脫苦海： 屯門地也破頂，樓市好快爆煲？

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON

《脫苦海‧梁隼》地產博客，著有多本暢銷地產專書，誠意與讀者分享心得網誌：notcomment.com

 

梁隼

2014年8月29日

很多專家睇市愛用過去數據和走勢來推測未來的走勢，筆者也先來賣個廣告，回應網友的提議引用過去貨幣供應和樓價比較，看看是否有關係。不過今次先談論一下新聞，早前屯門仁政街的住宅地皮以高出市場估計上限投得，令市場各專家大跌眼鏡，皆因較早前荃灣的限量商住地皮只能以低於市場估計下限投得。
有意見認為屯門地皮所以投得好價錢，皆因地皮面積細及位於屯門市中心所致，就一般人所見，屯門縱有西鐵貫通令交通大躍進，也有西部通路出入口的地利，對很多香港市民來說仍然是偏遠地方，而屯門樓也往往被人看低一線，當有人告訴你，300萬屯門樓也將近消失的時話，就一定聯想到樓市升到水尾，就快要爆了。
畢竟掏出資金投資的不是升斗市民，而是發展商，自然是計過數才敢於用進取價投得地皮。那麼發展商又會被人形容為「地產霸權」，必定是掌握了政府一些重要數據，知悉區內未來的發展。這個真是天大誤會，發展商無錯是獲得了政府數據，不過該等數據大家也可以輕易取得，兼可在網上隨意下載。
早前政府公佈把部份綠化地或公用設途地皮如小巴站改變用途興建住宅，當中包括屯門區，筆者只要在瀏覽器上輸入「屯門 綠化地」兩個關鍵字就得知該建議是列入「屯門分區大綱核准圖編號S/TM/31」內，筆者再用關鍵字「S/TM/31」，就得到了一份最新屯門的大綱圖(網址為http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/common/2014/dc/doc/dc_2014_002.pdf) ，真的是不看由自可，一看不得了。
現時屯門市中心一帶的交通流量不輕，有部份是重型貨車經內河碼頭前往各區，令市中心等空氣質素變差，未來此情況可望改善，因為在分區大綱圖內看到政府曾經提出興建的屯門－赤鱲角隧道及屯門西繞道，另外在東邊也提議興建一條通路連接屯門公路及元朗公路，兩條道路通車後都可以有效分流現時屯門市內的汽車流量，從而改善區內交通。

另外也要留意屯門的工業用地的發展，政府去年已把屯門西鐵站的四幅工業用地，包括屯門巴士廠現址改為綜合發展用地，可以興建為住宅或商廈，同時在綜合發展區附近已有三座工業大廈獲批活化，該批工廈價值相信已上升不少，說不定綜合發展用地項目一上馬後會再度攀升。

政府把多幅綠化地改為住宅發展，同時也在屯門西北部，即兆康苑對面興建大量公營房屋，此舉勢令屯門區居住人口增加，加強對區內工商業活動的需求，既然大部份商業活動都集中在市中心一帶，市中心的地價自然受惠，既然集多項利好因素於一身，屯門市中心地皮破頂絕對是意料之內的事情，旁觀者實在不宜大驚小怪。