[陶冬] 中國經濟出路何在？

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一家大型國有企業董事長，近月在辦公室裝了一架帶有電視的跑步機，每天上下午各跑兩個小時，據稱已經看了七十多套電影。這家公司除了部委指定的項目外，近月沒有主動參加過一次投標。公司自己的招標項目，也沒有其他公司來投標，民企不敢參與，國企懶得參與。

“不作為”，近月像山火一樣在國營企業和地方政府中蔓延，而且中央不少部委也出現了同樣的怠政傾向。對本來就內需不足的中國經濟，可謂雪上加霜。

最近發生的股災，對實體經濟的打擊也是巨大的。股市暴漲時，企業將流動資金、個人將儲蓄傾入資本市場，借錢炒股的不在少數。上市公司將股市所集資金，多數留在股市賺快錢。實體經濟不僅沒有受惠於股市，反受資金流出的虹吸效應的打擊。股市下跌，中產階層財富遭到重創，消費明顯放緩；企業的資金受影響，投資意欲低下，訂單數目下降。

本來銀行並沒有太深地卷入這場股市泡沫，但是央行在發放上一輪救市資金時，不願直接將流動性釋放給中國金融證券公司，而是將資金交給了銀行，再由銀行轉手給中證。此舉大大增加了銀行在股市的風險敞口，股指跌破3400-3500，銀行便出現壞賬，抑制了借貸的意欲。至於券商、資產管理公司的賬面，已經一片狼藉，隱含金融風險。

這些是在制造業產能過剩、出口業競爭力弱化、國企缺乏活力之上的新問題，是在地方債務高企、地產商庫存驚人、礦產業價格暴跌之外的新風險。七月以來，訂單數驟降，應收款暴升，經濟面臨進一步的下行風險。這在財新PMI數字上已有體現。

從全國各區域來看，東北地區（國企）與西北地區（礦產）情況最為嚴重，給人以已經進入衰退的感覺。廣東與浙江則受到出口下降的衝擊很大，民企的資金鏈壓力也很大。江蘇、四川則受地方債困擾。華東、華北地區經濟總體上比東北、西北要好一些，不過受到股市暴跌的打擊也更大，預計消費滑落。從產業上看，制造業一片低迷，全行業出現負增長也不出奇。服務業則相對比較健康，但是第二季度的GDP增量中，金融服務業貢獻了三分之一，下半年預計動能消失殆盡。IT服務業是中國經濟中的一個閃亮點，不僅創造出一批傳奇企業，也為找不到工作的大學生提供了開發APP致富的夢想，不過以移動裝置和電子商務為原點的IT服務業的爆發性增長期似乎已過。IT服務業帶來了增長與機會，也為不少傳統行業（如商場、出租車）帶來了通縮。

預計中國國家統計局，最終公布2015年全年GDP增長在7%左右。

筆者認為，目前中國經濟所面臨的挑戰，不在GDP數字，而在經濟缺乏內在動力，在宏觀政策不得要領，在改革舉措雷聲大雨點小，在系統性風險仍在積聚。增長數字是標不是本。至於試圖通過股市來刺激經濟，根本就是左道旁門，不僅無法得到可持續的增長動力，反而促生系統性風險。在筆者看來，救股市不如救經濟，救經濟不如促改革。固本清源，方是正道。

筆者在市場上研究中國經濟二十余年，第一次被客戶問及中國會不會重蹈俄羅斯覆轍。中國經濟的基本面與俄羅斯不同，管制體系也不同。但是市場提出這個問題，有其道理和邏輯，資金在用真金實銀投票。中國經濟的問題不在GDP或股市，沒有一個國家可以無限期高速增長的，所有經濟都有周期現像、結構轉變，沒有一個市場沒有經歷過熊市的，所有股價都有起跌。中國經濟的真正挑戰，在於敢不敢面對現實，從基本面著手，用改革作杠杆促成經濟轉型。打破目前經濟困局的錦囊妙計，其實三十幾年前鄧小平已經用過了，當年的中國經濟比如今差很多。改革的能量，有目共睹。

本文原載於今周刊，為個人意見，並非投資建議或勸誘

Source: 陶冬的博客

今日地產新聞摘要 20150831

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2015年8月31日

【東方日報】指，股災打擊，新盤撻訂比例增。股市及樓市唇齒相依，據本報統計，七月股市波動期間，本港一手住宅成交向下，但竟錄約11宗撻訂，佔全月一手成交比例約1.6%，較五月及六月分別增加1個及0.7個百分點。

【星島日報】指，東環環海收票彈升周內快打慢開售。一手市場持續熾熱，發展商周內火速開售新盤，其中東涌東環II連日吸引大量睇樓客參觀示範單位，市場指該盤已累收約四千六百票，發展商趁勢於周二截票，並於周四以抽籤形式開售三百二十八伙。

【明報】指，學者：未來數月租金跌5%。本港樓價持續高企，支持租金節節向上，不少新界區的迷你上車盤，實用呎租動輒高逾40元，直迫市區龍頭屋苑水平，不少市民都不願支付昂貴租金，寧願斥資入市做業主。

【太陽報】報道，置醒學生，買日樓收租。港人投資日本房地產熱席捲大學校園！有大學生在股場鳴金收兵，組成日本樓投資兵團，冀獲可觀租金收益。近月市況疲弱，港股「大時代」憧憬告終，人民幣又貶值，港樓入場門檻高，學生們轉戰東瀛，如意算盤是否打得響？當中風險如何？日本物業專家一一拆解。

【信報】謂，「樓王」任達華：住宅風險高寧買舖。近期市場掀起藝人買一手住宅熱潮，不過，縱橫演藝界逾40年的任達華認為現階段買一手樓收租風險較高，覺得工商舖物業更值得考慮。任達華演技精湛眾所周知；對於攝影更講得頭頭是道；但很少人會留意原來他在物業市場已有逾25年投資經驗，並早已晉身億萬富翁行列。

【蘋果日報】說，零食店三折短租銅鑼灣舖。核心區吉舖湧現，銅鑼灣波斯富街及利園山道都有大量吉舖出現，有個別業主寧願丟空等高價出現，亦有小部份以低價短租，以免長期無租金收入。

【香港商報】稱，股災波及，樓市吹淡風。環球股市一片愁雲慘霧，香港樓市處處風聲鶴唳。繼日前太古城有單位劈價近25%求售後，上周末先後有鴨脷洲海怡半島、小西灣嘉亨灣單位分別劈價100萬及70萬求售，二手樓劈價盤數目繼續增加。

【成報】稱，仲量聯行料分層寫字樓投資最佳。仲量聯行發布亞太區物業投資報告，指出上半年香港商業投資物業交投活躍，涉總投資達48億美元，單計第二季，投資金額按年增102%，至38億美元。

【晴報】稱，10大屋苑僅5宗成交，5個月新低。上周環球經濟股匯大幅波動後，加上發展商推出一系列低價新盤搶客源，令二手市場持續捱打。上周各區二手成交大跌，10大屋苑僅錄得5宗成交，是過去近5個月的最少成交的周末。

【文匯報】指，傳雅居樂副主席1.4億購坪洲地。近年香港樓價狂飆，除麵包價（樓價）飆升，麵粉價（地價）亦愈升愈有。資深投資者盧華2012年投得的坪洲坪利路官地，去年中以公司轉讓形式出售予雅居樂副主席陳卓賢，市傳作價約1.4億元，較盧華2012年購入價8,080萬元足足高出73.3%，料建40個大面積單位。離島地尚且如此，市區地價升幅之快可想而知。

今日地產新聞摘要 20150828

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2015年8月28日

【東方日報】指，旺區呈凶兆，商場湧吉舖。售賣潮流服飾的商場小舖吉舖湧現！本報巡視多個旺區小型商場，發現不少主打本地客的潮流特色商場，因人流稀少，小舖陸續結業，有商場吉舖數目接近一半。經濟學者指出，二、三線舖位租金早年隨着大市上升，近月經濟下滑，租金未有即時下調，商戶難抵貴租，待業主態度軟化願意減租後，吉舖才會減少。

【信報】謂，東涌擬增建住宅，人口多14萬。政府千方百計增加公私營房屋的供應，部分新市鎮的發展計劃亦盡量增加單位供應，其中東涌新市鎮擴展計劃，政府建議進一步調整區內的土地用途，令全區公私營單位數目較去年提出的方案多1400個，至4.94萬伙，增幅約2.9%；擴展計劃所帶來的新增人口，預料可增加約2.9%，至14.4萬人。

【文匯報】指，活化利好，葵涌工廈價5年飆3倍。早年港府推出活化工廈政策，令工廈備受投資者關注，成交量及金額近年穩步上升，有代理數據顯示，葵涌區工廈更有物業在5年間升幅達3倍。市場人士預期，隨着明年3月港府截止接受活化申請，將有不少投資者趁機「搶搭尾班車」令交投持續活躍。

【星島日報】指，大埔地今截標財團表態角逐。政府推地步伐不減，供應重鎮之一大埔白石角，新推創新路地皮將於今日截標。由於區內發展逐漸成熟，財團如百利保及內房萬科均表興趣，綜合市場人士稱，料將吸引大中小財團入標，每方呎樓面地價約三千五百至三千八百元，項目地價逾二十三億元起。

【明報】指，本地基金斥逾8億，購L.Plaza全幢。市場消息指，由具澳門資金背景業主持有的上環皇后大道中367至375號TheL.Plaza（前稱萬利商業大廈），新近以超過8億元由本地基金購入。

【太陽報】報道，居屋又癲過，迎白居二。近排二手樓市好似畀人點咗穴咁，就算係用家主導嘅居屋市場都好冷清，不過雖則成交唔多，但係口價仲好硬淨，最近又有新高價出現。

【成報】稱，環海．東岸入場費296.6萬。九建（034）紅磡3年樓花期新盤環海．東岸剛公布首張價單，涉202伙，首批344.9萬至744.4萬元，平均呎價18,101元，市值約10億元。以累計14%折扣計，折實平均呎價約15,567元。九建市務及銷售部總經理楊聰永形容今次開價比市價有25%折讓，並指房係香港一個市場特色，唔介意俾市場稱項目做房之城。

【蘋果日報】說，中環地舖劈價一成沽。經濟前景欠明朗，有部份業主趁高位沽貨。由興利相機公司自用的中環擺花街地舖，剛以約9,000萬元沽出，舖價升值320倍。

【香港商報】稱，星光大道億元擴建，新世界：蝕本都做，只為多贏。康樂及文化事務署和新世界發展有限公司，聯合提出擴建及優化尖沙咀星光大道計劃，早前已獲城規會有條件批準。康文署決定與新世界簽訂一份新營運合約，將營運權延長至2035年。康文署副署長吳志華重申，擴建計劃並非地產項目或商業采購，亦非賣地；是新世界透過非牟利方式參與管理星光大道，因此不公開招標。

今日地產新聞摘要 20150827

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2015年8月27日

【東方日報】指，湯文亮籲買家鋤價兩成。樓市出現蝕讓個案，反映業主心急出貨情況，不過，紀惠集團湯文亮在社交網站表示，近日竟有業主放棄放盤開價，由買家出價，他建議買家可嘗試要求20%折讓，而股市震盪會令市場出現不少減價貨，預計未來兩至三個月樓價指數會下跌8至10%。

【香港商報】稱，公居屋建設不可因市場波動鬆懈。近日股市波動及美國年內加息預期，引來對本港樓市唱淡之聲，有指香港恐會面臨樓市泡沫爆破危機，擔心政府早前提出的房屋供應計劃，日後會造成供過於求，影響樓市穩定。

【文匯報】指，居屋第二市場買賣跌。樓價高企，加上外圍經濟表現不穩，近月樓市彌漫觀望情緒，中原地產統計最新居屋第二市場買賣成交，7月只錄得133宗，總值4.91億元，較6月的140宗及5.15億元下跌5.0%及4.7%，創三個月新低。

【星島日報】指，拆隔音屏擴居屋地房署奇招增200伙。由於覓地建屋刻不容緩，而「插針樓」遭遇極大地區阻力，房署唯有出奇招擴張居屋地盤，最新建議在東涌第廿七區居屋地盤，拆去旁邊佔地八百平方米的隔音屏障，將窄長的土地納入原來九千平方米的地盤範圍，以換取增加樓面面積，用盡地積比，此舉成功為該項目增加二百伙，合共提供一千二百個居屋單位。

【明報】指，《買起美國樓》作者官永寧：金價弱勢，預示美樓市向好。美股近日雖然也大跌，卻可看作是創新高後的調整，遠較港股強勢。那美國樓市相對香港物業，其投資價值又如何？《買起美國樓》作者官永寧表示，美國經濟具備創新能力，政治穩定，是全球綜合實力最強大的國家，而紐約作為美國最大城市，曼克頓是全球金融中心，樓價更是長升長有，並提出一套以黃金價格來衡量美國樓市的方法。

【太陽報】報道，旺區舖租跌回四年前。核心零售區舖租倍升神話不再，有高力國際老友同劉Sir講，喺過去十八個月，奢侈品、珠寶同手錶銷量已經跌咗30%，有部分業主更將續租租金大減40至50%，核心區中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角舖租已重返一一年水平，佢仲預計以上地區租金指數將會繼一四年全年跌5.5%後，今年全年再錄15%跌幅，連續兩年下跌。

