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諗Sir ,
你好 ! 讀 完你本<樓換樓>有如相逢恨晚， 如早十年前有如此好書相能遇上，肯定打救小妺一家人現為樓煩的命運。 由去年2013年4月決定賣了大陸層舊樓,吐現太約HK$40萬回香港,加上2公婆十多年辛苦積蓄,現有太約100萬現金, 由去年4月睇樓, 220 萬睇到現在308— 31０萬 (叫價已叫330 啦 ，上水，粉嶺區２細房太約４７０—５２０呎建築，實用只有３６０—４００呎上車盤) 每次睇樓，我老公都話仲咩咁心急，價又貴，只有等了又等……….，做了心急人，好似今日再睇樓咁，粉嶺中心，業主叫３１５，租客今１１時剛搬走，下午３時已３０９萬已賣出了，追也追不到啦，上個月先成交２８３ — ２９５萬。太過份了！
現小妺以下難題,請諗Sir教路 :
現住居屋３房，已供完，每月有５千可以供樓，現有１００萬Cａｓｈ，另老公公務員，有十年房津，每月太約有４千，但樓必須自住。
１）想自我升價，如賣出自住居屋３房，未補地價，只有２５０—２８０萬，家對面私樓３房，最平都要 ４３０—４８０萬，相差１８０—２００萬，但實際相差實用只有５０呎,分別只不過多了一個厠所， 廳大了少少，十年房津５０萬，人出雞汁，我哋出雞，都唔未化唔化算 。
２）或+不選擇十年房津，直接買入上水，粉嶺區２細房收租，如租給本地人可租９０００—９５００，如租比 大陸學生，一年約可租１萬，但因老公係公務員，不能有任何不合法的行為，必須交足１５％租稅，另加上７００管理費，２細房每月成本都要１．１ — １．２萬（計供３０年，３％)，收１萬租，不能自已養自已,好彩現有樓自住,每月不用供樓,每月可有５千可以供樓,但又怕日後 2015年年中美國加利息,或其他不明因素本 港樓價會 下滑 2-3成, 心大心細, 小妺好想……..好想買(做包租婆,20年後60歲退休有穩定收入,小朋友大了又可做分支家庭 ) 但又怕日後變負資產, 現上水，粉嶺區２細房300萬 - 310萬樓,火車站側都30年樓,20年後都 50年樓齡啦. )
誠請諗Sir 教路, 應怎樣自我增值/長線投資,做好20年後60歲退準備呢 ? 多謝 !
等了又等……….的心急人 小妺上
６月３０日２０１４年
ANSWER:
同意讀者小妹是心急的，講左咁耐連自己人工幾多都冇提過。年齡幾大都要筆者睇完再搵資料先估到。其實要筆者花時間找無問題，問題在於小妹同不少港人一樣，希望買樓賺價，希望搵筍價低入高賣，對自己能否承受該投資物的風險一概不理。
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呢句說話你聽過李超人up過n次，聽落十分刺耳，可是筆者同意非常:「樓如果自己有能力不妨買入。」其實買樓要賺錢係睇自己有幾多人工，幾多儲備。可是讀者來文從未提過自己月入，莫非理財前從不用計算自己荷包深度?係咁既情況下做分析，事倍功半。投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物。你見九七繁榮後的破產者有買錯樓嗎? 最尾比人收樓咪又係你住緊個間灝景灣? 點解佢要破產而你仲可以安在家中? 原因係水退時你計過可抵受得住，佢沒計過。所以有些投資機遇、要自己有能力才可以「食得起」。
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請注意買樓去為自己去累有資產是一個長而沉悶的過程，方法大概是運用先借入美元後待其貶值之道理。當中是沒有間樓每個月叫價都提升呢種刺激。大家出發前需理性計算財務作出計劃、亦需睇樓時累積些實戰經驗。所以勸讀者不要因為樓價升跌而令自己心情太波動。每日提醒客人價格升跌而令人覺得若有所失，是經紀更快促成成交需用的基本方法。唔係叫大家買樓唔問價、而係買樓睇過自己如有能力、買後亦能改善自身財務格局，間樓業權結構又冇問題，就去買。
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其實睇報紙睇地產版筆者都認為無謂。買樓冇需理人、現時研究弊病係太多資訊影響個人判斷。如晉身投資者需不時落區感受心儀區域樓市情況。
不好意思都講句，大家今日面對的煩惱，都係因為當初想慳返少錢幾個。
1. 當年如是買入私樓、現時間樓已供滿或已近供滿，即可合規租出自己買九成買三房。轉名行一拆二亦是十分容易。
2. 今年最想做係有樓收租之餘又享有房津，其實拿著公務員穩定的薪水又點可指望比少d首期又可有樓收租?
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要改變要頗有魄力，就係唔靠政府，不享用政府免收讀者的居屋地價。先趁高賣走居屋，套回約270萬。再加自己有100萬，那370現金就是讀者的財務上半生。取當中150萬入手沙田細兩房收租，付50%首期。單名上會即可。該樓房收租$11000，而月供$10000*1.5/2.59 = $5800，扣除管理費及差餉成本每月有淨$4000。假設讀者家庭月入$60000，借貸力為$60000/10000*2.59*50% = 7.78mil，買此樓收租要借150萬，借貸力夠上會有餘。
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此法是要讀者享有一樓收租，先護有基本盤。由於樓只按了50%，萬一樓市再升即「升幾多可套幾多」，不同套現原則見買樓教學課程。讀者人工應不在高水平，財務格局是要先找駐地再固守，待天下大變而出擊。市大跌暫不見因由、加上更唔可以抄小路，需靜心等市跌去借力才可令自己再上一層樓。買樓後用淨220萬作什? 記住讀者而家係「無樓住」，雖產出了約$4000現金流惟不夠租回三房。220萬現金可用$200萬買入債基，選較穩陣一種收8-10%年息，即200萬每月有$13333-$16600月入，再加上$4000即每月有$20000多出了夠佢租三房樓。而今之債基的標的物在2008全年金融海嘯年都只跌約2.9%，安全系數足夠有餘。另外在收息堂會提及其隨時可贖回性及構成原理。
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當然有進取師兄已放入較高風險債基收12-15%年息，即200萬投入每月有$20000-$25000，即時為自己出多份糧。搞好之後讀者有一間樓正名收租，200萬為其產出過萬月入。
搞咁多野係想set好個炮台，一旦市跌讀者有九成上會名額(之前只單名買樓收租)，更有多於二百萬現金上會。到時讀者其餘只需抽調幾十萬作首期九成上會，更有5000房津，到時供樓相信一萬蚊都唔使。而因為唔使再租樓，債基令其收息每月$13333-$16600月入即可當自己加的人工，其實已等於一間現值400萬樓比佢既租金啦。
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