2015年10月29日 星期四

今日地產新聞摘要 20151029

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年10月29日

【東方日報】指,2500額,白居二今攪珠。新一輪擴展居屋第二市場至白表買家計劃(俗稱「白居二」)今日攪珠,決定四萬多名申請人爭奪二千五百個名額的先後次序。面對樓市下滑,公屋團體和地產代理均預期申請人會「睇定先入市」,亦預料新一批白居二不會如首批計劃推出時一樣,刺激起二手居屋樓價。


【信報】謂,二手買賣1629宗慘過沙士。近月二手頻現減價蝕讓,成交更陷入死寂,有代理統計,本月首26天,二手住宅僅錄得1629宗買賣登記,較9月同期2569宗,按月急跌36.5%,全月二手登記料跌至約2000宗,較2003年沙士期間更為慘淡,亦為1996年有紀錄以來最差。


【蘋果日報】說,潛在住宅供應料創新高。運輸及房屋局將於明日公佈本港最新一手的私人住宅數據,分析預期,由於第三季「入多過出」,估計潛在住宅供應單位將繼第二季的8.3萬伙後再創新高;預期今年落成的1.2萬個私人住宅單位中,截至今年9月底,售出率只有約65%。


【香港商報】稱,港住宅平均尺價1.1萬,貴絕全球。香港樓價貴絕全球,世邦魏理仕報告指,香港住宅樓價平均每平方尺1.1萬元,屬全球最貴,高第二位倫敦38%。該行預計,樓價上升空間不多,短期或現微調,跌幅1成以內。


【文匯報】指,恒地田灣再度申請強拍。香港仔田灣一帶近年有多個舊樓地盤被收購,其中恒地擁有至少3個地盤,分佈於田灣街及石排灣道一帶,近年逐漸步入「收成期」,收購已至尾聲。


【星島日報】指,零售淡風襲廣東道十二年首現吉鋪。自由行旅客大減,零售及鋪市大吹寒風,以往名店紛高價預租搶鋪的尖沙嘴廣東道,商戶「爭崩頭」局面不但不復再,近日更驚現「吉鋪」,該地段一個原由名牌眼鏡店租用的地鋪,近日因租約屆滿而撤出,業主雖主動減租(較舊租約低一成七),但仍未獲承接,更是廣東道於自由行實施後,十二年來首度出現「吉鋪」。


【明報】指,恒地財仔承做曉薈八成一按。發展商連日紛紛推出高成數一按付款辦法。雖然恒地(0012)旗下「財仔」早已為馬鞍山迎海‧駿岸等大型新盤買家,承造最高八成半一按。


【太陽報】報道,落成新盤去貨兩年最慢。轉角市下,一手新盤銷售步伐減慢。據中原地產數據,截至今年第三季,於本年落成的住宅單位有11,847伙,售出比率僅63.1%,按年同期跌近8個百分點,屬一三年一手新例實施後同期新低。


【成報】稱,海都車位170萬創新高。由於受到金管局收緊按揭政策的影響,使買家更鍾情於投資細價物業,而港島區細價樓盤一向供不應求,故有部分買家轉移購買銀碼相對較細的車位做投資,並且帶動車位價錢上升。


【晴報】稱,太古城2房則王租金跌穿2萬。各區租盤租金持續下跌,減租潮進一步蔓延至大型藍籌屋苑及近年入伙的新盤。其中太古城有2房則王單位,以18,000元租出,不但跌穿2萬的心理關口,更低市價逾10%,創下近一年新低。

2015年10月28日 星期三

當通縮出現、失業惡化、供應增加……


文章日期:2015年10月28日

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151028/pba01/001.txt

陸振球(明報投資及地產版主編)

一位讀者於年前以《十年房產變磚頭》為題撰文,指出香港樓市已危機重重,呼籲大家要有心理準備,香港樓市可能會出現漫長而大幅度的調整。這位讀者近日再透過電郵傳來新的文章,指香港樓市正邁向實質通縮,失業惡化及供應增加的困局,要加倍小心。其文章有值得參考之處,不妨讀:

本人今年初為文說希退(grexit)在歐州央行量寬下已失去談判籌碼,是不可能的任務。事情的發展亦如所料,各讀者應明白所謂經濟問題,說到底仍是政治角力。

執筆時美國加息仍屬五五波,未來路向,本人認為要有以下考慮,在短息幾乎零的情況下,聯儲局已失去最重要的政策工具(policy tool),這等於叫一個士兵去守城牆(維持金融穩定),但子彈已在上次有賊(金融風暴)的時候射了出去(將短息減至零, 負利率屬非常考慮),現時仍未上彈(利率正常化),面對遠處賊影沙塵滾滾(新興經濟危機),該士兵應盡快上彈(利率正常化),還是再坐一會,等賊仔殺埋身?耶倫是民主黨的忠實助選團,由於加息對實體經濟有約一年滯後效應,由現在至2016年大選年加息,既可扮獨立,又可避免在大選年有真正效應,無怪金融界封聯儲局主席為最佳女主角,不過牡丹雖好,仍需綠葉扶持,副主席扮鷹派,應亦可封為最佳男配角。

耶倫的如意算盤是把今次加息周期拉長,從以往的1至2年延長到3至4年,幅度方面,從以往的3至4厘減到2至3厘。很多分析員從負擔、收入等計算,認為可以承受加息幅度。

可惜這類分析只能列為靜態(static)分析,市場走勢要從動態(dynamic)角度分析。以上次金融危機為例,按揭證券只佔債券市場一小部份,結果不單影響整個債券市場,更影響股票市場,以至金融穩定及實體經濟。當調整出現,市場不同部份一環扣一環,互為影響,互相踐踏,最終的調整,會遠超於靜態分析所得到的結論。本文的目的就是要把動態分析中的主要組成部份逐一討論,讓讀者自行估計在這次加息周期中,樓市的調整會如何進行。

首先,通縮。本人自2013年初便已為文, 並一再強調,香港的危機並不在加息(名義利率的上升),而是在通縮(實質利率的上升)。美元正進入強勢周期,人民幣與美元掛鉤,日圓對美元貶值50%實係劍指人民幣,人民幣有極大貶值壓力,要留意的是,如果日本再激起大陸把火,人民幣隨時見7至8算,未來數年人民幣貶值的預期將揮之不去,讀者要有心理準備。

在聯繫匯率及大陸作為主要貿易夥伴下,香港唯一的後果便是通縮。自2013年初計,兩年多匆匆而過,香港正邁進通縮時代,實質利率其實已上升數厘。觀乎零售業自2014年起以值(value)計一直下跌,而以量(volume)計則一直上升,這是什麽意思?這代表了價格每年正以4%至5%在下跌,只不過媒體暫未有廣泛報道,所以大部份人仍未察覺。

講開零售,讀者應細心分析為何近來舖租平均以約30%下跌,這代表了毛利及薪酬開支亦正以相應幅度下跌,香港數以10萬計從事零售、飲食、物流而又正在供樓的家庭,你們為減薪約30%做好了準備沒有?以上估計並未計入員工或店鋪數目下降的可能性,屆時不只減薪,連工都可能冇埋。

人工是以值計,而工作則是以量計,值跌量升代表香港已進入加辛減薪的時代。當然,最低工資的年年上調,會造成通脹的小氣候,但歸根到底,企業是要有利潤才會僱用工人,通縮大氣候對通脹小氣候,誰勝誰負讀者請自行判斷。

香港上次發生通縮是在2000年前後,一方面通縮在實體經濟中擴散,另一方面名義利率則不斷上升,實質利率的快速上升使價格受到極大壓力,不斷下調、尋底。如每年5%通縮,今天借100萬,由於閣下的名義收入流(nominal income stream),例如租金、薪酬、花紅、銷售額等,按年萎縮,明天100萬變成等同105萬的負擔,之後每年再以複式倍乘,購入資產即係揾自已笨。即使有能力負擔,但沒有人會願意供死會,買入資產分分鐘輸首期,要擡錢贖契。以住宅租金為例,供應應多,失業上升,薪酬下跌,估計有機會按年以雙位數字下跌,在這情況下,火棒誰來接呢?

通縮除了是一個貨幣課題,亦是一個微觀經濟課題: 物聯網的發展可導致商品價格下跌,特別是與運輸有關的工種及資產如車位、的士牌等,這方面明年有空再談。

第二,就業。地產界常把「剛需」放在口邊,究竟剛需是什麽?有什麽根據?還是人云亦云呢?過去數年,在經濟極好景下,有十數萬人加入就業大軍,這亦等如有十數萬個家庭,每月收入增加萬元以上。這些增加的收入,會促使這些家庭改善生活,這就是支撐細單位購買力的所謂剛需了吧。

但問題是在經濟極好景下所增聘僱用勞工的質素是如何,大家應該心中有數,如不明白,請參考美國的新僱用人員質素(quality of newly hired labour)指標近期走勢,便明白所指為何,恕本人不便畫公仔畫出腸。各位讀者望望身邊,這些在過去數年新加入勞動大軍的人員,在經濟逆轉時,能否保住職位,便會明白所謂剛需是建立在堅實的地基上,還是移動的浮沙上?

隨著美元轉強,對香港的各類服務,包括貿易、旅遊、教育及金融等的需求將會減少,就業前景不妙,再加上供樓負擔增加,剛需的萎縮速度會遠快於閣下的想像,因此本人估計細價樓會是重災區,亦是大市調整的起點。

市場運行一般經過三個階段: 唔信,相信,迷信。用信心去解: 就是冇信心,因為要用所以逼住要買;少少信心,希望賺住又賺價;無限信心,住唔住都買定先。2013年初發文後,2013/14價格軟,2014/15價格硬,是典型築頂過程。特點是迷信: 股市升,因財富效應買樓,股市跌,因較保值買樓;供應少導致樓價升,但供應多則因剛需樓價會繼續升;人民幣升,因大陸購買力升所以睇好,人民幣跌,因大陸人要保值所以睇好。這便是所謂的「信心」!

講開人民幣,各位應留意,大陸買家在今年初已不停沽貨,新盤更少見蹤影,主觀解釋隨你講,但客觀事實是形勢已然逆轉,沽多過買,新盤受打擊最大,一環扣一環,二手只能捱打。

未來會進入相信階段: 跌完一輪,反彈,然後再跌,這過程會不斷重覆,不單將購買力消耗,更令人逐步相信市場只會跌,不會升。在升市中,今日高價,明日低價,使人相信樓價只會升不會跌;同樣道理,在跌市中,今日低價,明日高價,使人相信樓價只會跌不會升。這會是一個漫長及痛苦的過程,對於不少集數人之力供樓的家庭,會是考驗意志的時候。近日報道有所謂「鋤價」行為,在熊市中,這只能提供有限保障,偶有反彈時,更以為好醒,但待往後樓市真正見底時,自會明白這只是短暫的快樂。

在未來二至三年,利息上升,通縮惡化,失業上升,一手供應增多,二手供應在預期價格不再上升下,不單會增多,並會高於一手供應,事實上,近期租金下跌,二手供應是主要原因,在以上情況下,樓價會下跌約30%,趨向2010年QE起步的水平。相對澳門,由於港府已有打擊炒樓措施,香港樓價升幅較少,再加上估計內地股市在未來一至兩年表現會較佳,在沒有重大政經事件下,初階段跌幅應在50%範圍之內。至於整個周期跌幅及會否重拾升軌,抑或如本人早前所說已進入範式轉移,以後再談。

在總結時,筆者想引用早前兩位名嘴的細價樓爆煲論戰,一位是金融才俊,另一位則是生意人。表面似有矛盾,實則兩者風險胃納不同: 前者營生是用人哋嘅錢,睇錯市冇所謂,一個華麗轉身又在第二間公司番工;後者營生則是用自已嘅錢,筆者認識不少生意人睇錯市、識錯人,要?的士、做看更過埋下半世,後者比前者更謹慎及負責任,是本性使然。至於誰的參考價值高些?本人想問讀者,閣下買樓,是用人哋嘅錢還是自已嘅錢呢?

