諗sir:沒佬大翻身 #683

http://homebloggerhk.com/?p=25706

諗Sir, 您好！

本人31歲：收入25k/月，太太：17k/月。(除樓按外，無其他債項)

200k儲蓄& 80k股票(2007年蟹貨)

2012年頭聯名購入屯門青山公路黃金附近物業(2.9m，9成上會利率2.25%)，現銀行估值3.7m(上下樓層最近以3.8m售出)，扣除供養父母，每月有約8k儲蓄。

-

一直有追看Homebloggerhk及購買“樓換樓“一書，唯：

親友有樓房可以較平價租住(如無意外可長住)，眼見如放售樓房有近10年儲蓄，及認為自己樓房貼近4m後升值能力放慢，考慮襯市場成交反彈(較旺)出售，套出現金留待日後樓市回落再購買。唯自身收入不高，擔心萬一樓市繼續上升或只是橫行會更難上會。所以有留意市中心大興花園1期平價兩房(約2.7m)/3房(3.2m)希望留有一手，9成上會後(家人入住，會交租給我)便有數十萬現金在手等待時機購入第2間。

曾考慮加按，但因只可加按至樓價7成，套出100k沒甚作為，如連同儲蓄多購入一間樓房借貸力亦去得太盡。所以請問上述方案是否可行？

-

還是放售後用盡所有儲蓄，用太太單名5成購買上會再出租物業，產生多8~9k銀行認可的收入，為日後購買物業加強借貸力。(但便會用盡儲蓄，需重新儲首期)

還是一動不如一靜。

希望能再一次為“得一飛子彈“人士解答。

謝謝, 心大心細煩惱人上

ANSWER:

讀者2012年九成上會買入新西樓房，2014年現今可按至七成只套有100K現金，沒作為。這也是的，大家有留意銀行現時做按揭較難批，反而借下幾十萬私貸就伸手即及? 私貸係冇抵押的，最長都只可攤8-10年還。按揭係用樓做抵押要做更多法律文件，長攤30年還看樓房質素而定。現時細銀行做定期有近1.88%，即細銀行的資金成本為此數。另按揭借出只收1.8-2.2%，即借出收回息口不比資金成本高，所以不少銀行已提早收爐，中秋已經唔係點想跑數。對於各位未置業者、除了唔好人買你又買，減低PANIC BUYING的情緒之外，計好自己買唔買到樓，買樓之前算好借貸力為上策。

-

同意讀者加按套十萬不如借私貸，所以不搞也罷，律師費都要$5000。當然讀者也是賺了，由欠九成既樓降低都欠七成，惟在現今房策下樓只可加按至70%，所以唔賣樓係唔可以將2012-2014之升幅套出。讀者家庭借貸力為(25000+17000)/10000+2.59+50% = 5.4mil，儲蓄睇哂只28萬，算係典型受困香港人，即打份工每月只儲幾千蚊成年都係儲到十萬，呢個progress望落去都好無奈。第時如有小朋友即成零儲蓄，仔女大左之後自己好彩仲有間樓淨，唔好彩連間樓都輸埋或貼左比仔女，人的一生就此白過。呢種無奈的、得罪哂都想講是低層的港人，點去「沒佬大翻身」呢?

-

既然都「死路一條」、不如豁出去。讀者手上有兩張好牌。一係親友有樓房可以平價長租住，二係有家人租住可放膽將自己間自住屋「租」出去。當然筆者不支持唔合規既事，但讀者的資歷、人工、再加上已年達31歲，再循規蹈矩咁做，佢真係會有出路嗎? 樓要賣出，不過唔係賣比其他人，而係行一拆二「聯名賣比單名」。在一拆二後釋放出一個人出黎可九成再上會買另樓大家都明、可是此著還有另一好處係原本單名獲得全間樓既人，可以有機會將間樓按至90%。那讀者行一拆二就算唔賣樓，都可將原本新西住宅「按」至樓價90%，即可套出3.7mil*90%- 2.6mil = 73萬，即時改善家庭儲蓄量。執行方法先由買樓教學課程入手。

-

那新西自住樓比家人住，按揭同收家人的租金應可平手，該房在2012至今的升幅已釋出，73萬加自己原有得儲蓄100萬在手。那自己點算? 租親戚間屋。可能有人問如果我冇佢咁好彩，有間平價屋租點算? 比著筆者，會再問銀行借廿零萬私貸壯下膽。最好老婆借而老公用作九成上會，就學讀者話入手大興花園平價兩房。2.7mil九成上會應月供2.7*90%/2.59*10000 = $9380。再用原本100萬投入債基收息，100萬應可收12-15%年回報，即月收$10000-12500。那新收的$12500可津貼供樓9380，每月仲有$12500-9380 = $3120。可以再補貼下老婆既私貸錢。咁做是進取型、沒佬宜作，因為輸都不見有咩可輸。

-

當然讀者自己有親友提供住宅，那可有另選擇就係先持有新西樓後固守。搬入親友家而將一百萬投放債基收$12500月息。補貼租金之外更可月供近一萬，即改善自己儲蓄率。計及自己原可儲$8000，那經此重組後應可月儲$15000至$18000。3年後即能儲近$18000*36 = $648000。到時自己冇樓係手，原本間新界西欠貸水平又下降了，如樓市適量下跌，才領軍出關博殺，九成借盡買樓是也。如比佢九成上會執到何文田樓一間，話唔定成世格局就此改變。沒佬亦可以番身。香港人唔同銀行及樓房打好交道，唔通旨意老闆會幫你發達!?

脫苦海： 屯門地也破頂，樓市好快爆煲？

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON

《脫苦海‧梁隼》地產博客，著有多本暢銷地產專書，誠意與讀者分享心得網誌：notcomment.com

 

梁隼

2014年8月29日

很多專家睇市愛用過去數據和走勢來推測未來的走勢，筆者也先來賣個廣告，回應網友的提議引用過去貨幣供應和樓價比較，看看是否有關係。不過今次先談論一下新聞，早前屯門仁政街的住宅地皮以高出市場估計上限投得，令市場各專家大跌眼鏡，皆因較早前荃灣的限量商住地皮只能以低於市場估計下限投得。
有意見認為屯門地皮所以投得好價錢，皆因地皮面積細及位於屯門市中心所致，就一般人所見，屯門縱有西鐵貫通令交通大躍進，也有西部通路出入口的地利，對很多香港市民來說仍然是偏遠地方，而屯門樓也往往被人看低一線，當有人告訴你，300萬屯門樓也將近消失的時話，就一定聯想到樓市升到水尾，就快要爆了。
畢竟掏出資金投資的不是升斗市民，而是發展商，自然是計過數才敢於用進取價投得地皮。那麼發展商又會被人形容為「地產霸權」，必定是掌握了政府一些重要數據，知悉區內未來的發展。這個真是天大誤會，發展商無錯是獲得了政府數據，不過該等數據大家也可以輕易取得，兼可在網上隨意下載。
早前政府公佈把部份綠化地或公用設途地皮如小巴站改變用途興建住宅，當中包括屯門區，筆者只要在瀏覽器上輸入「屯門 綠化地」兩個關鍵字就得知該建議是列入「屯門分區大綱核准圖編號S/TM/31」內，筆者再用關鍵字「S/TM/31」，就得到了一份最新屯門的大綱圖(網址為http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/common/2014/dc/doc/dc_2014_002.pdf) ，真的是不看由自可，一看不得了。
現時屯門市中心一帶的交通流量不輕，有部份是重型貨車經內河碼頭前往各區，令市中心等空氣質素變差，未來此情況可望改善，因為在分區大綱圖內看到政府曾經提出興建的屯門－赤鱲角隧道及屯門西繞道，另外在東邊也提議興建一條通路連接屯門公路及元朗公路，兩條道路通車後都可以有效分流現時屯門市內的汽車流量，從而改善區內交通。

另外也要留意屯門的工業用地的發展，政府去年已把屯門西鐵站的四幅工業用地，包括屯門巴士廠現址改為綜合發展用地，可以興建為住宅或商廈，同時在綜合發展區附近已有三座工業大廈獲批活化，該批工廈價值相信已上升不少，說不定綜合發展用地項目一上馬後會再度攀升。

政府把多幅綠化地改為住宅發展，同時也在屯門西北部，即兆康苑對面興建大量公營房屋，此舉勢令屯門區居住人口增加，加強對區內工商業活動的需求，既然大部份商業活動都集中在市中心一帶，市中心的地價自然受惠，既然集多項利好因素於一身，屯門市中心地皮破頂絕對是意料之內的事情，旁觀者實在不宜大驚小怪。

今日地產新聞摘要 20140829

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月29日

【東方日報】指，天利苑16單位已簽買賣協議。大澳居屋天利苑第二日揀樓，房屋署昨安排四十五名居屋申請人到樂富房委會客務中心揀樓，僅廿人有出席，他們揀選了十八個單位，當中十個單位完成買賣協議。截至昨日為止，共有三十一個天利苑單位被揀選，當中十六個單位簽署買賣協議。

【信報】謂，延坪道建住宅，交通問題未釋疑。政府在各區物色地皮作住宅發展，其中位於大窩坪的延坪道綠化地，城規會在7月刊憲修訂為住宅用途，惟地區反對聲音持續，有區議員認為即使政府縮減用地發展規模，仍未能釋除市民的疑慮。

【文匯報】指，按揭還款年期最長新時代。自雙倍印花稅（DSD）三讀通過後，換樓市場轉活，在業主叫價趨強硬但筍盤驟降的情況下，二手頻頻錄得破頂價成交，樓價升幅擴大。若以實用面積計算，今年首7個月累計升幅約3%，7月二手物業平均呎價約9,172元，按月上升約1.8%，較6月的1%升幅擴大0.8個百分點。在樓價屢創新高的情況下，按揭貸款額及還款年期長期持續高企。

【星島日報】指，中間道地王截標掀群雄搶奪。位於尖沙嘴中間道商業地王，於今天推出截標，有發展商透露，由於近十年該核心商區沒有大型地皮供應，估計掀起群雄財團入標競爭激烈，有地產商表明以合組財團方式角逐，綜合測量師估計，每方呎樓面地價估計約七千至一萬元水平，項目市值估計約達三十億元。

【明報】指，新地首8月沽40億非核心物業。新地（0016）今年強調「月月有樓賣」，同時亦積極出售非核心物業，今年首8個月該公司非核心物業銷售暫涉逾40億元，收益主要來自黃竹坑樓花商廈W50及觀塘ONEHARBOURSQUARE，跑贏去年全年至少10億元，升幅逾33%。而多家發展商本年亦頻沽貨，包括長實（0001）售黃竹坑香葉道項目，以及會德豐（0020）沽觀塘OneBayEast東座，粗略統計發展商售非核心物業吸金已逾百億元。

【太陽報】報道，迷你倉回報達3成。香港居住環境擠迫，近年對儲物空間需求有增無減，迷你倉成咗新投資機會。高力國際一份報告預計，市場對迷你倉嘅潛在樓面需求高達1,230萬方呎，遠遠超過咗目前供應量280萬方呎嘅4倍，若果租個兩萬方呎嘅工廈搞迷你倉，投資九年就有高逾30%回報率咁話，而最具發展潛力地區係沙田同荃灣區。

【蘋果日報】說，君臨天下收票水份超高。塵封11年的恒隆（101）尖沙嘴君臨天下貨尾，原定昨日下午6時截飛，但到晚上8時，售樓處大燈雖關，惟仍未收完水票，職員僅靠幾盞燈光點票。截稿前，據悉累收約4,200票，超購逾86倍，以每票50萬元計，凍資約21億元。惟票數水份濃到結冰，據悉，昨日一名代理手持3個旅行袋，合共入了180張票，君臨天下變身「水」臨天下。

【新報】稱，「上水匯」租出逾九成。培新集團上水新商場項目「上水匯」月前入伙，項目至今已租出逾九成商舖，超過八成商戶亦已進駐商場，料若項目的商舖及寫字樓樓面全數租出，每月租金收入將達700萬元。以投資額約10億元計算，即預計租金回報率可達8.4厘。

【成報】稱，新地：樓書已列明廚房配置，天晉IIIA超額認購逾22倍。一手市道暢旺，新盤密鑼緊鼓準備應市。新地（016）旗下將軍澳天晉IIIA昨日截票，市場消息指收逾4,500張入票，超額認購逾22倍。而新地亦就銷監局提醒準買家留意項目氣體供應一事作出回應稱，已於樓書列明所有廚房配置細節，並且簽訂臨時買賣合約前，賣方亦會為買家詳細解釋相關資料，確保透明度。

日地產新聞摘要 20140828

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=32631

2014年8月28日

【東方日報】指，天利苑揀樓，退休長者青睞。管理費貴過豪宅的大澳天利苑嚇怕申請人，首日揀樓即有逾六成中籤者「甩底」。房屋委員會昨日邀請四十五名申請人揀樓，但僅十六人現身，當中天水圍天頌苑唯一一個單位旋即被掃走，餘下天利苑八十多個單位中，十三個被揀選。

【信報】謂，近四成人料明年樓價續升。近月搶樓潮引發樓價急升，大量破頂成交推動樓價指數屢創新高，加上低息環境，市民對樓市看法亦由悲觀突轉樂觀，中大一項調查發現，37.3%受訪者相信樓價升勢未完，較去年9月調查激增22.3個百分點，比例更屬過去兩年4個同類調查中最高；而預計樓價下跌的受訪者則由28.9%，急跌至最新的11%。

【成報】稱，7月平均按揭貸款額錄314萬破紀錄。根據金管局昨日公布的住宅按揭調查數據顯示，7月新申請按揭貸款宗數按月增加超過一成至12,728宗，期內新批按揭貸款宗數亦較6月增加12.6%至8,995宗，涉及金額亦增加12.9%至282.86億元，創2011年5月後近三年新高，至於新取用按揭貸款宗數及金額則錄得6,296宗及186.27億元，按月分別升10.5%及5.9%。

【新報】稱，內地買舖，禍福莫測。近年有不少內地發展商來港推銷內地舖，部份項目甚至找來名人推介，或以層壓式推銷手法專攻港人市場，隨着內地零售市道轉差，在內地買舖隨時中招。

【文匯報】指，美聯：樓價屬乾升，大漲乏條件。最新統計顯示，本港8月首26日價值300萬元或以下物業佔註冊個案的比率跌至不足25%，創紀錄新低。有分析認為，樓價升成交跌此情況反映樓價現時出現乾升現象，就目前種種情況來看，未來樓價缺乏大升條件。

【星島日報】指，啟德六GIC地改劃商業用途。政府就全面提高啟德發展區密度兩成，最近完成相關檢討及研究，並提出增加發展密度的建議方案。最備受關注的，是當局決定在「抽走」六幅原本劃作「政府、機構或社區」（GIC）用地，改劃為商業用地，並放寬樓高八成至一點七倍不等。

【太陽報】報道，大刁撐起工商廈發威。美國經濟復甦令到好多外資基金熱錢湧入本港，直接帶動咗年初至今逾億元全幢工廈及商廈物業交投，至少錄得21宗成交，涉資共差唔多逾214億元；而且劉Sir仲發現大部分成交都喺六月份錄得，分別佔咗今年至今成交量同埋總值差唔多90%同97%。有代理就估計，下半年整體商廈呎價會升5至10%，整體工廈呎價亦會平穩發展。

【蘋果日報】說，OPUS賣4.5億，低意向價10%。億元豪宅爆搶客戰，新地（012）開賣山頂TwelvePeaks之際，太古地產（1972）東半山亞洲樓王OPUSHONGKONG（傲璇），剛公佈以4.51億元沽出10樓示範單位，實用呎價8.47萬元，低意向價約一成，同時未能打破本身9樓呎價8.62萬元的高價紀錄。

5年115%回報方案

http://homebloggerhk.com/?p=17962

Hi Lum Sir,

Premium Financing

A bank staff today sells me a product of Premium Financing from FWD.  The details are below:

Insurance amount      $2.5M

First Deposit :           $330,000 (I pay)

Loan :                       $2.17M    ( from my friend’s bank)

Loan Interest :          H+1.8%   (~2% now)

Dividend :                 4.38% (this year , accumulate to the insurance)

Redemption handling fee:

Year 1  5%

Year 2  4%
…..
Year 5  1%

Year 6 onwards 0%

If I subscribe, the interest paid every year is $2.17M x 2% = $43400

If I redeem the insurance after 5 years , assuming 4.38% growth every year, the Face value of the insurance will be :

2.5M x (1+4.38%)^5 = $3097608

The profit is =  3097608 – 2.5M – (43400 x 5) = $380608

The profit percentage seems :  380608/330000 = 115%

According to the bank staff, 4.38% is the lowest reward in recent years. However, the ROI seems unbelievably high, and the staff hasn’t explained the risk behind.

