大風起於青萍之末

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文章日期：2013年12月19日

陸振球（明報地產版主管）

美國聯儲局終宣布將從明年開始削減每月資產購買規模，啟動退市程序，但規模較預期略小，暫每月只減少買債100億美元，兼暗示可能在較長時間維持超低息，刺激美股道指和標普指數同創新高收市，而港股今早高開，但在十一時前已倒跌。

雖然股市在聯儲局啟動退市下不跌反升，但也要留意各主要外幣包括歐羅、日圓等都受壓，而美國10年期債息也攀上2.9厘以上收市，說市場對退市完全沒負面反應，實過於片面。

雖然聯儲局主席伯南克表示，整個買債計劃估計到明年底才結束，還暗示維持超低息的時間，可能較之前承諾更長，但筆者一直指出，美國所謂不加息，只是不加銀行向聯儲局拆借的短息，至於長息，只能透過買債或放水來壓低息口，減少買債，長息自會有上升壓力，現在10年債息的上升阻力位在3厘左右，與現水平只差0.1厘左右。

更要命的是，一旦退市啟動，雖然速度仍慢，但未來每聯儲局開會，又變成市場猜測其會否進一步減少買債，因此增加了市場的不確定性。

那美國退市對於香港的樓市又有何意義？筆者認為，縱使美息未必一時三刻會升穿3厘水平，也會在這相對一年多的高位徘徊，相比之下，香港住宅整體租金回報率低於3厘之餘，若扣除管理、差餉及折舊等，實際淨租金收入只有約2厘多一點。

在此情況下，即使香港按揭息口不加，以買樓收租計，肯定變得不吸引，且不能對抗香港高於4%的通脹率。

因此，筆者認為樓市縱使未必因美國啟動退市而急跌，但也難有大升空間，而港府昨天公布的賣地數據，估計今年賣地可興建1.37萬個單位，為13年來最多，也是打算買樓人士應留意的。

香港過往十年樓價大漲小回，主因是「雙低」——超低息和超低供應，而這兩個因素都已開始在改變。筆者想起中國人的一句話：大風起於青萍之末……

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）