【成報】稱，康城8期接獲意向書21份。將軍澳日出康城第8期昨日截收意向，港鐵(066)表示，項目共接獲21份意向書。現場所見，遞交申請的財團包括萬科置業(香港)、南豐、新地(016)、莊士機構(0367)、和會德豐地產、中國海外(0688)、泛海國際(0129)、保利置業(0119)和遠東發展(035)等。

【晴報】稱，嘉湖山莊3房減40萬430萬易手。市場預期美國加息周期臨近，加上新盤攤薄客源，令部分業主開始轉為睇淡後市，其中天水圍嘉湖山莊日前單日內連續錄得兩宗減價成交個案，其中景湖居有3房單位，累減幅度達8.5％。
【信報】謂，環宇呎造萬元蝕讓甩貨，維景灣畔相連戶1590萬新高。港股持續下跌，本周一更經歷今年第二大跌市，二手業主信心受影響，部分更決定減價沽貨離場。入伙一年的荃灣環宇海灣一個低層單位，原業主因調動資金而沽貨，賬面蝕13.7萬元離場。

【蘋果日報】說，無懼跌市，尚悅加價一成。恒地（012）的元朗尚悅貨尾，在本月初新地（016）天價投得元朗站地皮後即日停售，封盤逾半個月後解封，無懼近期跌市部份貨尾更加價1.8%至10%，其中20伙安排本周日（30日）發售。

今日地產新聞摘要 20150826

 

2015年8月26http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP日

【信報】謂，李嘉誠:中港樓市續平穩。長實地產（01113）公布重組後首份中期業績，上半年純利68.9億元，按年增長22.3%。撇除投資物業重估，核心純利55.36億元，增長8.5%。另李嘉誠表示上半年香港整體物業市況維持穩健，而內地若干城市的市場氣氛及物業交投新屬平穩。預料下半年繼續維持穩定，惟長遠發展方向將繼續由房屋政策主導。

【東方日報】指，港樓大鑊最壞冧5成。全球史上首次金融大核爆殺到，香港受兩面夾擊處境堪虞。近年由美國印銀紙製造的熱錢湧入，加上大量「北水」南下，把本港資產泡沫愈吹愈大，股樓早已岌岌可危，未來恐會大爆破。分析估計，本港樓價過高，未來有機會大跌一半，料跌浪長達三年，港股亦有機會下試15,000點水平。

【文匯報】指，湯文亮：樓市已步入「轉角市」。環球股市連日急挫，昨日更如過山車般大上大落，一眾業主心態變得七上八落，市場不斷湧現減價個案，並集中早前「升突」的細價樓，大埔中心有單位低市價9.1%沽貨，屯門更有公屋一周減價6.8%易手。曾發表「爆煲論」的紀惠集團行政總裁湯文亮昨再次唱淡樓市，認為樓市已步入「轉角市」階段。

【蘋果日報】說，政府拍賣豪宅銷情6年最差，股災衝擊，買家審慎，僅賣4成。股災效應，買家轉趨審慎。政府產業署及「四叔」李兆基旗下的恒地（012）率先中招。昨日前者委託拍賣行推出10個豪宅物業，結果只是沽出4伙，屬有紀錄以來六年來最差的拍賣成績。至於日前錄得「四連撻」的恒地西灣河柏匯，昨日次輪銷售僅賣出15伙，佔推貨量僅三分之一。

【明報】指，九龍三盤1300伙爆搶客戰。股市不穩，但上車剛性需求依然強勁，為發展商推盤注下強心針。事實上，九龍短期內將有三個全新盤登場，共涉約1342伙，並一律主打迷你單位，其中遠展（0035）黃大仙鑽嶺將為今次新盤戰揭開序幕，項目昨加推最後48伙，平均折實呎價16,474元，周六將「曬冷」開售全盤234伙。事實上，鑽嶺連日來累收逾1000張入票，反映股市波動暫未影響認購情况。

【星島日報】指，東環迅收逾千票鑽嶺盡推提價2%。環球股市震盪無礙新盤吸客，其中東涌大型新盤東環II，搶吸市場購買力，開放示範單位頻現參觀人龍，項目兩天迅收逾一千票，市場反應升溫；黃大仙鑽嶺加快步伐，昨天盡推餘貨，四十八伙折實平均呎價一萬六千四百七十四元，輕微提價百分之二，項目迄今收逾九百票，發展商亦打鐵熱，落實周六開售。

【晴報】稱，新一輪「白居二」今起申請。房委會宣布，新一批「白居二」的白表免補地價買二手居屋計劃，今起接受申請。月入48,000元以下家庭可以申請，名額共有2,500個，包括2,250個家庭配額及250個單身人士配額。合資格人士須於9月8日或之前遞交申請表。

【太陽報】報道，內資9億洽購觀塘全幢。活化工廈有價有市，由「舖王」鄧成波或有關人士持有的觀塘興業街4號工廈活化成全幢商舖項目，獲買家以約9億元洽購至尾聲，若交易落實，物業較六年前購入價高約4倍。

【香港商報】報道，同德押拆建商廈成定局。灣仔軒尼詩道3級歷史建築「同德押」準備清拆重建為商廈，引起保育團體關注。古物諮詢委員會昨早召開特別會議討論評級，有保育團體到場請願，要求將「同德押」轉為暫定古蹟。古諮會最終以大比數維持原有歷史評級不變，意味著業主有權進行清拆。主席林筱魯會後說，主流意見是維持3級歷史建築評級，強調維持評級並不代表支持重建。

【成報】稱，長實地產半年盈利增22%。長實地產（1113）昨宣布，截至今年6月底止半年，盈利按年增長22.3%至68.9億元，每股盈利1.79元，中期每股派35仙。期內，營業額按年升24%至190.49億元；投資物業重估前的溢利按年升9%至55.36億元；除稅後投資物業重估收益升1.55倍至13.54億元。

今日地產新聞摘要 20150825

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2015年8月25日

【東方日報】指，祖藍1.14億買愛巢唔怕變樓蟹。恒生指數昨日狂瀉逾千點（連跌7日已累跌2767點），香港股民個個哭股喪，樓市氣氛受拖累隨即回落，有指近期樓價急挫兩成多。王祖藍及葉璇於「大風大浪」下，卻勇字當頭逆市入貨。祖藍以1.14億購入大埔樓花「築愛巢」；葉璇則豪花近5千萬當西半山豪宅業主，就連一向不主張買磚頭的張智霖（Chilam）亦預告會轉戰樓市！

【明報】指，柏匯錄4伙連環撻訂。股市大跌市下，恒地對上一個周末首輪沽清全部75伙的西灣河單幢新盤柏匯，錄得4宗連環撻訂個案，涉及單位屬分布於23至31樓中高層、實用為209及210方呎的開放式單位。柏匯成交紀錄冊顯示，相關單位成交價介乎463.87萬至514.8萬元，以買家遭沒收訂金5％計，估計相關金額約23.2萬至25.7萬元。

【蘋果日報】說，下月交表，明年入市，料樓價下跌，新白居二申請者，有望買平樓。第二輪白表免補地價買二手居屋計劃，即俗稱「白居二」的2,500個名額，最快下月初接受合資格白表人士申請，2人或以上家庭入息及資產限額分別為4.8萬元及160萬元，單身人士則減半，準買家最快明年初可入市。股市急挫，學者指若股市持續下跌，樓價也會隨股市下跌，一般在3個月至半年後陸續浮現，相信白居二準買家入市時，樓價有機會下滑。

【文匯報】指，人幣貶，內地客買港樓急升。稅務局昨日公布7月額外印花稅(SSD)個案便多達84宗，按月急升55.56%，攀升至一年半以來的新高，反映不少人士趁樓價高企賣樓，更不惜支付高昂辣稅。另外，買家印花稅(BSD)亦創6個月新高，內地或外地人士，以及公司名義等在港買樓上升。不過，若與去年7月相比則同比跌29.73%。

【星島日報】指，股災影響樓市業主紛封盤觀望。環球股市受挫，本港股市更跌逾千點，樓市隨即受影響，部分業主在信心轉弱情況下，紛擴大議價空間，令市場紛紛錄得低市價成交個案，不過，部分不願割價沽貨的業主隨即封盤，靜觀後市，導致整體二手市場交投淡靜；業內人士指，股市短期會影響買賣雙方心態，令交投出現拉鋸。

【香港商報】稱，港樓市爆割價求售潮。港股昨日急瀉1158點，除令一眾股民叫苦連天外，亦令不少業主憂心忡忡。當中有業主按捺不住，不惜「劈價」逾兩成求售單位避險，降幅之大甚至可媲美市區的上車盤。據市場消息指，作為樓市溫度計的鰂魚涌指標屋苑「太古城」，昨就有業主不惜降價24%，以1765萬元出售單位，成為環球股災爆發後，本港首宗降價逾兩成的成交個案。

【晴報】稱，東環II一房折實382萬。多個新盤近期密密發動攻勢，昨日新地旗下位於東涌的東環II昨日公布首張價單，涉及188伙，價單定價介乎429萬至860萬，發展商提供最高即供折扣11％計算，盡享折扣後，一房入場單位約售382萬。

【太陽報】報道，農地非法搭建可遭「釘契」。地政總署指，一般而言，由貨櫃改裝而成的構築物若坐落於私人農地上因而違反相關的地契條款，分區地政處會按適當程序，採取執行契約條款行動，包括向地段業權人發出警告信，要求業權人於限期內糾正違契情況，否則會將警告信送交土地註冊處註冊（俗稱「釘契」）。如違契情況持續，地政處會採取進一步行動，包括重收有關土地。

【大公報】報道，祥華邨法團批反對派搞事，疑為選票散播“圍標”論。租者置其屋粉嶺祥華邨的全邨地底水管更換工程，擬動用4700萬元儲備金支付工程費用，今晚居民業主大會決定工程去留。法團主席謝貴明昨日表示，反貪腐反圍標大聯盟等團體散佈工程涉嫌遭圍標的消息，煽動居民反對，該邨業主立案法團面臨被迫解散重選。他強調已公開工程所有投標資料，並無暗箱操作，質疑反對派有人為11月的區議會選舉“製造輿論，拉攏民心”。

【信報】謂，赤柱綠化地擬起樓，規劃署倡維持原判。在政府的房屋供應大計下，多幅綠化用地即使受到地區人士反對，規劃過程仍可順利過關。繼石硤尾大窩坪成功改劃後，城規會本周五將審議關於赤柱富豪海灣南鄰綠化地改作住宅用地所收到的約900份反對意見。規劃署認為，用地作住宅發展恰當，建議城規會毋須因應公眾意見而調整將用地作住宅發展的計劃。

【成報】稱，新界東北居民抗議收地。新界東北土地發展繼續成為爭議焦點。有新界東北居民團體昨日前往中環國金中心商場示威，抗議發展商恒基地產逼遷收地。示威者不滿恒地過去20年在新界東北收購多幅農地，批評恒地囤積土地逼遷農戶，要求與主席李兆基對話。警員接報到場拍攝記錄，未有驅走示威者。

【趣遊樓市】同是重慶不同命運（脫苦海）

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E8%B6%A3%E9%81%8A%E6%A8%93%E5%B8%82%E3%80%91%E5%90%8C%E6%98%AF%E9%87%8D%E6%85%B6%E4%B8%8D%E5%90%8C%E5%91%BD%E9%81%8B%EF%BC%88%E8%84%AB%E8%8B%A6%E6%B5%B7%EF%BC%89-080624203.html

自 脫苦海 | Yahoo財經 – 2015年8月21日週五香港時間下午4:06

重慶大廈以前只是尖沙咀眾多商住式大廈之一，自從電影《重慶森林》之後成為名廈，隨了樓上的賓館和特色餐廳吸引到人們的注意力外，地下的商場多翻易手和拆售也成為地產界的傳奇故事。現時的重慶大廈，除了地面商舖外，還有兩個商場，可以看到截然不同的風格。三種物業類型就像做實驗那樣，有同一地點進行比較。

地庫現時名為「WK廣場」，WK其實就是著名體育用品集團允記，所以內裏除了有數間咖啡廳、兩間茶餐廳外，其餘均是出售體育用品的專門店，給人的感覺的整齊、舒服的購物地點。再之前名為活方商場，是主題式的商場，走的是精品格局。

而二樓至三樓，現時名叫「重慶站」，現時所見除了近門口數間連鎖店外，都是劏場的格局，很多舖位都是空置，有經濟的都是賣電子產品、遊客商品和美甲店之類，給人雜亂的感覺。這一部份正正是當年人稱「神童輝」的羅兆輝一買一賣大賺5億的部位。

這兩個例子，正好反映出劏舖沒有投資價值，在同一個地點，起眼的一樓二樓位置，竟不及縮在地底的地庫，主要的原因是在遊客區，人流是追求舒適的購物體驗，主題商場甚至由單一零售商管理的商場，容易聚集個別興趣的購物者。

