仲達：市建項目首流標

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仲達

2014年8月4日

觀塘，作為本港最早的衛星城市，歷史悠久，自上世紀50年代初政府已銳意開發。時至今日，已有太多日久失修的建築物，所以，土地發展公司(市建局前身)早在1998年已提出觀塘市中心重建計劃------由初步計劃、籌備、收樓……歷經多年，近日該計劃之第二、三區住宅項目終於推出市場招標，出乎意料之外，結果竟是流標，成為市建局史上首個流標項目！

這次流標，詳情繁複，筆者謹借經濟日報之相關報導以作參考：

項目位置圖

項目流標詳情

經濟日報列舉之4大流標原因

資料來源：經濟日報

據聞四間財團入標價格遠較市建局要求之80億入場費低，部份呎價更低至每平方呎二三千元，與近年的元朗屯門地皮呎價相若，市建局當然不忿氣，寧願流標收場。

市建局歷來最龐大重建項目，不願輕易低價批出，情有可原；只是，發展商都是商人，商人從來不會因意氣之爭而放棄利益，今次雖然只有四間財團入標，也不能視為全無競爭。硬要把流標歸咎於一眾財團疑似圍標博執死雞，並不公道。

那麼，為何市建局與一眾財團對同一項目的看法迥異，導致流標？

經濟日報列舉之4大流標原因中，第一點入場門檻高雖是其一原因，惟以本港大型發展商之實力，並不是難關，只是財團認為每平方呎呎價應遠低於此門檻，並非無力融資，故非主因；第二點工程複雜：不要說入標的四個財團，連放棄入標的六個財團在內，所有發展商對各類型物業項目都經驗豐富，難以成立；第四點合資限制多：實際上太多財團合作反而是壞事，合資財團在眾多發展細節都要妥協、使工作效率降低，實為不智之舉，所以入標者寧願獨資入標，可見合資並非財團的喜好，再多限制也無關痛癢。

反而第三點不出售商場部份是流標一大主因，眾所周知，地產項目發展年期長，經歷的各種政經風險不少，對後市盲目樂觀是要付出極大代價的，像九十年代的信和及麗新就是例子，所以有商場作長線收租是一大補償，就算住宅利潤不高也有大型商場長期增加現金流，是現今大發展商的致勝之道；如今市建局保留商場業權，使整個項目吸引力大減。

第二個流標主因可能與觀塘市中心重建項目第一區，即現時的觀月．樺峯銷情欠佳有關。這個只有一幢住宅大廈、共299伙住宅的項目，自從去年11月開賣至今，竟未清貨，實屬不濟：要謹記，這段日子一手新盤銷情火熱，幾乎所有新盤的每批單位都超額認購，極速清貨，除非項目比同區二手樓有明顯溢價------觀月．樺峯的折實平均呎價由開賣至今多數約一萬二千多至一萬四千多元，不算便宜、卻也絕非高溢價，這個呎價也去貨甚慢，是一大警號，加上建築成本每年持續攀升，這次招標的第二、三區項目他日成本必定更高，呎價卻不能賣得更高的話，利潤甚微、風險不低，此項目頓成「雞肋」：可能這才是市建局與一眾財團對同一項目的看法迥異之真正原因。

一言蔽之：銷情欠佳響警號，市建項目首流標。