仲達：分析官員忠告—買樓有風險，不買樓就無風險？

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仲達

2014年8月18日

上周五公佈的中原城市領先指數CCL，報125.66點，再創新高。

對於樓價上升，官員們雖未敢加辣，卻已紛紛走出來忠告(難聽一點的形容是恐嚇)市民樓市不會只升不跌，像財爺曾俊華在上周日(8月10日)的博客文章<完美風暴>，指「本地樓市風險仍未完全受控，已經有再次升溫的跡象。過去幾年至今，不斷有資金流入香港，累積達到一萬億港元的規模。如果這筆資金短時期內流出香港，對本地利率、股市和樓市都會造成震盪」。

上周一(8月11日)金管局總裁陳德霖補充：美國利率「正常化」對香港是件好事，因為香港的利率亦可「正常化」。但在正常化的過程中，香港的金融體系能夠承受資金可能大進大出而帶來的風險，另當大量流入新興經濟體系的資金回流時，市場可能因利率上升而面對資產價格下調的壓力和風險，屆時香港亦難獨善其身。翌日，財經事務及庫務局局長陳家強接力：美國加息之時，或碰上香港經濟周期向下，提醒「(樓市)調整不可能完全避過」。

本屆政府的領導班子開宗明義指樓市問題是重中之重，身為官員，當然不希望樓價繼續向上，只是市場由多種不同元素構成、互相影響，主觀願望豈能左右之？

詳細看看三位財金官員的評論，不禁為他們對市況的誤判汗顏：曾財爺及陳總裁皆認為資金流走會令本港資產價格大跌，這是基於過往數年本港資產價格都是靠熱錢流入炒高之假設作出之預測，但筆者已屢次指出，真正推升本港樓市的動力是本港居民的購買力，而非外來熱錢，所以針對外來熱錢的買家印花稅BSD才會極速失效，需要雙倍印花稅DSD冷靜樓市。這個事實，早已是市場共識，兩位何苦今時今日繼續誤導市民？

至於陳總裁、陳局長，以及政府經濟顧問陳李藹倫，都表示加息臨近，樓市面臨下調風險，尤以陳李氏指「現時置業供款負擔比率約54%，已高於20年平均水平之47%，一旦利息上升3厘，其比率更會升至70%的水平」------美國經濟真的這麼好嗎？聯儲局局長耶倫不時提及加息，是為了防範通脹飆升，惟實情是美國失業率的計算方法撇除放棄找尋工作者，並不能準確反映就業市場甚至經濟表現，就如筆者在今年2月17日之<仲達言 – 有條件加息嗎？>所指：

「為何耶倫如斯害怕加息影響經濟復甦？因為美國的失業率，並不是反映就業市場的良好指標，甚至有點誤導：此失業率並無包括總勞動人口中放棄工作及無意欲找工作的一大群人。這群人有多少？在美國共2.47億16歲以上人口中，竟高達9,100萬(約37%)！創1978年以來的歷史新高。
所以，縱使美國失業率近日跌至近5年低位的6.6%，也毫無意義------因統計定義而引起的誤差，使失業率失去了反映經濟實況的意義。反而較為接近真相的新增非農業職位數字，則持續令人失望。
美國通脹率極低、經濟實況仍然疲弱，在此等條件下，莫說耶倫，連任何對經濟有點認識的人，都不敢加息。要退市，減少及結束買債已仁至義盡------只要聯繫匯率一天不變，加息與否，就不由香港定奪。既然按揭利息不變，小業主的防守力絲毫無減，又何來大跌？」

美國經濟乏力，何來通脹？又何來需要加息抗通脹？就算真的加息，可能每次只是加25點子(0.25厘)，還要相隔很久才會加第二次……加3厘息？可能政府經濟顧問陳李藹倫卸任時仍遙遙無期！

官員們的忠告，雖出自良好意願，卻只是片面之詞------買樓有風險，不買樓就無風險？錯，大錯特錯，不買樓都要租樓，這幾年間樓市持續上升，既蝕租、又蝕樓市升幅、按揭條款更差、更蝕史上供樓利息最划算、不足一厘的H按！

不買樓的風險，可以高得驚人：官員們的忠告，在這數年間，變成好心做壞事。如果在數年前官員們第一次忠告市民時置業，早已安枕無憂，何需仍在置業與否的十字路口苦苦掙扎？

一言蔽之：官員忠告靠不住，客觀分析錯不了。