但劏租由於業權已賣散，就算全面租出也會難免舖面行業雜亂無章的問題，而極少數成功的劏舖個名，如高登、黃金、先達等，也是在特定的機遇之下集中做某個行業而成功。至於仿傚者如旺電、星際城市等，即使位置更佳，到今日仍然未建立到強勢的主流行業。

日前有報導重慶地下的街舖有藥房突然結業，旋即以低價招租，始終地舖在行業靈活性上，遠比樓上商場為佳，只是地舖投資，並不是一般小市民可以參與。

今日地產新聞摘要 20150824

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2015年8月24日

【東方日報】指，舖租全年恐跌四成。市傳多間國際品牌，包括Gucci、LVMH及Burberry等與業主商討減租，無成果就會關閉分店，零售核心區湧現減租、退租及放頂租個案，當中減租幅度高達三至四成，中環更成為退租重災區。

【信報】謂，居屋補價易貸款下月出爐。按揭證券公司為加強資助房屋流轉的「補價易貸款保險計劃」（俗稱「居屋逆按揭」）將於下月正式推出。按證公司定於9月15日舉行啟動儀式。惟市場人士認為，目前樓價高企，居屋或資助房屋業主補地價的意欲不大，估計市場對「補價易」的反應不會太熱烈。

【明報】指，人幣貶值難令樓價大跌業界：供求息口更重要。近日人民幣匯率下跌成為城中熱話，更有人相信會令屢破歷史新高的本港樓價有所下調，雖然從過去10年的數據顯示，人民幣匯率與本港樓價同樣持續攀升，但綜合多名業界人士的意見，均認為人民幣匯率對本港樓價的影響，遠遠不及供求及息口因素，而人民幣貶值亦有機會推遲美國加息的步伐，加上實際住屋需求的支持，相信今次人民幣匯率應不會對本港樓價構成下行壓力。

【太陽報】報道，白石角地，賣貴兩成唔難。大埔白石角創新路住宅地將會喺今個禮拜五截標，呢個發展區喺舊年初經歷流標後，其後3次批出嘅同區地皮，地價已經一幅貴過一幅。劉Sir有測量師老友就咁睇，近排本港整體地價明顯攀升，市場已經唔可以同日而語，估計即將截標嘅白石角地皮每方呎樓面地價有條件去到約4,900元，比起今年三月批出嘅毗鄰地皮高咗足足約26.8%，計番估值約莫32.51億元。

【蘋果日報】說，康城八期料收逾20意向。西鐵元朗站月初以93.2億元的破頂價批予新地(016)後，市場更為關注鐵路項目的後市發展，港鐵（066）將軍澳日出康城八期將於周三（26日）下午截收意向書，料反應理想，相信會有超過20家發展商入意向書。

【文匯報】指，本月一手私宅登記量料挫36%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至8月19日，8月份的樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)暫錄3,162宗，總值222.25億元。預測全月登記宗數錄5,300宗及370億元，較7月份的7,338宗及553.85億元下跌27.8%及33.2%。

【星島日報】指，豪宅錄議價5%至10%錄承接。外圍投資市場波動，與經濟表現敏感度高的豪宅市場，最新頻錄議價承接個案，幅度介於半成至一成之間。

【成報】稱，美聯：周末十大屋苑半數捧蛋。據美聯物業分行統計，於剛過去的周末（22至23日），本港十大藍籌屋苑僅錄得約七宗買賣成交，按周雖增加16.7%，惟仍有半數屋苑捧蛋，而且連續四個周末錄得個位數字，成交於低位徘徊。

【晴報】稱，周末新盤沽23伙，按周跌8成。上周末缺乏焦點新盤開售，綜合市場及官方資訊，周六、日兩天一手市場累錄約23伙成交，較對上一周116伙大跌8成。

今日地產新聞摘要 20150821

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2015年8月21日

【東方日報】指，銷監倡公布代理入票數。一手住宅物業銷售監管局昨發出新作業備考，要求賣方如公布某發展項目或發展項目的某一期數（期數）已收到的購樓意向登記及/或本票數目的資料時，應同時提供由地產代理及/或營業員為其本人所遞交的購樓意向登記及/或本票的總數。

【太陽報】報道，康城8期趕絕蚊型樓。港鐵（00066）配合政府加快土地供應，今日起推出將軍澳日出康城第八期招收發展意向書，計埋項目提供嘅1,430個單位，今季初至今已經推出咗5,360個單位，佔咗今季政府推地目標嘅87.9%，同埋劉Sir知道項目位置臨海，兼且有伙數上限，相信會興建中大型單位為主。

【成報】稱，村屋僭建以十萬計取締難。村屋屬於私人土地，除了緊急車輛通道問題外，僭建問題亦十分常見，數十年來根本沒有改善。新界村屋僭建申報早於2012年底截止，屋宇署當時收到18,034份申報表，涉及僭建物包括圍封露台及地面一層的擴建物等。

【文匯報】指，新盤大戰，銀行重推定息按。踏入下半年，收緊按揭措施威力略為淡化，新盤大戰隨即開鑼，遂將二手市場購買力凍結。在按揭市場規模縮減的情況下，銀行競爭日漸加劇，當中中銀(香港)跑贏市場，同時囊括7月現樓及樓花按揭市場冠軍。

【星島日報】指，迎海截收619票超額五倍今推售。新盤紛部署加快吸客，發展商連環推盤應市，其中，馬鞍山迎海．駿岸昨截收六百一十九票，以今天首輪銷售一百伙計，錄超額認購逾五倍，且以用家為主導，亦有投資者及內地客等認購，發展商指按銷情最快周末加推。

【明報】指，匯萃全開放式呎價2.4萬，438萬入場。迷你戶因「細細粒」銀碼，備受買家歡迎，昨再有迷你戶新盤開價。由宏基資本（2288）發展的佐敦匯萃，全盤66伙皆為開放式，昨公布首批30伙價單，平均呎價26,868元，扣除最高10%折扣優惠，折實呎價為24,179元。

【信報】謂，樂年花園膺綠表居屋王。二手交投疏落，但個別屋苑仍錄得高價成交。房協居屋長沙灣樂年花園3房戶，以綠表價（第二市場，未補地價）676萬元成交，打破筲箕灣東旭苑668萬元紀錄，創全港綠表居屋新高。

【蘋果日報】說，銅鑼灣舖租勁減54%。銅鑼灣舖位空置率增加，業主都要接受現實減租，面對時代廣場的波斯富街地舖，剛以16萬元租出，較業主叫租勁減逾五成，新租金亦比舊租低3萬元。

【晴報】稱，私樓租金首7月累升4.1％。隨着暑假來臨，新一輪租賃旺季令租賃需求增加，帶動租金持續向上。據美聯「租金走勢圖」今年7月底以實用面積計算的私樓平均呎租約34.1元，按月續升約0.6％，而首7個月累升約4.1％。

【香港商報】稱，發展商推盤態度積極，連帶新盤大戰的火藥味亦漸趨濃厚，以未來一個月計算，估計市場就或有9新盤「排隊」登場，屆時或出現市民「疲於揀樓」的現象。

今日地產新聞摘要 20150820

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2015年8月20日

【星島日報】指，加息步伐緩慢樓市需求企穩。外圍市況波動，加上人民幣貶值下，又適逢美國將進入加息周期，全國工商聯房地產商會香港分會主席高廣垣指出，人民幣過去表現呈強勢，現時貶值只屬調整，亦不排除會加速內地人為保值來港購樓意欲。

【明報】指，中原主席黎明楷：上市集資為迎戰內地對手。中原地產創辦人施永青最近表示，集團擬於一年內上市，集資約25億元，而是次中原上市的原因，是集團內地業務面對競爭對手步步進迫，需要集資應戰。

【太陽報】報道，廖偉麟想做發展商。香港息口超低，加上股市走勢向下，價錢持續上升嘅「磚頭」自然成為市場追捧目標，深明此道嘅資深投資者廖偉麟近年就掃入唔少甲級商廈、商舖，以至車位，再以批發形式轉售或拆細出售畀其他投資者或用家，個別物業如匯八坊商場賺幅高近八成。

【信報】謂，觀塘工廈申改建酒店難過關。有財團近月向城規會申請，將觀塘大業街11號華凱發展大廈整幢改裝，以發展1座13層高的酒店，提供96個平均面積約269方呎的酒店客房。城規會周五將審議，惟規劃署則指出，雖然酒店發展和該區的規劃意向相符，但業主提出的停車位和上落客等的數量和布局，並不符合相關指引。

【蘋果日報】說，唔使做樓奴，都要為樓勞。英國早幾年有個調查指出，人的一生，約有半年的光陰用作排隊，例如排隊上廁所、排隊付鈔、排隊等食飯等等。不過，近年來香港人用於排隊的時間可能多了一樣，就是排隊買樓，仲要一排隨時排足一個朝早，早餐都無時間食。

【東方日報】指，淘大租客不知入住凶宅。行兇現場的案中淘大花園單位，是被告○九年以死者名義用一百四十九萬元購入，並以死者銀行戶口每月自動轉帳支付約五千元按揭。直至前年十二月，戶口金錢耗光未能支付按揭，單位被銀行收回，並於去年四月以「銀主盤」被拍賣，胡姓新業主以三百五十三萬元購入。

【文匯報】指，內外夾擊，指標屋苑呎價或跌。利嘉閣地產總裁廖偉強昨日表示，股市表現持續疲弱加上新盤排隊衝擊，繼7月成交大跌及樓價升幅收窄後，預計50個指標屋苑8月呎價有機會出現輕微負增長。

【成報】稱，屯門市廣場半年營業額43億。暑假期間，屯門市廣場開展一連串推廣活動，成功吸引顧客到訪。商場上半年營業額為43億，7、8月份營業額預期可錄得近15億元，較去年同期升5%。

【晴報】稱，遠東鑽嶺首批50伙，折實322萬入場。遠東發展位於鑽石山的新盤鑽嶺，昨日首度向傳媒體開放項目的展銷廳及示範單位，同時公布價單。

【香港商報】稱，陳曼琪揭財務中介借貸陷阱。電話騙案猖獗，有財務借貸及中介公司透過促銷電話以「低息優惠」誘騙，令市民誤墮借貸陷阱。民建聯區議員陳曼琪昨日陪同一名市民到警署報案，指該市民遭聲稱是財務按揭公司、會計顧問及中介公司誤導進行低息借貸，結果在誤簽貸款文件後，即被徵收四至五成貸款額作手續費。

今日地產新聞摘要 20150819

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2015年8月19日

【東方日報】指，人幣貶值反旺港樓。人民幣貶值，加上內地經濟環境轉差，反而加快本港二手樓轉流速度。有本地買家打消買深圳樓計劃，改為以935萬元購入將軍澳城中駅三房戶保值。

【明報】指，環海‧東岸千伙細戶，近年罕見，九成開放式及1房，樓花期長達3年。市場對上車盤需求殷切，發展商連環推出細單位吸客。九建（0034）旗下紅磡崇安街23號住宅項目昨日正式命名為「環海‧東岸」，預計最快可於下月開售。

【太陽報】報道，超豪宅旺爆，加價翻拍。近期一、二手豪宅市道熱爆，超級洋房更加有價有市，搞到部分喺市場多時仲未賣出嘅銀主盤都攞出嚟翻拍。好似舊年曾經拍賣過四次嘅西半山羅便臣道1號一個3層複式戶，將於喺下個星期推出拍賣，今次開價7,500萬元，比舊年底開拍價仲高咗一成。

【信報】謂，青山道重建項目，市建局已購七成。市區重建局近年在深水埗一帶推展多個重建項目，去年啟動的青山道/元州街重建項目，市建局已成功收購約71%單位，預計日後可重建為單幢住宅，提供261伙，較去年原預計約230伙增加約13%。

【香港商報】稱，一線舖位爆劈價求租潮。本港零售市道即將步入「寒冬」，一線地區舖位更率先爆發「劈價求租潮」，情況引起業界內外關注。其中，英皇國際(163)執行董事張炳強昨日透露，集團旗下位於駱克道523號的商舖，早前錄得棄租情況，而當前雖有新租客進駐，但租金卻較原先減少逾三成。

【蘋果日報】說，西貢龍嶺增地積比難過關。由大眾書局周氏家族持有的西貢竹洋路99號龍嶺，早前向城規會申請大幅增加地積比50%至0.6倍發展，擬重建11幢三層高洋房，但規劃署不支持有關改劃，料遭城規會否決。

【文匯報】指，九倉吳天海：無減租壓力。零售業上半年一直吹淡風，對大型商場造成顯著的影響。九龍倉(0004)在昨天的中期業績會上透露，旗下兩個地標商場--銅鑼灣時代廣場及尖沙咀海港城，上半年生意額分別較去年同期下跌9%及7%。

【星島日報】指，東環快開價月內出擊。新盤銷情暢旺，多個新盤陸續登場，其中市場矚目的東涌東環II亦即將出擊。發展商表示，最快日內開放項目示範單位，並將於短期內開價，料可於月內推出首批單位應市。

