐洲，我就高配歐洲」。

洪灝表示，由於在投行工作，個人投資較為簡單，目前主要為物業與黃金。他表示，2010年買入美國的物業，至少已有一倍回報；此外他一直有持續購入黃金。不過，他強調黃金投資主要為對沖明年的尾部風險（即要對沖發生機會率低、但會不利市場的大事件），佔資產配置的比重不能大，至多5至10%。如果撤掉他的投資限制，洪灝還會想買歐洲的房地產、歐洲股票，以及在黃金低於每盎司1000美元時再入一點貨。惟他堅稱目前不會買香港物業，認為3年後樓價很大機會下跌。

洪又表示，波段操作、選股對小投資者都不適宜，小投資者的重點在於資產配置，資產類別若選對了，一管就管5至10年的回報。他以2007年的極端情況為例，指當時A股6000點高位，而北京的樓價每平方米不到2萬元人民幣，投資者當時應該做的就是把股票全部賣掉，把資金配在樓市上。

對於香港的樓市，洪灝認為樓價還未到頂，但又不能買。他說，不論樓市還是股市，目前均還未計入聯儲局退出QE的效應，「今年6月的大跌只是一次預演，美聯儲最終什麼都沒做。但當資金真正從新興市場撤出的時候，大家見到的震盪絕對不僅僅是6月份那樣」。

他認為，3年後香港樓價下跌的概率大，而美國債券收益率已是220年來最低，所以樓和債券現在都不能碰。股票明年經過一波回調後，反而可以大膽買，他說這個推薦可以提供3至5年的投資回報。

另外，《明報》將在本周六（1月4日）舉辦「2014投資攻略第一擊」研討會，除了由筆者分析來年樓市最新形勢外，同時邀得近一年提供股票貼士「命中率」極高的經濟學者關焯照主講「2014經濟與股市明星板塊」，以及由東盛金業市場行政執行總監盧楚仁分析黃金市場的投資機會，同時由GMO CLICK環球通副總裁陳建豪分析明年最值得留意的外幣投資。有興趣讀者可登入以下網址報名：http://mpfinance.com/jan04.htm

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

施永青： 美「退市」會拖累香港樓市嗎？31/12/2013

  施永青

中原集團創始人
  兼董事

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=52548

美國聯儲局起步「退市」，十年期的國債孳息率叩三厘關口，有人擔心會拖累本港樓市。我覺得美國「退市」對香港樓市影響有限，起碼在2014年會如是。

正如我在之前的文章中所說，美國聯儲局並非開始「收水」，而是在繼續「放水」，只是「放水」放得慢一點罷了，今後依然有資金不斷流入銀行系統，社會上的閒資仍在繼續增加。加上，美國雖然「放水」放慢了，但日本、歐洲仍在放，世界未有這麼快就「缺水」。

再看，美國的經濟復甦動力並未太好，美國人並未放心消費。通脹長期停留在1%附近，內需依然不足。因此，聯儲局仍不願看到美息上升。因此，十年期債券的孳息率如果沒法回落的話，聯儲局是沒法進一步減少買債規模的。屆時，人們一定對此另有一番解讀。

港元與美元掛勾，港息必須追隨美息；如果聯儲局仍要刻意維持低息環境，香港的利率亦不會先行上升。因此，所謂美國「退市」會增加港人供樓成本的說法，短期內很難兌現。至於退市將令投資者提升對租金回報的要求的推論，則開始看到一些瞄頭。現時，香港樓市的租金回報率雖未見上升，但已沒有像之前那樣節節回落；願意流入房地產的資金會大不如前。

不過，相對於政府的辣招，美「退市」所造成的影響，實在微不足道。在各式印花稅的阻撓下，現在市場上不但沒有炒家，沒有外來投資者，亦沒有本地投資者與機構投資者，連換樓自用客也裹足不前。二手市場的成交，不及正常的一半。相信這種低迷的情況會持續到2014年，直到政府肯撤招為止。

不過，由於政府的辣招不但阻撓買家入市，同時打擊業主的賣樓意欲。業主深知，現時賣樓對他們不公平，賣不了好價錢，能守得下去的都不肯割愛。香港的業主，六成已供完了樓，即使加息對他們也沒有壓力，所以都很惜售。這是二手樓價在交投低迷的情況下，仍不肯回落的主要原因。

在一手市場，情況則很不一樣。大部分發展商都沒法完成2013年的售樓目標，積累了很多樓盤要在2014年上半年出售，壓力非常大。為了促銷，最有效的方法莫如減價。不過，由於二手市場的價格仍站得很穩，發展商只需按二手市場的同類單位作基準，減價到足以抵消印花稅的作用就夠了。

額外印花稅最多要交多幾多呢？如果是外來買家或機構買家，先得交15%買家印花稅，還得再交雙倍印花稅，最高要多交4.25%，合起來是19.25%；那發展商訂價時，只要比二手市場的同類單位便宜兩成，已足以抵消印花稅作用。因此，我不認同樓價會在2014年大幅回落的說法；豪宅與一手樓跌15%至20%已夠；中小型單位則跌5%至10%已差不多。

(轉載自2013年12月31日am730C觀點)

今日地產新聞摘要 20131231

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

 

【明報】指，天榮站不訂補價金額，免再零入標，港鐵負責4億前期工程費，無分紅。為達至政府增加住宅供應的目標，港鐵（0066）破天荒首次簡化旗下項目的招標條款，上周五截意向、涉約1500伙的天水圍天榮站上蓋，自昨日起推出招標，為減低項目再度零入標風險，據悉是次招標條款，未有如今年初招標時定明補地價金額，改由港鐵與政府商討，獲邀投標的發展商，只需以「一筆過」出價競投項目發展權，4.1億元的前期工程費用，則改由港鐵支付，同時不設分紅比率，是次招標亦加入回購條款，在物業落成後，港鐵可選擇以項目市值的1.6倍回購。

【星島日報】指，料明年一手交投量升。一三年樓市受政府辣招，住宅成交量顯著回落，有代理行預期，在發展商繼續以貼二手價售樓下，明年新盤註冊量料達一萬一千宗，按年升約一成半；反之，二手樓市遭分薄客源下，料交投將回落至四萬宗以下。

【太陽報】報道，代理估樓價半年跌10%。美國啟動退市，有地產代理據過往數據分析，每當美匯轉強，本港樓市會偏弱，加上發展商推優惠及以貼市價推盤，對二手住宅樓價構成壓力，估計明年上半年二手樓價有5至10%下調空間，二手住宅流通比率有機會進一步跌至3.5%或以下水平，續創有紀錄新低。

【東方日報】指，推高樓價，置業更艱難。私樓樓價連年上升，政府為幫助中低收入人士上車，推出俗稱「白居二」的白表免補地價購買二手居屋計劃。不過，在求過於供下，反而推高公屋及居屋樓價，大部分白居二都未能入市，有關政策瀕臨失敗收場，大有機會步早前「港人港地」後塵。

【成報】稱，迎海．星灣周內開價。馬年將至，新盤大戰或將繼續。恆地（012）、新世界（017）及培新發展合作推出的馬鞍山「迎海．星灣」於昨日上載了售樓書。恆地營業部總經理林達民表示，該項目最快本周內開價及開放示範單位，預計最快明年1月中開售。

【新報】稱，涉千單位，明年推5全新市區單幢盤，恒地年賣二千三伙膺銷售王。自4月底一手樓新條例生效後，恒地銷售的粉嶺逸峯成為無縫交接的唯一一個新盤。其後再推元朗尚悅、九龍城曉薈、深水埗曉尚多個貨尾單位，以尚悅累售逾1,300伙佔最多。踏入第四季，推出全新盤旺角曉珀、北角維峯，前者至今累售10伙，套現逾逾9,300萬元；後者由新上任的恒地營業(二)部總經理韓家輝「揸盤」，至今售出50伙，套現逾3億元。

【蘋果日報】說，首批入市買家感無奈。首批白居二買家高位入市，不少人的單位已變蟹貨，有已入伙的首批白居二買家感到無奈，又有買家抱住「有買貴、無買錯」的心態。

【信報】謂，次批白表免補出籠，居屋價看淡。綠表居屋樓價在2013年中被首批「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」（白表免補地價計劃）的上車客搶至「天價」，但受到近日二手樓市冷清影響，連帶居屋搶購熱潮都風光不再。房委會今起發出批准信予第二批2500名申請人，政府同時公布最新數字，首批2500名申請人入市比率暫時只有36%。

【文匯報】指，雍澄軒業主促證監執法。有立法會議員連同逾20名雍澄軒苦主於昨日下午到證監會請願，要求證監會履行法律責任，就長實（0001）旗下PearlWisdomLtd.發出欺詐或罔顧實情的失實陳述採取執法行動，促請賣方賠償損失。

猶太富商貝利文投資物業三原則

文章日期：2013年12月24日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131224/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

常在書局看到《塔木德》一類教導有關猶太人生活和理財智慧的書籍，而事實上，猶太人被視為世上最聰明和懂賺錢的族群之一，那他們又是如何看香港的物業市場，又是如何投資 「磚頭」的呢？

《明報》早前訪問了在香港居住了43年、已是「老香港」的猶太家族傳人貝利文（Raymond Bera），內容便包括他是如何透過買樓大獲其利。

Bera家族於一戰後來華謀生意，曾在上海開設首批電影院，並為Omega獨家經銷手表直至1990年代。1949年家族生意移至香港，其後由貝利文接手，他一邊開拓Lafite等法國頂級佳釀的經銷業務，一邊開始投資地產，見證了1980年代以來地產經濟的崛起。如今，他在香港、澳洲、越南、瑞士和英美擁有物業。對於物業投資，他說最重要的不是何時買入，而是持有多久。

1971年貝利文從歐洲來港接手家族生意，當時他的父輩未涉足任何地產投資，但他到港後的首份工作就讓他意識到投資地產的魅力。「我的第一份工作是將公司從舊渣甸大廈（現址於1984年重建為會德豐大廈）搬至熙信大廈。熙信是由新世界集團發展的，我叔叔當時想買下那一層。他和鄭裕彤關係不錯，就向鄭探意向。鄭裕彤說，我不想賣一層，但願意把一整幢賣給你。我叔叔問，多少錢？我記得清清楚楚，一幢2000萬港元，我叔叔聽後就走了。老一輩人都不願買太多物業，因為他們在上海失去了所有物業。」10年後，新世界決定以分層地契形式出售熙信，一層售價1800萬至2000萬元，「從那時起，我們開始投資樓市，這個決定今天看來是明智的」。

貝利文投資地產有3條準則：一、不碰不熟悉地區或國家的房產；二、市場下滑時不驚慌，要等待；三、負債不能過度。

他說他在世界各地有物業，但底線是如果不明白當地的交易規則，不明白當地人的習慣，就不碰那裏的樓市。此外，樓市免不了波動，價格大跌大升，「但跌市出現時，要等待，不要驚慌也不要賣樓」。

香港1967年暴動時樓市大跌，貝利文的父親在離港前以18萬元賣掉當時的住所，那住所是位於中半山馬己仙峽道的玫瑰別墅，現價可升至5000萬至6000萬元。他稱從供需來看，香港人口只有愈來愈多，但香港不是歐洲，歐洲幅員廣闊，甚至可以造出一個新城市，但香港沒有這個條件，供應始終有限。

那現在能否買樓呢？貝利文說，以一個長的歷史來看，香港的樓價總是在上升，「所以可以說，什麼時候買並不重要，能持有多久才重要，以及升值多少你才會滿意」。他又指最近總有聲音講樓價會大跌，但採訪當日美利大廈以高出市場預期30%的價格售出，「你覺得這是樓市大跌的迹象嗎？很難判斷。長遠來說，頂在哪裏？沒人知道。」

貝利文投資地產的第三條準則和第二條是緊扣的，就是不要因買樓而過度借債。舉例說，如果向銀行借九成按揭，當樓價下跌一成，你就有麻煩；下跌兩成，銀行就可能強制出售物業。這樣你不僅失去了一成的首期，也失去了房子，「一旦沒了物業，你就什麼都沒有了。很多美國人、歐洲人遇過這樣的情况，最終錢樓兩空」。至於何為過度，他則說這關乎個人情况和市場環境，但人人都應先想像一下最糟糕的情景會是怎樣的？並確保即使遇到最壞情况，也不會喪失物業。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

檢討「白居二」成效 2013-12-24

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/22016

祥益地產總裁 汪敦敬

「白居二」(讓白表人士以免補地價方式購買二手居屋)實行了已過半年，此政策究竟是否應該繼續下去？我們試以具體理據及統計數字作討論，以給公眾及政府更合適的參考。

到11月18日為止，頭一批2500個白表人士，只有820人（即32%）有去行使權利實現了置業計劃，很多人會因此質疑白居二政策是否已失敗，我卻認為這是一件好事。

近年市民對房屋需求更加殷切，不單止在置業上，就算公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位，我們尊重這些數字之餘，在市場學上我們必須明白購買力是有分剛性和柔性兩種的。所謂剛性是指急須解決置業需要的人士，而柔性購買力是指雖然有置業需要，但急切性其實不大的人士，社會及政府總不能可以滿足到所有急增的需求，所以如果可以分到剛性及柔性購買力是最理想的處境！

白居二政策的結果正好做到這個分野效果，選擇上車的三成多白表人士，我深信他們是剛性購買力，而還未入市的白表人士，他們仍可以選擇去觀察或者等待，我認為算是一個相對柔性的購買力。

我們應重溫再認清楚及重溫有關政策的原意及目的，開放免補地價的居屋第二市場給白表人士，目的是善用二手市場的供應量及較低門檻（11月份天水圍的居屋第二市場以實用面積計平均每呎是3436元，而屯門則是3911元），來給予公眾更多的上車機會，也同時給細單位業主更多的換樓機會。

白居二政策可能出現的副作用，就是恐怕居屋第二市場一時間沒有足夠的樓盤補充，令樓價因短暫的供不應求出現急升，在此，我公開本公司一些商業秘密給大家參考一下。

在本年四月，即首批白居二購買推出前兩個月，屯門區及天水圍居二市場的放盤量是278，到了12月1日是323，而六月份屯門區及天水圍居屋第二市場的平均成交呎價是$3822，到了11月平均成交呎價是$3674。我認為以上的數據是合理的，顯示居屋市場能承受白居二計劃下，仍可保持健康地發展。

我經營的公司在屯門區二手市場擁有最多的市場佔有率，大部分的屋苑九成以上的樓盤資料我們也擁有的，我們看一個統計就可以看到市場實際發生著甚麼事情。於13年12月，屯門區二百萬或以下的放盤單位(連已包地價的公屋及居屋)只餘下64個，其中私樓只53個，我們看看對比本年1月錄得的151個，已進一步減少達58%；對比2012年1月錄得的1284個，大幅度減少1220個；對比2011年1月錄得的2377個，更大幅度減少2313個，可見在短短三年期間屯門區二百萬或以下的放盤單位數量急劇減少。

當樓「價」在政策抑壓下，其實樓市的「值」及成本也在上升！而觀望的人也不斷增加！人們卻在等待下去，等，可能才是最大的風險！

近年太多人唱淡樓市，加上了美國開始了退市，選擇不入市的人士有部分可能被市場的淡風所「嚇親」，看見市場有下跌的言論，所以希望等到一個更好的入市價位，我認為這樣是非常危險的，買樓應量力而為而不是「看風駛舵」，風險源於不見量力！縱使遇上了最好的入市時機如果沒有做好財務適當部署和合適份量的投資的話，一樣風險無限。

政府實行樓市辣招的確是有其需要及道理的，但市場上太多人去觀望亦不是一件好事，購買力仍然繼續累積，而社會分配財富結構亦仍然沒有改善，政府政策應向前看及前進，以確定有更多人上車及自住人士來得到充分的換樓機會啊！

政府增加土地供應雖然可令市場撥亂反正重回正確軌道。但如果期望回復了足夠供應就會令樓價可以有「補償式」的樓價下跌，是十分錯的，而且非常危險。前政府於2007年至2012年的荒廢開發土地的錯，是不可補償的，市場要在有了足夠供應後再需要透過起碼幾年的市場活動才可以與購買力有較合理的銜接效果，沒有捷徑。

不少人心想：「推出更多供應就可以將樓價砍下」，也是很錯的想法，樓價暴跌只會令長遠供應更加減少；樓價下跌，誰買樓？樓價下跌，又誰肯起樓？短期的樓價跌，只會冷卻房產的製造欲望和能量。

今日地產新聞摘要 20131224

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2013年12月24日

【成報】稱，特首辣招治樓市與地產商關係撕裂。特首梁振英上任後，重手治理樓市失衡問題，進一步撕裂與四大地產商的關係，尤其是去年推出「買家印花稅」以及「額外印花稅」樓市辣招，令雙方關係跌至冰點。

【文匯報】指，陳家強：暫無需撤樓市辣招。美聯儲局明年起開始逐步退市，財經事務及庫務局局長陳家強昨認為，聯儲局緩慢退市是好事，對市場影響較輕微。他指，現時美債息升幅不大，低息環境持續，加上內地經濟向好，預期資金仍將停留本港，暫時無需撤走樓市辣招。

【信報】謂，郭炳江談退市影響，兩年後通縮壓力大。郭炳江認為樓價走勢難以預測，當中受到多項因素影響，但估計明年樓價不會有太大起跌。不過，他不排除有個別樓盤將進行降價促銷，集團吸納土儲速度則會按銷售進度作補給，盡量做到貨如輪轉。

【星島日報】指，金管局：港樓價仍偏高。雖然住宅物業市場在第三季及其後仍然沉靜，投機活動持續低迷，但金管局季報表示，本港物業估值依然偏高，樓價與收入比率在第三季達到十四點六，相當於九七年的高峰水平。

【明報】指，地署警告元朗違規貨櫃屋。元朗竹新村一幅農地被闢作約20間貨櫃屋，並公然出租，而元朗山貝路采葉庭以北及水邊圍路附近一帶，都有貨櫃屋涉住人。地政總署昨派員往視察，證實3處均有未經批准構築物，包括用作貨櫃屋、廢料回收場及車房等，其中已向采葉庭以北和水邊圍路附近一帶違規土地的業權人發出警告信，而竹新村農地上的違規情况一俟確定不是「已登記寮屋」，亦會發警告信。

【蘋果日報】說，滙豐內部轉讓200億物業。滙豐這批內部轉讓物業，絕大部份屬於山頂超級豪宅，件件「珍品」，單是山頂物業總值逾154億元。當中種植道33號Ridgeway及種植道35號至37號高雲山莊，分別以14.94億及56.22億元轉讓。而種植道45號Ardshiel及50號FungShui，作價分別32.92億及12.69億元。山頂普樂道4號及6號屋作價13.03億元，以現有樓面共11,658方呎計算，呎價高達111,769元。

【東方日報】指，湯臣濠盤擬春節後發售。豪宅有價有市，湯臣集團（00258）旗下品牌的澳門「湯臣主教山壹號」，計劃明年農曆新年後分批發售，項目早前透過內部認購沽出16伙，平均建築呎價逾1.3萬元，每伙售約4,000萬元。發展商稱當地未來陸續有大型基建落成，看好樓市前景審慎樂觀，將會加大當地的投資發展比重，項目餘下47伙有加價空間。

【新報】稱，14物業拍賣，僅1沽出。忠誠拍賣行昨日舉行聖誕節前最後一場拍賣會，會上共推拍14項物業，但由於臨近年尾收爐，競投氣氛未見熱烈，最終僅大嶼山大澳道一個住宅單位以開拍價拍出。