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

今日地產新聞摘要

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2015年10月28日

【東方日報】指,輪候公屋年復年,安居樂業夢難圓。港府將房屋問題列為施政重中之重,揚言寸土必爭,因此換來「盲搶地」之譏。然而時至今日,房屋問題不僅未有緩解,反而不斷惡化,一方面私樓價格高不可攀,一方面公屋輪候時間不斷延長,無殼蝸牛的安居夢愈來愈遙遠。


【文匯報】指,300萬元放盤屯門增46%。二手減價個案不斷下,一直是「上車」天堂的屯門區,300萬元上車盤亦漸增加,按月大增46%至最新112個。


【星島日報】指,發展商涉串謀11人買賣「丁權」建屋。村屋發展商於○八至一一年間,涉嫌串謀十一名原居民,在沙田大輋村申請丁屋建屋牌照,詐騙地政總署。原居民涉向發展商轉讓「丁權」,獲十九至二十五萬「賣丁費」,發展商則計畫在農地建丁屋圖利。


【明報】指,領展售五商場共套現逾17億。領展(0823)今年首度推出招標的5個商場昨日開標,其中最具規模的粉嶺嘉福商場,由資深投資者馬亞木以5.88億元投得,而去年連番投得6個商場的資深投資者林子峰,是次亦再度添食,以1.1億元投得柴灣峰華邨商場。


【太陽報】報道,加多近山誘客,推九成備用一按。再有發展商推出高成數按揭,九建旗下堅尼地城加多近山推出九成備用一按計劃,項目周六起將以先到先得方式推售37伙,包括昨原價加推23伙,平均呎價32,819元,折實平均呎價28,881元。


【成報】稱,德銀:確認樓價見頂回落。二手樓減價個案頻現,券商對樓市前景亦愈唱愈淡。德銀認為,若利率及家庭入息不變,供款入息比率要從目前的17年高位回到正常水平,未來4年樓價將跌32%,其間金管局將逐步放寬按揭成數。


【晴報】稱,單身輪公屋,學生佔新登記4成。樓價高上車難,年輕人不惜申請公屋,令公屋輪候人數創歷史新高達28.5萬宗。房屋署最新調查發現,去年四月至今年三月新登記的非長者一人新申請中,四成為學生,有房委會委員建議於閒置地建貨櫃屋,紓緩青年住屋需求。


【信報】謂,市建局拍賣北角舊樓業權。市區重建局近年除主動進行重建和需求主導計劃外,亦以中介角色,助舊樓業主以促進者計劃推出物業拍賣。繼2013年11月成功售出九龍城一項舊樓物業後,該局相隔近兩年再藉該方式推出新項目,涉及北角七姊妹道兩座相連舊樓逾七成業權,有關物業將在下月26日拍賣。


【蘋果日報】說,新界偏僻洋房頻損手。九龍塘全新豪宅罕見蝕讓,但其實近年城中多蝕讓豪宅,特別是新界區偏僻洋房。地產商賣樓賺盡後,買家高位接貨,二手市場極難甩手,租又租不起,最終多是難逃一蝕。


【香港商報】稱,港商業地產晉全球十大,中外資金齊追捧。本港房地產發展成熟,加上投資回報相對穩定,故向來備受內地及海外資金的追捧。據世邦魏理仕昨日發表報告顯示,今年上半年香港的商業房地產投資額就達到55億美元,晉身全球市場十大排名榜,同時為亞洲市場中第二大。

2015年10月27日 星期二

今日地產新聞摘要

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2015年10月27日

【東方日報】指,銀主盤兩月增逾十個。銀主盤近月數目有上升趨勢,有拍賣行表示,逾兩個月已新增超過10個銀主盤,較兩個月前升20%,目前市場已共有約70個銀主盤。沙田名家匯更連環新增兩個銀主盤,均來自同一業主,開價分別較購入價低約11%及7%。


【蘋果日報】說,屯門300萬內放盤增46%,達164個單位,私樓佔逾半。樓市淡風吹不停,二手頻現冧價盤,平盤陸續湧現市場,本港入場門檻最低的屯門樓,當區「三球」以下放盤按月急增46%,由9月份112個增加至目前164個,當中主要為已補價公屋居屋及單幢樓,反映這批持貨能力較弱業主面對樓市轉勢率先腳軟。


【香港商報】稱,港府擬遷3座辦公大樓,釋放市區土地。政府重申將分階段搬遷灣仔海旁3座政府大樓,以增加核心商業區甲級寫字樓供應。財政司司長曾俊華昨日表示,積極籌劃在多個地區興建政府辦公大樓,分階段重置灣仔海旁三座政府大樓,冀有關工程能得到立法會支持,配合本港經濟發展的需要。


【文匯報】指,仲行:商廈樓價有10%增長空間。中資保險公司在世界各地的投資備受關注。仲量聯行環球研究部董事DavidGreen-Morgan指,隨着中資保險公司對投資房地產的意慾日增,本港甲級寫字樓受到追捧,商廈租金趨升之下,明年商廈價格料有5%至10%的增長空間。


【星島日報】指,置業難,大學生輪公屋凶宅。房屋委員會最新數據顯示,輪候公屋的單身人士五年來不斷增加,當中未夠三十歲又有大專或以上學歷的青年,增速尤其快,願意接受「凶宅」編配加快上樓的人也多了,反映不少大學畢業生覺得買樓無望,希望入住公屋或以此作為購買居屋的捷徑。


【明報】指,傳馬亞木近10億奪領展兩商場。領展(0823)推出招標的5個商場最快今日開標,料全數售出。市傳資深投資者馬亞木連環投得2個商場,其中包括最大的粉嶺嘉福商場,作價5.8億元,以及藍田廣田商場,作價3.7億元;此外去年連番投得6個商場的資深投資者林子峰,傳聞亦投得柴灣峰華邨商場,面積9821方呎,估值8980萬元。


【太陽報】報道,貨尾7176伙,五季新高。大規模新盤開售潮就快殺到埋身,為盡快吸納客源,發展商拿拿臨加速推盤。恒地(00012)上周六開售反應理想嘅旺角利奧坊.曉岸,昨加推全新價單,涉及118伙,價單平均呎價19,215元,折實平均呎價17,294元,部分單位平均加價約2%,本周六發售。


【成報】稱,工商舖第3季買賣金額跌19%。2015年首三季工商舖樓宇買賣合約登記暫錄5,962宗及1,003.28億元,金額已超越2014全年的964.28億元,宗數則暫時落後742宗。因年內有多宗巨額內部轉讓登記,登記金額顯著上升。


【信報】謂,上季商場舖租續勝街舖。第一太平戴維斯資深董事兼研究及顧問諮詢服務部主管盛世民表示,第三季度商場舖表現持續優於街舖,租金錄得1.6%按季升幅,業主議價空間不多;同期一線街舖租則有7.9%按季跌幅。

2015年10月26日 星期一

細價樓跌即係香港樓市跌

https://yahoo.real-estate.hk/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TOKUHON&id=40930

梁隼

2015年10月20日

最近樓價指數有回落跡象,很多人立即大聲疾呼樓市轉向,繼而狠批細價樓升得快時也跌得急。有報紙講述相關消息的時候,就會和細單位相題而論,好像買入細單位就一定會跌死一樣。不過有些旺區的細單位,賣價比起新界的大單位還要貴,無錯筆者就是拿銅鑼灣的開放式單位來講,賣左間嘉湖山莊細複式單位都未必夠錢一炮過找數,這又是否反駁了細價樓不是細單位?

細單位即差餉物業估價處定義為A類單位,即實用面積430呎以下的,過往不是單位數目最多的,最多供應是實用面積430-700呎的B類單位,這個結構在未來會隨著發展商主力興建小型單位而改變,很明顯,隨著細單位供應增加,細單位的價錢一定會跑輸大市。

接著就是細價樓,過去一年因為400萬以下物業可以做九成按揭,於是此類單位就很渴市,而700萬以下物業可以做七成按揭,也吸收了部份本來想買大單位的購買力。但隨著金管局修例之後,只有首次置業和有固定收入的人才可以借到九成買400萬以下的物業,而700萬以下的物業只可做六成按揭,過去的吸引力沒有了,表現也自然遜色。

所以說細價樓下跌,就等如香港整體樓市下跌,因為細價樓嚴格來說涵蓋了700萬以下的A類單位,範圍都頗大。於是大部份業主一係紙上身家縮水,一係真實身家縮水,唔係幾多人會幸免於難。

放盤量的戲劇性變化

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14450

每週樓市評論
  汪敦敬

祥益地產總裁

08年金融海嘯後,最能準備預測及反映到樓市實況的數據不是指數,因為大多數的指數只能反映成交銀碼,未能夠準確反映消費者的流動,例如09年之後300萬以

下的私樓在各區逐漸走向絕跡,一些本來百多萬的單位升值以倍數計,這些趨勢是指數看不到的,我認為評估樓市必須參考二手樓放盤量,因為二手樓放盤量除了可以反映比一手樓花更影響大的供應之外,更加變相是業主賣樓的情緒商數,業主若普遍不想賣樓,在指數上看不到,在放盤量上就可以反映到出來了!


我們就來分享一下放盤量最近的戲劇性變化!


9月份甚至屯門區400萬或以下的二手放盤量大增,單單一個月大增了12%!最令人關注的就是租盤量的上升!租一向都是樓價的有力支持!租價在9月份共下跌了9.2%!但是這個情況是否長遠呢?我們看看10月!10月頭7天所見二手放盤量相對上月呈現了打橫的趨勢!當中也包括了租盤更停止了增加!這顯示到樓價趨勢尚未確定!


我們再從統計學去探討,我找了我們數據統計部在學術上去探討!如果我們假設放盤量增加樓價就增加了下跌壓力,而放盤量減少樓價就增加上升壓力的話,我們看見屯門區低於400 萬的二手放盤量(843個)是未超越12個月的移動平均線(907個)!就算超越了,樓價在一段時間內都只是打橫,就再超越有關平均線的上軌「壓力線」(1149個),400萬以下樓價才算是調頭向下,那即是說放盤量仍未脫離下跌軌跡!那即是說現在評估樓價大跌言之過早!消費者要留心數據然後自己去判斷,不要看一兩個數據或者新聞消息便妄下判斷,這樣其實是很大的風險的!


的確,市場有不少破頂價出現,但當中亦有新高價及次高價成交,樓市結構性並沒有大改變!