For me , i think of the following risks :

1. The fluctuation of Hibor rate and dividend

2. No cash reward but just interest paid during first 5 years

3. It is an insurance , not investment product , don’t know if such easy to redeem after 5 years

Would you please advise if it is worthy to invest in this product? As my main aim is to invest , instead of buying a life insurance.

ANSWER:

本文描述之方案不涉及投資，惟一般經紀或職員亦不會明白這是什麼。想講係龍兄早前被人sell的一個保險方案，回報達115%(五年合共)，而本金只需幾十萬。雖回報不是高到令你一步登天，但吸引程度令龍兄失眠幾晚，是否放手一博將套現所得再倍大，五年後等市跌有大量「子彈」再闖江湖? 先看龍兄之描述:

買入$2,500,000一筆過儲蓄保單，只用$330,000本金，餘下$2,170,000問銀行借錢。講到呢度實在令人氣憤:「保險周街都係! 借錢更加唔想! 而家仲要一次過做兩樣?」 且看龍兄條數點計。

儲蓄保單會派息，按上年年利率為4.38%p.a.，幾年前高可以7%，低都有4%。問銀行借錢收息為H+1.8%，現為all-in約2.0%。那借出之$2,170,000有套息機會，為4.38%-2% = 2.38%，用二百幾萬黎計每年都有四萬幾，見下方表列五件後保單預計取回$3,383,000，而到時還錢$2,170,000，息比足五年為$2,170,000*2.0%*5年=$217,000。

而龍哥心中運算為?

2.5M x (1+4.38%)^5 = $3097608

利潤是 $3,097,608 – 2.5M – (43400 x 5) = $380,608

回報率:  $380,608/330,000 = 115%

當然你睇文中附有之報表，五年取回值為$3,383,099，點解比$3,097,608更高呢?? 實在是些事情在買入前要注意。而4.38%為上年派息，幾多曾經派過7%? 如果每年7%咁真係好過買樓喎! 用保單抵押借錢仲低過按揭，而收息竟可4-7%，比現在很多單位更高! 最後亦最重要一點，借左二百幾萬係點還呢? 好似供樓咁還? 定係循環貸款咁還? 既然市面都唔係咁多人識，一版紙更加係說不清，在收息班有詳解此方案。

今日地產新聞摘要 20140827

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=32595

2014年8月27日

【東方日報】指，古洞鐵皮屋租戶投訴遭強拆。上水古洞麒麟村發生土地糾紛。一間出租逾半世紀的鐵皮屋，本月中遭人用鏟泥車拆毀，租戶事後報警求助，租戶懷疑業主在未知會下，派人強行用鏟泥車毀壞村屋，損毀屋內的不少銅製藝術品及模具。

【蘋果日報】說，李兆基：樓市大跌機會微。恒基地產（012）中期基礎盈利達50.3億元，較去年同期上升45.6%，派中期息34仙。集團主席李兆基相信，在低息率及高通脹的環境下，本地樓市大幅下行的機會不大。他亦表示，在無不可預見的情況下，預期全年業績將有理想表現。

【新報】稱，暑假將完，租金升勢料放緩。早前有報道指倫敦迷你租盤湧現，其中一所面積僅得百呎的迷你單位出租，月租逾萬港元，成為業界話題。事實上，房屋供應不足、樓價租金高企乃不少大城巿的普遍社會現象，供求失衡乃原因之一。

【文匯報】指，地監局：代理違規主因疏忽欠管理。為了解地產代理業界違規的根本問題，從而善用資源以解決這些問題，地產代理監管局最近對大型及中小型地產代理公司的不同違規行為類型及分布進行了一項內部分析，並在昨天舉行的監管局董事局會議上作出討論及分析結果。

【星島日報】指，擬建千居屋單位，東涌GIC地改劃。為解決住宅用地不足，再有離島區用地被徵召發展公營房屋。房署最新建議在北大嶼山醫院對面的東涌二十七區用地，興建兩幢四十一層高的居屋，提供約一千個居屋單位。該幅面積不足一公頃的土地，預計最快兩年後動工，一九至二○年度落成，可以容納三千一百人。

【明報】指，屯門藍地擬建8000伙公屋。政府委託土木工程拓展署進行工程研究，認為屯門藍地新慶村附近有8.7公頃用地，可興建11座公屋、提供共約8000個單位，預料能容納24,500居民，但有當區區議員批評政府現階段規劃未考慮交通配套，盼能改善。

【太陽報】報道，永泰撐豪宅下月推紅磡盤。豪宅市況最近回升，永泰地產發展執行董事兼營業及市務總監陳玉成接受本報專訪時表示，受惠息口穩定及出口表現理想，料第四季豪宅樓價有望再升5%，全年升幅料15%，而集團永泰地產（00369）擬趁此時機，推售夥拍南豐集團發展的紅磡新盤何文田山畔，示範單位及樓書最快下月登場。

【成報】稱，兩限量地9月底招標，估值逾25億。地政總署昨日公布，兩幅分別位於鯉魚門及屯門的限量地將於下月底開始招標。其中，鯉魚門徑限量地將於下月26日起招標，11月21日截標，項目限建最少345伙。另一幅屯門景秀里限量住宅地，下月26日開始招標，11月7日截標，限建最少735伙，為政府本季推出4幅地皮中規模最大的一幅。有測量師估計，兩地料可為庫房帶來約25億元之入帳。

【信報】謂，資策仁政街地總投資8億。資本策略（00497）上周以4.271億元，每方呎樓面地價5307元投得屯門仁政街地皮，高於市場估值上限，集團執行主席鍾楚義表示，項目總成本約8億元，日後建成沽出，料可套現11億至11.8億元，利潤率37.5%至47.5%。

買樓換樓必要參考個案 #680

http://homebloggerhk.com/?p=25637

諗Sir，很高興能看到過你個Blog，上左一堂“買樓教學課程“，獲益良多，已即報左“即買樓103″，現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性，望能給小弟寶貴意見。

本人，太太和兩歲兒子住鑽石山居屋，外父外母住馬鞍山居屋，家人需要$1,000,000應急，所以他們決定賣馬鞍山居屋套現，基於想兩老毋需擔心以後住屋問題，而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。

-
本人和老婆一同搞生意年半，兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位，2012年7月自由市買入已補地價，月供12,000，現估值約4,550,000，尚欠銀行2,870,000。

外父大陸搞生意，一半時間不在港，外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋，綠表買入未補地價，現已供完，現估值約2,800,000綠表價。

-
我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金，一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡，最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費，我和外母一齊上會，按59%，按揭年期30年，我負責供樓，大概可買到7,000,000既單位。
1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎？其實本人希望能為未來開始新的投資項目，希望能夠錢小朋友將來可外國升學。
2. 如果用這個方案，賣兩個單位再買返個單位，呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎？
3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法？

-

ANSWER:

讀者呢個想法不少人都有，就係賣左自己間樓，再買間大D既樓，細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>，你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓，要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕，樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟，所以再參考前人經驗而不稍加改善，就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗，真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高，養有「不死身」更有能無視樓市上落，否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。

-

讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房，再脅有手上5萬現金，真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎，讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意，賭博心態稍重，可是筆者見不少老廠客，都係手持四間供滿既樓，每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的，盤自己生意唔蝕就算。所以，五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。

-

黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係，離島區空置率急跌，將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。

那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好:

Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會

Weaknesses: 未賣樓，只有50000現金。太差。係咪冇disclose到其實佢公司好多cash?

Opportunity: 有重新安排資產的機會。更有三百萬就返

Threat: 買入後樓市大跌

-

為了減少買樓後因大跌而產出之風險threat，宜針對weaknesses留現金在手。現金可買入和黃永續債收5.5%年息，平時賣出價格風險是有但不太，就當大跌市賣都只係約85折收數(不過到時應金融海嘯緊)，250萬可收$11458一個月。淨低80萬宜上會，由於讀者家庭月入只35000，就當父親可提供多15000借貸力，借盡都係50000/10000*2.59*50% = 6.47MIL，讀者攬生意亦要先看清35000收入能否全核實計足。就當計足亦因政府政策只肯借盡4.8MIL，所以讀者計埋80萬首期只可買5.6MIL樓。再次提醒讀者如將330萬全現金加上政府借盡480萬合埋共810萬買樓是個財商低的做法。因投資如死買單邊而唔做cover，他日「自隊」都唔抵可憐，大家要做前請三思。

-

買5.6mil樓，其實在大埔、青衣、荃灣都有三房可入手。讀者宜面對現實咩環境住咩樓。

-

當然筆者自己就會再進取些少。330萬返只留40萬買樓、入手新界西C類單位，貪其當區供應最少、而九成入手後借比朋友住，該樓自給自足，可對沖樓市再升風險。而自己走出去租樓，三房在九龍，$25000-30000可有。若肯先苦後甜，搬遠一點，$18000租金即成! 留意仲有330-40 = 290萬係手，記得有收息堂讀者已在提問說過可用100萬投入債基收成12000蚊月息嗎? 少都$8500-10000。所以讀者的2.9MIL可收$34800月息。足可抵銷$18000供樓租金，又有間樓係手，他日樓市下跌，再買樓已是一生第二宅。所以呢，提升財商是可改變你一生! 當然打工做好本份是重要。打工係要每日努力一點點去成就大事業，而理財係要每日學習點點而去做一個決定。

今日地產新聞摘要 20140826

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月26日

【東方日報】指，天價劏房劏學子，港府無能成幫兇。大家都知，愈來愈多內地生入讀本港大學，搞到大學宿舍一位難求，未獲分配宿位嘅大學生自不然要搵屋租，位於大學附近嘅單位頓成搶手貨。最近西營盤有業主見獵心喜，喺港大校園張貼招租廣告，本來冇乜出奇，奇就奇在招租單位竟然係劏房，仲要係身價勁過半山豪宅嘅「天價劏房」添！

【星島日報】指，屯門藍地起大型公屋群。住宅用地不足，令當局近年不斷須以「見縫插針」方式興建公屋，政府最新完成工程研究，罕有地發現屯門藍地新慶村附近的八點七公頃用地，可以用作興建十一座公屋大廈，提供多達八千個單位，更預計該個「大型公屋群」的單位，最快可於二○二三年供應。

【文匯報】指，呂志和：港樓宜自住非炒賣。由於今年上半年僅得一項新住宅項目逸瓏灣發售，嘉華國際(0173)中期純利按年下跌75.91%至2.14億元，每股盈利為7.9仙，維持派中期息5仙。主席呂志和昨在記者會上指出，內地及本港樓市調控措施持續，但市場需求依然殷切，他又特別提到現時的本港樓宇市場適合買來自住而非炒賣。

【蘋果日報】說，市民趕上車，長實賺盡。提供面積細至僅177方呎，侊如「囚室式劏房」的大埔嵐山，儘管引發極大迴響，仍無礙發展商銷售動作，劏房終在一片輿論下獨立出售。早前長實（001）硬性規定綑綁式出售，每組銀碼動輒近千萬元，是次拆賣，銀碼細一大截，銷售難度大降。

【信報】謂，港鐵康城五期年內招標。物業發展近年均成為港鐵（00066）業績焦點，但隨着地產商購地轉趨審慎，港鐵旗下項目屢現「流標」。港鐵上半年物業發展利潤收入大跌五成，該公司表示，爭取年內推日出康城第五期招標，並會重推先前收回的大圍站及天榮站（輕鐵）項目。

【新報】稱，將軍澳規劃「消費」主導。從城市規劃的角度來看，香港走進了困局，人煙稠密，地少人多，再加上政府的高地價政策，直接和間接地造成生活空間狹窄，可以說在最小的地方蓋最多的面積出來，概念是很功利主義的。

【明報】指，天晉IIIA期192伙周六全數推。新盤混戰一觸即發，當中以將軍澳區戰最為激烈。新地（0016）將軍澳天晉IIIA期首批192伙將於本周六（30日）發售。根據最新銷售安排顯示，部分單位會加入「港人港樓」條款，本港永久居民最多可以選購2伙，惟首批一房及兩房單位則只限買一伙；至於非港人買家，則只可購買一個三房大單位。

【太陽報】報道，華懋3商廈，揼本28億。近年華懋集團積極在港買地及重建物業，尋日該集團嘅執行董事兼行政總裁楊光透露，佢哋旗下3幢加入綠色建築元素嘅核心區商廈，將會喺未來兩至三年陸續落成。包括喺灣仔軒尼詩道嘅熙信大廈，仲有中環德輔道中嘅華懋中心I期及II期，3幢商廈加埋嘅總投資額超過28億元。其中熙信大廈有銀行洽租全幢，中環嗰幢II期嘅基座4層，亦有銀行話想租嚟開分行。

【成報】稱，7月二手私宅轉售獲利比錄98.1%。二手樓市暢旺數月，優質盤源量少價高，破頂成交屢見不鮮，業主將手中單位易手往往可獲不俗利潤。2014年7月份已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得3,694宗，當中錄得帳面獲利的有3,623宗，獲利宗數比例為98.1%，與今年6月份持平，未有變幅。

諗Sir：100萬夠買樓再住三房

http://homebloggerhk.com/?p=25604

諗Sir：

你好，一個月前無意中拜讀了你的博文，獲益良多。本人有感一直以來的理財知識貧乏，一知道諗Sir近月有教授收息及買樓之課堂，已即時報了名！但由於理財確實需要做足準備，故本人想於課堂開始之前，先請諗Sir就本人目前財務狀況做個分析，好讓於課堂上所學的能夠更容易套用到自身當中。

本人現年36，已婚，月薪29K，另沒報稅收入每月大概10K

太太年齡相約，月薪35K

現下沒有小朋友，但有意於一兩年內迎接小生命 XDD

財務狀況：

1) 2011年以2.5M買入青龍頭兩房單位自住(太太一人名下），30年樓齡、借9成、Hibor+0.7、30年攤還,現市值3M

2) 兩人手頭現金大概1M

3) 家庭洗費不大,扣除供樓、雙方父母家用及其他支出後,兩人每月可儲共20K。

4) 本人於內地有回遷房收租，每月有4K人仔租金收入，市值則不清楚。

5) 本人另有400K人仔於上年在內地工商銀行買入了保本保息的保險產品，2015年年底後可贖回，回報大概4.9%，保息息口為2.5%

6) 本人另有50K人仔在年初買入了類余額宝的貨幣基金，回報大概4%，貪其流動性高(T+1買入贖回)，買入贖回管理費全免（暫時），

現就上述的財務狀況，有以下想法：

1) 有打算以手頭現金以本人名義買入同一屋苑現價價格為3M-4M的物業出租或自住，根據樓換樓書中所提及以時間貶債的做法，打算借9成，30年攤還,現階段是時候嗎？因現在距最高位還沒有跌至一成的情況下，有點心急。還是多等一會?