【成報】稱，迎海．駿岸錄450票，超購3.5倍。恒地（012）發展的馬鞍山新盤迎海‧駿岸累收超過450登記，恒地營業（一）部總經理林達民表示，以首輪發售100伙計，超額約3.5倍，其中內地客佔約10%，並稱對銷情有信心，不排除周五加推新一批單位。項目將於周四截止登記。

【晴報】稱，劈價45萬，麗城花園600萬易手。在新盤潮夾擊下，部分二綫二手屋苑開始出現減價求售的情況。其中荃灣及青衣區均錄得業主減價沽貨的情況，荃灣麗城花園有3房單位累減45萬後，以低市價易手。

現金應該是進攻時稱王，抑或防守時稱王

https://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TML2&id=39489

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年8月17日

我們經常聽到投資者說，現金為王，他們的意思是倘若在市道低迷時持有現金，就可以任意選購心愛物業，不但不能夠說他們錯，反而應該說是非常正確，但同樣是市道低迷，樓價下跌，利息偏高，業主必須要以張巡「殺妾響三軍」心態，賣走手上最優質的物業才可以渡過難關，因為在那時候，只有優質物業才有機會被賣走，他們在那個時候，才會感覺到現金為王的真正意思，原來有現金，不但可以買到最優質的物業，而且，可以避免手上最優質的物業被迫賣走，這亦是攻與守的慨念，處理得宜，無論攻與守都可以獲得最好結果。

其實，守與攻的關係很曖昧，亦很矛盾，什麼時候防守，什麼時候進攻，各人都有自己的意見，否則，就沒有人做買賣，正如大家睇樓價，有人睇升，亦有人睇跌，最後，勝者為王，但爲王者手執的未必是現金，但一定是優質資產，不過，就算持有龐大的優質資產，一定不能夠高借貸比率，否則，當經濟下滑，形勢逆轉，便會知道現金不足苦處，至於那些非優質資產，應該趁市旺的時候賣走，因為只有在樓市暢旺時，那些非優質物業才能賣走，如果有足夠現金，不但可以守住自已物業，更加可以藉此增持，將個人資產壯大，兩者分別是很大。

但又唔好認為現金為王是一條金科玉律，其實，現金在有需要的時候才可以被稱為王，倘若只是持有現金，讓機會一個一個消失，樓價上升代表現金購買力下降，絕對沒有現金為王感覺，所以，靈活運用，才可以將現金變成王，而持有現金的人就是王上王。

今日地產新聞摘要 20150818

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年8月18日

【星島日報】指，天頌苑管理費爭拗發還土審處計算。天水圍居屋天頌苑兩幢大廈爆出短樁醜聞丟空十年，小業主入稟向房屋委員會追討單位空置期間額外分攤的管理費，土地審裁處去年判房委會須繳付一九九九至二○一四年管理費連利息逾七千一百萬元。

【明報】指，重慶大廈百萬租舖突結業，尖沙嘴藥房現退租潮。奢侈品牌承租能力削弱，令銅鑼灣羅素街出現四成吉舖後，近年一直充斥藥房的彌敦道，剛有藥房罕見突然結業個案，該個曾晉身百萬月租、堪稱尖沙嘴區內高價藥房舖突被退租，業主隨即重新招租並減租14%作招徠，租金重返4年前、呎租約900元水平。

【太陽報】報道，公居屋買賣上月縮23%。面對高樓價環境，市民置業真係要計過度過，加上上個月個股市咁波動，連居二市場啲買家都要睇定先入市。劉Sir發現七月公、居屋第二市場成交只得147宗，按月少咗23%。撇除二月春節因素，跌幅係舊年四月以來近十五個月最大。

【東方日報】指，新明大廈活化作寫字樓。地政總署資料顯示，九龍灣常悅道11號新明大廈最新簽立特別豁免書，准活化作寫字樓、娛樂場所、商店及服務行業等用途。

【信報】謂，TwelvePeaks挑戰白加道紀錄。山頂可供發展地皮買少見少，新盤供應更為罕有，其中新地（00016）山頂超級豪宅TwelvePeaks，更隨時會打破現有洋房呎價紀錄，再創亞洲新高。

【蘋果日報】說，越劏越細，騎呢則湧現。樓價狂升，為令市民較易上車、發展商更易去貨，大量「劏房」新盤應運而生。發展商近年扭盡六壬，在不少蚊型地盤上建大量劏房單位，令「奇則」升級。

【文匯報】指，延坪道司法覆核，政府不負責損失。港府近年賣地經常遇到地區阻力，現正招標的大窩坪延坪道住宅地於8月5日更收到兩份涉及地盤的司法覆核申請，要求推翻城規會就分區大綱圖所作的修訂土地用途決定。

【成報】稱，維港‧星岸呎售3.55萬，貴絕同區。新盤銷情理想，據一手銷售資訊網資料顯示，長實地產（1113）旗下紅磡維港·星岸的1座28樓A室，實用面積1,408方呎，以折合實用呎價約3.55萬元售出，成交價4,995.5萬元，貴絕紅磡區，創同區最高紀錄。

亞洲貨幣磚頭大作戰

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_YEUNGKWUNWAH

楊官華

世紀21中華物業有限公司董事

香港專業地產顧問商會副會長

大中華(東京)房地產顧問

2015年8月15日

近日人仔急跌三日下跌5%創五年新低，阿爺目的係爭強競爭力，因為目前亞洲各區貨幣都創新低，先講馬來西亞匯價創17年新低，單是今年下跌13%，港幣HK$1.97元便可兌換馬幣MYR$1，印尼盾同樣創17年新低港幣HK$5.62兌換印尼盾IDR$10,000，今年下跌10.23%。新加坡匯價創5年新低港幣HK$5.53兌換坡紙SGD$1，今年下跌近6%。泰銖創六年新低，港幣HK$2.2兌換泰珠THB$10，今年下跌近7%。菲律賓披索創5年新低，港幣HK$1.67兌換披索PHP$10，今年下跌3.2%。韓國韓圜創三年新低，港幣HK$6.58兌換韓圜KRW$1,000，今年下跌8.35%。

最後介紹日圓90代泡沫爆破的日本，日圓創八年新低，以 14/8/2015 的兌換價計港幣HK$6.1x便兌¥100 日圓，早兩年多前是港幣$10才能兌¥100日圓。以上係亞洲各地匯率實況，因為港元同美元掛鈎，港元強，普羅市民去以上各地旅遊就非常開心，因為港幣好洗好用，買任何野用港幣等同打折，所以近年港人出外的旅遊團旺到爆炸。

近期好多客人問筆者如果要海外置業，買樓買那個地方最理想？最安全？升值潛力最高？最抵買？最平靚正？要符合以上五個條件，非常困難，首先因為篇幅所限，及唔好太辛苦坐飛機唔好超過5個小時，所以不談歐洲，美加，澳紐，英法等等地區，祇談亞洲。

亞洲貨幣戰，匯價低水，究竟水向低流，流向那個地方？最好最理想？投資物業一向講求時機及位置，綜合以上各地區城市，筆記衹推介兩個地區，首選日本東京，次選馬來西亞吉隆坡。點解？

時機:原因係時機合適，兩個地方匯價同樣創近年新低，買磚頭置業用港幣去買非常抵，加上兩個城市的樓價都係止跌回升已經超過兩年呈上升波，走勢良好穩定！

位置:日本係先進國家發達城市，治安良好，國民道德良好，港人熱愛城市，其實買日本樓唔洗多介紹，所以目前港人去東京買樓係六折，港人已經非常熟悉，那為什麼第二選擇是馬來西亞？主要原因係近兩三年馬來西亞變化極大，政府全力支援經濟及樓市股市！加上一帶一路效應馬來西亞變成東盟16個之首，詳情可以買一本書是筆者一位拿督朋友黃秀瑛小姐寫的，叫邊食邊玩邊投資馬來西亞！其實以上兩個地方，東京同吉隆坡都係筆者喜歡的城市，想深入了解？一定要飛過去親身體驗一下啦！

查詢www.c21-Tokyo.com   Email:c21@hotmail.com.hk

今日地產新聞摘要 20150817

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年8月17日

【東方日報】指，活化工廈計劃將不延期。規劃署《2014年全港工業用地分區研究報告》指出，工廈空置率有下降趨勢，認為各行業日後對工廈需求大。發展局局長陳茂波表示，自一○年起實施的活化工廈措施已批出一百一十二宗申請，認為已達到善用工業用地樓面、促進市區舊工廠區轉型的目標，不再為活化措施延期，即一六年三月底後不再接受特別豁免書及契約修訂的申請。

【星島日報】指，牛下邨規劃出錯空置車位將外租。審計報告一一年批評房署停車場使用率不足，但翌年落成的房署牛頭角下邨停車場，啟用三年仍然空置情況嚴重，輕型貨車和私家車每月空置率分別為五成七及兩成一，浪費車位資源。

【明報】指，政府審批慢，1.3萬伙等批賣樓，業界促加強協調，加快審批。自2010年中起，特區政府主動推出多幅住宅地皮，不少項目現時已部署推出市場發售，令近月新盤動工量、新申請預售樓花數字都維持在高水平；截至今年7月為止，就有超過1.3萬個單位正待批預售，創兩年新高，不過，當中有5個項目申請超過一年仍未獲批預售，涉及單位達1335伙，個別項目更是在批出入伙紙後仍未獲批預售，反映有關部門未必跟上政府積極增加供應的整體部署。

【太陽報】報道，豪宅蟹貨，排隊翻身。今年樓價繼續以理想幅度上升，部分早幾年買入嘅蟹貨，終於都可以返到家鄉。劉Sir睇番今年啲成交紀錄，好似上年頭七個月成交宗數蝕讓比例高達64%同54%嘅何文田半山壹號同西南九龍瓏璽，今年到依家蝕讓比例減到得番33%同29%，個別業主帳面仲可以賺四成走人，雖然近期外圍經濟有啲波動，但相信豪宅樓價都撐得住，估計會愈嚟愈多業主可以甩身。

【成報】稱，反東北團體粉嶺高球場靜坐示威。十多名反對新界東北發展的示威者闖進粉嶺高爾夫球場靜坐，要求政府收回球場土地，用作興建公營房屋。示威者帶同橫額及標語在球場靜坐，約一小時後自行散去。警方接報到場了解情況，暫時未有人被捕。

【信報】謂，電氣道萬呎巨舖意向價1.5億。投資物業市場異常活躍，不少投資者趁勢放售手上物業，由投資者蔡志忠持有的北角電氣道逾萬呎巨舖，現以招標方式放售，9月23日截標，意向價1.5億元。

【蘋果日報】說，恒地售車位套億元。港置旺舖董事陳偉材表示，恒地（012）持有沙田中心137個車位以1億元沽出，平均每個車位作價73萬元，惟設一年禁售期。據了解，這批車位每月收租約20萬元，回報率2.4厘。

【文匯報】指，額量齊跌：八月整體登記料創17月新低。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至8月12日，2015年8月的樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）暫錄得1,942宗，總值132.8億元。預測全月登記宗數錄得5,500宗及360億元，較7月的7,338宗及553.85億元下跌25%及35%。

【晴報】稱，長實維港‧星岸首批沽逾七成。長實旗下維港‧星岸上周開售，長實地產投資董事郭子威（右）表示，項目首批120伙已售出逾七成，平均每套涉資約2,500萬，料套現近20億元。

【香港商報】稱，在人民幣貶值的陰霾下，令本港居民及內地客對「買樓保值」的態度更為積極。綜合一手住宅銷售資訊網及市場消息，截至昨晚8時止，過去周末兩日共錄得117宗成交。

人民幣貶值會否令美國暫緩加息

https://hk.realestate.yahoo.net/properties/category/info/column/article/?author=PHK_TML3&id=39449

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年8月14日

在人民幣突然貶值前半日，美聯儲局副局長費希爾答覆外國傳媒提問，美國是否會在九月加息，老實說，傳媒問對了人，如果問耶倫，白髮魔女一定天聞聞，地聞聞講一大餐，但結果都是沒有答案，費希爾乃鷹派戰士，一年前已經想加息，但礙於身份，他亦不能直接答九月加息。費希爾講，美國現在差不多充份就業，持續了一段時候的低通脹變成暫時性，不會持久，在石油和原材料下跌的影響消失以後，通脹價格會在某個時候穩定，之後回升，不會永遠好似現在咁低。我覺得費希爾在暗示美國很快便會加息，現正等待暫時性的通脹消失，有老友甚至認為費希爾打開加息大門，在香港的投資者或者打算買樓人士，應該小心理解費希爾的說話，因為開始加息以後，將會是長而恆久，不會在一年半載之後又會減息，大家小心一些比較好。

在費希爾說話不足一日，人民幣突然宣佈貶值，有人話美國有機會為人民幣貶值而不加息。我覺得費希爾好似知道人民幣貶值，所以，他的說話亦有講到美國加息亦會關注到其他國家的經濟是否放緩，不過，美國加息始終取決於本地經濟，即是話美國加息是不會受人民幣貶值影響，如果我沒有解讀錯誤，美國在今年內，甚至九月便開始加息，大家應有所準備。