樓價調節和「爆煲」是兩回事,也和拾級而下不同。


樓價升跌決定於買家及業主的實力博奕。

今日地產新聞摘要 20151026

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年10月26日

【東方日報】指,上車盤價崩,新界最傷。發展商狂推細價新盤,更以高成數按揭搶客,令二手市死寂,業主不惜劈價求出貨。過去僅約一個月,不少二手樓入場費叫價大幅下滑,新界屋苑情況最明顯。


【文匯報】指,新盤滯銷,樓市調整訊號。樓價高企,發展商扭盡六壬去貨,最初就以可觀優惠及價錢貼市吸客,近期則以價碼較低的「的骰戶」招徠,並提供高成數按揭助買家上車。發展商經營為求貨如輪轉,往往隨行就市,近期連置業能力較低的市場客群都務求吸納。


【成報】稱,陳茂波不認同市區「盲搶地」。香港地少人多,為應付短期迫切的房屋需求,發展局局長陳茂波在網址撰文再提及土地發展,指出香港人口密度之高,遠遠拋離世界各個經濟發達的城市包括新加坡、韓國等,又稱政府已採取多管齊下的土地供應策略,但如果簡單地發展市區閒置土地,不考慮周邊環境和實際情況,質疑是「盲搶地」。


【星島日報】指,兩日沽約206伙 新盤成交穩。一手新盤續吸市場購買力,綜合市場消息顯示,過去周末兩日新盤市場共有最少十一個項目,錄得約二百零六宗成交,較上周末再攀升四成七,其中於周六首輪開售的旺角利奧坊.曉岸為售出單位數量之冠;另外,紅磡環海.東岸等亦連環錄成交。


【明報】指,核心區地舖回報低,投資者轉戰其他物業。由2013年開始,本港核心零售區主要街道的地舖租金大幅飈升,帶動核心區連錄「舖王」成交,惟過去一年來,核心區天價舖王買賣已漸見減少;有投資者坦言,買舖與否主要視乎租金回報,如果只有極低回報、亦即意味舖位價格過高,故去年起寧願把資金,投放在其他物業。


【太陽報】報道,青衣地首應市估近29億。政府上季賣地計劃最後一幅地皮將會喺今個禮拜五截標,呢幅青衣細山路住宅地,係政府歷年賣地以來首幅推出嘅青衣私人住宅地皮。測量師老友就覺得地皮最大風險係毗鄰廣達6.1公頃嘅斜坡,會增加發展商嘅不確定成本,市場估值最高約莫28.45億元。


【信報】謂,梁錦松倡部分郊野地起樓。前財政司司長梁錦松出席民建聯圓桌會議時表示,租金太貴引致本港行業單一,提出增加香港可用土地,包括可考慮改變郊野公園用地,例如把現時約40%的郊野公園比例降至35%。


【蘋果日報】說,永光地產料舖租再跌兩成。零售業不景氣,舖位市道低迷,由資深舖位投資者譚逢敬持有的永光地產,今年斥逾10億元掃物業,惟獨未有購入任何地舖,旗下地舖亦要做短租,並料未來半年租金仍會跌兩成。


【香港商報】稱,人行放水利好港樓市股市。人民銀行上周五「雙降」再度「放水」,令市場憧憬將為股市及內地經濟帶來提振作用,刺激新盤銷情熱賣。


【晴報】稱,沙田第一城2房,375萬易手創今年新低。二手市場大吹淡風,不少放盤開始大幅調低叫價,其中屬於藍籌屋苑的沙田第一城的2房單位,日前有業主以371.8萬易手,造價不但創今年新低,更重回去年年底水平。

怎去分配手上資金產出被動收入?#971

[諗sir]

http://homebloggerhk.com/39510/

諗SIR,

本人48歲已婚,一位工程師。太太為家庭主婦,沒仔女。受惠於大型基建發展,工作前景還算過得去。人工為$68000/月,計埋BONUS $78900。

有一大埔物業,96年買180萬,現時值420萬,按揭尚欠70萬。

剛行了年授的一拆二按爆八成,利息為H+1.94%,做23年,月供$15500,套出280萬。

有現金40萬、股票100萬。希望可產出現月入之70%作退休每月收入,即$47950

借貸力係$68500*50%*2.59/10000 = 8.87MIL,已借比率為3.42/8.87 = 38.5%

怎作資產配置? 想將套出之280萬的80萬做收息101堂教的DOUBLE保險,5年後變160萬。另80萬放MORTGAGE LINK備用,80萬入手直債、最後40萬放債基收15%息即年60,000

仲爭好遠,究竟如何達到有$47950之目標?

ANSWER:

筆者曾與讀者會面,人到中年已錯一次實不能承受一錯再錯,所以對於計劃十分認真,值得稱許。早年錯誤為頻繁出入股票,到48歲只輸淨100萬係手,計及沒養仔女既讀者手上只一樓及140萬資金在手,算是不合格。

炒股係主動將自己既錢倒出街、唔買樓係任由政府將自己手上的現金內含值攤薄。各位不要以為唔做便唔錯,其實有心人正利用呢一點,做工夫令你銀包內既錢流入佢荷包入面。叫人買樓一事唔係事後孔明,先講2009年,只要搜尋網上便知有師兄叫人放心買樓,因已睇死香港樓價在低息時代價必升,及後發現一語成讖,樓價由金融海嘯至今已升7年。在上星期5與<經濟一週>的合作視像節目已有提及,影響樓價的因素有兩個,一是長線的,紙幣必須經歷幣值被削潮、直至超級通賬蒞臨令強國倒台、新主重新維持秩序為止。地球霸主由荷蘭換至西班牙、西班牙輸海戰被英國取代、英國再因支持兩次大戰令儲備流向美國、直至而家。這個演變用幾十年做一個轉接、亦因此樓價升軌可持續十幾年。

當然升軌之中有中小期調整,香港亦因政府政策令樓價每隔幾年有適度微調。政府加添幾封印花稅項、成功令樓市成交萎縮至2010年有招前的30%、現每月只4000-6000宗。這引發出2012年後「高位」買樓接貨的人只屬少數,如果「橙市場」既參與者當中95%都係兩蚊一個買、而只5%係10蚊一個買、那要將現價由10蚊跌番至兩蚊只屬少數。更何況橙一賣後要再買番好困難,令放盤量始終在低水平。今日參考了汪益地產汪敦敬總裁的文章,據他公司數據屯門數市的放盤量只在9月升了一個月,到10月持續橫行,揭示了二手市場的供應仍維持在低水平、未有賣樓潮出現。估計樓市稍作微調後仍會在高位徘徊。

參考汪總之數據,因為其地產公司獨佔屯門區市佔率達7成,可準確地掌握一區之成交及放盤情況,從而較能摸索業主的心理。要知二手樓可以賣可以封盤。相比一手樓、二手供應量很難捉摸,香港其他龍頭大行、亦只能在一區內取得約13-15%的佔有率。

講返讀者,轉折點在好好運用一拆二按爆後套出之280萬。儲蓄不多,人已到48,其實手上可用既牌已見少。拆局為先好作收息、再伺機買樓入市收租。現時買不得之原因,是借貸力已用一半,加上實力不算強,無謂逆政府意買樓投資。至於點解長遠而言都係要買樓呢? 因為租金收入有與通賬同升跌之功能,這是其他收息品沒有的。

可改善是讀者在280萬之分佈。原先想法:

做DOUBLE保險: 80萬

直債: 80萬

MORTGAGE LINK備用: 80萬(收同按揭支出一樣息口之活期利率)

債基: 40萬

筆者建議是:

做DOUBLE保險: 30萬

債基: 100萬

MORTGAGE LINK: 150萬

原因:

1. 直債雖保本但要放年萬、另要10萬美金才可入場、不合讀者

2. DOUBLE保險其賓都有至少5年年期、惟入場只需10萬。不妨將90萬BUDGET拆開三注、5年內每隔1.66年買一份30萬的。那即又可享高息、另每隔1.66年就有一份到期有錢返之效。將組合之回報提升之餘又不失資金流動性。

3. 債基是無年期又每月派息、反而最合讀者。若因48歲近高年、可買波幅較低而派息在8-10%/年的

4. 保險可視之為由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案,回報高近一年20%、至於債基回報由8-15%可調較。每年讀者已收18萬加12萬即一年近30萬了。

2015年10月16日 星期五

博主休假,博客暫停更新一周

今日地產新聞摘要 20151016

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年10月16日

【星島日報】指,樓價料不會大跌四叔:自住應該買。恒基地產(012)主席李兆基在北京與傳媒茶敍時表示,香港樓價不會大跌,最多「跌少少、微跌」,未來一年料跌數個巴仙,最多跌百分之五。


【明報】指,新地耀沙路批建67幢屋及7幢中密度住宅。雖然近期豪宅市道放緩,但部分發展商仍積極發展豪宅項目,屋宇署資料顯示,新地(0016)馬鞍山白石耀沙路地皮,便獲批建67幢2至3層高洋房,另有7幢10至12層高中密度住宅,涉及總樓面約43.08萬方呎。


【信報】謂,僅14%人擬一年內置業。渣打在7個城市向7000名新晉富裕族進行調查,結果顯示買樓置業是本港受訪者未來10年的首要財富目標,儘管有計劃於未來一年內置業者僅得14%,惟計劃未來2至5年內置業者高達46%。


【蘋果日報】說,私宅動工續升,5個月新高。住宅供應持續增加,據屋宇署最新資料顯示,私人住宅動工量一口氣連升3個月,上月共有6個私人住宅項目動工,合共2,437伙,較7月份的1,113伙增加近1.2倍,創5個月新高。


【香港商報】稱,香港商廈蟬連全球租金最貴。本港甲廈租金水平繼續貴絕全球,萊坊昨發表的2016年《全球城市報告》顯示,今年第二季,本港甲廈尺租就錄得255.5美元,較次席紐約的99.5美元高出逾六成外,亦大幅拋離亞洲四小龍之一的新加坡,屬連續三年登上租金最貴榜首。


【東方日報】指,補地價收益減逾33%。地政總署公布,第三季補地價收益錄逾74.69億元。補價收益按季減少約33.1%,今年首三季累積補地價收益已逾257.19億元,較去年同期大幅高出近1.9倍。


【文匯報】指,屋宇署8月批15圖則,康城7期規模最大。屋宇署8月批出15份建築圖則,當中有不少屬近年批出的政府官地或大型鐵路項目。其中最大規模莫過於由會德豐與港鐵合作發展的將軍澳日出康城7期,批准在6層平台上(包括商場)興建2幢59層高大廈,住宅樓面約75.63萬方呎,料提供約1,250伙;非住用樓面則約59.25萬方呎,包括約48萬方呎商場。


【太陽報】報道,富榮狠劈,年內最平居屋。二手樓市近排雖然有唔少業主肯減價,但始終願意狠劈比例唔算多,所以交投氣氛仲係相當靜,好似十大屋苑十月上半月只係得約莫30宗買賣,按月減逾43%,其中荔枝角美孚新邨仲未破蛋。


【成報】稱,維港峰累沽103伙。由英皇國際發展的維港峰已屆現樓,昨日開放37樓全層交樓標準單位及會所予傳媒參觀。項目位於干諾道西180號,提供125伙,實用面積介乎524至3,518平方呎。

48歲父母還有未完成的責任#966

 

http://homebloggerhk.com/39193/

諗Sir, 您好。

拜讀您的著作和網頁文章已一段時間, 深感獲益良多, 並慨嘆自已以前錯失了很多良機去為自己的財富增值。

我的實况是: 現在的工作,工時又長又不穩定,而我先生將近退休,但又未完成我們應有的責任,有點兒擔心。希望諗Sir為我的個案給予一點財務意見, 使我們在不久之將來, 能有一個安逸的退休生活。

家庭及入息狀况: 本人48歲, 月入四萬。先生58歳, 月入八萬。有兩個兒子, 他們仍在求學階段, 約四至六年才完成學業。

物業及財政狀况: 現居新界東,居所估值650萬, 車位70萬, 還有一所村屋值350萬, 目前出租,租金约一萬元。所有資産巳供完, 设有任何負債。兩所房屋,都是聯名的。其它資產共有500萬(主要包括股票,月供保險和基金。現金不多,约100萬, 資産不可即時轉變為現金)。當兩年後, 我先生退休時,會獲得500萬退休金。到時, 我也可能被迫選擇退休或轉工, 因為公司前景不樂觀。但我們會努力尋找新工作,去維持日常開支,直到兩個兒子完成學業及供完保險和基金,約要做多4至5年。至於䦕支方面, 因為有年長親人是長期病患者,所以要分擔部分醫療開支,同時要供書教學,供保險和基金,交税等等,所以每月只可儲约4萬加收租1萬, 兩年後可增加資產120萬。

現有問題如下:

1. 如果樓價在未來幾年有下調2至3成機會,想用退休金買入兩個而毎個约值500萬的二房單位,按六成,用租金去抵消供款,到十幾二十年後,便可成為收入的一部分。再到约干年後,便成遺產,送给兩個兒子,但要解決問題是: 幾年後如果我們沒有收入,甚可以上會呢? 如果找到新工作,方案是否可行呢!

或是

2. 現在按出自住樓房,約得到400萬,去買入高息債/債基/5年double保險, 收約10%回報。到退休金到手時, 便還清樓按。而買入的高息債/債基/5年double保險, 便是我們退休後的收入, 一直做下去。疑問是: 如果加息,會否影響回報? 如果直債或債基價格跌了,是否有call loan或被銀行自動cut lost? 如果有, 甚樣應對? 這幾種投資物,隱藏的風險主要在哪裡?

3. 有沒有其它更好的選擇?

