加息的預期及收息部署#916

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諗sir你好：

去年非常感謝你回覆我的問題，過去一年我有報讀諗sir的etf班，在8月8日也會去私人銀行的分享班。先祝homeblogger 的書展成功及新書大賣。

去年我有幸得諗sir分析我的財務狀況，一年過去，以下是我現時的情況。

1. 月入$150,000，年終花紅$600,000
2. 細價樓買入價$320萬，最近成交價$415-420萬，SSD要到2017年才完結。現放租，租金$12,000，月供$8,000。
3. 債劵基金現值$190萬，月派息$14,000。一直想賣一部分基金，但由於現是虧蝕狀態，所以未有行動。
4. 美國ETF $200,000，多為收息類，包括(QYLD, CEFL, MORL, BIB)，月收$2,500 – $3,000, CEFL及MORL現也是虧蝕。
5. 保險收息，我出資$140萬，保險面額共$830萬，打算8年後贖回
6. 另一銀行的5年保險，我出資$38萬，5年後double取回。每月付息$3,000多
7. 私人銀行戶口$8百萬，主要做直債收息，現正在construct portfolio，現計淨回報為8%，fully invest後希望可提升年回報到10%。
8. 支出方面， $120萬p-loan每月償還(分5年還，利息1.5%)$25,000，自住物業按揭每月還款$4,000。
9. 年儲$150萬應沒有問題。

10.手上有現金$2百萬，另國內人民幣定存120萬(5.25%利息，2018年到期，不打算動用)。

以上的投資(如ETF及債基)多在去年未宣報加息時買入。明年預期加息(雖應不會加很多或很快)，收息類投資物是否應該繼續買入？

我投資組合還有什麼可以優化的地方？我認同買樓是最可取的投資方法，但住宅現只可做6成按揭(我相信長遠都會是6成)及有DSD和SSD的情況下，是否應轉戰工廈？

謝謝你抽空讀我的個案。

渴望退休的人

ANSWER:

收息物入手後不輕易賣走，雖價格會有+/- 10%的升跌、但每月有錢落袋加上再買又要再比手續費，所以不建議經常換馬。若有心水想主動靠買賣出賺價，好應投資股票。搞清楚自己的投資組合內作賺價、同收息之分配。

同意美國行將加息、惟加幅累積能否有一厘都係未知之數。要知美國幾時加息、唔使聽信報講、亦唔使睇電視講。免費資訊平台的服務對象是金主、唔係為你的個人投資打算。而家連阿婆都識網上理財，要知美聯儲下次幾時議息同加息機率、有免費地方可即時考察。看下圖(2015/8/3報價)

美聯儲在2015/9/17議息後加息次機率為0%

今年最後一次議息在2015/12/16，到時加息至0.5%(即加一次)的機率為55%

價格由利率期貨之價格走勢而推率，即投資人要用錢買的。正所謂「磅水最誠實」，呢個方法去洞察幾時加息最實際! 有知識即可為自己省回不少時間，無謂聽人講之後諗埋D無謂野。

房地產

那年底若一半之加息機會成真，保險的派息會很大機會同步上升、故兩份保險問題不大。至於加息會否令樓價下跌? 若計借下220萬，供樓息口加0.25%(即2.4%)令月供金額由$11286增至$11551，就當再加多兩次，每月供款都只增一千元左右，此數目對業主們不構成影響，要他們劈價賣樓實為困難。當然，近日新聞報導不少商戶結業，這令樓價升勢停止或微調(10-20%)不足為奇，惟此等波動不應對收息人構成任何買入賣出指示。廠廈買入主要博升值，留意經濟下行連租都收唔到。

直債

直債是讀者應努力改進的、由於有到期保本特性，好應利用私銀之融資將回報增至15%及保本。就當搵雅居樂加大新直債做槓桿，一個7%綜合收息之組合在1.2%融資後會變成 (1000000*7% – 1000000*60%*1.2%) / 1000000*40% = (70000-7200) / 400000 = 15.7%。即只要持到均數為7%的直債組合、有了解清楚做法同風險後要年收15%到期本金全取是無問題。當然碧桂園同大新只有隨口舉辦、不是權衡各方後的投資意見。

債基

讀者只做債券基金而不作債基方案、令回報限在10%以下。對於讀者想穩陣而收低些少息既心態可理解。由於債基價格在過往是隨息口同升同跌的、所以加息對其影響不大、詳細原因已早前面授。至於萬一加息後可否再趁機撈一筆、或好去對沖、可參考下ETF。價格由今年初11蚊升至而家37蚊，若將其混合入債基投資可用少注碼成功對沖。