剛性需求 從何說起？

陸振球（明報地產版主管）

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20131202/pba01/01.txt
文章日期：2013年12月2日

何謂「剛性需求」？一般人說香港樓價堅挺，主要是自住需要強烈而供應不足，所以形成剛性需求，即使樓價高企，照樣會受到追捧。真的嗎？

在剛過去的周六日，信置（0083）、合和（0054）及市建局合作發展的灣仔囍匯2期，發售次批220伙，儘管當中110伙經已提價2%，全數單位仍在4小時內沽清。另外，南豐東涌昇薈周末也累沽約280餘伙。兩大新盤撐起周末一手市場，連同其他新盤，市場過去兩天勁沽約526伙，為今年新盤市場最旺的一個周末。

如此銷情，自然令一眾樓市好友雀躍不已，說是反映香港樓市需求強烈，樓價依然易升難跌。

不過，在兩大新盤暢銷之餘，二手交投繼續淡靜，有代理統計十大二手屋苑，兩天依然只有單位宗數的成交，慘不忍睹，有分析指原因是二手業主不減價，令以提供大量折扣和回贈的新盤變得吸引，買家遂紛紛棄二手而選一手。

另要留意的是，上述兩大熱銷新盤，都屬於較遠期樓花盤，買家入市，如是自住，也要兩年後才可入住，其自住的逼切性實在成疑，否則便會急急在二手市場入市。市場人士也指出，有關樓盤的買家，尤其是灣仔的囍匯，不少是打算將來收樓後出租物業收租，而這等買家，似乎難以說是剛性需求。

再看看房協推出的筲箕灣具「長幼共融」概念的樓盤樂融軒，今日截票登記，該盤計入房協提供8%的即供折扣後，折實平均實呎價為12,731元，較同區如譽都、嘉亨灣等平約一成，且是今年一手新例後七個多月的最平港島盤，但經過約半個月也只收到約200票，僅接近足額，反應明顯冷淡，便反映這個主要針對用家的樓盤受到冷落，剛性需求從何說起？

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）