希望諗Sir能給予我一些意見,萬分感激。

不善理財的女子上

ANSWER:

科技進步令照顧父母的醫療支出延至50歲。而同時因科技進步不少工種被機器取替,見渣打銀行都開始全球「解決」中層員工,你就知50歲為人之大限,高堂要養病仔女要升學而自己無左份工。今日如你是30歲見到呢篇文章應感幸運,筆者不敢說教你渡過此難關,但求給點啟發。若你是40歲,咁快D急急腳做啦!

讀者願望: 累有兩間樓送比兩位愛兒。

筆者認為無憂退休生活必須: 夫婦兩人月入12萬而月儲4萬,即退休後要填補此12-4 = 8萬的支出空洞。就當唔做野日常支出減少,擁退休前支出之70%(即$56000/月)去作每月洗費是必須的。

計及350萬村屋予租金月$10000,而$500萬放在股票,月供保險和基金是不可提供每月收入的。留意人到五十,或看倌日後退休之時,將理財目標由賺價轉做收息為必要。股票不是良好的收息物,收息堂已計出股票如是長揸,弊多於利。讀者現時距離可「唔使做」既目標,只完成了 1- (56000-10000)/56000 = 18%

要拉近目標當然係運用物業抵押享低息、而投放於債基賺取息差之道理。至於500萬資金、建議投入直債。若另一人只有200萬資金,那不應用直債,改用債基。直債到期保本而零波幅,零售銀行可予2-3%一年的融資成本、而私銀享年1.2%。見網上有師兄討論融資成本一事,不妨講埋比大家知。要實行全套去收息、需有更多的知識才能產出效果。債基相反不保本、但入場門檻低、合資金較少者。

500萬可先將1/5投入直債試收下息,收得好才將餘額放進。在此提及雅居樂有直債,年回在10.4%(2015/10/15報價)。當然明白大家對內房股有戒心、而筆者會在課上分享其他更人性化選擇。現旨在道出「筆錢放2-3年只收1-2%息」、係銀行花時間教育大家既假象,真正風光被掩蓋亦唔會話你知。其實有不少風險低的收息法門,回報約在5-10%之間。銀行賺錢就係用你既錢收10%息、而比番2%你,淨袋8%。

關於讀者提問如果加息,會否影響double保險回報。答案是有影響、更是影響得回報更好!

至於直債同樓一樣,價格跌左係會被人call loan,咁究竟跌幾多先call呢? 點計同個概率有幾大呢? 這個就是大家要精進既地方。先了解大方向為定期同高風險股票中間仲有好多投資物選擇,你應要知道。失去得到被每月被動收入幾萬的機會、成世在做定期同買股票中間打亂轉,太多人都回首不堪 。

500萬逐步投入直債,如不槓桿都可產6-8%年回報,即約一年30-40萬更到期保本(每月計為約$25000)。現居加按了得650萬之60%,即390萬。月供金額為390/259*10000 = $15000。用390萬之120萬開展買舊樓收租,入手380萬樓房月供要11000而收租20000,月正現金流又再多$8000。見只運用了120萬加500萬資金,產出了8000+25000 = 33000每月收入,已令讀者情況大大改善。加埋佢原有10000,已每月坐係度收$43000了,距離可「唔使做」既目標,已完成了 1-(56000-43000)/56000 = 77%

熟悉後再買第二間、而他日等時機可將舊樓沽出轉買新樓比兩兒子做禮物。當然打理物業要時間,如果你物業夠多可以學劏房大王咁交比人打理。但若你如退休或將近退休冇野撈,好應學下點做收租佬、為自己日後洗費打算下啦!

5年double 保險比直債更好嗎?#965

http://homebloggerhk.com/39172/

你好,諗sir, 本人已看畢你的著作,昨天並上完收息堂,本想課堂後留下請教意見,但人太多,我又心急回家湊兩個bb, 所以希望諗sir 能電郵解答!萬分感激!

資產:

cash $210萬

基金$12萬

內地定期CNY34萬(mid-2016到期)

2房自住聯名樓市值550萬(mortgage欠 $300萬, 丈夫單名)

收入:

本人$53.7k x 13M

丈夫$38k x 13M

每月可儲$28k

借貸力: 12mil, 已用23%借貸力

計劃:

Step1: 加按現居至80% (=$440萬), 多套$140萬, 手上現金增至$350萬. 已用借貸力35%, 每月供款上升$5.5k

Step2: 本人用公司staff loan 買樓,target 樓價<$700萬,最多可借$630,自付$120萬首期雜費,每月供款$27k, 已用借貸力83.3%

Step3: $150萬直債,期望15%回報,每月利息$18.7k

Step4: $80萬”5年double 保險”,作為小朋友教育基金,15年後變$640萬

Step5: 出租現居搬入新居,收租每月$13k

問題:

Q1: 是否應現在高價買樓?怕如不現在買,日後加息令每月供款上升,可借金額將少於$630k;但現在買會在旺市用盡借貸力。

Q2: 想買港島樓,那區較好?北角,測魚涌,天后,海怡?

Q3: 我的投資分佈如何?好像5年double 保險比直債更好嗎?應否放多些資金到5年double 保險用作日後買樓首期?

answer:

典型的辛勤香港人。工資不俗而儲蓄水平都唔錯,由兩個仔出世捱到而家讀小學,想法一是換換居住環境獎勵自己一下無可厚非、想法二是搬到小孩就近小學居住。那應如何利用現局加按改變局面?

由於有買樓003,讀者已知一拆二可做埋按爆八成,而不受限於金管的六成。當然在轉讓業權時省下印花稅支出更順道避免支付雙倍印花稅,這就是另一技巧。點到好先同意step1,即趁樓市高位加按多套140萬在手,用黎收息或放係度等機會點都好。

一拆二後另一人名額「空出」,當然應善用買屋換樓住。原居加按至八成,租出去當然係偷偷地。市場上有人咁就,係因為了解到萬一被揭發後果如何、及怎去補救? 又或租客主動去告發業主不正當租出單位,究竟怎去招架呢? 另外手上究竟要保存咩籌碼,先不會在不合規出租單位下被人「將死」。當然,筆者又另一條界線,係如果個單位係間埋劏房又租出、究竟點去承造按揭及穩當坐定定收租。

對於step2筆者不太建議,因再買樓令借貸比率升至83%,在旺市再睇讀者實力,不宜博咁盡。因為點睇讀者都要靠下一波樓市升浪去改變命運。現每月儲28k係叫唔錯,但不能改變人生大格局。要再上一層樓、應保存借貸力再等下一波低價買樓。讀者可以等而無殼蝸牛唔應該,因讀者至少有一樓去對沖樓市再升風險。至於換樓一事,應做「一百萬project」去間劏房收租及將其租金去補貼另處租樓支出。計及百餘萬已夠7-8成上會買一間舊樓及改裝,讀者撥出120萬可令其租金收入增20000而供樓加雜費限在10000以下,即每月正現金流提升了一萬元,可將其補貼港島三房租樓支出。留意港島三房,如提及的海怡都有呎價落後之象,寧租莫買。

若有人「攞得更盡」,想5成上會買舊樓劏房,再將租約提交予銀行準備下次借錢之用,那該人需進一步認識二房東方法,將自己所述變得合理及在出事時免責。當然呢個世界無百份百安全,又要收劏房高租金又要用埋將租約借錢,那就要諗下計仔及認識多點。

至於「5年double保險方案」同「直債」比較,大家都係有年期,分別在保險方案10-20萬港紙可起步、而直債入場最少都10萬美金開始。當然直債如中途唔玩可蝕些少差價賣返比人、而保險開始後頭兩年都唔使諗停、去到3年會breakeven賺少少`,做4年當每年收6%、而放到5年先有double效果,這在本周六的收息堂上會計出。惟本周六的batch 25已滿,下一課可參加11月的batch 26。

至於80萬於15年後能否變640萬? 要在聯儲局在未來15年的平均息口會比而家高定低? 現時美聯儲息率在0.25%,若能提升至1%,雖借錢後的利息成本增加,但在過往數據顯示有保險抵押的借貸息率升得慢之下,15年將80變160然後160繳320再最後double至640萬是很有機會做到。至少可以咁講,比而家你將80萬用黎買股票、保險公司更能有把握將你筆錢用時間變大成咁。就當佢有所偏差,只能每5年將錢乘大1.5倍,80萬已能在15年變成270萬。比起買樓此回報都顯不失禮。筆者睇法,咁去打理錢比起投入股票市場好。而此類保險不會由坐在starbuck的保險sales介紹。

2015年10月14日 星期三

汪敦敬:樓市存在「複式」購買力

http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20151013/pba01/001.txt
文章日期:2015年10月13日

汪敦敬:樓市存在「複式」購買力

新界西北地膽代理、祥益地產總裁汪敦敬最近推出新書《置業攻防》,他認為雖然面對美息趨升及人幣貶值兩大不利因素,樓價短期將下跌,但他相信習近平上月訪美期間中美已達成協議,料美國不會大幅加息,人民幣亦不會大幅貶值,而業主持貨能力強,估計樓價難跌逾兩成。

汪敦敬最近接受《明報》訪問表示,他於2009年已看準各國大印銀紙後本港樓價必升,過去6年多以來先後買入多個本港商住物業,部分價值已倍升。

汪敦敬強調,環球央行於2009年以來接力推出量化寬鬆政策(QE)大印銀紙,貨幣大幅貶值是必然結果,故等樓價下跌始買樓屬不智。他認為,即使樓價受政府辣招、供應增加或經濟放緩等負面因素影響而本來應輕微下跌,惟貨幣貶值力量太大,樓價最後仍然上升,故過去6年多買樓是「早買早着數」。

惟向前望的話,全球寬鬆的貨幣環境或有變,因為市場預期美國聯儲局今年很大機會加息,此舉勢必令環球資金成本上升;加上本港實行聯繫匯率,港息中、長期將跟隨美息上升,借按揭買樓者每月供款負擔增加,不利樓價表現。

另一方面,市場亦擔心內地經濟下行壓力持續,資金外流加劇,人民幣匯價貶值壓力將揮之不去,金融市場將轉趨波動,亦是本港樓價另一不利因素。

汪敦敬亦同意上述憂慮,故他8月在樓價調整前已分別以2090萬元及400多萬元沽出康樂園及新港城住宅單位,合共套現逾2500萬元,坐等跌價執平貨的機會。

他表示,「上世紀90年代向另一資深投資者秦錦釗購入康樂園物業後,我曾自住一段時間,兒子孩提時代亦曾在該花園種樹,故我對此物業曾有一定感情。不過,我們一家近十年已搬到西九,兒子亦已到英國留學了,我留意到該物業租金回報率偏低,於是8月把該單位賣掉。我本來想換馬購入屯門某一新盤複式單位,惟跟着見到市場突然間湧現很多其他選擇,意識到樓價正開始調整,於是選擇按兵不動了。」

至近日,汪敦敬從習近平訪美找到啟示:「我覺得美國與中國已協議好玩『二人三足」,即美國不大幅加息,人民幣也不會大幅貶值,讓歐洲及日本央行繼續印銀紙,穩定全球資產價格。」因此,他預測本港樓價有調整無大跌,未來擬繼續持有西九的4個豪宅物業,以及屯門的寫字樓及舖位,而且打算於調整期接近尾聲時,在市區購入旺舖長線收租。

至於本港新樓供應增加的問題,汪敦敬認為,目前一手供應增加並不足以彌補二手放盤減少,故港府增加土地供應屬應該做的事。

他強調,相對於龐大的二手樓存量,一手供應影響有限,而目前息口偏低,業主持貨能力,截至8月底本港存款總額較2008年底勁升75.9%。有關數據反映過去6年多以來港人存款顯著增加,持有大量存款的業主沒有沽貨壓力,一旦樓價掉頭調整,持有可觀存款的「無殼蝸牛」料爭相上車,故樓價大跌的可能性微乎其微。

「樓價是買賣雙方博弈的結果。我預測樓價難大跌,原因之一是因為業主愈來愈有錢,議價能力愈來愈強,可以揸到個價好高至賣;買家方面,即使很多年輕人不夠錢付首期,其父母可以為其代勞,這不是一般購買力,而是『複式』購買力。」

另外,《明報》10月17日(本周六)舉辦「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會,除了探討港股第四季會否大翻身及海外投資房產的竅門外,同場還可報名參加「青姐(胡孟青)與你同行 邊玩邊吃邊投資馬來西亞自由行」,寓考察大馬房地產投資機會於吃喝玩樂。(研討會詳情及報名:http://link.mingpao.com/32003.htm)

撰文:陸振球

明報投資及地產版主編

[你中左幾個?]10個令人墜入財務漩渦的行為#964

 

http://homebloggerhk.com/39092/

你好,本人因種種原因,弄致周身咭數,希望你能指點迷津!