【太陽報】報道，內資又創會展新高。近幾年內地及香港兩地經濟活動愈嚟愈頻密，唔少內企亦响本港購入寫字樓設立分公司，佢哋至愛之一嘅灣仔會展廣場辦公大樓。過去一年多，數埋至少有五宗成交都係內企購入。該廈就有高層1室全海景單位，以3.37億元賣畀在港上市嘅內地企業，成交呎價高達29,550元，創該廈呎價新高，並躋身全港寫字樓呎價次高。

今日地產新聞摘要

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2013年12月23日

【蘋果日報】說，補地價收入，三年新低。政府今年加重調控樓市的辣招，既令到本港樓市交投凋零，影響物業印花稅收入外，也同時令致令年從私人市場所得的補地價收入大減。統計至目前為止，連同來自批出鐵路上蓋物業發展權的得益在內計算，補地價收入不足120億元，為2009年後的新低。

【成報】稱，全年摸貨宗數或創新低。根據土地註冊處最新資料顯示，截至今年12月19日，摸貨註冊僅錄16宗，相比去年同期的51宗按年回落近7成。香港置業高級執行董事伍創業預計，料全年摸貨總數將不足20宗，屆時摸貨宗數或創96年有紀錄以來新低。

【信報】謂，放寬公屋居港期限的發展與影響。12月17日，終審法院裁定「居港七年才可申領綜援」的限制違反《基本法》第36條，政府須恢復2004年以前只須居港一年的規定。

【星島日報】指，瓏門II收3600票超額20倍。過去周末新推售一手單位不多，轉以特色單位「掛帥」的市場焦點盤屯門瓏門II銷情不俗，昨即沽出三伙特色戶，其中連天台戶以呎價一萬五千三百多元沽出，刷新該盤呎價新高。

【文匯報】指，臨近聖誕新年，周末二手續寒。有代理指，買家深知仍未踏入實質加息周期，對後市仍抱樂觀態度。另一方面，業主見一手開價貼市，亦陸續擴大議幅，買賣雙方造價差距進一步收窄，帶動交投回升。

【東方日報】指，旺區靚舖，搶租變頂租。內地旅客來港買奢侈品數量減少，影響零售業前景，過往加租升幅達兩、三倍的銅鑼灣、灣仔、中環、旺角及尖沙咀等一線零售區，罕現逾10個頂租盤，部分意向月租與現租相若，有服裝店更將數舖放頂租。資深投資者黃海明稱，若聖誕節及春節消費市道欠佳，料舖位頂租盤將大增。

【新報】稱，業主擴議幅助交投，4屋苑破蛋，十大屋苑成交漲25%，無懼退市。美宣布退市首周末，十大屋苑成交未見雪上加霜。據中原資料顯示，十大屋苑周末共錄得10宗成交，較上周增加兩成半。

【太陽報】報道，租務寒流吹襲樓市。又到聖誕，加埋農曆年臨近，租務市場吹淡風，業主唔想過年「無租收」，寧願減租就市，東涌區今個月租務成交只得約77宗，比八月時旺市跌咗超過40%。

退市啟動 如何部署？

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131220/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

美國聯儲局啟動退市程序，雖然快將卸任的主席伯南克指美國仍會維持較長的接近零息政策，但聯儲局將會按月開始縮減100億美元的買債規模，並可能在每次議息會議後再減少多100億元的買債規模，以此推算，至明年底便或會完結買債計劃。

退市消息出台後，美股雖再創新高，但10年美國長債息也見上衝，昨日曾高見2.93厘，估計隨美國不斷加大減少買債的規模，10年美息遲早會升穿3厘左右的重要心理阻力。

美股創新高，或反映其對息口的敏感度減低，如近年網科及高科技股重新受追捧，此等股票買家，看重業績增長，遠較收息重要，而有關公司的業績，確也較少受息口變動影響。

回看中港股市，除了如騰訊（0700）或打算上市的阿里巴巴屬上述股票，不少股票如地產或收租股，仍是對息口頗為敏感，則來年在美國啟動退市而美國長債息率易升難跌下，整體股市或會變得較為反覆，投資者更需要「買股不買市」。

另一方面，在美國啟動退市下，多種外幣受壓，如美元兌日圓更已升穿104水平，有估計明年兌美元更有可能達110，而一些有可能加息貨幣如紐元或英鎊，或會成為投資者關注的目標。

至於黃金，對息口更為敏感，昨晚已跌穿盎司1200美元， 又會否進一步下試1000美元？

當然，市民最關心還是樓市，有銀行界開始估計香港按揭息率會在明年下半年調升，則買家和投資者，又應如何部署？

為了幫助大家在退市啟動下，前瞻明年投資形勢並做好投資部署，《明報》將在下月4日舉辦「2014投資攻略第一擊」研討會，除了由筆者分析樓市最新形勢外，更邀請到近一年提供股票貼士「命中率」極高的經濟學者關焯照主講「2014經濟與股市明星板塊」，同場還有黃金及外匯專家提供專業意見，不容錯過。有興趣讀者可登入以下網址報名：http://mpfinance.com/jan04.htm

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131220

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年12月20日

【東方日報】指，未來十年公營房屋激增。為滿足市民對公營房屋需求，政府亦同時增加及加快興建公屋及居屋，今個財政年度至一七／一八年度的五年期內，房屋委員會將會合共興建約八萬二千個新公屋單位，平均每年建屋一萬六千四百個，較過去五年每年平均的一萬五千個單位多出近一成；加上新一批居屋五個屋苑二千二百個單位最快可於明年底接受申請，預料未來公營房屋供應將大增。

【文匯報】指，增推土地無礙樓價。政府決心增加土地供應，又有美國聯儲局退市引發加息陰影，會否導致本港樓價大跌，嘉里物業發展執行董事朱葉培昨日表示，政府增加土地供應可令樓市健康發展，然而今年供應2萬伙的目標仍未達標，以過去5年每年平均新供應1萬伙計，同期吸納量高於供應量，加上香港剛性需求非常高，相信美國退市及港府增加土地供應不會推低樓價，只會幫助樓市長遠健康發展。

【星島日報】指，美減少灑鈔，港樓市添壓。美國聯邦儲備局下月開始減少「從直升機灑鈔票」，全球股市不但沒有為此「一震」，反而「一振」，美國當日更以歷史性高位收市，原因是儲局減少買債的力度甚輕，而且估計明年都不會加息。不過，從中長期角度來看，這是啟動退市和加息周期的前奏，本港財政司司長曾俊華昨日警告，港息可能比美息早上調。市民買樓屬於中長期投資，在評估供樓負擔能力方面宜比前保守。

【蘋果日報】說，新供應不足，中區商廈料加租。隨着一連串國際大型企業在港招股，加上合併與收購活動頻仍，對本港核心商業區的商廈需求殷切，然而中區商廈新供應長期不足，預料租金有機會重拾升浪。世邦魏理仕香港辦公樓服務部主管簡儒德先生指出，對大型租戶來說，市場上欠缺樓面面積、質素及地點皆適合的供應。

【成報】稱，交銀：明年樓價可跌4成。對於美國退市對香港樓市的影響，金融界人士及地產界人士看法分歧。交通銀行（3328）香港分行首席經濟及策略師羅家聰指出，香港樓價自9月開始有下滑，預期明年下半年樓價跌得較為急速，市場共識是明年全年計樓價跌幅約一成。但他提醒，不排除美國聯儲局退市會觸發樓價跌得更急，有機會一口氣下跌30%至40%。

【新報】稱，地產界料不會現收購潮。雖然啟明街失修樓宇最終或由市建局高價收購，有地產及測量界人士均相信，不會因此而令區內舊樓單位出現收購潮。今次政府收購殘破舊樓，是為了配合社會事件的發展，因為樓宇結構狀況有問題，如不拆卸將危害公眾安全，才作出此決定，並交由市建局負責收購，因而不會刺激發展商蜂擁向殘破的舊樓「起釘」收購潮。

【太陽報】報道，天榮站重推，補價棘手。政府前日公布下季賣地計劃，話鐵路項目仲有6,000伙等住推。說時遲那時快，港鐵（00066）旋即「做嘢」，今日重新推出天水圍輕鐵天榮站上蓋項目招收意向書，下周五截止。項目今年初曾因補地價問題而慘錄「零標書」，但港鐵就補價都幾難讓步，財團反應睇怕唔會太熱烈。

【信報】謂，啟明街頒布危樓勒令清拆，市建局提早推動「需求主導」重建。啟明街舊樓受結構有危險影響，屋宇署昨天發出拆卸令，勒令清拆啟明街45至51號舊樓。市區重建局數小時後宣布，提早推出第三輪需求主導項目中的首個項目，涉及啟明街41至51號，預計可發展為單幢樓，提供72伙，總發展成本約6億元，或會出現虧損。

【明報】指，太古39億購大昌行中心。太古地產（1972）昨證實，透過合資公司向中信泰富（0267）購入魚涌華蘭路25號大昌行商業中心，涉資39億元，為今年港島最大宗全幢商廈成交，項目總樓面約38.9萬方呎，呎價約10,025元。

大風起於青萍之末

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131219/pba01/01.txt
文章日期：2013年12月19日

陸振球（明報地產版主管）

美國聯儲局終宣布將從明年開始削減每月資產購買規模，啟動退市程序，但規模較預期略小，暫每月只減少買債100億美元，兼暗示可能在較長時間維持超低息，刺激美股道指和標普指數同創新高收市，而港股今早高開，但在十一時前已倒跌。

雖然股市在聯儲局啟動退市下不跌反升，但也要留意各主要外幣包括歐羅、日圓等都受壓，而美國10年期債息也攀上2.9厘以上收市，說市場對退市完全沒負面反應，實過於片面。

雖然聯儲局主席伯南克表示，整個買債計劃估計到明年底才結束，還暗示維持超低息的時間，可能較之前承諾更長，但筆者一直指出，美國所謂不加息，只是不加銀行向聯儲局拆借的短息，至於長息，只能透過買債或放水來壓低息口，減少買債，長息自會有上升壓力，現在10年債息的上升阻力位在3厘左右，與現水平只差0.1厘左右。

更要命的是，一旦退市啟動，雖然速度仍慢，但未來每聯儲局開會，又變成市場猜測其會否進一步減少買債，因此增加了市場的不確定性。

那美國退市對於香港的樓市又有何意義？筆者認為，縱使美息未必一時三刻會升穿3厘水平，也會在這相對一年多的高位徘徊，相比之下，香港住宅整體租金回報率低於3厘之餘，若扣除管理、差餉及折舊等，實際淨租金收入只有約2厘多一點。

在此情況下，即使香港按揭息口不加，以買樓收租計，肯定變得不吸引，且不能對抗香港高於4%的通脹率。

因此，筆者認為樓市縱使未必因美國啟動退市而急跌，但也難有大升空間，而港府昨天公布的賣地數據，估計今年賣地可興建1.37萬個單位，為13年來最多，也是打算買樓人士應留意的。

香港過往十年樓價大漲小回，主因是「雙低」——超低息和超低供應，而這兩個因素都已開始在改變。筆者想起中國人的一句話：大風起於青萍之末……

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131219

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27551

2013年12月19日

【明報】指，中山樓價看俏，受惠港珠澳大橋與城市群拼合。讀萬卷書不如行萬里路，投資如能在數據分析之餘，配合實地考察，自當事半功倍。《明報》上周六與雅居樂合辦珠三角投資物業考察團，除了參觀當地基建和樓盤外，並由曾淵滄教授與明報地產主管陸振球在中山就內地樓市前景演講，現場反應熱烈。

【蘋果日報】說，地監局新方法處理違規。為提高地產代理業界對違規情況的警覺性，長遠改善業內的違規情況，地產代理監管局將會推行一項新計劃以處理違規個案，新計劃將於2014年1月1日起生效。

【東方日報】指，七旬釋囚騙130萬買舖訂金。七十五歲謀殺案特赦死囚，於出獄後再次犯案，去年到入境處更改姓名，假扮成為遺產執行人，訛稱在大坑浣紗街有地舖出售，騙去一名買家一百卅萬元訂金，直至地產代理向地舖租客查詢後才被揭發。

【文匯報】指，業界展望明年樓市不太差。政府大增土地供應，釋出的訊息非常明顯，加上近數月來發展商已接力送稅變相減價大平賣，入市恐怕亦要將相關風險計算入內。不過，業界人士對明年樓市仍相對樂觀。

【信報】謂，下季推地建5500伙，全年目標欠28%。即將踏入最後一個財政季度，政府推地全力衝刺，在未來3個月內「大手」推出13幅用地；其中12幅為住宅用地，可建約5500個單位，連同本財政年度已推出或將推出的地皮，可建約1.44萬伙，雖然是2000年以來新高，惟較每年2萬伙的土地供應目標仍有28%的落差。

【星島日報】指，「港人港地」威力未見發揮。政府宣布新一季賣地計畫，可以建成住宅單位數目佔整個財政年度四成，以達成增加私樓供應量的目標。至於連續兩季都沒有再推出「港人港地」，為這個政策的前景蒙上陣陣疑雲。

【新報】稱，新盤開售無期，怒轟港府批則差。發展商明年各有推盤大計，奈何多個新盤遲遲未獲批出預售樓花同意書，其中卓能集團旗下荃灣油柑頭一號九龍山頂，位於寶豐台八號，屬單幢式設計，合共可提供54伙，數年以來仍未獲地政署批出預售，卓能主席趙世曾動起真火，直指項目開售無期，狠批港府批則情況為50年來最差。

【太陽報】報道，交雙倍租三年或須遷離公屋。公屋輪候冊突破二十三萬大關，但公屋流動性卻嚴重偏低，即使已富起來的公屋住戶亦不願遷離公屋。當局數字顯示，近年遷出公屋單位的富戶愈來愈少，由○八/○九年度的五百三十六戶減至上年度的二百六十一戶。

【成報】稱，瓏門2期兩番加推。新鴻基地產（016）旗下屯門瓏門2期繼首批單位全部沽清之後，發展商因應旺勢，兩番添食。其中包括加價加推的83伙單位，平均呎價10,559元，平均加價1.5%，將於本周六發售；以及昨日原價加推的120伙單位，發售日期暫未確定。

城市結構大重組（十）：西貢區

 

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-十-西貢區-060536053.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 10時前

西貢被稱為香港的後花園，綿延的海岸、翠綠的郊野公園、廣闊的地質公園、漁村和海鮮。這只是西貢的一面，另一面是廿多年來發展出來的將軍澳新市鎮，幾乎所有在平地的屋苑都是填海得來。不過，筆者要帶大家去看西貢的第三面，就是新興的豪宅市場。

根據《香港物業報告2013》，全港私人住宅總存量1,117,900個中，只有85,600個實用面積大於100平方米（約1,067平方呎），只佔總體的8%。而由於政府近年推出多幅限呎地，用行政手段迫使發展商興建更多的中小型單位，大單位的新供應將持續走低。至於一座一戶，不包括700或1,400呎的套丁屋，供應就更少，以下是全港主要獨立屋式屋苑的數據：

南區	富豪海灣	139
離島區	愉景灣	323
元朗區	錦繡花園	5,018
	加州花園	980
	加州豪園	424
	四季名園	244
	四季雅苑	112
	四季豪園	104
北區	天巒	330
大埔區	康樂園	1,191
	比華利山別墅	535
西貢區	匡湖居	463
	合計	9,863

扣除三十多年前由加拿大地產發展的錦繡花園和康樂園，樓齡沒有那麼舊的獨立屋只有3,654座，可見這類物業供應的緊張程度。現時西貢的村屋，呎價動輒萬多兩萬，不過很多都是700呎一層的丁屋，一座三層就是2,100呎。政府亦嚴格規範套丁行為，即使是原居民男丁申請自行興建丁屋，手續也極之繁複，費時甚久。

現時西貢區除了將軍澳的高密度住宅之外，未來也有獨立屋式屋苑的供應，現時科大附近的大埔仔，正興建680座獨立屋的項目，連同其他的鄉郊發展地皮，大約可提供1,700座獨立屋：

眾所周知，西貢鄉郊地方缺乏購物地方，除了驅車到西貢墟或直出觀塘之外，更為近便的當然就是將軍澳，但整個將軍澳只有坑口站公共運輸交匯處容許綠色的士上落客，無形中對於這群高收入社群成為最近便的購物之處。

回說將軍澳，除了現時將軍澳站以南的多幅地皮外，就是日出康城和石角路三個供應區：

一計之下，將軍澳南的未來供應是7,629伙，日出康城是16,104伙，石角路是3,378伙，總供應是27,111伙，表面上供應甚多，可是日出康城餘下的14,456伙招標無期，在五年內的實際供應是12,655伙，平均每年是2,531伙，並不是想像中大，除非進一步開山填海，十年後將開發殆盡。

西貢的軟肋是缺乏產業和就業機會，將軍澳工業邨可能已經是主力，未來亦沒有產業發展計劃，形成依賴對來交通和就業機會。現時除了港鐵將軍澳線之外，計劃中的有將軍澳跨海大橋、藍田隧道，以及經T2幹線及中九龍幹線到油麻地，如計劃完成，由將軍澳出九龍西，是一小時以內的事，不過很多年後才落成。

所以，短期內將軍澳樓價將因供應量多及基建未完成而未能有突出表現，但五至十年後，當供應封頂，交通幹線陸續完成，將會有另一翻境像。

在十年後，西貢區的城市結構將會是：

主要商業區：坑口站、將軍澳站

高級住宅：西貢鄉郊獨立屋式屋苑

中級住宅：各大中型屋苑

平民住宅：公營房屋

產業：工業邨資訊及傳媒業、本土消費業

今日地產新聞摘要 20131218

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年12月18日

【東方日報】指，公屋居屋，未夠七年可申請？今次終院裁決影響深遠，不但整個社會福利政策大開缺口，更可能衝擊現行公營房屋政策。房屋委員會資助房屋小組主席黃遠輝表示，房屋署目前規定申請公屋的家庭，必須半數或以上成員居港滿七年，才可獲安置上樓，購買居屋者亦規定須居港滿七年。

【蘋果日報】說，摩通料上車盤價跌三成。本港樓市交投受「辣招」所困，今年曾跌穿5,000宗的新低水平，卻未觸動樓價大跌。外資券商近日齊齊唱淡明年樓市走勢，預期整體樓價將下跌介乎10%至25%。摩通預期上車盤價格更將大跌三成，德銀推斷若本港競爭力續降，樓價最悲觀情況要自高位下瀉五成。

【文匯報】指，九東商廈租金受壓。本港部分區域商廈供應增多，需求相對偏軟，加上辣招牽連，有分析指商廈市況明年向下微調。高緯環球昨日表示，九龍東因有部分分層商廈業主在買賣市況呆滯情況下轉售為租，供應增加令租金受壓，加上預期需求持續偏軟，區內租金在明年料有8%的向下調整。

【新報】稱，明年新按料跌13%。一手強二手弱，明年新盤小陽春勢頭延續，並持續削弱二手巿場競爭力，外圍不明朗因素增加，整體觀望氣氛會漸趨濃厚，樓按市場表現將較上半年遜色，全年新取用按揭貸款額將連續4年出現調整，按年再跌13.2%至1,380億元，創8年新低。

【星島日報】指，EIGHTSOUTHLANE加推。位於堅尼地城EIGHTSOUTHLANE，昨天公布加推第二張價單及銷售安排。發展商新世界表示，項目之C、D單位接獲不少查詢，遂加推價單三十伙。

【太陽報】報道，名店轉陣地核心舖有難。本港奢侈品消費額下跌，加上部分有代表性嘅品牌進駐二、三線街，高緯環球估計明年中環及銅鑼灣一線街舖租金跌5至10%。但主打大眾化時裝市場國際品牌，就依然積極响一線街落腳。