有人認為這是貨幣戰爭，普通市民怎樣應付這場戰爭，其實說難不難，說易不易，就是少借貸，少投資金融產品，有盈利的資產可繼續持有，因為，雖然只是貨幣戰爭，但始終都是戰爭，受傷的大多數是無辜市民，如果能夠避過這一劫，到下一個升浪，個人的資產就會增加不少，就算解讀錯誤，美國到明年底仍未加息，但我唔覺得有大損失，若果在這個兵凶勢危的情況下出撃，蝕了錢也沒有人同情，所以，我身為資深物業投資者，不能夠埋沒良心，話樓價長升，鼓勵那些財力不足的人以高借貸去買細價樓，雖然，仍然有很多人叫人現在買樓，所以更加需要一些反對聲音來平衡，是否買樓，由那些人自己做決定，成與敗都不能夠怨別人。

新常態下的調整模式

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14432
汪敦敬

祥益地產總裁

準買家在現今世道是十分迷網的，打開報紙，負面消息充斥！中國經濟不妙！零售業萎縮！股市破勢！加上，普遍的朋友圈中都有不少是反映消費市場的慘淡，連搭的士司機都會抱怨「無啖好食」！看來樓市要面對下調壓力似的！不過，另一方面元朗站新地王誕生，6,275元一呎的地價令一些人認為將來要賣16000元，這個推斷竟受到市場支持！如此，YOHO 三期未推出便變了「平貨」了！如果YOHO 三期銷售成功的話，就會反過來鞏固這元朗地皮的新高價了！加上，人民幣突然貶值令到人們驚醒貨幣戰爭的白熱化！環球量化貨幣未停，樓價的上升又如何能止！？話又說回頭，如果印銀紙令百物騰貴，若果樓價停滯不上升的話，香港人的財富就白白地蒸發了！樓市辣招雖帶給不少人痛楚！但在成功抑壓下產生的低借貸效應，的確令樓市成功地成為資金避難所！在貨幣戰爭的槍林彈雨下，市民的財富仍然保持安好！只是，這安好的背後必然會付出代價，包括貧富懸殊！

在量化貨幣下，如果沒有樓市辣招抑壓，樓價飇升必失控！但出辣招就會令到成交少！當市場成交少成為常態的時候，入得市的都是能跳過高門檻的精英！樓市從此買家就會「優生化」，而樓盤就會「奢侈品化」，而跳不到門檻的不少仍然是一班優質購買力，而這班優質購買力流入租務市場的話，亦令到租價更容易上升！

在09年之前的舊常態市場，是大部份人一起瘋狂然後下跌，最後由極少部份人去接收市場！當時的財富轉移是由一個板塊轉換到另外一個完全不同板塊的！但是我想提醒各位，09年後的新常態是少部份人瘋狂，大部份人接收！這樣即是將原有既得利益者再優化！即是說若樓價下跌，並不會再是無產者得到最多，而是更強的有資產者搶得最快和最多！所以新常態的調整方式、闊和深度也不會如過去經驗啊！

今日地產新聞摘要 20150814

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2015年8月14日

【東方日報】指，再響警，湯文亮：三年冧價25%。半年前發表細價樓「爆煲論」的紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮，在樓價續飆下再發警號，原因是經濟轉弱、美國加息及供應增加，二手細價樓價將步一線舖後塵下跌。

【文匯報】指，負資產今年料保零。金管局早前公佈最新負資產數據，2015年第二季沒有新增負資產住宅按揭貸款個案，換言之自去年第四季起，連續三季絕跡市場，看看樓價走勢，會有一點點啟示，究竟下半年走勢會如何？

【星島日報】指，地價頻創新高刺激上車換樓客出動。樓市氣氛織熱，元朗地皮及山頂獨立屋日前同錄高價買賣，帶動市場氣氛造好，用家投資客頻頻入市，二手屋苑頻錄破頂買賣。

【成報】稱，劉江華，張雲正，申報無樓揸手，政壇「物業王」李國章擁40項。政府公布最新的利益申報資料，兩位新上任的局長劉江華及張雲正申報自己沒持有物業，是「無殼蝸牛」一族，而行政會議成員李國章則仍手持最多物業，這個政壇「物業王」與去年一樣，本港及海外共有32個物業及8個車位。

【信報】謂，恒地連環推盤，累收逾700票。恒地（00012）連環推盤搶客，馬鞍山迎海．駿岸剛接受登記，發展商部署日內加推單位，項目與同系筲箕灣柏匯累積收票逾700張，凍資8230萬元；同系太子界限街曉珀亦重發價單，當中12伙加價削優惠，變相加價接近10%，相當進取。

【明報】指，阿里：不回應馬雲買白加道22號。財金界猛人袁天凡夫婦以近15億元沽出山頂白加道22號屋，買家身分備受關注；對市場有消息指，物業由阿里巴巴集團董事局主席馬雲購入，本報昨天致電阿里巴巴公關查詢，惟發言人指不會就馬雲的私人投資作評論。

【太陽報】報道，新盤旺，加價1成不手軟。樓市氣氛同天氣一樣熱辣辣，發展商狂推高價特色戶搶客。恒地（00012）下周一加推長沙灣曉珀12伙發售，昨日率先更新價單，部分單位加價約4%，其中有個頂樓連天台特色戶，價單售價同呎價分別加到3,555萬同27,515元，呎價相信可挑戰同區新高，連埋削減優惠，今次足足變相加價高近一成。

【蘋果日報】說，長實新盤收樓問題多。長實（1113）新盤收樓一向不乏驚嚇場面，今年入伙新盤，如荃灣昇柏山驚現「偷窺門」，同區環宇海灣更附送「F1賽道」欣賞高速天橋上飛車。

【香港商報】稱，半年多賺3.5%，港鐵賣樓利潤急增逾10倍。港鐵(066)加價不止於票價，昨日上半年業績報告顯示，觀塘延線、南港島線項目造價不像預期般，繼續超支，分別增至72億和169億元。港鐵亦公布，計入投資物業重估後，純利錄得3.5%的升幅達81.89億元。港鐵物業總監鄧智輝表示，下半年將推出日出康城兩至三個項目，涉及4300個單位。

【晴報】稱，嘉湖山莊複式戶，1010萬易手。新界西北區頻錄批地新高價，帶動區內交投暢旺，兼屢次錄得破頂造價。曾經為上車樂園的嘉湖山莊一個複式戶連車位，獲買家以1,010萬成交，20年間升值9成。

人民幣貶值後收息策略#923

http://homebloggerhk.com/?p=36807

人幣貶值、不少同學早在上堂之前就自己買左人民幣一心諗收息。為回應、且跟大隊講下此人民幣貶值潮，對你而言是危是機?

早在大半年前已在銀行見到有大量對賭人民幣升值的產品出現、大致是: 半年後人仔升值收7%(年息)、人仔跌收0.5%、無論點都保本。此產品被銀行力推、在於場外有太多人看淡人民幣幣值、一心想搵羊牯同佢對賭。而銀行看準人仔定期客戶想保本又貪小便宜的心理，於是一年出7%去鎖死班客既錢一年。呢批人到今日，只可睇住佢既人仔貶值而唔可以沽出(因未到期)。最後得回本值而可惜購買力不保。所以不知就裡，跟大隊去做人仔定期以為安全，最後又比人老點一場。另外筆者在銀行工作多年、發覺觀察新出產品、及客人心理對預示未來走勢很有啟示性。所以就算今日無再做、仍然會返去探下舊同事將銀行用作經濟寒暑表。

展望將來，要預備下一個de-leveraging。天量資金借入美元再投進中國賺息差、如今此情不再、老外再掀內地走資潮。另一留意，是人幣債市未發展成熟，內地企業發債多用美金結算。這也解釋了為何內房股跌到mum都唔認得既原因: 只人民幣貶10%，內房總共償還外幣計既債項增添達1000億餘。究竟呢千幾億係邊度cap? 天佑我地中國及香港股市再有一次升浪、咁就大媽幫手埋單、否則又要習總出面。上星期(中國)遼寧地方債首次現流標情況，人民債項被看差一線。

內地出走資金、會否打落黎香港谷高個市? 現時香港樓對內地人而言係貴左、但鑑於人仔留係手會貶值，有言論認為香港樓市在貶值後反而看俏。惟筆者應為、內地人在官場及製造業都非常不景氣、正因如此習總才出鎚將幣一貶再貶。氣氛主導，香港樓市只能維持平市或稍跌、但未見能大跌之因由。若閤下持有人民幣、建議換做港紙。其實筆者由batch 01 至batch24都不主張同學轉人仔收息、簡單交待是人仔洗費及可選擇投資的種類都較少。所以同學在今次貶值潮損傷很少、反而多人問及是換走的人仔可作何物投資?

在現市況，買股票都唔應該大注。市場未明朗因素令賺價不宜、收息為上、始終進退要有據，不要一味死攻。有錢不妨買保險、我們要懂得將風險給分散、或轉讓給他人(即保險公司同你食左個匯差及發行風險佢)。但唔係你比人日sell夜sell個種保險、而係街邊無而傭金低個隻。因息口變動及幣值波幅、全由保險公司去承受、投資人到期保本、而派息在加息潮下係睇升多於看跌。基於面授的計算，如未來5年分派息口保持在4.25%，5年共為本金增值約75%、而分派息口保持在5.00%，5年共為本金增值約105%。

另建議錨準一些直債、市場有些混亂，若孳息稍微再升能為投資人提供6-10%一年的到期保本回報

中信銀行/PERP (Call 2019)/107.383/5.1%

新世界中國/2018(CALL)/5.259%

當然，此為例子、字數所限更優秀的選擇不在此列出。

今日地產新聞摘要 20150813

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2015年8月13日

【明報】指，《四代香港人》作者呂大樂﹕公開討論房策，有利施政。最近有研究報告指香港大學生過去20年的入職起薪點中位數，若扣除通脹後實質下跌了17％，但同期香港樓價卻升了1.6倍，可能因此形式新一代對社會充滿怨氣。

【太陽報】報道，舖市冷鋒，逾億大刁縮半。今年本港經歷零售寒冬同港股大時代極速玩完，令到大額工商物業承接力都受到影響。今年初到七月，市場只得98宗超過億元嘅工商舖買賣，加埋總值約莫232.48億元，按年分別跌咗3%及39%。

【東方日報】指，袁天凡白加道住宅，每呎斟15萬冠全港。超級豪宅有市場，金融界人士袁天凡或有關人士持有的山頂白加道22號住宅項目，市場指獲以逾15億元洽購，若以現有實用面積計，呎價超過15萬元「天價」，創本港住宅呎價歷史新高。

【信報】謂，沙角尾項目料季內推售。信置（00083）旗下西貢沙角尾項目將於季內推售，集團營業部聯席董事田兆源表示，項目共提供274伙分層單位，包括1房至3房，其中主打2房，佔整體約一半，同時亦會提供花園及天台特色戶。而系內西半山干德道項目TheFairmont現正申請預售樓花同意書，有機會以現樓方式於月內推售。

【蘋果日報】說，賭王四太首奪官地。賭王四太梁安琪首度投得政府官地！地政總署昨公佈，元朗牛潭尾新潭路與碧豪苑第一街交界地皮，由四太持有的私人投資公司尚嘉旗下子公司以5.48億元投得，樓面呎價超過1.2萬元，呎價創新界西北新高。

【香港商報】稱，香港業主減價賣樓。人民幣貶值對本港樓市和零售業有何影響？樓市方面，有地產商認為，人民幣貶值對樓市影響不大，反可刺激本港資金回流樓市，但亦有二手摟業主主動減價出售。零售業方面，有大型珠寶金飾連鎖店指出，人民幣貶值短期內對本港零售業影響不大；但亦有內地居民說會減少來港消費。

【文匯報】指，港人置業加息陰霾增。市場預期美國加息的步伐越趨逼近，昨日公佈一項調查顯示，逾六成受訪者認為加息會影響其置業部署，較今年初同類調查的結果顯著增加。

【星島日報】指，財團9.3億收購，申強拍統一祥樂業權。消息人士指，一家藍籌上市公司低調收購逾五十年樓齡的灣仔舊樓祥樂大廈，至最近取得突破進展，共收逾九成二業權，旋即加快發展步伐，將於一至兩個月內申請強拍全幢物業，預料整項收購成本（連購入餘下業權）約九億三千萬元，總投資額約十六億至十七億元。

【成報】稱，東環I期5伙招標，套現5,500萬。東涌市中心東環II月內推售，新地(016)決定先加推1期東環特色戶作銷售先鋒。副董事總經理雷霆表示，東環I期先推出低座第3號住宅大樓全幢5伙進行招標，預計套現資金5,500萬元，單位實用呎價1.7萬元，或創區內新高。

【晴報】稱，嘉湖山莊2房，383萬易手。二手交投轉淡，美國加息周期臨近，加上人民幣貶值風潮，令部分業主願意擴大議價幅度，促進成交。其中嘉湖山莊有兩房單位，業主累減32萬後，以383萬獲買家承接。

今日地產新聞摘要 20150811

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2015年8月11日

【東方日報】指，宏富苑尚餘廿單位未售。新居屋銷售接近尾聲，尚餘元朗宏富苑廿個單位未售出，日內可望全部售罄。王太一家三口現以一萬二千元租住私樓，曾抽過四次居屋均落空，終在第五次成功「上車」，她坦言心情興奮，更估計日後供樓會平過租，住屋開支反而更輕。