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背景:
-與家人同住屯門碼頭700呎居二,我名,已供完,未補地價
-當時07年買入約7x萬(居二價),現自由價約400萬
-單身,月入15000,咭數約27萬,扣除家用咭數,剩”0″
-已查信貸評級……花哂,超低,尾三,根本不能再借錢

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急問:
1)怎樣可以好好利用這居二來幫我清清咭數,做到你們所說的有樓有救?因我已問過財務公司,以我信貸評級,息口超高!
2)因家人都很喜歡這居屋,也不想老人家重新適應新環境,所以不想賣掉!突然忽想,如果我假設賣給我哥,要呀嫂做擔保人,通過壓力測試,最多可借6乘=240萬,供30年,2.15喱,月供約8800,但一半約120萬要償還補地價,再扣除1萬經相熟律師樓包辦買賣,買家印花稅9萬等等,約剩240-120-10=110萬,有了這畢錢雖然可讓我立刻還清咭數,但實則是用哥嫂名去代我借錢,其實真的不到最後也不想行這步!
3)信貸評級怎樣可以快速改善?

請問你認為這樣行對嗎?有否更好做法?如果真的行了這步,還咭數後剩下的錢可怎樣好好加以利用?想買樓收租又唔夠錢比一半首期!

冇路可走,謝謝!

ANSWER:

筆者有朋友要幫阿哥還債、家人患病、都無好似本案讀者咁「因種種原因,弄致周身咭數」。讀者而家仲可諗下既出路係未爆既信用卡可否整些「易得錢」去拖一拖。由於本身每月無銀淨、欠下卡數既利息又貴,再min pay 咁還落去都冇乜意思。信貸評級係無得改善、而所作所為更留底7年,同你係差館個file一樣、大家宜小心學習處理。

如同家人商討後發覺「親人融資」不行、見讀者份糧都仲佢唔係咩專業人仕,咁不如申請破案重新黎過。其實只要你唔係公務員唔係財金界、破產之後5年又係一條好漢。破左產,唔係成世人都無信用卡同買樓,不過5年內確實係要醒定做人。醫生律師呢d辛苦工亦可免除。何況自己闖出既禍應自己承受、唔好累街坊,讀者到呢刻仲有少許良知(或因害怕而有所感)唔想賣走家人居屋、值得稱許。

留意唔好搵咩財務中介同自己想辦法,一般都係吸血鬼。蠢人同懶人做出黎既只有人蠢做法。你可能認為筆者文章是極度歧視加上重階級觀念,但無奈香港就是這樣一個地方。筆者唔係耶穌,唔係人人都救到。亦無能力將月入一萬既人搬上半山住大屋。在首本書<樓換樓>已提出大家先要認識自己是庸才再努力,本blog只授效率高的方法作輔助、更會收費、不歡迎free lunch guy。點解介紹左比人既方法要免費比你入黎買貴哂個價呢?

信貸評級反映一人之借貸力,筆者在其他網文已指出一人可做按揭借到幾錢係可計出的! 例如計出你同未婚妻共可借5百萬後、那就不用浪費時間同經紀睇九龍三房。又或經紀說新盤發展商可做二按、但你的文件及借貸質素是否合符借出標準呢? 若不符息口由2%之下會調升至5%以上的,筆者在「應否買新樓收租#799」http://homebloggerhk.com/28835/  指出standby second mortgage loan要比手續費加貴息。

年青人除了要努力工作增大自己月入外、其實要避免一些會減低自己借貸力的行為。你見blog有一半人仕都係因為買樓已改變了人生。淨係靠自己每月三萬「老底」,搵30年過洗先儲到過一千萬,計出份糧幫到你改善今日伙食、但不能改變你幾年後的格局。鑑於提振借貸力有一套方法,及最好預6個月時間準備、建議要避免以下令人墜入財務漩渦的行為:

1. 聽人講儲錢好、而安排一份超過20年的儲蓄保險

2. 不問原由做左人地擔保人

3. 參加集資項目投資工商廈

4. 無端白事申請信用卡,唔用都會有影響既

5. 一儲到錢就攞哂去買野、例如車。令自己變成有儲蓄習慣但無資產在手既人

6. 一年超兩次的遲還卡數

7. 用私人貸款去買海外物業(因: 反向運用了房地產優勢)

8. 公司名義與陌生人一齊買樓,貪可以少本金買物業、最後發現係天仙局

9. 經常出入買賣基金

10. 沉迷窩輪牛熊證

相信1-2個在香港人而言少不免,有冇人「得分」5個或以上仍未心感後悔的!?

今日地產新聞摘要 20151014

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2015年10月14日

【香港商報】稱,香港樓價,冷風頻吹。近月股市下瀉,其效應逐漸蔓延至樓市。從近期種種蛛絲馬跡,如市場錄得減價、蝕讓個案,甚至連新盤也出現撻訂個案,予人覺得樓市將會逆轉。受到上述負面消息影響,市場颳起「吹淡風」之勢。樓市到底是否處於十字路口,抑或已經逆轉,各家各有說法。


【信報】謂,戴德梁行料住宅樓價升10%。美國聯儲局多次暗示將加息,以及中國經濟下行壓力增加,買家置業意欲審慎。今年初預測住宅樓價升15%的戴德梁行,認為自7月股災後,二手樓價升幅放緩甚至橫行,該行調低全年住宅樓價升幅預測,即全年料升10%。


【星島日報】指,新盤紛批售萬伙季內湧出。住宅新供應持續不斷,有業界預計,隨着發展商紛紛加快推盤步伐,今季將有多達一萬伙獲批預售,並齊齊推出市場,勢成歷年之冠,預料整體樓價將面臨下調壓力,今季或下挫半成;短期供應大增的新界區更會先受考驗,至於新盤也勢將主導市場成交,成為罕見的現象。


【太陽報】報道,一線街舖冧租17年最傷。核心區舖租跌勢持續,有代理行同劉Sir講,第三季四大核心區舖租按季跌咗9.1%,創咗十七年以來最大季度跌幅,其中銅鑼灣跌租幅度最大,按季跌11%,今年至今更跌22%,該行仲預計未來會出現更多高價零售商退租個案。


【東方日報】指,南灣道住宅獲12.8億洽購。優質豪宅在淡市下仍不乏買家青睞,繼港島南貝沙灣3期錄得一宗約3億元成交後,市場指出,港島南灣道一個住宅項目獲買家以約12.8億元洽購,若以項目可建樓面計,每方呎樓面地價約6.9萬元。


【蘋果日報】說,領展標售5商場,市場興趣不大。領展(823)持續出售非核心物業,旗下5個屋邨商場項目將於下周四截標,去年豪奪6個商場的資深投資者林子峰直言暫對項目興趣不大。


【文匯報】指,石門商貿地估值6億。沙田石門安耀街商貿地將於本周五截標。韋堅信測量師行估值及諮詢服務董事林晉超估計,該地盤將發展為商業及寫字樓綜合大樓,並附設地庫停車場,但發展商須向環保署提交污水影響評估報告,或影響出價。


【成報】稱,長實娉廷提供41幢洋房。長實地產(01113)元朗屏山項目命名為娉廷(LAMANSION),長實高級營業經理封海倫表示,項目售樓紙及入伙紙料短期批出。項目共提供41幢洋房。每幢洋房為三層高,4房雙套房間隔,實用面積由1,590至1,800平方呎,設有花園、平台及天台,大部分備1個車位。


【明報】指,天匯本月開齋,內地客8731萬入市。雖然新盤成交淡靜,但豪宅仍錄得成交。恒地(0012)西半山天匯,錄得本月首宗成交,最新售出20樓B室(實用2123方呎B室),成交價8731萬餘元、實呎4.11萬元,成交紀錄冊顯示買家享用了為非香港永久性居民提供的3.5%買家印花稅(BSD)優惠,代理消息指買家為內地客。


【晴報】稱,太古城2房呎租跌穿30元。在二手成交大吹淡風下,業主紛紛轉賣為租,加上新盤紛紛入伙,令租盤大增,業主開始減租求客。其中太古城2房單位新近錄得一宗減租成交個案,最終租客以16,000元承租,實用呎租29.4元,跌穿30元的心理關口。

2015年10月13日 星期二

今日地產新聞摘要 20151013

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2015年10月13日

【東方日報】指,資助房屋按揭勢激戰。銀行界消息指,滙豐向青衣綠悠雅苑提供高達九成按揭的1%現金回贈,在八月狂擸該盤近500宗按揭生意,令全行嘩然。有銀行界人士明言,滙豐於八月份能突襲成功,主因是以更優惠方式向客戶提供超高現金回贈。


【信報】謂,樓價轉勢,言之尚早。近期香港零售業萎縮,出口下降,經濟環境似有轉壞跡象;加上傳媒連番報道新盤撻訂潮、二手樓大幅劈價等消息,令人覺得樓市似乎已開始轉勢。最近,香港中文大學香港亞太研究所(亞太所)一項調查顯示,預期未來一年樓價將下跌的人數比例,再次高於估計上升的百分比,似乎亦印證樓價將由升轉跌的趨勢。


【香港商報】稱,空置率7年低位,甲廈租金一路攀升。受早前股災影響,本港私人住宅及商舖市場幾乎一片寂靜,惟寫字樓市場逆市造好,租金及售價屢創新高。有報告預期,由於當前本港整體寫字樓的空置率持續低下,尤其是中環的空置率更跌至近2008年以來的歷史低位,因此年內至明年期間,寫字樓租金將會繼續向上攀升。


【星島日報】指,利奧坊.曉岸快開價力吸上車投資客。新盤推售不停步,多個一手項目接連登場,其中主打細單位的旺角利奧坊.曉岸率先加入戰團,項目昨日開放示範單位,發展商表示,最快將於周內公布首張價單,涉及不少於九十伙,將涵蓋多種戶型,並部署月內開售吸客,並計畫提供最高八成半樓按。


【明報】指,9月BSD2.8億,有紀錄新低。近年海外及內地買家持續減少投資港樓。稅務局資料顯示,9月所涉的買家印花稅(BSD)約2.8億元,較8月錄約4億元下跌3成,為2014年3月有紀錄以來新低。


【太陽報】報道,港島無契盤百萬唔使。市場上再有銀主單位推出,劉Sir知道一間私人拍賣行,會喺本月推拍香港仔公屋華貴邨單位,個單位係法院銀主無契單位,實用面積僅208方呎,綠表開價僅88萬元,低市價兩成,可以話係近年港島區罕有平過100萬嘅住宅放盤。


【文匯報】指,翠屏花園車場拆售。美聯旺舖梁國文表示,該行正代理大埔安慈路翠屏花園地庫停車場車位拆售事宜。今次拆售車位合共96個,可連約出售,售價由90餘萬元起。


【成報】稱,AVA62入場費365萬。二手細價樓掀劈價潮,發展商無懼淡風,開價進取。資深投資者盧華家族永成集團旗下WisdomGainingLimited於佐敦上海街62號的AVA62,今天開放示範單位,並公布首批32伙價單定價397.8萬至580.2萬元,呎價2.02萬至2.52萬元,市值約1.5億元。


【晴報】稱,翠擁華庭放盤2周減一成易手。在二手市場成交價連環下挫的情況下,不少近期放盤的業主因心急沽貨,陸續開始提供更大的議價幅度。


【蘋果日報】說,新地申強拍灣仔舊樓。市區舊樓有價,兩項市區舊樓被申請強拍,其中由新地(016)及有關人士持有89.86%業權的灣仔祥樂大廈申請強拍,項目估值約8.2億元。

