諗sir:沒佬大翻身 #683

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諗Sir, 您好！

本人31歲：收入25k/月，太太：17k/月。(除樓按外，無其他債項)

200k儲蓄& 80k股票(2007年蟹貨)

2012年頭聯名購入屯門青山公路黃金附近物業(2.9m，9成上會利率2.25%)，現銀行估值3.7m(上下樓層最近以3.8m售出)，扣除供養父母，每月有約8k儲蓄。

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一直有追看Homebloggerhk及購買“樓換樓“一書，唯：

親友有樓房可以較平價租住(如無意外可長住)，眼見如放售樓房有近10年儲蓄，及認為自己樓房貼近4m後升值能力放慢，考慮襯市場成交反彈(較旺)出售，套出現金留待日後樓市回落再購買。唯自身收入不高，擔心萬一樓市繼續上升或只是橫行會更難上會。所以有留意市中心大興花園1期平價兩房(約2.7m)/3房(3.2m)希望留有一手，9成上會後(家人入住，會交租給我)便有數十萬現金在手等待時機購入第2間。

曾考慮加按，但因只可加按至樓價7成，套出100k沒甚作為，如連同儲蓄多購入一間樓房借貸力亦去得太盡。所以請問上述方案是否可行？

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還是放售後用盡所有儲蓄，用太太單名5成購買上會再出租物業，產生多8~9k銀行認可的收入，為日後購買物業加強借貸力。(但便會用盡儲蓄，需重新儲首期)

還是一動不如一靜。

希望能再一次為“得一飛子彈“人士解答。

謝謝, 心大心細煩惱人上

ANSWER:

讀者2012年九成上會買入新西樓房，2014年現今可按至七成只套有100K現金，沒作為。這也是的，大家有留意銀行現時做按揭較難批，反而借下幾十萬私貸就伸手即及? 私貸係冇抵押的，最長都只可攤8-10年還。按揭係用樓做抵押要做更多法律文件，長攤30年還看樓房質素而定。現時細銀行做定期有近1.88%，即細銀行的資金成本為此數。另按揭借出只收1.8-2.2%，即借出收回息口不比資金成本高，所以不少銀行已提早收爐，中秋已經唔係點想跑數。對於各位未置業者、除了唔好人買你又買，減低PANIC BUYING的情緒之外，計好自己買唔買到樓，買樓之前算好借貸力為上策。

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同意讀者加按套十萬不如借私貸，所以不搞也罷，律師費都要$5000。當然讀者也是賺了，由欠九成既樓降低都欠七成，惟在現今房策下樓只可加按至70%，所以唔賣樓係唔可以將2012-2014之升幅套出。讀者家庭借貸力為(25000+17000)/10000+2.59+50% = 5.4mil，儲蓄睇哂只28萬，算係典型受困香港人，即打份工每月只儲幾千蚊成年都係儲到十萬，呢個progress望落去都好無奈。第時如有小朋友即成零儲蓄，仔女大左之後自己好彩仲有間樓淨，唔好彩連間樓都輸埋或貼左比仔女，人的一生就此白過。呢種無奈的、得罪哂都想講是低層的港人，點去「沒佬大翻身」呢?

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既然都「死路一條」、不如豁出去。讀者手上有兩張好牌。一係親友有樓房可以平價長租住，二係有家人租住可放膽將自己間自住屋「租」出去。當然筆者不支持唔合規既事，但讀者的資歷、人工、再加上已年達31歲，再循規蹈矩咁做，佢真係會有出路嗎? 樓要賣出，不過唔係賣比其他人，而係行一拆二「聯名賣比單名」。在一拆二後釋放出一個人出黎可九成再上會買另樓大家都明、可是此著還有另一好處係原本單名獲得全間樓既人，可以有機會將間樓按至90%。那讀者行一拆二就算唔賣樓，都可將原本新西住宅「按」至樓價90%，即可套出3.7mil*90%- 2.6mil = 73萬，即時改善家庭儲蓄量。執行方法先由買樓教學課程入手。

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那新西自住樓比家人住，按揭同收家人的租金應可平手，該房在2012至今的升幅已釋出，73萬加自己原有得儲蓄100萬在手。那自己點算? 租親戚間屋。可能有人問如果我冇佢咁好彩，有間平價屋租點算? 比著筆者，會再問銀行借廿零萬私貸壯下膽。最好老婆借而老公用作九成上會，就學讀者話入手大興花園平價兩房。2.7mil九成上會應月供2.7*90%/2.59*10000 = $9380。再用原本100萬投入債基收息，100萬應可收12-15%年回報，即月收$10000-12500。那新收的$12500可津貼供樓9380，每月仲有$12500-9380 = $3120。可以再補貼下老婆既私貸錢。咁做是進取型、沒佬宜作，因為輸都不見有咩可輸。

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當然讀者自己有親友提供住宅，那可有另選擇就係先持有新西樓後固守。搬入親友家而將一百萬投放債基收$12500月息。補貼租金之外更可月供近一萬，即改善自己儲蓄率。計及自己原可儲$8000，那經此重組後應可月儲$15000至$18000。3年後即能儲近$18000*36 = $648000。到時自己冇樓係手，原本間新界西欠貸水平又下降了，如樓市適量下跌，才領軍出關博殺，九成借盡買樓是也。如比佢九成上會執到何文田樓一間，話唔定成世格局就此改變。沒佬亦可以番身。香港人唔同銀行及樓房打好交道，唔通旨意老闆會幫你發達!?