【明報】指，市建收購長沙灣工廈。市建局昨日就長沙灣汝洲西街永康工廠大廈提出收購價，當中地下物業每呎（實用面積，下同）平均出價14,005元，樓上物業每呎平均出價4751元。為增加收購吸引力，市建局修訂收購政策，除物業交吉價，受影響業主可獲得相等於物業交吉價10%的特惠津貼，或相等於政府特惠津貼基本定率的1.5倍乘以實用面積，以較高者為準。

【成報】稱，瓏門2期首批120伙沽清。新地（016）本月壓軸新盤瓏門2期首批單位於昨日揀樓。該盤早前收票近5,000張，超額認購逾40倍。市傳截止昨晚5時半，首批120伙單位已沽清。

今日地產新聞摘要 20131217

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年12月17日

【明報】指，假文件買樓騙回贈，男子潛逃10年囚16月。2003年SARS期間樓市低迷，有發展商推出極優惠按揭計劃，買家毋須付首期之餘更可獲最少10多萬元現金回贈。有人看準計劃漏洞，四出招攬人用假入息證明申請按揭買樓，事成後瓜分現金回贈。其中一名被招攬無業漢事敗後潛逃內地近10年，最近回港自首，昨判囚16月。

【蘋果日報】說，美聯憂樓價三年跌三成。業界對明年樓市預測仍然偏淡，美聯物業（1200）預計明年樓市表現不濟，整體交投進一步回落，料明年上半年樓價跌5%至10%，倘若美國退市、息率回升，預期二手樓價未來三年內會跌20%至30%。

【新報】稱，舖市黃金十年已過。零售市道前景未盡明朗，加上辣招壓市，舖市投資者普遍持觀望態度。資深投資者黎永滔昨日在一公開場合稱，本港舖位投資市場黃金十年已過，未來舖位售價難有大幅上升機會。展望來年舖市走勢，他預料舖市價位將按通脹平穩發展，但明年搶租情況將會有所減弱，而一線舖位因較為罕有，市場需求則仍有支持。

【東方日報】指，二手萎縮新盤難獨撐。最近有大批一手新盤魚貫登場，相反二手市場在3D稅制下續癱瘓。代理料明年一手住宅買賣佔整體成交比例，將由往年普遍佔約百分之十五至二十，增至明年約百分之三十。但一手比例增加無助撐起交投，代理料明年整體住宅買賣約五點一萬宗，連續兩年谷底橫行。

【星島日報】指，昇柏推長成交增優惠吸客。近月新盤市場百花齊放紛部署開售，發展商亦變陣出擊搶攻客源。其中已開售逾兩個多月的荃灣昇柏山，發展商自推售以來策略多變，包括削減付款優惠及提高定價等，該盤昨再推出新價單，加入最新三百六十天特長成交期付款辦法，以及聖誕月優惠的百分之三折扣。

【文匯報】指，泓富10億購創業街商廈。泓富資產管理（0808）管理人宣布，公司向和黃(0013)收購觀塘「創業街9號」甲級寫字樓100％權益，代價為10.1億元，樓面成交呎價7,394元。收購完成後，泓富將透過CliftonPropertiesLimited持有該物業。同時，泓富資產負債比率將由20.9%升至29.4%。

【太陽報】報道，莎厘娜舊舖，貴4倍爭租。近月街舖租金升幅收窄，但經營多年嘅老舖舊租金偏低，新租金升幅仍可觀。被視為香港大學學生同教職員飯堂嘅西半山般咸道莎厘娜餐廳，租約年初已屆滿，業主舊年底已嗌新租每月16萬元，個舖吉咗九個月後，聽聞有食肆洽租，月租傾緊13萬元，較業主意向低19%，但比舊租高4倍。

【信報】謂，瓏門II收4948票封王。新盤浪接浪推出市場，屯門站上蓋瓏門II減價推售，吸引大批準買家入票認購，發展商新地（016）公布連日來共收4948張支票，超額認購40.2倍，打破灣仔囍滙成績，榮封今年票王，合計凍資7.4億元，項目今天開售120伙。

【成報】稱，工商舖成交宗數跌8成。受實時徵稅及雙倍印花稅等多重不利因素拖累，過去兩個月每月工商舖成交宗數只有約400宗，較往常每月的1,000、2000宗，按月最多減少8成。

2014年樓按息率仍處低水平 16/12/2013

王美鳳

中原按揭董事總經理

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=52231

回顧今年本港樓按息率曾出現輕微變動，3月中有大型銀行牽頭上調新造樓按息率0.25%，掀起了一輪短暫加息潮，主因是今年2月份政府再出辣招，當中金管局要求採用內評法的銀行提昇風險加權比率，銀行遂提高按息以抵銷成本加重的影響。不過，由於多家中小型銀行維持息率不變，在樓按競爭下，4月下旬銀行之間再出現一輪調頭減息潮。

事實上，同時受辣招及一手新例影響，今年第二季樓按市道十分疲弱，而對僧多粥少的局面，按揭競爭轉趨激烈，由於P按再下調空間無幾，為了增加競爭力，部份銀行重新推廣H按，調低H按息率，並將其鎖息上限降低至與P按水平一致，遂令今年用家選用H按的比例增加，由年初僅佔7%增加至7月份曾達40%，而最近此比例則回落至約26%。下半年銀行維持積極樓按取態，新批按揭息率維持平穩低水平，P按息率持續最低可至P-3.1%，即現為2.15% (以P現為5.25%計算)；H按息率則低至H+1.7%，即約為1.92% (以近日1個月期拆息0.22%計算)。總結今年樓按息率平均達2.1%水平。

至於14年樓按息率走勢，預料明年整體按息變動不大，平均按息仍然處於2.2%低水平，與今年水平相若。雖然明年通脹率呈緩和趨勢，但相信平均仍達3.5%水平，計及通脹率之實質按息仍持續處於「負數」水平，故明年本港在存貸兩方面仍普遍出現負利率環境。香港整體息率主要跟隨美國走勢，明年候任美國聯儲局主席主張延續寬鬆貨幣及低息政策，加上當地通脹率低及失業率仍高之因素，相信明年美國未有條件展開加息周期，最快需於2015年底才開始加息步伐，所以香港低息環境可最少持續至2015年底，即由2009年起計持續達七年之久，可謂歷來最長。

本港浮息方面，料明年最優惠利率(P)將維持不變，不過，明年美國很大機會於下半年開始啟動退市機制，溫和有序地縮減買債規模，資金流向波動性將較大，部份資金或會流出本港銀行體系，有機會促使反映銀行資金成本之同業拆息(HIBOR)稍為上升。事實上，當美國揭開退市序幕，市場預期拆息回升機會增加，亦將削弱客戶選用H按之意欲，故明年下半年H按選用比例或告回落，P按主流地位則維持不變。另一方面，一旦美國退市，相信銀行亦會藉退市陰霾重新推廣定按產品，不過，由於退市步伐將會十分溫和，明年更難言加息，故料定按選用比例不會大幅上升。

本地主流按揭計劃除了包含一個浮息，亦由一個全期鎖定之固定息率組成 (例如一個P-3%之按揭計劃， “-3%” 便屬於固定息率)，銀行調整固定息率將對新造按息客戶造成影響。新造按息可受銀行存貸比率、貸款需求、資金成本、樓按競爭及市場風險等因素影響，而外圍因素、內地經濟及信貸狀況、金管局向銀行推出之監管要求、樓按市道亦對上述因素構成影響。明年外圍經濟起伏性可能較大，而內地相關之融資需求應繼續增加，加上金管局於明年向銀行推出穩定資金新措施，這些均有機會促使銀行資金成本上升，但相信有關影響溫和，不會對銀行資金成本構成明顯升幅。再者，明年樓市乍暖還寒，二手市道難有顯著突破，業主及買家角力戰持續，樓按競爭將維持激烈，銀行不會輕易上調新造按息，即使出現波幅僅於0.25%之內。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理 王美鳳

2013年12月16日

今日地產新聞摘要 20131216

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27500

2013年12月16日

【明報】指，恒地明年推五市區精品盤，涉千伙細戶，炮西環爹核士街。今年售樓料套現逾130億元的恒地（0012），近年打造的「TheHCollection」品牌，銳意將系內較小型的市區新盤打造為精品式住宅，以吸引年輕一代買家。

【文匯報】指，多項因素轉佳，好明年樓市，息難加，幣持續升值。近期市場上大部分的預測都認為明年樓價下行壓力愈來愈大，但有發展商認為，下半年市況已比上半年好得多，現時樓市基調穩健。永泰地產執行董事兼營業及市務總監陳玉成指，近月住宅市場呈V形反彈，全年總成交量有望貼近6萬宗。

【信報】謂，趁機改善土地供應解房策弊端。政府為壓抑熾熱樓市而推出「辣招」，令住宅交投量大幅萎縮，地產業界叫苦連天，亦多番促請政府「減辣」。

【東方日報】指，4盤入伙潮沖冧二手。近年最大規模新盤入伙潮本月起爆發，上水歌賦嶺、元朗尚悅、烏溪沙迎海第1期及將軍澳峻瀅四大盤共5,538伙將於本月起相繼交樓，逾500個放售及放租盤已蜂擁湧入二手市。業界預期，盤源激增勢令二手樓價增添下調壓力，明年首季個別地區樓價有機會受壓下跌15至20%，租金則料跌5至10%。

【新報】稱，買入價太貴，租或影響舖價，波斯富街舖租恐見頂，7吉舖。售市況不濟，加上自由行旅客赴港模式漸漸改為單日遊，令一線街舖生意大打折扣。銅鑼灣波斯富街附近一線尾舖位，年中因生意大不如前而開始湧現吉舖，單是波斯富街便有超過7間舖位交吉，不少舖位甚至吊空足足年半亦未能成功租出，令舖位業主「白白嘥租養老鼠」。

【蘋果日報】說，濕地附近申建丁屋捱轟。發展商在新界西北保育區土地開始有發展生機，部份鄉紳也欲在周邊興建丁屋，其中在元朗擁有一定勢力的鄉紳林照權或有關人士，早前便申請在山貝村附近的土地，欲興建30幢丁屋，但就被多個環保團體反對。

【成報】稱，10萬苦主促港府「減辣」。辣招苦主大聯盟昨日再次於鬧市區舉行活動，向政府表達關於減辣撤招的訴求。該聯盟於活動後收集市民簽名，務求集齊10萬個簽名，以示要求政府盡快「減辣」的決心。

【星島日報】指，中小住宅租金回報升至3.2厘。今年首十個月計，差估署錄得住宅售價累計升幅為百分之七點八，並於今年八月樓價指數創出新高後，至九及十月分別錄得回落，十月新報售價批數比八月高位累跌約百分之零點三六五，令全年暫錄售價升幅略放緩。

【太陽報】報道，首11月住宅摸貨僅20宗。樓市辣招令物業短炒活動近乎絕迹，據地產代理行數據，今年首十一個月以確認人身份轉讓（摸貨）的二手私人住宅買賣合約登記僅20宗，總值1.4億元，較去年同期分別跌近65%及逾70%，料全年亦只維持約20宗水平，勢創一九九六年有紀錄以來的十八年歷史新低。

2014年新盤供應巡禮

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/2014年新盤供應巡禮-095000882.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 5時前

每年利嘉閣地產均會表列翌年的新盤供應，今年也不例外，詳見以下網址：

http://www.ricacorp.com/cms/template.aspx?series=15&article=64659

該報告顯示，明年會有三萬個單位可供發售，比今年增加65%，不過根據過往經驗，這個數據是以發展商最快可以出售的數量為準。可是近年發展商傾向即使拿了出售樓花的批准，都未必會即時去賣，例如元朗的爾巒和屯門的瓏門第二期，所以這個數字只有多，沒有少，大家亦可以看到歷年的預測和實際推盤的差別。

不過話說回來，樓起了就遲早都要賣，類似恆隆君臨天下和浪澄灣那樣一擺經年是特例而非常例，若果以往績計，相信明年實際上推出市場的供應，大約是17,000-20,000個左右。

我們再細看表列的樓盤，港島區只有繼園項目超過500伙，九龍區也只有柯士甸站Ｄ地盤和何文田站附近的佛光街／忠考街項目超過500伙，其餘大多數是200伙以下的細盤；相反，新界各區，超過1,000伙的中型盤都有八個（元朗沙埔地盤算一個），反而200伙以下的細盤很少，考慮買入中型屋苑的在新界較多選擇。

而當中尤以西貢（將軍澳）、元朗和沙田三區是供應最多的區域，均超過4,000伙，而且很多是已發展項目的新期數，例如日出康城3期（緻藍天）、天晉3期（將軍澳66A區）、Yoho Town 3期（元朗15 區）、迎海3期等。

這些新供應會令到現有期數的租務市場出現供過於求，比如迎海現時入伙，一年半載之後另外的期數入有供應了，筆者稱之為「量產型初發行」，即是樓價和租金均會因連環供應而受壓，過去的例子有大圍名城及日出康城，相信都不會例外，這反而製造了平租新盤的機會。

正如筆者過往的計算，因為四年前住宅施工數量見底回升，所以由明年開始，落成量也會因而逐步回升，以下是相關的數據。

今日地產新聞摘要 20131213

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年12月13日

【明報】指，非港人買一手樓，辣招後跌13百分點。財經事務及庫務局向立法會提交的文件披露，年初推出DSD及BSD後，樓市開始冷卻，樓價由今年首兩個月平均每月上升2.7%，減至3至10月期間每月平均上升0.3%，當中9月更出現0.3%跌幅；至於零售舖位、寫字樓及分層工廈售價，則由今年首兩個月平均每月上升1.9%、2.6%及4.1%，放緩至3至10月期間每月平均上升0.1%、0.3%及0.5%。

【星島日報】指，新界東北居民或獲居屋安置。新界東北居民與政府就新發展區計畫陷入僵持狀態，據了解，政府正研究優化安置方案，考慮引入居屋作安置選項，並協助非法寮屋戶搬遷安置，政府亦針對石仔嶺安老院宿位問題籌謀，希望減輕居民方面的阻力，但由於涉及跨局合作，有關措施應不會在短期內推出。

【成報】稱，預期後市樂觀，新盤相繼推出。自今年4月一手新例出台之後，發展商推盤普遍慎之又慎，一手樓市捱足3個月休市期。隨着發展商研習新例成效顯著，近月市面新盤魚貫而出，市場亦對未來供應呈樂觀態度。

【文匯報】指，新盤刺激樓市復活?新盤減價及增設優惠促銷激發新盤小陽春，部分二手業主見狀，叫價態度亦軟化，擴闊議價空間吸引市場注意，整體樓市氣氛似乎有所改善。

【東方日報】指，市建局出「尚方寶劍」，收協成工廈業權。為減低工廈重建的阻力，加快重建步伐，市區重建局擬修訂工廈收地賠償的金額，將津貼額「加碼」，下周二公布細則。此外，拖延逾十年、屬前土地發展公司的西灣河街協成工廠大廈重建計劃，市建局決定向政府申請「尚方寶劍」引用土地收回條例；但拒絕收購的業主批評市建局出手太低，又稱持有大廈逾兩成業權，「強制拍賣都要收到八成業權啦！」炮轟市建局大石砸死蟹，揚言會反對到底。

【新報】稱，米芝蓮小店慄加租。常言道「人怕出名豬怕肥」，對於平價食肆而言，難得躋身成為米芝蓮之選，真的不知道是福還是禍。一登龍門，難免要承受「被加租」的代價，過去曾有入選的名店因不敵貴租而結業，今年，有連續兩年入選的食肆，去年已遭業主加租三分一，店主坦言明年續約有加租壓力，不過，亦有得獎食肆店主有先見之明，早已簽下五年長約，暫時不怕加租。

【太陽報】報道，屋苑樓價，愈估愈寒。政府「3D辣招」影響之下，住宅交投一直响谷底徘徊，無足夠成交供參考，銀行估價想進取都好難。劉Sir發現，銀行估價呢幾個月逐漸係咁跌，喺「溫水煮蛙」效應下，有個別大型屋苑估價全年出現倒退。

【信報】謂，樓花延後計DSD繁複。有立法會議員近月建議，將購買樓花項目換樓客的6個月換樓期限，由購買時延至項目取得入伙紙後方開始計算。

【蘋果日報】說，OPUS截標，3財團爭購。豪宅市道轉熱，太古地產（1972）的東半山傲璇OPUSHONGKONG，推出11樓單位招標發售，市場消息指，發展商接獲至少2至3份標書，下周四前或會公佈銷售情況。

樓市泡沫篇（三）： Loan-to-Value Ratio 分析(上)

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

Peter Paker 2013月12月13日

簡介

數據、圖表與趨勢

LTV Ratio數字及圖表以外的含義

總結

簡介

筆者前兩篇文章已交代過香港有幾多成業主已供滿樓，以及採用7 - 9成按揭保險的比例，發現香港原來有6 - 7成業主已供滿樓；在置業時，近期只有約6 - 8%新買家採用7 - 9成按揭保險，採用高借貸成數的買家屬非常低的水平；基本上，在本文往後的分析，我們可以假設7 - 9成按揭保險並不存在。

交代完上述兩種極端情況後，我想講講現時的人買樓，不計採用按保的人，普遍買家到底能支付幾多成首期，究竟他們須要借多少成按揭貸款，這就是Loan-to-Value ("LTV") ratio。要知道這個比率，可以從金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」找到答案。

數據、圖表與趨勢

根據最近金管局最近幾個月的住宅按揭統計調查結果 , 新批住宅按揭時的 LTV ratio如下：

	LTV Ratio
2013年4月	53.5%
2013年5月	54.3%
2013年6月	55.1%
2013年7月	55.6%
2013年8月	54.4%
2013年9月	54.8%

http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/residential-mortgage-survey.shtml

根據表一，2013年4月至9月的LTV ratio初步顯示，現時的買家普遍能支付、拿出44% - 46%的樓價作首期，只須向銀行借54% - 56%樓價的按揭貸款，反映現在買家「好有錢」，底子好厚。這也可理解為樓價要跌多過 44% - 46%，這批剛買樓的業主才開始有負資產壓力 , 今天業主理應沒有重大劈價壓力，不要忘記，在這半年只有6 - 8%買家須借7 - 9成按揭。

圖一：1998年6月至2013年新造按揭時的 LTV Ratio及CCL

圖一列出由1998年6月至2013年9月止，每月新造按揭時的 LTV Ratio及期間的CCL。從圖一，我們可以得出以下發現：

<1> 1998年年中至2002年年末

在樓價下跌的時候，很多人認為銀行會收緊按揭貸款成數，要求買家拿出更高成數的首期。

但是根據圖一， CCL由1998年年中的55點輾轉下跌至2002年年末的35點，期間的LTV ratio由最低的56%升至最高的68%。反映在這段樓價下跌的期間，買家的借貸比率反而上升。

<2> 2002年年末至2003年年中

CCL由35點再跌至2003年年中的32點，LTV ratio 由68%下跌至64%。

<3> 2003年年中至2005年年末

CCL由32點升至2005年年中的54點，LTV ratio同期由64%下跌至59%。

<4> 2005年年末至2007年8月

由於香港跟隨美國加息，最優惠利率由5%升至2007年8月的7.75%，CCL於53點 - 57點水平橫行，LTV ratio由59%輕微上升至62%。

<5> 2007年8月至2008年6月

期間，香港跟隨美國減息，最優惠利率由7.75%降至2008年6月的5%，CCL則由57點急速上升至74點，CCL上升3成，但LTV ratio由62%輕微升至64%。