2015年10月12日 星期一

今日地產新聞摘要 20151012

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2015年10月12日

【文匯報】指,湯文亮:海嘯歷史將重演。「爆煲論」之父湯文亮近日再有新預言。昨日湯氏於網上發表一篇題為「環球金融海嘯之歷史重演」的文章,提到近期香港出現了一些中介教客戶提供收入證明向銀行借錢,提高成功率,猶如當年環球金融海嘯的歷史重演。


【星島日報】指,百人「瞓街」促增建公屋。政府公布貧窮人口微跌至九十六萬,但數字未必反映全貌。社區組織協會稱貧窮數字無法反映基層面對的租金支出壓力,昨率逾百基層市民到中環禮賓府門外「瞓街」抗議,要求政府盡快解決基層住屋問題;融樂會亦稱貧窮報告沒有提到少數族裔的貧窮現況。


【明報】指,元朗PARKHILL收350票,超額6倍。作為元朗新一輪新盤混戰、首個登場樓盤的新世界(0017)唐人新村PARKHILL,過去兩日累獲逾350張入票,以首推50伙計超額6倍。新世界昨晚加推16伙,有關單位實用292至900方呎,涵蓋開放式至3房間隔,整批單位定價計平均實呎逾1.2萬元,較首推50伙平均實呎1.15萬元高逾4%,相信與新推單位中有6伙屬連花園或天台特色戶有關。


【太陽報】報道,石門地值7億,財團吼實。呢幾年已經慢慢轉型為商業區嘅沙田石門,嚟緊呢個禮拜五將會有新供應,今次截標嘅地皮係石門安耀街商貿地,劉Sir知道,呢區近幾年都批出好幾幅商業地皮,好似億京喺一一年底先後投得兩幅石門商貿地,所以相信億京都相當有機會入標,測量師老友就估計呢幅地皮估值接近7億元。


【東方日報】指,建灝投地目標建2千伙。近年政府積極增加供應,目的要穩定樓市,同時亦為發展商帶來商機,兩年前成立的K&KProperty,最近命名建灝地產集團,成為近年投地的生力軍。


【信報】謂,從渣打大廈重建看地皮權益。中環渣打銀行大廈在八十年代下旬重建,當時創造了兩個地皮權益,以求達到有關目標,包括獲得重建融資及銀行可使用重建大樓所需樓面。早前有學者指該重建為私人夥伴合作計劃,並提出「土地營運權」一詞;這促使筆者重溫有關契約的資料。


【蘋果日報】說,逾200嵐山車位閃電售出。位處偏遠的長實(1113)大埔住宅項目嵐山,交通不便造就車位渴市。發展商周末拆售停車場車位,消息指項目2日累售219個車位及25個電單車位,佔項目車位總數99%,為發展商進賬超過2.2億元。


【香港商報】稱,屢創天價成交,內地富豪香港豪宅地。今年以來,環球股市急升急跌,投資者傾向購買保本資產,當中豪宅的價格相對穩定。與此同時,近年不時傳出內地超級富豪來港購買超級豪宅的消息,不少更是創下天價成交,間接推高了本港豪宅價格。有物業代理認為,內地超豪手上豪宅多是「筍盤」,多年來升值驚人,估計近幾年買下的起碼升了1倍至1.2倍。


【成報】稱,港景匯車位售價百萬。本港樓價處於高位,投資者轉向價格較低的車位投資,長實(1113)推出大埔嵐山車位後,昨午繼續於港景匯出售車位,每個車位售價90萬元起。


【晴報】稱,星河明居3房,急劈百萬易手。二手市場減價成風,多區放盤叫價低處未算低。上周末10大屋苑交投再度回歸單位數,部分屋苑放盤成交價更是一減再減,其中鑽石山星河明居有3房單位,業主見市況偏弱,最終大減102萬易手,以878萬元成交。

今日地產新聞摘要 20151012

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2015年10月12日

【文匯報】指,湯文亮:海嘯歷史將重演。「爆煲論」之父湯文亮近日再有新預言。昨日湯氏於網上發表一篇題為「環球金融海嘯之歷史重演」的文章,提到近期香港出現了一些中介教客戶提供收入證明向銀行借錢,提高成功率,猶如當年環球金融海嘯的歷史重演。


【星島日報】指,百人「瞓街」促增建公屋。政府公布貧窮人口微跌至九十六萬,但數字未必反映全貌。社區組織協會稱貧窮數字無法反映基層面對的租金支出壓力,昨率逾百基層市民到中環禮賓府門外「瞓街」抗議,要求政府盡快解決基層住屋問題;融樂會亦稱貧窮報告沒有提到少數族裔的貧窮現況。


【明報】指,元朗PARKHILL收350票,超額6倍。作為元朗新一輪新盤混戰、首個登場樓盤的新世界(0017)唐人新村PARKHILL,過去兩日累獲逾350張入票,以首推50伙計超額6倍。新世界昨晚加推16伙,有關單位實用292至900方呎,涵蓋開放式至3房間隔,整批單位定價計平均實呎逾1.2萬元,較首推50伙平均實呎1.15萬元高逾4%,相信與新推單位中有6伙屬連花園或天台特色戶有關。


【太陽報】報道,石門地值7億,財團吼實。呢幾年已經慢慢轉型為商業區嘅沙田石門,嚟緊呢個禮拜五將會有新供應,今次截標嘅地皮係石門安耀街商貿地,劉Sir知道,呢區近幾年都批出好幾幅商業地皮,好似億京喺一一年底先後投得兩幅石門商貿地,所以相信億京都相當有機會入標,測量師老友就估計呢幅地皮估值接近7億元。


【東方日報】指,建灝投地目標建2千伙。近年政府積極增加供應,目的要穩定樓市,同時亦為發展商帶來商機,兩年前成立的K&KProperty,最近命名建灝地產集團,成為近年投地的生力軍。


【信報】謂,從渣打大廈重建看地皮權益。中環渣打銀行大廈在八十年代下旬重建,當時創造了兩個地皮權益,以求達到有關目標,包括獲得重建融資及銀行可使用重建大樓所需樓面。早前有學者指該重建為私人夥伴合作計劃,並提出「土地營運權」一詞;這促使筆者重溫有關契約的資料。


【蘋果日報】說,逾200嵐山車位閃電售出。位處偏遠的長實(1113)大埔住宅項目嵐山,交通不便造就車位渴市。發展商周末拆售停車場車位,消息指項目2日累售219個車位及25個電單車位,佔項目車位總數99%,為發展商進賬超過2.2億元。


【香港商報】稱,屢創天價成交,內地富豪香港豪宅地。今年以來,環球股市急升急跌,投資者傾向購買保本資產,當中豪宅的價格相對穩定。與此同時,近年不時傳出內地超級富豪來港購買超級豪宅的消息,不少更是創下天價成交,間接推高了本港豪宅價格。有物業代理認為,內地超豪手上豪宅多是「筍盤」,多年來升值驚人,估計近幾年買下的起碼升了1倍至1.2倍。


【成報】稱,港景匯車位售價百萬。本港樓價處於高位,投資者轉向價格較低的車位投資,長實(1113)推出大埔嵐山車位後,昨午繼續於港景匯出售車位,每個車位售價90萬元起。


【晴報】稱,星河明居3房,急劈百萬易手。二手市場減價成風,多區放盤叫價低處未算低。上周末10大屋苑交投再度回歸單位數,部分屋苑放盤成交價更是一減再減,其中鑽石山星河明居有3房單位,業主見市況偏弱,最終大減102萬易手,以878萬元成交。

2015年10月9日 星期五

今日地產新聞摘要 20151009

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2015年10月9日

【東方日報】指,政府重申短期內不「減辣」。特區兩大財金高官財政司司長曾俊華及金融管理局總裁陳德霖,早前先後提出如本港樓價顯著下跌,當局會適時調整相關的樓市措施,令市民及市場人士憧憬港府會開始「減辣」,但特首梁振英其後斬釘截鐵澄清,強調當局不會「減辣」。


【香港商報】稱,香港私宅售價再創新高。本港8月份私宅售價指數升至305點,反映樓價再次破頂。不過,近月私宅成交漸有冷卻跡象,加上買家撻訂、業主劈價消息不時傳出,某程度反映市場對樓價存有「見頂」憂慮。對於樓市前景,有大型發展商堅稱「未見樓價有下行壓力」;惟有地產代理提出「二手將冰封」言論,更稱對未來人手增聘會趨保守。


【文匯報】指,核心區二線商廈租金趨升。縱使近日環球股市略見波幅,但深港通有望於本年內開通,不少內地企業以至跨國金融服務業等公司皆在近期持續租用本港核心商業區甲級商廈擴充辦公室規模,猶如為商廈物業打下強心針。


【星島日報】指,屯門滿名山料月內批售。新盤推售浪接浪,多個發展商部署推盤,其中,嘉里發展執行董事朱葉培表示,即將推出的全新項目為屯門滿名山,項目涉一千一百多伙,現時正批預售樓花同意書,目標可於本月獲批後隨即登場。


【明報】指,日本買樓揀市區,收租有保證。近年日圓出現貶值潮,吸引港人遊日消費之餘,亦帶動當地房地產市場。據了解,自2012年底日本政府實行量寬措施後,刺激當地樓價拾級而上,尤以東京都內一帶為甚,不少港人眼見日本樓升值潛力大,紛紛轉戰日本物業市場,一嘗做業主滋味。


【太陽報】報道,代理自救,棄租天價舖。二手樓市冰封,代理行都大呻搞唔掂,有代理老友同劉Sir講,因為二手成交量低迷,今季開舖策略會變得保守審慎,仲話天價分行續租時,若然業主要大幅加租或不獲減租嘅話,就會唔續租。


【信報】謂,倫敦樓花來港推售482萬入場。再有英國倫敦房地產項目來港吸客,當地發展商EcoWorldBallymore旗下倫敦樓花項目WardianLondon,周六及日將在港推售,入場費約40.5萬英鎊(約482萬港元),由萊坊負責銷售事宜。

【蘋果日報】說,凱譽提供八成半按揭。恒地(012)主席李兆基私人持有的尖沙嘴凱譽最快月內重售,項目已獲銀行提供按揭,發展商更會透過旗下財務公司提供八成半一按,為近期純住宅項目以外,罕見由發展商提供高按揭成數。


【成報】稱,亞洲富豪家族排名,李兆基居次席。美國財經雜誌《福布斯》首度公布亞洲50大富豪家族排行榜,香港有八個家族上榜,其中恒基兆業地產集團的李兆基家族以241億美元(約1,879億港元)身家高居第二位。


【晴報】稱,$300萬以下上車盤,1個月增34%。樓市回調,「二字頭」樓盤重現,據地產代理資料顯示,新界西一帶「二字頭」的上車盤數量,在一個月內回升34%;葵涌更湧現銀主盤,半年間增10%,包括一個四按盤。

2015年10月7日 星期三

細價樓轉弱的原因(脫苦海)

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%E8%AC%9B%E6%A8%93%E3%80%91%E7%B4%B0%E5%83%B9%E6%A8%93%E8%BD%89%E5%BC%B1%E7%9A%84%E5%8E%9F%E5%9B%A0%EF%BC%88%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%EF%BC%89-084912203.html

年初湯文亮博士提出細價盤爆煲論,一石激起千層浪,湯博甚至出了一本《細價樓爆煲論之始末因由》講述事情。最終賭局並無完勝,湯博亦宴請傳媒,顯出願賭服輸的雅量。

而早兩日黃國英先生在電台節目中,詳述對於樓價後市的預測,提出大價樓基於國內的投資需求,會有一定的支持,但細價樓因為槓桿高、買家實力較弱,不少更已經按予財務機構,而整體樓市會很靜。兩種論述都指向細價樓表現會弱於大市,若然碰著大跌市自然就是爆煲,即使後市平穩也難免要跑輸,所以只是程度的問題,而不是本質的問題。