【信報】謂，樓花按揭1016宗，三年次高。7月份私人住宅樓花按揭數量高企，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月錄得私人住宅樓花按揭登記1016宗，按月上升84%，增加463宗，按月計算屬於過去6年內的次高，預期未來幾個月的數字將會持續高企於約1000宗水平。

【星島日報】指，維港迅收逾400票柏匯加推。新盤旺勢未減，其中紅磡維港．星岸，市場指累收逾四百票，力吸換樓客源；而筲箕灣柏匯昨突擊加推二十五伙，折實平均呎價約二萬一千九百九十六元，較首批高約百分之三，發展商指，屬原價加推，並同步公布銷售安排，首輪共售七十五伙。

【明報】指，宏安標售旺角商用地盤，估值6億。零售市道持續回軟，發展商亦調整新發展項目部署。宏安（1222）持有的旺角彌敦道商業地盤，雖然早前曾透露將發展為銀座式商廈，但項目最新轉為推出招標；市場估計，項目市值約6.2億元，如順利沽出，折合平均呎價約2.4萬元；若項目發展為提供64間房的酒店物業，即平均各酒店房間價值968萬元。

【太陽報】報道，舖市尋底，恩平道減租16%。核心區舖位減租潮持續，業主不再企硬，銅鑼灣恩平道交吉多月的街舖業主面對現實，將每月租金調低至80萬元，較該舖舊租仲要低約16%。另外，投資者蔡志忠同劉Sir講，最近佢又聯同陳秉志及羅珠雄，以1,900萬元掃咗屯門區新墟青桃徑一個舖位，呎價僅4,750元，相信係近年呎價最低嘅舖位成交。

【成報】稱，萬年地廠連7車位1.1億易手。受惠於裕民坊重建及啟德郵輪碼頭項目，觀塘區逐漸轉型為工商綜合區，工廈物業前景可看高一線。萊斯物業指出，市場錄得位於九龍觀塘巧明街118號萬年工業大廈大地廠成交，面積約9,145平方呎連7個貨車位一併易手，涉資1.1億元，平均呎價約12,028元。

【晴報】稱，遠東鑽嶺，開價將參考同區二手。遠東發展昨日公布新盤鑽嶺的最新銷售安排，項目最快將於10日內上載樓書並開放示範單位，至於售價將會參考同區二手價格。

【蘋果日報】說，東環II最快本周上載樓書。部署月內開售的東涌東環II期，新地（016）副董事總經理雷霆預料，最快本周末能夠公佈售樓說明書，並強調同區樓價過去數月都錄得頗大升幅，故東環II期價錢有調整空間。

【香港商報】稱，公屋富戶政策須收緊。最近幾天，多個基層團體向我們查詢對於公屋政策的意見。這是因為公屋輪候冊人數再創新高，令很多人上樓遙遙無期，所以想尋求解決辦法。

【文匯報】指，YOHOMALL首年租金收逾2億。新地代理租務部助理總經理黃佩玲昨表示，元朗站上蓋項目商場部分樓面達10萬方呎，會納入YOHOMALL形點，令其成為繼沙田新城市廣場後的新界區第二大商場。而YOHOMALL首階段60萬方呎於9月1日開業，首年租金收入料逾2億元。

今日地產新聞摘要 20150810

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2015年8月10日

【東方日報】指，樓按估價近半飆3%。股市經歷災劫一個月，但樓價在短期供應缺乏下，仍然穩如泰山，據本報追蹤的20個屋苑單位，按揭市場一哥中銀（02388）網上初步估價有9伙、即佔約45%單月上升達3%或以上，較上月僅兩伙多出3.5倍，沙田中心升幅更為3.5%。

【信報】謂，陳家強：加息勢影響樓價。曾多次呼籲市民留意美國加息風險的財經事務及庫務局局長陳家強表示，美國今年很大機會加息，相信對樓價有一定影響，至於影響多大則難以預計。

【香港商報】稱，解決住房問題不能半途而廢。最近一段時間，梁振英多次表示，本屆政府在餘下的兩年任期內將集中精力發展經濟、改善民生。日前，他再一次強調，特區政府因為推動政改花費了大量時間和精力，其他許多方面的工作都有所遲緩，須把過去失去的時間找回來，香港時不我待。他認為，香港最大的民生問題是房屋問題。

【星島日報】指，博康邨「13按盤」390萬成交創新高。二手盤源持續短缺，致交投回落，但不少屋苑在買家追入市下，紛錄新高成交。其中沙田博康邨一個於四年內曾承做過十三次樓按的單位，剛以自由市場價三百九十萬元成交，造價創屋苑新高。

【明報】指，限發水條例，變相減車位供應。政府2011年4月起推行限「發水」條例，限制新批圖則內的地面停車場面積只能獲一半寬免，另一半樓面須在總建築樓面扣減，令項目可建總樓面減少，只有地庫車場才可獲全數豁免，以致發展商遂盡量減建車位，變相令近年車位供應日減。

【太陽報】報道，官舍遭冷待，逆市冧租。本港樓價不斷攀升，連帶私樓租金價格都節節上升。劉Sir睇番舊年到依家，每呎租金升咗超過10%。不過，產業署不定期推出招租嘅政府宿舍單位，租金經已有折讓，但個別竟然無得升，仲要跌咗，好似今年推出嘅文輝道宿舍單位，平均呎租約30.1元，比舊年跌咗約莫9.9%。

【蘋果日報】說，不要賣自住樓有原因。近日樓市話題之一，必定是新地（016）以近百億投得元朗站地皮，這幅新界西北地王將來開售價如何成焦點。有專家以今天區內二手造價再加上建築成本推測，幾年後賣樓花時呎價可能高達1.8萬元，比今日區內二手價貴近五成。

【文匯報】指，屯門樓瘋了，瓏門價媲中半山。新地上周以93.2億元投得西鐵元朗站項目，更揚言總投資額達200億元，消息谷起整個新界西北區樓市。據一手銷售資訊網資料顯示，新地系內屯門瓏門竟有單位呎價突破2.4萬元，打破新界西北區分層住宅歷來新高，成交價超過4,000萬元。

【成報】稱，全港反圍標聯盟貼士贈業主。沙田翠湖花園2.6億元天價圍標貪污案正在審理中，令不少小業主關注大廈維修是否涉及圍標。「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」昨日舉行講座，吸引數十名業主到場，部分人更帶同招標書等文件，向大聯盟查詢。

【晴報】稱，新居屋6成人「褪軚」，抽嘅多買嘅少。房署早前推出2,160個新居屋單位，申請者達13.5萬，破歷屆紀錄，房署邀請了逾5,000人揀樓。惟本報推算綠、白表分別有55％及65％放棄認購居屋，整體「褪軚率」近六成。分析指有三大原因，分別是港府將推出綠置居，市民多選擇、定價不便宜及理想地點單位不多。

美聯儲加息這次不一樣

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_CHANTSANGTO&id=39382#138664

陳增濤

2015年8月10日

最近有關美聯儲會在九月份加息的言論甚囂塵上，到底美聯儲是否真心真意要把歷時七年的零利息寬鬆貨幣政策和寬化寬鬆畫上句號，至今依然是個未知數。貨幣政策雖然是央行決定，但其長期的趨勢卻有一定的內在邏輯性。當通貸膨脹在央行的目標以下，央行有更大的空間繼續其寬鬆貨幣政策。這理所指的通貨膨脹，當然是指一籃子的物價指數或甚至是核心物價指數，而不是歷史中的通貸“貨幣”的膨脹。

如果回歸到歷史中的通貸“貨幣”，從基礎貨幣以至流動性來衡量，當今正處於十分嚴重的通貨膨脹環境。今天生產力空前的發達，從大宗商品到產能過剩，上世紀凱恩斯所說的流動性陷阱，除了偶然的因為金融市場震盪所引起的短暫流動性緊張之外，似乎是新常態。其實，如果說流動性陷阱，倒不如說流動性沒有流入實體經濟，而是進入資產市場促進了非理性的股市和房地產繁榮。股市和房地產有兩個條件，一個是投資的回報率髙於資金的成本，另一個條件是投資回收的預期相對的穩定，維持了市場的信心。美聯儲，其他央行也一樣，在維護這兩個條件的環境是不遺餘力的。

但縱容寬鬆貨幣政策和量化寬鬆最終還是會摧殘經濟的持續繁榮和社會的不穩定。原因是幾乎沒有成本的伩貨鼓勵了投機行為以至資產錯配，當利息稍微上揚容易導致系統性的風險。到底，資產價格的持續上升需要更多資金的流入，在經濟復蘇比較脆弱的環境似乎難以持續股市上揚。

如果光是從短期的經濟週期難以瞭解今天經濟所面臨的處境。且回顧美聯儲 六十多年的基準利率走勢。從四十年代末期到八十年代初的大約三十年美聯儲基準利率從低於百分之二的水準在震盪中上升到百分之二十。八十年初美聯儲主席沃爾克（Paul Volcker)開始放鬆銀根，啟動其後以直到今天的基準利率下調的大趨勢。 二零零八年至今，更降到似乎零，還加上量化寬鬆，一切能用的非常規基至非理性和難以想像的貨幣手段都登上了舞臺。在格林斯潘（Alan Greenspan)離任前，曾經嘗試恢復寬鬆貨幣政策的正常化，把基準利率從低於百分之二的價位調高到百分之六。歷經了多年長期下降利率的慣性和金融市場自由化所驅使的高槓桿運作，金融市場經不起利息的攀升，引發二零零八年的華爾街金融風暴。

道鐘斯指數似乎正在預期入秋的基準利率的上升。但絕大部分的交易員除了作出控制風險的措施外，沒有太大的心理壓力。如果回顧九零年代後期在利率維持在百分之五六的價位S&P500依然飆升百分之二百，二零零四年基準利率從百分之一升到百分之五而S&P500還不是從一個點上升一倍，還不是美聯儲的維護股市的意願給了市場無後顧之憂的信心？金融市場面對基準利率的上升顯得相當平靜。

恒生指數，並非許多人的想像，受道鐘斯指數的影響遠遠髙於上證指數。如果這次不一樣，道鐘斯指數受加息的衝擊在降息大週期終結而出現出乎意料的震盪。恒生指數的表現很可能是風向標。

今日地產新聞摘要 20150807

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年8月7日

【東方日報】指，恒生違規，批30年居屋按揭。房屋委員會規定居屋按揭還款年期不可多於廿五年，恒生銀行竟向約十名居屋業主批出超過廿五年的按揭年期，近日發現出錯後急忙發信予相關業主，通知要將按揭年期縮短，並就出錯致歉；但有關安排令業主大失預算，因每月供款額增加。恒生銀行指是個別事件，否認是搶客，而拖長還款期。

【信報】謂，增四盤申賣樓花涉三千伙。下半年發展商爭相推盤，地政總署公布上月預售樓花同意書文件顯示，再有4盤新增申請預售，合共3024伙，以中海（00688）港人港地項目啟德一號規模最大，涉1169伙。

【香港商報】稱，新地93.2億高價奪元朗站項目。近期新鴻基地產(016)投地屢有斬獲，繼上月底投得市建局北帝街項目後，新地再以93.2億元投得前日截標的西鐵元朗站項目，高出市場估值上限逾25%。新地預計，項目總投資額達200億元。

【成報】稱，遠展「鑽嶺」最快月底售樓。遠東發展集團（035）命名黃大仙環鳳街68號住宅項目為「鑽嶺」。項目共涉234伙住宅，13間地舖，估計可套現資金13億元。項目為舊契盤，預計2018年7月落成，樓花期為35個月。

【明報】指，旺區空舖增，加拿芬道空置兩成港置：30舖有7舖丟空。今年首6個月的訪港旅客人次下跌2.8%，旅客減少打擊本港零售業，有地產代理於上月31日檢視尖沙嘴、銅鑼灣、旺角及元朗各主要街道的空舖情況，發現尖沙嘴加拿分道的空舖比率最高，約30間店舖中，有7間空舖，比率達23%，其次是加連威老道，空舖比率達8.8%。

【蘋果日報】說，喜漾平均21人爭購1伙。房協長沙灣喜漾明天發售的全數275個單位，經過一連八天收票，消息指出，共接獲5,951個認購登記，凍資接近9億元，平均21人爭一伙；不過，收票數字未能打破同區喜薈錄得的6,700個登記紀錄。

【文匯報】指，新盤即供及建築期付款須知。踏入下半年，新盤大戰開鑼，發展商趁收緊按揭措施威力略為淡化，積極推出新盤吸客。與此同時，資助房屋亦一浪接一浪推出市場，料凍結二手市場購買力。

【星島日報】指，西貢MOUNTPAVILIA料第四季推售。發展商推盤持續，再有新盤即將推出市場，由新世界發展的清水灣道項目正式命名為MOUNTPAVILIA，該項目正申請預售樓花同意書，預計於第四季推售。

