脫苦海‧梁隼
2014年8月13日
http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON
我們從過去的樓市周期和波幅內可以看到兩件事，第一，樓價長期形勢仍然是一浪高於一浪，在這個形勢未改變之前，買樓仍然是穩健投資。第二，樓市尚且因為其他因素未能有過去數以十倍的升幅，不過反過來看，沒有暴升，又何來暴跌。
筆者對樓市的立場是，有需要便去買，現時未有自住物業的，就要認真地想一想任總、財演甚至李嘉誠的說話，計算個人的負擔能力，買一間上車盤「上咗車先」，目前樓價雖然破頂，對很多家庭來說收入尚可應付供樓開支，只要不把預算預得太盡，現時買樓只是買貴，沒有買錯。
可是現時買樓的難度頗高，樓價並未反映質素，全城缺盤下凶宅一樣可以市價賣出，低層也可以賣高層價，於是買樓前就要多做功課，才能夠買到一間「好」物業。
何謂「好」物業？這個答案真的因人而異，例如你問一位富豪甚麼是好單位，人家會答你面積大，密度低，地段又有獨特性就是好單位，例如山頂、淺水灣等地，而一般打工仔會告訴你，最緊要方便，位於港鐵上蓋，收租客又會告訴你，最緊要大屋苑，管理費平又多人揀租。
無論如何演譯，物業的好與壞都可以從兩個角度去睇，分別為投資價值和匹配程度。很多人認為樓是必需品，只有買貴沒有買錯，只要供得起，升跌是沒所謂的。錯！就算是買入自住樓，甚至一筆過付款無需要按揭也好，一定是投資！所以無論買貴還是買錯，都是投資失敗的表現。例如10,000元一呎買入深井浪翠園單位，又或者是早前高價搶但只能月租500元甚至租不出去的車位，或早兩年買入某些比二手市場高30%售價開賣的新樓，全部都要被綁！
好多人睇投資價值，沒有看事情的全部，有些就單獨睇收幾多租，即係租金回報，另外一些又只係睇升值能力，其實一個全面的投資價值分析，係需要考慮收租價值和升值價值兩個部份。收租價值即是回報率，現時的A類單位(細單位)單位租金回報率約仍企穩在3%樓上，其餘類別單位的回報率全部在3%以下，大單位的D/E 類單位更只有2%左右，也就是說小型單位需求大，除了是剛性需求外，也可能是回報較吸引所致。
升值價值有幾個層面，最容易就是搵到條件稍遜而價格大幅跑輸的單位，即所謂的「炒低水」，例如過去數年可以買落後的地區，或低層、景觀較差單位，只要價錢夠平便可。可是現時無論地段如何、樓層如何、景觀如何都差不多價錢，「炒低水」就相對困難了，另外可以瞄準個別優質平盤，例如比市價有輕微折讓，而物業又位處旺的地段，高的樓層和開揚景觀，都有些升值空間。再高層次就是找到社區有改善空間的地段，例如有鐵路通車，居民收入上升等因素，令單位受惠地價上升而升值。
反之就要避免一些被上手業主或發展商賺盡了的物業，例如高過銀行估價兩三成的二手屋苑和比二手市場貴兩三成的新樓。好像有個兩年前開售，最近入伙不久的新盤頻頻錄得蝕讓成交，但同期樓市卻升了兩成有多，買錯樓真的比買貴樓更危險！
筆者留待下篇再和大家分享何謂匹配。
（附錄：各類型住宅租金回報率）
沒有留言:
張貼留言