<6> 2008年6月至2009年6月

因金融海嘯爆發，CCL由74點跌至2008年12月的57點，半年下跌23%，LTV ratio 由64%下跌至61%。

其後，CCL因美國QE1而開始上升，至2009年6月的68.4點，同期 LTV ratio由2008年12月的61%上升至2009年6月的66%。

<7> 2008年6月以後

其後，CCL繼續由68.4點上升至2013年9月的120點，有關新批住宅按揭時的 LTV ratio 由2009年中高位的66% , 不斷下跌至2013年9月的55% , 期間樓價雖然節節上升 , 但買家反能拿出更高的首期比例。LTV ratio 急跌主要原因與政府不斷推出收緊按揭成數措施及壓力測試有關。詳細措施及其實施時間可參閱金管局網頁。

LTV Ratio數字及圖表以外的含義

其中有一點，筆者必須另行闡述圖一及有關LTV ratio 數字以外是反映不到的含義。由於在2008年金融海嘯爆發後，香港樓價持續上升，政府實施一系列：

• 按揭成數措施；

• 壓力測試；

• 收緊不經壓測的 asset-based mortgage 的借款成數；

• 正面按揭信貸資料庫；

而這些措施在金融海嘯前是沒有的。在這些措施下，以至今天的LTV ratio 與海嘯前的數字相比，背後有著極大的差異。

正面按揭信貸資料庫於2011年4月起成立。在其成立之前，按揭申請人有辦法可以隱瞞他在其他銀行的負債，而取得另一間銀行的信貸從而這個炒賣，這個漏洞可使到投資者及炒家透過過度借貸，買入自身不能承擔的物業，樓價如果持續上升，當然大家可以繼續音樂椅的遊戲。但萬一樓價下跌，過度借貸的買家就不能透過不斷的 re-financing 去套現應付供款、甚至還債，由於借貸鏈因樓價下跌而斷裂，這導致到1997年樓市泡沫爆破。

同時，在1990年代，業主可以把現有物業加按至市值7成。只要現有按揭物業不斷升值，就能透過加按套現，可以加按套現後借款再以3成首期購入另一物業，再加上當時沒有正面按揭信貸資料庫，銀行根本無法得知按揭申請人有否於其他銀行有否借貸，甚至不知道按揭申請人有否過度借貸。因此，97時買家所付出的首期可以全來自「借上借」。

然而，今天以按揭貸款申請人資產淨值為依據且不經壓力測試所批出的按揭貸款（由2010年起分段收緊按揭），如下：

表一

物業按揭貸款的審慎監管措施

以「資產水平」為基礎而新申請的物業按揭貸款

物業類別	物業價值	按揭成數上限	壓力測試	貸款年期上限
(適用於沒有任何未完全償還按揭貸款物業的申請人)
所有住宅物業	不論價值	40%	不適用	30年
工商物業	不論價值	30%	不適用	30年
獨立車位	不論價值	30%	不適用	15年
(適用於擁有一個或以上未完全償還按揭貸款物業的申請人)
所有住宅物業	不論價值	30%	不適用	30年
工商物業	不論價值	20%	不適用	30年
獨立車位	不論價值	20%	不適用	15年

不經壓試且以資產值批出的按揭貸款之成數由從前的7成降至今天的2 - 4成 （視乎有否未完全償還按揭貸款）。除非物業之前近乎是 full pay，這些措施變相使到在不經壓力測試下，可加按套現的金額變得非常有限，再加上正面按揭信貸資料庫，按揭申請人於其他銀行的負債亦會一目瞭然，以及不能於不同銀行重複借貸及避開壓力測試。這兩項措施加起來，今天置業人士很難透過「借上借」去買樓投資、甚至炒樓。因此，今天買樓的人所付出的首期一定是自己「荷包」內的錢。

由於金融海嘯後，金管局實施一系列的按揭收緊措施，變相使到今天的置業人士必須要有更強的財力及儲蓄才能入場。因此，這些措施使到今天的數字不能與當年的數字相比，因為數字以外的潛規則跟當日的有著差天共地的變化。

總結

以往香港或外地樓泡歷史，樓價係透過增了的借貸而上升，很多時候，當借貸上升至自身不能承擔的水準時，樓價便會急速下跌。今天樓價上升，但是LTV ratio 因收緊按揭措施而下跌，反映今日能入市的人是擁有很強財力的人。如果你認為今天樓價很貴，他日萬一放寬些少借貸措施的話，樓價可以報復性、洪水猛獸般上升。如果他日樓價急升，借貸亦急升的話，則要小心。今天我仍未看到有小心的必要。

由於目前金管局對中上價樓實施不同程度的按揭成數限制，下一篇文章筆者會嘗試利用一些數字計算及2013年4 - 9月的成交分佈，去分析不同樓價範圍的 LTV ratio。

楊書健教用房託對冲「磚頭」風險

文章日期：2013年12月12日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131212/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

大部份人買房地產信託基金（REITs），多着眼於收取穩定的租金派息，而其實在專業投資者或基金眼中，房託會是他們平衡樓市風險的對冲工具。筆者最近訪問了房產私募基金安泓投資有限公司的投資總監楊書健，他認為物業投資者，可以透過買房託平衡市場風險，未必一定要一味買「磚頭」，從而豐富投資組合，而分散投資到外地市場亦值得考慮。

楊書健舉例指出，基金顧問有時候會建議投資組合中，有兩至三成投放在房託，博取其租務回報及分散風險，「買房託就像間接持有過千單位，即使某一個地方有火災，都可以對冲得到」。至於其餘七成，則為「較實在的磚頭」，亦可配合外地物業。他引述國外研究引證這種投資組合的巧妙之處，即房託和樓價指數的升跌軌迹一般都有較大的相關性，房託價格會比樓價走勢快6至12個月，曾經有研究追蹤美國由1980年代起往後30年的走勢，發現無論在每一個時段以「磚頭配合房託」的組合入市，5年回報全部均為正數（positive），較只買磚頭優勝，「情况就像當房託表現較差時，樓市仍然升值；當樓市下行時，房託開始穩定下來」。

他表示，長遠回報率會因而增加約1.5個百分點，而風險則會減半。楊續稱，很多物業投資基金都透過買房託增加投資的流動性（liquidity），「例如你看淡日本，就可以將手持的房託放售，隨時都可成交，但實物磚頭要易手就會較難，較大型的整幢物業隨時要2年才賣得出」。

「更重要的是，如遇上有業主因財困而要出售『筍盤』，基金或投資者可即時售出沒有跌價的房託，轉而買入這些『筍盤』。這樣，既不會因一直持現金而錯過樓市升浪，又有穩定派息回報，又可隨時伺機購入『筍盤』，一舉數得。」

受辣招影響，加上外地房地產回報相對吸引，楊書健表示，近年都開始看到投資者多留意海外物業，而安泓則主力留意日本市場，「戰略目標是現時入市，6年後即到2019年，在翌年奧運前賣出」。安泓集中為大型機構投資者策劃，例如以約1億港元購入日本全幢6至10層高的物業，租金回報率介乎6厘至8厘。

有投資者擔心，日圓持續貶值，會抵消在日本資產升值的回報，楊建議投資者到當地銀行借日圓來買物業平衡風險，因日圓跌了，要還的日圓以外幣計便也少了，形成對冲效果，而日圓升了，賣出的物業以日圓計價，不會影響要還日圓的匯價，「聽聞過最誇張的是2009年有人用港元買澳洲樓，後來金融危機澳紙貶到底，結果變成負資產要call loan」；但借當地銀行錢，就可以對冲到五至七成的匯價風險。

楊表示，一般「散戶」其實亦可以參考同類做法，「如果只集中單一地區的投資物業，樓價一跌就會很頭痛，相反你分散風險到亞太區或全球，遇到金融危機時可能反成為一個機遇，因為聰明的房託會趁低吸納。你分散多一點去買房託，回報理想之餘又可以當儲錢，其實算是划算」。

楊書健又認為，由發展商推出的債券，其實亦可以成為地產投資組合的一部分，因為息率高，加上有些發展商旗下有很大型的收租盤，風險較小。但若購買內地發展商債券，則要特別謹慎，因為內地市場仍然是政策主導，「一年間的價位上上落落較大，不適合太瞓身」。長遠而言，楊書健表示，香港應該參考新加坡的發展模式，「當地房託及債券的覆蓋率非常高，ATM都可以買得到，對普通投資者而言，比做定期存款好，香港下一步都可以朝着這個方向發展」。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131212

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年12月12日

【明報】指，港樓至少跌兩成，轉戰內地。香港政府推「辣招」，幾乎趕絕物業投資者，不少資深投資者唯有另尋出路。《明報》上周舉辦的樓市研討會，講者之一的亞洲地產創辦人蔡志忠指出，香港樓市在未來2至3年內都難有作為，估計樓價至少要跌兩成以上，政府才會「收貨」，因此他暫時轉移陣地，經過大量實地調查後，決定先投入數億元在內地買地起樓，並會陸續加大在內地投資。

【信報】謂，港人港地事在必行。長遠房屋策略諮詢已經完結，報告明年3月方能完成。公屋輪候時間多年來一直維持「三年不變」，房署如何取巧，確保這個目標一定達到？審計署已作過調查，但房署會否迅速撥亂反正？由於一作改動影響太大及不易達標，所以估計還是循序漸進更為合理可行。

【新報】稱，具協同效應，連獲屯門宅地。英皇國際（0163）除了主攻舖位投資外，亦是入標常客，近數年成功投得一幅位於屯門小欖住宅地皮，今次再度插旗，則為連續兩年奪得屯門住宅地，兩地盤可望發展協同效應。

【星島日報】指，明年按揭市道將回升。今年樓市成交量萎縮，連帶銀行按揭貸款亦明顯減少，有按揭經紀指出，全年新取用按揭貸款宗數，將按年減少約兩成二，回落至六萬宗水平，乃九三年有記錄以來新低，涉及金額則按年下跌約一成七，減少至一千六百億元。

【太陽報】報道，深水埗項目收18意向書。近期市區新盤銷情理想，帶動發展商積極吸納市區地皮，市建局昨日截收發展意向書的深水埗順寧道商住項目，吸引大型以至中小型發展商參與，該項是次共接獲多達18份意向書，遞意向財團包括長實（00001）、信置（00083）、新世界發展（00017）及金朝陽（00878）等，該局預計項目將在短期內招標。

【文匯報】指，商廈買賣金額飆2.1倍。據土地註冊處數據所得，上月全港僅錄得96宗商廈買賣登記，按月減少2%，登記宗數連續3個月低見處於雙位數水平，未能突破百宗關口。

【東方日報】指，工商交投沙士後最淡。自今年二月政府推出雙倍印花稅（DSD）措施後，工商舖成交量及總值大幅插水。今年截至本月八日，工商舖買賣登記僅約9,531宗，只達去年全年約53%，創○三年沙士後新低，期內總值1,013億元，較去年全年少約42%。各類型物業中，以商廈買賣萎縮最顯著，港島甲級商廈連續有三個月成交「食蛋」。

【蘋果日報】說，觀月加推，810萬入場。最近市場又再炒作美國明年退市的消息，發展商推盤的速度加快，其中觀塘觀月．樺姌及港島南區ShousonPeak，將在下周日（15日）再推一批單位發售；而嘉里建設（683）亦於今日公佈西營盤高士台樓盤的銷售部署。

【成報】稱，瓏門「喜悅價」9718元。新盤混戰持續。新地（012）本月壓軸盤屯門瓏門2期，昨日上載首張價單，涉及單位203伙。折實平均呎價9,718元，發展商形容其為「喜悅價」，並稱該批單位最快下周開售。

城市結構大重組（九）：九龍西

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-九-九龍西-035357054.html

油尖旺和深水埗組及了九龍西， 油尖旺的繁盛相信都不用再說，深水埗卻被標籤為窮地方，但界線在那裏呢？在地方行政上，當然是以界限街為兩區的分野，但從實際商業活動劃分，卻是隨著時間而推移。

2003年前未有自由行時，旺角道以南是商業繁盛的地方，一過了旺角道，包括大角咀在內，都是中下階層住宅和民生日用的商店為主。若果以2013年現狀看，繁盛的街區已經向北擴散到太子道西，主要原因是自由行旅客以旺角東站為落腳點，形成一個自由行遊客區。

一兩年前已經有人說金魚街和花墟都將因租金貴而越來越多其他行業進駐，現時大約有四成金魚街舖位和約兩成的花墟舖位（主要是沿太子道西）變為一些如食肆和特色店舖。

只要有商機，店舖只會轉移而不是消失，最近一年多了一些金魚和建材店舖，甚至特色食肆漸漸搬到太子道西以北的大南街、基隆街和荔枝角道，代替了因為工廠北移空出來的布行和針車行。

相同的現象也在大角咀出現，2003年之前，只是旺到奧海城，一到地面又是回到民生日用舖頭。但是隨著大角咀多間酒店落成，2013年的大角咀，已經旺到埃華街，星期日至星期一都迫滿遊客。

深水埗站一帶也是這樣，2003只是旺黃金高登數個商場，現在對面的食肆已經排到去北河街，消費區亦都跨過長沙灣道，現時連汝州街都有數間金舖和特色食店。

以上的變化，筆者繪了附圖表示：

未來的事大家都不能確認，但可以講一講個大趨勢：

1. 太子站商圈會繼續北上，直到填滿界限街以南

2. 大角咀向北只會擴展到福全街，因為以北是工廠區，但向東發展到旺角和大角咀之間的商住混合區地舖，遲早連成一塊，好像銅鑼灣和大坑那樣

3. 深水埗站則會反方向擴展，向南越過南昌街，直到與太子站商圈連成一塊

4. 南昌站本身有商場，加上海壇街兩旁會拆建成商住物業，因而成為新興的購物區

5. 欽州街以西的長沙灣，隨著房協五個喜和大量公屋居屋地盤落成，將使分界線定在欽州街，以東為商住混合區，以西為公營房屋住宅區

在十年後，九龍西的城市結構將會是：

一級商業區：尖沙咀、旺角

二級商業區：油麻地、太子

商住混合區：大角咀、深水埗站

高級住宅：又一村、畢架山

中級住宅：各大中型屋苑

平民住宅：公營房屋、單幢舊樓

產業：自由行遊客消費業

今日地產新聞摘要 20131211

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年12月11日

【新報】稱，港樓市調控下「冇肉食」，美量寬影響，辣招不易撤，孫柏文：買白銀好過買樓。熟悉孫柏文的財經友都知道孫最愛的投資工具便是白銀，孫更得意地以「白銀戰隊隊長」自居，提及以現時市況而言，買白銀或買樓較保值，孫柏文不韙言指，「政府家就係唔想你買樓﹗」。

【星島日報】指，谷歌嫌港地貴棄建數據中心。本港近年地價高企，就連全球科網巨擘Google（谷歌）也宣告「投降」，稱基於成本考慮，難以在港購置大型土地擴大規模數據中心的計畫，決放棄在港興建數據中心，轉而打算擴張台灣和新加坡的數據中心。

【文匯報】指，亞太物業回報褪色。戴德梁行研究部昨日發表的2014年環球房地產市場展望報告指，預期未來兩年亞太區的租金開支升幅高於歐美。至2015年，亞太區內部分主要市場將錄得最高的實質租金升幅。

【明報】指，明年住宅成交，利嘉閣估跌兩成。受辣招及一手新例影響，今年住宅交投宗數料創新低，但利嘉閣總裁廖偉強預測，隨利淡因素逐漸淡化，市場漸漸適應辣招，加上美國未有條件收水，低息環境仍可持續，預料購買力將可重新釋放，住宅交投料可從低位反彈，預計明年住宅買賣登記（包括一手及二手市場）可望由今年全年5.23萬宗的歷史低位，回升26%至約6.6萬宗，但仍較去年的8.3萬為低約兩成。

【東方日報】指，富豪系覬覦市建深水埗項目。市區舊樓重建具升值潛力，今截收意向書的市區重建局深水埗順寧道商住項目，相信會受不少財團垂青，其中百利保（00617）及富豪國際（00078）已表明有興趣參與，項目估值約四點五億元。

【信報】謂，減價浪潮，指標屋苑估價回落，美孚新邨跌4.4%，居屋最「硬淨」。近日市場焦點在新盤市場，二手買賣未見起色，在減價浪潮下，成交單位造價亦有所回落，銀行對指標私人屋苑的估價亦跟隨市況而下調，其中荔枝角美孚新邨被調低的幅度最大，達4.4%；反觀居屋單位的估值則較私人屋苑「硬淨」。業界預料，本港樓價明年大幅下調壓力不大，但住宅樓價仍會下調5%至10%。

【蘋果日報】說，囍滙昨售179伙，蔡少芬王馨平捧場，新盤第4季吸資400億。受辣招及一手住宅新例影響，今年首3季發展商開賣新盤裹足不前，惟踏入第4季，發展商透過回贈稅項破解辣招，加快推盤步伐，按本報統計，單是10月以來，新盤市場已吸納資金直逼400億元。

【成報】稱，首批至少170伙，迎海．星灣或月內推。時至年尾，新盤供應層出不窮。恆地（012）公布，旗下馬鞍山迎海2期迎海．星灣或將於2周內獲批預售樓花同意書，隨即推售首批至少170伙單位，期望於聖誕期間開放示範單位予公眾參觀。

【太陽報】報道，恒地逸峯盡推呎價見萬五。新盤承接力理想，恒地積極部署開售烏溪沙迎海．星灣之餘，昨乘勢盡推粉嶺逸峯尚餘34伙的價單，大部分為特色戶，整體平均呎價12,626元，最高呎價15,501元，挑戰區內新高，當中26伙本周六起發售。

瓏門2期或於兩日內開價

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27400

(成報) 2013年12月10日

新鴻基地產（016）旗下本月新盤重頭戲瓏門2期，或於兩日內開價。新地代理助理總經理胡致遠表示，首批單位近200伙，示範單位亦僅餘最後工序。另外，將於今日上午開始第4輪推售的灣仔囍2期，市傳累計收票1,100張，與該批200伙單位相比，超額認購4.5倍，凍資2.2億元。
瓏門2期首批單位或推出近200伙，胡致遠透露，項目價單尚與合作夥伴港鐵（066）商談中；首批所推單位類型及是否提供稅務優惠等信息，將待發出價單時一併公布。

他又說，瓏門2期另將提供連泳池的特色單位，整個項目只有3伙，屬於頂層複式天台連泳池單位。

至於項目示範單位尚餘最後工序，相信於短期內將可開放。而發展商2日前已召集地產代理進行培訓，為正式開售作準備。

除此之外，新地方面又夥同屯門V city將為瓏門2期住戶提供優惠，相關優惠囊括衣、食、住、行四個方面，住客於商場內指定商戶購物即有機會獲得折扣及禮品回贈。優惠提供期由2014年06月01日至2015年09月30日。

根據項目樓書顯示，瓏門2期共911伙，間隔由一至四房，實呎由約400至約820方呎，當中兩房單位佔比最多，約540伙，佔整體約6成，另有40伙特色戶，佔項目約4%。

囍2期超購凍資2.2億

另一邊廂，灣仔囍2期昨日下午3時截止登記，市場消息指累積登記錄得逾1,100個，超額認購4.5倍，凍資2.2億元；發展商並於昨日在物業官網公布抽籤結果，項目將於今日上午11時開售。

今日開售的第4批200伙單位，平均呎價27,884元，折實平均實用呎價為23,004元。包括開放式單位31伙、1房單位90伙、2房單位56伙、3房單位3伙及20伙1房複式特色戶。發展商此前表示，此批單位大部分位於較高層，景觀開揚，部分單位更享海景。

港樓前景愈睇愈衰

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27403

(東方) 2013年12月10日

羅兵咸永道蘇國基（中）稱，難以預測樓價未來走勢，但投資者須注意利率走勢，審慎投資。

亞太房地產投資前景排名

 