2) 由於對內地的房地產市場不熟悉，所以一直沒有去管理內地之物業，雖然目下可以帶來正現金流，不知諗Sir有沒有其他更好的安排來累積財富?

3) 內地每月大部份的租金收入，年初開始都用來購買上述的貨幣基金，期待上了諗Sir的收息課後能學會如何在市場上尋找高息方案。但有一問題，就是是應該把人仔兌換為港幣來購買高息產品？還是在內地尋找類似的債券，那個比較好?

4) 看了好幾篇諗Sir為網友解答的來信，知道自己於內地購買的保本保息的保險產品，可能會有些隱憂，希望明年贖回時沒甚麼其他收費吧

先謝過諗Sir了

ANSWER:

又係一個殷實既香港人，月入夫婦每人約三萬，手頭又有些少現金，點搞呢? 首先想靠樓食糊就要去睇下樓，樓市市場數字及觸覺不像股票咁睇報價機就見到。讀者在2011年買入一間樓2.5MIL，到2014年先市值300萬，其實都係頗差的投資。需明白買樓除了是消費行為、亦是投資行為，再深入想想、自會明白點解舊樓回報較高、更有港島區有人肯出8000蚊租80呎套房之道理。(自8月25日東方頭條。資料未經核實)

2011年尾中原城市指數報約85點，到2014年現報約125點，升47%。青頭龍及深井一向係好睇唔好食，搬入去會被大海景同15年樓齡新鴻基樓吸引，可是路網限制了外區人流，所以不見有水籠浸升之象。如讀者2011年買入其餘區域，250萬樓跟大市已升至3.7MIL，那如有人有此3.7mil情況，再加上人工在合共少於五萬水平或更低，可作之法係將原住宅轉按及同時申明轉出租用途，同時將結欠補至市值50%之下，樓房即可告出租，為的是一張簽實之租約，保守計3.7MIL樓租出$12000元。此作法令(29000+35000)/10000*50%*2.59 = 8.28MIL的借貸力升至(29000+35000+12000)/10000*50%*2.59 ~ 10MIL。如看倌家庭收入是50000元或之下，行此法令你借貸力增加了，更是第三間樓前必作之準備(因借貸力唔靠租約根本上不到3)。而讀者是剛好交界、更可惜是樓升太少，如果要令結欠少於50%之下轉投資用途要先補超50萬的資金，所以對於讀者此法不宜，另外更不應越踩越深，再買一間青龍頭，真係要自己人工再升一倍先有得再搞。

另外，<樓換樓>呢本書係冇教人將九成抵押的樓房租出的，真係唔好亂講。此是為不合規。另外讀者已有餘額寶加內地理財產品，萬一內地經濟真下行再加埋香港樓剛九成上會，難堪情況不敢想像。關於樓市走勢的看法，剛出版的<經濟一周>有跟進，就要維持此升浪未見長久的看法，樓市走勢跟政府公佈的一些數字是有吻合性的，而詳細在下班買樓103再說明，10月25日班已滿。

如筆者自己，真係會考慮係未有小朋友之前賣鬼左青龍頭算數。買荃灣或青衣或屯門 都好過阿邊度，冒死相諌。青衣翠怡，根據中原網上資料2012年年中實呎7400，現時9200，兩年都升24%，此處的社區配套更比青龍頭好。讀者換樓，要先比DOUBLE印花稅，惟半年內完成買賣可回贈一半。翠怡300-370萬都有選擇，而由於之前做錯決定，買入三房不可，租入三房尚可。但無論出去租定買，自己都先要有間樓係手，否則樓市再升，真係不敢解釋。另一個原因要賣青龍頭，係因為讀者換貨之餘可將困於該房的錢盡套出、有300-約220=80萬，而買翠怡只付40萬首期連稅(稅要六萬幾)，可淨40萬比自己係手。另外不要在意原有的低息HIBOR PLAN，真係未有能力去揸埋呢個著數係手。

關於青龍頭筆者再順手查埋，其實2012年至今實呎均價都升20%，那不知是否讀者因層樓及景觀致市值限在300萬。最後樓者考慮用太太單名持有青龍頭而自己又單名買另一間，不建議。因為在未有新租約加強家庭借貸力之前，夫婦每人一間三百萬各上近九成已令全家借貸力在旺市近消耗盡。

搞好借貸力就作收息，讀者如只予少於50萬想投入債基、或50-100萬投入債基，都有不同處理手法。惟收息率已在堂上授予為10.8(堂上計出了)或更高之15%。人仔係難處理，只可收約年10%max，已在堂上言明。那套出40萬再補原有資金60萬即100萬收$10000-$12500一個月，其實係翠怡買返黎間屋自己住又得，或用呢12500出去租三房都得(可能要補些少錢)，真係一百萬現金可令你租到三房。所以計埋首期呢40萬呢，其實140萬懂得用及控制風險，已搞定「有樓係手」及「住係三房」兩件事。另幾年前買樓大賺既人，當然有更強勁做法。

今日地產新聞摘要 20140825

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=32538

2014年8月25日

【東方日報】指，80呎月租八千，劏房劏港大生。大學宿舍僧多粥少一位難求，開學前未獲分配宿位的學生心急如焚「四圍撲」，有西營盤私樓業主賺到盡，主動出擊在香港大學校園張貼招租廣告，以「港大學生住宿」作招徠，把樓齡卅六年、實用面積約三百七十多呎的單位「一劏四」，改劃為四間約八十呎劏房，每月租金叫價高達八千元，堪稱「港大生天價劏房」，較把整個單位月租一萬二千多元多賺一、兩倍，事件引起港大校方關注，將跟進有關招租廣告的內容。

【太陽報】報道，兩地有睇「投」，激戰在望。今個星期會有兩個有番咁上下規模嘅項目截標，第二次推出嘅市區重建局觀塘市中心重建計劃第二及三發展區，就會先喺聽日再次截標，今次市建局就招標條款作出讓步，好似取消80億元入場費等，唔少測量師老友都覺得修訂條款後，反應會好過第一次，睇怕唔會再流標；而緊接喺星期五就輪到尖沙咀中間道停車場商業項目截標，呢幅係區內絕無僅有嘅商業供應，市場估值最高超過37億元。

【星島日報】指，高緯：超豪盤購買力廣泛。近期豪宅市況轉佳，高緯環球預料，本年豪宅市場將仍以一手為主導，料與二手交投量將成七、三之比，該行亦尤其看好超級豪宅市況表現，且料今年租售價將維持堅挺。

【明報】指，天晉IIIA收逾2000票，超額9倍。新盤大戰一觸即發，新地（0016）將軍澳大盤天晉IIIA期周末起開始收票，市傳兩天已錄逾2000票，較首張價單推售單位超額逾9倍。由於多個大型新盤尚未登場，市場消息指出，周末一手僅沽約37伙，較上周末（8月16及17日）50伙下跌26%。

【新報】稱，港府徵地難，置業意欲盛。本年初施政報告強調，本港未來10年供應47萬個住宅單位，又有3D辣招攔路，但近期住宅樓市表現回勇，細價樓更是價量齊升。因市場發覺政府搜羅地皮存在不少困難，無地皮又怎去起樓？樓宇供應短缺在所必然，故此搶先入市。

【文匯報】指，正面看待專業物業管理。就政府快將實施的物業管理發牌制度，近期有不少媒體將物業管理與大維修、圍標等議題串連一起討論。身為物管行業資深從業員，筆者希望在此回應有關言論，以平衡公眾對物業管理或物管從業員的印象。

【蘋果日報】說，尖沙嘴商業地，估值最高34億。受市場注目的尖沙嘴中間道15號商業地本周五截標，地價將成為市場對商業物業的新指標。連日多個發展商已表明有興趣投標該項目，現時地皮最新市場估值由20.5億至34億元，樓面每呎地價介乎6,000至1萬元。

【成報】稱，代理：今月二手登記料減一成。綜合土地註冊處最新數據所得，全港八月首21天暫錄約3,330宗二手買賣登記，較七月同期的3,646宗減少9%；期內物業成交總值約達187.22億元，較七月同期的181.73億元倒升3%，登記量值呈「背馳」走勢。利嘉閣研究部主管周滿傑指出，樓市暢旺多月後，七月開始二手市場勁勢開始減弱，整體二手尤其是中細價住宅交投回落。

【信報】謂，東涌東填海盡量免挖泥。政府計劃進一步拓展東涌新市鎮，令區內人口增加14萬，並正進行為期兩個半月的第三階段公眾參與。發展局表示，略增東涌東的發展密度，以減低東涌西放棄填海對房屋供應的影響。

今日地產新聞摘要 20140822

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月22日

【新報】稱，樓市辣招有效限制需求。近期樓市轉旺，樓市辣招就紛紛被批評為無效，我不同意這種講法。雖然我多年前已在立法會提出放盤量會因為樓市辣招而減少，而近年亦一早「預警」了樓市會因樓盤缺少而出現突然一升！但是筆者認為樓市辣招是成功多於瑕疵，並強調香港社會是有需要用樓市辣招去減少市場泡沫的上升的。

【文匯報】指，換樓熱潮能否延續？按揭成數由2009年底起逐步收緊，至今已接近四年，置業成本與日俱增，除了投資者卻步樓市，用家也未能完全受惠，換樓市場一蹶不振，只有細價物業市場獨旺，幾乎扭曲了樓市正常買賣生態。直至今年上半年，政府建議放寬雙倍印花稅，換樓市場輕微鬆綁，發展商積極推售新盤深得換樓客青睞，新盤呈現小陽春景象，不少貸款機構推出高成數按揭優惠協助新盤置業人士。

【星島日報】指，將軍澳新盤搶攻每呎開價13345元。新盤戰從市區開始蔓延，剛於本周初獲批預售的將軍澳全新樓盤，昨日旋即極速推盤，並且突擊開價，定價每方呎一萬三千三百四十五元；發展商提供三重優惠，按樓價劃分，最多可獲逾一成一樓價折扣，或回贈七成辣稅，折實後以貼近同區二手價搶攻。

【信報】謂，合和二期修訂，建築物縮10％。合和實業（00054）籌備多年的灣仔合和中心二期發展項目，近月發展商向城規會提出申請，就發展項目提出多項修訂，總樓面和酒店房間數目等則不變。合和表示，在檢視大廈設計和工程期間，已經參考區內人士的意見，並強調新方案下堅尼地道一帶所承受的交通流量，將會較2009年方案更低。

【蘋果日報】說，賣遠期樓花，新地疑對賭樓價。天晉IIIA以二手市價開盤，惟樓花期長達28個月，落成日期正值2016至2017年樓市供應關鍵時刻，加上屆時本港料已踏入息口上升周期，惹來發展商對賭未來樓價疲弱的揣測。學者認為，發展商開價視乎市場承接力與合理利潤，但銷售遠期樓花可視為企業風險管理手段之一，以穩定賣樓收益。

【明報】指，二手呎租月升2.6％，兩年最勁。正值暑期租務旺季，本港租金再創新高。中原統計，上月份全港100個大型私人住宅屋苑平均呎租錄23.8元(以建築面積計)，較6月份的23.2元上升2.6%，連績兩個月突破歷史高位，而單月升幅亦是過去23個月以來最大。

【太陽報】報道，林奮強掟貨賺千五萬。近期全城搶入市，搞到樓價癲升，不過商品大王羅傑斯早前就明言，依家本港樓市已經存在泡沫，唔少「聰明人」反而趁機沽貨。劉Sir留意到前行政會議成員林奮強或有關人士，最近就以2,328萬元賣咗九龍站擎天半島1座高層單位，件貨揸咗十年，依家賣出帳面賺1,490萬元，計埋今年初賣出嘅西半山單位，合共套現約3,688萬元。

【成報】稱，7月居二市場錄192宗減15%。利嘉閣研究部主管周滿傑表示，樓市熱火朝天，細價樓瘋狂熱賣，然而居屋第二市場賣盤缺乏，拖累物業交投掉頭滑落。根據房屋委員會及房屋署網頁最新數據，七月全港僅錄192宗居屋第二市場買賣，較六月之227宗減少15%，更創今年新低，同期物業成交總值約5.93億元，按月亦減15%，跌幅與成交量同步。

【東方日報】指，街舖價格連跌三個月。零售市道疲弱，一線街商舖價格按月再跌，反映六月街舖價格的七月美聯旺舖一線街商舖指數報305.7點，按月下跌約0.3%，已連跌三個月。

看穿供應不足底牌 刺激買樓意欲21/8/2014

陳永傑

中原地產亞太區住宅部總裁

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=57477

儘管本年初施政報告強調，本港未來十年供應47萬個住宅單位，又有3D辣招攔路，但近期住宅樓市表現回勇，細價樓更是價量齊升，有買家更不惜加價高追。因市場發覺政府搜羅地皮存在不少困難，無地皮又怎去起樓？樓宇供應短缺在所必然，故此搶先入市。

運輸及房屋局數據顯示，未來三、四年，整體住宅供應量多達7.3萬伙，創出八年新高。但仍阻不了買家購買住宅物業的積極態度，尤其是細價樓。

港府徵收土地面對不少的團體反對，前路崎嶇。新界東北發展可以提供大量房屋，卻阻礙重重。新界東北發展前期準備工作的3億元撥款通過，但不少團體強烈反對，去到土地落實開發之時，相信亦鬧得風起雲湧，要達到起樓目標，如過五關斬六將，工作艱巨。新界東北發展面對重重障礙，其他地區的土地要變成住宅樓宇，現在亦出現不少政治團體的阻撓，不易踏上康莊大道。

其他住屋供應來源，也非一帆風順。以市區重建局歷來最大規模項目觀塘市中心第2、3期，早前也告流標，這個項目涉及1,700個單位。據說早前入標的4家發展商，入標價都低於市建局定下的80億元入場門檻，是市建局成立以來首次流標。數天後，將項目重新推出招標，取消80億元入場費之外，條款彈性亦加強。項目於2019至2020年度提供約1,700伙住宅單位的目標，將維持不變。

市建局雖然有迅速反應，但市場也感到政府在住宅的供應量，存在不穩定性。政府日前重推出今年3月中流標[的大埔白石角科進路住宅地皮，因當時標價未達政府底價，應市日期料要順延。而各方團體以各種方式攔阻政府發展各區地皮興建房屋，住宅的供應量就更難有保證，政府在住宅供應，長期不易達標。

6月份公屋輪候人數突破25萬，也是一個重要因素，假使政府物色到地皮，用來興建公屋或私樓，也對私樓的供應量有所影響，如何分配是一個重大決定，因為給公屋數量愈多，私樓的數量便可能相應減少。

6月份通脹上升3.6%，數字不低。同月全港85個大型私人住宅屋苑的建築面積平均租金，每平方呎錄得23.2元，較5月的22.9元，上升1.3%。6月份的租金升破去年10月23.1元的高位，創出1995年7月有紀錄以來的十九年按月歷史新高。租金如果再升，將會推動通脹向上，進一步蠶食財富。既然租樓是替業主「打工」，不如做業主為自己供樓好過。

現今買家的心態有所轉變，面對現實，不再想一下子買得大單位，買不到三房單位就買兩房，買不到兩房就買一房，有細樓也好過無樓在手，實行採取百鳥在林不如一鳥在手的策略！

今日地產新聞摘要 20140821

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月21日

【明報】指，資深投資者蔡志忠：間細商場看俏，樓價高企，細價物業受捧。近期細價住宅受到熱捧，就連商舖市場，也形成「細價」熱潮。資深物業投資者兼亞洲地產創辦人蔡志忠，便計劃陸續將在香港、九龍及新界旗下物業改成間細商場，其中會在日內開售的北角「英皇大道商場」，每個舖位售價一般約200多萬元，僅略高於同區如城市花園及和富中心的車位售價。

