新地是否以高價奪得元朗站物業

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年8月7日

昨晚，消息傳來，新地以高價投得元朗站物業發展，區內有兩成業主反價，在最初，消息是指元朗業主反價兩成，如果最初的消息是真的，新地的確是以高價奪得元朗站物業發展，現在，我認為新地只是以市價，甚至略低於市價奪得，而區內有兩成業主反價，亦只不過是那些業主的條件反射，無論地產商以什麼價錢奪得，他們都會反價，但只反3-5%，顯示那些業主信心不足，如果係我，最少反價兩成，所以，我認為只有兩成業主反價3-5%，根本是微不足道，更加不能夠視為好消息。

一定有人話我錯，今次新地所用的價錢，比最高上限多25%，仲唔係高價，那些人不了解測量師的估值法，在沒有類似資料參考之下，估價就會很保守，你叫他們估太古城就進取得多，不但貼市價甚至高過市價，替元朗站這類的單一大型項目估價，就無從入手，唯有採取遞減法，以同區樓價訂出一個數字後，各項不利因素都會將這個數字減低，這種做法很保守，但很安全，不過，就不一定有參考價值。

我記得，幾年前，九倉奪得纜車站隔離美利大廈酒店發展權，由於涉及保育，各測量師的的估價非常保守，九倉以高於預測上限六成奪得，各測量師不知所措，甚至有測量師明言吳光正是否儍咗，到今日，大家都忘記這件事，而只會說，新地以高價奪得元朗站物業，我只能夠講，測量師根本不了解元朗，所以估價保守一些，做成新地以預測上限奪得，令各位元朗業主昨晚非常開心亦都是一件好事，但心水清的業主想法就不同，新地在完成發展後成本連最基本利潤是與現在同區較新樓盤差不多，但請勿忘記，這是元朗站物業，一個很大很大的賣點，新地是否以高價奪得元朗站物業，大家見仁見智。