文章日期：2013年12月12日
http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131212/pba01/01.txt
陸振球（明報地產版主管）
大部份人買房地產信託基金（REITs），多着眼於收取穩定的租金派息，而其實在專業投資者或基金眼中，房託會是他們平衡樓市風險的對冲工具。筆者最近訪問了房產私募基金安泓投資有限公司的投資總監楊書健，他認為物業投資者，可以透過買房託平衡市場風險，未必一定要一味買「磚頭」，從而豐富投資組合，而分散投資到外地市場亦值得考慮。
楊書健舉例指出，基金顧問有時候會建議投資組合中，有兩至三成投放在房託，博取其租務回報及分散風險，「買房託就像間接持有過千單位，即使某一個地方有火災，都可以對冲得到」。至於其餘七成，則為「較實在的磚頭」，亦可配合外地物業。他引述國外研究引證這種投資組合的巧妙之處，即房託和樓價指數的升跌軌迹一般都有較大的相關性，房託價格會比樓價走勢快6至12個月，曾經有研究追蹤美國由1980年代起往後30年的走勢，發現無論在每一個時段以「磚頭配合房託」的組合入市，5年回報全部均為正數（positive），較只買磚頭優勝，「情况就像當房託表現較差時，樓市仍然升值；當樓市下行時，房託開始穩定下來」。
他表示，長遠回報率會因而增加約1.5個百分點，而風險則會減半。楊續稱，很多物業投資基金都透過買房託增加投資的流動性（liquidity），「例如你看淡日本，就可以將手持的房託放售，隨時都可成交，但實物磚頭要易手就會較難，較大型的整幢物業隨時要2年才賣得出」。
「更重要的是，如遇上有業主因財困而要出售『筍盤』，基金或投資者可即時售出沒有跌價的房託，轉而買入這些『筍盤』。這樣，既不會因一直持現金而錯過樓市升浪，又有穩定派息回報，又可隨時伺機購入『筍盤』，一舉數得。」
受辣招影響，加上外地房地產回報相對吸引，楊書健表示，近年都開始看到投資者多留意海外物業，而安泓則主力留意日本市場，「戰略目標是現時入市，6年後即到2019年，在翌年奧運前賣出」。安泓集中為大型機構投資者策劃，例如以約1億港元購入日本全幢6至10層高的物業，租金回報率介乎6厘至8厘。
有投資者擔心，日圓持續貶值，會抵消在日本資產升值的回報，楊建議投資者到當地銀行借日圓來買物業平衡風險，因日圓跌了，要還的日圓以外幣計便也少了，形成對冲效果，而日圓升了，賣出的物業以日圓計價，不會影響要還日圓的匯價，「聽聞過最誇張的是2009年有人用港元買澳洲樓，後來金融危機澳紙貶到底，結果變成負資產要call loan」；但借當地銀行錢，就可以對冲到五至七成的匯價風險。
楊表示，一般「散戶」其實亦可以參考同類做法，「如果只集中單一地區的投資物業，樓價一跌就會很頭痛，相反你分散風險到亞太區或全球，遇到金融危機時可能反成為一個機遇，因為聰明的房託會趁低吸納。你分散多一點去買房託，回報理想之餘又可以當儲錢，其實算是划算」。
楊書健又認為，由發展商推出的債券，其實亦可以成為地產投資組合的一部分，因為息率高，加上有些發展商旗下有很大型的收租盤，風險較小。但若購買內地發展商債券，則要特別謹慎，因為內地市場仍然是政策主導，「一年間的價位上上落落較大，不適合太瞓身」。長遠而言，楊書健表示，香港應該參考新加坡的發展模式，「當地房託及債券的覆蓋率非常高，ATM都可以買得到，對普通投資者而言，比做定期存款好，香港下一步都可以朝着這個方向發展」。
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
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