【東方日報】指，大財團吼中間道觀塘項目。繼上周批出荃灣楊屋道及馬鞍山恒光街兩幅地皮後，昨公布中標結果的兩幅屯門住宅地再由中小型發展商奪魁。不過，市場相信其他大型發展商已聚焦下周截標兩個大型項目，包括再度推出的市區重建局觀塘市中心重建項目，以及尖沙咀中間道商業地皮。

【文匯報】指，上車需求勁，屯門地價破頂。近期「上車」動力燃燒整個樓市，一些可以興建細單位的住宅地皮價錢都被搶高，出現「越細越高價」現象。上周五截標的屯門仁政街「蚊型地」，由於投資額細、加上有商業元素，上周五破紀錄獲27個財團入標，昨由資本策略（0497）「大手筆」以近4.3億元買入，高市場預期上限約18%外，樓面地價每呎5,307元，更破盡屯門區有史以來中高密度住宅地皮的地價紀錄。發展商預計總投資額9億至10億元，最快2016年可以推出樓花發售。

【蘋果日報】說，曾淵滄：首重供唔供得起。供得起，買樓自住無問題，正正是近期入市買家的取態，不少網民都變身樓市專家，網上大談樓價不跌之謎，主因供不應求、加息有排未殺埋身，叫睇淡樓市的市民繼續葡萄。

【信報】謂，細價樓「帶挈」蚊型地。屯門兩幅蚊型地以高價批出，令市場憧憬地價將見底回升，但業界分析，其實是地價趨向兩極化，蚊型地因涉及銀碼較細，風險較低，所以備受追捧，但大面積地皮動輒發展成本要過百億元，發展商態度顯得猶豫，地價料難大升。

【星島日報】指，大埔蕉坑地改劃遇反對。豐樂地產較早前向規劃署申請，將大埔蕉坑一幅土地由「住宅（丙類）」改劃為「住宅（乙類）」，但遭當地區民強烈反對。據規劃署資料顯示，項目地皮面積為三十九萬二千二百多方呎，以二點一倍地積比率計算，總樓面可達八十二萬三千七百多方呎，料落成後可提供一千三百九十四伙住宅。

【太陽報】報道，甲廈轉旺估升一成。近幾個月本港甲級商廈市場旺番唔少，做價亦唔錯，其中港島嘅上環信德中心西翼自五月起已經錄到至少5宗成交，涉及金額共約2.45億元，個別成交呎價最高有成2.48萬元。至於九龍尖沙咀嘅康宏廣場亦罕有咁錄到至少3宗成交，呎價去到1.41萬元。投資者廖偉麟同黎永滔都睇好未來甲級商廈買賣市場前景，預計下半年整體甲廈呎價可上升約10%或以上。

【成報】稱，兩葵涌及荃灣區巨舖下月底截標。新光酒樓集團旗下兩個分別位於葵涌葵星中心及荃灣中心地舖現透過韋堅信測量師行以公開招標形式出售，準買家可購入全部或單一項目，所有物業均以「現狀」連租約出售，截標日期為9月30日（星期二）。

【新報】稱，政府銳意改陋習，置業上車非絕望。近期有研究指，一個家庭「不吃丶不喝丶不買」，也要14.19年才可買到九龍區一個400呎的單位，儲首期的速度追不上樓價上漲的步伐。加上財爺早前發表「完美金融風暴」言論，警告熱錢一旦流出，將對本港股市和樓市帶來震盪。

今日地產新聞摘要 20140820

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=32436

2014年8月20日

【明報】指，上環惠南大廈6億易手。投資氣氛向好，港島區商廈及舖位紛錄大額成交。市場消息指由陳姓家族持有的上環干諾道西48至51號惠南大廈全幢，獲財團以約6億元購入，平均呎價約1.5萬元。該廈現為一座樓高18層商廈，地盤面積2686方呎，總樓面約4萬方呎，全幢近九成樓面租出。

【東方日報】指，英皇料港舖租下滑。受內地個人遊降溫影響，英皇國際（00163）執行董事張炳強預期，一五至一六年兩年的本港商舖市道會向下調整，但民生區舖較不受影響，故租金仍有上升空間。

【太陽報】報道，太古城租金跑贏樓價。本港樓價正值歷史高峰，不過部分換樓屋苑受辣招限制升勢，令租金升勢罕有快過樓價，其中鰂魚涌太古城及康怡花園現時租金較年初出現高達約13.8%及11.9%升幅，反觀樓價僅升約3.7%及6.2%。有學者認為，部分中價樓「買樓無着數，按又按唔足」，樓價升勢較租金慢，相信一日不撤辣，租金走勢仍會較好。

【蘋果日報】說，新盤戶型料趨兩極化。樓價越高，市民越住越細。發展商近年推售蚊型單位，當然計過度過，但背後原因，莫過於樓價升幅遠遠拋離市民收入，卻不能賤賣拖冧市場，惟有推售蚊型單位吸引上車客。

【新報】稱，供求失衡，承接力受考驗。在上車需求推動下，二手樓價全線報升。私宅巿場交投如火如荼，買家追價入巿屢見不鮮，樓巿熱點蔓延，連帶二手居屋交投亦隨大巿上升，推動上月二手居屋註冊量及金額同創一年高位。

【星島日報】指，天晉IIIA獲批預售隨時搶閘登場。一手氣氛旺勢未減，大型新盤紛提速推售，當中將軍澳新盤天晉IIIA昨日獲批預售，發展商馬不停蹄，旋即於今天開放示範單位，樓書將於日內公布，最快有機會在周內開價、下周開售。

【成報】稱，「物流張」摸售跑馬地地舖賺逾千萬。跑馬地成和道為區內主要街道之一，不少零售商爭相進駐該地段，租客承租力保持穩定，因而吸引長線投資者入市享合理的租金回報。新近市場出現短線摸貨獲利個案，資深投資者「物流張」購入成和道地舖後僅兩個月，迅即以約5,200萬元摸出，帳面獲利約1,132萬元，反映區內舖位仍然有價有市。

【文匯報】指，英皇攻洋房，研投赤柱地。近月豪宅新盤如雨後春筍推出，發展商亦繼續吸納優質土儲。英皇國際(0163)早前以樓面呎價逾3萬元投得壽臣山地皮，雖然超出全年預算，但仍然繼續物色適合發展洋房的地段，包括預計本年度推出的兩幅赤柱地盤。

【信報】謂，長沙灣商貿地，建酒店料過關。發展商和大業主爭相申請興建酒店，其中資深投資者鄧成波或有關人士持有的長沙灣綽榮商業大廈，早前申請改建為酒店，周五將提交城規會審議。規劃署認為與區內的發展沒有不相融的情況，不予反對。

今日地產新聞摘要 20140819

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=32409

2014年8月19日

【文匯報】指，梁兆基：資金流入推高港樓價。香港樓價近月持續攀升，豐銀行亞太區業務策略及經濟顧問梁兆基指出，全球政局不穩，地緣政治風險上升，全球資金繼續流入相對安全的亞洲市場包括本港，資金並有機會轉向樓市，預料本港樓市在成交不多的情況下，樓價有機會被推高。梁兆基呼籲，有意置業的市民，不要低估樓價在加息後可能出現的調整幅度。

【東方日報】指，扣分制在即，大學生趕申「特快公屋」。受房屋委員會即將收緊年輕單身一族上樓資格的刺激，今期「特快公屋編配計劃」錄得逾八萬五千宗的破紀錄申請宗數，當中非長者單身人士申請更達四萬六千宗，較去年急升百分之八。今期推出逾千個單位，包括逾十個凶宅，其中空置逾十年、曾改編成電影《天水圍的夜與霧》的夫斬死新移民妻子及孖女後自殺的天水圍天恒邨倫常慘劇單位，亦包括在內，但母斬死Ｂ女的深水埗榮昌邨單位，則未能趕及納入今期計劃。

【星島日報】指，工廈現天價每呎9545創紀錄。近期細價住宅破頂又破頂，在熾熱氣氛帶動下，市場資金四處亂竄，連工廠樓也出現「天價」，觀塘區鄰近大型商場一個工廈細單位，以每方呎九千五百四十五元易手，刷新工廈歷史新高。

【蘋果日報】說，嵐山做新盤撻定王，涉17個單位，新例後最多。長實（001）大埔「劏房盤」嵐山1期再新增多兩宗撻定，令撻定單位數目增加至17個，成為去年4月政府實施一手住宅售樓新例後最多撻定的新盤。涉及總樓價逾1億元，以沒收樓價5%定金計算，長實殺定達500萬元，足夠購入該盤一個兩房戶。

【新報】稱，樓市是否存在風險？市場連番出現破頂價成交，各大傳播媒體自然大事報道，引發社會各界開始熱烈討論樓市走勢。根據利嘉閣地產研究部數據所得，7月份全港50個指標屋苑累錄970宗買賣個案，雖然較6月份的1,064宗減少9%，但是同期50個指標屋苑平均造價單月卻錄得1.8%的升幅，而年初至今的樓價累積漲幅更進一步擴闊至2.7%，升勢凌厲。

【明報】指，遠展環鳳街項目完成收購。市區舊樓收購有新進展。遠展（0035）黃大仙環鳳街68至86號舊樓項目已完成全面收購，由於早年收購，平均每方呎收購價少於4000元。遠展高級營業及市務總監方俊表示，項目可建樓面約10萬方呎，目前尚在設計階段，料將發展中小型單位，總投資額約7億至8億元，預料明年中或第三季開售。

【太陽報】報道，倉庫供應緊空置創新低。過去十年，本港受惠內地個人遊政策，零售業急速增長，生意額亦大幅上升咗186%，對倉庫需求非常之大，但係同期全港倉庫供應好似冇咩增長，升幅只係得5%咁少，提供約3,830萬方呎，空置率已經創下歷史新低，截至今年六月只係得0.4%。世邦魏理仕同劉Sir講，如果本港倉庫空間持續唔夠，相信本港零售商同物流商就會搬去其他地區。

【成報】稱，居屋半年飆20%贏私樓。用家主導市場，供應更少的公、居屋第二市場，近期樓價升勢比私樓更誇。據房委會資料，主要居屋呎價較今年低位大幅反彈，將軍澳寶盈花園及沙田愉翠苑呎價，數月間較低位彈升逾20%及15%，而鰂魚涌康山花園本月售價、呎價齊破頂，日前中層戶以實用呎價逾8,900元易手，創屋苑新指標。業界預期，第二市場樓價有機會再升溫。

【信報】謂，寶御貨尾大幅加價，入場502萬。細價樓市場被看好，遠東發展（00035）旗下紅磡單幢樓寶御昨天亦開價，盡推餘下22伙，價單平均呎價近2萬元，計算最高8%折扣後，入場費502萬元，個別單位較一手新例前大幅加價53%。

仲達：分析官員忠告—買樓有風險，不買樓就無風險？

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達

2014年8月18日

上周五公佈的中原城市領先指數CCL，報125.66點，再創新高。

對於樓價上升，官員們雖未敢加辣，卻已紛紛走出來忠告(難聽一點的形容是恐嚇)市民樓市不會只升不跌，像財爺曾俊華在上周日(8月10日)的博客文章<完美風暴>，指「本地樓市風險仍未完全受控，已經有再次升溫的跡象。過去幾年至今，不斷有資金流入香港，累積達到一萬億港元的規模。如果這筆資金短時期內流出香港，對本地利率、股市和樓市都會造成震盪」。

上周一(8月11日)金管局總裁陳德霖補充：美國利率「正常化」對香港是件好事，因為香港的利率亦可「正常化」。但在正常化的過程中，香港的金融體系能夠承受資金可能大進大出而帶來的風險，另當大量流入新興經濟體系的資金回流時，市場可能因利率上升而面對資產價格下調的壓力和風險，屆時香港亦難獨善其身。翌日，財經事務及庫務局局長陳家強接力：美國加息之時，或碰上香港經濟周期向下，提醒「(樓市)調整不可能完全避過」。

本屆政府的領導班子開宗明義指樓市問題是重中之重，身為官員，當然不希望樓價繼續向上，只是市場由多種不同元素構成、互相影響，主觀願望豈能左右之？

詳細看看三位財金官員的評論，不禁為他們對市況的誤判汗顏：曾財爺及陳總裁皆認為資金流走會令本港資產價格大跌，這是基於過往數年本港資產價格都是靠熱錢流入炒高之假設作出之預測，但筆者已屢次指出，真正推升本港樓市的動力是本港居民的購買力，而非外來熱錢，所以針對外來熱錢的買家印花稅BSD才會極速失效，需要雙倍印花稅DSD冷靜樓市。這個事實，早已是市場共識，兩位何苦今時今日繼續誤導市民？

至於陳總裁、陳局長，以及政府經濟顧問陳李藹倫，都表示加息臨近，樓市面臨下調風險，尤以陳李氏指「現時置業供款負擔比率約54%，已高於20年平均水平之47%，一旦利息上升3厘，其比率更會升至70%的水平」------美國經濟真的這麼好嗎？聯儲局局長耶倫不時提及加息，是為了防範通脹飆升，惟實情是美國失業率的計算方法撇除放棄找尋工作者，並不能準確反映就業市場甚至經濟表現，就如筆者在今年2月17日之<仲達言 – 有條件加息嗎？>所指：

「為何耶倫如斯害怕加息影響經濟復甦？因為美國的失業率，並不是反映就業市場的良好指標，甚至有點誤導：此失業率並無包括總勞動人口中放棄工作及無意欲找工作的一大群人。這群人有多少？在美國共2.47億16歲以上人口中，竟高達9,100萬(約37%)！創1978年以來的歷史新高。
所以，縱使美國失業率近日跌至近5年低位的6.6%，也毫無意義------因統計定義而引起的誤差，使失業率失去了反映經濟實況的意義。反而較為接近真相的新增非農業職位數字，則持續令人失望。
美國通脹率極低、經濟實況仍然疲弱，在此等條件下，莫說耶倫，連任何對經濟有點認識的人，都不敢加息。要退市，減少及結束買債已仁至義盡------只要聯繫匯率一天不變，加息與否，就不由香港定奪。既然按揭利息不變，小業主的防守力絲毫無減，又何來大跌？」

美國經濟乏力，何來通脹？又何來需要加息抗通脹？就算真的加息，可能每次只是加25點子(0.25厘)，還要相隔很久才會加第二次……加3厘息？可能政府經濟顧問陳李藹倫卸任時仍遙遙無期！

官員們的忠告，雖出自良好意願，卻只是片面之詞------買樓有風險，不買樓就無風險？錯，大錯特錯，不買樓都要租樓，這幾年間樓市持續上升，既蝕租、又蝕樓市升幅、按揭條款更差、更蝕史上供樓利息最划算、不足一厘的H按！

不買樓的風險，可以高得驚人：官員們的忠告，在這數年間，變成好心做壞事。如果在數年前官員們第一次忠告市民時置業，早已安枕無憂，何需仍在置業與否的十字路口苦苦掙扎？

一言蔽之：官員忠告靠不住，客觀分析錯不了。

今日地產新聞摘要 20140818

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月18日

【蘋果日報】說，北角旺角劏場爆拆售戰。劏場拆售戰又爆發了。北角與旺角劏場前後腳開波之際，前者本周開售，後者押後一周開賣。另外由佳寶食品去年底斥資3.4億元買入的屯門青山坊2號華樂大廈地下及1樓，已向屋宇署入則做劏場，傳最快9月拆售，總樓面約2.25萬方呎。

