買樓換樓必要參考個案 #680

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諗Sir，很高興能看到過你個Blog，上左一堂“買樓教學課程“，獲益良多，已即報左“即買樓103″，現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性，望能給小弟寶貴意見。

本人，太太和兩歲兒子住鑽石山居屋，外父外母住馬鞍山居屋，家人需要$1,000,000應急，所以他們決定賣馬鞍山居屋套現，基於想兩老毋需擔心以後住屋問題，而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。

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本人和老婆一同搞生意年半，兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位，2012年7月自由市買入已補地價，月供12,000，現估值約4,550,000，尚欠銀行2,870,000。

外父大陸搞生意，一半時間不在港，外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋，綠表買入未補地價，現已供完，現估值約2,800,000綠表價。

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我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金，一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡，最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費，我和外母一齊上會，按59%，按揭年期30年，我負責供樓，大概可買到7,000,000既單位。
1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎？其實本人希望能為未來開始新的投資項目，希望能夠錢小朋友將來可外國升學。
2. 如果用這個方案，賣兩個單位再買返個單位，呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎？
3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法？

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ANSWER:

讀者呢個想法不少人都有，就係賣左自己間樓，再買間大D既樓，細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>，你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓，要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕，樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟，所以再參考前人經驗而不稍加改善，就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗，真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高，養有「不死身」更有能無視樓市上落，否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。

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讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房，再脅有手上5萬現金，真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎，讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意，賭博心態稍重，可是筆者見不少老廠客，都係手持四間供滿既樓，每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的，盤自己生意唔蝕就算。所以，五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。

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黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係，離島區空置率急跌，將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。

那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好:

Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會

Weaknesses: 未賣樓，只有50000現金。太差。係咪冇disclose到其實佢公司好多cash?

Opportunity: 有重新安排資產的機會。更有三百萬就返

Threat: 買入後樓市大跌

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為了減少買樓後因大跌而產出之風險threat，宜針對weaknesses留現金在手。現金可買入和黃永續債收5.5%年息，平時賣出價格風險是有但不太，就當大跌市賣都只係約85折收數(不過到時應金融海嘯緊)，250萬可收$11458一個月。淨低80萬宜上會，由於讀者家庭月入只35000，就當父親可提供多15000借貸力，借盡都係50000/10000*2.59*50% = 6.47MIL，讀者攬生意亦要先看清35000收入能否全核實計足。就當計足亦因政府政策只肯借盡4.8MIL，所以讀者計埋80萬首期只可買5.6MIL樓。再次提醒讀者如將330萬全現金加上政府借盡480萬合埋共810萬買樓是個財商低的做法。因投資如死買單邊而唔做cover，他日「自隊」都唔抵可憐，大家要做前請三思。

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買5.6mil樓，其實在大埔、青衣、荃灣都有三房可入手。讀者宜面對現實咩環境住咩樓。

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當然筆者自己就會再進取些少。330萬返只留40萬買樓、入手新界西C類單位，貪其當區供應最少、而九成入手後借比朋友住，該樓自給自足，可對沖樓市再升風險。而自己走出去租樓，三房在九龍，$25000-30000可有。若肯先苦後甜，搬遠一點，$18000租金即成! 留意仲有330-40 = 290萬係手，記得有收息堂讀者已在提問說過可用100萬投入債基收成12000蚊月息嗎? 少都$8500-10000。所以讀者的2.9MIL可收$34800月息。足可抵銷$18000供樓租金，又有間樓係手，他日樓市下跌，再買樓已是一生第二宅。所以呢，提升財商是可改變你一生! 當然打工做好本份是重要。打工係要每日努力一點點去成就大事業，而理財係要每日學習點點而去做一個決定。