從貨幣供應和按揭數字睇樓價

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TOKUHON&id=32857

梁隼

2014年9月8日

財爺常常說樓市熾熱是因為熱錢流入，假如熱錢一走物業就難免大幅下跌，這到底是一味靠嚇，還是真有其事？只要翻查一下香港貨幣供應和樓價的關係便可知一二。
筆者從tradingeconomics.com網站得到貨幣供應量的數據，並採用M2貨幣供應量作為貨幣供應的基礎，因為經濟學所說的廣義貨幣通常就是指M2, 也反映了現實和潛在購買力。
長遠走勢（1965年-2014年)而言，M2 走勢和樓價都尚算同步，因為都係處於長期上升形勢，不過與樓價並非完全同步。

例如香港樓價自1997年第3季起下跌至1999年尾，但同期M2供應卻後覆上升，2000年尾的M2供應量比1997年第二季還上升了50%！

另一個不同步的例子是2008年的金融海嘯，期間M2供應沒有下跌，但樓價卻下跌了23％。

不過單憑M2數據就說香港樓價與熱錢無關又太過以偏蓋全，因為香港的物業交易通常不會一筆過支付，大多數都要做按揭，而熱錢流入會令到銀行水浸繼而對貸款活動手鬆一點，到底按揭的數量和金額和樓價的走勢有沒有關係？不如又看看金管局的數據看過究竟。

根據金管局的數字，買入私人住宅物業的按揭總額自1978年起開始有數據，筆者把所有數據製作折線圖，就發覺按揭數字都一直穩定上升，只有1997年第三季至2007年第三季期間長達十年維持在5500億左右的水平，直到2007年第三季起再度重拾升勢。其後按季的升幅都相當明顯，只有在2008年有輕微下跌，及在2010年第四季至2011年第一季升幅稍為放緩。

回看樓價歷史數據，樓價由1997年第三季起見頂回落直到2003年第二季止，其後樓市反覆反彈至2005年第一季左右便維持牛皮市直到2007年第三季，恰巧就是樓市大幅回落及重拾升勢剛開始的階段。其後樓價於2008年第一季見頂回落，按揭金額都跟隨下跌了一季，而2010年尾政府剛公佈額外印花稅，那時候住宅市場成交大幅減少，按揭增長減慢當然是相當合理，與此同時樓價也停滯過一段短時間。

綜合以上數據，可見熱錢的確對樓市熾熱有關係，所以要調控香港住宅樓價，就只能靠外圍因素了。