【明報】指，律師﹕做法無違法，惟權責未釐清。對於陳小姐的困惑，有律師稱，只要賣方成功將物業拆契，理論上已可透過配送方式買賣車位，但要注意配送業權可能會增加管理及維修開支。可留意的是，雖然陳小姐不用擔心新方案下承造按揭的問題，但對車位未來轉手流通性、以及在士多房內發現意外的權責等仍存疑慮，同時亦不清楚配送士多房業權的具體詳情，以及因分契或有可能出現的延遲成交等。

【東方日報】指，發展商變招多袋60億。上車購買力爆發，令中小型單位樓價愈搶愈高，反而豪宅去貨轉慢，發展商為增發展利潤及降低賣樓風險，實行「去豪宅化」。城規會自去年底已收到至少6宗由「大單位變細單位」的「縮則」申請，部分單位面積縮減幅度高達71%，加上部分同時申請放寬發展密度，令該6個項目伙數大增逾3,100伙，估計該批項目總市值因而增逾60億元，市場料短期內新盤會掀起「開細則」熱潮。

【文匯報】指，樓市周期起伏，入市必須謹慎。本港財金官員連日來提醒置業人士小心市場風險，擔心美國明年或加息為本港樓市帶來難以避免的影響，又或政局不穩引發「完美金融風暴」。銀行界及學者指出，樓市周期起伏在所難免，小市民入市買樓要小心，以免增加家庭債務。

【信報】謂，施永青︰細價樓升勢難持續。近期中小型住宅帶領樓市升浪，破頂潮持續未停，但中原集團創辦人施永青直言，細價樓升勢是基於早前被壓抑的購買力爆發入市所致，升勢難以持續。

【星島日報】指，將軍澳三大新盤短期應市。新盤推售步伐不斷，多個新盤部署於短期內登場，而將軍澳區更將成為新盤的供應庫，其中，會德豐旗下將軍澳唐俊街項目今將進行命名，料有機會於年底前推出市場；至於同區天晉IIIA仍待批出預售，連同可隨時開售的緻藍天，三大全新樓盤將於短期登場，涉及至少約三千二百伙。

【太陽報】報道，舊樓強拍靠大件補數。今年初至依家，市場少咗舊樓強拍統一業權，獲土地審裁處批准強拍個案只有8宗，比起舊年大幅減少咗43%。不過，交易金額就由舊年同期近24億元，勁升38%去到今年超過33億元，反映到今年舊樓併購項目嘅規模比舊年大。

【成報】稱，樓市或旺極回氣，今月樓宇登記料回落至7800宗。根據土地註冊處最新數據所得，今月首兩周全港暫錄3,126宗樓宇買賣登記，較上月同期之3,985宗減少22%，期內物業成交總值則僅達223.06億元，較七月同期的230.30億元減少3%。

【新報】稱，細價樓帶領升勢。今年細價樓顯現架勢，無論是成交量以至樓價都表現堅挺，跑贏大市。因市場人士洞悉細價樓的優點，所以無論是二手公屋、居屋以至一、二手上車盤，繼續大受歡迎，預料未來走勢依然不俗，因為細細粒容易食。

汪敦敬：推測細價樓絕迹時間表

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14276 
汪敦敬

祥益地產總裁

 

曾幾何時，社會大部分人因為一個「樓價跌三至五成的期望」，一致看淡樓價，但到了近期，人們竟然又一面倒看升了！這種現象令人擔憂，公眾普遍都不是用實際的理據、數據和邏輯去判斷樓市，而是用期望、貪婪和恐懼去為樓市作出反應！去年尾，我大膽為今年樓市的走勢定下了時序，認為是「先跌後升」！我這個預測是基於二手放盤量下跌而定的，我認為屯門200萬的放盤量跌至50個以下，技術上就等同絕跡，也等於有關樓盤是結構性上升了，繼200萬以後，250萬和300萬的樓亦有絕跡的趨勢，我再大膽去推算有關物業絕跡的時間表，根據我經營祥益地產的「祥益屯門放盤量指數」中的數據，如果以2013年開始到現在的表現去推算一個圖表趨勢的話，250萬的屯門區私樓將會在2015年11月低於50個！而300萬就會在2017年1月也低於50個！但如果單以2014年樓盤減少的走勢做一個推算的話，屯門250萬及300萬的「絕跡」期限分別在2014年12月及2015年5月！我做這個推算是想用理據給消費者一個參考，以掌握有關價格物業可能絕跡的時限！

很多人最近就用百葉簾效應來形容樓換樓引起的樓市旺盛，但我要提醒各位這個百葉簾是不對等地拉向上的！因為很多小業主換樓也會被樓花這個步伐及因素和二手樓不同市場所吸引去了！也因此細單位升幅會多過大單位！細單位愈升得多，就愈多人想放盤！當想放盤換樓的人多過成交的時候，就會在不需要有足夠一手供應的情形之下，二手市場都會出現供過於求！形成對樓價的反制！不過有關的反制只是令上車盤在未來一、兩年的門檻不會高過400萬！但是250萬、300樓甚至350萬，都有可能會在未來半年或者一年內有絕跡的威脅！

貨幣在大量量化之下，樓價升幅若少於貨幣增加，就是未升得夠！

今日地產新聞摘要 20140816

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月16日

【東方日報】指，發展商闖關，申大埔綠化地建私樓。繼政府計劃將大埔八幅綠化或社區用地改劃為住宅地後，有私人發展商亦乘勢向城市規劃委員會「闖關」，申請將兩幅位於山塘路一帶、面積合共近六萬平方米的綠化地帶，改劃為住宅用地發展大型私人屋苑，擬建十八幢住宅大廈，合共提供逾二千個私樓單位，估計建成後單位面積介乎三十五至八十平方米。

【明報】指，6月住宅動工量461伙，升近九成。為增加房屋供應量，政府亦加快批則進度。屋宇署數據顯示，6月住宅動工量為461伙，較5月升86%，住宅落成量更升至2920伙，創8個月以來新高。資料亦顯示，6月批出圖則項目包括由中海外（0688）去年以22.7億元投得的「港人港地」啟德地盤1H2。

【成報】稱，東涌擬填海120公頃住14萬人，建4萬個住宅，最快2023入伙。政府計劃進一步擴大東涌市鎮規模，擬在東涌東部填海120公頃，連同東涌西部的建設，預計可興建4.8萬個住宅單位，容納14萬人口，預料首批人口最快可於2023年入伙。與此同時，擬在區內開闢大型商業區，估計可提供50萬平方米辦公室樓面面積，為新市鎮提供4萬個工作崗位。

【信報】謂，股樓熱經濟冷，GDP三年最弱。樓價再創歷史新高，港股亦升至逾6年高位。股樓齊熱，但實體經濟卻遇冷風。由於外圍經濟遜預期，加上本地需求疲弱，本港第二季經濟按年僅增長1.8%，按季更收縮0.1%，促使政府罕有地下調全年經濟增長預測，由5月時公布的3%至4%，下調至2%至3%。相反，資金持續流入炒熱本港股市和樓市，政府警告，樓市泡沫風險正回升，若年底美國完成「退市」，提前加息將導致資金流向逆轉，熱錢隨時撤離。

【蘋果日報】說，首幅港人港地獲批則。首幅「港人港地」已獲批則興建。據屋宇署最新資料顯示，6月共批出8份住宅及商住發展之建築圖則，當中包括由央企中海外（688）持有的其中一幅啟德的港人港地，總樓面面積達46.23萬方呎。

【新報】稱，美聯下周入稟告APEX。擾攘多時的美聯(1200)大股東黃氏家族及對沖基金APEX之間的內訌昨日有新進展，集團副主席黃靜怡宣布，下周內將由美聯集團正式向法庭入稟控告繆宏邦作為APEX代表所發出的失實指控，損害公司形象聲譽作出指控。

【文匯報】指，地監關注天晉代理違規。將軍澳大盤天晉IIIA期推售在即，讓市場拭目以待，惟該盤目前尚未獲批預售，但已有代理急不及待偷步宣傳，繼日前有聲稱「首30名入票者可獲回贈」的單張外傳後，昨天將軍澳站附近的欄杆再出現宣傳該盤的單張。

【星島日報】指，屯門兩地收51標書創紀錄。政府全力推地，屯門兩幅蚊型地在昨日截標，在一眾中小型財團瘋狂競逐下，勁收達五十一份標書，創歷來單日收標最高紀錄。

【太陽報】報道，負資產風險末季湧現。美國聯邦儲備局在七月底的會議上，調高對美國經濟的評估，並且繼續減少買債，但是強調會維持低息環境，不少市場人士普遍預期加息之時便是樓價下跌之時，以此推算，本港距離加息之日似乎仍然遙遙無期，樓市下調的風險也驟降。

今日地產新聞摘要 20140815

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=32336

2014年8月15日

【明報】指，今年一手私樓註冊金額破千億，發展商積極賣樓，兩年來首見。今年一手私樓成交繼續保持旺盛。代理綜合土地註冊處數據顯示，截至8月13日止（具體反映至7月市），今年一手私樓買賣註冊金額已破千億元，除比去年全年錄得的924億元升8％外，亦是自2012年來再度突破千億元關口，估計全年註冊金額有望超越1200億元。

【太陽報】報道，裕泰興寧做收租佬。近幾年發展商真係愈嚟愈難做，既要面對建築成本上升，政府又有辣招稅分埋賣樓賺番嚟嘅利潤，再加上一手住宅條例要揼多成百萬做樓書。發展商裕泰興地產董事總經理羅守耀（Dennis）同劉Sir講，喺咁嘅低息環境下，覺得做「收租佬」好過，所以啱啱起好嘅九龍城住宅新盤滙豪，正式拎出市場招租，平均呎租40元。

【東方日報】指，二手樓價，高處未算高。政府多名高官最近就過熱樓市出口術，個別更明言炒風再現便「會做嘢」，不過準買家似乎當有關言論「無到」，跳價成交日日有。

【蘋果日報】說，億京靠銀行融資，支付一半地價。億京爆冷奪荃灣楊屋道地皮，並聲言投資額「肯定過百億」，但由於公司沒有上市，財務狀況未有公開，市場人士自然對其財力存有質疑。公司項目策劃經理黎裕宗昨指，以項目地價近40億元計算，真正由公司掏腰包的資金約20億元，其餘一定會透過銀行融資，強調公司資金部署不變。

【新報】稱，樓市的升跌時序。曾幾何時，社會大部份人因為一個「樓價跌三至五成的期望」，一致看淡樓價。但到了近期，人們竟然又一面倒看升了！這種現象令人擔憂，公眾普遍都不是用實際的理據、數據和邏輯去判斷樓市，而是用期望、貪婪和恐懼去為樓市作出反應！

【文匯報】指，應對「完美金融風暴」。幾位財金官員連日來提醒置業人士小心市場風險，擔心美國加息為本港樓市帶來難以避免的下調風險，或政局不穩引發「完美金融風暴」。事實上，樓市屬周期性，有起有伏在所難免，因此置業人士入市前最好計算個人負擔能力，確保一旦加息仍有足夠能力應付。

【星島日報】指，屯門兩地今截標估值共約三億。政府加快土地供應，屯門兩幅地皮於今日截標，市場估值合共約三億元，其中一幅位於市中心的仁政街地皮最為矚目，市場估值約每方呎樓面三千元，另一幅樂翠街地皮估價約每方呎樓面四千五百元，由於兩幅地皮投資額不高，有業內人士預期會吸引中小型財團入標競投。

【成報】稱，死者家人可向業主索償。就今次半山羅便臣道塌樹壓死孕婦事件，有法律界人士稱，由於發生在私人屋苑土地上，死者家人可向屋苑的大廈業主立案法團、屋苑管理公司及負責打理樹木的相關公司，提出民事索償。他們認為最主要考慮是否涉及人為因素，例如疏忽照顧及保養問題，負責人可能需要承擔法律責任，如果是天災釀成意外，則未必有任何刑事成分。

【信報】謂，嵐山「1+親」加價3%。長實（00001）旗下大埔嵐山第1期，開賣20日共售出633伙，佔可推售單位逾八成，套現38.5億元，有見銷情理想，長實決定在下周一將10組「1+親」單位加價3%。長實地產投資董事劉啟文表示，「1+親」單位過去一星期售出8組，目前剩餘45組可供發售，決定將10組「1+親」單位率先提價3%，但保留即供優惠15%。

與其擔心買貴樓，不如擔心買錯樓

脫苦海‧梁隼

2014年8月13日

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON

我們從過去的樓市周期和波幅內可以看到兩件事，第一，樓價長期形勢仍然是一浪高於一浪，在這個形勢未改變之前，買樓仍然是穩健投資。第二，樓市尚且因為其他因素未能有過去數以十倍的升幅，不過反過來看，沒有暴升，又何來暴跌。

筆者對樓市的立場是，有需要便去買，現時未有自住物業的，就要認真地想一想任總、財演甚至李嘉誠的說話，計算個人的負擔能力，買一間上車盤「上咗車先」，目前樓價雖然破頂，對很多家庭來說收入尚可應付供樓開支，只要不把預算預得太盡，現時買樓只是買貴，沒有買錯。

可是現時買樓的難度頗高，樓價並未反映質素，全城缺盤下凶宅一樣可以市價賣出，低層也可以賣高層價，於是買樓前就要多做功課，才能夠買到一間「好」物業。

何謂「好」物業？這個答案真的因人而異，例如你問一位富豪甚麼是好單位，人家會答你面積大，密度低，地段又有獨特性就是好單位，例如山頂、淺水灣等地，而一般打工仔會告訴你，最緊要方便，位於港鐵上蓋，收租客又會告訴你，最緊要大屋苑，管理費平又多人揀租。

無論如何演譯，物業的好與壞都可以從兩個角度去睇，分別為投資價值和匹配程度。很多人認為樓是必需品，只有買貴沒有買錯，只要供得起，升跌是沒所謂的。錯！就算是買入自住樓，甚至一筆過付款無需要按揭也好，一定是投資！所以無論買貴還是買錯，都是投資失敗的表現。例如10,000元一呎買入深井浪翠園單位，又或者是早前高價搶但只能月租500元甚至租不出去的車位，或早兩年買入某些比二手市場高30%售價開賣的新樓，全部都要被綁！

好多人睇投資價值，沒有看事情的全部，有些就單獨睇收幾多租，即係租金回報，另外一些又只係睇升值能力，其實一個全面的投資價值分析，係需要考慮收租價值和升值價值兩個部份。收租價值即是回報率，現時的A類單位(細單位)單位租金回報率約仍企穩在3%樓上，其餘類別單位的回報率全部在3%以下，大單位的D/E 類單位更只有2%左右，也就是說小型單位需求大，除了是剛性需求外，也可能是回報較吸引所致。

升值價值有幾個層面，最容易就是搵到條件稍遜而價格大幅跑輸的單位，即所謂的「炒低水」，例如過去數年可以買落後的地區，或低層、景觀較差單位，只要價錢夠平便可。可是現時無論地段如何、樓層如何、景觀如何都差不多價錢，「炒低水」就相對困難了，另外可以瞄準個別優質平盤，例如比市價有輕微折讓，而物業又位處旺的地段，高的樓層和開揚景觀，都有些升值空間。再高層次就是找到社區有改善空間的地段，例如有鐵路通車，居民收入上升等因素，令單位受惠地價上升而升值。

反之就要避免一些被上手業主或發展商賺盡了的物業，例如高過銀行估價兩三成的二手屋苑和比二手市場貴兩三成的新樓。好像有個兩年前開售，最近入伙不久的新盤頻頻錄得蝕讓成交，但同期樓市卻升了兩成有多，買錯樓真的比買貴樓更危險！