雖然網上對於後市的升跌多有爭論,但在以往的大多數年份,一年之內的跌幅頂多是15%,即如金融海嘯那種極端市況,也是用不足一年下跌23%,或者只有1997-1998那段有過之。那麼後市整體變動不大的可能性不容低估。

若果大市變動不大,而當中有一些表現弱,自然有另一些表現強,就以三年來的市況來說,大致上是大價樓弱勢,而細價樓狂升。一個比較重大的原因是當時只有細價樓可以借到二按,亦只有細價樓可以借足七成,至於中大價樓就採用累退制計算按揭成數,越大銀碼的物業按揭成數一格格地遞減,若果買入大價樓收租,可能連五成都借不到。結果不但令到上車的購買力集中在細價樓,甚至一些原本想買入大價樓收租的投資者,也因著可獲得更多槓桿,而轉為買入細價樓收租,當時筆者就以「越窮越見鬼」來描述這種情況。

不過情況在金管局將700萬以下的物業的按揭成數劃一為六成,變成往日可以借足七成的細價樓,今時今日也要有四成首期才可獲得按揭,而同時二按亦由最初期的最多借九成半調高到九成,曾經置業者更加只可以借到八成,又將另一班細價樓的買家趕出市場。

一手市場單位越起越多細單位,意味著未來也越來越多一手細價樓加入市場競爭,而發展商在賣樓時由屬下財務機構直接提供一按及二按,二手市場的細價樓又如何競爭?所以無論後市走向是升是跌還是沒有大變,細價樓走不出跑輸大市的格局。

今日地產新聞摘要 20151007

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=40614

2015年10月7日

【東方日報】指,石籬中轉屋戶促獲原區安置。公屋用地供不應求,房屋委員會策劃小組委員會昨開會討論石籬中轉房屋改建公屋的計劃。據了解,該中轉屋改建後可提供一千個公屋單位。不過,有石籬中轉屋居民不滿事前並無收到任何通知,批評房委會將居民當人球,漠視基層市民感受,擔心日後需花上更多交通時間及費用,昨到何文田房委會總部請願,要求署方原區安置。


【明報】指,戴德梁行:銅鑼灣舖租,高位跌逾三成。雖然「十‧一」國慶黃金周訪港旅客人數回升,但受港元匯價偏強及環球經濟不明朗,近月本港四大核心地區街舖租金大幅下跌。戴德梁行數據顯示,今年第3季四大核心區一線街舖呎租,按年下跌23%至34%,如相較2013年第4季高位更下跌26%至近40%不等,其中銅鑼灣跌幅最驚人,跌幅超過三成。


【蘋果日報】說,預售樓花申請,創三年新高。市況不穩,發展商爭住散貨求套現,令今年首三季新申請預售樓花已跑贏去年全年之餘,更創11年的次高。不過首三季獲批預售單位連去年全年一半亦未達到,只有5,565伙。


【星島日報】指,財團錦田北申建洋房。財團積極發展新界西北項目,其中,元朗錦田北以及毗鄰政府用地申建洋房項目,總樓面近十四萬方呎,涉及一百零七座洋房。


【太陽報】報道,南豐慘絕,50日未開單。二手市近日雖然頻錄減價個案,但「無客」情況仍嚴重,全城二手已近休市,跌破冰河時期低點。其中港島上車指標屋苑鰂魚涌南豐新邨,已超過50日「無單開」,料屬歷來未見過的低潮。而十大傳統屋苑中,佔四個本月買賣仍捧蛋。


【成報】稱,嘉華西鐵新項目命名朗屏8號。新世界旗下元朗唐人新村低密度新盤THEPARKHILL已獲批預售樓花同意書,剛上載樓書。項目屬極短樓花期,預計關鍵日期為2016年第一季。項目6座共提供141伙,當中近一半為特色單位,包括地下連花園單位及及頂層連天台單位,主打實用面積約455至578平方呎兩房單位。


【文匯報】指,公屋上季買賣額破頂。用家上車需求強勁下,中原地產研究部昨日指出,9月二手公屋買賣合約登記錄得47宗,總值1.06億元,較8月的33宗及7,458.6萬元上升42.4%及42.3%。


【信報】謂,美加住屋與港樓之別。近期有讀者及友人詢問有關美國和加拿大樓市的概況,主要圍繞着價格、稅務,以及哪個城市較有投資潛質,又或哪些社區較安全等。以北美洲地方之廣闊;加上數以百計的城市,筆者對其整體市場的認識實在是皮毛,頂多只是對當中數個城市的宏觀層面有點觀察而已。


【晴報】稱,沙田第一城細戶月租$9000,重返3年前。二手樓減租潮愈趨明顯,「十大屋苑」之一沙田第一城,有業主減價18%放租,實用面積304呎細單位月租僅9,000元。有地產代理估計,股市波動大,不少業主憂樓價跌,寧「轉賣為租」,令區內租盤增加,租金回落至2012年水平。

今年內沒有上車的人就是贏家

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年10月7日

在中秋節當日,收到不少年青記者朋友問好短訊,覺得很奇怪,於是打電話問其中一位,他說好彩在我寫「細價樓爆煲論」後,有留意我的文章,知道細價樓的確有危機,在過去幾個月,不少記者的家人叫他們買樓,他們以我平日所說的理由反駁,主要是供應增多,樓價自然會下跌,要買樓不妨多等兩年,今日,政府各官員再次強調,在未來三至四年,最少有八萬三個單位供應已被確認,與二手細價樓同價的新樓盤亦賣得非常吃力,如果在今年內上車,買的又是創新高價的二手細價樓,已經差不多肯定是輸家,所以,不少記者們的家人都叫記者多謝我,我只能夠說,愧不敢當,我只不過是說出實情,其實,我亦抹一額汗,如果政府好似上一屆一樣,認為是炒家將樓價炒起,沒有在增加供應方面做功夫,樓價一定會繼續上升,我就會被人罵死。

在過去兩年,就算地產商已將樓花售出,但買樓的人可以等到入伙時才將他們的居住單位出售而毋需付DSD,所以,真正可以放售的細價樓其實不多,做成供應短缺,樓價屢創新高,但當入伙的時候,那些已買新樓的人就必須放售現居單位,並不是他們要避免付DSD,而是第二個物業很難得到銀行肯做高成數按揭,可能最多只能夠得到新樓價三成貸款額,所以,他們一定要將原有的自住單位出售,這樣會做成二手細價樓供應增多,樓價就會向下調整,如果有人今年內仍未上車,他們便會有更多選擇,無論新樓,二手樓都有,所以我說他們是贏家,而且,這個情況才剛剛開始,不斷有新樓入伙,不斷就有二手樓供應,大家睇到財爺在接受訪問時那種氣定神閒樣子,就知道政府在解決房屋供應不足問題,已經胸有成竹。

2015年10月6日 星期二

97後跌市重臨嗎?

每週樓市評論
汪敦敬

祥益地產總裁

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14445

樓市最近出現「劈價潮」,很多人也滿心歡喜!有人幸災樂禍!也有人沾沾自喜,覺得批中市場發展!看到了眾生相,但是以上這些只是市場的一點點「後果」,對於事情的「前因」,人們反而沒有認真去討論。


近年樓價高企的最大因素,是環球量化貨幣(當然包括其衍生的低息環境)!但是如果更赤裸裸地去說,其實是美國的經濟搶劫!在1971年美國取消金本位之後,其實就是美國無限量的量化貨幣,銀紙印了就去用!用了之後就由與美元掛勾的貨幣帶來貶值去承擔!在過程中有關的城市資產價格上升!貧富懸殊令社會內部撕裂!但極端霸權的是,美國「印多了銀紙」最後竟可以不貶值,因為他們往往之後會製造更大的美元需求,所謂需求,其實就是因為世界出現動亂,令最主要的貨幣即美元因此需求大增!而動亂,當然包括金融的動盪!


在1997年,亞洲金融風暴「巧妙地」發生,這災難發生當然為美國帶來好處,局勢動盪使美元成為避險區,令到美元量化了貨幣25年後不貶反升,但更加嚴重的是美元上升令與美元掛勾的貨幣包括港元進入了人為的通縮期,香港在經濟不景的購買力下降,竟然貨幣要上升,樓市不斷下跌,其實就是正常不過的事了!


今天,美國又再行兵列陣於金融市場,美元又再上升,通縮也開始重臨!我們會否步97年後塵,樓價不斷大跌!?


未來樓市的變化就是看這場金融戰爭的戰果了!


香港人比以前更有錢!問題只是出現在貧富懸殊上,當中國宏調(當然包括了樓市辣招)製造了這種「富爸爸式的經濟結構」和「巴菲特式的投資模式」後,面對美國今次發動金融搶劫,低借貸的香港房地產就有如一道堅厚的城牆,這座堅厚的城牆主要是有兩個重要的效果,第一就是有足夠的防禦能力,另一樣最想和各位分享的是:當樓市向下衝擊對樓市影響之後,市場將由富有的人和中產去接收,這和97前的舊常態即「在經濟崩潰後,財富充分轉移到草根和無產者手上!」有很大分別!即是說樓市下跌,無產者仍然是得到較少的一群。君不見近期長線投資者入市的比率也大增嗎?


在我個人來說,樓市有劈價勢,我滿意!而且樓價跌得越多越好!起碼多了一些人有機會,為社會消消怨氣!筆者其實是希望樓價跌的人,但近幾年數據一直告訴我們樓價應上升,一個期盼樓價下跌的人經常要出來報告樓價上升,其實並不爽!不過我要提醒各位,現在的樓市劈價是因為恐慌而來!即嚇親!樓市結構性並未改變!


我仍堅持我今年1月1日我發表的「2015年我對樓市的十大忠告」中的「先升後跌」,「但跌後仍不會低於今年1月1日的價位」!

今日地產新聞摘要 20151006

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年10月6日

【東方日報】指,代理逾3.7萬,「一手例」後最多。近期市況偏軟,但地產代理人數未見減少,令市場競爭更激烈。地產代理監管局數據顯示,截至上月底持有個人牌照人數升穿3.7萬人,達37,140人,屬「一手例」實施後新高,亦屬歷來次高。


【蘋果日報】說,恒地本季推三盤涉436伙。上半年新盤銷情落後的恒地(012),最後一季要追趕失地,季內料有3個全新項目有望推售,涉約436伙。系內馬鞍山迎海.駿岸早前推出最高85%一按計劃,發展商指未來推售的新盤亦會推出類似的按揭方案。


【星島日報】指,上月樓宇註冊5467宗升半成。本港樓市交投量稍回升,土地註冊處昨公布,上月整體樓宇買賣合約共五千四百六十七宗,連跌兩個月後,按月回升百分之五點二。其中,住宅買賣佔四千二百六十三宗,按月則反彈達百分之九點四。


【太陽報】報道,半世紀唐樓標售矚目。本港全幢有特色嘅舊樓有價有市。劉Sir發現,原來近年有好多市區舊樓都受到投資者同埋發展商追捧。有代理話,啱啱深水埗南昌街就有一幢富有六十年代建築風格嘅全幢街角弧形唐樓「為群公寓」,以公開招標形式推出,相信物業可以翻新或重建做零售商舖及服務式住宅,市場估值介乎約6,000至7,000萬元。


【明報】指,林孝華9000萬沽貝沙灣,8年勁賺1倍。近期豪宅市場轉活,薄扶林貝沙灣再錄大碼成交。市場消息指出,曾經被證監會指稱為電盈(0008)涉嫌「種票」的幕後策劃人之一的林孝華,以9000萬元沽出手上持有的薄扶林貝沙灣相連單位及5個車位,實呎30,374元,持貨8年,帳面獲利約4500萬元離場。


【成報】稱,第三季寫字樓空置率降至3.2%。世邦魏理仕香港發表2015年第三季房地產行業焦點概要。第三季寫字樓整體空置率自上季的3.6%下降至3.2%,中環的空置率更由1.7%跌至1.0%,接近2008年的歷史低位0.8%。