受本港樓市辣招影響，投資者轉趨審慎，令成交萎縮。據一份報告顯示，本港房地產投資前景於亞太區的排名自前年後，連年跌出十名以外，明年排名跌至十八，排名遠遜於內地多個城市。羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基稱，本港房價高企令回報變低，加上本港樓市政策等，壓抑投資者對住宅及商業物業興趣。萊坊報告亦顯示，本港第三季住宅價格按季僅升1.8%，較首季收窄3.3個百分點。
由城市土地學會（ULI）及羅兵咸永道聯合編製的《2014年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示，明年亞洲房地產投資基礎穩健，即使預期美國退市及利率上升，亞洲房地產「幾乎沒有退縮」，主要是主權財富和機構投資被導入亞洲市場，同時大量亞洲資本從中國、新加坡和南韓進入亞洲內的房地產市場。

加息預期窒礙入市

不過本港房地產投資前景排名，於廿三個亞洲城市中，由今年排名十一跌至明年的十八。排名跌幅較大，蘇國基認為，○八年至今本港樓市累計升幅相當大，現時投資回報僅約3%的低水平，加上本港樓市措施除打擊住宅市場，一些非住宅物業亦需徵稅，令投資成本增加。另因港元及美元掛鈎，預期明年美國利率上升，將影響本港利息走勢，亦令投資者對投資本港物業有保留。
蘇國基表示，由於本港住宅供不應求，故當局需以措施壓抑需求，換取時間增加供應，估計要待適當時候才考慮撤辣。對於本港樓價未來走勢，蘇氏指出，市場均預期樓價或將下跌，惟他認為難以預測，但投資者須注意利率走勢，審慎投資。

樓價升幅有「收斂」

本港住宅價格升幅已不及以往「猖狂」。萊坊最新研究報告顯示，第三季本港住宅價格按年錄約16.1%增長，升幅排名第三。據該行第一季及第二季報告，本港樓價按年升幅分別約28%及19.1%，反映本港樓價升幅自政府出招後已有收窄迹象。至於升幅排名亦出現「兩連跌」，由今年首季報告的第一名，滑落至最新的第三名。
若按季統計，有關報告顯示，本港住宅價格按季只有1.8%增長，相比首季錄得約5.1%升幅，明顯收窄約3.3個百分點。萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文預期，辣招將令住宅交投進一步萎縮，相信明年本港樓價勢將下跌。
綜觀而言，該行截至九月底的「全球房價指數」按年升約4.6%，較○八年第二季頂峰高出約4%，意味全球樓價已經超越金融海嘯前的高位。

今日地產新聞摘要

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2013年12月10日

【新報】稱，取消建造，房協嫌限制多成本貴，天水圍長者屋地擬拍賣。香港房屋協會以建造成本上升和施工限制等理由，決定擱置原定提供1,000個單位的天水圍長者屋發展項目，將地皮交還政府。有立法會議員對房協的決定表示遺憾和失望，是白白浪費時間，當局應將土地交予房委會興建公屋，以彌補2017至2018年度新界沒有公屋供應的缺口。

【信報】謂，港樓價升16％，全球第三。萊坊最新發表的研究報告顯示，多個國家及地區一般住宅價格的「全球房價指數」已超越金融危機前的高位。截至9月底，本港整體住宅樓價按年增長16.1%，僅次於杜拜及中國內地，不過在辣招持續推行下，明年香港住宅價格料下跌。

【東方日報】指，港樓前景愈睇愈衰。受本港樓市辣招影響，投資者轉趨審慎，令成交萎縮。據一份報告顯示，本港房地產投資前景於亞太區的排名自前年後，連年跌出十名以外，明年排名跌至十八，排名遠遜於內地多個城市。

【蘋果日報】說，港舖租冠全球，貴紐約27%。世邦魏理仕發表2013年第三季全球舖位研究報告，香港的舖租遠遠拋離第二位的紐約，月租每呎約2,800元，比紐約月租每呎約2,040元，多出760元，即貴27%，香港繼續成為全球最貴舖租的城市。

【文匯報】指，新盤頻推，樓花按看升13%。重重政策包圍下，明年低息環境持續，加上政府不會撤招，二手市場將維持牛皮。不過，近期發展商積極推盤，一手樓花按揭勢將成為樓按焦點，預期明年新取用按揭貸款宗數達6.8萬宗，貸款額1,880億元，較預測今年全年的6萬宗及1,580億元，分別升13%及19%。

【太陽報】報道，次批白居二偷步入市。第二批白居二購買力將殺到，市場再傳有未攞到購買證嘅白居二「第二梯隊」買家偷步接貨。消息指，黃大仙公屋黃大仙下邨大單位，有「第二梯隊」透過口頭協議形式以近200萬元接貨，售價仲比年中高位平。樓市咁靜，多個公、居屋第二市場供應重點地區交投陷入停頓，馬鞍山同天水圍本月都未有白居二成交。

【明報】指，囍匯4天收逾1100票，超額4.5倍。信置（0083）等合作發展的灣仔囍匯2期，今早將作第4輪銷售，涉及200伙，當中包括首推之一座望球場景三房單位。據市場消息指出，項目於昨午3時截止登記認購，過去4天共收超過1100票，超額4.5倍，以每票20萬元計，凍資涉及2.2億元。

【成報】稱，瓏門2期或於兩日內開價。新鴻基地產（016）旗下本月新盤重頭戲瓏門2期，或於兩日內開價。新地代理助理總經理胡致遠表示，首批單位近200伙，示範單位亦僅餘最後工序。

【星島日報】指，軒德蓀道屋5.3億售年內二手最大宗。渣甸山軒德蓀道一座獨立屋，剛以五億三千萬元易手，屬本年最大宗二手豪宅交投，實用呎價約六萬一千七百七十九元。

今日地產新聞摘要 20131209

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2013年12月9日

【明報】指，終止天水圍長者屋，房協留彈藥應付重建。擁有300億元資產的房屋協會決定終止超出預算的46億元天水圍長者屋項目，原因除了是項目不符成本效益外，另一原因是房協希望留彈藥應付未來的出租房屋重建。房協行政總裁黃傑龍說，單是快將推行的筲箕灣明華大廈重建，已要動用40億至50億元，佔了房協儲備的相當部分，而有待重建的屋邨便有8個，故房協理財必須謹慎。

【東方日報】指，荃灣劏場舖八成街坊客。近年資金瘋搶工商物業，多個商場「劏舖」乘勢熱賣，舖位資深投資者尹柏權等去年悉數拆售的荃灣地皇廣場約200多個「劏舖」，舖位面積由最迷你約50方呎，至最大約174方呎，入場費約233萬元起，平均呎價約3.5萬元，個別成交呎價高逾6萬元，買家中佔約八成為街坊散戶。

【新報】稱，新界東北發展除障礙。昨日共15人獲機會提問，當中大部份問題牽涉地區規劃及屋房供應問題。梁振英多次強調，本港不缺土地，並再就政府新界東北發展計劃鋪路，指經一輪解說後，現再無人說新界東北規劃具政治目的或搞「政治融合」，形容政府迎難而上，一步一步前行。

【星島日報】指，年底前群盤出擊逾2100伙登場。踏入第四季尾，發展商推盤步伐未有減慢，年底前尚有多項新盤接連登場，當中包括計畫月內推售的屯門瓏門II、馬鞍山迎海．星灣等，以及相繼獲批預售的魚涌MOUNTPARKERRESIDENCES、灣仔囍第一期及元朗蔚林等，合共將有逾二千一百伙新供應登場。

【信報】謂，遊樂會所打麻雀。審計署就政府如何管理27間私人遊樂/運動會所持有的遊樂場地地契作出報告。有報章以私人會所租地開麻雀房，地政署被斥「盲舂舂續約」標題報道，有關報告及其後的立法會公開聆訊。

【蘋果日報】說，買樓憑直覺，運氣佳未輸過。謝清海精於發掘細股價聞名，原來買樓眼光同樣了得，更從來未輸過錢。有別評論股票的侃侃而談，「金手指」置業原來全都無心插柳，買樓心得是憑直覺、靠運氣。

【太陽報】報道，公屋輪候冊突破24萬人。公屋輪候冊內申請人數不斷攀升，最新數字顯示輪候人數快將突破二十四萬人大關，而港府緊守三年「上樓」的目標亦愈趨「危危乎」。根據資料顯示，今年六月底公屋輪候冊人數合共錄得二十三萬四千三百宗，平均二點七年獲配單位，而最新人數則共有二十三萬七千八百宗申請，三個月間已增三千五百宗新申請。

【成報】稱，全年非住宅註冊或量價齊跌。自今年2月政府出台雙倍印花稅（DSD）之後，辣招打擊範圍即時由住宅擴大到整體物業交投。

【文匯報】指，向隅客回流，新界二手成交增。一手旺場令二手持續受壓，但多個新盤開售後，部分向隅買家回流二手，配合業主態度軟化，令二手交投稍稍回暖。不過，綜合各大代理統計數據，二手成交仍徘徊於低雙位數成交，與一手熱度相距甚遠，而且二手交投也集中在銀碼較細的新界區。

香港樓價與經濟承受能力

文章日期：2013年12月6日

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131206/pba01/01.txt

筆者昨天在一個研討會上指出，香港樓價過去三十多年，每逢累積升幅貼近或高於香港經濟的累積升幅，都會出現較明顯調整，而現時香港的樓價累積升幅，又再一次升至香港的經濟累積增長（圖），因此，大家宜留意樓市是否再一次已接近經濟承受能力的頂位，接近大幅調整的關鍵時刻？

當然，近年香港多了內地人入市，也可能令樓價較不受本地經濟增長的限制，但政府推出買家印花稅（BSD），令內地人到港買樓意欲減少，所以近月樓價在加辣後受到阻力。

天駿資產管理投資總監何偉立今日在《明報》論壇版撰文＜適時制定「辣招」退市的準則與機制＞，也提及香港樓價與GDP的關係，並探討是否可作為辣招退市的標準之一。現摘錄部分內容如下：

「自雙辣招推出以來，社會大眾對此抱有很大期望，希望樓市向下調整。然而，政府不能誤判形勢，以為行政措施真能調控樓價。事實上，以內地或新加坡的行政措施為例，它們行政措施推行的時間及強度皆甚於香港，但當地樓價一樣穩中有升。可想而知，行政措施只能緩和升幅，暫時遏止樓市升勢，但真正主導樓市的力量，依然與當地經濟、利率及房屋供應有關。將樓價下調與辣招混為一談，只會令公眾產生更多的誤解。

就算政府硬要以樓價高低為退市加辣作依歸，亦應解釋清楚，究竟係用樓價抑或負擔比率（如筆者常用的樓價相對GDP比率）去作為量度標準，什麼水平才算是高或低，並以此作為退市加辣的標準。

當然，誠如財政司長最近於立法會所言，本港樓市受一籃子因素所左右，不能輕言退市。觀乎現時樓價與GDP的比率（作為負擔比率），以及房屋供應還有待增加的前提下，筆者同意刻下絕不是退市的時機。然而，現時不退市並不等於不需要研究制定退市或加辣的準則。無論以筆者認為較為合適的房屋供應，抑或以樓價或負擔比率或空置率等的高低作為退市加辣的準則，政府都有必要讓公眾更加明白，該等行政措施推行的時效與理據，減低市場對政策不確定性的風險。畢竟，現時不單是地產有關的行業，一般普羅大眾、準置業者都受到或多或少的影響。

行政措施只是一時的權宜之計，目的在於遏止投資性及外來的需求。它不能扭轉樓市的方向，亦無助於真正解決改善居住問題。時間愈長，受影響的行業、市民就會愈來愈多。因此，政府有必要適時制定退市的準則與機制。」

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131206

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年12月6日

【明報】指，商界娛樂圈捧場，名人效應搶焦點。囍匯2期首輪發售的220伙雖以低於同區樓價約兩成推出（平均實呎1.8萬元），但昨日第3輪推出的220伙，平均實呎已上調至2.1萬元，但樓盤憑藉毗鄰灣仔和金鐘商業區，加上主打開放式和一房單位，銷情依然強勁。入市囍匯2期的名人，除包括資深投資者外，還涵蓋政界、娛樂圈和社交界中人，是近期最具名人效應新盤。

【蘋果日報】說，張宇人提修訂，盼明年撤雙辣招。傳聞政府擬為辣招加辣，立法會議員張宇人昨日就提出辣招修訂案，包括香港永久居民持有的公司可獲豁免買家印花稅（BSD），以及為額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）訂下「日落條款」，建議日期為明年12月31日。

【信報】謂，今審議東北新發展區，古洞北兩地擬改用途。政府新界東北新發展區項目即將開展規劃程序，城規會今天將就新界北多幅大綱圖的修訂建議進行討論，主要涉及因應新發展區推展而作的改動。規劃署預計，新發展區的人口約17.69萬，並建議將古洞北的2幅原擬作綜合發展區（CDA）用地，改為「其他指定用途」（OU）用途，業界料有助提高項目推展的效率。

【新報】稱，上月僅兩盤獲批售樓，涉約300伙。一手暢旺，發展商都加快推盤步伐，11月份批出的樓花項目僅兩個，包括囍滙1期及洪水橋蔚林，料發展商可借助目前熱銷之勢而乘勝追擊，而長實(0001)旗下3個大盤仍待批預售。新申請樓花則打破近數月的低水平，按月飆升5倍至超過2,000伙，包括柯士甸站D地盤，令待批樓花項目增至22個至逾萬伙，創4個月新高。

【星島日報】指，明年樓市價量料漲。本港置業人士購買內地上升，加上當地樓市調控力度未顯著增加，有代理業界指出，料一四年內地住宅樓價及成交量升幅將逾一成，港人在內地置業仍持續。

【太陽報】報道，不敵新盤，二手豪宅凍入心。近兩個月豪宅新盤排山倒海咁推出，加上唔少發展商以送稅務回贈作招徠，即時搶去市場唔少購買力。二手豪宅業主毫無還擊之力，只有零星減價盤先有買家承接。單以上個月計，35個指標二手豪宅計埋只得43宗成交，比十月嘅48宗，再減少逾10%，創○三年五月沙士以來嘅新低。

【文匯報】指，新地逾5億活化聯泰工廈。樓市辣招威力未見明顯減退，發展商除用「送稅」吸客外，加強工商物業的營運亦變成跑業績的「救命草」。其中新地將葵涌聯泰工業大廈全幢改裝，並正式命名為「活@KCC」，總樓面約10萬方呎，總投資額逾5億元，預計於2015年開業，每年租金收益約3,600萬元，本月起開始預租。

【東方日報】指，恒地工廈趕賣，市值30億。工商物業交投暢旺，恒地（00012）最快本周開售長沙灣永康街工廈樓花GLOBALGATEWAYTOWER，首批先推全層單位發售，有機會引入印花稅津貼優惠。發展商指，項目總建築面積約37.6萬方呎，若以每方呎售價8,500元計算，市值約30億元。同系西半山豪宅天匯今起重售，暫錄逾1,200組客睇樓。

【成報】稱，平民食肆，最怕加租。米芝蓮昨日公布最新一個年度的《米芝蓮指南香港澳門2014》，今年指南收錄284間香港食肆，較去年激增45間，包括5間三星級餐廳，然而，入選者亦不乏平民食肆，市民最便宜只要付出二、三十元，便可品嘗米芝蓮「車胎人」推介的美食，當中於港島西區的燒味店「波記」和湘菜館「書湘門第」便獲得米芝蓮推介，但港鐵西港島綫將通車，為西區帶來租金上漲威脅，「波記」東主表示會堅持以街坊價經營，但坦言獲得米芝蓮推介，可能反而增加租的壓力。

今日地產新聞摘要 20131205

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2013年12月5日

【明報】指，限購令下，內資或重臨港樓市。廣州市政府上月中推出「穗六條」的樓市調控措施，為了遏止不合理的住房需求，外地人購房須由過去連續納稅兩年提高至三年。萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文表示，短期內「限購令」不會有所放寬，港人在內地購房的限制依然持續，加上內地稅制複雜，投資內地樓市未必有太大水位，簡單而言5年要升值三成以上才「有錢賺」。

【蘋果日報】說，高力料明年樓價跌15%。雖然早前發展商認為明年樓市應平穩發展，但部份業界卻看淡，住宅樓價在發展商繼續降價賣樓下，料全線跌逾一成以上，跌幅甚至高達兩成。由於預期政府未來一年都不會減輕調控樓市的力度，發展商將繼續在定價及藉各種優惠促銷樓盤，以達至每年的售樓目標，整體樓價必受帶動向下。

【東方日報】指，東九變身勢吸引外區客。受惠政府起動九龍東，近年觀塘及九龍灣等傳統工業區成功轉型為新興商貿區，加上郵輪碼頭、啟德發展區及各種重建項目陸續開展及落成，東九龍一帶前景備受各界看好。該區將以全新面貌變身成第二個核心商業區，吸引更多外區客及跨國企業落戶。

【信報】謂，物業顧問料明年樓價跌兩成。政府多項辣招下，業界料今年全年樓市交投或不足5.5萬宗，創沙士後新低，仲量聯行建議，政府應盡快檢討雙倍印花稅（DSD）及放寬按揭成數，以免樓價下瀉時再檢討為時已晚。

【新報】稱，一手客回流，二手最壞時刻已過。最近一手市場百花齊放，早前灣仔「囍滙」及東涌「昇薈」雙雙以「開心價」開售，單在過去周末兩天已勁銷526伙，是今年新盤市場最旺之一個周末，單靠兩個新盤已「撐起半邊天」；同時位於西環南里之「EIGHTSOUTHLANE」及頂級豪宅「ShousonPeak」亦如箭在弦，足見新盤市場之炙手可熱。

【星島日報】指，沙頭角谷埔改規劃明闖關。政府積極開拓郊區發展，鄰近沙頭角禁區的谷埔、鳳坑及榕樹凹，合共逾九十公頃土地，規劃署早前制定《發展審批地區草圖》提出改劃，僅保留約半成鄉村用地，亦令可供原居民興建丁屋的面積縮減達八十五公頃，引起鄉議會等提交反對之申述，但規劃署不予採納該等意見，並維持原有發展草案於本周五交城規會討論。

【太陽報】報道，囍滙超購8.5倍昇薈收千八票。購買力持續追捧一手新盤，信置等灣仔囍滙第二期今進行第3輪銷售的220伙，昨午截止認購錄近2,100個登記，超額認購約8.5倍，凍結資金近4.2億元，而南豐東涌昇薈截至昨晚料錄約1,800個登記，較周六發售768伙超購逾1.3倍。

【成報】稱，大浪西灣終納郊野公園。立法會昨日否決由身兼鄉議局主席的立法會議員劉皇發提出，廢除將西貢大浪西灣納入郊野公園範圍的修訂令。換言之，根據政府的工作進度，上述郊野地段於本月30日便會納入郊野公園範圍。環境局局長黃錦星強調，政府絕無強搶民產，村民仍可申請興建丁屋，不會剝奪村民現有的權益。

【文匯報】指，居屋登記連跌四個月。11月全港居屋二手買賣登記錄325宗，總值9.67億元，按月減少4%及5%，兩者同時造出「四連跌」之外，其單月登記量值更創近7個月新低。

城市結構大重組（八）：新界南

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-八-新界南-033955075.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 10時前

新界南指葵青區和荃灣區，由於歷史發展的原因，新界南主要產業是工業和由此衍生出來的貨櫃碼頭業，而由於要支持勞動力密集的產業，政府也將大量公營房屋放置於工業區附近，尤其是葵青區，是公營房屋比例較高的區域之一。