筆者留待下篇再和大家分享何謂匹配。

（附錄：各類型住宅租金回報率）

今日地產新聞摘要 20140813

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月13日

【東方日報】指，港府憂炒家興風作浪。財經事務及庫務局局長陳家強稱，港府會密切留意熱錢流入情況，又說隨着本港經濟轉壞，加上八月份政治形勢，政府會高度重視炒家會否借勢炒作。

【新報】稱，美利率趨正常化，細價樓後市啟示。踏入第三季，在細價樓接連錄破頂成交帶動下，樓市似再展升浪，另一邊廂熱錢持續湧港，加上挾滬港通效應，巿場現樓股爭鳴之局。日前財政司長一句「完美金融風暴」激起千重浪，繼財爺預言下調本港今年全年經濟增長預測後，金管局總裁亦警告，隨着美國利率正常化，全球超低息環境改變在即，面對流動性收縮、利率上升與資產價格下跌三重打擊，當巿場的目光聚焦金融暗湧之際，樓巿升浪亦備受關注。

【星島日報】指，地監局接獲投訴上半年186宗減28％。地監局上半年共接獲一百八十六宗投訴，接年減少百分之二十八。地監局行政總裁韓婉萍指出，接獲投訴後會先作出深入調查，如個案涉及欺詐成分會轉介警方。

【成報】稱，陳德霖：美利率正常化或令資金流走。金管局總裁陳德霖昨日於記者會上表示，隨瞂美國按計劃減買債，美國利率正常化，預期明年中美息政策回復正常，但強調，市場有自我意識，或將在加息前已有明顯反應，當中包括資金流出本港。

【明報】指，義德道THEPAVILLAHILL勢對撼，BSD成交，豪宅新盤蠢蠢欲動。稅務局數據顯示7月涉買家印花稅（BSD）的物業成交高達370宗、按月升八成，除反映以內地客為主的境外買家，來港買樓情重趨活躍外，也令全新豪宅盤蠢蠢欲動。

【太陽報】報道，非核心商廈驟轉旺。近期非核心區寫字樓買賣成交爆旺，尋日東九龍區嘅億京中心低層全層就以逾1.17億元售出。有代理同劉SIR講，個單位業主喺一一年買入，三年間升咗值差唔多四成，直情拍得住住宅物業。另外，近排新地（00016）推售嘅黃竹坑商廈W50再加推12樓及25樓兩層，售價6,600多萬至7,000多萬元。

【信報】謂，舊樓業主叫價勇，財團併購意欲減，今年強拍僅8宗，減少四成。發展商過往一度積極透過強制拍賣，統一舊樓業權進行重建，惟政府出招壓抑樓價後，令舊樓收購活動放緩，強拍的項目亦隨之減少，今年只有8個項目成功透過強拍統一業權，按年減少近四成。

【蘋果日報】說，白石角地下月重新招標。大埔白石角科進路流標地下月重推。地政總署昨公佈，項目下月12日重新招標，10月24日截標。參照毗鄰由鷹君（041）以區內樓面呎價新低3,300元奪得科研路地作參考，料樓面呎價介乎3,200至3,400元，估值22.9億至24.3億元。

【文匯報】指，會德豐半年衝破全年目標。新盤市道持續向好，受惠住宅及商廈樓花交投活躍，本港老牌藍籌會德豐（0020）上半年物業銷售額已達101億元，超額達成全年銷售目標，下半年將主力推售高街KensingtonHill豪盤項目。

今日地產新聞摘要 20140812

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月12日

【蘋果日報】說，代理疑違規，偷步推銷新盤。有代理涉嫌偷步推銷新盤。本報接獲讀者報料指，在將軍澳街頭出現推銷「天晉3」的宣傳單張，更附聯絡電話。該聯絡人指自己「係中原、美聯嗰啲」代理，並稱項目今個月底銷售。

【新報】稱，青姐爆料，細戶破頂玄機。美國最快本年底加息，知名股評家胡孟青表示，屆時大型屋苑揸重貨的投資者首當其衝，加息必然不會一步到位，如加息3至5次後，最快於2016年，當用家的供樓開支較現時有明顯差距時，就會出現新一輪沽貨潮，樓價將會明顯下滑。

【文匯報】指，「中美」擴軍，備戰新盤，美聯擬添15%人手，中原前線增兵600。樓市近月價量齊升，代理業界賺個盤滿缽滿的同時，加上憧憬明年放寬辣招甚撤辣，一場大規模的「搶客戰」亦一觸即發。美聯物業、中原地產近日同時宣布下半年「擴軍」，增聘大量人手，其中美聯年底前擬增加10%至15%人手，為該行2011年後最大一次擴充規模；中原亦已部署「接招」，年底前亦打算再添10%前線員工。

【東方日報】指，師奶兵團悍將撤出美孚。本港住宅樓價高處不勝寒，連久經風浪的荔枝角美孚新邨師奶兵團成員，亦要在高位沽貨全面撤退。該成員持有自住的最後一伙凸海單位，癲價放盤一年都不減價，近日終肯以近開價的1,780萬元沽貨，成交價料創屋苑最高。

【星島日報】指，TWELVEPEAKS限量推售測市。上周突擊以「天價」開售的山頂超豪盤TWELVEPEAKS，發展商昨公布項目首份銷售安排，以先到先得形式率先限量推售其中兩座洋房，其中十二號洋房若成功沽出，折實樓價折扣後，呎價近十一萬元，將創區內呎價新高紀錄，發展商會提供額外印花稅回贈。

【明報】指，BSD個案八成，料內地客重臨，SSD兩年半新低，反映業主惜售。港府雖然2012年底推出買家印花稅（BSD），以遏止內地客來港買樓的熾熱情，惟發展商見招拆招，推出多項補貼以化解辣招。稅務局數據指出，7月涉BSD的住宅成交共370宗（相關數字據買賣註冊宗數得出、即具體反映6月市），比6月錄得的205宗升八成。

【太陽報】報道，灝景灣車位，4個月5破頂。依家成個樓市好似癲咗咁，日日創新高，連百餘萬嘅車位都唔例外。有住喺青衣灝景灣嘅老友同劉Sir講，今年初已經諗住買個車位安置佢部靚車，當時車位成交價約莫120多萬元，諗吓諗吓，點知車位價錢一個月高過一個月，最近成交價更加突破150萬元，去到156.8萬元，比年初勁升約25%。

【成報】稱，7月工商舖摩貨84宗，總值1.11億元。抑制工商物業短炒的雙倍印花稅（DSD）出台已逾年半，工商物業「摩貨」成交一度絕輎，惟近月受工商物業拆售風潮影響，「摩貨」登記再度復升。今年7月整體工商舖「摩貨」買賣合約登記金額為1.11億元，較6月份的0.02億元顯著上升。宗數方面，7月份錄得84宗，同樣較6月份的1宗大幅上升。

【信報】謂，全年一手盤料跑贏，美聯︰價格難大升。踏入8月一手樓市雖轉平淡，但美聯物業預期發展商今年仍會積極去貨，加上多個大型新盤正部署推售，搶佔市場購買力，估計全年一手成交量會較二手突出，惟價格則缺乏大升空間。

置業信箱──車位投資注意事項

https://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E4%BF%A1%E7%AE%B1-%E8%BB%8A%E4%BD%8D%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BA%8B%E9%A0%85-011431909.html

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 11時前

問：有位親戚急住用錢，想用低於市價賣個車位畀我，聽人講如果我已經有樓，就算買車位都要比雙倍印花稅，咁有無乜野情況係可以豁免呢？投資車位又有乜野要注意

答：曾幾何時投資車位成為一時風尚，而一些屋苑的大業主也高調拆售車場，銀行也推出按揭服務加以配合，不過在短暫的時間之後，即趨於沉寂。

究其原因是車位市場不似住宅市場，透明度低得多，一些報出來的租金回報率，缺乏大量公開的實際成交紀錄數據，一些買入前報出來的租金回報率，往往在買入後才發覺不是那一回事，甚至會因為個別車位的數量供過於求，想租出都有所困難，甚至曾有屋苑，大業主將車場租給二手車交易中心作陳列室，甚至作為車庫呢！

所以在投資車位之前，除了要考慮買入價和報出來的回報率，對於個別地方的實際需求也要進行調查，比如不時行入車場，看看車位是否多人使用，以免跌入資訊不平衡的陷阱而不自知。甚至乎所謂低於「市價」是根據那些數據判斷而作出，還只是人云亦云。筆者並非說閣下的親戚有意誤導，而是可能連貴親本身也是道聽途說呢！

回說雙倍印花稅的豁免，政府在調整草案之後，豁免部份住宅連車位的交易需具備以下條件：

（一）買家是代表自己行事的香港永久性居民，而在購買有關住宅物業和車位當日並非香港任何其他住宅物業和車位的實益擁有人；

（二）有關豁免以一個車位為限，不論買家購入該車位是否作自用或是否首次購入車位；及

（三）有關車位必須連同住宅物業以一份文書購入，不論該車位是否坐落於同一住宅物業發展之內。若一份文書涉及多於一個車位，即使連同住宅物業一併購入，當中的所有車位將不獲豁免。

如果你已經持有物業，買入車位已不能獲得豁免，即使你沒有物業，買入車位後再去買住宅單位，就要交雙倍印花稅，除非你在購入住宅單位時同一張契買入一個車位，才可以獲得豁免。換言之，獲得豁免的可能性微乎其微。

當然，如果你純粹是想幫人，好好計清楚所涉及的印花稅，究竟實際上有多大金額，車位交易金額較低，多數都是低於200萬，印花稅稅率僅1.5%，比如66萬的車位低於一萬元，實不足以影響到決定。

H按再成主流有因11/8/2014

http://hk.centanet.com/home/ColumnArticle.aspx?id=57298

王美鳳

中原按揭董事總經理

去年H按(銀行同業拆息掛勾之按揭計劃)用家比例反彈回升，由去年底至今，H按選用比例已連續7個月上升，根據金管局公佈之按揭統計，市場上新批出之按揭貸款當中，H按已佔76.7%，而P按(最優惠利率為基準之按揭計劃)僅佔21%，換言之，今年H按已再次成為市場流行按揭產品。

數年前H按亦曾大行其道，2010年H按用家比例高逾90%，海嘯後環球各國群推寬鬆貨幣政策，熱錢大量流入本港銀行體系，推低銀行同業拆息至異常低水平，當年1個月拆息低至0.07%，H按與P按之息差超逾1厘，促使絕大部份用家都傾向選用H按。而目前H按實際息率約1.92%(以H+1.7%；一個月拆息約0.22%計算)，P按實際息率為2.15%(以P-3.1%；P目前是5.25%計算)，兩者相差約0.23%，由於拆息的潛在波動性較大，單計這個差幅未至於可推動H按用家佔比節節上升。相信今年大部份按揭申請人選擇H按，除了因為息率低於P按，更關鍵的原因是，今年銀行陸續將H按封頂息率降低至與P按息看齊；H按用家既可享有低於P按之息率，即使未來拆息抽升，H按用家亦可享有與P按用家一樣的按息供樓，令H按的波動性降低，並有更大的慳息優勢。

再者，今年樓按競爭較去年更為激烈，首季已相繼有大型銀行加入H按戰場，積極推廣H按，銀行普遍可向H按用家提供與P按一致的現金回贈及按揭獎賞，加上有個別銀行推出H按與存款掛勾之按揭計劃，客戶可額外享有高達1.92%之特高存款息率，將資金或儲蓄停泊於該戶口內，以較高回報之利息收入抵銷按息支出，變相可減低淨利息支出，令H按吸引力進一步增加，吸納更多按揭用家選用。

若加息重臨 H升幅可能大於P

目前銀行同業拆息與最優惠利率(H/P)之息差高達5厘，而2008年海嘯前，數年來之平均H/P息差則為3.5厘，反映現時拆息處於較正常為低之水平。明年美國很大機會步入加息周期，利率逐步趨向正常化，本港H/P息差亦有機會回順至正常水平，H的上升幅度便有機會大於P。2004年本港亦曾出現銀行水浸，當時1個月期拆息低見0.07%，翌年即05年3月本港終跟隨美國進入加息周期，6月份本港之P分別為5.75%及6%，比較加息周期前累積上升了0.75厘至1厘，但當時之1個月期拆息已升至約3.23%，比較04年低位，升幅已達3.16厘，可見當拆息由異常低位回復正常化，回升幅度可遠超於P。

H+0.7%用家將來供款額或暴增

若明年步入加息周期後，H/P息差收窄至較正常水平，H按用家便需留意，其供樓金額的增幅有可能大於P按用家。不過，目前H按息率與封頂息率之差幅不算太闊，約0.23厘，故將來H按與P按用家之供款差幅不致太大。假設P跟隨美國上升共3厘，H則回升達4厘，P按供樓利息便增加3厘，以25年還款期計，P按供款將增加約38%；至於H按設有與P按息差不闊之上限，供樓利息不是增加4厘，而是約3.23厘，供款增幅約41%。然而，對於以往如2010年選用H按的用家需特別留意，當年H按息率普遍為H+0.7%(上限P-2.75%)，即現時仍享有不足1厘之供樓利息，相信不少業主已沈醉多年以超低息供樓，但若加息周期重臨，他們的供樓增幅將會較大，按上述假設，他們的供樓利息將會增加達4厘，每月供款大增55%，即使計及息隨本減之元素，增幅亦約達47%，業主宜對此作心理上及財務上之準備。

上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄

中原按揭經紀 董事總經理王美鳳

今日地產新聞摘要 20140811

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月11日

【東方日報】指，樓市指標響警，爆煲迫在眉睫。樓價癲完可以再癲，並未出現預期的調整，買家四出搶盤導致樓價連環破頂，大家都關注樓市是否已瀕臨爆煲邊緣。從各項樓市技術指標觀察，樓市高處不勝寒，雖不致短期內全面爆煲，但已接近暴風雨的前夕，大家在追逐樓市升浪時，切記要保持清醒頭腦。

【信報】謂，分析：倘加息港樓價跌五成。財爺在網誌提到，本地樓市再次升溫，過去幾年至今不斷有資金流入香港，累積達到1萬億港元的規模。如果這筆資金短期內流出香港，對本地利率、股市和樓市將會造成震盪。兩名香港經濟師均認為，美國明年起逐步加息，本港樓價勢必下跌，跌幅可能達四至五成，但相信是長達三至四年的緩慢跌勢，而不是一夕崩盤。

【星島日報】指，環宇擬周內削印花稅優惠。近期樓市及股市紛紛造好，發展商亦迅速變陣，冀搶佔客源；當中荃灣西站環宇海灣，自上周六起為二十伙四房戶提供四重優惠，即日連沽十七伙。發展商表示，暫不考慮加推，最快有機會於周內削減印花稅優惠。

【明報】指，華為租都匯20伙，近年最大宗，辣招打擊買樓，中資轉買為租。政府推出辣招壓抑外資購買住宅，有中資財團轉投租賃市場，本報發現，據土地註冊處資料顯示，老牌發展商裕泰興旗下的太子道西單幢新樓都匯，獲中國大型電訊網絡供應商華為技術，一口氣租用約20個單位，約涉整個樓盤的三分之一，平均月租為2.2萬元，實呎租逾30元，總月租達44萬元，租期共4年，包括兩年死約及兩年生約期，為近年中資承租新盤最大宗個案。

【太陽報】報道，市況兩極「聰明人」搶沽中價樓。樓市重新起飛，中小型單位樓價愈升愈急，上半年600萬元以下住宅平均每宗成交金額突破400萬元，但交投量則持續向下，而600萬元以上中上價樓平均每宗成交金額跌近23%至1,180多萬元，但交投就顯升16%，反映未上車買家被迫高追，而商品大王羅傑斯口中的「聰明人」就沽貨。