【信報】謂,葵涌工廈改裝酒店料獲批。市場對旅遊業和酒店業前景未敢樂觀,惟部分業主仍積極推展旗下工廈轉型,以作酒店用途。英皇國際(00163)今年7月向城規會申請,將葵涌全幢工廈改裝為249個客房的酒店。城規會本周五審議,規劃署不予反對,該項目料可順利過關。


【文匯報】指,羅素街樓上舖放租大折讓。租金一度貴絕全球的銅鑼灣羅素街,陸續出現商舖大幅折讓放租情況。美聯商業李家馴表示,羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心低層ABC室,單位面積約2,359方呎,每月意向租金約12.9萬元,呎租約55元。

2015年10月5日 星期一

樓奴煉成六間樓收租退休#957

 

http://homebloggerhk.com/38685/

諗SIR:

你好。本人31歲,是一個專業人士,月入7萬,計及bonus年薪95萬左右。女友跟我同齡同行業,年薪90至95萬左右。我們資產如下:

本人: 現金150萬, 股票50萬,人民幣20萬, 沒有物業

女友: 現金200萬,外幣兌港紙60-70萬, 股票30萬, 沒有物業

我同女友由於行業關係,投資有一定限制,不是所有產品都可以買。而由於工作繁忙,根本沒有時間睇市,本人股市損失了20幾30萬。而女友主要投資外匯,回報不錯,但近期外匯市場波動,已轉做可轉換定期。

由於我出身公屋,入息超標,3年前搬出來住,現時月租13,000。女友跟父母同住,家庭有5,6個物業收租。但父母的資產會用作養老,我們不會依靠。我由細到大都沒有買樓概念,世伯伯母都是基層,靠儲蓄同租客幫忙現時生活寫意,我跟女友未來都希望可以這樣。

我們計劃兩年內結婚,兩年內買入500萬左右物業自住,而女友婚後可能會轉一份較輕鬆的工作,月入可能只有4-5萬左右,因此希望有其他被動收入彌補。

請教一下我們應怎樣部署呢?回想3年前已做錯決定,當時沒有想過入市,現時樓價已升幾成。未來自住物業成數低一點則可有餘錢作其他投資。那麼現時應該撥部分資金買直債,再物色自住; 還是做債基, 待大市調整時較易吐現買入細價收租?

謝謝。

不懂理財的人上

隨文附送: 香港明星十大炒樓功夫排行榜

http://edu.sina.com.cn/bschool/2012-07-09/1628347824.shtml

ANSWER:

站在讀者(男方)的立場、或許感到有點滴汗。雖自己年薪已近百萬、但面對手執5-6間樓既未來外父外母、自己辛苦每日做都唔夠佢地坐係度收租收得多。早幾日筆者個案提出15K月入人仕有可能在退休時手執千萬、引來有人批評無可能。其實現今香港不少人認為自己儲200萬都難上難、殊不知每月儲一萬儲16年就有呢個數($1萬x12x16 ~ 200萬),兩公婆夾埋儲一萬蚊個月都唔係過份,當然16年唔係短時間,但是否真的「難上難」及「無希望」呢? 父母養育自己都堅持左20年,後生仔不應踏入社會無耐就放棄自己、辜負父母既期望。

讀者當然唔係每月儲一萬之流。回望佢30歲前無做好兩件事、一係擠點時間及部份收入作投資,之前只係「人買我買」咁入手股票,最尾因無睇實個市,輸錢為可預期結果。二是對自己過份自信,這亦是男仕一般通病。佢「睇準」樓市將會跌而放棄買樓機會作租客,現在承受睇單邊睇錯既後果。留意買升買跌係可以,不過事前要做好基本準備。即有一樓在手自住、及起碼24個月的支出金額看門口。衣食住行為人之所需,食飯同搭車要依個人返工同地理位置去決定,不好同供應者協定價格去鎖死支出好預算。惟住所一般唔會每日變,既有機會買樓做按揭去鎖死居住成本、亦可當逼自己儲下錢,到老黎好似而家外父外母咁寫意、那何樂而不為早作樓奴呢?

相信未來外父外母係讀者既「好師傳」,諗sir只可添加上算乘、計出點樣達成呢條路。如讀者及女友在銀行工作,可考慮用staff loan借九至十成,息率1%或更低,慳返幾萬蚊按揭保費支出之餘更唔使比首期。當然明白而家樓價高了,以往例如5萬月入既銀行員工可最盡借人工100倍,即500萬。而現時呢個數同意都買唔到咩好野。不過考慮讀者而家租住既樓租金只13000,應是大眾化選擇。那400-500萬預算應可購回同等貨色的。

由於可九成上會應買一間樓後大把錢淨、見讀者年青、應用債基收12-15%息而放棄用保本的直債。

若不用staff loan,那照計一計借貸力 = (70000+70000)*50%/10000*2.59 = 18mil。當然1800萬借貸力是理論上的,實際有什麼因素會借唔足呢個數會面授同學。另外留意若入手500萬樓後租出$15000/月,假設九成上會(因讀者應未曾置業仲可九成上會),借貸力會被先用掉450萬。及後如想再買樓、可將第一間樓補錢轉正出租用途租出,借貸力由原本1800-450 = 1350萬會重增至(70000+70000+15000*70%)*50%/10000*2.59 = 19.48mil 減 樓價一半,即1948-250 = 1698萬。比完全未買樓前的1800萬只少1800-1698 = 102萬。換句話只用了102萬借貸力便持有了市值500萬的樓收租。餘下50萬欠額由租客供滿。要搞定6間樓、大抵是用此方法。

當然外父外母當年食正香港黃金時期,就當知識較少都可受惠樓價上升而不靠租約都夠照去一間買完又一間。可是讀者身處時代與當年不同,計好數去買為必須。買樓收租已是咁多樣投資當中,最唔使打理及最生活化一項。不少人以為買股票係最方便,這造就了有心人利用上市規則去合法咁將投資人權益攤薄去搵錢。

今日地產新聞摘要 20151005

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年10月5日

【東方日報】指,財仔轉軚收緊按揭。本港樓市有轉勢迹象,財務公司終於「轉軚」,靄華押業(01319)主席兼行政總裁陳啟豪透露,該行已調高按揭物業估價折讓率,部分豪宅新盤折讓率達20%;香港信貸(01273)行政總裁謝培道表示,為防範樓市風險,財務公司擴大估價折讓屬正常趨勢。

【信報】謂,靈活政策拓展用地。許多人說香港樓價高企,也說土地供應不足,筆者認為香港只是市區可供應的可發展土地不足。本港面積有一千多平方公里,但只有不足三成面積可供發展,這是歷史原因及土地政策所造成。筆者也看見近年政府已增加土地供應,例如開發新界東北發展區,同時放寬部分住宅地的地積比率,以增加住宅單位供應。


【星島日報】指,西九管理局財困擬「注地」建住宅。西九文化區面對財困,第三期設施瀕臨「爛尾」。政府當局研究仿效港鐵模式,將文化區內部分或全部住宅及商業地發展權,撥予西九文化管理局,由管理局進行招標,夥拍私人發展商發展,但須向政府補地價,並以發展利潤支持文化區發展及營運經費。


【太陽報】報道,海壇街重建食住個「細」。市區重建局嘅深水埗海壇街「蚊型」需求主導項目,將會喺今個禮拜三截收發展意向,呢個項目只提供69個住宅單位,部分單位將來更要用作「樓換樓」安排,但由於涉及嘅投資金額始終比較細,劉Sir覺得項目嘅競投反應唔會太差。


【成報】稱,曾俊華:港府目標是平穩樓市。財政司司長曾俊華昨日被問到市場預期樓市會下調兩至三成,政府會否調整政策「減辣」時未有正面回應,只表示政府目標是要樓市保持平穩,未來會繼續這個目標,而他又認為美國會視乎當地供求才作出加息決定。


【明報】指,招商局兩物業招標。招商局置業等繼早前推出鑽石山宏景花園商場連停車場招標後,最新再連環推出上環德輔道西2項物業招標,市場估值共涉逾9億元。


【蘋果日報】說,筲箕灣新盤周四開售100伙。颱風襲港加上市場缺乏焦點新盤,10月首個周末一手交投量僅約40宗,較上周中秋節周末大幅回落七成。會德豐(020)筲箕灣新盤IslandResidence昨加推50伙,周四將開售全數100伙已開價單位,超額認購近2倍。


【文匯報】指,湯文亮:樓價跌一成有根據。紀惠集團行政總裁湯文亮上周六發表網誌指出,按照現時走勢,樓價應該開始下跌,到年底下跌8%至10%亦不出奇,主要是樓價指數回復正常,不再受特殊成交價影響,沒有特殊成交價的樓價指數,就算不下跌都不會再創新高。


【晴報】稱,麗港城減52萬555萬沽。二手成交在市場氣氛轉淡下,持續受壓。10大屋苑的成交上周僅錄得11宗成交,在業主提高議幅後,交投重上雙位數。

2015年10月2日 星期五

今日地產新聞摘要 20151002

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年10月2日

【東方日報】指,羅素街舖位洗牌或冧租。零售黃金十年已過,高檔零售業商戶均要求業主減租,亦有部分不敵寒風撤出核心區,而部分騰出的舖位在租金狠劈之下雖重新獲市場吸納,但商戶則「重新洗牌」,由貨品售價較為大眾化的化妝品店及運動用品店所取代。


【信報】謂,康城8期收6標書。政府積極推地,鐵路項目亦是主要土地來源,位於將軍澳的日出康城第8期地盤,屬於本財政年度第3幅招標的鐵路用地,在本周三(9月30日)截標,共收到6份標書,合共有至少11家發展商爭奪。


【蘋果日報】說,一手業主買貴貨,蝕讓非跌市指標。二手市況慘淡,但有業內人士則認為,二手樓交投越淡靜,代表樓市越健康。同時有學者指出,個別蝕讓個案不可以作為樓價下跌指標,只是反映一手業主當年買得貴。


【香港商報】稱,樓市冰火兩重天,交投大吹淡風新盤推售升溫。受第三季股市「過山車式」的波動影響,樓市交投明顯大吹淡風,惟發展商的推盤步伐卻未見減慢。展望第四季,估計或有22個新盤部署登場,涉逾8600夥供應,當中除上車盤外,亦不乏大型項目,料盡吸市場購買力。


【文匯報】指,政府上調收地補償5%。雖然樓價近有回落的趨勢,但整體樓市近半年仍然有不少升幅。政府日前刊憲,將調高收回土地時採用的特惠補償率,受新市鎮發展區及全港性主要工程所影響的農地及屋地擁有人,補償率較今年4月上調5%,每方呎農地由883元升至927元,屋地則由每方呎1,747.5元升至1,835元,兩個數字都創歷年新高。


【星島日報】指,新盤十.一假期沽17伙。昨日為十.一假期,惟未有全新盤推售,加上發展商未有刻意增推優惠,為新盤交投量表現平平,昨市場錄約十七宗成交,涉八個新盤,其中九肚玖瓏山昨日連沽兩伙,成交金額共達一千二百九十多萬元;紅磡環海.東岸則連錄四宗買賣。


【明報】指,第3季物業註冊量跌一成。今年7月發生股災,物業市場氣氛亦受拖累。中原地產研究部報告指,今年第3季截至9月29日為止(具體反映8月成交市况),整體樓宇買賣合約(包括住宅、車位,及工商舖物業)僅錄約1.77萬宗,料為近6季以來首次跌穿2萬宗,創出新低水平;與此同時,期內所錄登記金額只涉約1322億元,亦見近5季新低。


【太陽報】報道,山頂南區,大刁縮7成。第三季樓市受到股市同息口問題困擾,買賣氣氛麻麻,連一向唔憂賣嘅山頂、南區豪宅都無咁旺。睇番呢兩區上季表現,雖然全季成交量只跌咗約5%,有約53宗,但由於億元成交只得約5宗,按季急跌咗72%,搞到第三季成交總值得番約41.79億元,比第二季嘅50.6億元跌約17%。


【成報】稱,ISLANDRESIDENCE周末或提價加推。會德豐(020)旗下筲箕灣ISLANDRESIDENCE日前公布首張50伙價單,最高優惠折實約394萬起,昨日開放示範單位予準買家參觀。