私人住宅的分佈，除單幢舊樓外，大中型屋苑在市中心集中於港鐵站，包括葵芳、荃灣、青衣和荃灣西等四站，而鄉郊則集中在油柑頭、深井、青龍頭和馬灣四處。屋苑成聚合狀，位置相近，交通和社區環境相近。在新界南揀樓，是先揀地段後揀樓，比較的只是硬件，比如同是荃景圍，愉景新城和荃景花園較貴，荃灣中心和荃威花園較平，只是反映樓齡和硬件的。

而各車站的聚落相繼興起，早期是荃灣線的葵芳和荃灣站，近年是青衣站，以至尚在發展中的荃灣西站，尤其是荃灣站和荃灣西站之間的荃灣市中心，即沙咀道眾坊街一帶，是多年來的商業重心。

表面上新界南大局已定，鐵路上蓋項目全數批出，大多數土地用罄，其實新界南距離市區，只欠一步，而這一步就是搬遷貨櫃碼頭。

葵青貨櫃港共有八個碼頭，分佈在藍巴勒海峽兩岸，基於保護港口條例，只有青衣島的西岸和南岸可以填海，所以政府諮詢將青衣西南填海作為擴展物流業之用。

筆者以前建議過，將葵涌的數個泊位搬去青衣西南，便可以釋放葵涌沿岸一大片的土地，不過要長治久安，就是將整個葵青貨櫃港搬到北區沙頭角，並新建高速公路接駁新界環迴公路，即九號幹線，這樣除了可釋放大量土地外，亦可以降低進入市區的車流量。

新界南的另一個計劃，就是屯荃鐵路，以及在深井填海進一步發展，這兩個計劃經多年討論都無寸進，以現時青山公路沿線的人口，根本就養不起一條鐵路，亦欠缺足夠的土地價值來補貼工程費用，即使深井填海規模亦不足以改變預算。

當然，上述都是概念性為主，簡而言之，新界南在未來十年內完成荃灣西站一帶的發展後，將會像港島東那樣被定型，除非政府能推出大型的發展計劃。

在十年後，新界南的城市結構將會是：

一級商業區：荃灣市中心、荃灣站、荃灣西站

二級商業區：葵芳、青衣

高級住宅：荃錦公路

中級住宅：各大中型屋苑

平民住宅：公營房屋、單幢舊樓

產業：各工業區及貨櫃碼頭

今日地產新聞摘要 20131204

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2013年12月4日

【蘋果日報】說，明年樓價料跌15%。物業顧問萊坊發表2014年本港樓市預測，預料一般住宅樓價跌10%至15%，抗跌力較強的豪宅料跌5%至10%，核心區甲級寫字樓價格及租金跌最多5%。舖位方面，商場舖租料升5%，地舖租金則維持穩定。

【信報】謂，地建會6招加快住宅供應，倡轉移發展權，推行租金券。政府早前就長遠房屋策略進行公眾諮詢，地產建設商會也在限期前提交意見書，就增加房屋供應提出6招，包括轉移土地發展權和引入租金券（RentalVoucher）等。不過，商會擔心，若新住宅供應過多，可能令資產價格大跌，使中產受累。

【文匯報】指，政府年初或「加辣」。近期樓市由「送稅」的一手樓撐起，萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管林浩文認為，明年住宅市場將續由一手樓主導，但若未來3個月至4個月新盤銷情持續暢旺，政府或加重徵收買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）。

【東方日報】指，加建插針公屋，葵青居民望完善配套。葵青區議會房屋事務委員會昨討論房屋署擬於大窩口道興建兩座公屋，議員基本上支持，但要求房署增加社區設施，並與運輸署商討改善交通配套。房署表示會盡量提供社區設施，稍後進一步收集議員及居民意見，研究提供哪些設施。

【星島日報】指，屋署令珠城業主拆僭建物。銅鑼灣珠城大廈嚴重僭建經本報報道後，屋宇署終回應稱將向大廈所有僭建物業主發出清拆令，但僭建物令受害業主蒙受損失，大廈管業處稱立案法團清拆僭建存在一定難度，現寄望署方行動，立法會議員繼續狠批屋宇署辦事拖延，要求加強進度。

【明報】指，陳韻雲傳5.38億購白加道屋。近日一手市場錄得不少名人入市，市場消息指出，上周和黃（0013）售出的山頂白加道28號3號屋，買家正是資深物業投資者、地監局主席陳韻雲；她昨日透過地監局回覆指出，不會就上述消息作回應。

【新報】稱，樂融軒周六開賣，區內二手議幅5%。房協筲箕灣樂融軒將於本周六正式開售212伙，昨日項目正式進行登記抽籤程序。房協行政總裁兼執行總幹事黃傑龍表示，正式公布樂融軒僅收272票，與近期新盤「票王」可謂天與地，而認租長者屋登記僅得31個。而大部份申請者來自港島區，約佔75%。

【太陽報】報道，逾千萬成交佔21%新高。豪宅新盤熱賣，帶動逾千萬元成交比例急增，土地註冊處資料顯示，上月住宅買賣登記按月升10.6%至3,790宗，其中逾千萬元買賣佔777宗，佔比例達21%，創紀錄新高。

【成報】稱，囍滙二期周四推220伙5倍超購。前兩輪銷售成績十分省鏡的灣仔「囍滙」二期，將於周四開始推售第三輪220伙單位。項目發展商之一信和置業（083）昨日表示，項目累積錄逾1,350個登記，已獲逾5倍超額認購；由恒地（012）牽頭發展馬鞍山迎海2期「迎海．星灣」也快應市，公司營業部總經理林達民昨日表示，項目尚未有預售樓花，但一經獲批，會即時推售首批不少於170伙單位。

今日地產新聞摘要 20131203

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2013年12月3日

【明報】指，曾俊華：立法會應盡快通過辣招。在樓市「辣招」下，儘管交投量及樓價增幅有所回落，但財政司司長曾俊華昨日警告，樓市泡沫風險仍然不容忽視，樓市並非一潭死水，呼籲立法會為辣招立法，盡快通過《印花稅條例》。

【蘋果日報】說，施永青：新盤越賣越平，發展商急套現，周末推千伙搶客。政府對樓市調控加辣後約一年，二手樓價幾乎紋風不動，發展商近期亦展開減價浪潮。業界及發展商都認為，明年樓市仍會在高位徘徊，樓價將窄幅上落。不過，中原地產創辦人施永青則直言，在發展商出現賣樓套現壓力下，一手樓價會一浪低於一浪。此外，市場將有逾千伙一手單位在本周五及六發售。

【成報】稱，中半山及山頂南區10大豪宅。自「3D」辣招出台後，本港豪宅樓市曾維持長達一年的低迷狀況。自上月和黃（013）旗下山頂白加道28號項目連沽2伙頂級豪宅之後，市場氣氛即時得到提振，多家發展商摩拳擦掌，部署推售。其中中半山及山頂南區因地勢較高，遠離繁囂，向來為豪宅發展商必爭之地。

【信報】謂，土地供應死結不解，辣招愈久遺害愈大。最近一手市場成交增加，但二手市場卻一潭死水如故，除了發展商以各種稅務優惠把增稅部分的交易費用自行替買家吸納之外，更關鍵一點是，過去海外買家需求增加推高樓價的「溢價」減少，使發展商新盤開價不得不較前保守謹慎，增加新盤的吸引力。這情形也可以局部解釋，為何一手與二手市場近日出現冷熱不一的背馳現象。

【新報】稱，房署考慮大學生輪公屋扣分。現時正有逾23萬人輪候公屋，但房屋署正在規劃的3個公屋和居屋項目需要推遲一年才可完成。另外，對於有有議員質詢當局是否標到3年上樓的目標。當局回應指，逾半申請人可以3年內上樓。至於單身非長者大學生輪候公屋需要扣分的建議，並非由當局提出，但房署會考慮。

【星島日報】指，兩建築獲評級新界北添變數。發展局早前順應民意，將佔地一百七十公頃的粉嶺高爾夫球會納入明年展開的新界北規劃，但研究尚未正式展開，發展計畫已添上變數，因位於高球場範圍的行政長官粉嶺別墅和球場會所，最新獲古辦的專家小組分別評為一級和二級歷史建築，將會交由古諮會明天審議。有學者認為，高球場會所一旦獲得評級後就不應被清拆，日後在規劃更應作出遷就。

【太陽報】報道，銀主貨，價軟走得快。二手市靜到得人驚，業主唔出招，都幾難賣得出個單位，就連之前個價都「硬淨過」嘅銀主貨，都要低市價先賣到。

【東方日報】指，新世界明年賣樓目標百億。新盤百花齊放，發展商對前景樂觀，新世界（00017）執行董事及聯席總經理陳觀展認為，樓市健康兼賣樓順暢，集團明年賣樓目標100億元。另英皇集團主席楊受成預期樓市平穩發展，明年中會以貼市價推出港島德輔道西住宅項目。

【文匯報】指，佐敦倫敦廣場傳30億拆售。市場消息指，莊士機構準備拆售佐敦莊士倫敦廣場，暫時先推低層單位，意向呎價3.5萬元，本周三會有價單。莊士發言人未正面回應拆售傳言，但表示目前正初步研究拆售，未有售價公布。根據莊士機構的網頁所述，物業為一座購物及娛樂中心，總面積113,233方呎，計算高低樓層的因素，全幢估值約30多億元。

剛性需求 從何說起？

陸振球（明報地產版主管）

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文章日期：2013年12月2日

何謂「剛性需求」？一般人說香港樓價堅挺，主要是自住需要強烈而供應不足，所以形成剛性需求，即使樓價高企，照樣會受到追捧。真的嗎？

在剛過去的周六日，信置（0083）、合和（0054）及市建局合作發展的灣仔囍匯2期，發售次批220伙，儘管當中110伙經已提價2%，全數單位仍在4小時內沽清。另外，南豐東涌昇薈周末也累沽約280餘伙。兩大新盤撐起周末一手市場，連同其他新盤，市場過去兩天勁沽約526伙，為今年新盤市場最旺的一個周末。

如此銷情，自然令一眾樓市好友雀躍不已，說是反映香港樓市需求強烈，樓價依然易升難跌。

不過，在兩大新盤暢銷之餘，二手交投繼續淡靜，有代理統計十大二手屋苑，兩天依然只有單位宗數的成交，慘不忍睹，有分析指原因是二手業主不減價，令以提供大量折扣和回贈的新盤變得吸引，買家遂紛紛棄二手而選一手。

另要留意的是，上述兩大熱銷新盤，都屬於較遠期樓花盤，買家入市，如是自住，也要兩年後才可入住，其自住的逼切性實在成疑，否則便會急急在二手市場入市。市場人士也指出，有關樓盤的買家，尤其是灣仔的囍匯，不少是打算將來收樓後出租物業收租，而這等買家，似乎難以說是剛性需求。

再看看房協推出的筲箕灣具「長幼共融」概念的樓盤樂融軒，今日截票登記，該盤計入房協提供8%的即供折扣後，折實平均實呎價為12,731元，較同區如譽都、嘉亨灣等平約一成，且是今年一手新例後七個多月的最平港島盤，但經過約半個月也只收到約200票，僅接近足額，反應明顯冷淡，便反映這個主要針對用家的樓盤受到冷落，剛性需求從何說起？

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131202

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2013年12月2日

【明報】指，長策委員黃遠輝﹕大專生申公屋扣分多餘。運輸及房屋局常任秘書長兼房屋署長栢志高早前表示，未來會研究有專上學歷或以上的市民，在申請公屋時是否應該扣分，引起社會熱烈議論。長策會委員劉炳章表示，長策會沒有建議大專生申請公屋要扣分，但公屋資源有限，應先照顧較有需要的基層家庭及長者。身兼房委會資助房屋小組主席的長策會委員黃遠輝認為，以學歷作為扣分標準太複雜，難以實施，現時公屋輪候冊以入息及資產上限作為申請門檻已足夠。

【太陽報】報道，劏房危機揮不去，發牌規管權宜計。劏房四處開花，埋下重大安全隱患，港府早前發表長遠房屋策略諮詢文件，建議以發牌或業主登記制度規管劏房，諮詢期今日結束，當局在評估公眾反應之後，最終會否建立劏房發牌制度仍屬未知之數。政策制訂唱慢板，只會令問題持續惡化，油麻地一個劏房單位昨日又發生火警，大批住戶倉皇逃生，共有六人受傷，雖未有演成奪命慘劇，已再次敲響警鐘。

【新報】稱，黃遠輝：「插針式公屋」料擱置。政府就長遠房屋策略的公眾諮詢今日會完結，當諮詢文件其中一個建議，是在公共屋加建單幢樓多單身人士，俗稱「插針式公屋」，以供加公共房屋供應。黃遠輝表示，由於反對聲音太多，長策會在提交行會的文件中，未必會建議。不過，他強調，要再整合書面意見在未來兩次會議作討論。

【星島日報】指，名媛齊購囍收租。灣仔大型新盤囍首輪開售吸引名人及投資者紛紛入市，次輪銷售吸引力不減，仍獲名人追捧。

【文匯報】指，港人熱捧深各口岸物業，收租兼長線投資，收益翻番。深圳香港口岸物業一直是香港和內地投資者熱捧的對象，持有時間越久，收益越豐厚。記者近日走訪了皇崗口岸和羅湖口岸多個物業，港人多作出租兼長線投資，可獲租金和升值的雙重收益。

【信報】謂，明年九龍東甲廈呎租料升5%。政府大力發展九龍東，區內甲級商廈租金平穩向升，世邦魏理仕指出，由於市場上欠缺大規模樓面供應，預料短期內市場仍以續租為主導，明年平均租金升幅將在5%內徘徊。

【成報】稱，囍匯再加推220伙。信和置業(083)及合和實業(054)合作發展的囍2期，昨日開售的第二批220伙，再度即日沽清，套現逾19億元。連同第一批220伙已套現逾18億元，即發展商累計套現約37億元。

【蘋果日報】說，屯門兩地皮，造價料有驚喜。本周五截標的兩幅屯門低密度住宅地，受一手樓市氣氛稍微升溫及兩地涉資小，市場估計反應不俗，且造價或有驚喜，其中冠峰街地皮的每呎樓面地價更或逾5,200元，若以該價錢出售，應為該區地價新高。

【東方日報】指，EIGHTSOUTHLANE首日200客睇樓。踏入十二月，發展商開盤意欲有增無減，新世界（00017）以貼市價推出的西環南里EIGHTSOUTHLANE，昨首日開放示範單位及展覽廳供公眾人士參觀，首日即錄約200組客到場。市場料該盤日內發出銷售安排及周內開售。

今日地產新聞摘要 20131129

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2013年11月29日

【明報】指，調查﹕逾半劏房戶贊成規管。長遠房屋策略督導委員會提出規管劏房。明愛基層組織發展計劃上月起訪問深水埗區內194戶劏房戶，發現有52.6%受訪者贊成政府規管，認為可改善居住環境，但亦有劏房戶憂慮規管後業主會大幅加租。調查並發現，有份申請公屋的135戶劏房戶當中，有49.6%已輪候超過3年。長策會委員王坤認為，政府若要規管劏房，必須先妥善解決劏房戶的安置問題，但相信過程需時。

【文匯報】指，舖租稱霸全球，每呎平均近兩千。香港舖位租金冠絕全球，高緯環球早前發表《MainStreetAcrosstheWorld》報告指，銅鑼灣連續兩年成全球最貴舖租地段，平均呎租價約1,948元，按年升14.7%，壓過美國紐約及法國巴黎，續成全球最貴舖租地區。

【太陽報】報道，資產入息超標公屋戶或即叮走。公屋輪候冊排長龍，立法會政府帳目委員會昨就此進行聆訊，有議員質疑富戶政策成效，運輸及房屋局局長張炳良同意收緊富戶標準，以加快富戶遷出及公屋單位流轉，並正研究只要住戶入息或資產超標即可要求遷出，建議正諮詢長遠房屋策略督導委員會，會審視意見落實改善措施。

【東方日報】指，港樓價升幅王，倘回調非講玩。國際貨幣基金組織在最新一期《金融與發展》中指出，儘管全球樓價升幅已經放緩，但風險仍然不容忽視。在今年第二季，香港樓價按年上升百分之十五，成為「全球樓價升幅王」，得到這個世界第一恐怕是憂多過喜。此外，全球多個地方的樓價按照傳統的估值模式計算，現水平與基本因素脫節的程度愈來愈大，意味着將來一旦出現回調，後果不堪設想。

【新報】稱，未來5年公營建屋量下調。運輸及房屋局下調未來5年公屋和居屋的建屋量，其中居屋建屋量，由6月估計的8,600個，下調至上月估計的6,300個；而公屋建屋量就由82,000個，下調至81,600個。

【星島日報】指，李嘉誠：長和系永不離港。長和系公司今年曾經將百佳超市業務放售，又正分拆港燈電力投資以商業信託形式上市，加上出售多項中港物業，長和系撤資的傳言此起彼落。長和主席李嘉誠接受內地《南方都市報》訪問時開腔反擊，指撤資無論從哪個角度而言，都不成立。

【信報】謂，文化村太子申建酒店，居民反對。市場對小型酒店具一定需求，發展商及業主紛紛向城規會申請，將旗下項目作酒店發展，卻引起不少區內居民反對。裕泰興家族成員羅守弘旗下的文化村，近月申請將九龍太子道西380號用地發展為15層高的酒店，也遭到區內居民反對，擔心在交通和空氣等會對該區造成負面影響。

【成報】稱，觀塘商貿地沙田住宅地今齊招標。今日起再有2幅地進行招標，其中位於觀塘的商貿地，市場人士估值介乎為29.7至39.6億元，而位於火炭的住宅地，估值則介乎2至2.15億元。兩幅地將於明年1月10日截標。

【蘋果日報】說，Shouson董事屋，呎價索13萬。受豪宅市道轉熱刺激，新地（016）旗下壽臣山洋房ShousonPeak，昨推出24幢洋房發售，最貴一幢「董事屋」售價5.63億元，呎價13.1萬元，有望打入全港第二貴洋房之列。

李嘉誠：不賺最後一個銅板

文章日期：2013年11月28日

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陸振球（明報地產版主管）

今日《南方都市報》刊登了對李嘉誠的專訪，李氏在訪問中除了以公司的投資比例力證沒有「撤資」意圖，以及在談及政治時說不希望香港出現「人治」，也涉及港人極關心的另一議題——香港和中國的樓市。

內地網站引述《南方都市報》指出，李嘉誠在訪問中被問及對「地產霸權」的看法，他說「地產霸權」實在是一個笑話，「我們在外地賺的錢遠遠多於香港，過去兩三年我們在香港買入的項目較少，香港地價高，已看到不健康的趨勢，內地的地價也飛漲，我們也無法成功投得土地」。

「今年至目前為止，我們僅獲批出一宗總值只得30億左右的樓盤，位居最末，以致我們今年全年賣樓只得約40億港元，僅及過去兩年每年銷售總額260億至270億之間的15%左右，是13年來最差的一年。」

「若地產業務繼續艱難地經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。我們是一家小心經營的公司，長實今天的負債比例是4%，和黃是21%，以其這麼大規模的公司而言，在外國是屬於低的比例，還有在加拿大的Husky，負債比例只有12%，也是非常低的，這是我做生意的原則，對於債務和貸款問題，非常小心處理，如履薄冰。我在1950年開始做生意，到今天已經60多年，經歷過不少風風雨雨，也一路走過來。」

「而且大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導，不論從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等，並非由地產商決定，因此『地產霸權』並不屬於地產商。」

對於內地樓價高企，國民難以買樓，李嘉誠則回應：「這個都不用我說，你看現在內地政府部門都說要調控樓市，說房價太高，不聽他們的話，還可以聽誰的話？……是的，價格漲太高，一般老百姓已經難以承受。所以近期也看到政府出台了調控政策，譬如買二套房限貸等。現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺『最後一個銅板』。」