【成報】稱，第一集團中心意向呎價5700元起。東九龍發展如火如荼，不少大型機構對區內物業需求增加，全幢工廈及商用物業成交不絕，區內交投氣氛日漸攀升。美聯工商營業董事葉滿金表示，該行正代理九龍灣第一集團中心全幢拆售事宜，是次全幢拆售包括地廠單位及1至9樓全層單位，分層單位面積約1.6萬至2.2萬平方呎，現時業主意向呎價5,700至6,600元，全層意向價約9,540萬至1.29億元不等。

【蘋果日報】說，屯門仁政街地估值保守。政府繼續狂增供應，繼上周市建局觀塘項目重推，加上兩幅荃灣及馬鞍山限量地截標後，本周五再有兩幅屯門地截標。市場人士指，由於區內井財街地皮月前以破12年新低的樓面地價每呎1,530元批出，估計仁政街的商住地樓面呎價估值只約2,000至3,000元。

【文匯報】指，首7月住宅註冊逾3.6萬。近期一、二手交投均有所升溫，帶動本年度之住宅交投較去年為佳。據土地註冊處資料顯示，本年首7個月一、二住宅註冊共錄約36,305宗，相比去年首7個月升近1成半(13.8%)。註冊金額升幅明顯，共錄約2,233.8億元，較去年同期升26%，可見近多月來一、二手交投有所回升，帶動住宅註冊宗數及金額表現同樣勝過去年。

今日地產新聞摘要 20140807

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月7日

【星島日報】指，發展錦田公布前地政高官買地遭質疑。負責管轄新界四個地政分處的地政總署助理署長林嘉芬，昨被指在政府公布元朗錦田發展計畫前，與丈夫聯名買入錦田一幅超過八萬方呎土地，並成功引用政策容許的上限，獲城規會批准增加可建樓面面積一倍，可興建四間村屋，涉嫌利益衝突。

【信報】謂，山頂TWELVEPEAKS1號洋房，呎價17.6萬貴絕全球。新地（00016）山頂加列山道TWELVEPEAKS兩座標售的洋房上周宣布流標後，發展商重整旗鼓，昨天公布項目全數共12座洋房價單，價單計平均呎價12.7萬元，當中1號屋售價8.191億元，實用呎價高達17.6萬元，更屬驚人天價，除創本港呎價新高外，亦冠絕全球。

【東方日報】指，離譜，踢爆城規會，假民意照收。由發展局統領的城市規劃委員會早前就何文田一幅休憩用地擬改劃的申請作公眾諮詢，本報經調查後踢爆有關諮詢或涉嫌造假。其中一名市民疑被冒名發表意見，突然接獲城規會確認信，城規會職員竟指「好多人都係咁」而不作跟進。

【蘋果日報】說，學者：下半年豪宅看漲。有學者指出，當下市場已經對政府辣招消化得「七七八八」，包括要付重稅的境外人士，下半年內無論中小型住宅及豪宅價格均會水漲船高。

【文匯報】指，一年新高：待批預售樓花超萬伙。政府近年大增供應，推高今年一手供應量，發展商亦加快為旗下項目申請售樓紙。地政總署昨公布，7月再有2個新盤申請預售樓花同意書，涉及1,308伙，當中馬鞍山迎海3期項目涉及1,092伙。由於同期獲售樓紙項目只得378伙，令7月待批預售樓花伙數達10,342伙，較6月的9,412伙增加近一成，並已連升4個月，創1年新高。

【太陽報】報道，中資撐起甲廈看漲10%。甲級商廈市況呆滯一段時間，近排受滬港通效應帶動，谷番起個勢。上月港島甲級寫字樓買賣回升，全區料至少錄6宗商廈成交，按月升一倍，等同第二季總交投量。

【成報】稱，20伙4房周六售，環宇海灣累沽1600伙，套逾108億。由長實（001）與南豐發展的環宇海灣銷情暢旺，發展商昨日趁勢新推出4項優惠措施，涉20伙精選單位，折實平均呎價13,948元。本周六將以先到先得形式開售，買家最高可獲12.5%折扣以及29.8萬元的津貼優惠。

【新報】稱，迎海3期申賣樓花。經過早前發展商爭相向地政總署申請超長樓花，至上月新申請預售樓花宗數終於回軟，僅涉恒地(0012)迎海3期迎海星灣御及長實(0001)利工街項目，涉及伙數1,308伙。

陸振球： 林本利教如何提早退休

文章日期：2014年8月6日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20140806/pba01/01.txt

陸振球（明報地產版主管）

能提早退休並擁有體面的退休生活，是不少人的夢想。理工大學會計及金融學院前副教授林本利，於2011年49歲已「搵夠」退休，他提出了「300法則」，告訴大家如要退休後保持較優裕的生活水平，便要在退休前擁有大概等同退休後每月生活開支（包括住屋）乘以300的資產，並預期有關資產能提供每年約4%的投資回報。

林本利舉例，一個退休人士若擁有600萬元的資產，預期每年投資回報有4%，那麼一年便可得24萬元的投資收入，每月便有約2萬元可用（包括租金）。

林又指出，對大部分投資者而言，買樓是一生人最大的投資決定，當決定入市後，物業投資佔整個投資組合的比重必定很高，一般會在七成以上，餘下可作投資的資金便會相對較少，「我自己過去20多年，投資組合中平均大約七成屬於物業投資，餘下三成會分成三份，按風險程度投資在不同的資產類別，當中三分之一為購買股票及外幣，另外三分之一買債券和人民幣，餘下三分之一買iBond和保留現金，以備不時之需……這一投資組合，過去20年平均每年為我帶來扣除通脹後超過10%的實質回報」。

事實上，林本利曾多次買賣海怡單位，作為自己及家人自住，也有作投資收租，大多獲得可觀利潤，現仍持有多個海怡單位。雖然他自買賣物業獲得豐厚利潤，卻覺得現時除非是自住或換樓，並不是買樓投資的好時機。

「買賣物業要有好成績，入市時機很重要。比方說，如你就算在1993年相對低位買住宅樓，當時中原樓價指數約60點左右，經過20年後，有關指數也只升了約一倍左右，複式年增長約3%至4%，就算計入租金收入，總回報每年也只是約7%，若扣除了通脹，其實並不突出，如你是1997年高位時入市，便要10多年才返家鄉，如買錯了地區和跑輸大市的單位，回報會更差。」

「現時樓市在相對高位，如買錯樓摸了頂，長期計算便難以有好回報。我的投資原則是，若投資要冒相當風險，則若未能預期每年提供已扣除通脹每年10%的實質回報，便不值得入市買樓投資。反而如能耐心等候樓市調整後才入市，回報率可以大大提高。」

林本利認為，相比下近期香港股票的市盈率徘徊在10倍至11倍多的水平，恒指歷史平均市盈率約14.5倍，則若能持有股票3至4年，連同股息收入和股價升至約14.5倍的水平，那買穩健股票而能夠提供每年逾10%的租金回報，並不太過困難。

雖然林本利認為現時非買樓好時機，但卻不覺得樓價會如1981年或1997年時的「大插」，主要是現時約六成業主已供滿樓，銀行也做好借貸壓力測試，而一般人的供樓負擔水平也不太高。「不過，過往經驗是當港人每月平均收入只能買三呎樓，樓市便只出現調整，現時樓價水平便已接近此一水平。」

林也特別指出，樓市調整未必單以樓價或樓價指數的幅度計算，比方在2010年底政府首次推出打壓樓市辣招時，他便曾預測樓價可能會調整兩成，之後數月樓價確一度見頂，如海怡細單位由約500萬元，一度跌至2012年中約430萬元便有交易，如再計入兩年通脹率，便等同樓價已調整了約兩成。

「同樣道理，現在中原樓價指數似再破上次約123點的頂位，但如計入一年多至兩年通脹因素，那中原樓價可能要升穿130水平，才可視為真正破頂！」

對於近期樓市再升溫，林本利認為又是政府的「蠢政策」做壞事﹕「放寬雙倍印花稅（DSD）換樓退稅期限，變相鼓勵換樓客先買新單位，然後慢慢放售原來單位，令到市場二手供應盤源減少，刺激樓價上升，只有利發展商賣樓花。那些買了樓花換樓的，若到新盤快入時才放售原來單位，如果樓價保持上升自然好，一但樓市逆轉，換樓客便可能賣不出原來物業，變成兩頭蝕。」

撰文：陸振球（明報地產版主管）

今日地產新聞摘要 20140806

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=32131

2014年8月6日

【東方日報】指，公屋申請破25萬宗，創新高。公屋申請再創新高，突破二十五萬宗大關。截至今年六月底，公屋輪候冊的申請個案升至二十五萬五千八百宗，較今年三月時的廿四萬八千多宗，再上升百分之三。其中非長者單身人士的申請，由三月底十二萬六千二百宗，增至六月底的十三萬零四百宗，當中多達六萬九千七百人為卅歲以下的年輕單身一族。

【信報】謂，大埔7地改劃住宅，逾6300份反對。城規會近月修訂《大埔分區計劃大綱圖》，建議把區內7幅用地改為住宅用途，惟受到關注團體和地區人士的大力反對。城規會在4至6月兩個月展示期內，合共收到逾6300份反對意見，其中頌雅路以西一幅用地擬作住宅發展，與新地（00016）持有的一幅地皮重疊，新地就有關改劃建議提出反對，要求保留作私人發展。

【太陽報】報道，觀塘重建撤入場費。上個禮拜流標嘅市區重建局觀塘市中心重建計劃第二及三發展區，市建局尋日已經極速重推。為咗減低再次流標風險以力保供應，劉Sir打探到今次部分細節作出讓步，畀多啲彈性予發展商，最大修訂係取消咗原定嘅80億元入場費，估計有機會降低底價，仲破例容許未被獲邀財團，加入獲邀發展商組成嘅財團，項目將喺今個月二十六日截標。

【成報】稱，7月公屋買賣按月升近3成。今年7月二手公屋買賣合約登記錄得62宗，總值1.15億元，較6月的48宗及9,071.2萬元，分別上升29.2%及26.5%。7月份金額為歷史次高，僅低於今年5月的1.19億元高位。中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，樓市向好，用家的置業信心增強，刺激二手公屋交投活躍。

【明報】指，拒第三方仲裁，城規准樓面擴逾倍。林嘉芬今年5月底向城規會申請，由她和丈夫聯名擁有的錦田地皮，可建樓面由原來3間村屋的3480平方呎，大增至興建4間村屋7840方呎。這申請7月25日於城規會鄉郊小組審理，記者當日在場透過電視觀看部分過程，有委員質疑，申請人為地政總署官員，審批宜避嫌，交由第三方仲裁。

【星島日報】指，東涌酒店地招標估逾15億。政府為加快土地供應，近月推出多幅土地同時招標，地政總署昨日公布，位於大嶼山東涌酒店地皮，定於下月初開始招標，綜合市場估計，項目介於十五億至十八億元水平，料吸引有發展酒店業務之財團競投，另有地產商指出，由於同區有多項酒店發展項目，令到酒店地皮吸引力減少。

【蘋果日報】說，公屋也擁空中花園。位處半山地段居高臨下，大廈內更設有空中花園，最重要的是月租不用2,000元！位於葵青區新晉公屋葵聯邨入伙短短3年，半山地段及景觀真的「無得輸」，近日被網友指「住公屋好過私樓」。

【新報】稱，購買力現疲態，住宅交投「回氣」。今年一手表現向好，至第三季繼續成巿場焦點，大細盤群起出籠，並密密加推，爭取時間搶吸購買力，連月來多個新盤銷售均取得不俗表現，帶動整體樓巿氣氛回暖，有助刺激二手交投，樓價短期亦見止跌回升。港鐵及南豐商討中，估計此盤市值逾100億元。

今日地產新聞摘要 20140805a

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月5日

【明報】指，7月物業買賣註冊9400宗，DSD後新高。近月細價樓成交反彈，加上多個發展商齊推新盤，令上月全月整體物業買賣註冊數字（包括一手私樓、二手住宅、工商舖、純車位及其他物業）按月急升27%至9400宗，有關數字除連升5個月外，更創下去年2月份（9643宗）至今，即雙倍印花稅（DSD）推出後的17個月新高。

【信報】謂，代理人數連升3個月。多個發展商近月積極推售新盤，刺激樓市成交增加，也帶動代理持牌人數從低位回升。地產代理監管局數據顯示，截至7月31日止，地產代理持牌人數共3.555萬人，按月增加0.2%，屬連升三個月，業界相信，若一手推盤步伐在下半年持續，相信代理人數仍可平穩向上。

【新報】稱，現樓按揭15月最高。早前巿場資金流向中小型單位，令7月份現樓按揭註冊量，錄得15個月新高。據經絡按揭轉介研究部最新資料顯示，7月份現樓按揭註冊量錄得7,014宗，較6月份的6,060宗增加逾一成半，並創去年4月後的15個月新高，不過期內樓花按揭銳減59.8%至263宗。

【文匯報】指，韋堅信料楊屋道地值46億。本周五將有兩幅政府土地截標，分別位於荃灣楊屋道及馬鞍山恒光街。韋堅信測量師行估值及諮詢服務部董事林晉超認為，該兩幅土地均可在合理競投情況下售出，為庫房帶來約51.1億的賣地收入。

【星島日報】指，參觀平穩 遠晴累收近60票。新盤接連加推應市，其中筲箕灣現樓新盤遠晴，日前加推三十伙，綜合市場消息指，項目昨收約二十五票，累收增至約六十票，錄超額認購。項目昨天現樓示範屋仍錄不俗參觀人流。

【太陽報】報道，PAVILIAHILL趕下月出閘。港島豪宅需求一向好大，年底前就有幾個項目計劃推出搶吸購買力。好似新世界（00017）嘅天后廟道18號A新盤THEPAVILIAHILL，劉Sir就八到項目啱啱獲批預售，發展商依家正全速籌備樓書同示範單位、售樓處，市場估計最快九至十月可以攞出嚟賣。

【蘋果日報】說，中海外赤柱豪宅賣平四成。中國海外（688）旗下超級豪宅赤柱灘道6號，突然售出4幢超級洋房，幢幢近億元。一手住宅網頁顯示，該豪宅昨日突上載4幢洋房易手，全部買家是發展商關連人士，每幢洋房實用面積大約3,182至3,186方呎，實用呎價僅3.12萬元，市場指造價足足低於市價40%至50%。

【成報】稱，羅素街8號頂層戶意向月租120萬。銅鑼灣羅素街貴為消費核心地段，本地和旅客人流有增無減，令地段內的商舖廣受國際性零售奢侈品牌歡迎，其中羅素街8號於今年初開售以來獲投資者熱烈追捧。新近有投資者看準地利優勢及獨特性，決意把購入之頂層相連及天台作全球獨家招租，以吸引高端零售品牌及尊貴私人會所進駐，意向月租約120萬元。

【東方日報】指，得寶無契盤平13%拍出。價物業繼續成為市場搶奪目標；昨推出拍賣的法院令牛頭角得寶花園A座中層A2室無契單位，以開價261萬元易手，低市價約13%。同時，不少細價樓更在拍賣前已獲承接，如原定昨拍賣的大嶼山梅窩銀景中心低層戶，拍賣前以140萬元售出。

今日地產新聞摘要 20140805

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=32091

2014年8月4日

【文匯報】指，南丫南發展難？香港住屋問題日益惡化，私樓樓價早已脫離一般市民的承擔能力；公屋輪候人數又屢見新高，至最近已達24萬人。為了解決問題，政府一直積極覓地建公營房屋，位於南丫島索罟灣的前南丫石礦場就是其中一幅。當局計劃在該地興建1,200個私人住宅單位及700個居屋單位，容納約5,000人；並在區內發展旅遊，打造成一個小型社區。