【太陽報】報道，東環II快開價，明德山接力。發展商積極進行新樓部署，新地（00016）旗下東涌東環II將於未來數天內上載樓書，最快下周開價並會在本月開賣，項目涉及932伙，。而完成該盤銷售後，將緊貼推出西營盤西邊街住宅項目明德山，項目涉及166伙，而該項目八成為一房單位，保證集團「月月有樓賣」。

【晴報】稱，新港城海景戶，789萬元獲承接。新盤銷情理想帶動，細單位業主換樓意慾增加，並物色二手屋苑中價物業。其中馬鞍山新港城一個3房海景單位，獲買家以789萬元購入自住。

新地是否以高價奪得元朗站物業

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年8月7日

昨晚，消息傳來，新地以高價投得元朗站物業發展，區內有兩成業主反價，在最初，消息是指元朗業主反價兩成，如果最初的消息是真的，新地的確是以高價奪得元朗站物業發展，現在，我認為新地只是以市價，甚至略低於市價奪得，而區內有兩成業主反價，亦只不過是那些業主的條件反射，無論地產商以什麼價錢奪得，他們都會反價，但只反3-5%，顯示那些業主信心不足，如果係我，最少反價兩成，所以，我認為只有兩成業主反價3-5%，根本是微不足道，更加不能夠視為好消息。

一定有人話我錯，今次新地所用的價錢，比最高上限多25%，仲唔係高價，那些人不了解測量師的估值法，在沒有類似資料參考之下，估價就會很保守，你叫他們估太古城就進取得多，不但貼市價甚至高過市價，替元朗站這類的單一大型項目估價，就無從入手，唯有採取遞減法，以同區樓價訂出一個數字後，各項不利因素都會將這個數字減低，這種做法很保守，但很安全，不過，就不一定有參考價值。

我記得，幾年前，九倉奪得纜車站隔離美利大廈酒店發展權，由於涉及保育，各測量師的的估價非常保守，九倉以高於預測上限六成奪得，各測量師不知所措，甚至有測量師明言吳光正是否儍咗，到今日，大家都忘記這件事，而只會說，新地以高價奪得元朗站物業，我只能夠講，測量師根本不了解元朗，所以估價保守一些，做成新地以預測上限奪得，令各位元朗業主昨晚非常開心亦都是一件好事，但心水清的業主想法就不同，新地在完成發展後成本連最基本利潤是與現在同區較新樓盤差不多，但請勿忘記，這是元朗站物業，一個很大很大的賣點，新地是否以高價奪得元朗站物業，大家見仁見智。

今日地產新聞摘要 20150806

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年8月6日

【東方日報】指，鐵皮別墅無王管，縱容僭建助歪風。港府無能，拓地建屋寸步難行，導致房屋問題不斷惡化，除咗劏房遍地開花，連新界農地都出現僭建「鐵皮別墅」，好似攞正牌咁公然出租圖利，問你服未。

【星島日報】指，訛稱為客低息轉按兩黑漢騙四百萬被捕。「蠱惑」黑幫開設財務中介公司，以電話推銷手法招客，訛稱可替顧客提升信貸評級，以及獲得低息樓宇按揭貸款，從中騙取高昂手續費或保證金，先後有十多人中招，未借到貸款已被騙財，共涉及四百八十萬元，其中一名受害人被騙逾百萬元，警方拘捕兩名涉案男子，搜查旺角一公司，檢走文件和電腦等證物。

【明報】指，《上車必殺技》作者莫惠芬：後市有暗湧，靜待天時地利人和。僅30歲出頭的《上車必殺技》作者莫惠芬（FannyMok）自2009年3月買入海濱南岸自住後連番入市，並且短炒多個舖位，高峰期持有7個物業；近年她已減持其中3個物業，累計勁賺逾千萬元。這名投資物業實戰成績彪炳的「80後」認為，目前樓市有下跌風險，建議擬上車者做好「天時、地利、人和」的預備，日後入市執平貨。

【晴報】稱，市建局天價收購大角咀舊樓。市建局昨日宣布以「天價」實呎價13,614元向大角咀槐樹街5至13號單數號樓宇一個「需求主導」重建項目的業主提出收購，相等於同區7年樓齡市值呎價，創下歷來最高的住宅項目收購價。

【太陽報】報道，頂租潮爆發，一線舖大鑊。喺一周一行同內地旅客消費力大減雙重影響下，市場終爆發近十年最大規模嘅地舖放頂租潮，一線街至少有約莫9宗放頂租個案。尖沙咀漢口道嘅本地珠寶行，遇正零售寒風，營業唔夠一年就以月租50萬元放頂租。零售業界老友估計，由珠寶鐘錶或者國際品牌租用嘅舖位，租金有機會大跌五成。

【信報】謂，芬芳大廈申強拍估4.4億。恒地（00012）位於西半山的舊樓併購活動再有新進展，集團透過3家公司向土地審裁處申請強拍西半山堅道芬芳大廈，全幢估值為4.43億元。樓高7層的芬芳大廈，據恒地向土地審裁處提交的文件顯示，物業於1956年落成，樓齡約59年，地盤面積約7557方呎，恒地持有81.4%權益。

【蘋果日報】說，綠表客終極窮人恩物，首期4.8萬，屯門公屋最平叫95萬。新白居二最快月底殺到，本報搜查全港最平綠表放盤，樓價200萬元買少見少，其中屯門只剩約34個。本報直擊區內山景邨一個近300方呎公屋單位，叫價低見95萬元，堪稱「終極窮人恩物」，首期僅4萬多元。

【文匯報】指，傲璇7樓4.1億售出。豪宅新盤持續錄得成交。太古於東半山司徒拔道的OPUS(傲璇)7樓昨晚以4.15億元連租約及雙車位售出，此單位實用面積5,271方呎，實呎價達78,733元，成為本港最貴分層豪宅呎價的第10位。

【成報】稱，屯門H.A.N.D.S主打「手創仲夏祭」。為慶祝領匯屯門大型旗艦商場H.A.N.D.S正式全面開業，商場特別於暑期周末舉辦「H.A.N.D.S手創仲夏祭」，以「吃喝玩樂」為主打，其中以「原創」及「創意」為元素的「H.A.N.D.S滋味市集」，引進10大潮流必吃創意美食，包括韓式U形粟米筒雪糕、手工鮮果雪條、長洲韓式焦糖餅、手調Mocktail及城中人氣甜品大師古嘉俊為商場炮製的滋味甜品等，務求讓市民一次過即場品嘗，以嶄新滋味迎仲夏。

【香港商報】稱，新晉屋苑名城盡得家庭客歡心。「上車」需求強勁，同樣換樓及家庭客的規模亦十分龐大。其中，位於大圍區內的大型新晉屋苑「名城」，多年來就備受家庭客追捧，同時亦是不少內地生的「孕育地」，可謂盡顯自住及投資價值。

三個月內，所有唱好樓市的人都會轉軚

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湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年8月5日

昨日，大家睇報紙，就會睇到周大福彌敦道舖劈租四成，以及DSC執笠，將會有14個巨舗推出市場，而在中環所見，不少號稱旗艦店的舖位被棄船，冰凍三尺，非一日之寒，我在去年下半年已經察覺到零售業轉壞，當時，希望只是佔中影響，待佔中完畢後一切便會回復正常，但很可惜，佔中後鳩嗚鵲起，政府處處忍手，讓鳩嗚人士得寸進尺，最後做成中港矛盾，國家取消一週多行，更不考慮開放更多國內城市到香港自由行，做成香港經濟轉壞，樓價沒有支持，就算唔跌，都唔會升，但世事就偏偏如此奇怪，細價樓在各方唱好之下急升，我覺得如果在那時候，有人在能力不足之下上車，他日面對樓價下跌，將會很徬徨，於是我寫「細價樓爆煲論」，目的是警告那些未及資格的人士不要上車，更加唔好向財務公司借錢上車，當時，我俾人罵爆，今日，我的「細價樓爆煲論」更加俾人當笑柄，不過，唔緊要，我的目的已達，金管局為此亦收緊細價樓按揭，同時嚴格監管財務公司二按，我相信有不少人為此未能上車。現在，在各方不利消息下，我更加夠膽講，三個月內，所有睇好樓市的評論員都會轉軚，當然，他們會話這是與時並進的預測，但我覺得，這應該叫做報導，不是預測。

現在，大家都知道零售業步入寒冬，經濟亦開始轉壞，零售業從業員收入減少，如果沒有積蓄，供樓將會是沈重的負擔，到九月，美聯儲局議息，就算未加息，都會制定出一個日期幾時加息，連一向話美國佬冇能力加息的人都改口說，就算美國加息，都唔會加得幾多，最多加0.25%，表示他們開始心袪，在未來三個月，不少新樓盤短兵相接，各自提高優惠，一Q清袋就很難再出現，除非有地產商肯大幅減價，我唔相信在這種情況下，有人仍然唱好樓市，三個月後，大家又睇吓我講得有沒有錯。

今日地產新聞摘要 20150805

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2015年8月5日

【東方日報】指，房租$5200「鐵皮別墅」遍布上水農地。地署放軟手腳，縱容農地寮屋變身豪華鐵皮屋，短短三個月版圖擴展約三倍。上水梧桐河畔農地兩年前出現一列佔地約二千平方呎恍如豪宅別墅的「鐵皮屋」，業主分隔成十多個單位分租，面積一百八十平方呎單位月租索價逾五千元，較毗鄰老牌豪宅奕翠園呎租還貴。

【信報】謂，資助房屋豪宅化。如果大家不是善忘的話，應還記得現任市建局主席蘇慶和曾於1990年代出任房協總幹事，他任內的得意之作，正是夾心階層住屋計劃。1995至2002年期間，夾屋共有10個項目落成，提供8920個單位；到2000年，夾屋計劃因樓市泡沫爆破而中止，3個還在興建的夾屋項目，獲得政府批准改作私人樓宇出售。

【文匯報】指，代理人數七連升迫新高。新盤大量推出市場，推動今年首7個月樓市交投平均每月逾7,000宗水平，按年升17%，再加上內地Q房網進駐香港，地產代理競爭白熱化，帶動更多人士入行。

【星島日報】指，元朗站項目今截標大財團紛表態角逐。季內規模最大的商住地推出競投，位於西鐵元朗站項目今天截標，多家大型財團如長實、新地、恒基及南豐等均表興趣角逐，內房財團萬科亦表示正研究參與。

【太陽報】報道，九萬蚊上車，市區有樓買。樓價癲升，想在市區以九萬元首期買樓非夢想，但就要是綠表人士。九龍公屋黃大仙下邨實用面積約390方呎單位，第二市場叫價約185萬元，首期低至9.25萬元，月供約7,600元，屯門公屋山景邨開放式戶首期更可低於5萬元。

【香港商報】稱，樓市淡友開腔：樓價轉勢是遲來的春天。行政長官梁振英日前表示，未來3至4年本港新增的房屋供應將可達到8.3萬夥。今年變身成為「樓市大淡友」的紀惠集團行政總裁湯文亮直指，源源不絕的供應量是樓市的頭號敵人，由於地產商早知春江水暖，「於是將小姐當做丫環，新樓與同區二手樓同價開售」，新盤一Q清袋之聲此起彼落。但他認為，樓價轉勢會是遲來的冬天，不會不來。

【明報】指，毛玉萍子逾億購嘉慧園。近期豪宅市道轉活，市場錄得不少城中名人入市，最新一宗為前「上海首富」周正毅妻子毛玉萍的兒子俞俊材及其女友任靄婷，上月以約1.04億元購入中半山嘉慧園一單位，實呎近3.1萬元。

【成報】稱，維港．星岸入場費約1581萬。長實地產（1113）紅磡新盤維港．星岸公布首張價單。首批單位共66伙，分別為11伙四房雙人套房及55伙三房套房。單位實用面積由808平呎至1,408平呎。呎價由2.3萬至4.2萬不等。即供優惠16%，以實用面積808平呎三房單位計，折實呎價約1.9萬，折實售價1,580.5萬。

【晴報】稱，物業可以無止境地升值嗎？過去幾十年，香港樓價節節上升，最大幅的調整只出現於1998年亞洲金融風暴後和2003年的沙士期間，但其後樓價又重拾升軌。現在這一刻，香港幾乎任何一個地區的樓價都是新高的。因此，有些姊妹認為，隨着通脹和人工上升，樓價可無止境地上升。

【蘋果日報】說，恒地擬月內推兩新盤。市區上車盤爆搶客戰。恒地（012）旗下「TheHCollection」最新樓盤筲箕灣成安街柏匯，單位最細只有187方呎，屬集團又一市區「劏房」力作。柏匯有機會與馬鞍山迎海．駿岸同步月內推售。