李嘉誠續稱，長和系在香港的中區擁有的物業大約有380萬平方呎，總市值1300億港元；內地方面，位於最佳地段的收租物業包括上海、北京如東方廣場等亦約有500萬平方呎，總市值至少400億港元，內地、香港兩地只是收租的物業市值就有1700億港元，全部海外收租物業市值只是內地、香港兩地的5%。

「高賣低買本來就是正常的商業行為，但就全世界而言，從來沒有批評過我們撤資，惟獨香港傳言不斷，令人遺憾……現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺『最後一個銅板』。」

「超人」說投資要「高賣低買」，大家覺得香港樓價是高還是低？而他說一生的原則是不賺「最後一個銅板」，大家可又認同？

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131128

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2013年11月28日

【明報】指，安泓投資總監楊書健﹕買房託分散樓市風險。不少投資者愛好買實物「磚頭」，主要因為可以直接持有物業收租，感覺較實在，能自主地控制命運，相反被稱作「紙磚頭」的房地產信託基金（REITs），投資者的投放比例則相對較低。安泓投資有限公司投資總監楊書健表示，其實物業投資者，可以透過買房託平衡市場風險，未必一定要一味買「磚頭」，從而豐富投資組合，而分散投資到外地市場亦值得考慮。

【蘋果日報】說，避繳DSD，聯名買樓減。為抑壓樓市需求，政府近年增設多項重稅打壓樓市，包括今年2月實施的雙倍印花稅（DSD），在港已持有物業的買家若再入市便要付DSD。為免付雙倍稅項，買家採取直系親屬或他人名義入市漸成趨勢。

【文匯報】指，熱銷背後。自政府推出辣招以來，由於炒家成為主要打擊目標，住宅市場投資者大減。但九龍站天璽10月中以回贈「雙倍印花稅」及「買家稅」優惠「抗辣」，吸引大批投資者入市，甚至內地客入市後，其他新盤紛紛效法，投資者重投樓市。今次囍匯能夠挑動一班「餓盤」已久投資者的「神經」，原因也在「夠平」及「易租」。

【東方日報】指，有招好過無招。港府壓抑樓市的「辣招」一直引起各種爭議，有人持肯定的態度，有人持否定的態度，言人人殊。其實不管怎麼樣，有一點大家都不能否認，那就是有招好過無招，如果當時沒有果斷出招，樓市必定更加熾熱，樓價必定更加瘋癲，泡沫必定更加嚴重。

【星島日報】指，郭妤淺僭建罰11萬元。前政務司司長唐英年夫婦在九龍塘約道七號大宅被指僭建「地下唐宮」一案，經多次聆訊後，昨終告一段落。唐太郭妤淺同意控方的修訂案情，共被罰款十一萬元，是為近十年來罰得最重的案件，但不會留下刑事案底。

【太陽報】報道，港島甲廈謝哂，衰過沙士。外圍經濟風高浪急，寫字樓買家自然要睇定啲先入市，加埋政府二月推出雙倍印花稅（DSD）辣招，就更加無運行。睇番代理嘅資料，去到呢個星期初為止，今年頭十一個月港島12幢甲級寫字樓買賣宗數約50宗，同舊年同期比少約38%，比○三年「沙士」同期更加少約一半，係自該年以來最慘淡嘅首十一個月。

【成報】稱，囍滙即晚添食加推110伙。自10月底本港有優質一手住宅折價推出，引起市場瘋狂追逐，多個新盤發展商亦紛紛效仿，以低市價開盤。其中號稱售價低同區二手2成的灣仔囍2期，繼收近4,500票榮膺收票王之後，昨日首日開售不足4小時，首批220伙全部沽清，套現逾18億元，成績斐然。

【信報】謂，境外客購豪宅，創今年新高。政府推出多項「辣招」，令境外人士入市本港私宅個案顯著減少，惟隨着大型新盤推售等因素，10月份逾2000萬元的豪宅成交，共有17宗由公司名義或非本港永久居民購入，屬今年最多；此外，上月涉非本港永久居民購入400萬至800萬元的登記個案則有43宗，也是年內高位。

【新報】稱，觀塘商貿地估值上限達40億。觀塘商貿地及沙田住宅地將於明日招標，以商業地較為矚目，但賣地章程有待公布，未知能否拆售，若如本月初截標的九龍灣商業地規定只准以全幢形式轉售，地價勢大打折扣。綜合測量師估值，該地最高地價上限為近40億元。

城市結構大重組（七）：港島東

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 11時前

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/城市結構大重組-七-港島東-015056128.html

東區雖然只是港島的其中一區，但人口達58萬人，佔全港島的127萬中的45%，自成一角，即使政府建議分割兩選區到灣仔區，也只是九牛一毛。

相對於中西區和灣仔區，東區的用地以住宅為主力，尤其是大中型的私人屋苑更是壓倒性的優勢，而商業活動則集中在鰂魚涌，包括正由工業轉型為商廈的太古坊，以及太古城中心和康怡廣場形成的小型購物區。然而從檔次上看，都只能算是區域性的商業重心，未能像中環至銅鑼灣一帶的全港性的商業中心。

至於住宅的發展，目前仍有兩片較大的地盤，包括長實投得的油街地盤，與及新地投得的北角邨兩個地盤，餘下的只有重建的項目，對於整體格局無大影響。

筆者多年前已指出，基於東區沒有大型的住宅發展，分枝家庭便唯有搬到其他區域，而由於港島各區住宅新供應均形緊張，因利乘便就將人口增長的主力去到一岸之隔的將軍澳。因此，將軍澳與港島的聯繫，就間接地影響到東區的發展。

政府正諮詢未來鐵路發展，除了拋出三個小西灣線的方案外，對於計劃中的北港島線與現有港島線有兩個方案：

1. 交匯方案：保留現時的港島線，把將軍澳支線與東涌線連接起來。

2. 換線方案：現時的港島線一分為二，西段與將軍澳接駁，東段與東涌線經北港島線駁起來。

公佈後，港島區的民意壓倒性地反對換線，認為為甚麼同是港島線卻要轉車，而九龍新界到港島過海，反而不用轉車？其實九龍也是這樣安排，九龍東（油塘到石硤尾）要到九龍西（深水埗到美孚）還不是一樣要轉車！而九龍西以至葵涌荃灣，都可以不用轉車到港島。

其背後的邏輯是：要方便遠程的人，而寧願近程的人轉車。同樣的邏輯也用在沙中線的設計中：東鐵沿線的沙田大埔北區不同轉車到達金鐘，而由鑽石山站到何文田站都要在紅磡站轉車。

從大局著眼，遠程而來的人已經用了很多時間在車程上，再要他們轉車和等車，就會百上加斤；反之港島區內部的通勤，車程時間較短，用一點時間來轉車和等車也不 算是太大的不便，他們也可以選擇其他來往港島東西的其他交通工具。不過，無論怎樣改，最受惠的都是中環到銅鑼灣一段，有兩條鐵路可供選擇，而東區則被邊緣 化了！
另一個值得一提的是小西灣支線的建議，政府拋出三個方案，在柴灣及小西灣沒有進一步的發展之下，港鐵又會否再投下鉅資去興建一條有限使用的支線？

筆者曾建議不如將柴灣站變成支線，而直接由杏花邨站建一條銀灣主線，設主小西灣站和銀灣站，配合在歌連臣角以西大幅度填海，甚至可以將港島線的車廠，由杏花邨搬到新填海區，能夠進一步增加土地供應。

為此，筆者到實地考察，從山上看到銀灣和草堆灣一帶的海面，由於並不屬於維港範圍，也不是中華白海豚出沒的地方，可以用西九龍的方法，建堤圍後在圍內噴海沙填海，令到路面的滋擾減到最低。

以現狀計，基於港島東大片土地已經開發完成，如果再沒有填海計劃，可以預期現有的結構將穩定下來。但是如果實行港島東大填海計劃，可以進一步強化港島東的容量。

在十多廿年內，港島東的城市結構將會是：

一級商業區：鰂魚涌

二級商業區：前北角邨及北角碼頭

高級住宅：北角半山

中級住宅：各大中型屋苑

平民住宅：公營房屋、單幢舊樓

產業：太古坊及柴灣工業區

今日地產新聞摘要 20131127

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=27199

2013年11月27日

【東方日報】指，辣招草案遭拉布，數億稅款積壓。政府去年十月推出買家印花稅（BSD），今年二月再「加辣」推出雙倍印花稅（DSD）壓抑樓市炒風，至今已過了超過一年及九個月，但多名工商及地產背景議員拉布阻撓下，兩條辣招草案要正式通過仍遙遙無期，其中負責審議BSD案的委員會連開十七次會議仍未開始逐條條文審議、審議DSD草案的委員會也先後開會七次，料兩條草案今年內無望通過。

【太陽報】報道，優惠代減價買家未必着數。發展商「見招拆招」，最近推售多個新盤及貨尾單位時，紛紛以「抗辣」為名，向買家提供各種優惠，變相減價超過一成，但由於有關優惠未能在正式成交價反映，坊間各項樓價指數繼續企穩，似跌非跌。消息人士質疑有關「抗辣花招」扭曲市場訊息，令沒有緊貼樓市的市民，誤以為樓價根本從未跌過。

【明報】指，重建盤「豪華化」，倡市建回歸平實。市建局當年設立「住宅單位認購意向安排」，原意為協助小業主在重建後可返回原區，保持在當地的社區網絡及生活模式，惟今次觀塘重建計劃，明顯反映計劃「虛有其表」，因重建遷出的小業主根本無力購買貴價的重建新樓。

【星島日報】指，長實今年賣樓不足50億。一手住宅條例生效下，加上政府審批樓花預售進度緩慢，有發展商銷售額更錄大倒退，長實執行董事趙國雄昨表示，本港住宅銷售額暫時僅錄四十多億元，料全年亦不足五十億元，遠低於年初所訂賣樓三百億元目標，更坦言屬擔任集團執董以來最差。

【信報】謂，趙國雄：現時不宜撤辣招。府一直未為樓市辣招定出日落條款，長實執行董事趙國雄表示，現階段難以撤招，擔心一旦發出錯誤訊息，除影響樓市外，亦會禍及經濟，引發不必要的震動。

【蘋果日報】說，合和灣仔王國，打響頭炮。在上世紀70年代上市的合和實業（054），近年鮮有銷售住宅項目，對上一次是2010年開售跑馬地樂天峯;，今次與信置（083）合作發展的市建局灣仔囍滙項目，正是合和灣仔王國的頭炮之一。合和在灣仔現有多項物業，據測量師行估計，合和在灣仔的物業估值高達300億元，主席胡應湘父子兩代打造灣仔王國黃金十年。

【新報】稱，樓宇維修圍標問題嚴重。強制驗樓計劃實施後令樓宇檢驗維修生意增加，但卻成為不法份子斂財的途徑。近日就先後有多個屋苑的業主，懷疑屋苑維修維修費不合理。有業界人士指，絕大部份大廈維修出現圍標涉及貪污，出標價「食水深」，高出正常價錢最少一倍，令業主負擔大大增加。

【文匯報】指，囍收4483票，今年最癲，新盤送稅增優惠購買力爆發。新盤以送稅增優惠下令市場購買力持續釋放出來，兩大新盤收票大收旺場。由信置、合和及市建局合作的灣仔囍昨日下午6時收票，消息指，合共收4,483票，成為今年新盤票王，以今日推售220伙計，超額登記19.3倍。至於今日截票、由南豐發展的東涌昇薈，至昨午已收2,400票，以首推318伙計，超額6.5倍。

【成報】稱，上月白居二僅錄106宗。根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，10月份全港累錄106宗居屋第二市場買賣成交個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），涉及金額約3.05億元，較9月份的115宗及3.40億元分別減少8%及10%外，兩項數值締造出四連跌頹勢外，並且同創近半年新低紀錄。

曾淵滄教如何投資物業

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131126/pba01/01.txt
文章日期：2013年11月26日

陸振球（明報地產版主管）

今年辭去城大主任職位的曾淵滄說，退休時要有3間物業，這便可以退休無憂。一個物業是自住，其餘的收租，由於一個物業收租，遇上壞租客或任何意外，租金收入會不穩定，有多一個物業，就可分散風險。

曾淵滄可不是光說不練，他早前接受《明報》訪問時便笑言：「我一早已可退休，現時在香港有10多個物業，新加坡有4個私人物業，退休生活費便靠租金收入。」

曾淵滄表示，他視買物業為集郵，只買不放，在1990年代開始便密密收集，他不怕銀行加息，因為租金是隨利息上升的。他最怕租不出，所以選擇物業地點一定要近港鐵站，最理想是港鐵上蓋。他舉一個例子，如果讓他選擇九龍灣德福花園及淘大花園，即使前者呎價較貴，也會選擇地鐵站上蓋的德福花園。

為何他這麼鍾情鐵路上蓋？主因是他曾買過非鐵路沿線的物業，在1991年買入嘉湖山莊，當年以呎價1800元購入了一個單位，他苦笑道：「現時4000元至5000元一呎，用20年才賺一倍。」另一個以120萬元買入的藍田匯景花園物業則戰績彪炳，今日樓價升至600萬元，「90年買入時1700元一呎，現在呎價7800至9800元，皆因位於港鐵站上蓋」。

無論是升值或不升值的樓盤，他均無意放售，上述兩項物業一持便近20年，他娓娓道出原因：「收租好似買股票一樣，每樣收吓收吓有感情，就像持有匯控（0005）股票一樣。」他表示，自己從來不買二手物業，因為怕麻煩，但也錯失了2004年最佳入市時機，因為當年沒有很多新樓盤推出。另外，現時自住的物業，今天回望亦令他有點後悔。當時有兩個樓盤可選擇，一個是1300呎山景單位，另一個較大為1900呎海景單位，他因為不想現金流較緊張，故選擇了1300呎的單位，但今日1900呎單位升幅較自己的單位多了一倍。

當記者問到現時樓價高，要置業十分困難時，他直言要有耐性等。他第一個物業便是1989年六四事件後買入，因當時港人對香港前途沒有信心，而他在1990至1993年期間也購入多個物業。他說：「年輕人由出來社會工作至退休，可遇上3個大跌市，在跌市便是尋寶的好機會。」

其實，因香港樓價高企，近年也漸多香港人在內地買樓投資或計劃作退休自住用途。那麼內地樓市的前景如何？入市又有何技巧？《明報》將在12月5日舉行中港物業投資講座，將由筆者與擁有數十億元物業資產的亞洲地產創辦人蔡志忠，分析內地與香港樓市最新形勢和投資機會，並會在12月14日舉辦「與曾淵滄教授同行投資及睇樓團」，由曾淵滄教授與筆者和讀者到中山一日遊，屆時會一邊講解投資內地房產的技巧，以及分享其他投資意見，並會實地參觀中山樓盤，有興趣參加讀者可登入此網址報名：mpfinance.com/property1207.htm。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20131126

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月26日

【明報】指，鄭明明：近兩年炒印尼樓。鄭明明過去兩年未有入市港樓，但近期卻忽然轉趨高調，大手入票灣仔囍匯。鄭明明表示，在辣招下，樓價將會橫行發展至少兩、三年，當中中小型單位有一定需求，故走勢將較大單位樂觀。她又稱，近日與女兒等入票認購灣仔囍，亦是因為單位、樓價較細，故希望教導女兒投資物業。事實上，她早前亦有入票認購柯士甸站TheAustin，但因賣樓當日無暇出席而沒有購買。

【星島日報】指，學者指干預令樓市存隱憂。政府調控樓市政策不變，有學者昨天於一項講座中指出，政府干預愈多，將令樓市有隱憂，並建議待樓市發展較健康時撤辣招。另外，有測量師直指，過往本港樓市多受經濟影響而已，反而政策對樓市影響較次。

【太陽報】報道，公屋資源被濫用，檢討制度待何時。本港房屋問題有多嚴重，看看公屋申請宗數屢創新高便一清二楚，當局所謂三年上樓的承諾，根本是欺人之談。最可恨的是，港府不僅拓土建屋無能，連處理現有公屋輪候問題都一塌糊塗，造成珍貴的公屋資源大量被濫用，真正有需求的人士上樓愈來愈難，與公屋政策的原意背道而馳。

【新報】稱，業主訴苦稱百佳不合作，超市僭建案無限期押後。港島堅島長庚大廈一名地舖業主，指經營百佳超市的相連舖位存在僭建物，按立案法團要求勸諭屈臣氏集團合作拆建，但不果，長庚大廈昨在高院興訟控告遲遲不採取拆除行動的業主藐視法庭，業主庭上訴苦，表示已盡力與百佳商討，惟對方開出條件，要求160萬賠償、延長租約3年及就租金設上限，業主難以答應。

【蘋果日報】說，半世紀老店，拒再囍歡里，舊舖主：賤價收購，高價出租。由信置（083）、合和（054）及市建局合作的灣仔囍匯基座商場「囍歡里」，近期密密發信邀請昔日商戶回巢，惟當年老店，仍在灣仔經營的已寥寥可數。當中，經營半百老字號囍帖舖負責人指，市建局當年賤價收購，今日或高價出租，擔心承租後，店舖收入僅夠支付租金，放棄進駐。

【東方日報】指，元朗新區發展前劏到盡。政府正研究發展元朗五條非原居民村落，即亦園村、田心新村、新生村、石埔尾村及沙州里二村，有坐落於其中一村的千呎平房，外牆高達三米，內裏卻有十多間約一百五十呎劏房，每間設有廚房、廁所及露天小花園，租金近四千元。業主表示，劏房已租出六間，十月初開始入伙。

【文匯報】指，羅素街新舖，英皇料年租億三。坊間流傳「收租好過打劫」，尤其本港樓市被辣招重重包圍下，發展商做「收租佬」不失為一條出路。英皇國際(0163)執行董事張炳強昨表示，旗下銅鑼灣羅素街22-24號4層高的重建項目最快明年底完成，重建成本14億元，預計可供出租面積將由約2,000方呎大增至約8,000方呎，月租收入1,100萬元，每年約1.3億元，較未翻新前增加近三倍，回報率9%。

【成報】稱，赫德道16號全棟標售意向價5億。九龍尖沙咀赫德道16號現全幢公開招標出售。據代理仲量聯行指出，該物業將以「交吉」形式出售。截標日期為2013年12月18日正午12時。業主意向價為5億元。

【信報】謂，黃竹街舊樓重建「滑鐵盧」。市區重建局旗下第二輪「需求主導」重建項目中首錄「滑鐵盧」個案。市建局公布，深水埗黃竹街25至31號項目由於未能在限期前集合八成或以上業權，故終止該個需求主導重建的項目。而大角咀福澤街／利得街項目則順利集合了81.66%業權，同意將其物業售予市建局作重建，將可提供96伙，其中低層單位預留作「樓換樓」之用。

樓市泡沫篇（二）：按揭保險與樓價

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

Peter Paker

2013月11月25日

簡介

筆者前文已交代香港有幾多成業主已供滿樓，本文將會分析按揭保險究竟與樓價有沒有任何關係。為何要分析高借貸比率的按揭與樓價的關係？因為美國次按爆發的其中一個原因，其實與高借貸比率有關，曾聽說，美國當年甚至連低收入人士可以透過零首期去買樓，當樓價下跌及經濟下滑時，很多業主會應付未了供款，以致很多物業被銀行強制收回、拍賣，當地樓價因此大幅下跌。

在香港，置業人士可以透過按揭保險，向銀行申請7 - 9成按揭去買樓，上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看，這班上車客財力一般會較弱，應對逆境的能力可能會較差，尤其今天樓價已上升了很多。萬一樓價會下跌，會否出現有很多人應付不了供款的情況，香港會否出現美國次按般的情況，也值得去研究。