【信報】謂，千伙新盤斷纜，一手成交滑落，8月或跌破千宗，周末交投減50%。自從受到政府微調雙倍印花稅（DSD）辣招刺激，多個千伙大盤乘好消息開賣，帶動過去2個月新盤銷情，進佔去年4月一手新例後銷量榜頭2位；踏入8月，多個大盤部署推出，但業界認為按項目進度，本月未必有千伙新盤接力登場，新盤銷量料將從高位急速滑落，甚至有機會跌破千宗。

【蘋果日報】說，黃埔新邨僭建王，500呎變1,600呎，近百平台戶釘契，屋宇署告六業主。紅磡黃埔新邨平台僭建嚴重，幾乎家家戶戶的平台都有招牌「僭建屋」，據悉，屋宇署近日已向多名業主發出傳票，控告他們違反《建築物條例》，近百個平台戶齊齊被「釘契」，本月要上庭判罰，事件或成為全港最大規模屋苑清拆僭建個案。

【新報】稱，松嶺綠化地申建私樓遭拒。新地(0016)持有的大埔松嶺綠化地，早前申請建私樓遭否決，城規會傾向接納規劃署建議的公屋計劃，將與毗鄰前大埔私家醫院地一併發展，有關農地面臨被收地。

【星島日報】指，「牙籤」新居屋管理費每呎逾兩元。大澳居屋天利苑天價管理費每呎超過四元，嚇怕不少準買家。管理房署屋多年的業界指，年底預售的三個新居屋「牙籤盤」將出現「單幢樓效應」，管理費將超過每呎兩元，相較一般居屋，業主每年多付三千至六千元管理費。

【明報】指，福利標售3商住物業，市值料逾10億。福利集團繼早前成功沽中環及灣仔商廈後，是次轉攻出售全幢物業；新近以招標形式推出3項物業，包括港島南區南灣道豪宅、中環褔禮大廈及土瓜灣福至大廈，截標日期介乎本月25日至下月25日。

【太陽報】報道，荃灣商住地投其所好。今個星期五會有兩幅地皮截標，分別係荃灣楊屋道商業及住宅綜合發展地皮，同埋馬鞍山恒光街限量地。其中楊屋道地皮總樓面超過100萬方呎，劉Sir知道，地皮上蓋商業部分可以做寫字樓或者酒店，有測量師老友覺得項目「玩法多」，所以競投氣氛唔會受到市區重建局觀塘市中心項目流標影響，呢兩幅地皮估值加埋大約65億元。

【成報】稱，首7個月摸貨註冊僅8宗創新低。隨瞂政府DSD的實施，以物業作短線投資之投資者已大幅減少，而反映短線投資者買賣情況的摸貨註冊宗數，已跌至極低水平。據土地註冊處最新資料顯示，本年首7個月摸貨註冊錄得不足10宗（即8宗註冊個案），相比去年首7月的14宗按年下跌43%，創96年有紀錄以來同期新低。

仲達：市建項目首流標

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHUNGTAT

仲達

2014年8月4日

觀塘，作為本港最早的衛星城市，歷史悠久，自上世紀50年代初政府已銳意開發。時至今日，已有太多日久失修的建築物，所以，土地發展公司(市建局前身)早在1998年已提出觀塘市中心重建計劃------由初步計劃、籌備、收樓……歷經多年，近日該計劃之第二、三區住宅項目終於推出市場招標，出乎意料之外，結果竟是流標，成為市建局史上首個流標項目！

這次流標，詳情繁複，筆者謹借經濟日報之相關報導以作參考：

項目位置圖

項目流標詳情

經濟日報列舉之4大流標原因

資料來源：經濟日報

據聞四間財團入標價格遠較市建局要求之80億入場費低，部份呎價更低至每平方呎二三千元，與近年的元朗屯門地皮呎價相若，市建局當然不忿氣，寧願流標收場。

市建局歷來最龐大重建項目，不願輕易低價批出，情有可原；只是，發展商都是商人，商人從來不會因意氣之爭而放棄利益，今次雖然只有四間財團入標，也不能視為全無競爭。硬要把流標歸咎於一眾財團疑似圍標博執死雞，並不公道。

那麼，為何市建局與一眾財團對同一項目的看法迥異，導致流標？

經濟日報列舉之4大流標原因中，第一點入場門檻高雖是其一原因，惟以本港大型發展商之實力，並不是難關，只是財團認為每平方呎呎價應遠低於此門檻，並非無力融資，故非主因；第二點工程複雜：不要說入標的四個財團，連放棄入標的六個財團在內，所有發展商對各類型物業項目都經驗豐富，難以成立；第四點合資限制多：實際上太多財團合作反而是壞事，合資財團在眾多發展細節都要妥協、使工作效率降低，實為不智之舉，所以入標者寧願獨資入標，可見合資並非財團的喜好，再多限制也無關痛癢。

反而第三點不出售商場部份是流標一大主因，眾所周知，地產項目發展年期長，經歷的各種政經風險不少，對後市盲目樂觀是要付出極大代價的，像九十年代的信和及麗新就是例子，所以有商場作長線收租是一大補償，就算住宅利潤不高也有大型商場長期增加現金流，是現今大發展商的致勝之道；如今市建局保留商場業權，使整個項目吸引力大減。

第二個流標主因可能與觀塘市中心重建項目第一區，即現時的觀月．樺峯銷情欠佳有關。這個只有一幢住宅大廈、共299伙住宅的項目，自從去年11月開賣至今，竟未清貨，實屬不濟：要謹記，這段日子一手新盤銷情火熱，幾乎所有新盤的每批單位都超額認購，極速清貨，除非項目比同區二手樓有明顯溢價------觀月．樺峯的折實平均呎價由開賣至今多數約一萬二千多至一萬四千多元，不算便宜、卻也絕非高溢價，這個呎價也去貨甚慢，是一大警號，加上建築成本每年持續攀升，這次招標的第二、三區項目他日成本必定更高，呎價卻不能賣得更高的話，利潤甚微、風險不低，此項目頓成「雞肋」：可能這才是市建局與一眾財團對同一項目的看法迥異之真正原因。

一言蔽之：銷情欠佳響警號，市建項目首流標。

今日地產新聞摘要 20140804

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月4日

【文匯報】指，南丫南發展難？香港住屋問題日益惡化，私樓樓價早已脫離一般市民的承擔能力；公屋輪候人數又屢見新高，至最近已達24萬人。為了解決問題，政府一直積極覓地建公營房屋，位於南丫島索罟灣的前南丫石礦場就是其中一幅。當局計劃在該地興建1,200個私人住宅單位及700個居屋單位，容納約5,000人；並在區內發展旅遊，打造成一個小型社區。

【信報】謂，千伙新盤斷纜，一手成交滑落，8月或跌破千宗，周末交投減50%。自從受到政府微調雙倍印花稅（DSD）辣招刺激，多個千伙大盤乘好消息開賣，帶動過去2個月新盤銷情，進佔去年4月一手新例後銷量榜頭2位；踏入8月，多個大盤部署推出，但業界認為按項目進度，本月未必有千伙新盤接力登場，新盤銷量料將從高位急速滑落，甚至有機會跌破千宗。

【蘋果日報】說，黃埔新邨僭建王，500呎變1,600呎，近百平台戶釘契，屋宇署告六業主。紅磡黃埔新邨平台僭建嚴重，幾乎家家戶戶的平台都有招牌「僭建屋」，據悉，屋宇署近日已向多名業主發出傳票，控告他們違反《建築物條例》，近百個平台戶齊齊被「釘契」，本月要上庭判罰，事件或成為全港最大規模屋苑清拆僭建個案。

【新報】稱，松嶺綠化地申建私樓遭拒。新地(0016)持有的大埔松嶺綠化地，早前申請建私樓遭否決，城規會傾向接納規劃署建議的公屋計劃，將與毗鄰前大埔私家醫院地一併發展，有關農地面臨被收地。

【星島日報】指，「牙籤」新居屋管理費每呎逾兩元。大澳居屋天利苑天價管理費每呎超過四元，嚇怕不少準買家。管理房署屋多年的業界指，年底預售的三個新居屋「牙籤盤」將出現「單幢樓效應」，管理費將超過每呎兩元，相較一般居屋，業主每年多付三千至六千元管理費。

【明報】指，福利標售3商住物業，市值料逾10億。福利集團繼早前成功沽中環及灣仔商廈後，是次轉攻出售全幢物業；新近以招標形式推出3項物業，包括港島南區南灣道豪宅、中環褔禮大廈及土瓜灣福至大廈，截標日期介乎本月25日至下月25日。

【東方日報】指，大廈僭建鐵皮屋，五年未拆。「附近好多大廈都有僭建，出事只不過係遲早嘅問題！」歐先生居於深水埗多年，指區內僭建物俯拾皆是，近日再發現汝洲街有大廈平台僭建鐵皮屋，擔心風季來臨時或不勝風力，危及途人生命，「香港夏天成日打大風，如果真係有塊鐵皮吹咗落街，隨時收買人命！」

【太陽報】報道，荃灣商住地投其所好。今個星期五會有兩幅地皮截標，分別係荃灣楊屋道商業及住宅綜合發展地皮，同埋馬鞍山恒光街限量地。其中楊屋道地皮總樓面超過100萬方呎，劉Sir知道，地皮上蓋商業部分可以做寫字樓或者酒店，有測量師老友覺得項目「玩法多」，所以競投氣氛唔會受到市區重建局觀塘市中心項目流標影響，呢兩幅地皮估值加埋大約65億元。

【成報】稱，首7個月摸貨註冊僅8宗創新低。隨瞂政府DSD的實施，以物業作短線投資之投資者已大幅減少，而反映短線投資者買賣情況的摸貨註冊宗數，已跌至極低水平。據土地註冊處最新資料顯示，本年首7個月摸貨註冊錄得不足10宗（即8宗註冊個案），相比去年首7月的14宗按年下跌43%，創96年有紀錄以來同期新低。

汪敦敬： 未來1年樓價 料先升後穩

每週樓市評論

汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14269

三年前，我對樓市的評估是「價升量跌」，半年前我對樓價的評估是「先跌後升」，到了最近不少人再問我，由現在起的未來一年樓價走勢如何？我答案是：「先升後穩」，「穩」意思是後段出現打橫及微調。我是根據剛變化的數據作出這結論的。

以屯門區的二手住宅放盤量為例，6月200萬或以下的是45個，7月21日是25個！

而250萬或以下6月的放盤量是259個，7月21日是200個！

放盤量愈來愈少？但我們看看屯門區的二手住宅總放盤量，3月1日是1965，6月是1660個，7月1日是1610，放盤量到了那時已突然放緩急降了，到了7月21日是1652個！總樓盤量更在回升，是多年樓市辣招政策下的首次！顯然略為放鬆換樓部份包括按揭，令「物業鏈」重續，因為多了業主放盤！總樓盤量上升，而250萬的樓盤量仍然下跌，是代表了樓價應會上升一段時間！我認為樓價在未來半年仍會上升10%左右，在這段時間內，細單位升幅會多於三房，是細單位業主換樓的黃金時刻，在屯門及天水圍區，很多細單位業主只要賣出單位再補數十萬已經可以換到三房了，放盤量將會更多！從而累積更多的二手供應！於是供求定律就可以發揮到簡單的效應，我認為明年年頭左右，樓價將出現橫行，因為到時應該開始儲到足夠阻礙價格上升的樓盤量了！當然以上只是剛出現的數據，數據持續才能成到趨勢！我以上的判斷才會兌現！

如此，短期內的樓價仍然會升！本文的結論只是在宏觀上放盤量有機會增加，從而看到穩定的時刻！

很多人誤以為供應一定要靠一手樓花，其實香港已經是一個成熟的城市，140萬個可售單位，如果擁有放盤誘因能夠產生的話，單是二手放盤量已能提供到足夠供應給樓市辣招抑壓下的置業需求。

最後，我想提醒各位在明年樓市未開始打橫調整前，相信300萬以下的私樓已經絕跡了。

今日地產新聞摘要 20140801

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2014年8月1日

【星島日報】指，誠哥：房策續主導本港樓市。長和系主席李嘉誠對樓市的看法一向甚為準繩，往往成為投資者入市明燈。他在業績報告中便指出，近月市場氣氛及物業成交雖見改善，惟建築成本將持續上升，而房屋政策將繼續主導整體樓市發展方向。李嘉誠以往多次認為，現在建築費比地價更貴，不止建築費貴，還有時間成本，建築行業又不夠人手。他相信建築費會不斷上升，比通貨膨脹更快得多。

【信報】謂，地監局披露代理墊支谷超額，學者：投訴屬冰山一角。一手盤過去半年主導樓市，發展商積極散貨，推售的大型新盤收票都錄得大幅超額，背後原來不乏「水分票」，地產代理「代客墊支」的情況亦趨嚴重。地產代理監管局昨天公布上半年工作報告，首次披露涉及「代客墊支」的投訴共有5宗，另透過巡查發現1宗同類違規個案。

【蘋果日報】說，教唆嵐山買家，代理被查。一名中原地產代理教唆大埔嵐山買家偽造文件向銀行申請按揭，地監局已收到該名市民的投訴，會立案調查。對此事件，地監局主席陳韻雲表示，這是刑事罪行，屬行騙、不誠實的行為，如有足夠證據，將會對該名代理作紀律處分。

【東方日報】指，東涌擬改劃，騰地建居屋。大澳居屋天利苑錄得破紀錄的超額認購，反映市民置業需求殷切。房屋署擬將東涌一幅原擬興建特殊學校的地皮，改建一至兩幢居屋，料可提供約八百個單位，由於位處東涌，該批新居屋的定價有望更實惠。

【文匯報】指，物管參與樓宇設計好處多。隨本港居住環境不斷提升，近年落成的新大廈無論在外觀及設施方面均各具特色，除滿足基本居住需要外，亦注重居民生活質素。由於大廈建築項目日趨複雜，涉及的範疇廣闊及考慮到日後管理上的需要，部分發展商於新發展項目設計階段都會引入物業管理部門參與提供意見，在一定程度上配合日後管理上的實際需要，有助減少入伙後的管理維修問題。

【明報】指，屋社福中心加租四成，房署：商業舖位按市價計。非牟利團體風濕病基金會3年前選址石硤尾南山一間屋地舖設中心，為風濕病患者提供支援服務，今年8月底約滿。該會早前與房委會續約時，遭房委按市值大幅加租近四成至月租1.8萬元。

【新報】稱，地產代理除牌增9倍，創新高。地監局昨公布上半年共撤銷30名地產代理或營業員持牌人牌照，較去年同期的3宗激增9倍，亦創歷史高位。地監局上半年30宗撤銷牌照個案中，大部份涉及有關代理過去曾有欺詐等不誠實行為相關刑事紀錄，以及尚在破產保護期當中，除兩宗涉及虛報學歷外，其餘個案並非干犯地產代理條例。

【太陽報】報道，天價豪宅雙雙流標。流標漩渦由發展地皮蔓延到天價豪宅新盤市場，新地（00016）山頂洋房新盤TWELVEPEAKS同埋新世界（00017）尖沙咀名鑄，原本分別招標推售2及5伙，尋日突然雙雙宣布流標收場。前者更已表明會喺下個星期捲土重來，但為咗令買家更清楚掌握到物業價錢，將會改用傳統推出價單方式發售。

【成報】稱，次輪246伙今截票，嵐山周六後或削優惠。長實（001）昨日夥同利嘉閣就旗下大埔嵐山第I期之銷售部署召開發布會，長實地產投資董事劉啟文表示，目前項目已售出436伙，佔首批發售的492伙單位8成左右，而本周六之第二輪發售後，有可能調整優惠或加價。