文章日期:2013年12月6日
陸振球(明報地產版主管)
http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131206/pba01/01.txt
筆者昨天在一個研討會上指出,香港樓價過去三十多年,每逢累積升幅貼近或高於香港經濟的累積升幅,都會出現較明顯調整,而現時香港的樓價累積升幅,又再一次升至香港的經濟累積增長(圖),因此,大家宜留意樓市是否再一次已接近經濟承受能力的頂位,接近大幅調整的關鍵時刻?
當然,近年香港多了內地人入市,也可能令樓價較不受本地經濟增長的限制,但政府推出買家印花稅(BSD),令內地人到港買樓意欲減少,所以近月樓價在加辣後受到阻力。
天駿資產管理投資總監何偉立今日在《明報》論壇版撰文<適時制定「辣招」退市的準則與機制>,也提及香港樓價與GDP的關係,並探討是否可作為辣招退市的標準之一。現摘錄部分內容如下:
「自雙辣招推出以來,社會大眾對此抱有很大期望,希望樓市向下調整。然而,政府不能誤判形勢,以為行政措施真能調控樓價。事實上,以內地或新加坡的行政措施為例,它們行政措施推行的時間及強度皆甚於香港,但當地樓價一樣穩中有升。可想而知,行政措施只能緩和升幅,暫時遏止樓市升勢,但真正主導樓市的力量,依然與當地經濟、利率及房屋供應有關。將樓價下調與辣招混為一談,只會令公眾產生更多的誤解。
就算政府硬要以樓價高低為退市加辣作依歸,亦應解釋清楚,究竟係用樓價抑或負擔比率(如筆者常用的樓價相對GDP比率)去作為量度標準,什麼水平才算是高或低,並以此作為退市加辣的標準。
當然,誠如財政司長最近於立法會所言,本港樓市受一籃子因素所左右,不能輕言退市。觀乎現時樓價與GDP的比率(作為負擔比率),以及房屋供應還有待增加的前提下,筆者同意刻下絕不是退市的時機。然而,現時不退市並不等於不需要研究制定退市或加辣的準則。無論以筆者認為較為合適的房屋供應,抑或以樓價或負擔比率或空置率等的高低作為退市加辣的準則,政府都有必要讓公眾更加明白,該等行政措施推行的時效與理據,減低市場對政策不確定性的風險。畢竟,現時不單是地產有關的行業,一般普羅大眾、準置業者都受到或多或少的影響。
行政措施只是一時的權宜之計,目的在於遏止投資性及外來的需求。它不能扭轉樓市的方向,亦無助於真正解決改善居住問題。時間愈長,受影響的行業、市民就會愈來愈多。因此,政府有必要適時制定退市的準則與機制。」
撰文﹕陸振球 (明報地產版主管)
沒有留言:
張貼留言