本文將分析：

• 按照已提取按揭貸款宗數及金額計算，按揭保險佔整體已提取按揭貸款的比例；

• 按揭保險所佔比例與樓價的關係；

• 按揭保險所佔比例變化之原因。

發現及結果

首先，香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字，包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外，根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」，會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較，就能知道當月新造7 - 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖一列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例

圖一

從圖一所知，從2009年3月至2013年5月，期間CCL由60點上升120點，但透過以7 - 9成按揭保險的比例卻不斷下降，以提取貸款宗數（貸款金額）計由2009年年初的20%（17%）跌至6%（6%）。樓價上升，以高借貸比例入市的人卻下降，這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。

其次，按揭保險比例下跌主要與金管局收緊按保條件有關，如下：

2010年8月13日公佈

• 銀行須為樓按申請者進行壓力測試，並假設利率回升幅度不少於2厘，在壓力測試下貸款人的供款與入息比率不得超過60%；

• 按揭證券公司宣佈暫停接受超過九成按揭貸款之申請；

• 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由1,200萬元調低至720萬元；將所有入息種類人士之供款佔入息比率的上限劃一定為5 0 % 。

2011年6月10日公佈

• 按揭保險計劃下的所有產品將只接受680 萬港元或以下的住宅物業之申請。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由720 萬港元調低至612 萬港元，而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，則會維持現有600 萬港元的最高貸款額上限。

2012年9月18日公佈

• 若申請人於申請按揭保險計劃時（包括申請用作套現之再融資按揭貸款），已經擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未完全償還按揭的住宅或非住宅物業，其按揭保險計劃申請的供款比率上限會由現時的50%下調至40%。若這些申請人是自僱的非專業人士，並且申請高於85%按揭成數的按揭貸款，有關供款比率上限則會由現時的45%下調至35%。至於非套現之再融資按揭貸款則可獲豁免上述修訂 ;及

• 所有按揭保險計劃申請之貸款年期上限， 由40年下調至30年。

2013年2月23日公佈

• 現時，按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業新造最高九成按揭貸款。 在修訂後，只有400萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款。 住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬港元。

另一方面，圖一顯示從2013年6月起，按保比例由低位升至8 - 10%，這可能與「白居二」有關。儘管「白居二」及低價物業成交比例增加，但新造按揭保險宗數卻跌至400宗（圖二），按保貸款佔整體按揭宗數比例卻是十分低。

由於按保申請人借款比例高，同樣地貸款年份不得超過30年，在買同一價值的物業時，按保申請人的供款金額會較高，按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。

因此，在3D辣招及收緊按揭措施下，每月新造7 - 9成按揭只有400多宗，以及有加3厘壓力測試的規定，就算樓市真的出問題，理應受影嚮的範圍並不會太大及太廣。

圖二

如果是心水清的讀者，看完圖一後可能會發現一個問題，圖一是用整體按揭貸款宗數及金額去計算按揭保險的比例，但是，按揭保險只適用於一些較低價的住宅物業。自2013年2月末起，按揭保險只適用於$600萬或以下的住宅物業。讀者們可能會問：「Peter 仔，你混入一些高價物業交易去計算按保比例，按保比例肯定會低，因為一件高價貨成交起碼可以頂到2 - 4間上車盤，你的分析有一定的局限性。」。

由於得到網主的特別幫助，提供2013年4月至9月的住宅買賣成交數據，我就能知道$600萬或以下住宅物業的成交宗數，特此感謝網主的幫助。因此，便可知道按保貸款宗數佔$600萬或以下住宅物業的比例。詳情如下表：

 

	2013-4	2013-5	2013-6	2013-7	2013-8	2013-9
$600萬或以下的住宅買賣宗數 (A)	2,839	3,572	3,256	3,616	3,033	3,291
$600萬或以下住宅佔整體成交的比例 (A/C)	81.2%	81.6%	82.4%	79.8%	80.9%	81.9%
按保當月提取貸款的宗數 (B)	368	363	325	434	393	352
按保佔$600萬或以下成交宗數的比例 (B/A)	13.0%	10.2%	10.0%	12.0%	13.0%	10.7%
所有住宅物業買賣宗數 (C)	3,495	4,378	3,953	4,534	3,748	4,017

從上表可以反映，$600萬或以下住宅物業的成交宗數佔整體約8成左右。而按保貸款提取宗數只佔$600萬或以下成交約10% - 13%（當中還包括「白居二」的因素）。即是說，現在買600萬或以下住宅的人，有8成多至9成買家都能拿出最少3成首期。由於今天實施正面信貸資料庫及不經壓測的借貸只借3 - 4成，今天能拿出來的首期一定是自己「荷包」的錢，而不是「借上借」班回來的首期。

總結

唔好意思又係果句，業主及樓市根本沒有存在嚴重過度借貸的可能性，今天最可怕的事，並不是CCL120點下的高樓價，而是在這個所謂極高的樓價下，為何整體業主借貸水平卻是不合理地低？究竟樓市是否存在泡沫，請讀者自行判斷。

今日地產新聞摘要

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月25日

【新報】稱，梁：新界東北不會變天水圍。曾在上次施政報告中指房屋問題是政府施政「重中之重」的梁振英，昨日再就新界東北發展計劃開腔爭取支持，指現時新界東北發展規劃已形成，有平均社區規劃和良好交通配套，不會造成「第二個天水圍」。

【成報】稱，解決住屋，讓年輕人有歸屬感。特首梁振英昨在地區諮詢會上指出，特區政府的工作有四個主要方面，分別是貧窮、老年社會、房屋和環境，其中較多市民關注的是本港近年樓價和租金高企情況；運輸及房屋局局長張炳良則指出，若能解決住屋問題，可以增加年輕人對社會的歸屬感，亦明白現時租金佔年輕人收入的大部分，但現階段在住屋供應不足下，不會推行租金管制。

【蘋果日報】說，屯門研建大型公屋。政府除為私樓土地供應「扭盡六壬」外，興建公營房屋的土地亦寸土必爭。土木工程拓展署現邀請顧問，就屯門新慶路附近1幅約8公頃土地，進行平整地盤及基礎設施工程的研究及勘測，預計明年初正式開始，2018年完成，為中期公營房屋土地籌謀。

【信報】謂，陳茂波︰覓得都市用地。政府加緊物色發展用地，發展局局長陳茂波昨天在網誌透露，第二階段的綠化地帶檢討即將完成，初步物色到一定數量可供發展的土地，由於其緩衝作用和保育價值相對較低，故考慮作都市擴展之用。陳茂波在網誌表示，局方已經進行了一段時間的新一輪土地用途檢討，包括短期租約、臨時撥地、工地等政府用地的檢討，及第二階段的綠化地帶檢討即將完成，初步已物色一定數量可供發展的土地。

【東方日報】指，掃管笏3地料「跨年度」供應。政府年初公布本年度賣地計劃，表明有22幅土地需改劃用途，故大部分土地需安排在下半年登場，但距離公布本年度最後一季賣地計劃愈來愈近，撇除剛進行改劃階段不久的土地，部分地皮更完全未有改劃迹象，其中包括三幅屯門掃管笏地皮，預料涉及單位多近1,600伙，業界指出，該批地皮完成改劃程序最樂觀亦要一年半載，估計不但未能趕及推出，更隨時成為「跨年度」供應。

【文匯報】指，兩新盤鬥法，收票均逾千，鄭明明入14票撐囍。11月新盤混戰「白熱化」，本周將有兩大新盤短兵相接，目前收票均已逾千。以低過同區二手價錢作招徠的灣仔囍，到昨晚暫收1,800票；資深投資者鄭明明亦撐場，表明會入14票。另一邊廂，主攻用家市場的東涌昇薈不甘示弱，至昨日亦收近1,500票，發展商稱有信心收至2,000票，更揚言加推會考慮調整售價，兩盤戰況相當激烈。

【星島日報】指，白加道洋房三號屋5.38億沽。新盤加速銷售部署步伐，連帶豪宅新盤推出市場後亦即錄承接，位於山頂白加道28號的三號屋，發展商昨限量推售一伙，即日錄得成交，連雙車位以五億多元沽出，實用呎價九萬四千餘元，於本港最高洋房造價排第十位。

【太陽報】報道，二手樓登記三周增16%。樓市持續聚焦於一手新盤，二手業主叫價不再堅持，令交投較之前略為增加，本月截至廿一日，共錄2,038宗二手住宅買賣登記，按月增加16%，將軍澳維景灣畔及柴灣杏花邨增幅更達2.8倍與2倍。

【明報】指，計清成本，租金回報約2.8厘。本周三開售的囍匯，單價首批推220伙，逾五成屬一房單位，平均實用呎價22,753元，而發展商提供最多17.5%的優惠，令整體平均呎價降至約18,771萬元，若以樓盤附近的嘉薈軒和YORKPLACE較新物業每呎約55元租金計算，租金回報似逾3.5厘。

買囍滙收租好嗎？

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131122/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

文章日期：2013年11月22日

由信置（0083）、合和（0054）及市建局合作的灣仔囍滙2期，昨公布價單，項目首批推220伙，逾五成屬一房單位，平均實用呎價22,753元，惟發展商提供最多17.5%的優惠（包括10%即供折扣、7.5%的印花稅優惠以及2%特別折扣），令整體平均呎價降至約18,771萬元，低於區內近年落成的樓盤二手呎價一至兩成，與2010年開售的麗展（0488）萃峯首批呎價相若，屬灣仔區5年內呎價最平新盤。

有喜歡投資物業朋友看完囍滙價單的報道後，今早來電詢問買個單位來收租是否划算，筆者覺得責任重大，就在這裏作一點的分析。

首先，要留意首推的220伙，乃今期第2座及第3座21樓以下的中低層單位，大部分只能擁有近距離的樓景，樓價估計較稍後推出的第1座可以望修頓球場，高層甚至可望海景，自然會較相宜。

另外，若立心一定要買「平貨」，便要留意稍後公布的銷售安排，因現時法例規定，新盤首推一定要公布樓盤至少2成的單位價單，所以囍滙才要公布220伙的價錢，但法例沒有限定首天賣樓一定盡賣220伙，比方說可只賣100伙，尚餘的120伙，發展商可選擇擇日再加價賣，而之後再加推的單位，自然也可以加價，有心入市便要問一問自己，入票後揀不到首批單位，會否接受以後可能加價的單位？最重要是不要受氣氛影響，又或以為入了票便一定要買，最終買了較預算貴的單位而後悔。

另外也要清楚，樓盤首批單位雖提供最高達17.5%的折扣優惠，也有須留意的地方。因其中10%的優惠是要即供才有，而樓盤要2年後才收樓，即是錢先付了，但2年後才可收租，若估計租金回報為3厘，便等同少6%的收益或折扣優惠。

另外，折扣其中包括7.5%的印花稅優惠，但這筆錢並非真正會落你袋，而是用來支付給政府的，若買樓作收租，計算回報便應排除了這個金額。

若計及上述的折扣因素，筆者認為囍滙首批220伙的真正樓價，其實等於約每呎2.1萬元左右。現時附近較新樓盤如嘉薈軒及YORK PLACE，市值租金約55元左右，假設囍匯收樓時也可每呎收租55元，但就要扣除每呎3.5至3.8元的管理費，以及要代租客付出的差餉等費用，則實收約50元，以每呎2.1萬元樓價計，淨租金回報率為2.8厘左右，算是合理。

當然，以上是假設兩年後租金水平與現時相若，至於屆時租金是升或跌，則筆者沒有水晶球，恕難預測。

那買囍滙收租好不好？筆者的取態是中性，但可提供另外一些數據作參考：今日散戶也可申請的人民幣兩年國債，估計每年可收息2.8厘，另市場估計人民幣每年可升值2至3%。此外，現時買領匯（0823）收息，預期收息率約4.1厘，當然，短時間內，領匯會有股價的波動。

撰文：陸振球（明報地產版主管）

自求多福 珍惜上車的機會

汪敦敬先生加入地產代理行業逾30年，現為「祥益地產」總裁。

2013-11-22

http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/wealth/propertyanalysis/21337

97年，當時人人看好樓市，成交曾創下單月過兩萬宗，結果到了03年普遍樓價也以六、七成地下跌。

到了06年，市場應該重新籌備增加供應的時候，香港人仍活在八萬五的陰影下，不熱衷增加土地供應，甚至抗拒增加公屋供應及重建居屋。

金融海嘯後，人人自危如世界末日，卻原來是入市良機，當時有需要買樓自住而最後決定不入市的人，是歷史性的大輸家，是「機會成本」的最佳負面教材。

我想說的是，群眾一直也是錯的，在政治上民意可能是上帝，但在經濟上卻「靠唔住」，市場結果往往和群眾意願背道而馳。

房協是具公信力的機構，所以旗下樓花地盤發售價更有啟示性，2012年發售綠悠雅苑，平均實用呎價是6510元，而近期推出樂融軒也以市價出售，這告訴了我們甚麼？

很多人包括學者也期望增加供應土地和多建居屋解決上車問題，無疑這理論基礎是對的，但實踐是講究 right time do right thing的。現實是，正確的時候才能做到正確的事，如06年增加土地供應是正確的，但當時民意是不支持的，但是同一件事現在做雖然民意支持，但今天已是量化貨幣的年代了，已是too little & too late！可以做的太少也做得太遲了。

增加土地供應這正確的事，既然沒有在正確的時間去做，我們應面對及探討有關的效果落差。

政府是全港最大的發展商，當然要承受市場的效應及回響，愈多地皮樓價就不會貴？不對，愈多的土地供應只是可減少泡沫，不可能抗通脹及反物價，以為樓市問題完全是炒樓引致的想法，由頭到尾也是根本性錯誤。現實是，樓價高企的最大因素是因為貨幣貶值，增加土地的結果，自然是地盤更多，愈多人起樓建築成本只會愈貴。結果起出來的樓也愈貴，未來幾年，恐怕政府在賣樓時，是會由自己一手印證樓價高的合理性了。

市民也不要以為多建居屋便可以買到平樓，居屋從不是損耗公帑的事，居屋基本上是政府賺大錢的政策，未補地價的居屋部分，多年來的升值，已變相令政府擁有以千億計的資產庫！所以居屋從來也沒有以公帑優惠給小市民，只是有暫免補地價的安排，和將成本以補地價比例去調節的一點彈性。

不要浪費現在仍存在的入市機會，樓價短線下跌的機會雖然存在，但長遠上升才是市場的「地心吸力」，內地樓市宏調已告訴我們，調控樓市政策其實也是鞏固樓市政策，而剛性購買力也會愈累積愈多。量力而為入市吧。

以上是從市場角度去探討樓市，而政策的評估又如何？金管局總裁陳德霖於本月十五日在立法會的言論，表現了一些事實是改變了的。

政府對樓市辣招的態度已由「絕對不會撤招」已變為「留意幾時撤招」，也開始警惕若樓價下跌要用減辣去及時配合了。

顯然，政府已控制了樓市大局，除控制樓價不上升外，也能掌控樓價不會跌得多過一、兩成。這是很重要的改變，這代表樓市風險也正在政策下變得有限，上升風險及下跌風險也在政策下被格式化。既然樓市下跌的風險有限，政府難以左右的物價及通脹風險顯然是較高的。

風險既已「掌握」，買家現在能買到平10%的單位，或者大膽還價10%，可能是最正確的策略，「等」的風險其實相對是較大的，更吃虧的是被動。「買」及「不買」其實也充滿了風險，也是我在金融海嘯後提倡人們趁機入市的觀點，掌握今日可評估的風險，比被動承受未來無常的風險更實際呢。何況，在樓市辣招下，買家在買入物業三年內若賣出也要付「懲罰性」稅款，如果買家不打算短期賣出的，短期的樓價上落還有意義嗎？現在買入是否能配合長遠投資部署才最重要。

金管局轉虧為盈，原因是環球整體經濟趨向平穩，但陳德霖在立法會回應議員時所提出的更新數據，是更重要的入市參考。

（1）經過多輪收緊按揭措施後，本港平均按揭成數已由2009年的六成四，下降至近數月的53至55%。

（2）市民的供款與入息比例也由41%降至今年九月的35%。

以上理據，若不設前提去看，認為樓市長遠上升是否更合理？

今日地產新聞摘要 20131122

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2013年11月22日

【明報】指，梁振英：用地短缺，籲支持改土地用途。特首梁振英在區議會地方行政高峰會上表示，本港住宅和非住宅用地均短缺，未來在各區皆要想辦法，將目前未發展的土地，改劃做發展用途。城規會會謹慎處理，考慮地區意見，但要不失時機，否則做得太慢、市場情况轉變，將難以照顧需要。他又說，老人院舍等地區設施，在社區中「不是最受歡迎」，但社會上的人都會老，冀大眾發揮「人人為我、我為人人精神」支持。

【文匯報】指，政府起動，東九新商廈「有景」。雙倍印花稅實施大半年後，市場開始陸續消化有關措施，商廈交投氣氛有好轉象。以東九龍為例，作為政府重點發展的區域，近日首度有全新商廈項目推出，並以貼市價開售。另外，太古地產也首度進駐該區。有代理預料，九龍東商廈前景將更見明朗。

【新報】稱，港府建屋覓地遇阻滯，張炳良籲港人要體恤。張炳良昨出席恒生管理學院活動時，談及難覓地問題，認為大家都認同要多起房屋，但各區都不希望在自己的區域再增加人口，他希望社會要思考，願不願意為他人付出，解決問題。

【信報】謂，完善房屋階梯，有利善用資源。談到房屋階梯，普遍的想法是漸進式地由租住公屋進而購買居屋，然後轉換私樓，而隨着家庭負擔能力提高，單位面積亦愈換愈大。

【星島日報】指，屯門兩地增密度料今過關。政府決心增加建樓供應，包括提升推出地皮發展密度等，最近兩幅列入今年度賣地表的屯門良德街及震寰路私宅地皮，最新獲得規劃署支持，將項目住宅樓面地積比率增加兩成，令該兩項地盤可建單位數目最新增加至六百六十五伙，額外增加三成四單位數目。

【太陽報】報道，財團忌辣，24億轉戰英倫。政府年初推出新辣招「波及」商業市場後，已有唔少投資者轉投海外物業。劉Sir八到，本港老牌家族培新集團亦將「戰線」伸延至英國，好似倫敦同埋曼徹斯特兩個商業項目，就用咗合共約1.94億英鎊買入（折合約24.2億港元），都算係本港近年比較大手嘅海外物業投資。

【蘋果日報】說，上水匯招租，明年中開業。舊樓收購王楊世杭的家族公司培新集團，近年加重在港的投資組合，其在上水龍琛路48號的單幢商業零售項目上水匯正式招租，預計商戶可於明年中開業，月租收入估計可達700萬元。

【成報】稱，囍滙2期「開心價」18771元。步入11月下旬，大型新盤搶客戰日漸白熱化。開價平絕東涌的南豐昇薈昨日首次收票，發展商表示，首批開價為「啟動價」，日後或有新部署；信和（083）等合作發展的灣仔囍2期昨日公布首批220伙價單，提供17.5%優惠，折實平均實用呎價18,771元，發展商表示首批「開心價」低同區二手兩成；另新地（016）堅尼地城Imperial KENNEDY前晚推39伙後，即沽8成，發展商趁勢加推21伙，並輕微提價2%至3%。

【東方日報】指，山頂普樂道地段，呎價貴絕全球。香港超級豪宅地段樓價冠全球，據財經網站BusinessInsider最新調查顯示，香港山頂普樂道為全球最貴豪宅地段，平均呎價達約8.6萬元，除按年上升10%外，相對次高的英國倫敦肯辛頓公園，每方呎高近9,000元。