加息的預期及收息部署#916

http://homebloggerhk.com/?p=36480

諗sir你好：

去年非常感謝你回覆我的問題，過去一年我有報讀諗sir的etf班，在8月8日也會去私人銀行的分享班。先祝homeblogger 的書展成功及新書大賣。

去年我有幸得諗sir分析我的財務狀況，一年過去，以下是我現時的情況。

1. 月入$150,000，年終花紅$600,000
2. 細價樓買入價$320萬，最近成交價$415-420萬，SSD要到2017年才完結。現放租，租金$12,000，月供$8,000。
3. 債劵基金現值$190萬，月派息$14,000。一直想賣一部分基金，但由於現是虧蝕狀態，所以未有行動。
4. 美國ETF $200,000，多為收息類，包括(QYLD, CEFL, MORL, BIB)，月收$2,500 – $3,000, CEFL及MORL現也是虧蝕。
5. 保險收息，我出資$140萬，保險面額共$830萬，打算8年後贖回
6. 另一銀行的5年保險，我出資$38萬，5年後double取回。每月付息$3,000多
7. 私人銀行戶口$8百萬，主要做直債收息，現正在construct portfolio，現計淨回報為8%，fully invest後希望可提升年回報到10%。
8. 支出方面， $120萬p-loan每月償還(分5年還，利息1.5%)$25,000，自住物業按揭每月還款$4,000。
9. 年儲$150萬應沒有問題。

10.手上有現金$2百萬，另國內人民幣定存120萬(5.25%利息，2018年到期，不打算動用)。

以上的投資(如ETF及債基)多在去年未宣報加息時買入。明年預期加息(雖應不會加很多或很快)，收息類投資物是否應該繼續買入？

我投資組合還有什麼可以優化的地方？我認同買樓是最可取的投資方法，但住宅現只可做6成按揭(我相信長遠都會是6成)及有DSD和SSD的情況下，是否應轉戰工廈？

謝謝你抽空讀我的個案。

渴望退休的人

ANSWER:

收息物入手後不輕易賣走，雖價格會有+/- 10%的升跌、但每月有錢落袋加上再買又要再比手續費，所以不建議經常換馬。若有心水想主動靠買賣出賺價，好應投資股票。搞清楚自己的投資組合內作賺價、同收息之分配。

同意美國行將加息、惟加幅累積能否有一厘都係未知之數。要知美國幾時加息、唔使聽信報講、亦唔使睇電視講。免費資訊平台的服務對象是金主、唔係為你的個人投資打算。而家連阿婆都識網上理財，要知美聯儲下次幾時議息同加息機率、有免費地方可即時考察。看下圖(2015/8/3報價)

美聯儲在2015/9/17議息後加息次機率為0%

今年最後一次議息在2015/12/16，到時加息至0.5%(即加一次)的機率為55%

價格由利率期貨之價格走勢而推率，即投資人要用錢買的。正所謂「磅水最誠實」，呢個方法去洞察幾時加息最實際! 有知識即可為自己省回不少時間，無謂聽人講之後諗埋D無謂野。

房地產

那年底若一半之加息機會成真，保險的派息會很大機會同步上升、故兩份保險問題不大。至於加息會否令樓價下跌? 若計借下220萬，供樓息口加0.25%(即2.4%)令月供金額由$11286增至$11551，就當再加多兩次，每月供款都只增一千元左右，此數目對業主們不構成影響，要他們劈價賣樓實為困難。當然，近日新聞報導不少商戶結業，這令樓價升勢停止或微調(10-20%)不足為奇，惟此等波動不應對收息人構成任何買入賣出指示。廠廈買入主要博升值，留意經濟下行連租都收唔到。

直債

直債是讀者應努力改進的、由於有到期保本特性，好應利用私銀之融資將回報增至15%及保本。就當搵雅居樂加大新直債做槓桿，一個7%綜合收息之組合在1.2%融資後會變成 (1000000*7% – 1000000*60%*1.2%) / 1000000*40% = (70000-7200) / 400000 = 15.7%。即只要持到均數為7%的直債組合、有了解清楚做法同風險後要年收15%到期本金全取是無問題。當然碧桂園同大新只有隨口舉辦、不是權衡各方後的投資意見。

債基

讀者只做債券基金而不作債基方案、令回報限在10%以下。對於讀者想穩陣而收低些少息既心態可理解。由於債基價格在過往是隨息口同升同跌的、所以加息對其影響不大、詳細原因已早前面授。至於萬一加息後可否再趁機撈一筆、或好去對沖、可參考下ETF。價格由今年初11蚊升至而家37蚊，若將其混合入債基投資可用少注碼成功對沖。

今日地產新聞摘要 20150804

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2015年8月4日

【東方日報】指，荃灣火炭居屋項目，或改綠置居。房委會策劃小組昨通過在荃灣、火炭、東涌興建資助出售房屋項目，並即時展開招標工作。有消息指出，其中荃灣德士古道及火炭坳背灣街，或會研究撥作綠置居出售。

【星島日報】指，美景花園「破例」，一成業權組立法團。入伙逾三十年的青衣美景花園三年前爆出一點七億元天價維修工程，引起小業主不滿。然而，由於小業主只有約兩成九業權，不到成立業主立案法團的三成門檻；七百名小業主遂於去年集合一成業權，入稟土地審裁處。審裁官昨宣判小業主勝訴，成為本港首次引用《建築物（管理）條例》第四條，以較低門檻成立法團的個案。

【明報】指，市建局筲箕灣項目招標。市建局在港島東供應罕有，故早前推出的筲箕灣西灣河街商住項目就大收38份意向書，破盡市建局紀錄，該局昨日亦乘勢推出項目招標，並於下月8日截標。

【太陽報】報道，新盤趕推，信置會地申預售。發展商趁息魔來臨前趕開盤，消息透露，信置（00083）西貢沙角尾及會德豐地產的何文田新盤剛入紙申請預售，分別提供約300與約560伙。

【成報】稱，梁振英：未來三四年可供8.3萬單位。正在休假的特首梁振英，昨日發表網誌感謝發展局同事過去三年努力覓地，房屋供應有穩步提升的趨勢，指出根據政府最新數據，未來三至四年，連同貨尾、未售樓花和隨時可動工的項目，共可提供8.3萬個單位，再創新高，較去年同期的7.3萬個單位多出1萬個。

【信報】謂，維港．星岸擬「維港價」推盤。新盤浪接浪，房協「晒冷」盡推長沙灣喜漾外，軟銷多時的紅磡維港．星岸今天開價，發展商長實（01113）預告，首批將以「維港價」推售。

【蘋果日報】說，富雅閣售13伙，有三伙撻定。去年涉嫌因未跟足一手銷售條例賣樓、同珍集團深水埗單幢樓富雅閣，再有單位取消交易。土地註冊處資料顯示，3樓A室，去年4月以236萬元易手，但已於上月9日登記取消交易。富雅閣去年被指在無價單、無樓書下賣樓有違規之嫌，賣出13伙，其中3伙已取消交易。

【香港商報】稱，零售業疲軟，減租戰一觸即发。資本市場內部環環相扣，牽一发，動全身。自年初起，本港零售業受多方因素影響持續疲弱，現仍未有复蘇跡象。零售業銷售額大幅下降，直逼租值現下行壓力。經營崇光百貨的利福國際(1212)主席劉鑾鴻昨日出席記者會亦表示「經營環境辛苦」，但指出暫時未有收到客戶要求減租，即使未來客戶有減租要求，料幅度亦不會太大。

【文匯報】指，新盤按揭跑贏二手。發展商積極推盤，鎖定市場購買力，令7月樓花按揭登記驟增。據中原按揭經紀研究部資料顯示，7月樓花按揭登記共1,016宗，按月急增83.7%，按年同期則大幅增加近3.2倍。

【晴報】稱，買樓造按等於借孖展買股！昨日提到，從投資角度，物業跟股票最大的分別是，前者屬於實物資產（RealAssets），後者則屬於金融資產（Financial Assets），而金融資產的homogenous（相同）特性，造就它的流通量較高，套現能力也較佳。

源源不絕的供應量，樓市的頭號敵人

http://www.property.hk/article.php

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2015年8月4日

政府官員始終明白，樓價飆升的主因是土地供應不足，於是大力拓展，我唔知道困難有幾多，總之是困難重重，但始終有成果，最近公佈，未來三年供應量大約有8萬3個單位，而地產商早知春江水暖，所以，大多數地產商在開售新樓盤時是與同區二手樓同價，成績當然理想，一Q清袋之聲此起彼落，有人或者會很奇怪，點解地產商肯以同區二手樓樓價賣樓，理由很簡單，地產商知道樓市的頭號敵人始終出現，於是將小姐當做丫繯，新樓與同區二手樓同價開售，而樓市的頭號敵人當然是源源不絕的供應量。

很多人會認為經濟環境轉壞才是樓市的頭號敵人，我亦有同感，不過，我亦想到，就算經濟轉壞，若果供應不足，樓價就算下跌，都不會很明顯，但倘若經濟復甦，樓價就會急速反彈，換而言之，未有物業的人就是受害人，就算經濟轉壞，他們都沒有機會以低價買樓，當經濟轉強，樓價更加會迅速反彈，老實說，這不是什麼大塊文章，而是普通常識，不過，特區政府直到去年才參透玄機，努力增加供應，但供應太多又會做成冧市可能，當大家物業資產貶值，又會埋怨特區政府推出太多土地，這樣說，政府官員豈不是做梗衰人，在某個程度上，這個說法是沒有錯，但歸根結底都是樓價屢創新高累事，在中原指數破頂，樓價屢創新高的情況下，特區政府就算知道它日供應太多令到樓價下跌，都不敢減少土地供應，否則就會受盡千夫所指。

今次地產商亦非常配合，不斷以同區二手樓樓價發售新樓，將市場上購買力大部份吸引過去，樓價雖然未如我所料，在六個月之內轉勢，但亦會是遲來的冬天，不會不來，對於打算勉強上車的人我始終都是講一句，必須三思而後行，對於已上車的人，在這個時候，就唔輪到我講。

今日地產新聞摘要 20150804

http://www.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP

2015年8月3日

【明報】指，百利保范統：樓價難大跌，不會買錯，趁房協盤熱賣，順寧道打造精品住宅。房協標榜「實而不華」的長沙灣「喜」字系私樓喜薈早前紅盤高開，本周六發售的喜漾預計亦將取得理想銷情；今年起將發力推盤的百利保（0617），其執行董事兼首席營運官范統接受專訪時指，市場實際需求大，樓價難以大跌，直言現在「只會買貴樓、不會買錯樓」。

【太陽報】報道，元朗站勢搶手，估74億。今個禮拜將會有兩個元朗項目截標，其中西鐵元朗站項目會率先喺星期三打頭陣。劉Sir知道，項目採用較簡單嘅一口價招標模式，對部分發展商嚟講更加係必爭之地，相信附近有唔少項目嘅新地（00016）出價會幾進取，投到地皮嘅話，可以連貫YOHO項目第1至3期，市場估計項目成交價最高約莫74.27億元。

【成報】稱，陳茂波：重建公務員合作社不迫切。發展局局長陳茂波昨日發表網誌，提及政府與房協早前公布協助公務員合作社樓宇重建的先導計劃。而有持份者批評政府在補地價問題上不作退讓，要求政府「特事特辦」。他又表示，重建公務員合作社的潛質比想像中低，認為重建其他舊樓較有迫切性。

【東方日報】指，內地生慳錢，租細價樓。內地經濟放緩，向來出手闊綽的內地學生，都變成「苦學生」，專吼平租盤，連市區單幢樓及居屋都不放過。黃大仙單幢樓富祐大廈有單位獲兩名學生夾租，月租低至9,000元。

【信報】謂，舖租踏入整固期。近月商舖市場繼續受到內地客消費力減弱困擾，零售消費區租金受壓，部分業主選擇面對現實，願意將叫租調低於原租金水平。然而，近期核心消費區確實錄得相繼減租個案。

【蘋果日報】說，綠表客偷步買鳳德邨，未獲購買證，疑違規入市。新白居二快出台，未補地價居屋及公屋交投加快。部份市民擔心新一批白居二會再刺激樓價向上，不惜「偷步」入市。市場消息傳出，有心急綠表客疑打茅波，被指在仍未取得購買證下偷步搶盤，斥250萬元購入鑽石山鳳德邨公屋單位，業主轉頭再加價20萬元放售。

【香港商報】稱，報告指：內地客佔比跌至9.7%。本港樓價節節向上，有偏激投資者將之歸因於內地投資者，實情是否如此？有報告指出，近來樓價屢創新高的同時，內地投資者來港「購樓」的數量已經大幅下降，原因與過去內地經濟變化及本港政府的針對性政策均有密切關係。

【文匯報】指，喜漾收票大旺，超購逾18倍。房協長沙灣喜漾自上周開價以來，收票反應持續理想，昨日再收約500票，累積4天收票增至3,500票，較周六推售的180伙超額認購逾18倍。以本票每張15萬元計，凍資約5.25億元，意味着每19組客人爭購一伙單位。另外長實地產投資董事郭子威指，紅磡維港．星岸短期內將會隨時開價。

【星島日報】指，迎海．駿岸短期上樓書。新盤部署如箭在弦，當中，恒基等合作發展之馬鞍山迎海．駿岸，將會於短期內上載樓書，可望在今月上旬開放示範單位。

【晴報】稱，10大屋苑僅9宗成交跌4成。二手交投再度受新盤衝擊。房協新盤貼市價開售，不少上車客均投向新盤市場，二手市場因而受累，並導致成交急跌。10大屋苑上周末僅錄得9宗成交，成交總數挫四成。